Tors vei 28

Enebolig190m²5 soveromkr 5 650 000

Nyoppusset enebolig på Låby med stor utleiedel! Ny, moderne standard. Garasje

Gi bud

Last ned salgsoppgave

Prisantydning: kr 5 650 000
Omkostninger: kr 142 640
Totalpris inkl. omkostninger: kr 5 792 640
Objektstype: Enebolig
Eierform: Selveier
Byggeår: 1976
Soverom: 5
Tomt: 966.3 m²
Eierform tomt: Eiet
Energimerking

Modernisert villa på Låby med godkjent utleiedel. Garasje. Hoveddel ledig for kjøper! Leieforhold i underetasje overtas av kjøper.
Boligen holder moderne standard såvel inn- som utvendig etter omfattende oppussing siste to år. Innvendig er det nye gulv med enstavs eikelaminat, slettmalte vegger og himlinger malt i samme farge, ny rentbrennende peisovn i stue 1.etg. og helt nytt kjøkken med integrerte hvitevarer som også medfølger! Bad/wc i begge etasjer er flislagt med varmekabler og er bygget rundt 2000.
Utvendig nevnes ny kledning i moderne utførelse, nye utvendige spotter i gesims, nye vinduer, inngangsdør og inngangsparti, m.m. Boligen fremstår i dag som en moderne og tiltalende bolig.
Her flytter du rett inn!
Tomt
966.3m²
Beskrivelse av tomt
Frodig jordtomt med opparbeidet hage. Her er det plen, frukttær, gruset gårdsplass, samt nylig hellelagt gangparti til inngangsparti for både hoveddel og sokkeldel. Solrik og lun uteplass er også opparbeidet i bakkant av huset.
Garasje for 1 bill. I følge vedlagte områdeanalyse ligger eiendommen i rød støysone fra veg.
Tomtestørrelse/-areal er hentet fra matrikkelutskrift (basert på oppmåling i digitalt kart). Det gjøres oppmerksom på at denne type arealangivelse (med tilhørende kart) kan være upresis og at man dermed kan få avvik i både areal og grenser ved en eventuell fremtidig oppmåling. Mangel grunnet avvikende grenser og/eller arealsvikt kan derfor ikke påberopes.
Beliggenhet
Her bor man solrikt og barnevennlig til på populære Låby. Kort og fin gangvei til Låby skole, Strupe u.skole, samt idrettsbaner og idrettshall, turområder, buss, nærbutikker og treningssenter for å nevne noe. Det er også kort vei til Høgskolen og videre ut til E6.
Adkomst
Fra Tors vei. Adkomst / stikkvei fra snuplass og inn til boligen er delt med naboeiendommen nr 24. Se vedlagte tomtekart.
Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa, småhus og småhusbebyggelse. Blokkbebyggelse, skole og butikker i området.
Offentlig kommunikasjon
Gangavstand til busstopp.
Byggemåte
Enbolig
Taket er tekket med betongstein, ut fra opplysninger i takst fra 2023 er tekkingen fra byggeåret, men rengjort og malt med maling for formålet, såkalt takfornying.
Undertak er utført med bordtro og papp fra byggeåret. Takkonstruksjon er utført med plassbygde selvbærende takstoler. Takrenner og nedløp av stål. Luftehatter av stål. Pipe har heldekkende beslag over tak. Ukjent alder på disse bygningsdelene. Deler av boligen er forblendet med fasadestein fra byggeåret. Yttervegger er oppført med bindingsverk som er isolert med inntil 25 cm, vegger bak forblendingstein er isolert med 15 cm. Utside er kledt med luftet stående bordkledning som er beiset, denne er montert ny i 2025. Vinduer i innbygd balkong er eldre vinduer og har noe slitasje, noen har trekarmer og noen har aluminiums karmer.
Det er ett vindu med koblet glassramme i kjeller, dette er fra byggeåret. I kjeller er det generelt vinduer med 2 lags glass og pvc karmer med unntak av ett vindu på det lille soverommet som har 3 lags glass og malte trekarmer. Vinduer med pvc karm er ca 8 år gamle ut fra opplysninger, vindu med 3 lags glass er montert nytt i 2025. Vinduer har 3 lags glass og malte trekarmer på 1 etasjen, alle byttet i 2025. Ytterdør har malte isolerte dørblad og malte trekarmer, dør på 1 etasje ny i 2025.
