Trollveien 11A

Tomt

83765.6m²

Beliggenhet

Trollveien 11A befinner seg idyllisk til i grønne omgivelser i Trolldalen, med kort vei til Moss sentrum samt nærhet til både sjø og skog. Moss byr på et variert tilbud av aktiviteter og fasiliteter, enten man ønsker naturopplevelser, sjøliv eller et urbant miljø. Sentrum ligger ved vannkanten og kan friste med et godt utvalg av kaféer, restauranter, kino, teater, butikker og Thon kjøpesenter. I tillegg finnes både Mosseporten Senter og Rygge Storsenter i kort avstand.

Byen har et levende kulturliv, med scener som Parkteateret og Verket Scene hvor både lokale og nasjonale artister opptrer. Kulturlivet benyttes også aktivt av elever ved ballettskolen, kulturskolen og teatergrupper som Arena og Teaterkråkene. Moss har et godt utvalg av barnehager, grunnskoler og ungdomsskoler, samt tre videregående skoler. I tillegg finnes internasjonal skole, kunstskole og Steinerskole.

For de som er glad i fysisk aktivitet, tilbyr Moss et bredt spekter av idrettsmuligheter for alle aldre. Her finner du blant annet fotball- og håndballklubber, ishall, svømmemiljø, turnforening med lange tradisjoner, samt gode tilbud innen blant annet boksing og badminton. Seilmiljøet er også aktivt. Vinterstid er Mossemarka et populært område for skigåing, ofte med aktiviteter i regi av Moss Skiklubb, og Middagsåsen skisenter ligger kun en kort kjøretur unna. Golfentusiaster har kort vei til Evje Golfpark ved Oslofjorden, en anerkjent bane i naturskjønne omgivelser. Det nye treningssenteret Liftnrun på Kambo er verdt et besøk.

Mot nord ligger Kambo Marina, omtrent syv minutters kjøring unna, med kapasitet til rundt 300 båter. I nærområdet finnes også fine badeplasser som Lindebaugen og Kulpestranda. Sørover finner man flere populære strender og flotte rekreasjonsområder, mange innen gangavstand fra sentrum. Nesparken, vakkert omkranset av Vansjø, byr på store grøntområder, turstier og badeplasser – ideelt for både avslapning, turer og padling. Videre finnes Rabben badepark, som tilbyr blant annet sandvolleyball, lekeområder og gjestebrygge, samt Sjøbadet med strand, gressarealer og trepromenade.

Jeløy er også et populært område med kjente destinasjoner som Alby, Galleri F15 og Røed. Her kombineres vakker kystnatur med kultur- og matopplevelser, samt gode turmuligheter langs kyststien.

Kollektivtilbudet i Moss er godt utbygd med både buss og tog. Nærmeste bussholdeplass ligger omtrent fem minutters gange fra boligen. Det er også kort vei til både Kambo og Moss togstasjoner, begge med hyppige avganger i retning Oslo og Halden. Fra kanalområdet går det i tillegg ferge til Horten og videre til Vestfoldbyene.

Adkomst

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse

Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid

Boligen ligger sentralt til i den nordlige delen av Moss, med kort vei til flere barnehager og skoler som betjener områdene Grindvold, Verket, Åvangen, Nøkkeland og Kambo. Dette gjør eiendommen attraktiv for barnefamilier som ønsker en enkel og trygg hverdag.

Barnehager

Luenbakken barnehage (Nøkkeland/Kambo) – ca. 1,0 km fra boligen.

Skredderåsen barnehage (Åvangen) – ca. 500 meter fra boligen.

Grindvold barnehage – få hundre meter unna boligen.

Verket barnehage (Verket) – ca. 3,5 km fra boligen.

Flere private og kommunale barnehager finnes også i Moss sentrum og på Kambo.

Barne og ungdomsskoler

Åvangen Skole; (1. til 7. trinn.) – Gangavstand fra boligen via gang og sykkelveien. Skolen ligger idyllisk til i nordre bydel. Vi har et stort og fint uteområde, som gir mange ulike muligheter for lek. Mossemarka ligger i umiddelbar nærhet, og benyttes ofte som turområde for elevene.

Nøkkeland skole (1.-10. trinn) – ca. 1,2 km fra boligen. Skolen ligger på Kambo og betjener store deler av Nøkkeland-, Åvangen- og Kambo-området. Skolen har moderne fasiliteter, idrettshall og gode uteområder.

