Kjelsåsveien 162

Tomt

2020.6m²

Beskrivelse av tomt

Pent opparbeidet tomt med hyggelig bakgård.

Beliggenhet

Boligen ligger i et meget attraktivt og veletablert boligområde på Grefsen, med kort vei til, trikk, buss, T-bane og flybuss. TThon senter Storo og nærbutikk finnes i umiddelbar nærhet. Området består hovedsakelig av villa- og småhusbebyggelse, med meget ordnede og hyggelige naboforhold. Det er kort vei til Nydalen, Akerselva og Frysja, som byr på svært gode tur-, bade- og friluftsmuligheter.

Boligen er ideell for den som vil bo sentralt, samtidig som man bor hyggelig til i et småhusområde med marka i umiddelbar nærhet. Svært barnevennlig.

Ikke mange minutter unna leiligheten finner man Thon senter Storo, Oslos største kjøpesenter med 130 butikker, spisesteder og tjenester. Like ved Storo ligger Norges største og første IMAX-kino. Kinoen åpnet i mars 2018 og har hele 11 saler, tilrettelagt for en fantastisk filmopplevelse. Torgbygget i Nydalen, et senter som åpnet i 2016, tilbyr servicetilbud som vinmonopol, matvarebutikk, restauranter/kafeer, bakeri, apotek og blomsterbutikk.

St. Hanshaugen, Grünerløkka, Grønland og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde, med alt det innebærer av fasiliteter og servicetilbud.

Det er kort vei til ypperlige tur- og treningsfasiliteter, med blant annet Maridalen som et naturlig valg for rolige sykkelturer. Her har man tilgang til et fantastisk utvalg av turstier enten til fots, på sykkel eller på ski. Det er også kort vei til Sognsvann og Nordmarka, med alle sine muligheter. Like i nærheten ligger Grefsenkollen, med muligheter for motbakketrening til fots eller på sykkel. På toppen kan man nyte den fantastiske utsikten over hele Oslo by, eventuelt kombinert med et godt måltid på Grefsenkollen restaurant. Her arrangeres det også utekonserter i sommerhalvåret, kjent som «Over Oslo» et svært populært arrangement.

For den treningsglade finnes SATS både i Nydalen og på Storo, samt EVO alle kun få minutter unna leiligheten.

Akerselva renner gjennom Nydalen og bidrar til den idylliske opplevelsen av området. Elven kan benyttes til både bading (Nydalsdammen) og fisking. Følger du Akerselva som strekker seg mer enn 8 km fra Maridalsvannet i Maridalen, gjennom Nydalen, forbi Lillo og til slutt ut ved Paulsenkaia i Bjørvika kan du kombinere markatur og bytur langs en elv med historisk «brus». Akerselva har mange historiske minner, og følger du den hele veien, vil du passere 20 fosser, 45 bruer og flere badeplasser.

Dersom man ikke ønsker en historisk elvevandring, anbefales det likevel å følge turstiene langs elva hvis målet er en tur dypere inn i marka. Maridalsvannet er i så måte et perfekt utgangspunkt året rundt for å utforske marka, enten til fots, på sykkel eller på ski.

Adkomst

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse

Området består hovedsakelig av spredt boligbebyggelse og gårdsbruk.

