Biveien 23

Tomt

702m²

Beskrivelse av tomt

Eiendommen ligger på festet tomt på ca 702 m².

Tomten er opparbeidet med gjerde, gressplen, busker, trapper og heller samt noe stein.

Grunneier/ bortfester er Johan Magnus Torp.

Dagens festeavgift: Kr 2.031,80. Opplyst av bortfester

Forholdet mellom grunneier/ bortfester og fester reguleres bl.a. av festekontrakt og lov om tomtefeste med forskrifter. Festeren har, i henhold til tomtefesteloven § 16, samme fysiske råderett over festetomta som en eier har, så langt ikke annet følger av det som er avtalt i festeavtalen.

Bortfester har ikke forkjøpsrett ifølge festeavtale.

Overdragelse av festeretten forutsetter ikke samtykke fra grunneier.

Festekontrakten er vedlagt i salgsoppgaven.

Tidsbegrenset festeavtale som er inngått for 200 år fra 07.10.1925.

Ved utløpet av festetiden, og tomta ikke blir innløst, løper festeforholdet videre på samme vilkår som før uten oppsigelsesrett for bortfester, likevel slik at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften etter reglene i tomtefesteloven. Festeforhold som er forlenget er evigvarende, og gjelder frem til festeavtalen blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst.

Festeren kan, etter tomtefestelov kapittel 6, kreve å innløse en festetomt til bolig eller fritidsbolig når det er gått 30 år av festetida, om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter det er gått tredve år kan festeren kreve innløsning av tomt til bolighus hver gang det er gått to nye år, og for festetomt til fritidshus hver gang det er gått ti nye år.

Beliggenhet

Biveien 23 ligger i et etablert boligområde på Torp, nordøst i Fredrikstad kommune. Her bor du i et veletablert nærmiljø med kort vei til skole, dagligvarehandel og fritidstilbud, samtidig som beliggenheten gir gode forbindelser mot både Fredrikstad og Sarpsborg.

For barnefamilier er det praktisk med Torp skole i nærområdet. Skolen ligger i Roald Amundsens vei og tilbyr undervisning fra 1. til 7. trinn. Det finnes også flere barnehagetilbud i området.

Daglige innkjøp kan enkelt gjøres lokalt. REMA 1000 Torp ligger i Roald Amundsens vei, og Extra Torp i Sulfatveien gir ytterligere dagligvaretilbud i nærområdet. Torp har også andre lokale service- og serveringstilbud.

Området byr på gode muligheter for aktivitet og rekreasjon. Torp IF holder til på Sportsplassen og har et aktivt idrettsmiljø med tilbud innen blant annet fotball, håndball, bryting og barneidrett. Idrettsanlegget har blant annet kunstgressbane, klubbhus og treningshall. I tillegg byr nærområdet på fine turmuligheter, med Glomma og omkringliggende naturområder som naturlige rekreasjonsområder.

Beliggenheten på Torp gjør det enkelt å kombinere hverdagen i et etablert boligområde med nærheten til byenes tilbud. Både Fredrikstad og Sarpsborg er lett tilgjengelige, med et bredt utvalg av butikker, servicetilbud, serveringssteder, kultur- og fritidstilbud.

Adkomst

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse

Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid

Området byr på et godt tilbud for barnefamilier, med flere barnehager på Torp. Blant disse finner du Gråtass barnehage avd. Torp i Konvallveien og kommunale Kjølstad barnehage i Alf Prøysens vei.

Torp skole ligger sentralt i nærmiljøet og er områdets barneskole.

For fritidsaktiviteter har Torp et aktivt lokalmiljø. Torp Idrettsplass ligger i Sarpsborgveien, hvor Torp IF har tilbud innen blant annet fotball, håndball, bryting og allidrett. Idrettslaget har aktiviteter for både barn, ungdom og voksne.

Nærheten til Glomma og omkringliggende grøntområder gir i tillegg gode muligheter for turer og aktivitet utendørs. Samlet sett har området et variert tilbud for både organiserte fritidsaktiviteter og en aktiv hverdag.

Skolekrets

Biveien 23 kretser til Torp skole.

For mer informasjon, se Fredrikstad kommune sine hjemmesider.

Offentlig kommunikasjon

Biveien 23 har gode kollektivforbindelser med bussholdeplasser like i nærheten. Fra Torp går det bussforbindelser mot både Fredrikstad og Sarpsborg. Blant annet betjener linje 2 strekningen mellom Fredrikstad bussterminal og Sarpsborg via Torp.

Fra Fredrikstad bussterminal er det et omfattende busstilbud videre til øvrige deler av Fredrikstad og regionen. For lengre reiser gir Fredrikstad stasjon togforbindelser videre mot blant annet Oslo.

Beliggenheten gjør det dermed enkelt å benytte kollektivtransport både til sentrum, skole, arbeid og øvrige tilbud i regionen.

Byggemåte

Horisontalt delt 2-mannsbolig er oppført i to etasjer over kjeller.

Grunnmur er oppført i lettklinkerblokker og støpt betong. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk, og er kledd med liggende og stående panel. Taket er et saltak og er tekket med stålplaterpanner. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med koblet glass og 2-lags isolerglass. Inngangsdør med enkeltglass. Innvendig trapp er en lukket lakkert tretrapp. Det er naturlig ventilasjon i boligen. Oppvarming er en kombinasjon av elektrisk, ved og varmepumpe. Det er varmekabler på bad. Oppvarming er ikke funksjonstestet.

