MOSS Nesveien 38B

Tomt
696.4m²

Beskrivelse av tomt
Tomten ligger fint til med grense mot friarealer. Tomten har beliggenhet i skrånende terreng mot øst, det er opparbeidet noe gress og beplantning og deler av tomt som naturtomt med fjell. Garasjen ligger svært tett inntil nabogrensen og på Grunnkart fra kommunen ser det ut som om en liten del av garasjens takhjørne ligger over grensen til kommunens friarealer. Grensenøyaktigheten er 11cm-30cm på kartet, så det er ikke helt nøyaktige målinger.

Beliggenhet
Nesveien 38B ligger på Jeløy, en øy kjent for sitt mangfold og naturskjønnhet. Jeløy er hjem til rundt 12 000 fastboende og er forbundet med Moss via Kanalbroen. Øya tilbyr flere populære badestrender og flotte tur- og rekreasjonsområder, ideelt for både sommer- og vinteraktiviteter. For de som er glad i vinteraktiviteter, finnes det gode muligheter for ski og skøyter, mens sommeren tiltrekker seg seil- og sykkelentusiaster. Jeløy har også et godt utvalg av skoler, inkludert tre barneskoler: Ramberg, Reier og Refnes, samt en ungdomsskole: Hopperen. Det er flere barnehager spredt over øya, som gir et bredt utvalg for familier. Transportmulighetene er gode, med tog fra Moss til Oslo som tar ca. 40 minutter. Bilreisen til Oslo eller Sverige/Svinesund tar omtrent 45 minutter. For pendlere er det også gode togforbindelser i både nord- og sørgående retning på Østfoldbanen, samt fergeforbindelse med Vestfold via Moss-Horten.

Adkomst
Adkomsten til eiendommen er privat, og det må påregnes kostnader for drift og vedlikehold av veien. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via privat stikkledning og avløp via private stikkledninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
Skoler: Jeløya har tre barneskoler (Ramberg, Reier og Refnes) og en ungdomsskole (Hopperen), som alle ligger i kort avstand fra Nesveien 38B. Barnehager: Det finnes en rekke barnehager spredt ut over øya, med ulike størrelser og karakterer, så her er det noe for enhver smak. En barnehage ligger kun få minutters gange fra sentrum. Vinteraktiviteter: Vinterstid kan du nyte flotte ski- og skøytemuligheter på øya. Sommeraktiviteter: Om sommeren tiltrekker Jeløya seg mange seil- og sykkelentusiaster.

Skolekrets
Nesveien 38B på Jeløya sokner til Ramberg skolekrets. Dette betyr at barn i området vil gå på Ramberg barneskole, som er en av de tre barneskolene på Jeløya, deretter er det ungdomsskole på Hoppern.

Offentlig kommunikasjon
Jeløya, inkludert området rundt Nesveuen 38B, har gode offentlige kommunikasjonsmuligheter som gjør det enkelt å komme seg rundt både lokalt og til andre byer. Buss: Det går flere bussruter som dekker Jeløya og forbinder området med Moss sentrum og andre nærliggende områder. Bussene har hyppige avganger, noe som gjør det praktisk for daglige reiser. Tog: Fra Moss stasjon, som ligger i nærheten, tar det ca. 40 minutter med tog til Oslo. Dette er ideelt for pendlere som jobber i hovedstaden. Togforbindelsene på Østfoldbanen går både nord- og sørgående, og gir gode muligheter for reiser til andre deler av regionen. Bil: For de som kjører, tar det ca. 45 minutter til Oslo og omtrent samme tid til Sverige/Svinesund. Dette gir enkel tilgang til både hovedstaden og grensehandel. Ferge: Det er også fergeforbindelse mellom Moss og Horten, som gir en praktisk rute til Vestfold. Fergeturen tar omtrent 30 minutter og går flere ganger daglig. Disse transportmulighetene gjør Jeløya til et attraktivt sted å bo, med enkel tilgang til både byliv og naturskjønne omgivelser.

Byggemåte
TOMANNSBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Det var satt ut stige på snødekt og terreng på befaringsdagen, høyden opp til takrenne er 5.5 m. Det var ikke forsvarlig å foreta kontroll annet en fra terreng. Det er opplyst av eier at det også fra håndverker er anbefalt kontroll av del av tak som stikke utenfor yttervegg mot nord. Ved kjøp av eiendommen ble det opplyst at taktekking på opprinnelig boliger er ny i 2008 (takst) og fra tilbyggets byggeår 1977. Arbeidet er beskrevet som "legging av ny takstein", med dette forstås at undertak og sløyfer/lekter ikke er byttet.

Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag i plastbelagt stål.

Veggkonstruksjon: Veggene er opplyst oppført i Siporeks blokker, tilbygg fra 1977 er oppført i bindingsverksvegger. Utvendige fasader fra byggeår er etterisolert og påmontert trepanel. Fasade mot nord er etterisolert med ny panel i 2023.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.

Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-og 3 lags glass. Eldre koplede vinduer i kjeller Alder vinduer fra byggeår 1961 (kjeller), 1977, 2017 og 2023/2024 (sør/nord 1. og 2. etasje).