Barnehage/skole/fritid

Barnehager

Stilla barnehage – 3 min gange

Kjelsås skole barnehage – 8 min gange

Engebråten barnehage – 10 min gange

Skoler

Kjelsås skole (Barneskole) – 8 min gange

Grefsen skole (Barneskole) – 21 min gange

Korsvoll skole (Barneskole) – 4 min kjøring

Tåsen skole (Barneskole) – 6 min kjøring

Engebråten skole (Ungdomsskole) – 12 min gange

Nydalen videregående skole (Videregående skole) – 5 min kjøring

Blindern videregående skole (Videregående skole) – 6 min kjøring

Sport og trening

Solligrenda balløkke – 1 min gange

Frysja – Sandvolleyballbane – 9 min gange

Stadion Fysio/Treningssenter – 1 min gange

EVO Frysja – 6 min gange

Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte

Boligen er en leilighet i et boligbygg med flere boenheter fra 1989, oppført i bærende konstruksjoner i betong. Det er opplyst om etasjeskille i betong. Vinduer består av 2- lags isolerglass i trerammer, med kombinasjon av sidehengslede vinduer med vippefunksjon og fastkarmsvinduer, montert i 2007. Inngangsdøren er brannsertifisert og lydklassifisert, og det er balkongdør som skyvedør med glassfelt. Balkongen er i betong med rekkverk i stål og platekonstruksjon, med teppe (kunstig gress) og underliggende betong. Boligen fremstår som velholdt, pen og med normal bruksslitasje.

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

• Utvendig > Vinduer – 2

Avvik: Vindu subber i karm ved åpning/lukking.

• Våtrom > 3. etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom

Avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

• Våtrom > 3. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk

Avvik: Membransystem er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon.

Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Elektrisk anlegg:

Sikringsskap i gangen med automatsikringer og jordfeilbrytere.

Forskriftsmessig brukerveiledning til jordfeilbryter og kursoversikt. 9 kurser. Hovedsikring på 40 A.

Bereder er koblet på kjøkkenet i 2025.

Sikringsskap.

Avvik: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Dette gjelder både fra byggeår og kobling av beredere i 2025.

Tiltak: Elektriske anlegget må ha en utvidet el-kontroll

Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person.

Sammendrag selgers egenerklæring

Boligen ble kjøpt i 2012.

Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg?

Ja

Firmanavn: Ukjent, 2025

Beskrivelse: Felles kloakk i Rema butikken i underetasje i bygget hadde feil og ble utbedret 2025

Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

Ja

Beskrivelse av arbeidet: Koordinert av sameie og REMA butikken

Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe, kjøkkenvifte, baderomsvifte eller andre installasjoner?

Ja

Firmanavn: Skjetten VVS AS, 2025

Beskrivelse: Avtrekk på tak og ventilator over komfyr er skiftet i 2025

Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

Ja

Beskrivelse av arbeidet: Skifte av vifte på tak og ventilator over komfyr

Vet du om bruken av eiendommen eller området rundt kan endres av foreslåtte eller vedtatte reguleringsplaner, nabovarsel, offentlige vedtak eller lignende?

Ja

Beskrivelse: Foretningsbygg på nabotomt skal bygges om til leiligheter

Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja

Beskrivelse: Bygget er i utgangspunktet en foretningsgård som ble bygget om til leiligheter i 2007

Er tiltaket godkjent av kommunen?

Ja

Ja det er gjort av utbygger

Vet du om det har vært flom, ras, skred eller lignende på eiendommen, eller om den ligger i et fareområde?

Ja

Beskrivelse: Grenser opp mot akerselva og det er i visse soner fare for kvikkleire i nærheten

Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

Ja

Beskrivelse: Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

Nei, ikke som jeg kjenner til

Er det bestilt Norgespris på strøm?

Ja

Beskrivelse: Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Standard

Innvendige overflater:

Gulv: 3-stavs parkett i stuen og soverommene.

Vegger: Malte flater og spilepanel i soverommet ved inngangen.

Himling: Malte flater.

Tekniske installasjoner:

• Vannledninger: Plastrør i benkeskapet på kjøkkenet. Det er montert lekkasjestoppere på både varmt- og kaldtvannsrør. På badet er vannanlegget skjult, med stoppekran over luke i himling.
• Avløpsrør: Synlige avløpsrør er av plast.
• Ventilasjon: Mekanisk ventilasjon med avtrekk fra ventilator og avtrekksventil på badet. Tilluft fra friskluftsventiler i stuen og soverommet på stuesiden, samt innvendig ventil i soverommet mot fellesarealet.
• Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på ca. 115 liter plassert i benkeskapet på kjøkkenet. Den er direkte koblet på nettet og fuktsikret med lekkasjestopper. Produksjonsår 2025.
• Elektrisk anlegg: Sikringsskap i gangen med automatsikringer og jordfeilbrytere. Anlegget har 9 kurser og hovedsikring på 40 A.
• Branntekniske forhold: Brannvarsler i himling og brannslukkingsapparat på 6 kg, merket ABC.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger

Arbeid utført i boligen:

2026:

• Det er montert spilepanel i soverommet ved inngangen i 2026.