Verket skole (1.-7. trinn) – ca. 3,5 km fra boligen mot sentrum.

Steinerskolen i Moss – ca. 2,5 km fra boligen (privat alternativ)

Offentlig kommunikasjon

Området har gode kollektivforbindelser med kort vei til holdeplasser for bybuss i Kambo- og Åvangen-området. Bussforbindelsene gir enkel adkomst til Moss sentrum, Mosseporten og øvrige deler av byen. For pendlere ligger også Kambo stasjon innen kort avstand, med hyppige togavganger mot blant annet Oslo og Fredrikstad.

Byggemåte

Rekkehuset er oppført i 1974.

Byggegrunnen er ukjent, og boligen er fundamentert med betonggrunnmur og støpt plate.

Det er synlig grunnmursplast på deler av grunnmuren, men utførelse, alder og tilstand på dreneringen er ikke kjent.

Ytterveggene består av en trekonstruksjon av ukjent type, kledd med liggende bordkledning.

Takkonstruksjonen er et saltak med sperrekonstruksjon og undertak av finerplater, tekket med takpanner. Kaldtloftet har gulv av OSB-plater tilrettelagt for lagring.

Takrenner, nedløpsrør og beslag er utført i sort plastbelagt stål.

Etasjeskillene er konstruert av treverk.

Boligen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass, en malt entredør og malte balkongdører i tre med 3-lags isolerglass.

I underetasjen finnes en veranda med terrassebord som er delvis takoverbygd og har rekkverk. Første etasje har en takoverbygd balkong med terrassebord og rekkverk. Utvendige tretrapper er etablert ved inngangspartiet og mellom verandaen og terrenget.

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

• Yttervegger/Veggkonstruksjon

Avvik: * Det er liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur på sørvest siden.

• Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

Avvik: * Vindu på soverom mot nordøst er vanskelig å åpne og lukke. Dette kan skyldes skjevhet, slitasje eller behov for justering. Det er korrosjon mellom glassene i vindu på gavlveggen, noe som kan tyde på at isolerglasset er punktert. Vindu på hovedsoverommet er ikke kontrollert på grunn av begrenset tilgjengelighet.

• Ytterdører

Avvik: * Det er oppsvelling i nedre del av entredøren. Dette kan skyldes fuktpåvirkning over tid.

• Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

Avvik: * Terrassebordene på verandaen og balkongene har slitasje etter bruk og værpåvirkning. Det er avflassing på toppbordet og rekkverket. Porten på verandaen i underetasjen subber mot underlaget, noe som kan skyldes skjevhet eller behov for justering.

• Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Målt til 15 cm.
• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Målt til 93 cm.

• Utvendige trapper

Avvik: * Trappen ved inngangspartiet har slitte overflater. Trappen fra verandaen i underetasjen til terrenget er eldre og har generelt redusert tilstand som følge av alder og værbelastning.

• Andre utvendige forhold

Avvik: * Isolasjonsmattene er perforerte og utførelsen fremstår som en midlertidig løsning. Fuktforholdene i bakenforliggende konstruksjoner er ikke undersøkt, og eventuell fuktpåvirkning kan derfor ikke utelukkes.

• Overflater – gulv

Avvik: * Det mangler overgangslist og vinkellist mot trappen. Det mangler gulvlister i stuen i 1. etasje og mellom entré og kjøkken. Det mangler også overgangslist mellom flisgulvet og ytterdøren. Ved peisen er det manglende og sprukne fliser. Gulvbelegget i underetasjen har et lokalt parti som ligger løst. Dette skyldes mangelfull ferdigstillelse, slitasje og lokal svikt i materialer eller innfesting.

• Overflater – vegger og himlinger

Avvik: * Det er flere hull i veggene etter tidligere oppheng. Walk-in-garderoben har ubehandlede gipsplater, og det samme gjelder himlingen i boden.

Det mangler taklist i stuen, og det er et område i himlingen som ikke er malt etter tidligere kabelføring.

• Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

Avvik: * Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er målt

23 mm på soverom.

• Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen

Avvik: * Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse.

• Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)

Avvik: * Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

• Innvendige dører

Avvik: * Baderomsdøren har oppsvelling i nedre del. Dette skyldes sannsynligvis fuktpåvirkning over tid.