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Veranda med gulv og rekkverk i trekonstruksjoner. Tidligere veranda ble utbedret etter skader. Opprinnelig løsning var med bjelkelag som er ført ut i etasjeskiller, men deler av dette hadde fukt/råteskader. Det foreligger faktura på utført arbeid på veranda fra Brødrene Thomassen Bygg AS. Det foreligger ingen dokumentasjon gjelder statiske beregninger gjelder stålwire inn i vegg som erstatter stivet på bjelkelag etter skader på bjelkelag.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2: Veranda er oppført i støpt betong med fliser og rekkverk i trekonstruksjoner. Nytt rekkverk montert 2023.

Innvendig:

Pipe og ildsted: Boligen har mursteinspipe med nytt røykrør og vedovn. Det er montert nytt innvendig røykrør og ovn i stue 1. etasje i 2016.

Rom Under Terreng: Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Det er ukjent byggegrunn.

Fuktsikring og drenering: Dreneringen er fra 1961, ingen opplysninger foreligger om utførelse/løsning.

Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker i Siporeks.

Terrengforhold: Terreng rundt boligen med fjell og opparbeidet gressarealer.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av støpejern og er fra 1961 og plast fra ca 1995/98 . Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av ukjent type (kobber inn i boligen) og er fra 1961 frem til kum på tomten. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Ut fra dokumentasjon som foreligger er det byttet V/A fra kum på tomten og ned til nr 34 i 1995/96. Resterende felles anlegg frem til kommunal tilkopling byttet i 1998. Anlegget fra kum på eiendommen og inn i boligen er fra byggeår. Ut fra dokumentasjonen som foreligger i Moss kommune sitt digitale arkiv er det ikke mulig å avgjøre alder på hele anlegget og det kan derfor avvike fra opplysninger som er gitt her. For ytterligere informasjon må det bes om en vurdering fra teknisk etat V/A i Moss kommune. Det foreligger en tegning i saken (fra 1995/98) fra 2002 som synes kan komme fra en kontroll for at det skal utarbeides en ferdigmelding. Eier av 38 B har solidarisk ansvar for anlegget sammen med flere naboer til kommunal tilkopling.

Oljetank: Innmurt oljetank i stål i kjeller. Tanken er ikke tilkoplet noe utstyr, men eier opplyser at det er olje på tanken.

GARASJE

Garasje oppført i lettklinkerblokker med takkonstruksjon og bjelkelag i tre. Utvendige fasader med murpuss og panel, taktekking av takstein. Dør og port i trekonstruksjoner og et takvindu med ramme og karmer i tre. Dør til loft er treg i karm, gesimskasser er ikke ferdigstilt, synlig løs drensplater mot mur og fuktmerker i takvindu.

TG2
Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Ytterligere undersøkelser anbefales gjelder alder på ulike bygningsdeler og tilstanden på taktekkingen/undertak, eventuelle tiltak må ansees å være utskiftning. En lekkasje fra taktekking vil gi følgeskader på andre bygningsdeler i boligen.

Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Noe råteskader er observert på panel og panel er flere steder ført ned mot beslag uten dryppnese. Deler av fasaden har manglende lufting på kledning.
Konsekvens/tiltak: Råteskadet trekledning må skiftes ut. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Trepanel bør tilpasses slik at det er dryppnese mot beslag, manglende tiltak vil påføre oppsug av vann og fukt og råteskader. Det bør utføres tiltak for å bedre lufting på fasadene der dette er manglende.

Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er enkelte tegn til noe fuktvandring ved gjennomføringer. Deler av opprinnelig takkonstruksjon hjørne syd/vest har manglende lufting.
Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Ytterligere undersøkelser bør utføres fra utvendig side, manglende tiltak vil kunne resultere i lekkasje og følgeskader. Det må utføres tiltak for å bedre lufting, manglende tiltak vil resultere i fukt/råteskader etter kondensering.

Vinduer
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Manglende dryppkant på omramning soverom 2 etg. syd og nord. Vinduer har utvendig etterslep på vedlikehold. Vinduer i kjeller og tilbygg fra 1977 har høy alder. Skader på foringer vindu i stue 1. etasje. Vindu 2 etg nord i utleiedel, beslag er ikke ført opp i vinduskarm.
Konsekvens/tiltak: Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. Vinduer med høy alder bør byttes, manglende tiltak vil kunne resultere i vann inn i konstruksjonen. Utføre normalt vedlikehold, konsekvens av manglende vedlikehold er forkortet levetid på bygningsdelen. Det bør utføres tiltak for å bedre lufting på fasadene der dette er manglende. Foring i stue 1. etasje må byttes for utbedringer. Vindu 2 etg nord i utleiedel, beslag må byttes, konsekvens for manglende tiltak er fare for fukt/vann inn i konsrtuksjonen.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Det er manglende fall på gulv og vann renner inn mot yttervegg /terrassedør som har manglende tetthet. Det er laget spor i gulv og boret hull igjennom dekket av betong for drenering. Det er opplyst at forholdet er utbedret med skader i yttervegg under terrassedør i 2024 av Kvalitetshus. Kostnader for utbedring av fall og avrenning på terrasse må påregnes. Det er synlig noe rust på armering og frostspreng på betong av underside betongdekke.
Konsekvens/tiltak: Løsning med drenering er ikke tilstrekkelig utført. Det må etableres fall på gulv med avrenning ut fra yttervegg og tilstrekkelig tetthet i overgang gulv/dør. Dagens løsning gir fare for skader inn i konstruksjonen, utførte arbeider i 2024 er ikke fagmessig utført og vil ikke hindre utvikling av nye skader. Det kan ikke utelukkes at det allerede er skader i etasjeskiller/under sør som ikke er mulig å avdekke. Det må utføres lokal utbedring av undersiden av betongdekke.

