KRAGERØ SKJÆRGÅRD Vestre Gumøyveien 51 og 53

Tomt
5000m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt, bestående av to parseller, gnr. 25, bnr. 283 og 284. Disse parsellene er nylig opprettet. Borken ble opprinnelig skilt ut som egen tomt fra resten av Kjelsøy i 1969. Denne er nå delt i tre parseller ifm. jordskifte i 2025, hvorav to av disse medfølger i salget. Saken er ikke rettskraftig og matrikkelført, men det foreligger foreløpig kartskisse over tomtene som er vedlagt salgsoppgave. Ut fra denne utgjør omtrentlig areal for begge parsellene 5 mål. Endelig areal vil foreligge når jordskifte er ferdig. Eiendommen er omkranset av sjø, med strandlinje mot øst, vest og nord. Hovedhytta ligger ute på en odde, vakkert plassert i vannkanten, med brygge på den ene siden, sandstrand på den andre og svaberg og havet i front. I den lune bukta på eiendommens østside er det enda en sandstrand, som ligger i front av strandhytta. Strendene ligger godt beskyttet mellom svaberg og fjell. Ved strandhytta ligger den andre brygga, og bak denne er det tørrmurte steintrapper som fører opp til utedoen, som forøvrig har fantastisk utsikt. Brygga ved hovedhytta ligger vestvendt i en lun vik, og har fortøyningslengde på ca. 16 meter. Ved denne er det vakre svaberg og slak steintrapp opp til hytta. Den andre brygga er nordøstvendt og har en fortøyningslengde på ca. 11 meter. Eiendommen har mange, fine uteplasser, og det er alltid et sted på den store eiendommen man kan finne le. Foran hovedhytta er det platting i naturstein mot sjøen. Denne er bygget opp med forstøtningsmur i naturstein og har vakker utsikt til sjøen. Fra denne uteplassen er det steintrapper ned til stranda. Det er også en uteplass på andre siden av hytta, som ligger skjermet og lunt mellom hytta, uthuset og fjell. Her er det platting i naturstein og oppmurt utepeis. Ved strandhytta er det fin uteplass i form av overbygd terrasse med nydelig sjøutsikt. Eiendommen har sol fra grytidlig morgen, og til ca. kl 21:15 tidlig sommer.

Beliggenhet
Eiendommen ligger på Kjelsøy, den sørligste delen av Gumøy, som strekker seg inn mot Skåtøysund. Kjelsøy er en halvøy, i fjern fortid var den en "ekte" øy, derav navnet, og i dag består store deler av Kjelsøy av skjærgårdspark. Dette gjelder den sørligste delen, som ikke er bebygget. Kjelsøy deles nesten i to av Labukta, og har variert natur, gamle steingjerder og topper med nydelig utsikt, enten inn mot Korssund eller ut mot Oterøyfjorden og havet. Kjelsøy ligger midt i skjærgården, omtrent 10 minutter med hurtiggående båt fra Kragerø, og med kort vei til stemningsfulle Jomfruland. Over sundet ved Kjelsøy ligger Skåtøy, med blant annet Skåtøy kafé og bakeri med pizzeria ved Eidkilkanalen. Avstanden til Valle er omtrent lik som til Kragerø. Gumøy er den tredje største øya i Kragerøskjærgården. Øya er stor og spennende, med blant annet kulturminner og variert natur, golfbane og kultursti. Det er fine turmuligheter, med blant annet to av de fineste utsiktspunktene i skjærgården, Østre og Vestre Gumøyknuten (Signalen). Det er også en bronsealderrøys på Gumøy, ikke langt fra Skutevika, den er avmerket på turkartet. Et fint turmål med super utsikt. Det er fergeforbindelse til Gumøy fra Kragerø hele året, turen tar omtrent 20 minutter. I 1920-årene strømmet datidens kjendiser i kultur- og samfunnsliv til Kragerøskjærgården, blant dem var Thorvald Erichsen og Jean Heiberg som kom til Kjelsøy i 1920. De kjøpte landstedet - dels med penger, dels med malerier - av kunstneren Walter Halvorsen, som hadde kjøpt stedet året før men nå ønsket seg til ?Tjøme, som var nærmere Oslo. Tvers over sundet i Espevika på Skåtøy residerte maleren Henrik Lund, som gjerne hadde besøk av forfattere som Hamsun eller Olaf Bull, ute på Schweigaardsholmen var Helge Krog, hvor blant annet Sigurd Hoel fant inspirasjon til romanen "Syndere i Sommersol". I Bjelkeviken holdt kunstnerparet Christian og Oda Krogh til. Jean Heiberg var en av kunstveteranene som ble i Kragerøskjærgården lengst - i over 50 år fant han roen, og holdt seg i full aktivitet ved å male, på sin kjære Kjelsøy. Her tok motivene aldri slutt.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av spredt fritidsbebyggelse.

