KRAGERØ Rådhusgata 4

BRA
2210m²

BTA
nullm²

Beliggenhet
Kragerø er en særegen, idyllisk liten kystby med et smilende ansikt mot havgapet, og eldre bebyggelse blant trange gater og smau. Kragerø var en av Norges største sjøfartsbyer i siste halvdel av 1800-tallet. I den søndre delen av Hovedbyen i Kragerø, kun drøye 50 meter fra sjøen ligger Rådhusgata 4. Bygget er trolig Kragerø sentrums største næringsbygg med ca. 2500 kvm, og er plassert inntil ryggen av Theilerkleiva med fin sjøutsikt fra byggets øvre etasjer. Eiendommen ligger meget sentralt plassert, med de fleste fasiliteter og servicetilbud rett utenfor døren. Sjarmerende butikker, bibliotek, dagligvare, restauranter, utesteder, frisører, hotell, vinmonopol og apotek for å nevne noe. Fasiliteter som Kragerø barneskole ( trinn 1 -10 ) SFO, barnehager, svømmehall, idrettsanlegg, samt fine turområder som " Steinmann" og " Veten" med flott utsikt over byen og skjærgården ligger innenfor noen minutters gange. Det er i tillegg underkant av 2-3 minutter til offentlig brygge/badeplass på Gunnarsholmen med strand og bademuligheter.

Adkomst
Se kartskisse eller kontakt megler.

Bebyggelse
Det er primært bygårder i området, med bolig i de øvre etasjene og næring/butikklokaler på gateplan.

Innhold
Eiendommen består av ett stort næringsbygg over 4 plan. Etasjene inneholder følgende: 1. etasje: På gateplan består bygget av to store nærings-/butikklokaler med hver sin inngang. Her leier Comfort Hjallum og Kragerø Faste Billedgallei i dag. 2. etasje: Etasjen er delt opp i 3 store kontorlokaler, og har adkomst i byggets sørende via trappen i Theilerkleiva samt trapp i nordenden av bygget. Det ene kontorlokalet huset for få år siden Tide Forsikring. Alle kontorlokalene er delt opp i mindre kontorer, og har egne skifte/toalettrom. Det midterste kontorlokale har inngang via det søndre kontorlokalet. 3. etasje: Verksted, 4 kontor/innredet rom, oppholdsrom med uteplass, bad. teknisk rom og to arkivrom. 4. etasje: Stort oppholdsrom, toalett, 4 store kontorer, kopirom/bod, kjøkkendel, toalettrom og bod.

Standard
Rådhusgata 4 ligger i Kragerø sentrum, og har ett av områdets største bygg på hele 2200 kvm. Den store eiendommen på fire etasjer midt i sentrum, som på folkemunne gjerne kalles for Bonusbygget, består av en rekke næringslokaler og har blant annet huset serveringssteder som Buchholm og Theiler, og dagligvarebutikker som Bonus Supermarked, Spar, Meny og Bunnpris. I nyere tid har Tide forsikring leid lokaler i 2. etasje og nå er 1. etasje utleid til Comfort Hjallum og Kragerø Faste Billedgalleri. Bonusbygget ble åpnet 1. juni i 1968, og "Bonus Supermarked" var den første av sitt slag i Kragerø. Bygget erstattet den kjente og mye omdiskuterte Buckholmgården. Opprinnelsen til Buckholmgården kan knyttes tilbake til så tidlig som slutten av 1600 tallet, hvor eiendommen i historiebøker beskrives som en stor frukthage med et havehus tilhørende Madame Adelers Palé. Madame Adelers Palé var en stor patrisiergård som lå der Rådhuset ligger nå, bare litt nærmere sjøen. Denne tomten ble regnet som Kragerøs beste og var bebodd av byens grunnleggerslekt og da Kragerøs rikeste familie - Adelerfamilien. Bonusbygget ble opprinnelig bygd med to etasjer, og i 1978 ble det bygd på ytterligere to etasjer (3. og 4. etasje). I tillegg foreligger tegninger og info om mindre tilbygg og fasadeendringer gjort i hovedsak på 70-tallet og midten av 90-tallet. Det er heis i bygget, både en trappeheis fra 2000 som ikke fungerer og hovedheisen som er ute av drift på grunn av alder (må evt. byttes ut). De siste endringene på bygget er gjort i 2009, 2018 og 2020. I 2009 ble bygget tilbygd i front med et flaskelager, i 2018 ble deler av 1. etasjen bygd om til escaperoom og i 2020 ble 1. etasje ombygd og gjort fasadeendringer. I 2020 ble også alt elektrisk i 1 etg skiftet, dette i forbindelse med ombygging for Comfort og Kragerø Faste Billedgalleri. Det elektriske anlegget i de andre etasjene er kontinuerlig vedlikeholdtog har system på IK strøm. I lokalene der Comfort Hjallum leier så er det ett tilfluktsrom.