Skjeggkre
Det er opplyst at det har vært funn av Skjeggkre, det er ikke utført tiltak.
Konsekvens/tiltak: Tiltak med overvåkning bør utføres videre. Konsekvens av manglende tiltak/overvåkning er at forholdet med skjeggkre vil kunne utvikles videre uten at det er noen kontroll. Problemer med skjeggkre forsvinner normalt sett ikke av seg selv.

Overflater
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Noe eldre overflater med slitasje, vegger kjeller med sprekker. Det er felt inn tapet rundt vinduer etter utskiftning. Kraftig slitasje gulv 2 etg. stue og soverom hoveddel. Skader tak 2 etg. stue mot pipe, etter varme fra ildsted. Vegg ved sikringsskap er åpen.
Konsekvens/tiltak: Overflater må utbedres eller skiftes. Utbedring med vedlikehold eller utskiftning, konsekvens av manglende tiltak er at forholdene utvikles videre.

Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Mur har synlige tegn etter fuktvandring og det er utført søk med fuktindikator Protimeter MMS 3 som viser forhøyede verdier på gulv og nedre del av vegger. Konstruksjonen er oppført uten fuktsperre og kapillærbrytende sjikt mot grunnen, utvendige forhold med fall på terreng gir også økt belastning på konstruksjonen.
Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Tiltak for utbedring er utvendige tiltak med drenering/fuktsikring, men det er ingen garanti for at dette vil kunne stanses 100%. Forholdet må holdes under oppsikt, innvendig innkledning av vegger i kjeller må unngås.

Innvendige trapper
Trapper har noe slitasje.
Konsekvens/tiltak: Utføre normalt vedlikehold. Konsekvens av manglende tiltak er videre utvikling av slitasje på bygningsdelen som vil kunne forårsake skader.

Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det mangler montering av håndtak og noe lister mot terskler. Flere dører subber i karm/terskel.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører må justeres. Det bør monteres håndtak og lister.

1. Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Sprekker på flis yttervegg i dusjsonen, årsak kan være innfestning dusjhjørne. Bom på fliser, årsak er manglende vedheft til underlaget. Vindu er plassert i våt sone.
Konsekvens/tiltak: Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Lokale utbedringer med sprekker på fliser og bom kan utbedres lokalt, men det er fare for skader på membran i forbindelse med arbeider. Konsekvens for manglende tiltak er at forholdet vil utvikles videre. Når gjelder sprekk i veggflis er det fare for at fukt kan trenge inn i vegg ved innfestning av dusjvegg. Vinduer og dører som er plassert i våt sone gir fare for fukt/vann inn i konstruksjonen og fare for skader på trekonstruksjoner som er montert rundt disse åpningene.

1. Etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Gulv har ikke fall 1:50 mot sluk innenfor 80 cm. Det er ukjent løsning ved dør høyde flis ved dør og topp sluk er mindre en 25 mm. Gjennomføringer rør i gulv er uten tettesjikt i tilstrekkelig høyde over gulv.
Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Manglende høyde mellom sluk og tettesjikt ved dør gir en risiko for vannlekkasje ut av rommet i en lekkasjesituasjon. Manglende tetthet rundt gjennomføringer av gulv gir risiko for fukt inn i konstruksjonen. Konsekvens for dette er følgeskader på andre bygningsdeler utenfor våtrom.

1. Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Gjennomføringer rør i gulv er uten tettesjikt i tilstrekkelig høyde over gulv.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Alder indikerer at normal forventet brukstid er passert, lekkasje med påfølgende skader kan plutselig oppstå. Det må forventes at påkostninger/utskiftninger skal utføres innen kort tid, men det er vanskelig å mene noe om når dette blir påkrevet. Risikoen med å utsette denne type oppgradering er at andre deler av bygningsmassen vil kunne bli påført unødvendige skader som følge av en følgeskade i utett baderom. Manglende tetthet rundt gjennomføringer av gulv gir risiko for fukt inn i konstruksjonen. Konsekvens for dette er følgeskader på andre bygningsdeler utenfor våtrom.

1. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Bunnpropp/ventil i vask mangler. Utstyr har passert mer en 50 % av forventet brukstid.
Konsekvens/tiltak: Kjøpe/montere ny bunnpropp, det er ikke mulig å stenge vann i servant uten propp. Alder på utstyr tilsier at det vil bli nødvendig med påkostninger/utskiftninger men det er vanskelig å mene noe om når dette blir nødvendig.

1. Etasje - Bad - Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

1. Etasje - Bad 2 - Overflater vegger og himling
Det er påvist sprekker i fliser. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Sprekk på fliser i våt sone. Dør er plassert i våt sone.
Konsekvens/tiltak: Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Lokale utbedringer med sprekker på fliser kan utbedres lokalt, men det er fare for skader på membran i forbindelse med arbeider. Konsekvens for manglende tiltak er at forholdet vil utvikles videre. Når gjelder sprekk i veggflis er det fare for at fukt kan trenge inn i vegg. Vinduer og dører som er plassert i våt sone gir fare for fukt/vann inn i konstruksjonen og fare for skader på trekonstruksjoner som er montert rundt disse åpningene.

