OSLO Birch-Reichenwalds gate 28

Tomt
18285.1m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt med asfalterte tilkomstveier, gressarealer trær og enkel beplantning. Felles sittegrupper og sykkelparkering.

Beliggenhet
Leiligheten har en svært attraktiv, sentral og samtidig rolig beliggenhet på Sandaker, rett nedenfor Storo. Området er veletablert og preges av lite gjennomgangstrafikk. Nærområdet er i sterk utvikling, det foreligger blant annet planer om boligutvikling og grøntområder i Nydalen, og forbedringer av Storo krysset. Nærområdet har et bredt utvalg av butikker, koselige kaféer, grønne parker, restauranter og ulike service- og serveringssteder. Storo Storsenter er et naturlig knutepunkt i området og tilbyr et variert handels- og servicetilbud, inkludert dagligvarebutikker, shopping, vinmonopol og flere populære spisesteder, alt innen kort gåavstand. Området byr på et variert kulturtilbud med blant annet Soria Moria, Det Andre Teatret og Trikkestallen. I tillegg ligger Ringen kino på Grünerløkka i nærheten. Det er svært gode muligheter for friluftsliv med tur- og sykkelstier langs Akerselva, samt enkel tilgang til Lillomarka året rundt. Flere store parker som Torshovparken, Voldsløkka og Torshovdalen ligger i kort avstand og brukes aktivt til rekreasjon og trening. Det er også kort vei til treningssentre som SATS Storo, SATS Nydalen og Myrens Sportssenter. Offentlig kommunikasjon er meget god med trikk, buss og T-bane i nærheten, samt Flybussen med holdeplass ved Grefsen stasjon langs Ring 3. Fra Grefsenveien kommer du deg til sentrum med trikkelinje 12, 15 og 18, samt nattbuss-linjene 11N og 12N.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Espira Grefsen Stasjon barnehage - 2 min gange Ragnas Hage - 4 min gange Lillohagen Fus barnehage - 5 min gange Skoler Nordpolen skole (1-10 kl.) - 6 min gange Fernanda Nissen skole (1-7 kl.) - 8 min gange Akademiet realfagsskole Oslo (7-10 kl.) - 14 min gange Morellbakken skole (8-10 kl.) - 11 min gange Bentsebrua skole (8-10 kl.) - 14 min gange Foss videregående skole (videregående skole) - 6 min kjøring Sport og trening Haarklous plass - 10 min gange Muselunden - 11 min gange Fitness24Seven Storo - 4 min gange Sandaker Treningssenter - 4 min gange Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte
Bygningen er en betongkonstruksjon over syv etasjer med saltakkonstruksjon, heis, loft og kjeller. Vinduer og balkongdører er utført med 3-lags glass og malte karmer. Vinduene er av typen fastkarm og sidehengslet, med lufteventiler i toppen. Ytterdøren er en isolert dør med brannklasse B-30. Leiligheten har en balkong mot sørvest med tilkomst fra stuen. Konstruksjonen er oppført på en stålramme med betongdekke, forankret i husveggen. Rekkverket er i et lukket format, og gulvet er kledd med treheller. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Våtrom - Overflate vegger og himling Avvik: Stedvis misfarging i fuger mellom flis. Årsak kan være manglende vedlikehold eller at vann/fuktighet blir liggende over tid. Misfarget fug kan ofte fjernes med kraftig rengjøringsmiddel, evt. utskifting av flisfug -Stedvis riss og misfarget mykfuger i dusj som antydes å være svertesopp. Svertesopp oppstår når ikke vann tørkes tilstrekkelig opp og blir liggende eller manglende vedlikehold -Badet har ingen mekanisk avtrekk. Våtrom skal ha mekanisk avtrekk og tilførsel av frisk tilluft for å sikre tilstrekkelig luftutveksling og redusere risiko for fukt- og muggskader. Manglende eller utilstrekkelig ventilasjon kan over tid medføre skade på bygningsdeler og redusert inneklima. Vurderes i pkt 6.1 - Våtrom - Overflate gulv Avvik: Tilstrekkelig høydeforskjell på minimum 25mm er ivaretatt dersom membran er ført opp mot terskel, dette kan kun kontrolleres ved demontering -Stedvis misfarging i fuger mellom flis og i mykfug. Årsak kan være manglende vedlikehold eller at vann/fuktighet blir liggende over tid. Misfarget fug kan ofte fjernes med kraftig rengjøringsmiddel, evt. utskifting av flisfug -Forseglet rør på gulv i dusjsone med eldre fug. Fug bør byttes for å sikre vanntett gjennomføring av rør i dusjsone -Det er registrert riss og sprekker i enkelte fliser