• Våtrom – Underetasje > Bad – Overflater, vegger og himling

Avvik: * Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

• Våtrom – Underetasje > Bad – Overflater gulv

Avvik: * Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

• Våtrom – Underetasje > Bad – Ventilasjon

Avvik: * Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

• Våtrom – Etasje 2 > Bad – Overflater gulv

Avvik: * Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

• Tekniske installasjoner – Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)

Avvik: * Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

• Elektrisk anlegg

Avvik: * Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

• Det mangler deksler på enkelte stikkontakter.

• Branntekniske forhold

Avvik: * Boligen mangler brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

• Tomteforhold – Fuktsikring og drenering

Avvik: * Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.

• Det mangler topplist på synlig knotteplast. Dette kan føre til at vann, jord og fremmedlegemer trenger inn bak platen.

• Tomteforhold – Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

Avvik: * Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

• Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

• Helse, miljø og sikkerhet

Avvik: * Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Målt til 15 cm.

• Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Målt til 93 cm.

• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke opplyst at det er utført med radonsperre.
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse.
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
• Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
• Det mangler deksler på enkelte stikkontakter.
• Boligen mangler brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.

Sammendrag selgers egenerklæring

Boligen ble kjøpt i 2021.

Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja

Firmanavn: Dette vet styret, 2022

Beskrivelse: Faglært arbeid:

Rørfornying og total oppussing av bad og vaskerom

Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert?

Ja

Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk

Totalrenovert

Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp?

Ja

Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja

Firmanavn: Dette vet styret, 2022

Beskrivelse: Faglært arbeid:

Rørfornying i hele borettslaget

Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

Ja

Innhold

Underetasje:

BRA-i 43 kvm: Gang, stue, bad, vaskerom og bod

TBA 26 kvm: Terrasse og balkongareal

1. etasje:

BRA-i 47 kvm: Entré, gang og stue/kjøkken

BRA-e 7 kvm: Bod

TBA 5 kvm: Terrasse og balkongareal

2. etasje:

BRA-i 43 kvm: Gang, bad, walk-in closet og 3 soverom

TBA 5 kvm: Terrasse og balkongareal

Standard

Trollveien 11A er et innholdsrikt og familievennlig rekkehus over tre plan, med en gjennomtenkt romfordeling og flere gode oppgraderinger de senere årene. Boligen byr på to separate oppholdsrom, tre soverom, walk-in-garderobe, to bad og eget vaskerom – kvaliteter som gir god plass til både familieliv, sosiale sammenkomster og rolige soner. Flere sørvestvendte uteplasser gir i tillegg fine muligheter for å flytte hverdagen ut når været tillater det.

Entré

Boligen har adkomst til en praktisk entré med flislagt gulv og videre forbindelse til gangen og boligens hovedetasje. Herfra er det enkel adkomst videre til både kjøkken, stue og trappeløpet som binder de tre etasjene sammen. Boligen har også elektronisk dørlås.

Stue og kjøkken

Hovedetasjen har en åpen og sosial løsning mellom stue og kjøkken, hvor innvendige vegger på kjøkkenet ble fjernet i forbindelse med oppgraderingen i 2021. Dette gir et luftig oppholdsrom med naturlig plass til både spisegruppe og sofaseksjon – godt tilrettelagt for både hverdagsliv og besøk. Gulvet i stuen ble også fornyet i 2021.

Kjøkkenet fra 2021 er L-formet og supplert med en kjøkkenøy som gir ekstra arbeidsplass og skaper et naturlig samlingspunkt i rommet. Innredningen har slette fronter og laminatbenkeplate med underlimt oppvaskkum i sort kompositt. Her er det blant annet kjøle- og fryseskap, oppvaskmaskin, vinskap, platetopp og stekeovn, i tillegg til komfyrvakt og lekkasjesikring. Detaljer som oppheng for glass bidrar til å gi kjøkkenet et personlig uttrykk.

Fra stuen er det utgang til en sørvestvendt, takoverbygget balkong på ca. 5 m² med markise. Her får man en hyggelig uteplass i direkte tilknytning til oppholdsrommet – perfekt for morgenkaffen, ettermiddagssolen eller en rolig stund utendørs.