Balkong er oppført som utkraget trekonstruksjon.

Boligen inneholder:

2.etg.: Trapperom, gang, 3 soverom, kjøkken, stue, toalett og bod.

1.etg.: Entré, bad, gang og trapperom.

Kjeller.: Kjellerbod og en bod med lav himlingshøyde.

Høyeste takhøyde måles i gang i 1. etasje til ca. 2,64m og laveste høyde måles på kjøkken i 2. etasje til ca. 2,15m under skråtak.

For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 16.09.2026 av Denis Muslimovic.

Sammendrag selgers egenerklæring

Boligen ble kjøpt 2025.

Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene.

Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring.

Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende?

Ja. Lekkasje på kjøkkenet fra vaskemaskin som har lekket ned til taket til naboen og skadet det, reparasjon skal utføres via forsikring. Lekkasje ved terrasse ved gammel tetning.

Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

Ja. Ufaglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2026

Beskrivelse av arbeidet: Fjernet vaskemaskin og tettet terrasse lekkasje med silikon.

Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja. Ufaglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2026

Beskrivelse av arbeidet: Tetning av lekkasje på terrasse med silikon.

Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert?

Ja. Vindu på soverom er gammelt og bør byttes da rammen har begynt å gå i oppløsning.

Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

Nei, ikke som jeg kjenner til

Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget?

Ja. Noe mugg er utbedret.

Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

Ja. Ufaglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2026

Beskrivelse av arbeidet: Mugg er fjernet.

Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

Ja

Er det bestilt Norgespris på strøm?

Ja

Innhold

Entré

Praktisk entré med plass til oppheng av yttertøy og sko. Gangdør begrenser gjennomtrekk og bidrar til å skjerme resten av boligen fra inngangspartiet.

Stue

Stor og romslig stue med gode møbleringsmuligheter og rikelig lysinnslipp. Stuen fungerer som et naturlig samlingspunkt og binder rommene sammen. Varmepumpe sørger for et stabilt og behagelig inneklima.

Kjøkken

Enkelt kjøkken i delvis åpen løsning mot stuen. Plass til frittstående hvitevarer samt praktisk spiskammers. Hyggelig utsyn mot uteområdet.

Soverom

Boligen har tre gode soverom, hvorav to er utstyrt med innebygde garderobeløsninger.

Balkong

Fra ett av soverommene er det utgang til en sydvestvendt balkong.

Bad

Boligens hovedbad ligger i 1. etasje og er utstyrt med servant med oppbevaring, dusjløsning og opplegg for vaskemaskin. Gulvvarme bidrar til ekstra komfort.

I 2. etasje finnes et separat WC-rom med toalett og servant. Også her er det opplegg for vaskemaskin.

Kjeller

Fra entréen er det tilgang til råkjeller med gode muligheter for lagring.

Garasje | Redskapsbod | Uteområde

Boligen disponerer enkelgarasje samt redskapsbod. Asfaltert oppstillingsplass ligger i tilknytning til hovedveien, og fra Biveien er det etablert adkomst til eiendommen via betongtrapp.

Standard

Eiendommen har gjennomgående enkel og eldre standard, og det må påregnes behov for vedlikehold og oppgraderinger.

2. etasje

Stue: Parkett på gulv, malte plater og malt overflate på vegger. Takess i himling. Kombinert ved/oljekamin, panelovn og varmepumpe.

Kjøkken: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Takess i himling.

Kjøkkenet har en enkel kjøkkeninnredning fra IKEA fra 2026 med benkeskap med hvite og slette fronter og benkeplate i 28mm laminat med stein utseende, med nedfelt 1,0x oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps kjøkkenarmatur i krom. Av løse hvitevarer er det komfyr. Det er opplegg for oppvaskmaskin og kjøleskap/fryseskap.

Soverom 1: Laminat på gulv og malt overflate på vegger. Takess i himling. Panelovn. Garderobeskap/ nisje og skyvedørsgarderobe.

Soverom 2: Parkett på gulv, malte plater og malt overflate på vegger. Takess i himling. Panelovn. Utgang til delvis overbygget sydvest-vendt balkong på ca. 4m2.

Soverom 3: Laminat på gulv og malt tapet på vegger. Malt overflate i himling. Panelovn. Innebygget garderobeskap.

Toalett: Belegg på gulv og malt tapet på vegger. Malt overflate i himling. Reflektorovn. Utstyrt med naturlig avtrekk, servantskap med profilerte fronter, servant og ettgreps blandearmatur i krom. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin.

Gang: Belegg på gulv og malte plater på vegger. Malt overflate og luke til kaldloft i himling. Innebygget garderobeskap/ nisje.

Bod/ matbod: Belegg på gulv og malte plater på vegger. Malt overflate i himling.

Trapperom: Teppe på gulv, og malt panel og malt tapet på vegger. Takess i himling. Trapp og plombert hovedsikring ved inntakskabel.

1. etasje

Entre: Belegg på gulv og malt panel på vegger. Malt panel i himling. Åpen garderobe.