Balkongdør mellom stue og innglasset balkong samt dør fra soverom er montert ny i 2025. Altan, terrasse på bakkeplan og innglasset balkong er oppført med impregnerte materiale/konstruksjoner. Grunnmur er oppført med lettklinkerblokker som er pusset på utside.
Ukjent fundamentering.
Garasje
Garasjen er oppført på støpt plate. Yttervegger er oppført med bindingsverk som er kledt med stående malt bordkledning og dels med murt forblendings stein. Vinduer med enkle glass i malte trekarmer. Selvbærende plassbygde takstoler med bordtro og pappshingel tekking, takrenner og nedløp av plast. Leddheiseport i tre med malt utside. Malt uisolert ytterdør av tre. Det er innlagt strøm og lys, normal enkel standard.
Bod
Uthuset er oppført med trebjelkelag på punktfundamenter og har gulv av impregnerte terrassebord. Yttervegger er oppført med bindingsverk som er kledt på utside med stående malt bordkledning. Plassbygget takkonstruksjon med sperrer, taket er tekket med metall plater. Plassbygget labankdør. Enkel standard ikke innlagt strøm.
Bod
Bygningen har meget enkel standard og er i dårlig stand.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3:
TG2
Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen og undertak av papp har oppnådd en vesentlig del av forventet levetid. Risiko for lekkasjer øker med alder på tekkingen.
Overflate behandlingen som er utført på betongstein vil normalt forlenge den forventet levetiden noe.
Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er ikke montert snøfangere. I følge byggdatablad 525.931 er det ikke nødvendig med snøfangere på denne type ru tekking ved takfall under 27 grader.
Renner er kun inspisert fra bakkenivå, det er ikke mulig å si om disse er montert med fall til nedløp og om de er tette da det var oppholdsvær på befaringsdagen.
Veggkonstruksjon
Det er påvist andre avvik:. Det er ikke laget dreneringsåpninger i nedkant på vegger med fasadestein. Manglende dreneringsåpninger i bunn på forblending med teglstein kan medføre skader på veggen innenfor da vann som trenger inn bak forblendingen ikke kan renne ut.
I følge eier var det ingen tegn til skader på bindingsverk og vegger bak forblendingen, kontrollert fra innside da innvendig kledning på vegger ble byttet.
Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist andre avvik:. Det er ikke tettet med papp rundt pipegjennomføringen, underside av pipebeslag er synlig, dette kan medføre at det driver inn vann eller snø rundt pipen. Det er ingen tegn til skade som følge av dette.
Vinduer
Det er påvist andre avvik:. Vinduene i innbygd balkong er noe slitt, men vil fungere fint for formålet med normalt vedlikehold.
Vindu med koblet glass ramme i kjeller vil også fungere og kunne brukes med normalt vedlikehold, men dette har lavere isolerings evne enn ett nytt vindu.
Dører – 1
Det er påvist andre avvik:. Det er en liten kosmetisk skade i overflate på ytterdør i kjeller og det er liten oppkant under døren med hensyn til vann og snø, dette kan medføre at det trekker inn vann under døren.
Dører i innglasset balkong er eldre og har noe slitasje merker, men dørene vil fungere fint for formålet med normalt vedlikehold.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Undertak på innglasset balkong har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
Ingen tegn til lekkasjer.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Planavvik på stue i 1 etasjen utgjør 30mm målt i hele rommet. Det er stedvis litt knirk i gulvet.
I øvrige rom på 1 etasjen er avvikene under 15mm målt i hele rommet.
Planavvik i kjeller er små, under 10mm målt i de enkelte rommene.
Pipe og ildsted
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det er anbefalt at det skal være en ubrennbar plate på gulv under sotluken, manglende plate medfører risiko for skade på gulv overflate eller brann ved at glør fra aske ramler ned på brennbare materialer.
Rom Under Terreng
Det er påvist andre avvik:. Det er ikke lagt dampsperre på innside av innforede vegger i kjelleren, basert på anbefalinger i byggdatablad 523.111skal det være dampsperre når det kun er isolert på innside av grunnmuren. Eier opplyser at det er montert svartpapp på innside av grunnmur i stuen, dette kan medføre noe kondensvann.
I byggdatablad 523.133 er det anbefalt at lettklinkervegger (grunnmur) som innfores og isoleres på innside også må være pusset/slemmet på innsiden før innkledning.
Ut fra opplysning fra eier er veggene pusset/slemmet på innside.
