TISTEDAL Flatebyveien 31

Tomt
683m²

Beskrivelse av tomt
Solrik og meget barnevennlig tomt grensende til jordene på lille Bjørnstad. Vakkert med bølgende åkerlandskap inntill. Sol hele dagen. Tomten er pent opparbeidet med stor plen, blomsterbed, busker og frukttrær. Flere fine uteplasser, grillplass og lekeområder. Asfaltert gårdsplass med adkomst til garasje. Gressplenen er etablert over tomtegrensen og inn mot jordet i bakkant. Dette er i overenstemmelse med bonden, da arealet er en buffert og ikke er brukbart til dyrket mark. Det foreligger dog ingen skriftlig avtale.

Beliggenhet
Solrikt og naturskjønt på veletablerte Flatebytoppen, i barnevennlige omgivelser i blindvei. Her er det sol fra den stikker opp over Ertemarka tidlig på morgenkvisten og til sen kveld. Det er kort vei til buss, nærbutikk og baker, flere badevann, og ikke minst flotte tur- og lysløyper i Ertemarka som ligger like i bakkant av feltet. Skiløyper og kunstsnøløype. Det er også gangavstand til Tistedal skole.

Adkomst
Kjør over Jernbanebrua rett før Stangesskovene. Ta til høyre og første vei til venstre inn Flatebyveien. Følg veien rett frem og eiendommen kommer på høyre side.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villabebyggelse.

Skolekrets
Tistedal barneskole og Risum ungdomskole.

Offentlig kommunikasjon
Gangavstand til bussforbindelse.

Byggemåte
Bygningen er oppført med vegger i bindingsverkskontruksjon med stående bordkledning. Saltak med takstoler. Det er isolert i undergurt. Undertak av rupanel. Taket er tekket med betongtakstein. Renner, nedløp og beslag i stål og sink. Det er malte trevinduer med 2-lags glass. Blyglassvinduer langs den ene veggen i stue. Terrasse i impregnert treverk med en oppmurt utegrill i leca og skifer. Opplysninger om byggemåte er hentet vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
1.etg. har vindfang, entre, 3 soverom, wc, bad med dusj. Moderne kjøkken med åpen løsning til stue og spisestue som igjen har utgang til en nyoppført overbygd terrasse. Kjeller har 2 store soverom (søknad om bruksendring fra bod til soverom er innsendt Halden kommune ), walk in closet/bod, wc, bad med badekar, vaskerom med tørkeplass, hobby/lagerboder. Direkte utgang til terreng fra kjellerbod. Garasje for 1 bil i tilknytning til bolighuset. Frittstående redskapsbod i hagen.