Trapperom: Belegg på gulv og malte plater på vegger. Malte plater i himling. Trapp til kjeller og sikringsskap.

Gang: Belegg på gulv og malt panel på vegger. Malt panel i himling. Trapp til 2. etasje.

Bad: Flis på gulv 33x33cm med granittstein utseende og flis på vegger 40x25cm med trestruktur. Downlights og takess i himling. Gulvvarme. Utstyrt med dusjkabinett, naturlig avtrekk, opplegg for vaskemaskin, servantskap med slette fronter med trestruktur, servant i hvit kompositt med ettgraps blandearmatur i krom og speilskap, gulvstående toalett.

Kjeller

Bod: Ubehandlet betonggulv og malte Lecavegger. Plater i himling. Bereder, trapp og stoppekraner.

Bod med lav himlingshøyde: Ubehandlet betonggulv og ubehandlede vegger. Stubbloft i himling.

Vannledninger: Vannledninger av kobber og plast. Deler av røropplegget er skiftet i forbindelse med oppgradering av bad og kjøkken. Enkelte vannrør i kjeller er ikke isolert mot frost, og stoppekran til 2. etasje lekker i stengt posisjon. Deler av røropplegget er fra byggeåret og har usikker gjenværende levetid.

Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern og plast. Deler av innvendige avløpsrør er skiftet i forbindelse med oppgradering av bad og kjøkken. Deler av rørene er fra byggeåret og har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon.

Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med friskluftstilførsel via ventiler i yttervegger og spalteventiler i vinduer. Det mangler lufteventiler i enkelte oppholdsrom og gjennomstrømningsventiler ved enkelte dører. Det anbefales å etablere mekanisk ventilasjon og tilluft for bedre luftutskiftning.

Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg er opplyst å være fra byggeåret. Boligen har automatsikringer og felles sikringsskap for begge seksjonene, plassert i trapperommet i 1. etasje. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for elektrisk arbeid utført etter 01.01.1999, og kursfortegnelsen er mangelfull. Det anbefales utvidet el-kontroll utført av elektrofaglig person.

Varmtvannsbereder: 200 liters varmtvannsbereder fra 2014, plassert på gulv i bod i kjeller. Det er sluk i gulvet, og det er ikke registrert tegn til lekkasje, drypp eller fuktskjolder ved berederen.

Varmepumpe: Boligen har luft-til-luft varmepumpe. Eier opplyser at varmepumpen fungerer. Det er ikke dokumentert service på anlegget, dekselet på innedelen er skadet, og varmepumpens alder medfører usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon.

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2, TG 3 og TG IU.

Forhold som har fått TG2 (17 stk):

Forstøtningsmur – TG2

Ved befaringen ble det registrert synlige sprekker og skjevheter i muren. Slike avvik kan over tid utvikle seg videre og redusere murens stabilitet dersom de ikke følges opp. Nærmere undersøkelser av bygningsteknisk rådgiver anbefales for å avklare omfang og behov for utbedring. Det anbefales å engasjere en bygningsteknisk rådgiver for å avklare omfang og behov for utbedring og eventuelle tiltak vurderes deretter.

Terrengforhold – TG2

Terrenget rundt boligen har ikke tilstrekkelig fall bort bygningen, slik at grunnmur og fundamenter er utsatt for tilsig av overflatevann. Takvann ledes via nedløpsrør til rør i bakken. Manglende avledning av overflatevann fra bygningen øker risikoen for fuktbelastning mot grunnmur og konstruksjoner under terreng. Det anbefales at terrengfall og bortledning av overflatevann utbedres slik at vann ledes bort fra bygningen. Det anbefales å justere terreng slik at det etableres fall bort fra grunnmur og sikre bortledning av overflatevann. Dette arbeidet bør ses i sammenheng med tiltak i forbindelse med «Fuktsikring og drenering».

Rom under terreng – TG2

Kjelleren fremstår som en grovkjeller med fritt eksponerte konstruksjoner og overflater, og et tilbygg ble oppført i 1971. Det er registrert fuktmerker, salt-/kalkutslag og sprekker på de eksponerte murflatene, noe som indikerer fuktpåvirkning gjennom grunnmuren. Slike symptomer er ikke uvanlige i eldre grovkjellere med aldrende eller sviktende fuktsikring. Den registrerte fuktpåvirkningen medfører at kjelleren har begrenset egnethet for fuktfølsom lagring og annen bruk som stiller krav til et tørt innemiljø. Kjelleren bør benyttes med fritt eksponerte murflater og uten innredning med organiske materialer, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking. Nærmere beskrivelse av årsak, anbefalte tiltak og kostnadsvurdering fremgår av bygningsdelene fuktsikring og drenering samt grunnmur. Det anbefales å engasjere bygningskyndig rådgivende ingeniør for å vurdere drenering, fuktsikring og terrengforhold rundt bygningen, deretter utarbeide løsninger og beskrivelse for å beskytte grunnmuren fra fuktbelastningen fra grunnen. Dette er også anbefalt under avsnitt «Fuktsikring og drenering» samt «Grunnmur» og forholdene bær ses i sammenheng. Frem til utbedringstiltak er gjennomført, er det anbefalt at lagring av fuktømfintlige gjenstander ikke lagres langs veggene, da det er fare for fuktskader, angrep av mugg- og/eller råtesopp. Rommet anbefales varmet opp og sørget for god ventilasjon i rommet. Innredning av organiske materialer som hyller, anbefales fjernet.