Eeindommens potensiale
Eiendommen har et stort potensiale. Hele 1. etasje er p.t leid ut, og lite skal for at de 3 kontordelene i 2. etasje kan leies ut. I 3. etasje er det blant annet leid ut et verksted til en privatperson, og i 4. etasje har eier av bygget (ACO AS) kontorer for sine ansatte. Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor, og vi antar at den mest lønnsomme utnyttelsen av bygget vil være å innrede/bygge leiligheter i 3. og 4. etasje. Vi gjør oppmerksom på at utnyttelse til andre formål og ombygging vil være søknadspliktig.

Parkering
Bygget har 8 parkeringsplasser, disse er inkludert i leieavtalen med Comfort Hjallum (5 plasser) og Kragerø Faste Billedgalleri (3 plasser).

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt som består av 4 parseller (gnr. 32, bnr. 13, 307, 371 og 372). Tomtearealet er flatt og asfaltert og består i hovedsak av bygningsmasse, samt parkeringsplasser i forkant av bygningen. Det foreligger målebrev på gnr. 32, bnr. 371. Denne parsellen består av et areal på 324 kvm i følge målebrevet og strekker seg langs Theilertrappa og videre bak bygget (byggets sydvest- og nordvestside). Målebrev på gnr. 32, bnr. 307 viser et areal på 163 kvm. Dette arealet ligger under byggets nordside.

Oppvarming
Det er 4 nyere varmepumper i byggets 4. etasje, fordelt på 4 kontorer. Pumpene har hver sin utedel.

Energiklasse
unknown

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr og eiendomsskatt. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Av de 103341,- utgjør kr. 58335,- eiendomsskatt pr. år. Nåværende eier opplyser at eiendomskatten er påklaget til kommunen, men de har p.t ikke fått svar.

Info formuesverdi
Eiendommen mangler formuesverdi. Formuesverdien av næringseiendom skal for inntektsåret 2024 som hovedregel fastsettes til 80 prosent av beregnet utleieverdi. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.

Info leieavtaler
I dag er Comfort Kragerø/ Hjallum AS og Kragerø Faste Billedgalleri faste leietakere i første etasje. Den søndre delen av 1. etasje på ca. 484 kvm er leid ut til Comfort/Hjallum. Den årlige leien utgjør 454.000,- eks.mva pr. 2025 (ihht til konsumprisindeksregulering pr. jan. 2025). Leien reguleres iht. konsumprisindeksen hvert år. Leiekontrakten løper til 01.05.2031. Leier betaler strøm, samt driftsutgifter til ventilasjonsanlegget, der andelen er basert på leietakers areal. Leietaker er ansvarlig for andel utgifter til vedlikehold og vask av felles arealer. Leietaker har eksklusiv rett til 5 parkeringsplasser foran leieobjektet. Snømåking o.l i tilknytning til disse parkeringsplassene er leietakers ansvar. Den nordre delen av 1. etasje er leid ut til Kragerø Faste Billedgalleri, et butikklokale/galleri på ca. 414 kvm. Leieavtalen løper til 01.12.2025. Avtalen kan sies opp med 3 måneders frist i leieperioden. Den årlige leien utgjør 391.065,- (ihht konsumprisindeksregulering pr. jan. 2025). Leien reguleres iht. konsumprisindeksen hvert år. Leier betaler strøm, samt driftsutgifter til ventilasjonsanlegget, der andelen er basert på leietakers areal.

