LØRENSKOG Ødegårds vei 203

Tomt
1097.4m²

Beskrivelse av tomt
Felles eiet tomt for sameiet på ca. 1.097.4 m² opparbeidet med gressplen, beplantning og prydbusker. Asfaltert adkomst og internveier.

Beliggenhet
Boligen ligger i Lørenskog stasjonsby i Lørenskog kommune. Bebyggelsen i området består hovedsakelig av boligblokker og forretningsbygg/næringslokaler. Pallplassen Tunhusene Boligsameie består av 67 boligseksjoner fordelt på to blokker.

Bebyggelse
Boligblokk over 4 etasjer og underetasje oppført i 2023.

Skolekrets
Luhr skole

Byggemåte
Fundamentert med støpte betongkonstruksjoner til antatt faste stabile masser/grunn. Støpt betongsåle og grunnmur av armert betong. Drenering er ukjent for takstmann. Etasjeskillere i armerte betongelementer. Bærende konstruksjoner av betong og stål. Yttervegger i utfyllende murverk og trebindingsverk forblendet med spekkmurt teglstein. Flat takkonstruksjon tekket med takpapp/asfaltmembran.

Innhold
3 etg: Entré, bad/wc, soverom, stue/kjøkken. Kjellerbod i kjeller

Standard
Innvendig 1-stav eikeparkett i entré, soverom og i stue/kjøkken. vegger består hovedsaklig av malte slette flater. Nedsenket himling med malte plater i entré. Malt himling i soverom og stue/kjøkken. Takhøyde på ca 2,6 m i stue/kjøkken. Våtrom Bad/wc er fra byggeår og levert av utbygger. Flislagt gulv med vannbåren gulvvarme. Vegger kledd i fliser. Nedsenket himling med malte plater og downlights. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Servantinnredning med hvite høyglans laminerte fronter. Heldekkende porselenservant. Dusjhjørne rett på gulv med nedfliset dusjsone, innfellbare glassdører, dusjbatteri og hånddusj. Opplegg og plass for vaskemaskin. Ny servantinnredning og servantmatur i 2025. Kjøkken Kjøkkeninnredning fra Norema med grå, glatte fronter og laminert benkeplate. Takhøy/oppforet innredning. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps kjøkkenarmatur. Malte flater over kjøkkenbenk, og benkebelysning oppunder overskap. Integrert AEG oppvaskmaskin, induksjonstopp, whirlpool stekeovn og kjøle-/fryseskap. Røroshetta kjøkkenventilator tilknyttet ventilasjonsanlegg. Det er montert aqualarm med magnetventil til vanntilførsel (lekkasjevarsler). Nye hvitevarer i 2025. Tekniske installasjoner Leiligheten er tilknyttet fjernvarmeanlegg. Vannbåren gulvvarme på bad/wc. Fordelerskapet med stoppekraner er lokalisert på bad/wc. Balansert ventilasjonsanlegg (sentralt anlegg). Friluftstilførsel til oppholdsrom samt avtrekk/avsug fra kjøkken og bad/wc. Downlightsbelysning i entré og på bad/wc. Dørtelefon/porttelefon med monitor. Tv- og internett tilknytning (grunnpakke inkl. i felleskostnader). Sikringsskap: 63 A hovedsikring, overspenningsvern og 8 fordelingskurser med jordfeilautomater. Digital strømmåler er plassert i felles el-tvla/skap i fellesareal. Boligen har røykvarsler/røykdetektor og sprinkleranlegg. Felles brannvarslingsanlegg. Vinduer Malte trevinduer med 3-lags glass datert 2022. Malte karmer og listverk. Dører Hvit glatt brann- og lydklassifisert entrédør (Ei30/Rw40db) med kikkehull. Malt balkongskyvedør i tre med 3-lags glass datert 2022. Malte karmer og listverk. Hvite glatte innerdører i tre. Malte karmer og dørgerikter. Forhold som har fått TG2: Krever ikke umiddelbare tiltak Innvendig > Overflater - Gulv Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Tv- og internett tilknytning (grunnpakke inkl. i felleskostnader).

Parkering
Det medfølger ingen p-plass/garasjeplass. Det er mulighet for å leie parkeringsplass. Ellers parkering etter områdets bestemmelser. Parkeringsplass pr. august 2024 koster kr. 150,- for enkel plass og kr. 300,- for dobbel plass. Dobbel plass må selges under ett.

Radonmåling
Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant.

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 590 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 89 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 91 100 (Omkostninger totalt) 102 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 104 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 681 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 692 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 694 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Leiligheten er tilknyttet fjernvarmeanlegg. Vannbåren gulvvarme på bad/wc.