Yttervegg og fasade – TG2

Det er registrert synlig svartsopp på innvendig overflate, som indikerer vedvarende fuktpåvirkning i konstruksjonen, samt stedvis råteskader i vindski som gir redusert bestandighet. Videre er det registrert begrenset lufting i nedre kant av kledningen, da det er benyttet kubbing som musesperre, noe som reduserer ventilasjon og uttørking bak kledningen. Dersom forholdene ikke utbedres, er det risiko for videre fuktopphopning og utvikling av råte- og soppskader i konstruksjonen. Bygningsdelen gis tilstandsgrad 2, og nærmere undersøkelser samt utbedring anbefales. Det anbefales vedlikehold og nødvendige utbedringer av fasade og veggkonstruksjon for å hindre videre skadeutvikling, samt fjerne årsaken til skadene.

Skorstein over tak – TG2

Skorstein er ikke inspisert fra tak, og det er derfor ikke gjennomført full visuell kontroll. Vurderingen er basert på begrenset visuell kontroll, og forhold som ikke er synlige fra valgt inspeksjonsnivå kan ikke vurderes. Skjulte avvik kan derfor ikke utelukkes. Basert på observasjonene fra kaldtloft, er det mistanke om lekkasje ved skorstein. Det anbefales undersøkelse for å avdekke årsak til fuktinntrengning og deretter reparasjon av forholdene, slik at videre utvikling av skader stoppes. Slike skader vil kunne utvikles over tid med påfølgende lekkasje inn i boligen, samt mugg, sopp og råteskader i konstruksjon.

Takkonstruksjon og loft – TG2

Mangelfull eller begrenset lufting av konstrukjsoinen kan gi økt risiko for sopp-, råte- og fuktskader i loft- og takkonstruksjonen.

Det er anbefalt å utbedre ventilering av kaldtloft for å ivareta uttørking av konstruksjon og redusere/motvirke kondensdannelse og fukt.

Taktekking – TG2

Taket er et saltak tekket med takpanner i stål med ro overflate. Taktekkingen er vurdert fra bakkenivå, og det har ikke vært mulig å inspisere takflaten på nært hold eller kontrollere detaljer som skjøter, innfestinger, beslag, gjennomføringer og slitasje. Vurderingen er derfor beheftet med usikkerhet, og skjulte eller lokale skader kan ikke utelukkes. Det er registrert fukt og spor etter sopp i trematerialet ved skorstein på kaldtloft, noe som indikerer lekkasje ved skorstein. Alderen på undertaket er ukjent, men antas å være eldre enn tiltenkt brukstid etter kriteriene i NS 3600:2025. Uten utbedring av inndekning ved skorstein vil fuktinntrengningen kunne føre til videre skade på underliggende trekonstruksjon, og det anbefales nærmere kontroll av takflaten fra tak eller via lift/stillas. Jeg anbefaler jevnlig kontroll av taktekking, beslag og utstyr og utbedring av registrerte forhold for å stanse skadeutvikling. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Etasjeskille og gulv på grunn – TG2

Etasjeskillet er utført som trebjelkelag, mens kjellergulvet er støpt på grunn. Det er foretatt skjevhetsmålinger med linjelaser i utvalgte rom, og det registreres varierende høydeforskjeller. Størst avvik er målt i stue i 2. etasje med ca. 35 mm over hele rommet og 15 mm over 2 meter, mens øvrige rom viser mindre skjevheter. Slike skjevheter kan medføre utfordringer ved legging og bruk av gulvbelegg som parkett, laminat eller fliser, i form av dårligere tilpasning, økt slitasje og fare for knirk eller svikt. Skjevhetene kan også påvirke møblering og oppleves som redusert brukskvalitet. Tilstandsgraden er satt til TG2 på grunn av registrerte skjevheter ut over normale toleransekrav. Skjeve gulv kan føre til at dører og vinduer henger seg eller ikke lukker, gi problemer ved legging av nytt gulv (sprekker, knirking, svikt), gjøre møbler ustabile, øke lokal slitasje, gi mer støy/knirking og være tegn på underliggende fukt- eller konstruksjonsskader. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil midlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Kjøkken – Avtrekk – TG2

Kjøkkenet har naturlig avtrekk i form av en lufteluke i veggen over stekesonen. Dette gir begrenset avtrekkseffekt sammenlignet med mekanisk ventilasjon, og fukt og matos fra matlagingen fjernes ikke like effektivt. Manglende mekanisk avtrekk over komfyren kan over tid medføre økt risiko for kondens og fuktbelastning på kjøkkenet. Det anbefales å etablere avtrekk over koketopp/ komfyr, fortrinnsvis med mekanisk avtrekk til det fri eller via en annen godkjent ventilasjonsløsning.

