TJODALYNG Løveåsen 89

Tomt
549.8m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt. Innkjørsel har god plass til parkering og har brostein som dekke. Forøvrig er tomten pent opparbeidet med plen, busker og blomsterbed. På hagesiden er tomten bygget opp i 2 platåer. Det er steinsatt uteplass utenfor utgangen fra underetasjen. Opparbeidelse og bruk av tomtene stemmer ikke helt overens med tomtekart. Dette kommer av at boligene i sin tid ble oppført før endelig oppmåling av tomtene ble utført. Tomtegrensene etter kartet er i /innenfor husveggen, mens bruken er praktisert med 1 meter utenfor husvegg for adkomst rundt eiendommen.

Beliggenhet
Løveåsen 89 ligger i et attraktivt og barnevennlig område, med enkel tilgang til både offentlig transport og dagligvarebutikk. Det er kort vei til nærmeste bussholdeplass, noe som gjør det enkelt å benytte seg av kollektivtransport til og fra området. For daglige innkjøp er det en dagligvarebutikk kun ca 700 meter unna. Området er rolig og familievennlig. Det er kort avstand til idrettsanlegg og kort vei til barnehage.

Adkomst
Direkte fra Løveåsen

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
Skoler Tjodalyng skole (1-10 kl.) 474 elever, 29 klasser 1.4 km Thor Heyerdahl videregående skole 1620 elever 7.2 km Barnehager Tjølling barnehage (0-5 år) 79 barn 0.4 km Salbutangen Fus barnehage (0-5 år) 76 barn 4.5 km Guriskogen barnehage (0-5 år) 65 barn

Offentlig kommunikasjon
Buss Løveskogen Linje 01, 04 0.5 km Tog Larvik stasjon Linje RE11, RX11 8.3 km

Byggemåte
ENEBOLIG Utvendig: Taktekking: Boligen har taktekkingen av dobbeltkrummet betongtakstein på lekter og sløyfer, undertaket på bolien er av asfalt shingel fra byggeår, det er asfaltpapp som undertekking på garasjen. Taket er besiktiget fra taket. Nedløp og beslag: Bygningen har takrenner, nedløp og beslag i plastbelegg og lakkert stål. Stigetrinn til pipe er montert fra terrassen til pipen. Eier opplyser om at takvannet går i korrigerte rør vekk fra grunnmuren hvor det meste ledes ut på egen tomt og at det kun er takvannet fra nord østre del av taket som ledes til overvannledning i servicekum på egen tomt. (se beskrivelse av takvann). Veggkonstruksjon: Boligen har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og utvendig stående trekledning. Kledningen er luftet med 15 mm Eier opplyser om at veggene er oppgradert med utvendig trepanel i flere omganger, Se tilbygg/modernisering. Jeg har ingen opplysninger om veggens skjulte oppbygning som isolasjon, vindett og dampspere. Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Takkonstruksjonen i boligen er saltak med undertak av trepanel. Loftet har tilkomst fra gangen via nedfallbar loftsluke med stige. Loftet er luftet via åpninger spalte langs langveggen og ventil i endeveggen og undertaket er synlig i garasjen. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra ulike årstall. Stuevinduet til venstre er fra 2011. Kjøkkenvinduet er fra 2007. Fastkarmvinduet i stuen er fra 1985. Badet har vindu fra 2015. Soverommet har innadslående vindu. Entreen har blyglassvindu. Stuen har innvendige plisségardiner. Dører: Boligen har en garasjedør/leddport i tre. Kjellerdør: I vaskekjelleren er det en malt hovedytterdør. Inngangsdør: Boligen har malt en hovedytterdør med smalt glassfelt. Terrasse dør: I stuen er det en malt balkongdør i tre med glassfelt i to-lags glass. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Huset har en betong terrasse med tilkomst fra stuen via innglasset balkong. Terrassen er 17,5 kvm og gir tilkomst til eiendommens plenareal via trapp på ytterveggen er det montert en terrassemarkise. Konstruksjoner er opplagret på søylefundamenter av betong. Gulvet på balkongen er flislagt Rekkverket er bygget av stående trepanel innvendig og utvendig, Rekkverkshøyden er 0,8 m Videre har eiendommen en hellelagt platting på 12 kvm med tilkomst fra vaskerommet. Innglasset balkong: Boligen har en innglasset balkong med tilkomst fra stuen , balkongen har flislagt betonggulv med terrasseteppe, betongen er opplagret på betong søyler. Takhøyden er fra 2,39 m til 1,79 m Rekkverket er av stående trepanel og innglassing , det skyvedør til terrassen og balkongen er overbygget med glasstak.

Innhold
Hovedetasjen inneholder: Entre med stor skyvedørsgarderobe, 2 soverom, bad, toalettrom, stue/spisestue/TV-stue (tidligere soverom), kjøkken med spiseplass. Fra stuen er det utgang til veranda hvor en del er en innglasset utestue og en del åpen veranda med adkomst ut i hagen. Meget solrikt. Underetasjen inneholder: Gang, bod, vaskerom med utgang ut, kjellerstue, stor lagringsbod, bad/wc og soverom. Garasje i tilknytning til boligen. Lagringsplass under veranda.