1. Etasje - Bad 2 - Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist sprekker i fliser. Sprekker og bom på fliser gulv. Gulv har manglende fall og oppkant tettesjikt ved dør.
Konsekvens/tiltak: Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Lokale utbedringer med sprekker på fliser og bom kan utbedres lokalt, men det er fare for skader på membran i forbindelse med arbeider. Konsekvens for manglende tiltak er at forholdet vil utvikles videre. Manglende høyde mellom sluk og tettesjikt ved dør gir en risiko for vannlekkasje ut av rommet i en lekkasjesituasjon.

1. Etasje - Bad 2 - Sluk, membran og tettesjikt
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Det foreligger ikke dokumentasjon for utførelsen av våtrommet.
Konsekvens/tiltak: Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. Manglende dokumentasjon for utførelsen som ble gjort i 2015 gjør at eier ikke får søkt ferdigattest på søknad gjelder boligen. Alder indikerer at normal forventet brukstid er passert, lekkasje med påfølgende skader kan plutselig oppstå. Det må forventes at påkostninger/utskiftninger skal utføres innen kort tid, men det er vanskelig å mene noe om når dette blir påkrevet. Risikoen med å utsette denne type oppgradering er at andre deler av bygningsmassen vil kunne bli påført unødvendige skader som følge av en følgeskade i utett baderom. Det må utføres tiltak for tettesjikt ved dør og rørgjennomføringer i gulv. Konsekvent av manglende tiltak er utvikling av skade og ytterligere følgeskader på andre bygningsdeler.

1. Etasje - Bad 2 - Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist skader på innredning. Fuktskader på innredning.
Konsekvens/tiltak: Utbedring av skade, bytte innredning. Konsekvens for manglende tiltak er at skaden vil utvikle seg videre.

1. Etasje - Bad 2 - Ventilasjon
Vifte lager støy.
Konsekvens/tiltak: Vifte må demonteres og renses for å se om dette fjerner støy. Manglende tiltak gir fare for unødvendig slitasje og resulterer i kortere brukstid.

2. Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Konsekvens/tiltak: Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

2. Etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det er manglende høyde mellom topp sluk og topp tettesjikt ved dør. Tettesjikt mangler oppkant ved dør 15 mm over topp flis da gulv utenfor dusj ikke har ikke fall 1:100 i hele rommet.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas utbedring av fallforhold. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det må utføres lokale tiltak ved økt høyde på tettesjikt ved dør. Manglende høyde mellom sluk og tettesjikt ved dør gir en risiko for vannlekkasje ut av rommet i en lekkasjesituasjon.

2. Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Type eller løsning membran kan ikke verifiseres ved befaring.
Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen.

1. Etasje - Stue/kjøkken - Overflater og innredning
Det er påvist at overflater har noe skader. Noe slitasje på overflater.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak. Slitasje er kosmetisk og går ikke utover funksjon.

1. Etasje - Stue/kjøkken - Avtrekk
En knapp på styringspanel er trykket inn.
Konsekvens/tiltak: For utbedring på styringspanel/ventilator byttes. Konsekvensen for manglende tiltak er at panel får ytterligere slitasje/skade og at funksjonen ikke kan opprettholdes.

2. Etasje - Stue/kjøkken - Overflater og innredning
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er ikke montert vannstoppsystem i rommet. Enkelte fronter med skader.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Det må monteres vannstoppsystem for å oppfylle forskriftskrav. Manglende tiltak gir konsekvenser for vannlekkasjer med følgeskader til andre deler av boligen. For utbedring av skader må enkelte fronter byttes. Manglende tiltak vil kunne gå utover funksjon.

2. Etasje - Stue/kjøkken - Avtrekk
Det er påvist andre avvik:. Avtrekk har liten effekt.
Konsekvens/tiltak: Reparere eller bytte avtrekk. Konsekvens av manglende tiltak er avtrekk fra kokesone uten nødvendig kapasitet.

Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. Plutselige skader/brudd på vannrør gir risiko for følgeskader på bygningen.

Vannrør Baderom 1. etg utleie
Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
Konsekvens/tiltak: Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. Manglende merking gir utfordringer ved lekkasje og utbedring av anlegget.

Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.

Varmesentral - 2
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Fuktsikring og drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Det er på murvegger i kjeller synlig at det er fuktvandring på yttervegger. Drenering har nedsatt funksjon.
Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak.