Generelt anbefales det at grunnmurer som dette isoleres mer på utsiden enn på innsiden. Kun innvendig isolering medfører større risiko for kondensvann og økt risiko for avskalling av utvendig puss da det tar lengre tid for muren å tørke opp, fordi at det blir mindre varme fra innsiden.
Det er ikke mulig å si om det er fuktsperre og isolasjon mot grunnen under betonggulvet, selv om dette er etablert må det påregnes at det kan oppstå fukt oppsug fra undersiden, også via såler/fundamentering på boligen.
Innvendige trapper
Det er påvist andre avvik:. Rekkverk er for lavt ut fra krav da boligen ble oppført og dagens krav som er 90 cm.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens krav, tillatt da boligen ble oppført.
1 Etasje – Bad – Overflater vegger og himling
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som kan påvirkes av fukt.
Det er sprekk i en flis på vegg under toalettet, usikker årsak, kan komme av svikt på underlaget. Bør undersøkes ytterligere.
1 Etasje – Bad – Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Membran tetteskiktet har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid på 15 år, det foreligger ingen dokumentasjon på membranen.
1 Etasje – Bad – Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Manglende drensåpning for innebygd vannsisterne kan medføre at en lekkasje/kondensvann inne i veggen ikke blir oppdaget før det har oppstått større skade.
Kjeller – Vaskerom utleie – Overflater vegger og himling
Det er påvist andre avvik:. Vanninntak med stoppekran er plassert litt inne i vegg og delvis tildekket av fliser.
Kjeller – Vaskerom utleie – Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Membran tetteskiktet har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid på 15 år, det foreligger ingen dokumentasjon på membranen eller omfanget av denne.
Manglende membran eller feil utførelse kan medføre fuktskader.
Plast sluk har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres.
Kjeller – Vaskerom utleie – Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilering medfører at rommet får en unødvendig fukt belastning fordi at det tar lang tid å ventilere ut fuktig luft.
Kjeller – Bad utleie – Overflater vegger og himling
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Vindu er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som kan påvirkes av fukt.
Kjeller – Bad utleie – Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Høydeforskjell sluk til oppkant ved dør er mindre enn 25mm, kun 15mm.
Det er noen fliser med hulrom/bom på gulvet. Årsak til hulrom er oftest at flisen ikke er tilstrekkelig bearbeidet i flislimet.
Bom medfører at flisen lettere brekker/knuser om den får hard belastning.
Det er lite fall til sluk på gulvet, generelt mindre enn 1:100, det er noe lokalt fall under dusjkabinettet, men ikke i henhold til krav på 1:50 i nedslagsfelt for dusj.
Kjeller – Bad utleie – Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Membran tetteskiktet på gulv har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid på 15 år, det foreligger ingen dokumentasjon på membranen eller omfanget av denne.
Manglende membran eller feil utførelse kan medføre fuktskader.
Plast sluk har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres.
Kjeller – Bad utleie – Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilering medfører at rommet får en unødvendig fukt belastning fordi at det tar lang tid å ventilere ut fuktig luft.
Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Plast og kobber rør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres.
Avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det ble ikke funnet stakeluke på anlegget, medfører ekstra arbeid om anlegget går tett ved at utstyr må demonteres for å komme til å stake.
Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Manglende ventilasjon kan medføre kondensvann på vinduer og dårlig inneklima.
Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Levetid for beredere varierer, opptil 50 år kan normalt regnes.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Plast rør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres.
Det er montert tilbakeslags ventil på avløpsanlegget i 2024.
TG3
1 Etasje – Bad – Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er lite fall til sluk på gulvet, gulvet er nesten flatt, det er noe lokalt fall under dusjkabinettet, men ikke i henhold til krav på 1:50 i nedslagsfelt for dusj.
Høydeforskjell sluk til oppkant ved dør er mindre enn 25mm, kun 4mm, fallforholdene i rommet medfører en risiko for at det kan renne vann ut under døren ved en lekkasje og at det vil samles noe vann under servant på grunn av motfall der.