Toalettrom – TG2

Tilstandsgrad på bakgrunn av en helhetsvurdering av overflater og hva som skjønnsmessig vurderes som normal slitasje. Ettersom dette er en brukt bolig må det likevel regnes med utskiftinger/oppgraderinger avhengig av den enkeltes behov og vurderinger. Ventilasjonsløsningen med kun naturlig avtrekk gir begrenset og væravhengig luftutskiftning. Dette kan medføre perioder med utilstrekkelig ventilasjon, noe som øker risikoen for opphopning av fukt og forurensninger i inneluften. Det anbefales å oppgradere ventilasjonen til mekanisk løsning for bedre luftutskiftning. Servantskap fungerer til dagens bruk, men fuktskade på servantskap bør utbedres. Fremtidig oppgradering av toalettet bør påregnes.

Avløpsrør – TG2

Avløpsrørene fungerer på befaringstidspunktet, men avløpsrør har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer og gir usikker fremtidig funksjon.

Avløpsrør fra boligen og ut til offentlig kloakk ligger under bakken og er ikke vurdert. Kontrollen er avgrenset til innvendig i boligen, og synlige overflater i tilstøtende rom. Kontrollen stopper ved sluket/etasjeskille. Da det ikke foreligger annen informasjon legges det til grunn at bunnledninger (vann- og avløpsledninger under boligen) er fra byggeår. Avløpsrør bør oppgraderes samtidig som oppgradering av våtrom og/eller kjøkken. Frem til da, anbefales det å holde anlegget under oppsyn å sikre tilfredsstillende funksjon og redusere risiko for skade.

Vannledninger – TG2

Vannrør har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer og gir usikker fremtidig funksjon. Utvendige stikkledninger er ikke vurdert. Kontrollen er avgrenset til innvendig i boligen, og kontrollen stopper ved vegg-/etasjeskille. Vannrør bør oppgraderes samtidig som oppgradering av våtrom og/eller kjøkken. Det anbefales nærmere vurdering og kontroll av installasjonen. Eventuelle feil eller mangler bør utbedres av kvalifisert fagperson. Alder og registrerte avvik tilsier at utskifting av røranlegget bør vurderes som en samlet løsning.

Varmesentral: Varmepumpe – TG2

Boligen er utstyrt med luft-til-luft varmepumpe. Det er ikke dokumentert gjennomført service på anlegget, og varmepumpen har nådd en alder som medfører usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon. Eier opplyser at varmepumpen fungerer, men at dekselet på innerdelen er ødelagt/skadet. Manglende service og høy alder gir økt risiko for redusert virkningsgrad og fremtidig funksjonssvikt, og det må påregnes behov for service og på sikt utskiftning. For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke eventuelle problemer tidlig og gjøre nødvendige utbedringer før de eskalerer. Dersom service ikke gjøres ofte nok, er dette hovedårsak til havari fordi avvik og feil ikke blir oppdaget før mekanikk ryker.

Ventilasjon – TG2

Naturlig ventilasjon med friskluftstilførsel via ventiler i yttervegg og spalteventiler i vinduer. Naturlig avtrekksventilasjon med tilluft gjennom ventiler i vegger eller vinduer er den typiske løsning for byggetiden. Løsningen fungerer, men det bemerkes at ventilasjonen er enklere enn de løsninger som anbefales i dag og det er av den grunn vanskeligere å ha tilfredsstillende luftkvalitet eller muligheter for utskiftninger av luft. Det er ikke registrert lufteventiler i enkelte oppholdsrom. Det mangler gjennomstrømningsventiler ved dører til enkelte rom. Det anbefales å etablere mekanisk ventilasjon og tilluft for å sikre tilstrekkelig luftutskiftning.

Våtrom – Bad i 1. etasje – Overflate gulv- TG2

Gulvet på badet har flisbelegg. Det registreres sprekker i flisfuger, noe som kan indikere bevegelser i underlaget eller svikt i oppbyggingen bak flisene, alternativt fuktpåvirkning i underliggende konstruksjon. Det er ikke påvist tegn på sopp-, eller fuktskader. Baderomsgulvet er ikke bygget for dusjing på gulv, og dusjkabin er tilkoblet avløp i gulvet. Sprekker i fugene svekker overflatens tetthet, og dersom forholdet ikke utbedres, øker risikoen for at fukt trenger ned i konstruksjonen over tid. Det anbefales å utbedre fuger og berørte fliser slik at gulvet er tett. Dersom bom er omfattende eller tettesjiktet kan være berørt, bør dette kontrolleres av fagkyndig.

Våtrom – Bad i 1. etasje – Ventilasjon – TG2

Badet ventileres med naturlig ventilasjon, hvor luftutskiftingen skjer ved hjelp av ventiler og naturlige trykk- og temperaturforskjeller. Ved kontroll med papirark/røykampulle ble det påvist avvik i luftutskiftingen. Naturlig ventilasjon gir en luftutskifting som varierer med værforhold, temperaturforskjeller og bruksmønster gjennom året, og gir ikke like stabil effekt som mekanisk avtrekk. Utilstrekkelig ventilasjon på våtrom kan over tid gi økt fuktbelastning med risiko for kondens og muggdannelse.

Våtrom – Bad i 1. etasje – Dokumentasjon – TG2

Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av tettesjikt. Dette medfører usikkerhet knyttet til kvalitet, utførelse og forventet levetid på våtrommet. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til konstruksjonens oppbygning og utførelse. Innhenting av FDV-dokumentasjon, informasjon fra utførende foretak eller ytterligere undersøkelser kan bidra til å redusere usikkerheten. Ved behov for nærmere verifisering kan destruktive inngrep vurderes.