Grunnmur og fundamenter
Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er synlige sprekker og riss i yttervegger og innvendige vegger i kjeller. Utvendig og innvendig synlig rust og utsprenging av mur på vegger.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Det anbefales at det utføres plombering av sprekker slik at det kan avdekkes om forholdet er stabilt. Det må utføres lokale utbedringer av sprekker og steder hvor armering er synlige. Konsekvens av manglende tiltak er at skadene/sprekkene utvikles videre og at det vil føre til mer fukt/vann inn i konstruksjonen/kjeller.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

TG3
Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det var forskriftskrav i 1977 at "Hvor det er fare for at snøras og isras kan medføre skade, skal taket ha snøfanger e.l." Dette kravet er ikke oppfylt. Det er manglende bortledning av vann fra nedløp, rør som leder vann bort har skader.
Konsekvens/tiltak: Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Stigetrinn for feier må monteres. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er krav om montering av snøfangere på deler av boligen, manglende montering av snøfangere gir fare for personskader og skader på dyr. Kostnadsestimatet under denne bygningsdelen gjelder krav om montering av snøfangere som var et krav i byggeår 1977 da det er denne bygningsdelen som utløser vurdering TG 3 under denne bygningsdelen. Det bør monteres rør slik at vann ledes bort fra bygningen, skadet rør må byttes. Manglende tiltak gir fare for følgeskader på bygningens konstruksjoner som yttervegger, panel og krypkjeller. Beslag på yttertak er ofte kilde til lekkasjer, ytterligere undersøkelser av beslag må utføres. Manglende tiltak gir risiko for følgeskader på andre konstruksjoner.

Dører
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Terrassedør er noe treg i karm. Det er ikke høyde mellom gulv terrasse og underkant terskel dør. Terrassegulv har manglende fall terrassen, det er utført drenering mot dør med hull i konstruksjonen. Beslagsløsning hoveddør, trepanel og foringer uten dryppkant. Beslag avsluttet på terrasegulv ytterdører. Terrassedør 2 etg er treg, har slittasje og beslagsløsning som er montert over terskel. Råteskade dør ut fra kjeller.
Konsekvens/tiltak: Døren(e) står foran utskiftning. Dører må justeres. Det må foretas lokal utbedring. Manglende fall på terrassegulv/høyde mellom gulv og terrassedør må utbedres. Det er fare for fukt inn under dør og følgeskader på dør og etasjeskiller, dette forholdet er utbedret tidligere og utbedret. Det må etableres tilstrekkelig høyde mellom terrassegulv og dør med fall på gulv ut fra yttervegg. Det må utføres endringer på beslag hoveddør og manglende dryppkant på panel. Konsekvens for manglende tiltak er fukt inn i konstruksjonen og fuktskader på foringer. Terrassedør i 2. etasje må påkostet på bakgrunn av manglende vedlikehold og feilmontert beslag. Utføre normalt vedlikehold, konsekvens av manglende vedlikehold er forkortet levetid på bygningsdelen. Mangler på beslag gir fare for fukt inn i konstruksjonen. Kostnadsestimat gjelder utskifting av dør kjeller og løsning terrassedør 1. etasje.

Krypkjeller
Ingen muligheter for inspeksjon av krypkjeller. Utvendig manglende synlig ventilering og terreng har fall inn mot bygningen.
Konsekvens/tiltak: Krypkjeller er en risikokonstruksjon. Dvs at den må fungere etter hensikten dersom den ikke skal påføre bygget skader. I praksis må man få kontroll på fuktnivået (kondensering, fukt fra grunnen mv) og man må sørge for god gjennomlufting. Konstruksjonen er ikke mulig å kontrollere grunnet manglende adkomst, på bakgrunn av observerte forhold med terreng (som har fall inn mot bygningen) og manglende ventilering kan det ikke utelukkes at konstruksjonen har skader som ikke er mulig å avdekke uten fysiske inngrep. Det må etableres adkomst og utføres kontroll av konstruksjonen. Kostnadsestimat estimeres for kostnader forbundet med adkomst/kontroll. Eventuelle skader er ikke mulig å vurdere omfang av/estimere. Forholdet må sees i sammenheng av utvendig terrengforhold som er beskrevet under eget punkt.

Kjeller - Annet rom med sluk - Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Vaskerom i kjeller med murgulv og murpuss på vegger. Skyllekar i betong og jernsluk i gulv. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet er ikke utført som et våtrom.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

Kjeller - Bad - Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Rom i kjeller er tidligere benyttet som våtrom, men i dag er det ikke montert utstyr, kun røropplegg i rommet. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet har ingen fungerende installasjoner og har betydelige skader.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

Andre VVS-installasjoner
Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Avløp på servant er opplyst tett.
Konsekvens/tiltak: For utbedring må avløp byttes, trolig nedover i bygningen. Konsekvens for manglende tiltak er risiko for tilbakeslag og følgeskader etter lekkasje.

Andre VVS-installasjoner - 2
Vanninstallasjonen er ikke plassert i et våtrom. I hht. gjeldende forskrift skal det monteres vannstoppsystem.
Konsekvens/tiltak: Montere vannstoppsystem. Konsekvens av manglende tiltak er fare for vannlekkasje med følgeskader.

Terrengforhold
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Terreng med fall inn mot boligen må endres slik at fall leder vann vekk fra yttervegg minimum 3 meter. Manglende tiltak vil gi økt vannpåkjenning inn mot boligen og i krypkjeller, konsekvens er følgeskader på konstruksjoner. Det kan ikke utelukkes at manglende fall på tereng allerede har påført skader som ikke er avdekket i krypkjeller.

Oljetank
Det foreligger krav om sanering av oljetank. Det foreligger pålegg om sanering.
Konsekvens/tiltak: Røropplegg og tank utvendig må fjernes/saneres.