Standard
Boligen har en normalt god standard. Lyse trivelige rom og overflater som er pusset opp over tid. Boligens innvendige overflater består av: Gulv: parkett, fliser, teppe, belegg, betong Vegg: tapet, malte plater, trepanel Tak: himlingsplater, trepanel Eikekjøkken fra Huseby kjøkken med benkeplater i Larvikitt. Kjøkkenet ble byttet i 2011. Begge bad i boligen er flislagte. Etter byggetiden er det utført en del endringer og moderniseringer, bla.: 1987 - Tilbygg - Huset bygget på mot nord (se tegning). Garasje, gang og nytt inngangsparti. 1988 - Modernisering - Ny takstein på huset, pipehatt, luftehatt 2001 - Modernisering - Sydveggen byttet ut med 3 nye husmorvinduer og trykkimpregnert bordkledning. 2002 - Modernisering - Gang i underetg. ble pusset opp og ny trapp ble satt inn. 2002 - Modernisering - Ny vedovn i stue. Jøtul ovn med katalysator. 2003 - Modernisering - Nye kurser til garasje flere stikkkontakter og diverse andre elktro arbeider som varmekabler på bad oppe . Ny innmat i sikringselskap utført av Andebu Elektro A/S 2003 - Modernisering - Innvendige dører i hovedetg byttet ut. 2005 - Modernisering - Bad oppe og nede totalrenovert med nye fliser, varmekabler i gulvet i hovedetg og nye fliser på gulv og vegger samt mye baderomsutstyr etc. 2006 - Modernisering - Sikringsskap og elektrisk anlegg oppgradert. 2006 - Modernisering - Varmtvannstank 2011 - Modernisering - Kjøkken pusset opp med nytt Huseby kjøkken med benkeplater i Larvikitt og nytt vindu. Ny parkett i stue, kjøkken og gang. 2012 - Modernisering - Vestveggen byttet ut med trykkimpregnert bordkledning. Alle takrenner og nedløpsrør byttet av blikkenslager Moland 2013 - Modernisering - Soveromsvindu mot nord ble byttet 2015 - Modernisering - Andebu Elektro A/S nytt inntak, sikringsskapet ble utvidet med automatsikringer. 2019 - Modernisering - Vestveggen på terrassen byttet ut med trykkimpregnert materiale. Samtidig ble vindu i TV-stuen byttet. 2020 - Modernisering - Utestuen ble bygget av Rolf Hybbestad og glassmester Frode Strøm som leverte glass. Glassstak og skyvedører i 2020. 2021 - Modernisering - Varmepumpe fra Daikin ble montert 2024 - Modernisering - Ny hovedstoppekran og utekran 2025 - Modernisering - Markiseduk på terrassen ble skiftet Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: Taktekking Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert svai/knekk i takflaten i overgangen til garasjetaket. Det er videre observert hull i takpappen etter innfesting/spikring ved garasjen. Det er registrert fuktskjolder i taket på loftet over boligen. Det er også registrert fuktskjolder i undertaket i garasjen og ingen oppkant med papp på vindskier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på takstein og undertak/undertekking. Dette medfører økt risiko for tetthet og fremtidige lekkasjer. Konsekvens/tiltak: Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Tiltak Vurdere tilstand på taktekking og planlegge fremtidig utskifting. Kontrollere overgang mellom bolig og garasje nærmere og undersøke årsak til svai/knekk i takflaten. Kontrollere undertak for å tette hull i papp/shingel samt oppkant på vindskier og gjennomføringer. Se dette i sammenheng med takkonstruksjon/loft Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres øker risikoen for vanninntrengning, det kan utvikles råteskader i undertak og bærekonstruksjon, konstruksjonens levetid kan reduseres og fremtidige utbedringskostnader kan bli betydelig høyere. Nedløp og beslag Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på beslag til luftehatt og pipe. Det mangler snøfangere på taket. Selv om dette ikke nødvendigvis var krav på byggemeldingstidspunktet, avviker løsningen fra dagens anbefalte sikkerhetsnivå. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Tiltak Kontrollere og vedlikeholde renner, nedløp og beslag jevnlig for å sikre funksjon og forlenge levetiden. Montere snøfangere i henhold til kravene der snø kan falle ned fra takflaten, (eier opplyser om at det aldri har vært behov ut fra erfaringer etter 50 år i huset.) Konsekvenser dersom tiltak ikke utføres: Særlig risiko for snøras fra takflaten der folk ferdes, med fare for skade på personer, biler og eiendom. Veggkonstruksjon Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert ubehandlet endeved og værslitt/oppsprukket trepanel, hovedsakelig i nedkant av kledningen og ned mot vindusbeslag. Ubehandlet endeved har høy fuktopptaksevne og er spesielt utsatt for fuktinntrengning. Nedre del av kledningen er generelt mest eksponert noe som øker risikoen for råteutvikling. Sprekkdannelser og slitt overflatebehandling indikerer vedlikeholdsbehov. Konsekvens/tiltak: Tiltak Rense og skrape værslitte overflater. Påføre ny overflatebehandling, spesielt på endeved. Kontrollere nedre del av kledningen for begynnende råteskader. Skifte ut bord hvor råte er utviklet. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres øker risikoen for råteskader i kledningen, fukt kan trenge videre inn i veggkonstruksjonen, levetiden på ytterveggen reduseres og utbedringskostnadene kan øke over tid. Takkonstruksjon/Loft Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert fuktskjolder i taket på loftet over boligen. Eier opplyser at disse stammer fra før takstein ble lagt i 1988. Det er også registrert fuktskjolder i undertaket i garasjen. Det er målt ca. 11 vektprosent fuktighet i undertaket. Videre er det punktering av dampsperre i taket over kjøkkenet ved innfelte downlights. Målt fuktverdi på 11 vektprosent anses som innenfor normalområdet for tørt trevirke (under ca. 20 vektprosent), og indikerer ikke aktiv råteutvikling på måletidspunktet. Fuktskjolder viser imidlertid at konstruksjonen tidligere har vært utsatt for fuktpåvirkning. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Tiltak. Vurdere tilstand på taktekking og planlegge fremtidig utskifting. Kontrollere taktekking og beslag for tetthet. Følge opp loftet med jevnlig visuell kontroll, særlig etter kraftig nedbør eller snøsmelting. Kontrollere overgang mellom bolig, garasje og takutstikket mot terrassen. Ettermontere mansjetter eller etablere tett løsning rundt gjennomføringer. Kontrollere loftet for tegn til kondens eller fuktskader. Konsekvens Dersom forholdet ikke følges opp kan eventuell ny lekkasje forbli uoppdaget, kan det oppstå kondens i takkonstruksjonen og fukt kan over tid føre til råteskader i undertak og sperrer, konstruksjonens levetid kan reduseres Se dette i sammenheng med taktekking. Vinduer Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi vaskeromsvinduet fremstår med mangelfull tetting mot murvegg. Mangelfull tetting mellom vindu og mur kan medføre risiko for fuktinntrengning i veggkonstruksjonen og garasjevinduet har malingsavflassing. Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Tiltak Utbedre innfesting og tetting rundt vaskeromsvindu fagmessig (kontrollere beslag, fuger og vannbrett). Kontrollere for eventuell skjult fuktskade i tilstøtende konstruksjon. Skrape og overflatebehandle garasjevindu. Kontrollere treverk for begynnende råte. Konsekvens Avflassing av overflatebehandling gir redusert beskyttelse mot værpåvirkning og kan på sikt føre til råteskader i trekonstruksjonen dersom vedlikehold ikke utføres. Forholdet vurderes som et vedlikeholds- og utførelsesrelatert avvik med behov for oppfølging. Innglasset balkong Flisene har bom (hulrom under) eller er løse. Konstruksjonene har skjevheter. Tilstandsgrad to er gitt fordi gulvet i den innglassede balkongen har løse fliser og skjevheter i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Tiltak Løse fliser og skjevheter i konstruksjonen bør utbedres for å unngå videre skadeutvikling. Konsekvens Redusert brukervennlighet og dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå ytterligere skader på gulv og konstruksjon. Utvendige trapper Konstruksjonene har skjevheter. Tilstandsgrad to er gitt fordi det behov for vedlikehold av de utvendige tretrappene. Konsekvens/tiltak: Tiltak Vedlikehold av de utvendige tretrappene. Konsekvensen av manglende vedlikehold er forringelse av treverket og konstruksjonene over tid. Overflater Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert følgende: Entré Fargeforskjell i fuger Sprekk i hjørne og mellom taklist og tak Soverom Ufagmessig avslutning av gulv mot dørterskel Sprekk i tapet i plateskjøter Stue Sprekk i tapetskjøt mot kjøkken og på yttervegg Gang, kjøkken og stue Knirk i parkett/gulv Ufagmessig avslutning av gulv mot dørterskel Toalett Folder i tapet i hjørne Knirk i gulv kan skyldes bevegelse i bærende konstruksjon eller utilstrekkelig forankring. Sprekkdannelser i tapet og plateskjøter kan være relatert til, bevegelser eller svikt i veggkonstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Tiltak Kontrollere gulvkonstruksjon der det er knirk. Utbedre gulvavslutninger ved terskler. Reparere og sparkle plateskjøter før ny overflatebehandling/tapetsering Skifte eller reparere tapet med folder og sprekker. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan sprekker og bevegelser øke over tid, boligens estetiske og funksjonelle standard reduseres og utbedringskostnadene kan øke. Forholdet vurderes som et omfattende avvik med behov for samlet oppgradering av overflater. Overflater i garasjen Det er påvist fuktskader på overflater. Tilstandsgrad to er gitt fordi undertaket av trepanel, som er synlig i garasjen, har tydelige fuktskader. Konsekvens/tiltak: Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Tiltak Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og utbedring av fuktskader på undertaket av trepanel. Se dette i sammenheng med taktekking. Konsekvenser Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå økt risiko for råte, soppdannelse og forringelse av konstruksjonen, noe som kan medføre kostbare reparasjoner på sikt. Etasjeskille/gulv mot grunn Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tilstandsgrad 2 er gitt med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Tiltak Ny eier bør være oppmerksom på at gulvet ikke er helt plant. Eventuelle tiltak for å forbedre planheten vil normalt innebære avretting av underlaget eller utskifting av gulv/fliser Tiltak kan vurderes i forbindelse med fremtidig oppgradering eller ved utskifting av gulvbelegg. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: vil gulvene fortsatt ha synlige/målbare skjevheter. Avvikene kan påvirke opplevelsen av rommet, samt montering av fast inventar eller innredning. Etasje - Bad i 1. etasje - Overflater vegger og himling Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert riss/sprekker i flisfuger. Sprekker i fuger kan medføre redusert tetthet og økt risiko for fuktinntrengning bak flisene dersom forholdet ikke utbedres. Fugene utgjør en del av overflatesjiktet, og skader kan indikere bevegelser i underlaget eller normal aldring. Det er videre registrert vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen ved badekar. Slike materialer er generelt lite egnet i direkte fuktutsatte områder og kan være sårbare for fuktopptak og nedbrytning over tid. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Tiltak Utbedre eller fuge om områder med riss/sprekker. Kontrollere om det foreligger underliggende fuktskade. Vurdere fuktsikring eller utskifting av ikke fuktbestandige materialer i våtsone. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan fukt trenge inn bak flisene, treverk eller ikke fuktbestandige materialer kan få fukt- og råteskader. Etasje - Bad i 1. etasje - Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tilstandsgrad 2 er gitt for gulvet er tilnærmet flatt og en mulig vannlekkasje vil kunne renne til gangen fordi døråpningene er uten oppkant, oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet, eller gulvet ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel. Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Tiltak Ny eier bør være oppmerksom på at fallet på gulvet ikke tilfredstiller dagens krav. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - eventuell lekkasje kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner Baderommet er fungerende med badekar, men tilfredsstiller ikke dagens krav til nødvendig oppkant mot dørterskel eller fall på gulvet. En mulig vannlekkasje fra utstyr i rommet vil kunne renne til gangen, fordi døråpningene er uten dokumenter/synlig membranoppkant, oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet, eller gulvet ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel. Etasje - Bad i 1. etasje - Sluk, membran og tettesjikt Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er usikkert om rørgjennomføringene er riktig utført. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning og sluk, det foreligger ikke opplysninger eller dokumentasjon på membranløsningen på baderommet. Membran/tettesjikt er et skjult, men avgjørende element i våtrommets fuktsikring. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet rundt utførelse, tetthet og restlevetid. Det er videre registrert mangelfull gjennomføring av K-rør opp av gulvet ved døren. Gjennomføringer i gulv skal være utført med tett løsning. Mangelfull utførelse øker risikoen for fuktinntrengning i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Uten membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader. Tiltak Undersøke membranløsning nærmere dersom mulig. Kontrollere rørgjennomføringer og etablere tett og forskriftsmessig løsning. Jevnlig kontroll av rommet for tegn til fukt. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan lekkasjer forbli skjulte over tid, det kan oppstå omfattende fuktskader i gulv- og veggkonstruksjon og utbedringskostnadene kan bli betydelige. Forholdet vurderes som et avvik med usikkerhet knyttet til våtrommets fuktsikring. Etasje - Bad i 1. etasje - Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet mangler mekanisk avtrekk og luftespalte under døren etter dagens forskrift. Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Tiltak Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk og tilluft på baderommet i henhold til gjeldende krav. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på badet kan bli dårligere og forholdet kan påvirke badets levetid. Kjeller - Vaskerom i kjelleren - Overflater vegger og himling Det er uegnede materialer i våtsoner. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert uegnede materialer i våtsoner. Materialer som ikke er fuktbestandige eller ikke beregnet for direkte vannbelastning har økt risiko for oppfukting, nedbrytning og råteskader over tid. I våtsoner (ved dusj, badekar og vask) stilles det krav til fuktbestandige materialer og korrekt tettesjikt. Forholdet innebærer økt risiko for skjulte fuktskader dersom materialene utsettes for jevnlig vannpåvirkning. Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Tiltak Vurdere utskifting til godkjente og fuktbestandige materialer. Kontrollere om det foreligger tegn til oppfukting bak overflater. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan materialene ta opp fukt og brytes ned, levetiden på våtrommet reduseres og fremtidige utbedringskostnader kan bli betydelige. Kjeller - Vaskerom i kjelleren - Overflater Gulv Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderomsgulvet er tilnærmet flatt 1 meter innenfor dørterskelen og mangler membranoppkant mot dørterskelen. Høydeforskjellen mellom topp slukrist og gulv ved terskel/topp membran ikke tilfredstiller dagen regelverk der det må være 25 mm eller mer fra slukrist til topp membran ved dørterskelen. Konsekvens/tiltak: Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Tiltak Kontrollere oppbygning av gulvkonstruksjonen. Vurdere etablering av tilstrekkelig fall og korrekt membranoppkant. Ved større avvik kan ombygging av gulv være nødvendig. Sørge for regelmessig kontroll og aktsom bruk inntil eventuell utbedring. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan lekkasjevann renne ut i tilstøtende rom, det kan oppstå skjulte fuktskader i gulv og veggkonstruksjoner og tbedringskostnader kan bli betydelige ved vannskade. Kjeller - Vaskerom i kjelleren - Ventilasjon Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet mangler mekanisk avtrekk etter dagens forskrift. Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Det bør etableres tilluft til våtrommet. Tiltak Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på baderommet i henhold til gjeldende krav. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på badet kan bli dårligere og forholdet kan påvirke badets levetid. Kjeller - Vaskerom i kjelleren - Tilliggende konstruksjoner våtrom Jeg minner om at konstruksjonen fremstår med løsninger som ikke gir tilstrekkelig fuktsikring eller robusthet ved eventuell lekkasje. Dette kan gjelde oppbygning av gulv, mangelfull avgrensning mot tilstøtende rom, eller materialvalg som ikke er optimalt tilpasset fuktbelastning. Selv om det ikke nødvendigvis er registrert aktive lekkasjer på befaringstidspunktet, innebærer løsningen en forhøyet risiko for fremtidige fuktskader. Konsekvens/tiltak: Tiltak Full oppgradering av våtrommet anbefales. Etablere nytt, dokumentert membransystem. Skifte sluk og sikre korrekt tilkobling mellom membran og sluk. Utføre arbeidet i henhold til gjeldende forskrift og våtromsnorm. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres: er det høy risiko for skjulte fuktskader og utbedringskostnadene kan bli omfattende. Kjeller - Baderom i kjelleren - Overflater vegger og himling Det er påvist svertesopp i silikonfuger. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er påvist svertesopp i silikonfuger Svertesopp i silikonfuger oppstår ofte som følge av vedvarende fuktbelastning og utilstrekkelig ventilasjon. Silikonfuger er en vedlikeholdsdel og har begrenset levetid. Tapet på vegg i fuktutsatt område er generelt lite egnet og kan ta opp fukt, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader i underliggende konstruksjon. Konsekvens/tiltak: Tiltak Fjerne og erstatte silikonfuger. Vurdere utskifting av tapet til mer fuktbestandig overflate. Kontrollere underliggende konstruksjon for fuktskade. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan soppvekst utvikle seg videre, inneklimaet kan forringes og levetiden på våtrommet kan reduseres. Kjeller - Baderom i kjelleren - Overflater Gulv Det er påvist andre avvik:. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi sluket er avgrenset av en ca. 22 cm høy oppkant. En høy oppkant rundt sluk kan medføre at vann som kommer utenfor avgrensningen ikke ledes uhindret til sluk. Løsningen kan begrense avrenning ved lekkasje fra rør, utstyr eller utilsiktet vannpåvirkning på gulvet utenfor dusjsonen. Slike løsninger kan innebære økt risiko for at vann blir stående på gulvet eller renner mot døråpning og tilstøtende rom. Konsekvens/tiltak: Tiltak Vurdere full oppgradering av baderommet og montering av automatisk lekkasjestopper. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan vann renne til tilstøtende konstruksjoner og skadeomfang ved lekkasje kan bli større. Kjeller - Baderom i kjelleren - Sluk, membran og tettesjikt Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsning og sluk, det foreligger ikke opplysninger eller dokumentasjon på membranløsningen på baderommet. Membran/tettesjikt er et skjult, men avgjørende element i våtrommets fuktsikring. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet rundt utførelse, tetthet og restlevetid. Konsekvens/tiltak: Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Tiltak Undersøke membranløsning nærmere dersom mulig. Kontrollere rørgjennomføringer og etablere tett og forskriftsmessig løsning. Jevnlig kontroll av rommet for tegn til fukt. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan lekkasjer forbli skjulte over tid, det kan oppstå omfattende fuktskader i gulv- og veggkonstruksjon og utbedringskostnadene kan bli betydelige. Forholdet vurderes som et avvik med usikkerhet knyttet til våtrommets fuktsikring. Kjeller - Baderom i kjelleren - Ventilasjon Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet tilluftsløsning etter dagens forskrift. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Tiltak Det anbefales å etablere luftespalte under døren Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på badet kan bli dårligere og forholdet kan påvirke badets levetid. Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilstandsgrad to er gitt fordi toalett rommet ikke har mekanisk avtrekk eller tilluftsløsning. Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Tiltak Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk ogm lufetspalte under døren på toalettrommet og i henhold til gjeldende krav. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på toalettrommet kan bli dårligere. Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Det er ikke påvist synlige lekkasjer eller skader, men mere enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tiltak Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak da anlegget fungerer i dag, men anlegget bør holdes under jevnlig oppsyn. I forbindelse med fremtidig oppussing av våtrom eller kjøkken bør det vurderes å skifte røropplegget. Tilleggsanbefaling: Dersom det ikke er montert automatisk lekkasjestopp (vannstoppventil), anbefales dette montert for å redusere risikoen for vannskader. Konsekvens Selv om anlegget fungerer, medfører alderen en redusert gjenværende levetid og en økende risiko for vannlekkasjer. Lekkasjer kan oppstå plutselig som følge av korrosjon (på kobberrør), sprøhet i materialet eller svekkelser i skjøter. Vannlekkasjer inne i konstruksjoner kan medføre omfattende følgeskader. Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Det er ikke registrert tegn til funksjonssvikt, men rørnettet har nådd en alder hvor sannsynligheten for skader øker. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tiltak Det er ikke behov for umiddelbare tiltak utover jevnlig ettersyn. Tidspunkt for utskifting av avløpsrør bør samordnes med fremtidig renovering av våtrom eller kjøkken. Forebyggende: Det kan vurderes å utføre en rørinspeksjon eller rørspyling for å fjerne belegg og sikre god gjennomstrømning. Konsekvens Høy alder medfører økt risiko for lekkasjer, spesielt i skjøter og overganger. Ved plastrør: Pakninger tørker ut over tid, og plasten kan bli sprø. Ved støpejernsrør: Risiko for rustdannelse og tæring. Innvendig groing (belegg) reduserer rørets diameter over tid, noe som kan føre til dårligere avrenning og hyppigere tilstoppinger. Lekkasjer fra avløp skjer ofte skjult i konstruksjonen og kan medføre omfattende fukt- og luktskader. Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi berederen er eldre en 20 år og el-tilkobling med stikkontakt som ikke tilfredsstiller dagens forskrift. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Ny eier anbefales å etablere el-tilkobling etter dagens forskrift. Tiltak Kontrollere installasjonen av autorisert elektriker. Etablere fast, forskriftsmessig tilkobling dersom dette mangler. Konsekvens Dersom forholdet ikke utbedres kan det oppstå varmgang i kontaktpunktet, risiko for elektrisk feil eller branntilløp øker, Er din varmtvannsbereder installert før 2010 og tilkoblet gjennom stikkontakt er du ikke pålagt å bygge om anlegget, men desto viktigere er det at du jevnlig tar ut støpselet og ser etter varmgang. Rådet er uansett til å bruke fast tilkobling. Det er under ingen omstendigheter lov med tilkobling via skjøteledning. Fuktsikring og drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer en halvparten av dreneringens levetid er oppbrukt. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Tiltak Ny eier bør være oppmerksom på at dreneringens tilstand og restlevetid er ukjent. Ved tegn til fuktproblemer bør det utføres nærmere undersøkelser av dreneringen. Konsekvenser Man er avhengig av et fungerende kapillærbrytende sjikt (pukk/singel/isolasjon) under betongen for å hindre at fuktighet suges opp fra grunnen. Manglende eller defekt fuktsikring kan føre til kapillært oppsug (fuktvandring) gjennom betongplaten. Dette kan medføre fuktskader på tilfarere, parkett/laminat og bunnsviller i vegger, samt gi grobunn for muggsopp og dårlig inneklima. Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og avløpledninger. Det er ikke påvist synlige lekkasjer eller skader, men anlegget begynner å nærme seg slutten av sin tekniske levetid. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tiltak Du trenger ikke gjøre noe akkurat nå så lenge alt virker. Men det kan være lurt å få noen til å sjekke rørene innvendig med et kamera (rørinspeksjon) for å se om de er hele. Hvis du planlegger å grave i hagen eller pusse opp, bør du vurdere å bytte rørene samtidig. Konsekvens Gamle rør er svakere enn nye. Vannrør: Kan ruste eller sprekke, noe som gir vannlekkasje i bakken. Avløpsrør: Kan gro igjen innvendig eller gli fra hverandre slik at kloakken stopper opp (tett do). Siden rørene ligger nedgravd, er det vanskelige å oppdage feil på før skaden har skjedd.   Forhold som har fått TG3: Kjellerdør Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Tilstandsgrad 3 er gitt fordi vaskeromsdøren har råteskader i karmen ned mot betongunderlaget, videre subber døren på karmen. Råteskader i den karm indikerer langvarig fuktpåvirkning. Når trekonstruksjoner står tett mot betong eller terreng uten tilfredsstillende fuktsikring, kan det oppstå kapillært fuktopptrekk som fører til nedbrytning av treverket. At døren subber på karmen kan være et resultat av setninger eller svekkelse monteringen. Konsekvens/tiltak: Døren(e) står foran utskiftning. Tiltak Utskifting av råteskadet karm og eventuelt dørblad. Kontrollere og forbedre fuktsikring mot betongunderlag. Etablere korrekt terskelløsning med fuktsperre og lufting. Kontrollere tilstøtende konstruksjon for skjult fuktskade. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan råteskaden utvikle seg videre, risiko for videre fuktinntrengning i vegg øker døren kan miste funksjon og tetthet. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Det er påvist at dekke på terrassen har en del sprekker. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Tilstandsgrad 3 er gitt fordi konstruksjonen har seget, og terrassen er oppført i to separate konstruksjoner, det er registrert løse fliser, sprekker i fuger og ujevn høyde på terrasseflaten. Det er videre registrert løst rekkverk med malingsavflassing. Terrassen har fall mot huset. Vannavrenning håndteres via takrenne, men fallretningen mot bygningen gir økt risiko for fuktbelastning på yttervegg. Setninger og bevegelse i konstruksjonen indikerer utilstrekkelig fundamentering eller underlag. Videre er registrert skjevheter i den hellelagte plattingen. Skjevheter i heller indikerer setninger i underlaget, som kan skyldes mangelfull komprimering, telebevegelser eller dreneringsforhold. Konsekvens/tiltak: Tiltak Vurdere gjennoppbygging av terassen som har seget. Eventuelt undersøke fundamentering og bærekonstruksjor, rette opp og stabilisere konstruksjonen. Etablere korrekt fall bort fra bygningen. Utbedre eller legge om flisdekke. Forsterke, overflatebehandle treverk eller vurdere og skifte rekkverk. Justere eller legge om heller slik at overflaten blir jevn. Kontrollere fallforhold slik at vann ledes bort fra bygningen. Etterfylle og komprimere bærelag ved behov. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan setninger, skjevheter øke på terrassen, konstruksjonen får redusert stabilitet. Malingasavflassing og eventuelle fuktskader kan utvikle seg, løst rekkverket kan utgjøre en sikkerhetsrissiko. Kjeller - Vaskerom i kjelleren - Sluk, membran og tettesjikt Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tilstandsgrad 3 er gitt fordi det ikke er påvist membran/tettesjikt i våtrommet, og forventet brukstid på slukløsningen vurderes som oppbrukt. Manglende membran innebærer at konstruksjonen ikke har tilfredsstillende fuktsikring. Dette medfører høy risiko for fuktinntrengning i gulv- og veggkonstruksjon ved normal bruk eller lekkasje. Sluk har begrenset teknisk levetid (normalt ca. 20?25 år). Når forventet brukstid er oppbrukt, øker risikoen for lekkasje i overgang mellom sluk og gulvkonstruksjon. Konsekvens/tiltak: Det må etableres tilfredsstillende membran/tettesjikt i våtrommets våtsone. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Tiltak Full oppgradering av våtrommet anbefales. Etablere nytt, dokumentert membransystem. Skifte sluk og sikre korrekt tilkobling mellom membran og sluk. Utføre arbeidet i henhold til gjeldende forskrift og våtromsnorm. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres: er det høy risiko for skjulte fuktskader og utbedringskostnadene kan bli omfattende. Forstøttningsmur Forstøttningsmur Manglende rekkverk på forstøtningsmuren som ligger mer en 50 cm over terrenget nedenfor. Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav. Rekkverket tilfredsstiller ikke dagens regelverk på 1 meters høyde. Konsekvens/tiltak: Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Tiltak Rekkverket bør monteres/forhøyes eller skiftes ut slik at det tilfredsstiller dagens krav til personsikkerhet. Konsekvenser Lavt rekkverk gir økt risiko for fallulykker, forholdene kan påvirke sikkerhet og bruk. Radon Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre, noe som gir usikkerhet knyttet til radonnivået i boligen. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et moderat til lavt aksomhetsområde for Radon. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Tiltak Det bør gjennomføres en radonmåling. Dette gjøres enklest ved å bestille små målebrikker (sporfilm) som plasseres i stue og soverom i minst to måneder i vinterhalvåret (oktober til april). Konsekvens Radon er en radioaktiv gass som finnes i berggrunnen. Den er usynlig og luktfri. Gassen kan sive opp gjennom sprekker i grunnmuren eller utettheter rundt rør. Hvis man puster inn mye radon over lang tid, øker risikoen for å utvikle lungekreft. Uten måling er det umulig å vite om nivåene i boligen er trygge eller helseskadelige. Brannteknisk/rømningsvei Rømningsvei Det er registrert at kjelleretasjen har vindusflater som ikke tilfredsstiller dagens krav til rømning på soverommet mot nord. Brannteknisk Boligen har 3 røykvarslere, montert i gangen og stuen i 1. etg og i gangen i kjelleren. Branslukningsapparatet er plassert i gangen. Det er avvik i rømningsveier. Vurdering av rømningsvei Rom beregnet for varig opphold (soverom, stue, kjøkken) skal ha trygge rømningsforhold i henhold til gjeldende forskrift (TEK17). For at et vindu skal anses som en godkjent rømningsvei, gjelder følgende krav til fri åpning: Minimum bredde: 0,5 m Minimum høyde: 0,6 m Sum av bredde + høyde: Minimum 1,5 m Plassering: Underkant av vindusåpningen skal normalt ikke være høyere enn 1,0 m over gulv (ved større høyde må det monteres fast trapp/stige). Konsekvens/tiltak: For å avklare omfanget av avvik ved rømningsveier bør det innhentes en brannteknisk vurdering. Tiltak Bruksendring og søknadsplikt (Larvik kommune) Dersom boder (tilleggsdel) skal tas i bruk som stue eller soverom (hoveddel), utløser dette krav om søknad om bruksendring til Larvik kommune. Som privatperson kan du benytte digitale søknadsløsninger (f.eks. via DiBK eller fellestjenester BYGG) for endringer som skjer internt i én boenhet, forutsatt at endringen ikke berører bærekonstruksjoner, brannskiller eller fasade utover selve vindusutskiftningen. Anbefaling Forholdet bør utbedres ved å etablere godkjente rømningsvinduer eller direkte utgang til terreng før rommene benyttes til varig opphold. Ved usikkerhet rundt lokal plan- og bygningslovgivning i Larvik, anbefales det å kontakte kommunens byggesakskontor for en forhåndskonferanse. Det anbefales også å benytte fagkyndig bistand (for eksempel byggmester, rådgivende ingeniør eller ansvarlig søker) for å sikre at tiltaket prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende byggteknisk forskrift, herunder krav til rømningsvei, lysforhold, ventilasjon og brannsikkerhet. Dette reduserer risiko for avvik, forsinkelser og eventuelle fremtidige pålegg fra kommunen. Konsekvens Da de aktuelle rommene mangler tilstrekkelige mål eller plassering på vinduer, anses de ikke som godkjent for varig opphold etter dagens regelverk. Balkonger Balkong Det er registrert rekkverkshøyde under 1,0 m. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket tilfredsstiller ikke dagens regelverk på 1 meters høyde. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Rekkverk Tiltak Rekkverket bør utbedres, forhøyes eller skiftes ut slik at det tilfredsstiller dagens krav til personsikkerhet, 1m høyde og opp til 10 cm åpninger. Konsekvenser Lavt rekkverk og store åpninger gir økt risiko for fallulykker, forholdene kan påvirke sikkerhet og bruk spesielt for barn, sikkerhetsnivået vil være lavere enn dagens standard. Innvendige trapper Innvendig trapp Rekkverket og opptrinn på trapp tilfredsstiller ikke dagens regelverk på åpninger opp til 10 cm og det mangler håndløper på veggen. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket tilfredsstiller ikke dagens regelverk med åpninger opp til 10 cm og håndløper på vegg. Konsekvens/tiltak: Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Rekkverk Tiltak Trap bør utbedres eller bygges om slik at avstanden mellom spilene reduseres til forskriftsmessig nivå. Trappen bør utbedres, for eksempel ved montering av tette trinn, barnesikring eller annen godkjent løsning. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres: er det økt risiko, spesielt for barn, sikkerhetsnivået vil være lavere enn dagens standard.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Det er garasje i tilknytning til boligen. Forøvrig er det god plass til parkering på gårdsplass.