Ferdigattest/brukstillatelse
På eiendommen gnr. 32, bnr. 13 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Det er tinglyst en rekke heftelser i form av tidligere leieavtaler. Disse har ingen relevans for eiendommen i dag, og megler vil forsøke å få disse slettet. Erklæring / avtale dok. 2042, tinglyst 14.07.1998. Dette er en avtale mellom Harald og Finn Bjørn Carlsen og Eva og Douglas Stuart. Avtalen gikk ut på at Bonus fikk lov til bygge to etasjer, mot at de satte opp en mur mot gnr- 39, bnr. 83, og vedlikeholdt denne. I tillegg skulle Bonus supermarked få tinglyst grensen mot Løkka 83 i gjerdegrensen frem til aggregat, og deretter følge fjellkanten frem til Hvb.14. Det står også at partene er innenforstått med at man heretter ikke bygger ytterligere i høyden på nåværende bygg. På eiendommen gnr. 32, bnr. 307 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Festekontrakt tinglyst 03.01.1967, dok. 45. Dette er kontrakten mellom Kragerø kommune og eiendommen. Avtalen er evigvarende og leien konsumprisindeksreguleres hvert 10 år (første gang i 1966, neste justering i 2026). Her opplyses det i dokumenter fra kommunen at det ikke har bært fakturert/betalt grunnleie. Det gjøres oppmerksom på at dette kan endres. Kragerø kommune har forkjøpsrett og må samtykke til overdragelse. Nåværende vil forsøke å kjøpe ut tomten. Registrering av grunn 03.01.1967, dok 44. Dette dokumentet er skylddelingen/grensebeskrivelsen over tomten. Dokumentet ligger vedlagt i prospekt. På eiendommen gnr. 32, bnr. 371 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Tomten er utskilt fra bnr. 13 med tinglyst skylddeling/målebrev 22.11.1978, dok.nr 2815. Målebrev ligger vedlagt i prospekt. Det er på denne tomten også tinglyst en tidligere leieavtale, denne har ingen relevans og vil bli forsøkt slettet. På eiendommen gnr. 32, bnr. 372 er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Festekontrakt tinglyst 25.05.1979, dok. 1817. Dette er festeavtalen mellom Kragerø kommune og eiendommen. Festekontrakten er evigvarende og konsumprisindeksreguleres hvert 10 år (første gang i 1977, neste regulering i 2027). Det betales 36,- i festeavgift pr. år 2024. Kragerø kommune har forkjøpsrett og må samtykke til overdragelse. Nåværende eier vil forsøke å kjøpe ut tomten. Registrering av grunn 22.02.1979, dok 904. Dette dokumentet er målebrevet fra tomten ble fradelt i 1979. Målebrev ligger vedlagt i prospekt. Dok.nr 2042 tinglyst 14.07.1998 beskriver tillatelsen Bonus supermarked (Rådhusgata 4) har fått til å ekspandere bygget (2.etasje) etter gitt beskrivelse. Tillatelsen er gitt med forbehold om at Bonus supermarked bygger opp en forskalingsmur, fjerner et gammelt gjerde og legges ordentlig drenering. Partene er enige og tillatelsen gis. Dok.nr 1399 tinglyst 31.05.1999: Avtale om utleie. Dette dokumentet vil bli slettet før overtakelse. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattest/brukstillatelse datert
I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, kun for mindre tiltak, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Det foreligger ferdigattest for følgende tiltak: - Lagerbruk til fysisk eventyrspill/Escape room (bruksendring) datert 02.02.2018 - Fasaderehabilitering datert 18.02.2013 Disse er vedlagt salgsoppgave. Det foreligger tegninger fra byggeår i 1968, disse er vedlagt salgsoppgave. Det foreligger også en rekke andre tegninger, disse kan fås ved henvendelse til megler. Megler har ikke vurdert tegningene opp mot bygget slik det fremstår i dag. Det kan være avvik, og kjøper påtar seg risiko i denne forbindelse. Alle tegninger som ligger i kommunemappa er innhentet, og kan fås ved henvendelse megler.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen (gnr. 32, bnr. 13, 371 og 307) er regulert til bolig/forretning/kontor (områdenavn BFK 3), og er en del av reguleringsplanen "Theilertomta gnr. 32, bnr. 10 M.FL i Kragerø kommune", sist revidert 23.09.2010. Tomtearealer i front av bygningen er regulert til gatetun og parkeringsplass. Gnr. 31, bnr. 372 består av et mindre areal helt nord på tomten. Dette arealet ligger i et område som er uregulert, og omfattes av Kommuneplanens arealdel og Kommunedelplan for Kragerø sentrum (Sentrumsplanen 2016 - vern og utvikling). Arealbruken er sentrumsformål med områdenavn S7. Dersom man i området BFK1/BFK2 eller BFK3 ønsker ønsker boliger, må man etablere et lekeareal på minimum 100 kvm. Plassering av dette arealet må løses ed byggesøknad/situasjonsplan, iht reg. bestemmelse. Før det gis igangsettingstillatelse for BFK 1, BFK 2 og evt. utvidelse av BFK 3 må parkeringstunnelen med parkeringsplasser og avkjørsel være etablert. OPPSUMMERT om kombinert formål bolig/forretning/kontor BFK 3: 1) Kombinert formål B/F/K omfatter et areal på 0,99 daa. 2) Det er tillatt med varelevering innenfor formålet. 3) Det skal være 1 parkeringsplass pr. 50m2 for forretning og kontor. 4) Bygningen kan utvides i høyden, med maksimal mønehøyde på C +16m. 5) I første etasje tillates kun forretningsvirksomhet. Kart- og reguleringsbestemmelser samt sentrumsplan og kart ligger vedlagt i prospekt.

Grunnboksdato
2025-12-03T23:00:00Z

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. kjøper beskrivelse
12 500 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 312 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) -------------------------------------------------------- 313 850 (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 12 813 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
313850

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.