Byggemåte
Hovedhytte/Vestre Gumøyveien 51: Hovedhytta er oppført i 1963 og har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Ringmur i betong og naturstein. Saltak med sperrer i tre. Taktekkingen er av pappshingel. Det er renner og nedløp i stål. Ytterdør er i tre med glassfelt og terrassedører er i tre med glassfelt. Innvendig har boligen malte fyllingsdører og skyvedør mot kjøkken. Det er vinduer i tre med 2-lags isolerglass og med koblede rammer. Vinduer varierer i alder og kvalitet. Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Drenering naturlig på terreng. Strandhytte/Vestre Gumøyveien 53: Strandhytta er oppført i 1955. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har overflate av plater og stedvis liggende bordkledning. Fritidsboligen står på naturstein og trebjelkelag. Taktekkingen er av pappshingel. Saltak med sperrer i tre. Takkonstruksjon er ikke isolert. Renner og nedløp i stål. Vinduer i tre med koblet rammer. Vinduer i tre med enkeltglass. Vinduet på soverommet er dobbeltglass. Ytterdør i tre. Terrasse i tre. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Drenering naturlig på terreng. Bod: Bod er fra 1963 og står på ringmur i betong og naturstein. Det er reisverk tre med stående bordkledning. Pulttak med taktekking av takpapp. Innvendig er det synlig reisverk og tregulv. Vindu i tre med enkeltglass. Ytterdør i tre med glassfelt. Plassbygde tredører. Utedo: Utedo står i stolpesko i jern og på trebjelkelag. Reisverk i tre med liggende bordkledning. Pulttak med taktekking av takpapp. Innvendig er det synlig reisverk og etablert utedo. Plassbygd ytterdør. Pvc vindu med 2-lags isolerglass. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 (avvik som kan kreve tiltak eller avvik som ikke trenger umiddelbare tiltak) og TG 3 (store eller alvorlige avvik).   Forhold som har fått TG2 - Hovedhytte/Vestre Gumøyveien 51: - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak. Det er registrert skader og merker etter fukt rundt pipe og stedvis i boligen. Det er registrert misfarge og mose på taktekking under pipe. - Nedløp og beslag: Det er registrert eldre takrenne mot nord med noe rustslag. Det er registrert manglende nedløp. - Takkonstruksjon/loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er registrert fuktskader i himling rundt pipe, i spisestue og på soverom. - Overflater innvendig: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er registrert slitasje og bruksmerker på overflater, spesielt på gulver. Det er registrert fuktskader i himling. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I krypkjeller er det registrert bærende elementer satt direkte på fjell. Det er registrert noe misfarge på stubbegulv. - Radon: Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad. - Krypkjeller: Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er registrert redusert ventilering og manglende fuktsikring mot grunn. Dette kan føre til stående vann eller høy fuktighet som vil redusere levetiden og kan skade treverket mot kjeller. - Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Skyvedør mot kjøkken har merker og er vanskelig å åpne og lukke. Det er registrert større sprekker stedvis i innerdører og slitasje på dørvridere. - Kjøkken: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Eldre kjøkken med bruksslitasje og merker. (Det er ikke behov for utbedringstiltak.) - Avtrekk: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Forhold som har fått TG3 - Hovedhytte/Vestre Gumøyveien 51: - Veggkonstruksjon: Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er registrert større sprekker i bordkledning. Stedvis har bordkledning delt seg og det er synlig veggpapp. - Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Dører: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Det er registrtert stedvis fall over 0.5 m uten rekkverk. - Pipe og ildsted: Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det er registrert rennemerker under feieluke. Eier informerer om at det ikke er dokumentert kontroll fra feier. - Branntekniske forhold: Det er mangler hva gjelder røykvarslere og nye må monteres. (Det er registrert røykvarsler utgått på dato og kun i bygningsdel med soverom.) Forhold som har fått TG2 - Strandhytte/Vestre Gumøyveien 53: - Nedløp og beslag: Det er registrert alder og værslitasje på renner. Det er registrert nedløp forsterket med teip mot vannsamlingstank. - Takkonstruksjon/loft: Undertak har oppbrukt forventet levetid. - Ytterdør: Det er registrert alder og værslitasje. Sprekker i treverk. - Innvendig overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Radon: Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad - Pipe/ildsted: Ildsted har mer enn halvparten av forventet levetid oppbrukt. Det er registrert rust i overgang ildsted til pipe. - Innvendige dører: Det er registrert slitasje på dørblad og dørvrider. - Overflater og innredning: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er registrert noe skader og svelling på kjøkkeninnredning. - Avtrekk: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. - Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Grunnmur og fundamenter: Det er registrert bjelker i tre ført helt mot terreng. Det er registrert fundamenter i naturstein som kan bevege seg. - Andre tomteforhold/vannsamlertank: Tanken har mer en halvparten av forventet levetid oppbrukt. Forhold som har fått TG3 - Strandhytte/Vestre Gumøyveien 53: - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Levetiden er oppbrukt på taktekking. - Veggkonstruksjon: Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Det er påvist omfattende skade i fasade. Det er registrert skader og råte i veggkonstruksjoner. - Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har råte, alder og værslitasje. - Terrasse: Det er ikke montert rekkverk. Det er registrert alder og værslitasje på bordkledning. - Branntekniske forhold: Røykvarsler mangler.