Standard
Boligen er gjennomgående normalt, godt vedlikeholdt, og er fortløpende pussett opp gjennom årene. Det er bl.a. eikeparkett i stue/spisestue, fliser i vindfang og på baderom, og laminat på kjøkken og på soverom. Det er tapet og malt panel på vegger i de fleste rom. Hvitmalte himlinger med takessplater. Kjøkken er komplett renovert for få år siden og ble i tillegg til åpnet opp mot stue byttet til en moderne, grålakkert kjøkken med integrerte hvitevarer. Her medfølger både kjøl/frys, oppvaskmaskin, komfyr og koketopp. I stuen er det en murt peis med peisinnsats. I tillegg er det montert en energiøkonomisk luft/luft varmepumpe. Normal slitasje på overflater må påregnes, samt oppgradering av baderom. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Utvendig Taktekking,TG2 Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Undertak av rupanel, inspisert fra loftet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Det er en del fuktmerker og svertesopp i undertaket. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Nedløp og beslag,TG2 Renner, nedløp og beslag i stål og sink. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Takrenner har punktvise lekkasjer. - Det er flass i beslag. Fuktmerker i skjøter på renner. Det mangler noe endelokk. På takoverbygget er renner og nedløp ikke fagmessig festet. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Renner, nedløp og beslag må beregnes skiftet ved omlegging av tak. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Veggkonstruksjon,TG2 Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Vurdering av avvik: - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Råteskadet trekledning må skiftes ut. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Takkonstruksjon/Loft,TG2 Det er tilgang til loft via luke i gang. Saltak med takstoler fra byggeår. Det er isolert i undergurt (gulv på loft) med ca 10 cm. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er utette gjennomføringer i undertak. Synlig vanninndriv pga manglende mansjetter/tetting. Dette var normal utførsel på byggeår. Noe begynnende råte rundt pipe. Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Montering av mansjetter/tetting rundt gjennomføringer i taktekking og etablere bedre ventilering. Dette er naturlig og må ses i sammenheng med omlegging av tak. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Vinduer,TG3 Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduer er hovedsakelig fra byggeår. Blyglassvinduer langs den ene veggen i stuen. Vurdering av avvik: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vinduet på kjøkkenet lar seg ikke åpne. Utvendige lyskasser har en høy fallhøyde. Tiltak - Vinduer med råteskader må erstattes med nye. - Vinduer må justeres. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Utvendige lyskasser må sikres tilstrekkelig. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Dører,TG2 Bygningen har teak hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Vurdering av avvik: - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Sidefeltet til inngangsdøren har kun ett lags-glass. Dette gir dårlig isolering. Tiltak - Dører må justeres. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2 Terrasse i impregnert treverk med en oppmurt utegrill i leca og skifer. Det er satt opp et takoverbygg på deler av terrassen. Dette er oppført med stålplater som tak. Eier informerer om at dette er satt opp ved egeninnsats. Terrassen er fundamentert på betongsøyler og noen tresøyler på heller. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er noe skjevheter og løse skifer på utegrill. Det mangler beslag mellom takoverbygg og husvegg. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Det bør gjøres utbedringer av fundamenter og skeivheter. Støpt fundament under utepeis har sprekker. Tresøylene under terrassen går under terreng, noe som gir fare for fuktopptrekk. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Andre utvendige forhold,TG2 Garasjen har asfalt-gulv og uisolert treverk. Den har tidligere vært en carport som er tettet igjen. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er manglende ventilering av tak-konstruksjonen. Synlig svertesopp og fuktmerker i undertak. Tiltak - Det må beregnes noe oppgraderinger og vedlikehold. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Innvendig Overflater,TG2 Innvendig er det gulv av parkett, laminat og fliser. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader på overflater. - Det er en del sprekte fliser i vindfanget. Noe løse fuger. Parkettgulv i stuen er slitt og har noe sprekkdannelser og fuktmerker ved terrassedør. Knirk registrert. Det er luft under belegg. Store svellinger og utglidninger på gulv i kjeller. Tiltak - Det må beregnes noe vedlikehold og oppgraderinger. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Trebjelkelag i etasjeskillet mellom etasjene. Planavvik på 10-15 mm målt i stue og soverom i første etasje, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Radon,TG2 Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Kostnadsestimat : Under 10 000 Pipe og ildsted,TG2 Det er en murt peis med lukket innsats i stuen. Skiferfliser lagt på gulv. Lecapipe, helbeslått over tak. Feieluke tilgjengelig i kjelleren. Det er innhentet rapport fra feier. Siste tilsyn ble gjennomført i 2023. Pipen ble sist feiet i 2019. Ingen avvik eller anmerker registrert. Vurdering av avvik: - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Skiferflisene er noe løse foran peis. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Det anbefales festing av skifer. Kostnadsestimat : Under 10 000 Rom Under Terreng,TG2 Kjelleren er i støpt betong og leca fra byggeår, uten fuktsperre og isolasjon. Deler av kjelleren er utforet med treverk. Noe betong-overflater. Vurdering av avvik: - Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det ble målt opp til 89,4% RF (relativ fuktighet) ved 11°C. 21 vekt% målt med trepigger i bunnsvill. Synlig råte og mugg. Noe sprekkdannelser og riss i betonggulv. Synlig saltutslag. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det anbefales ikke utforing med organiske materialer i slike kjelleren. Fast avfukter bør monteres. Det må beregnes noe råte og fukt i utforende vegger ved åpning av konstruksjonen. Det er underetasje med vegger delvis under terreng. Bransjestandarden for fuktsikker bygging iht. § 2-15, setter kritiske fuktnivå for konstruksjoner som vegger under terrengnivå til 15 vekt%. Vegger under terreng som er innkledd betraktes som risikokonstruksjon, og anbefales generelt ytterligere kontrollert. Drenering og fuktsikring av grunnmur har begrenset levetid. Svekket drenering/fuktsikring kan medføre fuktskader i sjiktet bak overflater på utforede vegger og oppfôret gulv. Disse fuktskadene kan oppstå før fuktigheten kan oppdages/registreres på innvendig overflate. Oppfôret gulv og utforede vegger i rom under terreng er en risikokonstruksjon, også med tanke på kondensproblematikk. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Innvendige trapper,TG2 Boligen har malt tretrapp. Vurdering av avvik: - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Det er liggende spiler i rekkverk i stuen. Åpningene er 13 cm. Tiltak - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Innvendige dører,TG2 Innvendig har boligen malte dører og skyvedører. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tiltak - Enkelte dører må justeres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Våtrom 1. Etasje > Bad Generell,TG3 Badet er trolig fra byggeår. Det er fliser på gulv og vegg. Dusjkabinett med steamdusj og servantskap er montert. Ventil i vegg og tilluft i topp av dør. Det ble målt fall på 1:50 ved sluk. Ellers tilnærmet flatt. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er flass og svertesopp på taklister. Noe svelling i bunnplate på servantskap og fuktmerker på avløpsrør. Det er sprekk i servanten og treg avrenning. Sprekkdannelser i silikon i overgang vegg/gulv og misfarging av silikon. Trapping i flis under kabinett. Svelling i nedkant av dør. Det er ikke tilstrekkelig med fall på gulv eller oppbrett av membran på terskel ved dør. Det ble målt høye fuktindikasjoner på gulvet ved dusjkabinettet. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Tilstandsgrad er gitt med bakgrunn i alder og krav i tilstandsrapportens til våtrom etablert før 1997. Våtrommet må renoveres for å oppnå dagens standard og tekniske krav. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 1. Etasje > Bad Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3 Det ble foretatt hullboring fra himling i kjellerbod og opp mot våtsonen på badet. Vurdering av avvik: - Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. - Det ble observert fuktmerker og svartsopp på bjelkelaget under sluk. Det ble ikke målt fukt på befaringsdagen. Tiltak - Badet må beregnes renovert. Det er konstatert noe lekkasje rundt sluk. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Kjeller > Bad Generell,TG3 Badet har belegg på gulvet og trepanel på vegger og himling. Det er ventil i vegg. Sluk i plast i gulv. Det er montert badekar og dusj. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det mangler tilluft. Det er ikke montert mekanisk avtrekk. Gulvet er tilnærmet flatt. Det ble målt høye fuktindikasjoner på befaringsdagen. Det er ikke membran/tettesjikt på vegger eller himling over dusj. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Tilstandsgrad er gitt med bakgrunn i alder og krav i tilstandsrapportens til våtrom etablert før 1997. Våtrommet må renoveres for å oppnå dagens standard og tekniske krav. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Kjeller > Vaskerom Generell,TG3 Vaskekjeller med belegg på gulvet og trepanel og våtromstapet på vegger. Det er plastsluk i gulv og ventil i himling. To opplegg til vaskemaskin og en utslagskum er montert. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er ikke membran på vegger i våtsoner. Det mangler klemring i sluk. Rør til utslagskum er fuget/limet. Det er noen gjenstående rør etter en sentralstøvsuger. Merkbar luft under belegg. Det mangler tilluft til ventilen. Det ble målt høye fuktindikasjoner på befaringsdagen. Lokalt fall til sluk, ellers tilnærmet flatt. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Tilstandsgrad er gitt med bakgrunn i alder og krav i tilstandsrapportens til våtrom etablert før 1997. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Kjøkken 1. Etasje > Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Kjøkkenet er fra Stål og sønn as og ble montert i 2016. Vurdering av avvik: - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. - Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. - Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. - Det er noe svelling i vegg over benkeplaten. Det er noe merker i benkeplate og bunnplater i skap. Tiltak - Komfyrvakt må monteres. - Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. - Det bør monteres fuktsikring på vegg over benk. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Spesialrom 1. Etasje > Toalettrom Overflater og konstruksjon,TG2 Det er montert toalett og servant. Ventil i himling og tilluft i topp av dør. Vurdering av avvik: - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er noe treg avrenning i servant. Det er trolig ikke-fagmessig arbeid gjort på avløp fra vask. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Lokal utbedring må utføres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Kjeller > Toalettrom Overflater og konstruksjon,TG3 Det er montert toalett og servant. Vurdering av avvik: - Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er noe treg avrenning i servanten. Merkbar luft under laminat. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran tilgjengelig på vaskerommet. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er noen løse vannrør i kjøkkenbenken. Det er noe irr og rust på rør. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Avløpsrør,TG2 Det er avløpsrør av plast. Stakeluken er i den ene kjellerboden. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Ventilasjon,TG2 Naturlig ventilasjon med vinduer som kan åpnes og ventiler i enkelte rom. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Kostnadsestimat : Under 10 000 Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder på 200 liter plassert på vaskerommet. Vurdering av avvik: - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Elektrisk anlegg,TG3 Sikringsskapet er plassert i vindfanget. Det er skrusikringer fra byggeår. To nyere automatsikringer er montert. Hovedsikringen er på 35 amp. Kommentar: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Branntekniske forhold,TG3 Brannslokker tilgjengelig. Røykvarslere er ikke funksjonstestet. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tomteforhold Drenering,TG2 Noe synlig drensplast på en vegg. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det mangler topplist på drensplasten. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Det er målt høye fuktindikasjoner i kjelleren. Kostnadsestimat : Over 300 000 Grunnmur og fundamenter,TG2 Grunnmur i leca, utvendig pusset. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Terrengforhold,TG2 Tilnærmet flat eiendom. Asfaltert gårdsplass. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Gårdsplassen er humpete og har en del sprekkdannelser. Tiltak - Det bør beregnes noe vedlikehold av gårdsplassen. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Avløpsrør av plast og vannledning av kobber. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Utvendig VA er trolig fra byggeår. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i garasje og i egen gårdsplass.