Diverse
Selger opplyser at gulv i den store boden i underetasjen kun er grov støpt. Det er ikke utført finavretting med flytende avretningsmasse. Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
3 900 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 97 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 98 890 (Omkostninger totalt) 115 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 118 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 998 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 015 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 018 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen har oppvarming med: Varmepumpe, elektriske panelovner, vedovn i stuen og elektriske varmekabler i gulvet på baderommet i 1. etasje

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
18155

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme.

Formuesverdi primær
936160

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
3744640

Formuesverdi sekundær år
2024

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3909/1045/93: 03.08.1976 - Dokumentnr: 4865 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3909 Gnr:1045 Bnr:87 01.01.2018 - Dokumentnr: 137314 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0709 Gnr:1045 Bnr:93 01.01.2020 - Dokumentnr: 1704909 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0712 Gnr:1045 Bnr:93 01.01.2024 - Dokumentnr: 812161 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3805 Gnr:1045 Bnr:93

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 19.11.76. Det foreligger ikke ferdigattest for tilbygg. Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter: Hovedetasje: Soverom 3 i hovedetasje er lagt til stuen. Løsning på kjøkken er endret ifht. plassering av innredning og vegg ut mot stuen Det foreligger ikke tegninger fra kommunen på innglassing av utestue på veranda. Underetasje: Rom angitt som hobbyrom er innredet som kjellerstue. Vaskerom har fått et større areal ved at bod er tillagt vaskerom. Det er satt inn dør med utgang ut fra vaskerom der det er tegnet vindu. Rom angitt som ikke utsprengt er stor bod. Rom angitt som ikke utsprengt er gang, bad og soverom (her er det satt inn vindu som ikke er tegnet inn på plantegning - vindusflate tilfredsstiller ikke dagens krav til rømning). Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 202401 Navn Kommuneplanens arealdel 2025-2037 Plantype Kommuneplanens arealdel Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 10.12.2025 Bestemmelser - Delarealer Delareal 550 m ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende Kommunedelplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 202401 Navn Kommuneplanens arealdel 2025-2037 Plantype Kommuneplanens arealdel Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 10.12.2025 Bestemmelser - Delarealer Delareal 550 m ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende Reguleringsplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 74.01 Navn Bærumsås Plantype Eldre reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 19.12.1974 Bestemmelser - Delarealer Delareal 23 m Formål Kjørevei Delareal 525 m Formål Boliger Feltnavn D Id 107.01 Navn Løveskogen idrettspark, etappe II Plantype Eldre reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 02.07.1986 Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3909/dokumenter/500/107.01_Bestemmelser_44.pdf Delarealer Delareal 2 m Formål Boliger Feltnavn B1 Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er p.t. ikke boplikt i denne delen av Larvik kommune.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 900 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 97 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 98 890 (Omkostninger totalt) 115 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 118 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 998 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 015 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 018 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
98890

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastpris stor kr 59 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 15 000,- markedspakke kr 17 500,- søk i eiendomsregister/elektronisk signering kr 2 150,- og visninger kr 2 500,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 14 416,-. Utleggene omfatter tinglysing av urådighet kr 545,- fotograf kr 4 250,- kommunale opplysninger kr 4 746,- oppgjørshonorar kr 4 875,-  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 1 875,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr 10 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.