samt hakk i en flis. Årsaken til skadene er usikker, men de kan være et resultat av bevegelser i underlaget, setninger i konstruksjonen eller lokale påkjenninger. Tilstanden bak flisene er ikke kjent. Det må forventes at bad er klart for oppussing, og det kan være skjulte skader som ikke er mulig å avdekke før riving - Våtrom - Membran, tettesjiktet og sluk Avvik: Dokumentasjon på fagmessig utførelse av badet er ikke fremlagt. Tilstrekkelig dokumentasjon er ofte en kortfattet redegjørelse om hva som er gjort på badet med tilhørende beskrivelse av hvordan gulv og vegger utført. Manglende dokumentasjon medfører økt usikkerhet rundt kvaliteten på utførelsen -Det er vanskelig å konstatere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er fagmessig korrekt. Når membran ikke kan observeres i sluket, foreligger det risiko for at vann samler seg mellom tettesjikt og undergulv dersom mansjetten ikke er klemt under klemringen -Over halvparten av forventet brukstid for membranløsningen er forbigått, normal forventet brukstid på smøremembran er ca. 25 år. Eldre tettesjikt/membran har større risiko for skader ved direkte fuktpåkjenninger etter hvert som de blir sprø og mister fleksibilitet - Kjøkken - Kjøkken Avvik: Ventilator med kullfilter/omluft skal gis TG-2 i en godkjent tilstandsrapport. Optimal luftutveksling oppnås med avkast til det fri og omluft skal ikke slippes ut i rom der personer oppholder seg, da dette reduserer kvaliteten på inneluften -Det er ikke etablert automatisk lekkasjestopper på kjøkken. Dette er påkrevd, da vanntilførsel til kjøkken er endret ved oppussing av kjøkken i 2017 -Det er ikke etablert komfyrvakt. Dette er påkrevd, da kurs til kjøkken er endret ved oppussing av kjøkken i 2017 -Det registreres stedvis knirk på gulv. Dette kommer som oftest av ujevnt og mangelfullt festet undergulv - Vinduer og ytterdører - Vinduer og ytterdører Avvik: Enkelte vinduer er tråkke ved åpne-lukke funksjon, og pakninger er harde med begrenset funksjon -Over halvparten av forventet bruks- og levetid er forbigått på eldre vinduer. Alder og tilstand tilsier at funksjon vil være svekket over tid, som f.eks låse- og lukkemekanisme og utette pakninger. Utskiftninger må kunne forventes - Balkonger, verandaer og lignende - Balkonger, verandaer og lignende Avvik: Dels elde og slitasje på treheller. Vedlikehold/utskiftninger av treheller må kunne påregnes - VVS - WC og innvendige vann- og avløpsrør Avvik: Varierende alder og materiale på vannrør. Dels eldre kobberrør. Eldre vann- og avløpsrør og sluk kan påregnes skiftet ved eventuelle fornyinger i rom med vanninstallasjoner. Kobberrør i dusj er malt og derfor ikke mulig å vurdere -Eldre kobberrør i dusjsone er malte og derfor ikke mulig å vurdere. Utskiftninger må kunne påregnes ved oppgradering av rom med vanninstallasjoner - VVS - Varmtvannsbereder Avvik: Beredere tilkoblet stikkontakt med effekt på over 1500W kan gi fare for varmgang. Nyere beredere med 1500W eller mer anbefales å kobles til via sikkerhetsbryter -Beredere er plassert i rom uten sluk og er heller ikke lekkasjesikret. En lekkasje fra varmtvannsbereder vil ikke nødvendigvis kunne oppdages tidlig nok før det gjør skader på andre bygningsdeler. Lekkasjesikring bør etableres -Eldre beredere vil kunne ha nedsatt funksjon, ved at effekt kan være redusert samt bruke mer energi ved oppvarming -Det registreres noe svank i bunnplate på kjøkkenskap grunnet berederens vekt. Bereder virker ikke å være tilstrekkelig understøttet. Det anbefales å etablere understøttelse under bunnplate for å sikre mot brudd i plate under bereder - VVS - Ventilasjon Avvik: Ventilator med kullfilter/omluft skal gis TG-2 i en godkjent tilstandsrapport. Optimal luftutveksling oppnås med avkast til det fri og omluft skal ikke slippes ut i rom der personer oppholder seg, da dette reduserer kvaliteten på inneluften. Vurdert i pkt 2.1 -Badet har ingen mekanisk avtrekk. Våtrom skal ha mekanisk avtrekk og tilførsel av frisk tilluft for å sikre tilstrekkelig luftutveksling og redusere risiko for fukt- og muggskader. Manglende eller utilstrekkelig ventilasjon kan over tid medføre skade på bygningsdeler og redusert inneklima