2025:

• Det var en lekkasje fra berederen i 2025. I den forbindelse ble fuktskadet benkeskrog også byttet. Det er lagt ny parkett i stuen i 2025 etter en vannlekkasje fra berederen. Berederen er fra 2025 og ble byttet etter en lekkasje.

2024:

• Det er satt inn nye hvitevarer, oppvaskmaskin, kjøl/frys og platetopp i 2024.

2014:

• Stuen er malt i 2014.

• Det er installert lekkasjestopper i benkeskapet. Det er montert lekkasjestoppere på både varmt- og kaldtvannssør.

Arbeid utført i regi av Sameie:

2026:

• Ekstern vifte på tak er byttet i regi av sameiet i 2026.
• Gjennomgått det elektriske anlegget i bygget og gjort nødvendige utbedringer (byttet kontakter, lamper, m.m.)
• Purret og fulgt opp arbeidet med varmekabler i garasjeanlegget
• Fullført bytte av pumpekum

2007:

• Bygget ble bygget om fra kontorer til boliger. Arbeidet ble ferdigstilt i 2007 og har saksnummer 200506629 i kommunens saksinnsyn. Vinduene er montert i 2007 (tidspunkt for ombygging).

Parkering

Leiligheten har p-plass i felles garasjeanlegg med adkomst gjennom kjøreport. Plassen er ca. 233 cm bred og er merket 302.

Sameiet har varig bruksrett til 26 garasjeplasser i underjordisk garasjeanlegg på gnr 72 bnr 3, grunneier: Attivo Bolig Kjelsås AS. Bruksretten til garasjeplassen er kun omsettelig sammen med salg av den enkelte seksjon.

Fremleie av bruksrett til parkeringsplass kan skje til leietakere i Kjelsåsveien 162 og Nye Kjelsåsvei 160 AS. Nye Kjelsåsvei 160 AS skal godkjenne eventuell fremleie av bruksrett til parkeringsplass.

Garasje utgjør kr 450,00 pr. måned.

Da sameiet ikke selv eier garasjeanlegget, men kun har bruksrett, kan en seksjonseier ikke anlegge ladepunkt for elbil eller ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass som seksjonen disponerer, uten godkjenning fra grunneieren av garasjeanlegget. Styret skal i tillegg også godkjenne et slikt ladepunkt. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

Bruk av egen garasjeplass skal ikke være til sjenanse for andre seksjonseiere/beboere. Garasjen kan ikke brukes til vaskeplass, da det ikke er sluk i gulvet. Lagring av brennbart materiale er ikke tillatt. Det er ikke tillatt å hensette gjenstander/biler, tilhengere etc. utenfor eget parkeringsareal, og gjenstander etc. vil bli fjernet uten varsel for eiers regning.

Det er avsatt to merkede parkeringsplasser på feltet mot elven til sameiets gjester. Gjesteparkeringsplassene skal i utgangspunktet kun benyttes til beboernes gjester og ikke som ekstra parkeringsplass til beboere selv. Det kan aksepteres at beboere av sameiet selv benytter en av gjesteparkeringsplassene for et kortere tidsrom, f.eks. for å laste inn og ut varer, eller holde av en plass til gjester som er på vei, men aldri for å parkere over natten. En beboers egen bruk av en gjesteparkeringsplass som overstiger 3 timer regnes som brudd på husordensreglene.

Hver enkelt beboer skal ha fått utlevert 2 parkeringskort til bruk på gjesteparkeringsplassene. Disse skal legges synlig i frontvinduet med opplysning om hvilken seksjon det gjelder. I motsatt fall risikerer man bot.