Forhold som har fått TG3 (5 stk):

Fuktsikring og drenering – TG3

Ved innvendig inspeksjon er det målt kritiske fuktverdier i overflater, og det er registrert saltutslag, kalkutslag og punktvis avflassing som indikerer fuktvandring gjennom grunnmuren. Symptomene tilsier redusert funksjon ved fuktsikringen og/eller dreneringen, med høy fuktbelastning i konstruksjonen. Med drenering og fuktsikring fra opprinnelig byggeår må det påregnes at anlegget har nådd eller passert forventet levetid. Dersom forholdet ikke utbedres, er det risiko for videre fuktskader og følgeskader på tilstøtende konstruksjoner. Nærmere undersøkelser og utbedrende tiltak anbefales. Det anbefales å engasjere bygningskyndig rådgivende ingeniør for å vurdere drenering, fuktsikring og terrengforhold rundt bygningen, deretter utarbeide løsninger og beskrivelse for å beskytte grunnmuren fra fuktbelastningen fra grunnen. Det anbefales å etablere ny drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren for å redusere risikoen for videre fuktinntrengning. Under arbeidene er det anbefalt å etterisolere grunnmuren i samme sleng. Kostnadsestimat 200 000 – 500 000. Kostnadsnivået er angitt som et overordnet intervall og må ikke oppfattes som et konkret pristilbud. Endelig kostnad vil avhenge av valgt løsning, tilgjengelighet, utførelsesmetode og eventuelle skjulte forhold som først avdekkes ved åpning av konstruksjoner. Kostnader for etterisolering er ikke vurdert.

Balkong, terrasse, platting: Balkong i 2. etasje – TG3

Balkongen er en utkraget trekonstruksjon uten understøttelse, med folietekking/membran lagt opp på tregulv, og er delvis inntrukket over innvendig rom. Tekkingen har nådd en alder som gir økt risiko for svikt, og det er registrert oppsprekking i overflaten på belegget. Renne er bøyd/skadet og har motfall, slik at vann ikke renner til nedløp. Videre er det påvist manglende eller ufullstendig tettesjikt ved oppkant mot dør. Manglende avrenning og utett tettesjikt gir økt risiko for vanninntrengning i konstruksjonen og påfølgende fukt- og råteskader, særlig fordi balkongen ligger over innvendig rom. Utbedring av tettesjikt og avrenning bør prioriteres for å unngå følgeskader.Det anbefales å utbedre de registrerte avvik for å hindre videre skadeutvikling. Omfanget bør kartlegges av fagkyndig, da skaden kan være større enn det som er synlig. Kostnadsestimat 20 000 – 100 000. Utbedringskostnadene er et forsiktig anslag basert på bygningsdelen standard og kvalitet med utgangspunkt i registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten. Endelig kostnad avhenger blant annet av valg av standard, og markedspris på materialer og tjenesteyter.

Vinduer og dører – TG3

Boligen har vinduer av flere typer og aldre. Det er registrert skader på flere vinduer der rammeskjøtene har åpnet seg og ikke lenger holder rammen som en enhet, i tillegg til slitt overflatebehandling og fuktpåvirkning med begynnende nedbrytning i karmene som følge av alder, værbelastning og vedlikeholdssvikt. Videre er det påvist punkterte glass, avvik ved beslag og vannbord særlig ved PVC-vinduene, samt isolerglassruter eldre enn 35 år med usikker fremtidig funksjon. Punkterte glass og eldre løsninger gir redusert isoleringsevne og økt varmetap, mens mangelfull utvendig tetting gir redusert beskyttelse mot fuktpåvirkning. Dersom avvikene ikke utbedres, må det påregnes videre nedbrytning av karmer og rammer samt økt risiko for fuktskader og forringet funksjon over tid. Utbedring og delvis utskifting av de mest skadde vinduene bør påregnes. Punkterte glass bør skiftes, alternativt vurdere å skifte hele vinduet som kan være gunstig ut fra et energiøkonomisk synspunkt. Slitte overflater bør rengjøres, skrapes og males/behandles på nytt for å beskytte treverket mot fukt og videre nedbrytning. Det anbefales vedlikehold og utbedring av vinduene for å opprettholde funksjon, redusere slitasje og forlenge levetiden. Kostnadsestimat 100 000 – 200 000

Våtrom – Bad i 1. etasje – Membran, tettesjikt og sluk – TG3

Badet har et eldre støpejernsluk fra byggeåret og en smøremembran under flis med ukjent alder og utførelse. Det er registrert avvik på kravet om minimum 25 mm høydeforskjell på vanntett sjikt fra topp sluk til overkant membran ved dørterskel. Videre er det påvist forhold ved tettesjiktet som innebærer fare for fuktskade. Det foreligger ingen dokumentasjon som bekrefter når tettesjiktet ble utført, og alderen på membranen er derfor ukjent. Samlet gir dette økt risiko for at fukt kan trenge inn i tilstøtende konstruksjoner, med fare for skjulte fukt- og følgeskader dersom forholdene ikke utbedres. Forholdene kan mulig utbedres lokalt, men det anbefales full rehabilitering av våtrommet, som også innebærer utskifting av installasjoner som vann, avløp og ventilasjon. Badet fungerer til dagens bruk, men pga. påviste avvik anbefaler jeg jevnlig kontroll av overflater og forsiktig bruk med fritt vann frem til badet er oppgradert. Sluket anbefales renset regelmessig for opprettholde god avrenning. Kostnadsestimat 200 000 – 500 000. Estimatet tar for seg full rehabilitering og oppgradering av våtrommet, etter gjeldende forskrifter, inklusive oppgradering av installasjoner.