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2021. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 1. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja Beskrivelse: Liten sprekk i flis rett innenfor baderomsdør, samt sprekk i flis ved siden av sluket ved toalettet 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: DLC AS, 2021 Beskrivelse: Demontert gammel badromsinnredning bestående av speilskap, servantskap med servant, hylle, dusjarmatur og toalett. Nytt speilskap, servantskap med servant og veggskap hengt opp, samt nytt dusjarmatur og toalett (gulvmontert). 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Olimb AS, 2019 Beskrivelse: I regi av Borettslaget ble alle soilrør fornyet i perioden 2019-2021. 28. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja Beskrivelse: Vedtatt på årsmøtet i 2025 at det skal hentes inn tilbud på utskifting av alle vinduer i borettslaget. Styret skal på et senere tidspunkt ta den endelige beslutningen om det skal gjennomføres bytte av vinduer, og eventuell finansiering.

Innhold
Leiligheten ligger i 3. etasje og inneholder stue med utgang til balkong, kjøkken, 2 soverom, bad, bod og entre. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod og loftsbod.

Standard
Kjøkken Kjøkkenet har en IKEA kjøkkeninnredning fra 2017 med underskap, høyskap og en laminert benkeplate med nedfelt vask og platetopp. Kjøkkenet er videre utstyrt med en mekanisk ventilator med kullfilter. Hvitevarer som kombiskap (kjøl og frys), oppvaskmaskin, mikro og stekeovn er integrert i innredningen. Bad Flislagt baderom med gulvvarme, fliser på vegger og slettmalt himling. Badet er utstyrt med servantinnredning med skuffer og speilskap fra 2021, gulvmontert toalett og dusj med glassdører. Det er avtrekksventil i vegg og tilluft via spaltehull i dør. Rommet har to plastsluk med vannlås, ett i dusjsonen og ett utenfor. Innvendige overflater Gulv: Laminat på kjøkken og fliser på bad. Vegger: Slettmalte vegger og fliser. Himling: Slettmalte himlinger. Tekniske installasjoner - Vannledninger: Anlegget består av kobberrør av ukjent alder. Stoppekran er plassert i kjeller. - Avløpsrør: Avløpsrør og sluker er i plast. - Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon med lufteventiler i vinduer/yttervegger. Det er avtrekksventil på bad og mekanisk ventilator med kullfilter på kjøkken. - Varmtvannstank: Det er en 120 liters bereder fra 2020 (Oso) plassert i skap på gang, og en 80 liters bereder fra 2020 (Oso) i kjøkkenskap. - Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer er plassert på felles gang. Anlegget er åpent og har totalt 7 kurser inkludert hovedsikring. Det ble gjennomført tilsyn i 2020. Det foreligger samsvarserklæring for bytte av en stikkontakt i stuen, datert 19.01.2021.