Utenom butikkens åpningstid kan også resterende plasser på dette innerste feltet ut mot elven brukes av beboerne gratis, med synlig parkeringsbevis i frontruten. Ved bruk av tilhenger må også parkeringsbevis være synlig på hengeren.

For øvrige parkeringsplasser gjelder følgende: Avgiftsbelagt. Se mer info på parkeringsskiltet/-automaten. Har dere flere biler og ønsker å leie en ekstra plass, ta kontakt med eier av Kjelsåsveien 160, Attivo Bolig Kjelsås AS.

Radonmåling

Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant. Det finnes fire aktsomhetsgrader: Usikker, moderat til lav, høy og særlig høy. I følge radonkart over dette området er området vurdert med moderat til lav aktsomhetsgrad. (http://geo.ngu.no/kart/radon/).

Diverse

Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

• Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
• Fremtind leverer boligselgerforsikring
• Banker i Eika-alliansen
• Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger

Kr 5 700 000 (Prisantydning)

Kr 23 913 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 723 913 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 143 070 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 144 460 (Omkostninger totalt)

Kr 156 360 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 159 160 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 868 373 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 880 273 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 883 073 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming

Elektriske panelovner, varme i baderomsgulvet og gasspeis i stuen.

Energiklasse

Ikke kjent

Info energiklasse

Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt

Det gjøres oppmerksom på at det vil bli innført eiendomsskatt i Oslo Kommune. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

Formuesverdi primær

1635300

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

6541199

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk

67/3211

Felleskostnader pr. mnd

4867.3

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnader utgjør kr. 4 867,30,- pr. mnd.

Herav:

A konto gass 300,00

Felleskostnader 605,00

Garasje 450,00

Felleskostnader 3 512,30

I felleskostnadene inngår kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, renter og avdrag, ukentlig vask av fellesområdene, strøm og vedlikehold av fellesområdene, forretningsførsel og styrehonorar.

Seksjonseier betaler et a-konto beløp for gass. Oppvarming dekkes ikke i sin helhet av felleskostnadene.

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader og eventuelt fellesgjeld kan variere over tid som følge av for eksempel generelle kostnadsendringer, endringer i tjenestetilbud, utlånsrente og beslutninger foretatt i borettslagets styre og/eller årsmøte. Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld

23913.04

Andel fellesgjeld år

2026

Andel fellesgjeld per dato

2026-07-31T22:00:00Z

Andel fellesformue

6993

Andel fellesformue per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet

Sameiets navn er Sameiet Stillatorget og har gårdsnummer 72 og bruksnummer 363 i Oslo kommune. Sameiet ble opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 27.6.2007.

Sameiet består av 26 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.

Oversikt over styrets arbeid i 2026

Styret har i løpet av året arbeidet med både langsiktige og daglige oppgaver for sameiet. En viktig del av arbeidet til styret er å avholde beboermøter, dialog med leverandører, økonomisk oppfølging og praktisk drift.

1. Hovedfokus i styrets arbeid

Styrets hovedprioritet dette året har vært å få sameiets økonomi i bedre balanse. Sameiet lå an til et betydelig underskudd grunnet økte utgifter til forsikring, kommunale avgifter og generell prisstigning. Styret har derfor brukt mye tid på:

• Gjennomgang av budsjettet
• Kartlegging av avtaler med leverandører
• Forhandlinger og endringer i avtaler for å redusere kostnader
• Vurdering av tiltak for mer effektiv drift

Dette arbeidet har vært viktig for å sikre en mer bærekraftig økonomi for sameiet fremover.