Tgiu
Kjeller – Vaskerom utleie – Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Tilliggende rom utgjør våtsone på bad. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Kjeller – Bad utleie – Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Tilliggende rom utgjør våtsone på vaskerom. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Helse, miljø og sikkerhet
Boligen er vurdert med hensyn til helse-, miljø- og sikkerhetsforhold. Generelt anbefales jevnlig vedlikehold av elektriske anlegg, røykvarslere, brannslukningsutstyr og ventilasjon for å sikre et trygt innemiljø og sikkerhet ved bruk. Det er i dette punktet anmerket forhold som avviker mot dagens krav og byggeårets krav når det gjelder sikkerhet i bruk så som høyder og åpninger i rekkverk både innvendig og utvendig, skadelig inneklima som radongass, flom og rasfare, brannsikkerhet og rømningsveier. Eventuelle fremtidige arbeider bør utføres i henhold til gjeldende HMS-krav og forskrifter.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er mangler/skader på brannslukningsutstyr ihht byggteknisk forskrift på søknadstidspunktet. Dersom søknadstidspunktet er før 15.november 1984 må uansett reglene som da ble innført følges.
Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet.
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Myndighetene anbefaler alle å måle radon i boligen. Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass som dannes i berggrunnen. Helsefare oppstår først når gassen siver inn og oppkonsentreres i vårt innemiljø. Der øker radon risikoen for lungekreft. Kreftrisikoen øker med radonkonsentrasjonen og med tiden man oppholder seg i en radonutsatt bygning. Denne boligen ligger på et område som har lav til middels risiko for radongass.
Brannslukkeapparatet er eldre enn 10 år, må kjøpes nytt.
Eiendommen ligger i nært BRA veien som tidvis er mye trafikkert, noe støy fra dette må påregnes.
Det mangler håndløper på vegg i trapp og rekkverket er lavere enn dagens krav på 90 cm. Åpninger i rekkverk er større enn 10 cm som er dagen krav. Da boligen ble oppført var det krav til håndløper på vegg og at rekkverk skulle være minst 90 cm høyt. Det var ikke spesifikke krav til åpninger i rekkverk. For å lukke avviket må rekkverk lages høyere og det må monteres håndløper på vegg.
Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2023.
Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.
Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende?
Ja
Beskrivelse: Sommeren 2024 ble flere av enhetene i tors vei rammet av overvann. Dette gjorde at vannet i overvannet i gaten kom opp av avløpsrørene inn i huset. Bygget ble sannert og tørket med godkjenning fra polygon før kjellern ble bygget opp på nytt. Det er blitt satt inn overslagsventiler inn til huset og det har ikke vært et problem siden.
Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere?
Ja
Firmanavn: Utført av faglært tømrer som er meg selv, 2025
Beskrivelse: Det er etterisolert, byttet lekter, vindduk, og kledning. Vinduer og terrassedører samt ytterdør er byttet i 2025.
Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller?
Ja
Beskrivelse: Jeg beskrev dette i et tidligere felt. Det kom vann opp fra overvannsledningen.
Vet du om det er gjort arbeid med drenering, enten av deg eller tidligere eiere?
Ja
Firmanavn: Usikker. Kan evt se på tidligere takstrapport, 2015
Beskrivelse: Jeg vet ikke tidligere eier drenerte rundt huset, men kjenner ikke til detaljene rundt dette. Jeg fikk sjekket av en som jobber med fuktmållinger at dreneringen var fortsatt god etter det hadde vært vannlekkasje.
Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg?
Ja
Beskrivelse: Overvannet
Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere?
Ja
Firmanavn: Lippestad Mur og Flis, 2026
Beskrivelse: Pusset av pipe og flyttet ildsted. Søknad om flytte av ildsted er godkjent av kommunen.
Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?
Ja
Firmanavn: Riis Elektro AS, 2024; Elisenberg Elektro, 2026
Beskrivelse: Komplimentering av komplett elektrisk anlegg i hybel. Komplimentering av komplett elektrisk anlegg hoveddel.
Vet du om kjelleren eller loftet er innredet etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere?
Ja
Beskrivelse: Kjelleren er bygget om til godkjent utleiedel i 2017. Jeg har senere pusset opp hele hybelen og etterisolert og fornyet gulv og vegger.
Har eiendommen utleiedel, for eksempel en leilighet, hybel eller lignende?
Ja
Beskrivelse: Kjelleren er bygget om til godkjent utleiedel i 2017. Jeg har senere pusset opp hele hybelen og etterisolert og rettet av gulv og fornyet vegger.
Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen?
Ja
Beskrivelse: Jeg kjøpte det i 2023 så skal ha tidligere rapporter tilgjengelig.
Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?
Ja
Innhold
1.etg. inneholder entre, 2 soverom, dusj/wc/vaskerom, stor vinkelstue med åpen løsning til stort, nytt kjøkken. Utgang fra stuen til innglasset veranda.