Energiklasse
unknown

Formuesverdi primær
840503

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
3362010

Formuesverdi sekundær år
2023

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
392/35023

Felleskostnader pr. mnd
2583

Felleskostnader inkluderer
Kommunale avgifter, felles forsikring, vaktmester, forretningsførsel, revisjon, felles strøm, mm

Andel fellesformue
5034

Andel fellesformue per dato
2023-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameiet består av 67 boligseksjoner fordelt på to blokker. Styreleder: Jan Otto Langleite, 454 51 440 / pallplassentunhusene@borimail.no Forretningsfører: Bori, 909 39 200 / trude.lea@bori.no - Seksjonseier kan evt. bestille og bekoste montering av screens fra valgt leverandør. Årsmøte for 2024 ble avholdt 10. juni 2024. Vedtak: - Konstituering godkjent. - Årsrapport og -regnskap godkjent. Årets resultat overføres til egenkapital. - Styrehonorar fastsatt. - Vedtektsendring: Ny § 6.1 1.ledd blir som følger "Sameiet skal ha et styre som skal bestå av én styreleder og to ? fire styremedlemmer. Det skal i tillegg velges én ? to varamedlemmer". - Valg av tillitsvalgte. Styrets arbeid 2023-2024, siden stiftelse i ekstraordinært årsmøte, har styret avholdt et møte i 2023 og to møter i 2024: - Budsjettering. - Regulering av felleskostnader. - Husbråk. - Utarbeidet ordensregler i sameiet. - Internkontroll og oppdatering av HMS-plan, Helse, Miljø og Sikkerhet. - Løpende vedlikehold. - Dialog med leverandører av tjenester. - Løpende korrespondanse med beboere. Av andre større saker kan nevnes: - Overtakelsesbefaringer av bygninger og fellesarealer - Reklamasjoner overfor utbygger; bla ladeinfrastruktur og garasjeport til parkeringskjeller fungerer ikke tilfredsstillende. Det er pt. ikke mulig for alle å benytte smartladning pga. begrensninger i installert infrastruktur. - Etablert branninstruks og HMS informasjon til beboere. I november engasjerte driftsforeningen BORI HMS til en gjennomgang av lekeplassene på området. - Følge opp inngåtte/etablering av avtaler/kontrakter med leverandører av varer/tjenester. - Gjennom driftsforeningen etablert parkeringskontroll. - TOMA leverer vaktmestertjenester og vinterdrift til Pallplassen Driftsforening. Dette fungerer etter styrets vurdering tilfredsstillende. Styret må inngå avtale om sommerdrift/gartnertjenester, dette har første år vært dekket av entreprenør. - Sameiet har avtale med TOMA om renholdstjenester. - Det er dessverre mye forsøpling i garasjen, på uteomåder og ved avfallsbrønner. Gjentatte henstillinger om overholde ordensregler og bidra til et ryddig miljø har ikke hatt ønsket effekt, og påfører driftsforeningen økte vaktmesterkostnader ? som sameiene må dekke. - I løpet av dette første driftsåret har det flere ganger kommet behov for driftsavtaler som ikke har vært tatt høyde for i opprinnelig kalkyle for felleskostnader. En slik som ikke ligger i 2024 budsjettet er sommerdrift av uteområder, fordi dette har blitt levert av entreprenøren etter avtale med Selvaag i første år etter overtakelse. Styret er i prosess med å få tilbud og velge leverandør, og disse kostnadene kan medføre behov for økning av fellesutgiftene. Vi ser også behov for et lite vedlikeholdsfond til bl.a. knuste ruter, ødelagte lysstolper osv. - Styret er ikke i en rettslig tvist som kan medføre økonomisk ansvar for sameiet. Driftsforeningen Styreleder: Jan Otto Langleite, 454 51 440 / pallplassenDF@borimail.no Årsmøte for 2024 ble avholdt 27. juni 2024. Vedtak: - Konstituering godkjent. - Årsrapport og -regnskap godkjent. Årets resultat overføres til egenkapital. - Styrehonorar fastsatt. - Valg av tillitsvalgte. Styrets arbeid 2023-2024 Avholdt 3 møter og behandlet saker: - Budsjettering - Regulering av felleskostnader - Internkontroll og oppdatering av HMS-plan (Helse, Miljø og Sikkerhet), herunder HMS vurdering av lekeplass - Løpende vedlikehold - Forsikringsskader Av andre større saker kan nevnes: - Etablert parkeringskontroll og parkeringsregler - Få bukt med forsøpling ute og i garasjen - Tilstandsvurdering av bygningsmassen - Store planlagte vedlikeholdsarbeider for årene fremover - Serviceavtaler og kontroll av brannslokningsapparater og røykvarslere - Inngåtte avtaler/kontrakter med f.eks. vaktmesterfirma eller andre leverandører av varer/tjenester - Håndtering av falske brannalarmer, Securitasavtale - Ladeinfrastruktur manglende funksjonalitet - Kurs/møter - Sendt ut beboerinfo og oppdatert informasjonsskjermer. Informasjon sendes i hovedsak ut gjennom sameiene. - Styret er ikke i en rettslig tvist som kan medføre økonomisk ansvar for sameiet.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Sameiets forsikringsselskap
IF Skadeforsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
Dyrehold er tillatt iht. sameiet husordensregler, såfremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere/gjester.

Eierskiftegebyr
6570

Ferdigattest/brukstillatelse
Ferdigattest.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 590 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 89 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 91 100 (Omkostninger totalt) 102 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 104 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 681 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 692 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 694 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
91100

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastpris stor kr 60000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 17900,- oppgjørshonorar kr 5900,- og visninger kr 2500,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.