2. Økonomi og leverandøravtaler

Styret har gjennomgått flere avtaler og gjort endringer for å redusere kostnader og forbedre tjenestene:

• Byttet leverandør av matter i inngangsparti og heis
• Sagt opp TV-avtalen med RiksTV (flere i sameiet brukte ikke tv-tilbudet)
• Byttet forsikringsselskap til If for å forhindre at forsikringspremien dobles
• Økt felleskostnader for året som kommer for å dekke prisstigning
• Arbeidet med budsjettgjennomgang og kostnadskontroll,

3. Teknisk drift og vedlikehold

Styret har arbeidet med flere tekniske og bygningsmessige forhold:

• Gjennomgått det elektriske anlegget i bygget og gjort nødvendige utbedringer (byttet kontakter, lamper, m.m.)
• Purret og fulgt opp arbeidet med varmekabler i garasjeanlegget
• Fullført bytte av pumpekum
• Løst ulike tekniske problemer i bygget (problemer med utgangsdør, alarmanlegg som piper, m.m.)
• Gjennomført brannkontroll og annet nødvendig HMS-arbeid (kontroll av heis, tak, gassanlegg, m.m.)

4. Sikkerhet og beredskap

Styret har også hatt fokus på sikkerhetstiltak:

• Tilbudt gjennomgang/opplæring i bruk av hje
• Kartlagt hvilke leiligheter som har aquastop og ny varmtvannsbereder

Styret har opprettet et oppdatert dokument/register hvor slike installasjoner kan registreres fortløpende.

5. Digitalisering og systematisering

Styret har arbeidet for å forbedre oversikten og gjøre styrearbeidet mer tilgjengelig for fremtidige styrer. Dette arbeidet er viktig for å sikre kontinuitet når det blir utskiftninger i styret.

• Scannet inn og digitalisert viktige dokumenter i styrerommet.no (digitalt verktøy fra Obos)
• Systematisert viktig dokumentasjon og sameiets arkiv
• Opprettet digital betalingsløsning for leie av peisestue og gjesteleilighet

6. Informasjon og oppfølging av beboere

Styret har også arbeidet med kommunikasjon til og oppfølging av beboere på Vibbo, e-post, telefon og oppslagstavle i sameiet slik at alle beboere har mulighet til å følge med.

Seksjonseier betaler et a-konto beløp for gass. Oppvarming dekkes ikke i sin helhet av felleskostnadene

Pågående saker

• 2026: Styrets hovedprioritet dette året har vært å få sameiets økonomi i bedre balanse.
• 2026: Sameiet lå an til et betydelig underskudd grunnet økte utgifter til forsikring, kommunale avgifter og generell prisstigning.
• 2026: Gjennomgang av budsjettet.
• 2026: Kartlegging av avtaler med leverandører.
• 2026: Forhandlinger og endringer i avtaler for å redusere kostnader.
• 2026: Vurdering av tiltak for mer effektiv drift.
• 2026: Byttet leverandør av matter i inngangsparti og heis.
• 2026: Økt felleskostnader for året som kommer for å dekke prisstigning.
• 2026: Arbeidet med budsjettgjennomgang og kostnadskontroll.
• 2026: Gjennomgått det elektriske anlegget i bygget og gjort nødvendige utbedringer, blant annet byttet kontakter og lamper.
• 2026: Purret og fulgt opp arbeidet med varmekabler i garasjeanlegget.
• 2026: Fullført bytte av pumpekum.
• 2026: Løst ulike tekniske problemer i bygget, blant annet problemer med utgangsdør og alarmanlegg som piper.
• 2026: Gjennomført brannkontroll og annet nødvendig HMS-arbeid, herunder kontroll av heis, tak og gassanlegg.
• 2026: Tilbudt gjennomgang og opplæring i bruk av hjertestarter, og sørget for at hjertestarter er lett tilgjengelig.
• 2026: Kartlagt hvilke leiligheter som har aquastop og ny varmtvannsbereder.
• 2026: Styret har opprettet et oppdatert dokument/register hvor slike installasjoner kan registreres fortløpende.
• 2026: Scannet inn og digitalisert viktige dokumenter i styrerommet.no, som er et digitalt verktøy fra OBOS.
• 2026: Systematisert viktig dokumentasjon og sameiets arkiv.
• 2026: Opprettet digital betalingsløsning for leie av peisestue og gjesteleilighet.
• 2026: Styret har også arbeidet med kommunikasjon til og oppfølging av beboere på Vibbo, e-post, telefon og oppslagstavle i sameiet slik at alle beboere har mulighet til å følge med.