Innbo og løsøre
Alle hvitevarer medfølger. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2021: * Ny baderomsinnredning i 2021. * bytte av en stikkontakt i stue datert den 19.01.2021. 2017: * Nytt kjøkken i 2017. Arbeid utført i regi av Borettslag: 2023: * Tørkerom: Varmeviftene i BR18-22 og BR24-28 ble byttet ut med energibesparende tørkere fra El-Björn. * Uteområdene: Utbedret ujevne plenoverflater; beskjæring av trær utført av arborist. 2022: * Ny isolasjon av kjellerrør: Det ble etablert ny isolering av vannrørene i kjellerne. * Nye utelamper: Siste rest av de gamle (utgåtte) utelampene ble byttet ut. * Diverse utbedringer på uteområdene: Det ble utført en del re-/nyplanting etter døde busker og bl.a. etablering av ladeopplegg ute. Det ble også etablert steinbed under balkongene på høyblokka. * Vaskemaskiner/tørketromler: Ny tørketrommel i BR24-28 * Heisvedlikehold: Det er blitt utført nødvendig vedlikehold og reparasjoner av heisene i høyblokka. 2021: * Rens av ventilasjon: Alle ventilasjonskanaler ble renset av Moe ventilasjon, og alle egenmonterte elektriske vifter kartlagt. * Ferdigstilling av rørfornying: Olimbs arbeid med rørfornying ble avsluttet våren 2021. * Maling av bodvegger: Alle bodvegger i kjelleren ble malt. * Sliping og polering av kjellergulv: Kjellergulvene ble slipt, polert, og impregnert av Respo Terrazzo. * Etablering av tråkkheller ved BR 16: Det ble lagt tråkkheller over gresset på enden av BR16. * Etablering av elbil-lading på uteparkering: Plass 27-41 på uteparkeringen ble klargjort for lading av elbil med Zaptec sitt ladesystem. Total kapasitet er ca 20 kW, og strømmen hentes fra GV41-45. * Oppgradering av bredbånd: Bredbåndsforbindelsen ble oppgradert til Docsis 3.1 av Telia ifbm. ny kollektiv avtale. 2020: * Rørfornying: Rørfornyingen har pågått gjennom hele 2020, og avsluttes sommeren 2021. * Brannvarslere og slukkere: Det ble montert nye røykvarslere (10-års batteri) i alle leiligheter og pulverapparater ble delt ut. * Sanering av gamle rør: Gamle rør for vannbåren varme ble fjernet fra kjellergangene. * Vaskemaskiner/tørketromler: Det ble installert nye vaskemaskiner i BR24-28 og GV35-39, samt en ny tørketrommel i BR12-16. * Steinsetting av sykkelparkering: Det ble lagt brostein på alle sykkelparkeringene. * Planting av hekk: Det ble plantet hekk langs gangveien mellom BR22 og BR34. 2019: * Lamper: Alle lamper på loft og i kjeller er blitt byttet til LED lamper med bevegelsessensor. * Utebelysning: Utebelysningen bra BR30-34, forbi flaggstanga, opp mot lekeplassen, og foran høyblokka ble byttet. De gamle var gått ut av produksjon og vi var tomme for reservedeler. * Rørfornying: Rørfornyingsprosjektet ble startet opp høsten 2019. * Vaskemaskiner: Det er installert to nye vaskemaskiner, i GV35-38 og BR24-28. * Ladeopplegg i garasjen: Det ble installert ladeopplegg fra Zaptec på alle parkeringsplasser i garasjen. 2018: * Lamper: Byttet lamper på portstolpene til stående på toppen grunnet hyppige skader 2017: * Tørketromlene: Alle tørketromlene gjennomgikk service og fikk byttet deler der det hva behov * Sikringsskap: Alle sikringsskap i trappeoppgang, hovedinntaksskap og garasje fikk nye automatiske strømmålere/avlesere * Vifteovn: Montert ny vifteovn i tørkerom i BR12-16 * Vaskemaskin: Montert ny vaskemaskin i BR6-10 * Rørfornying: Forprosjektet er igangsatt og entreprenører har vært på befaring. Anbudsfrist er satt til 1.2.19. * Lamper: Alle lamper i trappeoppgangene og under takutspring ved inngangspartiene ble byttet ut med Ledlamper med bevegelsessensor. * Sentrifuge: Ny sentrifuge ble montert i GV35-39 * Felling av store trær: 4 store grantrær ble felt * Felling av store trær: 3 kirsebær/morelltrær med trekreft langs fortau BR22-28 ble felt og erstattet med nye trær * Planting: Døde bøkehekk og Crispa planter ble erstattet samt noen flere syrinbusker ble plantet.