TGIU
Kjeller - Annet rom med sluk - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Alle vegger til rommet er i murblokker/med murpuss. Det er utført søk med fuktindikator som gir høyere verdier på gulv og nedre del av vegger. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

Kjeller - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Alle vegger til rommet er i murblokker/med murpuss. Det er utført søk med fuktindikator som gir høyere verdier på gulv og nedre del av vegger. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper i tre.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet.
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper.
Trapper mangler håndrekker på vegger. Trapp i utleiedel har lavt rekkverk og store åpninger i rekkverk. Det mangler dokumentasjon på el-anlegg. Rekkverk på utleiedel i 2. etasje er lavere en forskriftskravet i byggeår 1977. Soverom nord/øst har lysareal som er mindre en 10 % av gulvarealet i rommet. Takhøyden i boligens 2. etasje er 2.3 meter. Det er ikke etablert noe brannskille mellom de to ulike enhetene i bygningen slik de benyttes i dag.
Konsekvens/tiltak:
Innhent en kvalifisert elektrofaglig person for å kontrollere det elektriske anlegget.
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Rekkverkshøyde på innvendige trapper må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Lave rekkverk trapper før endres slik at de ikke gir risiko for personskader. Anbefalte tiltak er å montere rekkverk og hanrekker etter dagens forskrift. På bakgrunn av manglende dokumentasjon på el-anlegg anbefales det en kontroll på anlegget. Det bør monteres flere vinduer på soverom 2. etasje nord/øst slik at areal på lys overstiger 10% av gulvarealet. Brannskille må etableres mellom de to ulike boenhetene. Konsekvens for manglende tiltak vil kunne få katastrofalt utfall i forbindelse med brann og vil kunne koste menneskeliv.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2014. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Mossiana Consulting, Nordhaven Bygg (2012). Svein Lauritzen AS, Org.nr. 994 459 430 (2015). Brødrene Thomassen Bygg AS (2019). Beskrivelse: Nytt bad, 1. etg. Nytt bad 1 etg, hybel-del. Nytt bad, 2.etg. 3. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja Beskrivelse: I forbindelse med bygging av nye bad i 1. og 2. etg. 5. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja Firmanavn: Skade utbedret ved AS Kvalitetshus AS, 1534 Moss (2024). Beskrivelse: Råte oppdaget under dør mot terrasse 1.etg, høst 2023. 6. Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Tak og Byggservice AS (2008). NN (2015). Brødrene Thomassen Bygg AS (2019). Kvalitetshus AS, 1534 Moss (2024). Beskrivelse: Legging av ny takstein hovedhus. Nytt vindu mot nord, 2.etg. Hybeldel. Balkong 2.etg revet. Ny balkong bygd. Reparasjoner av fasader, ny fasade mot nord, nye terrasse-rekkverk, nye terrassebord ved inngang, nye vinduer hovedhus (mot sør og nord), diverse. 14. Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen? Ja Firmanavn: Feller satt ut i etasjer og kjeller. Ingen skadedyr funnet (2025). Beskrivelse: Skjeggkre 15. Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg? Ja Beskrivelse: Vask 2.etg er tett. 16. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Moss drift og anlegg KF (2002). Beskrivelse: Nye stikkledninger til grensen for eiendommen. 20. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe? Ja Firmanavn: Fyringsteknikker, 1827 Hobøl (2016). Beskrivelse: Fyringsforbud 2016. 21. Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Ufaglært arbeid (2016). Beskrivelse: Montert ny peis i stue 1. etg. 22. Vet du om det finnes oljetank på eiendommen? Ja Beskrivelse: Oljetank i kjeller. 25. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Rasjonell elektro, 1522 Moss (2014, 2015). Mikro elektroservice, 1580 Rygge (2019). ElPartner AS, 1526 Moss (2021). Mikro elektroservice, 1570 Dilling (2023). Beskrivelse: Økning av inntak, nytt sikringsskap, nytt opplegg for kjøkken 1. etg. Nytt sikringsskap, nytt opplegg for bad og kjøkken, hybel, 1+2. etg. Nytt opplegg for bad, 2. etg. Ny varmepumpe, 1.etg, hovedhus. Montert Zaptec billader, garasje. 26. Vet du om bruken av eiendommen eller området rundt kan endres av foreslåtte eller vedtatte reguleringsplaner, nabovarsel, offentlige vedtak eller lignende? Ja Beskrivelse: Detaljreguleringsplan for Nesveien 42 ved Jansen Arkitekter AS 28. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Beskrivelse: Bygging av tilbygg med trapp og utgangsdør (1977). Bygget nye vegger, 1-2.etg, hovedhus, tilbygg fra 1977, trapp i hovedhus restaurert (2014-2015). 31. Vet du om det mangler midlertidige brukstillatelser eller ferdigattester fra kommunen? Ja Beskrivelse: Tilbygg 1977 1-2.etg skilt ut som hybel i 2015. Har blitt brukt av familien. Nytt kjøkken og bad montert. Ikke ferdigattest fra Moss kommune 33. Har eiendommen utleiedel, for eksempel en leilighet, hybel eller lignende? Ja Beskrivelse: Tilbygg 1977 1-2.etg skilt ut som hybel. Har blitt brukt av familien. Nytt kjøkken og bad montert. 35. Består boligen av flere, selvstendige boenheter? Ja Beskrivelse: Huset er opprinnelig (1961) bygd som horisontal-delt bolig med to boenheter. Huset er fortsatt registert med to boenheter. 36. Er alle boenhetene godkjent av kommunen? Ja Beskrivelse: Huset er opprinnelig (1961) bygd som horisontal-delt bolig med to boenheter. Huset er fortsatt registert med to boenheter. 38. Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen? Ja Beskrivelse: Verdivurdering og takst fra salg i 2013-2014 foreligger. 42. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja 46. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider. 47. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart? Ja Beskrivelse: Noe skader på takrenner på nordvestlige hjørne. 2024: Huset vasket og malt ved Prosjekt Håndverk AS.