Lånebetingelser fellesgjeld

Selskapets totale lån og vilkår:

Lånenummer: 16367909033, Dnb Bank ASA

Annuitetslån, 4 terminer per år.

Rentesats: 6,85% pa.

Saldo: kr 737470,69

Andel av saldo: kr 23913,04

( siste termin 01-12-2031 )

Flytende rente

IN-Ordning: Nei

Det tas forbehold om at borettslaget kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato og dermed ikke opplyst til megler. Det tas forbehold om endringer i felleskostnader som resultat av endring i renten.

Forkjøpsrett

Nei.

Styregodkjennelse

Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

Vi oppfordrer til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2025: underskudd -25 637.

Saker som kan medføre kostnadsøkninger:

• Styrets godtgjørelse økes fra kr 80 000 til kr 120 000.
• Det er opplyst at budsjettet for 2026 har feil post for energi/fyring: kr 45 000. Riktig beløp er kr 145 000.

Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Sikringsordning fellesgjeld

Nei.

Sameiets forsikringsselskap

Tryg Forsikring

IF

Vedtekter/husordensregler

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Beboernes forpliktelser og dugnader

Forpliktelser

5.1. Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten

• Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper.
• Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.
• Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som
• inventar
• utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
• apparater, for eksempel brannslukningsapparat
• skap, benker, innvendige dører med karmer
• listverk, skillevegger, tapet
• gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
• vegg-, gulv- og himlingsplater
• rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
• vinduer og ytterdører
• innvendige flater på balkong og terrasser
• ringeklokker plassert ved den enkeltes inngangsdør, samt foto- og åpningsboks inne i hver seksjon. Feil på hovedringetablå plassert ved hovedinngangen ved utgangsdøren er imidlertid sameiets vedlikeholdsplikt
• den enkeltes eksklusive vifte på taket med tilhørende kanaler til kjøkken og våtrom til hver av leilighetene.
• Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.
• Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også eventuelle sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.
• Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk på balkong, vinduer og ytterdører.
• Eventuell enkeltutskiftning av ødelagte vindusglass eller reparasjon av skader på ytterdører, som ikke er et ledd i en felles operasjon, er likevel den enkelte seksjonseiers ansvar.
• Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.
• Seksjonseier er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.
• Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning, etter denne bestemmelsen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

Dyrehold

• Dyrehold er tillatt.
• Dyreholdet skal ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
• Dyr kan, på grunn av allergi, dessverre heller ikke aksepteres som gjester i leiligheten.

Eierskiftegebyr

6725

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/72/363/10:

13.04.2007 – Dokumentnr: 321097 – Erklæring/avtale

Rettighetshaver: Oslo Kommune

Org.nr: 958 935 420

Bestemmelse om vann og kloakkledning

Med flere bestemmelser

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan-og bygningsetaten

Overført fra: Knr:0301 Gnr:72 Bnr:363

Gjelder denne registerenheten med flere

13.04.2007 – Dokumentnr: 321097 – Bruksrett

Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:72 Bnr:3

Gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold

Bestemmelse om felles stikkledninger

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan-og bygningsetaten

Overført fra: Knr:0301 Gnr:72 Bnr:363

Gjelder denne registerenheten med flere

08.09.2026 – Dokumentnr: 1029706 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

Rettighetshaver: Gabrielsen & Partners Løkka AS

Org.nr: 922 593 221

Elektronisk innsendt

27.06.2007 – Dokumentnr: 515856 – Seksjonering

Opprettet seksjoner:

Snr: 10

Formål: Bolig

Tilleggsdel: Bygning

Sameiebrøk: 67/3211

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/72/363/10:

Heftelser i eiendomsrett:

13.04.2007 – Dokumentnr: 321097 – Erklæring/avtale

Rettighetshaver: OSLO KOMMUNE

Org.nr: 958 935 420

Bestemmelse om vann og kloakkledning fra Oslo kommune v/Plan-og bygningsetaten

Med flere bestemmelser

Kan ikke slettes uten samtykke

Overført fra: Knr:0301 Gnr:72 Bnr:363

Gjelder denne registerenheten med flere

13.04.2007 – Dokumentnr: 321097 – Bruksrett

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 72 bnr: 3

Gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold

Bestemmelse om felles stikkledninger fra Oslo kommune v/Plan-og bygningsetaten

Kan ikke slettes uten samtykke

Overført fra: Knr:0301 Gnr:72 Bnr:363

Gjelder denne registerenheten med flere

21.11.2013 – Dokumentnr: 1011169 – Pantedokument ved bytte av bank

Beløp: NOK 500 000

Panthaver: DNB BANK ASA

Org.nr: 984 851 006

Panthaver: DNB BOLIGKREDITT AS

Org.nr: 985 621 551

Uomsettelig

Elektronisk innsendt

15.03.2023 – Dokumentnr: 278435 – Massetransport

Fra: dnb boligkreditt as

Org.nr: 985 621 551

Til: dnb bank asa

Org.nr: 984 851 006

Til: dnb boligkreditt as

Org.nr: 985 621 551

Elektronisk innsendt

08.09.2026 – Dokumentnr: 1029706 – Pantedokument

Beløp: NOK 6 000 000

Panthaver: GABRIELSEN & PARTNERS LØKKA AS

Org.nr: 922 593 221

Elektronisk innsendt

08.09.2026 – Dokumentnr: 1029706 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

Rettighetshaver: GABRIELSEN & PARTNERS LØKKA AS

Org.nr: 922 593 221

Elektronisk innsendt

Eiendommens rettigheter:

Ingen rettigheter registrert.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for nybygg av forretnings- og kontorbygg på gnr. 72, bnr. 3, Kjelsåsveien 160, datert 03.08.1990.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg til kontor/forretning på 072/0003 Kjelsåsveien 160, datert 19.12.1997.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av kontor-/administrasjonsbygg i Kjelsåsveien 160, eiendom 72/3/0/0, datert 13.05.2008.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Adkomstvei: Offentlig, kommunal vei. Privat stikkvei.

Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

Regulerings- og arealplanner

Regulert til: Eiendommen er regulert til boliger med tilhørende anlegg, forretninger, kontorer og bevertning.

Følger reguleringsplan Kjelsåsveien 160 Gnr 72 bnr 3, og del av 160 (plan-ID S-4138), som er en reguleringsplan der området reguleres til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg, forretninger, kontorer og bevertning, samt friområde. Reguleringskartet for Kjelsåsveien 162 viser eiendommen innenfor formålet bolig/forr./kontor.. 20.04.2005.

Følger kommuneplanen 2015?2030, vedtatt av bystyret 23.09.2015. Kommuneplankartet i dokumentene viser eiendommen innenfor arealformålet bebyggelse og anlegg.

Reguleringskartet viser en foreløpig plan med referanse F-201917652 innenfor kartutsnittet.

Adgang til utleie

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant

De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt

Ikke relevant.

Kommentar konsesjon

Ikke relevant.

Kommentar odelsrett

Ikke relevant.

Lovanvendelse

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse

Kr 5 700 000 (Prisantydning)

Kr 23 913 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 723 913 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 143 070 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 144 460 (Omkostninger totalt)

Kr 156 360 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 159 160 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 868 373 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 880 273 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 883 073 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp

144460

Betalingsbetingelser

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag

Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  22.900,- oppgjørshonorar kr 7.990 ,- og visninger kr  2.890, -. Alle beløp er inkl. mva.

Kr 5 700 000 (Prisantydning)

Kr 23 913 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 723 913 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 143 070 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 144 460 (Omkostninger totalt)

Kr 156 360 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 159 160 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 868 373 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 880 273 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 883 073 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.