Kjelleretg.: inneholder trappeløp fra hoveddel til gang, 1 soverom, bod. Videre har kjeller utleiedel som inneholder: Egen inngang, kjøkken, 2 soverom, dusj/wc/vaskerom, stue/spisestue.
Frittstående garasje, samt redskapsbod.
Standard
Boligen holder moderne standard såvel inn- som utvendig etter omfattende oppussing siste to år. Innvendig er det nye gulv med enstavs eieklaminat, slettmalte vegger og himlinger malt i samme farge, ny rentbrennende peisovn i stue 1.etg. og helt nytt kjøkken med integrerte hvitevarer som også medfølger! Bad/wc i begge etasjer er flislagt med varmekabler og er bygget rundt 2000. Det er nye el-stikk i samtlige rom, herunder usb-ladere på hovedsoverom m.m. Spotter med dimmefunksjon i 1.etasje. Utvendig nevnes ny kledning i moderne utførelse, nye utvendige spotter i gesims, nye vinduer, inngangsdør og inngangsparti, m.m. Boligen fremstår i dag som en moderne og tiltalende bolig. Her flytter du rett inn!
Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.
Hvitevarer i 1. etasje er nye i 2026 og har 5 års garanti. Komfyr og koketopp i underetasje er fra 2024 og har fortsatt garanti.
Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
Moderninseringer og påkostninger
Nytt kjøkken, nye overflater inkl. gulv, påkostet elektrisk anlegg, nye vinduer, kledning.
Parkering
Parkering i enkel garasje og i egen gårdsplass.
Forsikringsselskap
Fremtind
Polisenummer
7820314
Radonmåling
Eiendommen ligger i et område definert med middels til lav aktsomhet.
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.
Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:
- Help forsikring
- Södeberg & Partners
- Banker i Eika-alliansen
- Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp)
- Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.
Prisantydning inkl. omkostninger
5 650 000 (Prisantydning)
Omkostninger
141 250 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
142 640 (Omkostninger totalt)
159 540 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
162 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
5 792 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)
5 809 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
5 812 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Oppvarming
Elektrisk og ved. Det er nylig installert vedovn i overgangen mellom kjøkken og stue.
Energiklasse
Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.
Kommunale avgifter
29752
Kommunale avgifter år
2026
Info kommunale avgifter
Beløpet er prognose for 2026 og er opplyst av Halden kommune.
De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.
Formuesverdi primær
998757
Formuesverdi primær år
2024
Formuesverdi sekundær
3995027
Formuesverdi sekundær år
2024
Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.
Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.
For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.
Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.
Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.
Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.
Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
3101/64/107:
24.10.1974 – Dokumentnr: 4737 – Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om bebyggelse
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt midlertidig brukstillatelse nybygg enebolig datert juni 1976.
Det er gitt ferdigattest for bruksendring av rom i kjeller fra tilleggsdel til hoveddel datert 14.12.2022.
Lovlighet:
Enebolig
Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Tegninger stemmer ikke med faktiske forhold
- Takoverbygg for adkomst til ytterdør i kjeller er ikke med på tegningene.
- Altan er ikke med på tegningene.
- Ett stort vindu i stue på 1 etasjen er tatt vekk. Utvendige endringer kan være søknads pliktige, bør undersøkes ytterlige.
- Innvendig planløsning stemmer ikke helt med faktiske forhold, enkelte vegger er flyttet/ fjernet, dette er ikke søknadspliktige endringer.
Garasje:
Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
- Tegningen stemmer ikke med faktiske forhold, det er montert dør i vegg mot øst, denne er ikke med på tegningen. Fasadeendringer kan være søknadspliktige.
Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.
Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.
Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp.
Regulerings- og arealplanner
Halden kommune opplyser at eiendommen omfattes av reguleringsplan G514 Karrestad med formål bolig.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
Underetasje er utleid for kr 11 000 pr mnd. Det er 3 måneders oppsigelsestid. Leietager betaler egen strøm. Det er 3 måneders depositum. Kjøper overtar leieforholdet.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.
Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.
Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.
Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.
Omk. Kjøper beskrivelse
5 650 000 (Prisantydning)
Omkostninger
141 250 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
142 640 (Omkostninger totalt)
159 540 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
162 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
5 792 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)
5 809 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
5 812 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omk. kjøper beløp
142640
Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.
Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.
Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 17990,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, -. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 7535,-. Utleggene omfatter foto, sikringspant, servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.
5 650 000 (Prisantydning)
Omkostninger
141 250 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
142 640 (Omkostninger totalt)
159 540 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
162 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
5 792 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)
5 809 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
5 812 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.