Stue – underetasje

Underetasjen byr på boligens andre stue og gir familien en verdifull ekstra oppholdssone. Rommet kan fungere ypperlig som TV-stue, ungdomsavdeling, lekerom eller en lun og mer tilbaketrukket stue. Her er det også montert vedovn, som skaper en hyggelig ramme rundt rommet på kjølige dager. Fra underetasjen er det videre forbindelse til en stor, sørvestvendt veranda på ca. 26 m², delvis overbygget og med videre adkomst ned til hagen.

Soverom

Boligens tre soverom er samlet i andre etasje, noe som gir et naturlig skille mellom de sosiale oppholdsrommene og den private delen av hjemmet. Rommene gir fleksible innredningsmuligheter og kan tilpasses som hovedsoverom, barnerom, gjesterom eller hjemmekontor etter familiens behov. Etasjen har i tillegg egen walk-in-garderobe – en praktisk bonus som gir gode muligheter for organisert oppbevaring.

Bad – underetasje

Badet i underetasjen ble oppgradert i 2022 i regi av borettslaget, og det foreligger dokumentasjon på utført arbeid. Rommet har flislagte vegger og gulv med elektriske varmekabler og er innredet med servantskap, speilskap, vegghengt toalett og dusjvegg.

Bad – 2. etasje

Også badet i andre etasje ble oppgradert i 2022 og er praktisk plassert i samme etasje som boligens tre soverom. Badet har flislagte vegger, flislagt gulv med elektriske varmekabler og innredning bestående av servantskap, speilskap, vegghengt toalett og dusjhjørne.

Vaskerom

Separat vaskerom i underetasjen er en svært praktisk kvalitet i en familiebolig. Rommet ble oppgradert i 2022 og har vaskekum samt opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Gulvet har vinylbelegg, og rommet er utstyrt med elektrisk styrt avtrekksvifte.

Oppgraderinger

Det er utført flere vesentlige moderniseringer de senere årene. Kjøkkenet ble skiftet i 2021, samtidig som vegger ble fjernet for å skape dagens åpne løsning og stuegulvet i hovedetasjen ble fornyet. I 2022 ble samtlige våtrom oppgradert og vann- og avløpsinstallasjoner rørfornyet. I 2025 ble det lagt ny kledning på gavlveggen.

Uteområder

Boligen byr på flere uteplasser fordelt over etasjene. Den største er den sørvestvendte verandaen i underetasjen på ca. 26 m², som er delvis takoverbygget og har videre forbindelse til hagen. I hovedetasjen ligger en sørvestvendt, takoverbygget balkong på ca. 5 m², mens andre etasje har ytterligere en balkong på anslagsvis ca. 5 m². Sistnevnte ble ikke kontrollert på befaringstidspunktet grunnet manglende adkomst.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd

Det er felles avtale for TV og internett, som betales via de månedlige felleskostnadene.

Parkering

Parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Diverse

Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
• Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
• Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
• Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
• Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger

3 250 000 (Prisantydning)

940 589 (Andel av fellesgjeld)

4 190 589 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

7 643 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

300 (Panteattest kjøper)

545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

9 033 (Omkostninger totalt)

17 933 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

20 733 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

4 199 622 (Totalpris. inkl. omkostninger)

4 208 522 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

4 211 322 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Formuesverdi primær

1075289

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

4301155

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert.

Tilbud på finansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer

199

Part.obl.nr.

948207737

Felleskostnader pr. mnd.

10090

Andel fellesgjeld

940589

Andel fellesgjeld år

2026

Andel fellesgjeld per dato

2026-07-12T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld

Borettslagets totale gjeld/saldo lån pr 13/07 kr. 328.873.058,-

Avdrag fellesgjeld

1107

Rentekostnad fellesgjeld

3852

Andel fellesformue

34203

Andel fellesformue per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Borettslaget

Trolldalen 1 Borettslag

Borettslagets org.nr

948207737

Om borettslaget

Trolldalen 1 Borettslag består av 408 andelsleiligheter.

Borettslaget er registrert i Brønnøysund, registrert med organisjonsnummer: 948207737

Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2025:

Siden generalforsamlingen mandag 26.05.2025 har styret jobbet med følgende saker:

• Renovasjon

Siden generalforsamlingen 2025 har Trolldalen 1 Borettslag utført følgende vedlikehold:

• Startet på maling av rekkehusene.
• Bytte kledning der det har vært behov.
• Skråningene ved Skredderveien 17 er utbedret.
• Tilrettelagt for renovasjon.