Innhold
1. Etasje: BRA-i 78 kvm: Gang, stue/kjøkken, soverom, entré og 2 bad TBA 8 kvm: Terasse og balkongareal 2. Etasje: BRA-i 102 kvm: Trapperom, bad, stue, stue/kjøkken, 2 boder og 5 soverom TBA 4 kvm: Terasse og balkongareal Kjeller: BRA-i 65 kvm: Annet rom med sluk, trapperom, annet, bad og 5 boder Garasje: Etasje: BRA-e 22 kvm: Garasje Loft: BRA-e 11 kvm: Bod

Standard
Boligen fremstår med en romslig og funksjonell planløsning over flere plan, og inneholder blant annet flere oppholdsrom, kjøkkenløsninger, bad og et høyt antall soverom. Planløsningen gir fleksible bruksmuligheter, og boligen kan tilpasses ulike behov for familier, generasjonsbruk eller kombinasjon av bolig og øvrige funksjoner. Innvendige gulv består av parkett, furugulv og betong. Det er registrert kraftig slitasje på gulv i stue og soverom i 2. etasje i hoveddelen. Veggene er utført med tapet, trepanel samt malte plater og murpuss. Rundt enkelte vinduer er det felt inn tapet etter utskiftning, og veggen ved sikringsskapet står åpen. Himlingene har trepanel og himlingsplater. Det er registrert skader i himling i stue i 2. etasje mot pipe, som følge av varme fra ildsted. Boligen har flere våtrom. Bad i 1. etasje fikk nye overflater på gulv og vegger samt nytt utstyr i 2012. Rommet har plastsluk og smøremembran, og det foreligger samsvarserklæring for utført elektrisk arbeid. I kjeller er det et rom som tidligere har vært benyttet som våtrom, hvor det i dag kun foreligger røropplegg. Vaskerom i kjeller har murgulv og murpussede vegger, og er utstyrt med betongkar og jernsluk i gulv. Boligen har naturlig ventilasjon. Oppvarming skjer via luft-til-luft-varmepumpe i stue i 1. etasje fra 2020, samt ytterligere luft-til-luft-varmepumpe tilknyttet øvrige oppholdsrom. Det er to varmtvannstanker i boligen, hvorav én på ca. 120 liter fra 2014 og én på ca. 200 liter fra 2024. Innvendige vannledninger er av kobber. Avløpsrør er av støpejern og plast, hvor deler av anlegget er skiftet etter byggeår. Avløpsanlegget i kjeller er nedstøpt i gulv i støpejern. Det elektriske anlegget har åpen vegg ved sikringsskapet, og det foreligger samsvarserklæring for elektrisk arbeid utført på bad i 1. etasje. På et soverom i 2. etasje er det montert servant, hvor avløpet er opplyst å være tett. Tegninger fra 1977 viser krypkjeller under tilbygg mot vest. Krypkjelleren har ikke vært tilgjengelig for inspeksjon. Utvendig er det ikke synlig ventilering, og terrenget har fall inn mot bygningen. Det er opplyst fra eier at det tidligere har vært funn av skjeggkre i boligen. Det er satt ut feller i etasjer og kjeller, uten senere funn.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2025: * Samsvarserklæring bytte av avtrekksvifte baderom 2. etasje * Faktura sliping og maling gulv. 2024: * Vinduer (sør/nord 1. og 2. etasje) * Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. * Faktura VVB i kjeller for hoveddel. * Nordvegg etterisolert med ny panel * utbedret med skader i yttervegg under terrassedør * Faktura vask og maling av utvendig panel. 2023: * Fasade mot nord er etterisolert med ny panel. * Nytt rekkverk montert * Samsvarserklæring montering av el-billader. 2022: * Montering av diverse stikk, lamper, brytere, flytting av utstyr og byttet lys i garasje. 2021: * Faktura montering av varmepumpe i stue 1. etasje. 2020: * Det er installert varmepumpe type luft til luft i stue 1. etg. 2019: * Baderom 2. etasje * Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap. bad 2 etg * Faktura flislegger, elektriker og tømrer baderom 2. etasje. * Faktura ny veranda 2. etasje dører og diverse arbeider vindskier og maling. 2018: * Oppbygning/ombygging veranda 2. etasje mot øst. 2016: * Montert nytt rør i pipe med ny ovn 2015: * Nytt baderom utleiedel * Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). * Samsvarserklæring el-arbeider utleiedel, nye sikringsskap, utleiedel baderom/kjøkken og el-anlegg i gang * Samsvarserklæring opplegg ny kurs vaskemaskin kjeller. 2014: * Nytt kjøkken 1. etasje. * Nytt kjøkken 2. etasje. * Varmtvannstanken er på ca. 120 liter. 2012: * Montering av nye overflater gulv og vegger bad 1. etasje hoveddel.