Forsikringsselskap
Tryg

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmåling. Eiendommen ligger i et området definert med moderat til lav aktsomhetsgrad.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
2 990 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 74 750 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 75 990 (Omkostninger totalt) 91 090 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 93 890 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 065 990 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 081 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 083 890 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))

Oppvarming
Strøm og ved. Det er montert luft-til-luft varmepumpe i stue. Murt peis med lukket innsats i stue.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Eier har ikke energimerket eiendommen og interessenter må derfor legge til grunn at eiendommen har energimerke G.

Kommunale avgifter
34390

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Beløpet er prognose for 2024 og er opplyst av Halden kommune. De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Formuesverdi primær
1126601

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
4281082

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
Ingen tinglyste heftelser.

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt midlertidig brukstillatelse for nybygg boligbygg datert 13/9-1979. Informasjon om lovlighet fra tilstandsrapport: Enebolig - Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: - Terrassen fremkommer ikke på noen tegninger. - Det er gjort noen ombygginger i kjelleren. Eier vil søke om disse endringene før salg. - Garasjen er tegnet som en carport. Hagen er opparbeidet utenfor tomtegrensen, inn på tomten med jorder. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: - Det er for lite dagslys i et par rom i kjelleren. - Det er frihøyde under 2 meter i kjelleren, ved bunnen av trappen. - I to soverom i kjelleren er det 1,1 meter fra gulv til underkant av vindu. Vinduene tilfredsstiller ikke krav til rømning. - På et soverom er det for lite vindu for at det skal tilfredsstille krav til rømning. Bod - Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger ikke tegninger Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Selger opplyser at det er sendt inn søknad til Halden kommune for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i underetasje 10/5-2024. Ferdigattest vil bli søkt når søknad er godkjent. (Søknad gjelder bruksendring fra bod til soverom)

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommuneplanens arealdel 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg. Eiendommen grenser mot friareal, LNFR - spredt boligbebyggelse fremtidig.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 990 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 74 750 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 75 990 (Omkostninger totalt) 91 090 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 93 890 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 065 990 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 081 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 083 890 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))

Omk. kjøper beløp
75990

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7990,- oppgjørshonorar kr 550,- og markedspakke kr 15900, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 34900,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 6940,-. Utleggene omfatter foto og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.