Vedlikehold og ny anskaffelser som er ønskelig i 2026:

Vedlikehold som er ønskelig:

• Fullføre maling av rekkehusene.
• Bytte kledning der det er behov.
• Skråningen i Skredderveien 19 utbedres.
• Oppgradering av felles el-systemer.

Nyanskaffelser som skal/bør anskaffes i Trolldalen 1 Borettslag i 2026:

• Traktor (den vi har er 14 år gammel og det kommer flere og flere reparasjoner på denne. Vi vil tjene på å bytte til en nyere modell).

Økonomi

Årsregnskapet for 2025 er satt opp under forutsetning om fortsatt drift, og det er ingen forhold som skulle tilsi noe annet i fremtiden.

Årsresultatet for 2025 foreslås overført til annen egenkapital.

Ved eventuelt negativt årsresultat dekkes dette opp via disponible midler.

Årsmeldingen er godkjent av styret 2026.

Gebyr forkjøpsrett

7643

Forkjøpsrett

De øvrige andelseiere i borettslaget og dernest øvrige medlemmer av boligbyggelag har forkjøpsrett til andelen. Spørsmålet om å gjøre bruk av forkjøpsretten vil bli avklart når salgsvilkårene; pris og overtagelsestidspunkt, er fastsatt. Person med (best) forkjøpsrett kan tre inn i bud gitt av andre eller i avtaler inngått med andre.

Styregodkjennelse

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Lånebetingelser fellesgjeld

Type A – Lån hvor det betales fastrente og avdrag:

Annuitetslån

Rente Pt.: 5,4 %. Renter og avdrag pr.mnd. med dagens rente: 3.519,-, hvorav renter utgjør kr 3.098,- og avdrag utgjør kr 430,-.

Lånets løpetid: 2065.

Lånenr.: 95377048912. Bankforbindelse: Handelsbanken

Type B – Lån hvor det betales fastrente og avdrag:

Annuitetslån

Rente Pt.: 3,6 %. Renter og avdrag pr.mnd. med dagens rente: 1.439,-, hvorav renter utgjør kr 763,- og avdrag utgjør kr 677,-.

Renten er delvis rentesikret frem til 2032.

Lånets løpetid: 2047.

Lånenr. 67140519268. Bankforbindelse: Nordea

Eventuell nedbetalingsplan må innhentes hos borettslagets bankforbindelse.

Det opplyses om at borrettslaget ikke har IN-ordning.

Sikringsordning fellesgjeld

Det kan opplyses at andelen er sikret i Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS.

Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Tilbyder av ordningen er: Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS.

Avtalens varighet: Til den sies opp av en av partene.

Vilkår for oppsigelse: Avtalen kan sies opp fra sikringsfondet dersom kravene for deltagelse ikke lenger er oppfylt. Avtalen kan sies opp fra borettslaget innen 1.desember, med virkning fra kommende årsskifte.

Borettslagets forsikringsselskap

Gjensidige Forsikring ASA

Polisenummer felles forsikring

82373922

Vedtekter/husordensregler

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Beboernes forpliktelser og dugnader

Trolldalen 1 Borettslag arrangerer dugnader. Dugnader er en viktig del av fellesskapet i borettslaget og gir beboerne muligheten til å bidra til vedlikehold og forbedring av fellesområdene. Dette inkluderer oppgaver som rydding, planting, maling og andre vedlikeholdsoppgave.

Dyrehold

Dyrehold er kun tillatt innenfor de begrensninger og i overensstemmelse med de vilkår som er fastsatt her i borettslagets ordensregler.

Eierskiftegebyr

5995

Ferdigattest/brukstillatelse

Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen, men det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 12.12.1974.

Følgende arbeider/anmerkninger gjenstod før det kunne utstedes ferdigattest: Godkjenning av bortledning av takvann utstår inntil hele feltet er utbygd.

Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk for rekkehuset og boden.

Vei, vann og avløp

Offentlig vann og avløp.

Trollveien er en kommunal vei med private stikkveier inn til bebyggelsen.

Regulerings- og arealplanner

Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål.