Parkering
Enkel garasje og plass til flere biler på egen tomt.

Forsikringsselskap
Fremtind

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
5 590 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 139 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 141 140 (Omkostninger totalt) 158 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 160 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 731 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 748 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 750 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk, varmepumpe og ved.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
14579

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter inkluderer: Avløp: 5.883,- Feiing: 459,- Renovasjon: 4.176,- Vann: 4.061,- Sum: 14.579,-

Info om eiendomsskatt
Eiendomsskatten ved forrige beregning var kr 6900. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
1369121

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
5476484

Formuesverdi sekundær år
2023

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.     Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Velforening
Frivillig medlemskap i Krossern og Rosnæs velforening

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3103/1/1665: 03.03.1908 - Dokumentnr: 904823 - Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser Det er tinglyst at det er plikt til å vedlikeholde et 3 alen høyt, tett gjerde mot bnr.1, med piggtrådkant øverst og uten port eller annen åpning, iflg, skjøte. Dette er en gammel servitutt og det står ikke noe gjerde der i dag. 21.05.1996 - Dokumentnr: 3678 - Best. om vann/kloakkledn. Gjelder denne registerenheten med flere 12.11.1998 - Dokumentnr: 8845 - Best. om vann/kloakkledn. Gjelder denne registerenheten med flere 25.09.2019 - Dokumentnr: 1122595 - Bestemmelse om vann/kloakk Rettighetshaver: Knr:3103 Gnr:1 Bnr:3712 Avtale om stikkledninger for vann og avløp Bestemmelse om vedlikehold av stikkledning for vann, overvann og spillvann Gjelder denne registerenheten med flere 17.07.1962 - Dokumentnr: 3028 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr:3103 Gnr:1 Bnr:1664 Privat adkomst over 2/2540, 1/1661 og 1/1664. Det må påregnes kostnader for drift og vedlikehold av vei. 21.05.1996 - Dokumentnr: 3678 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighet hefter i: Knr:3103 Gnr:1 Bnr:1664 Med flere bestemmelser Kan ikke slettes uten samtykke fra ingeniørvesenet

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig innflytningstillatelse datert 05.06.1964 Nedstående arbeid ble ikke funnet i ferdig eller forskriftsmessig stand: 1. Kjellerinnredning samt puss av grunnmus og kjellergolv. 2. Himling i vaskerom må utføres damptett. 3. Trapperom må ferdigmales. 4. Utvendig puss av 2 vegger gjenstår. 5. Oppsetting av balkong for første etasje, rekkverk på balkong for 2. etasje gjenstår. 6. Puss, event. slamming av grunnmur utvendig må utføres. 7. En del mindre planeringsarbeid gjenstår. Det foreligger ferdig-attest for tilbygg til bolighus datert 21.08.1979 Det gjøres spesielt oppmerksom på at bad under trapp i tilbygg som er innredet og brukt som bad ikke er godkjent som bad i ferdigattesten fra 1979. Rommet er forøvrig angitt som trapperom på byggetegningene, og bruksendringen er ikke godkjent. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.       

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen har tinglyst bruksrett på privat vei, det må påberegnes kostander til vedlikehold og drift av vei.

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplaner: ID: KP_3002. Navn: Kommuneplanens arealdel 2021-2032. Plantype: Kommuneplanens arealdel. Status: Endelig vedtatt arealplan. Ikrafttredelse: 24.03.2021 Delarealer: Delareal: 696 kvm. Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende. Områdenavn: Bolig. Eiendommen er regulert til boligformål og deler av tomten ligger på området regulert til friområde. Gjeldene reguleringsplan er: Reguleringsplaner: ID: 15 Navn: BAKKEN-ORKERØD. Plantype: Eldre reguleringsplan. Status: Endelig vedtatt Arealplan Ikrafttredelse: 14.10.1953 I reguleringsplanen fra 1953 står det blant annet: - Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus (enebolig) på ikke over 2 fulle etasjer. - Bygningens farge, samt farge på gjerder må godkjennes av bygningsrådet på forhånd. - Mot regulert vei settes opp passende gjerder, som må godkjennes av bygningsrådet på forhånd. Gjerdene må ikke være over 1 meter høye. Mot nabo skal gjerdene utføres av netting. - Ingen tomt må beplantes av trær, som kan virke sjenerende for naboer. Delarealer: Delareal 46kvm. Formål: Park.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Det gjøres spesielt oppmerksom på at utleid leilighet ikke er godkjent som egen bruksenhet. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.   

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 590 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 139 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 141 140 (Omkostninger totalt) 158 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 160 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 731 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 748 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 750 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
141140

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,30% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 500 Kommunale opplysninger 19 900 Markedspakke, ink foto, drone, stor annonse på finn, ukens bolig, sosiale medier - sponsa film, små prospekter 6 900 Oppgjørshonorar 2 500 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 12 900 Tilretteleggingsgebyr 3 000 Visninger/overtakelse per stk. 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 1 450 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter (avg. fritt) pr stk 290,- Tot.5   Totalt kr: 126 700   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr Mangler data for utført arbeid.