Sammendrag selgers egenerklæring
Selger opplyser om at hytta ikke er musetett, og at det er besøk av mus hver høst/vinter. Se ellers egenerklæringer vedlagt salgsoppgave.

Innhold
Eiendommen består av to hytter, fordelt på to tomter: hovedhytta og strandhytta. Det er to brygger på eiendommen, en ved hver av hyttene. Hovedhytta inneholder: 1. etasje: - Gang - Fire soverom - Stellerom - Kjøkken - Spisestue - Stue Strandhytta inneholder: 1.etasje: - Stue/kjøkken - Soverom Ved hovedhytta er det et uthus, og ved strandhytta er det en utedo. Uthuset inneholder bod og utedo.

Standard
På sørvestspissen av Gumøy ligger en vakker halvøy, berømt for sine kunstmalere og med lune viker, svaberg og strender. Stedet heter Kjelsøy, og ligger ved Skåtøysund, vest for Rytterholmane, like før den ytre delen av skjærgården. Og skjermet på Kjelsøys ytre odde ligger Borken - et sommersted med to hytter i strandkanten med sandstrender og brygger. Det er fortryllende utsikt til sjøen og sol fra grytidlig morgen. Stedet har vært i familiens eie i over 100 år; helt siden Kjelsøy ble kjøpt av kunstmaleren Jean Heiberg i 1920. Den kjente professoren og kunstmaleren residerte på den andre siden av Kjelsøy - de første 15 årene sammen med en annen mester innen norsk malerkunst, Thorvald Erichsen. Siden overtok han hele Kjelsøy og kom hit hver sommer i over 50 år. Ofte tok han turen over til Borken når han overførte den idylliske Kjelsøysommeren til lerretet. Her malte han havlyset og den sørlandske sommerstemning. Og det var her Heiberg i 1955 fikk oppført "strandhytta" - en tidlig elementhytte av huntonit. Den er satt opp av Martinius Tallaksen fra Haukeberget på Gumøy. Hovedhytta er tegnet i 1962 av arkitekt Helge Welhaven Heiberg til eget bruk, og sto ferdig i 1963, sammen med sjøboden/uthuset. Helge var sønn av Jean Heiberg, og i 1969 fikk han skilt ut Borken som egen tomt fra resten av Kjelsøy. På slutten av 70-tallet ble eiendommen delt i tre med en hytte til hver av Jeans tre barnebarn. Det er to av disse hyttene som nå inngår i salget, og tomtene er nylig oppdelt ifm. jordskifte i 2025. Fritidsboligen besto opprinnelig av to bygg; en soveromsfløy og en stuefløy. Disse ble bygget sammen i 1989. Formen på hytta sammen med sjøboden danner et lunt uterom eller atrium mellom byggene; et privat og deilig tilholdssted med klatreroser, oppmurt utepeis og sitteplasser. Noen få trappetrinn unna er den lune brygga mot vest og med kveldssol, for svalende bad i sommervarmen. Fra atriet er det inngang til hytta via tofløyet dør med glass. Innvendig er det gang med vedovn og plassbygd sittebenk, og inngang til hyttas fire soverom. Tre av soverommene inneholder plassbygde køyesenger i tillegg til plassbygd skap. Alle soverommene ligger nordvendt. Ifm. soveromsfløyen er det også et stellerom, vist som toalettrom på tegningene. Det er ikke innlagt vann, men det er vannrør til cisterne med pumpe på stellerom og kjøkken. Cisterne samler nedbørsvann, og anbefales ikke å bruke som drikkevannskilde. Det er videre stue og spisestue med store vindusflater mot sjøen og direkte utgang til delvis overbygd uteplass. Stua har ellers vedovn og det er sittebenk ved de store vinduene der