TV/Internett/bredbånd
Bredbåndstilknytning er inludert i felleskostnadene.

Parkering
Borettslaget har parkeringsplasser og garasjeplasser som leies ut etter ventelister og eget reglement. Parkeringsansvarlig i styret Martin Barker. Det er 46 garasjeplasser. Det er 55 ute-parkeringsplasser + 2 EL-bil plasser. Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser i 2026 for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: -Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3 850 kroner for ett år -Motorsykkel og moped: 1 925 kroner for ett år -El-bil : 1 300 kroner for ett år -El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
6 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 135 166 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 6 635 166 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 796 (Omkostninger totalt) 18 696 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 644 962 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 653 862 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 656 662 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen er oppvarmet med panelovn og gulvvarme på bad.

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
1514954

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
6059816

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
124

Part.obl.nr.
948546051

Felleskostnader pr. mnd.
4027.84

Andel fellesgjeld
135166.12

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-02-16T23:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Selskapets totale lån og vilkår: Bank: OBOS Boligkreditt AS Lånenr.: 98207791938 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 5,19% Restsaldo 25 762 098,00 Innfrielsesdato: 30.05.2049 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 IN-avtale: Nei Det tas forbehold om at borettslaget kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato og dermed ikke opplyst til megler. Det tas forbehold om endringer i felleskostnader som resultat av endring i renten.

Andel fellesformue
15490

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Innskudd
100

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter inngår i felleskostnader.

Borettslaget
Storo Borettslag

Borettslagets org.nr
948546051

Om borettslaget
Storo Borettslag (organisasjonsnummer 948546051) er et borettslag i Oslo kommune som består av 186 andelsleiligheter. Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, og borettslaget har en hjemmeside på https://vibbo.no/storo. Borettslaget har én ansatt. For bruk av vaskeriene gjelder særlige regler som er oppslått i vaskeriene. Vedtatte saker: - Årsmøtet ber styret hente inn tilbud fra kvalifiserte leverandører for utskifting av alle vinduer i borettslaget. Tilbudene skal inneholde kostnadsoverslag samt vurdering av hvilke vindustyper som best ivaretar energieffektivitet, støydemping og bokomfort. Styret skal på et senere tidspunkt fremlegge innhentede tilbud og sin innstilling for årsmøtet, som tar den endelige beslutningen om gjennomføring og finansiering. Pågående saker: - Den viktigste saken for styret har vært håndtering av strammere økonomi som følge av økte rente- og strømkostander, samt utsiktene til betydelig økte kommunale avgifter. - Som følge av disse kostnadsøkningene ble det vedtatt ytterligere reduksjon i drifts- og vedlikeholdsbudsjettet for 2023. - Det var nødvendig å øke husleien fra 1. juli 2023, og ytterligere økninger kan bli nødvendig. - Budsjettet er basert på 3 % økning av felleskostnadene fra 01.07.24. - Styret har i 2023 hatt ekstra fokus på HMS. Vaktmester og ett styremedlem har deltatt på HMS-kurs i regi av OBOS, og det er innhentet HMS-egenmelding fra beboerne med god svarprosent.

Gebyr forkjøpsrett
8406

Forkjøpsrett
Medlemmer av borettslaget/boligbyggelaget har forkjøpsrett. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte fristen. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2024 og årsregnskap for år 2023. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2024: 528 506,- Årsresultat for 2023: 484 908,- Vedtatte kostnadsøkninger: Årsmøtet ber styret hente inn tilbud fra kvalifiserte leverandører for utskifting av alle vinduer i borettslaget. Tilbudene skal inneholde kostnadsoverslag samt vurdering av hvilke vindustyper som best ivaretar energieffektivitet, støydemping og bokomfort. Styret skal på et senere tidspunkt fremlegge innhentede tilbud og sin innstilling for årsmøtet, som tar den endelige beslutningen om gjennomføring og finansiering. Det anbefales videre at styret ser på vindusbytte i samtidighet med andre energieffektiviserende tiltak som kan øke sannsynlighet for gjennomslag for ENOVA støtte. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld
Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av hele eller deler av fellesgjelden. 