Garasje og utvendig bod – TG3

Det er registrert flere avvik på frittstående garasje og utvendig bod: garasjeporten er skadet og demontert, det er råteskader på porten til boden, taktekkingen har høy alder, og det er fuktskader på veggene med løs puss. Samlet vurderes tilstanden til å ha vesentlige avvik. Dersom forholdene ikke utbedres, vil fuktskader og råte kunne utvikle seg videre og svekke konstruksjonen, og manglende garasjeport gir redusert funksjon og økt eksponering for vær og fukt. Utbedring av porter, taktekking og fuktskadde vegger må påregnes. Utbedring av porter og fuktskader i konstruksjon må påregnes. Manglende utbedringstiltak vil føre til skadeutvidelse. Kostnadsestimat 100 000 – 200 000

Forhold som har fått TG IU (ikke undersøkt) (1 stk):

Oljetank – TG IU

Ifølge eier er oljetank, som var plassert i kjeller under naboseksjon, fjernet.

Lovlighet / HMS

Det er avdekt forhold som tyder på at boenhet ikke er delt opp i brannceller etter kravene i teknisk forskrift. Himling av stubbloft i kjelleren indikerer at brannceller ikke inndelt etter forskriftskrav.

Det er avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger mellom trinn på innvendig trapp i forhold til dagens forskriftskrav. Det mangler rekkverk og håndløper på trapp til kjeller. Det mangler håndløper på vegg ved trapp til 2. etasje. Det er registrert store åpninger i rekkverket, samt lav høyde. Selv om løsningen var forskriftsmessig ved oppføring, medfører avvik fra dagens krav økt risiko for fallulykker, samt redusert sikkerhet ved bruk av trappen. Det anbefales oppgradering av rekkverket for å oppnå et sikkerhetsnivå i tråd med dagens krav.

Det er avvik fra dagens forskrift på høyde og åpninger i rekkverk til balkong/terrasse/utvendig trapp. Rekkverk oppfyller ikke dagens krav til høyde, utforming og/eller åpninger, og gir dermed ikke tilstrekkelig sikring. I tillegg er det registrert råteskader i bordene på rekkverk, noe som reduserer styrke til bordene.

Avviket medfører økt risiko for fallulykker, samt redusert sikkerhet ved bruk av arealet. Det anbefales å oppgradere rekkverket slik at det tilfredsstiller dagens krav til høyde, åpninger og sikker utførelse. Tiltak bør utføres av fagkyndig.

Det er skader på brannslukkingsutstyr, røykvarsler, eller er apparat eldre enn 10 år. Brannslukkingsapparat er eldre enn 10 år.

Det er manglende og/eller feil/skader på snøfanger. Det er ikke montert snøfanger på takflater der det er risiko for snø- og isras mot inngangsparti, gangareal eller andre oppholdsarealer. Manglende snøfanger medfører fare for ukontrollert ras av snø og is fra taket. Dette kan føre til personskader samt skade på bygningsdeler, installasjoner eller utstyr under takfot. Det anbefales å montere snøfanger tilpasset taktype og taktekking, plassert slik at rasfare mot utsatte områder reduseres. Arbeidet bør utføres av fagkyndig.

Det er manglende stige/adkomst for feier og eller skader på stige. Det er ikke registrert at stige på tak er montert.

Manglende komfyrvakt. Komfyrvakt er ikke montert i forbindelse med installering av nytt kjøkken i 2026, noe som var krav til. Det anbefales å etablere komfyrvakt, for å sikre konstruksjonen ved eventuell tørrkoking

Løse stolper til gjerde på støttemur mot fortau. Løse stolper til gjerde langs fortau kan gi falsk trygghet og kan føre til personskade ved fall. Det anbefales at stolpene utbedres, slik at mulighet for fall unngås.

Elektrisk anlegg

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll etter retningslinjer fra FEL (forsirkrift for elektrisk lavspenningsanlegg) da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Iht. Forskriften til avhendingsloven og veileder fra direktoratet for byggkvalitet skal ikke den bygningssakkyndige sette tilstandsgrad på det elektriske anlegget (https://www.dibk.no/regelverk/forskrift-til-avhendingslova-tryggere-bolighandel).

Manglende eller ufullstendig kursfortegnelse gjør det vanskelig å identifisere og koble ut riktige kurser ved feil, vedlikehold eller nødsituasjoner. Dette kan øke risiko for feilbetjening og redusere sikkerheten ved bruk av det elektriske anlegget. Manglende dokumentasjon på utbedring etter tilsyn medfører usikkerhet om avvikene fortsatt er til stede. Dette kan innebære vedvarende risiko for skade på personer eller bygning, samt mulig oppfølging eller pålegg fra tilsynsmyndighet.