man kan nyte utsikten. Innenfor stua er det kjøkken, som har innredning i tre med glatte fronter. Det er benkeplate i laminat og i stål, samt dobbel vask i stål. Kjøkkenet har naturlig avtrekk, og det er gasskomfyr og gasskjøleskap. Fra kjøkkenet er det utgang mot terreng mot sør. Her er det et lite takoverbygg og kort vei til det lune uterommet mellom hytta og sjøboden. Overflater i hytta består av trepanel på vegger og himling, og gulv av flis eller tre. Det er installert solcellepanel på yttervegg og batteri for bruk av mindre elektriske enheter og lys. Bygget har iht. tilstandsrapport gjennomgående lav standard. Bygget er jevnlig vedlikeholdt, se under punktet 'moderniseringer og påkostninger' for oppsummering av utbedringer. Strandhytta inneholder stue/kjøkken og soverom. Det er røstet himling, og veggen mellom rommene går ikke helt til topp slik at rommene ikke er helt adskilte. Det er kjøkkeninnredning av tre med glatte fronter og benkeplate av heltre. Det er gasskomfyr og gasskjøleskap, og rommet inneholder frittstående ildsted med stålpipe. Det er ikke innlagt vann, men det er en vannsamlertank på utsiden og vannrør i plast med pumpe mot kjøkkenvask. Rommene har tregulv og vegger av malte plater. Det er installert solcellepanel på yttervegg og batteri for bruk av mindre elektriske enheter og lys. Bygget har gjennomgående lav standard. Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Sjøboden har normal standard. Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger, og inneholder bod samt innredet rom med biodo. Utedoen er fra ca. 1969/??1970 og har normal standard. Det må påregnes vedlikehold og utbedringer av bygget. Det er ukjent når bygget er oppført.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
- 1980: Stellerom renovert, alle soverom malt og yttervegger beiset. - 1989: Hovedhytte og soverom bygd sammen. Alle vinduer på soverom skiftet. - 1993: Vinduer i stue skiftet mot øst. - 1995: Ny ytterdør på kjøkken. - 1996: Isbord og vindskier skiftet. - 1998: Solcellepanel og batteri montert. - 2004: Taktekking skiftet over bygningsdel med soverom. - 2011: Vinduer skiftet i stue og kjøkken. - 2013: Taktekking skiftet over bygningsdel med stue og kjøkken. - 2014: Pipe slammet. - 2016: Cisterne utbedret, lekkasje reparert.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita  - Fremtind leverer boligselgerforsikring, samt tilbyr andre forsikringer  - Help Forsikring leverer boligkjøperforsikring - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler leverer salgsstøttesystemet, herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
17 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 437 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 438 850 (Omkostninger totalt) 455 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 458 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 17 938 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 17 955 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 17 958 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Begge hyttene har fått Oransje G. Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Energiattest er vedlagt salgsoppgave ifm tilstandsrapport.