Kommuneplaner:

Id: kp_3002

Navn: Kommuneplanens arealdel 2021-2032

Plantype: Kommuneplanens arealdel

Status: Endelig vedtatt arealplan

Ikrafttredelse: 24.03.2021

Delarealer:

Arealbruk: Friområde, nåværende

Delareal: 13.841 kvm

Områdenavn: F

Arealbruk: Boligbebyggelse, nærvårende

Delareal: 69.924 kvm

Områdenavn: Bolig

KPHensynsonenavn: H220

Delareal: 7.258 kvm

KPStøy: Gul sone iht. T-1442

Utdrag fra H220:

Gul hensynssone for støy.

For byggeområder som ligger i gul støysone, skal det i plan- og byggesaker utarbeides en støyfaglig utredning og nødvendige støyreduserende tiltak skal være utført før området kan utnyttes til støyfølsom bruk.

KPHensynsonenavn: H210

Delareal: 16.222 kvm

KPStøy: Rød sone iht. T-1442

Utdrag fra H210:

Rød hensynssone for støy.

I rød støyhensynssone tillates ikke oppført ny bebyggelse til støyfølsom bruk (T.1442). Gjenoppbygging, ombygging og utvidelse av bebyggelse til støyfølsom bruk kan tillates, men ikke slik at antall bruksenheter økes. I plan- og byggesaker skal det utarbeides støyfaglig utredning.

KPHensynsonenavn: H370

Delareal: 9.215 kvm

KPFare: Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)

Utdrag fra H370:

Innenfor faresonen er det byggeforbudsbelte og alle tiltak i terreng skal avklares med ledningseier. Høyspenningsanlegget kan generere elektromagnetiske felt utover hensynssonen. Netteier må kontaktes ved tiltak nær faresonen for å få opplysninger om spenningsnivå, byggeforbuds- og reddebelte eller om andre elektriske installasjoner.

Jordkabler er ikke omfattet av hensynssonen og må hensyntas ved tiltak.

Faresonen mellom Stubbeløkkveien og Tigerplassen/Tykkemyr oppheves når høyspentledningen innenfor dette området er fjernet.

Reguleringsplaner:

ID: 90

Navn: Trolldalen øst. del av gnr. 27/3 og gnr. 36/4 11. Boligområde

Plantype: Eldre reguleringsplan

Status: Endelig vedtatt realplan

Ikrafttredelse: 22.08.1973

Delarealer:

Formål: Kjørevei

Delareal: 2.889 kvm

Formål: Gangvei

Delareal: 34 kvm

Formål: Anlegg for lek

Delareal: 3.394 kvm

Formål: Konsentrert småhusbebyggelse

Delareal: 63.861 kvm

Formål: Offentlig friområde

Delareal: 13.527 kvm

Formål: Blokkbebyggelse

Delareal: 61 kvm

Formål: Høyspenningsanlegg

Delareal: 9.591 kvm

Utdrag fra bestemmelse 90:

Innen de regulerte boligområder kan oppføres rekkehus med utnyttelse inntil U=0,2 og blokker med utnyttelse inntil U=0,4.

Gjerders utførelse, høyde og farge skal godkjennes av bygningsrådet. For rekkehusbebyggelsen kan bygnigsrådet forby gjerder innenfor det areal som hører til vedkommende rekkehus. Blokkbebyggelsen kan bare inngjerdes med bygningsrådets samtykke.

Adgang til utleie

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant

Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse

3 250 000 (Prisantydning)

940 589 (Andel av fellesgjeld)

4 190 589 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

7 643 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

300 (Panteattest kjøper)

545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

9 033 (Omkostninger totalt)

17 933 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

20 733 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

4 199 622 (Totalpris. inkl. omkostninger)

4 208 522 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

4 211 322 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp

9033

Betalingsbetingelser

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag

Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,60% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

4 500 Aktiv Treff

3 000 Digital annonsering

4 500 Foto fra

1 600 Kommunale opplysninger ca

19 900 Markedspakke

6 900 Oppgjørshonorar

4 850 Opplysninger fra forretningsfører

3 000 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

12 900 Tilretteleggingsgebyr

3 000 Visninger/overtakelse per stk. (2. og 3. visning gratis)

5 995 Eierskiftegebyr

545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

Totalt kr: 118 550

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 10 000 for utført arbeid.

3 250 000 (Prisantydning)

940 589 (Andel av fellesgjeld)

4 190 589 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

7 643 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

300 (Panteattest kjøper)

545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

9 033 (Omkostninger totalt)

17 933 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

20 733 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

4 199 622 (Totalpris. inkl. omkostninger)

4 208 522 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

4 211 322 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.