Pga registrerte avvik og manglende/ ikke fremlagt samsvarserklæring eller annen dokumentasjon anbefales det en utvidet el-kontroll av en elektrofaglig person og nødvendige tiltak vurderes deretter.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger

2026 – Etablering av nytt kjøkken. Fjernet vegg mellom stue og kjøkken. Arbeidet utført i regi av eier.

TV/Internett/bredbånd

Eier tegner eget abonnement for TV og bredbånd på eiendommen.

Parkering

Eier disponerer egen, enkel garasje med port. Det er etablert asfaltert gårdsplass foran garasjen med adkomst fra Sarpsborgveien. Gårdsplassen brukes som parkeringsareal for begge seksjonene i følge eier.

Forsikringsselskap

If Forsikring

Polisenummer

7216246

Radonmåling

Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Diverse

Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
• Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
• Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
• Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
• Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger

Kr 1 700 000 (Prisantydning)

Omkostninger

Kr 42 500 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 43 890 (Omkostninger totalt)

Kr 60 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 63 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 1 743 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 1 760 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 1 763 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Kommunale avgifter

19857

Kommunale avgifter år

2026

Info kommunale avgifter

De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, eiendomsskatt, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Info om eiendomsskatt

Eiendomsskatten ved forrige beregning var kr kr 2 348,-. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær

429533

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

1718133

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter

Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter», påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Offentligrettslige pålegg

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp. Videre foreligger det avvik og anmerkning fra Fredrikstad brann- og feiervesen vedrørende teglskorstein. Avviket gjelder defekt sotluke i 1. etasje. Det er i tillegg anmerket at skorsteinen har stålrør montert i toppen, som må fjernes for å sikre likt tverrsnitt i hele skorsteinens lengde.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3107/615/1/2/95:

16.10.1925 – Dokumentnr: 800200 – Festekontrakt – vilkår

Gjelder feste

Festetid: 200 år

Årlig avgift nok 65

Overført fra: Knr:3107 Gnr:615 Bnr:1 Fnr:95 F

Gjelder denne registerenheten med flere

Diverse påtegning

Tillegg til leiekontrakt på 65,2 m2 i 138 år mot årlig

Avgift nok 65 rett til fornyelse grunnleien kan reg

23.06.1978 – Dokumentnr: 402278 – Bestemmelse om vannledn.

Gjelder feste

Rettighetshaver: Knr:3107 Gnr:615 Bnr:1 Fnr:95

Overført fra: Knr:3107 Gnr:615 Bnr:1 Fnr:95 F

Gjelder denne registerenheten med flere

25.09.2026 – Dokumentnr: 1108526 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

Gjelder feste

Rettighetshaver: Gabrielsen & Partners AS

Org.nr: 987 883 944

Elektronisk innsendt

30.06.2016 – Dokumentnr: 594685 – Seksjonering

Opprettet seksjoner:

Snr: 2

Formål: Bolig

Tilleggsdel: Bygning

Sameiebrøk: 90/188

01.01.2020 – Dokumentnr: 1381009 – Omnummerering ved kommuneendring

Tidligere: Knr:0106 Gnr:615 Bnr:1 Fnr:54 Snr:2

01.01.2024 – Dokumentnr: 3938 – Omnummerering ved kommuneendring

Tidligere: Knr:3004 Gnr:615 Bnr:1 Fnr:54 Snr:2

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger byggesak fra 1959 med søknader og vedtak. Dokumentene er vedlagt i salgsoppgaven.

Det foreligger hverken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ifølge kommunen.

Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter: Veggen mellom stue og kjøkken er fjernet. Det er etablert et soverom mellom stuen og balkongen, mens trappen er fjernet og arealet er tatt i bruk som vaskerom. Deler av stuen er også tatt i bruk som soverom, og badet er etablert i det tidligere soverommet i 1. etasje.

Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, via private stikkledninger.

Regulerings- og arealplanner

Eiendommen omfattes av reguleringsplan 369; G/s-vei Moum – Sellebakk alt. vest. Rv 111, vedtatt 09.12.93 med formål kjørevei.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023 – 2035, vedtatt 15.06.23 med arealbruk bebyggelse og anlegg.

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt i salgsoppgaven.

Adgang til utleie

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse

Kr 1 700 000 (Prisantydning)

Omkostninger

Kr 42 500 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 43 890 (Omkostninger totalt)

Kr 60 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 63 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 1 743 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 1 760 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 1 763 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp

43890

Betalingsbetingelser

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

Hvitvaskingsreglene

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag

Det er avtalt fastprisbasert vederlag tilsvarende kr 35 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

7 990 Digital annonsering

3 500 Garantipremie/inneståelse

3 990 Kommunale opplysninger

19 990 Markedspakke

7 990 Oppgjørshonorar

2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

14 900 Tilretteleggingsgebyr

3 490 Visninger per stk.

545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

Totalt kr: 99 340

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.

Kr 1 700 000 (Prisantydning)

Omkostninger

Kr 42 500 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 43 890 (Omkostninger totalt)

Kr 60 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 63 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 1 743 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 1 760 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 1 763 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.