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene for hele eiendommen (før oppdeling iht jordskifte) utgjorde kr 46 369,76 for 2024. Dette gjaldt for 3 hytter, det er pt usikkert hva beløpet vil utgjøre for denne eiendommen nå, med 2 hytter. Megler avventer informasjon fra kommunen. De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi sekundær
1118160

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Det er ikke fastsatt formuesverdi enda for de nyopprettede matrikkelnumrene, bnr. 283 og 284. Formuesverdi for gnr. 25, bnr. 177, som tidligere gjaldt hele eiendommen med tre hytter, var for år 2024 kr 1 118 160,- (sekundær).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Knr. 4014/Gnr. 25/Bnr. 283 (Vestre Gumøyveien 51/Hovedhytte): HEFTELSER JORDSKIFTE Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ERKLÆRING/AVTALE Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Rettighetshaver: Knr: 4014 Gnr: 25 Bnr: 177 Rett til båtslipp Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN BESTEMMELSE OM BRØNNRETT Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Lik rett til vann fra eksisterende brønn og rett til adkomst til brønn Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ERKLÆRING/AVTALE Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Gjensidig rett til fremføring av infrastruktur Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE GRUNNDATA REGISTRERING AV GRUNN Dok. nr: 1030061 - 02.09.2025 Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 4014 GNR: 25 BNR: 177 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN RETTIGHETER ERKLÆRING/AVTALE Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Rettighet hefter i: KNR: 4014 GNR: 25 BNR: 177 Rett til akterfeste Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Rettighet hefter i: KNR: 4014 GNR: 25 BNR: 177 Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN Knr. 4014/Gnr. 25/Bnr. 284 (Vestre Gumøyveien 53/Strandhytte): HEFTELSER ERKLÆRING/AVTALE Dok. nr: 185014 - 08.02.2007 Rettighetshaver: Kystverket Org.nr: 874 783 242 Tillatelse til å oppføre navigasjonsinstallasjon Ved deling av eiendommen følger heftelsen eiendommen hvor navigasjonsinstallasjonen er plassert. Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:4014 Gnr:25 Bnr:177 Gjelder denne registerenheten med flere Meglers kommentar: Kystverket har stedsevarig rett til å ha navigasjonsinstallasjon lokalisert samt rett til uhindret adkomst på gnr. 25, bnr. 177. Ved deling av eiendommen følger heftelsen eiendommen hvor navigasjonsinstallasjonen er plassert. Endelige grenser er ikke fastslått etter deling, men iht. foreløpige kart ser det ut til at installasjonen ligger akkurat i grensen mellom gnr. 25, bnr. 177 og gnr. 25, bnr. 284 (strandhytta). Dokumentet er vedlagt salgsoppgave og inneholder kart som viser installasjonens plassering. BARE GJELDSOVERTAKENDE ARVINGER KAN RÅDE OVER REGISTERENHETEN Dok. nr: 1559758 - 13.06.2024 Meglers kommentar: Hjemmelserklæring. JORDSKIFTE Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ERKLÆRING/AVTALE Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Rettighetshaver: Knr: 4014 Gnr: 25 Bnr: 177 Rett til rydding av vegetasjon/siktsone Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN BESTEMMELSE OM BRØNNRETT Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Lik rett til vann fra eksisterende brønn og rett til adkomst til brønn Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE ERKLÆRING/AVTALE Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Gjensidig rett til fremføring av infrastruktur Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE GRUNNDATA REGISTRERING AV GRUNN Dok. nr. 1030061 - 02.09.2025 Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:4014 Gnr:25 Bnr:177 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN RETTIGHETER BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT Dok. nr: 409627 - 24.04.2026 Rettighet hefter i: KNR: 4014 GNR: 25 BNR: 177 Jordskifte 23-168681REN-JTEL/JSKN BORKEN