Sikringsordning fellesgjeld
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Borettslagets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring Asa

Polisenummer felles forsikring
86197317

Vedtekter/husordensregler
Det er tillatt å bruke gass- og elektrisk grill på balkongene, men ikke kullgrill. Det er andelseiers ansvar å påse at grillen plasseres i forsvarlig avstand til bordkledning og alt annet brennbart, samt at gassbeholder oppbevares forskriftsmessig i henhold til Brannvernforskriftene. Det skal påses at naboene ikke blir sjenert av grillrøyk. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Megler har kopi av selskapets husordensregler og vedtekter. Dette kan interessenter få oversendt. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Forpliktelser Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt med vilkår og tillatelse kan trekkes tilbake av styret. Det er kun tillatt med hund og katt så fremt beboeren innhenter skriftlig samtykke fra alle beboere i oppgangen og forelegger disse for styret for godkjenning før anskaffelse. Gitt at andre beboere ikke ønsker dyreholdet skal dette begrunnes. Allergi for hund/katt må dokumenteres med legeattest. Styret kan, dersom det ikke foreligger saklig grunner fra andre beboere for å nekte dyrehold, tillate dyreholdet. Videre kan styret, dersom dyreholdet er til sjenanse for andre beboere/naboer, trekke tilbake tillatelsen til dyrehold.

Eierskiftegebyr
6570

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/76/182: 06.05.1950 - Dokumentnr: 5267 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser 30.05.1968 - Dokumentnr: 7656 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:76 Bnr:217 Med flere bestemmelser 16.07.1986 - Dokumentnr: 42945 - Best. om vann/kloakkledn. 08.04.2013 - Dokumentnr: 272858 - Jordskifte Jordskiftesak 0200-2010-006 Grefsen Stasjonsby Gjelder denne registerenheten med flere 03.03.2025 - Dokumentnr: 242578 - Jordskifte Jordskiftesak - 20-049513REN-JOOV/JLST Grefsen Stasjonsby Gjelder denne registerenheten med flere 19.11.1946 - Dokumentnr: 11345 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:76 Bnr:104 29.12.1987 - Dokumentnr: 87520 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:76 Bnr:277 EIENDOMMEN ER GATEGRUNN

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for våningshus Birch-Reichenwalds gate 24 - 28 datert 05.07.1952. Det foreligger approbasjon for garasje for 35 biler datert 12.06.1958. Det foreligger approbasjon for nye balkonger og oppussing av fasade datert 12.04.1991. Originale tegninger er ikke fremvist eller tilsendt og det kan ikke verifiseres at dagens planløsning og bruk av rom er i tråd med gitt tillatelse.

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate. Tilknytning vann: OFFENTLIG Tilknytning avløp: OFFENTLIG

Regulerings- og arealplanner
Leiligheten ligger i et område regulert til bolig m. tilh. anlegg ihht. reguleringsplan S-2255. Byggesaker: Hans Nordahls gate 54 - 56 - Oppføring av boligblokk - Felt A4 hus 13 - Grefsen Stasjonsby Saksnummer: 202508004

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Ikke relevant.

Kommentar konsesjon
Ikke relevant.

Kommentar odelsrett
Ikke relevant.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
6 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 135 166 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 6 635 166 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 796 (Omkostninger totalt) 18 696 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 644 962 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 653 862 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 656 662 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
9796

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Provisjonen er avtalt til 0,75% av kjøpesummen for gjennomføring av salgsoppdraget på denne eiendommen. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: Tilretteleggingsgebyr: kr. 22 900,- Visninger: kr. 3 990,- pr. stk. Oppgjørshonorar: kr. 7 990,- Markedspakke: kr. 19 990,- Garantipremie/inneståelse: kr. 3 500,- Søk eiendomsregister og elektronisk signering: kr. 2 490,- Eierskiftegebyr: kr. 6 725,- Kommunale opplysninger fra: kr. 1 800,- Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet: kr 545,- Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig fra: kr. 4 200,- Dersom handel ikke kommer i stand har oppdragstaker krav på dekning påløpte utlegg, samt vederlag for utført arbeid med kr. 3 490,- pr. time inkl. mva begrenset oppad til kr. 34 900,-.Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.