Ferdigattest/brukstillatelse
Ifølge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen. Dette er heller ikke å forvente da bygningsmassen i all hovedsak er fra før 1965 og før krav om byggesøknad ble innført. Som følge av dette er det ikke krav om at tiltakene (før 1965) avsluttes ved søknad om formell brukstillatelse eller ferdigattest. Hovedhytta er tegnet i 1962 av arkitekt Helge Welhaven Heiberg. Originaltegninger foreligger ikke i kommunens arkiver, men det foreligger godkjente tegninger fra 1989 ifm. 'innkledning av gang'. Disse er vedlagt salgsoppgave. Tiltaket omfatter også fornyelse av vegger, tak, nye vinduer og dør. Tegningene viser innvendig plan, samt fasade mot vest og øst samt utebod, kalt "sjøbu" på tegninger. Gangen er i dag noe større enn tegnet, ellers samsvarer tegningene i all hovedsak med dagens bruk. Tiltaket er ikke avsluttet med ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Tiltaket skulle som utgangspunkt hatt ferdigattest. Det gis ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for tiltaket. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse (mbt). Mbt er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende mbt betyr da at bygget eller tiltaket ikke er lovlig tatt i bruk. Megler kan formidle kontakt med konsulent som har relevant kompetanse. Samtlige bygg på eiendommen, med unntak av utedo som har ukjent byggeår, er oppført før bygningsloven av 1965. Det samme gjelder den største brygga, brygga mot nordvest. Brygga mot øst er oppført på 80-tallet. Det foreligger ingen dokumentasjon på denne i kommunens arkiver, og kjøper må påregne at denne er ulovlig. Det samme gjelder terrasse foran strandhytta, denne er oppført i 2003 uten søknad. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.    

Vei, vann og avløp
Det er ikke innlagt vann, men det er vannrør i plast til cisterne med pumpe på stellerom og kjøkken hovedhytte. Strandhytte har en vannsamlertank på utsiden og vannrør i plast med pumpe mot kjøkkenvask. Det er ikke innlagt avløp. Gråvann slippes ut på terreng.

Regulerings- og arealplanner
Kjelsøy er uregulert. Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Kragerø 2018-2030, og ligger i et LNFR-område (landbruks-, natur, og friluftsområde samt reindrift). Dette betyr at området som hovedregel ikke kan utvikles med tanke på boligbygging eller annet bebyggelse, fordi det blant annet skal tas hensyn til f.eks. allemannsretten, naturvern, landbruk eller friluftsliv. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av bygninger i strid med hovedregelen. Utsnitt av kommuneplankart ligger som vedlegg til salgsoppgave. Bestemmelser til kommuneplanen kan fås ved henvendelse megler. Det er et generelt byggeforbud i strandsonen og alle tiltak krever dispensasjon. Søndre del av Kjelsøy er friområde og inngår i Skjærgårdsparken. Plankart som viser friområdet er vedlagt salgsoppgave. Områder som inngår i Skjærgårdsparken er sikrede friområder som er båndlagte etter lov om naturvern. Eiendommen omfattes ikke av Skjærgårdsparken.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen fortsatt skal benyttes som fritidsbolig.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
17 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 437 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 438 850 (Omkostninger totalt) 455 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 458 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 17 938 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 17 955 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 17 958 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
438850

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss  fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 25 000 Markedspakke 4 750 Oppgjørshonorar 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet   Totalt kr: 389 750   Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på kr 0,-for utført arbeid.