Einars vei 26

Tiltalende 3-roms endeleilighet m/flotte lysforhold | Sydvestvendt balkong m/ sol og utsikt | Stilrent kjøkken | Vedovn

• Innhold

  Drømmer du om en leilighet med gjennomført stil, kule originaldetaljer og balkong med utsikt over Oslo?

  Velkommen til Einars vei 26 – en gjennomgående 3-roms endeleilighet i 3. etasje, hvor originale detaljer fra 1950-tallet, nøye utvalgte farger og herlige lysforhold skaper et hjem med særpreg og karakter.

  Her får du en herlig stue med vedovn, et unikt kjøkken i gjennomført 50-tallsstil og to gode soverom. Den sydvestvendt balkongen på 6 m² har gode solforhold, utsikt og glimt av Holmenkollen. Her bor du høyt og fritt, med grønne fellesområder og kort vei til butikker, kollektivtransport og hverdagens fasiliteter.

  Høydepunkter:

  • Separat kjøkken m/plass til spisebord
  • Original kjøkkeninnredning m/moderne løsninger
  • Fantastisk lysinnslipp
  • Vedovn
  • Bodareal på ca 9 m²
  • Ingen dok.avg

• Om boligen

  Tomt

  32057.1m²

  Beskrivelse av tomt

  Felles eiet tomt med parkmessig opparbeidede grøntområder som skaper en hyggelig og frodig atmosfære. Tomten byr blant annet på velstelte gressplener, sittegrupper, variert beplantning og asfalterte adkomstveier.

  Beliggenhet

  Keyserløkka, et sjarmerende og attraktivt nabolag sentralt i Oslo. Det perfekte stedet for deg som ønsker en bolig med en ideell kombinasjon av ro, natur, og bylivets bekvemmeligheter. Her finner du grønne omgivelser, lekeplasser, og turstier, noe som gjør området svært barnevennlig og ideelt for familier. Nærheten til Tøyenparken og Botanisk hage gir deg gode muligheter for rekreasjon, samtidig som du kan nyte byens kulturtilbud rett i nærheten.

  Keyserløkka ligger høyt og fritt med god avstand mellom blokkene. Hasleparken med akebakke og praktfull utsikt over byen ligger rett ved.

  Borettslaget «Keyserløkka Sør» ligger lengst ut mot byen og fjorden av borettslagene på Keyserløkka, som regnes som et av de beste og grønneste boområdene nær sentrum av byen. Tilbaketrukket, men likevel sentralt beliggende. Kort vei til nærbutikk, handlesenter og servicetilbud. Kort vei til både T-bane, buss og tog. Gangavstand til Carl Berners Plass og Grünerløkka. Flotte tur og rekreasjonsområder i nærområdet med, foruten Hasleparken, også friområdet Ola Narr og Botanisk Hage i nærheten. Kort vei til flere treningssentre og nye Tøyenbadet. Det ligger en barnehage rett ved borettslaget og det er kort vei til flere andre barnehager

  Med Keyserløkkas trygge atmosfære, idylliske smågater og rolige omgivelser, får du en sjelden mulighet til å kombinere det beste av to verdener – urban nærhet og fredelig tilbaketrukkethet. Her kan du bo i en moderne bolig i et veletablert område med en ekte nabolagsfølelse.

  Drømmer du om en bolig i et av Oslos mest populære områder? Da er Keyserløkka stedet for deg!

  Kollektivt

  Området ligger i midten av kollektivknutepunktene Carl Berners Plass og Hasle Torg. Kort avstand til t-bane på Hasle, Carl Berner og Tøyen togstasjon. På Carl Berner har du også tilgang til trikk og bussforbindelser. Fougners vei er busstopp i umiddelbar nærhet med 21- og 28-bussen samt flybuss. Gjøvikbanen fra Tøyen Togstasjon tar deg inn i Nordmarka, perfekt for de som elsker ski og turer.

  Vinslottet på Hasle

  Vinmonopolets tidligere hovedanlegg er bygget om til «Vinslottet», med butikker og spisesteder. Bygget har blitt totalt forvandlet, og gjort om til helt unike leiligheter, høyt hevet over byen. Det gamle flotte fabrikkbygget har nå dagligvarebutikk, kaféer, servicetilbud og spennende butikker i hele første etasje.

  Butikker

  Bunnpris ligger på området og gir deg tilgang til det mest nødvendige 7 dager i uken. Coop Mega på Hasle Torg samt Vinmonopolet, med både Rema 1000 og Kiwi like i nærheten. På Carl Berner Torg finner du Kaffebrenneriet samt en stor matvarebutikk med ferskvaredisk.

  Restauranter, kafeer og kulturliv

  Carls på Carl Berner er nesten 3 000 kvadratmeter med store og små opplevelser, under ett og samme tak. Fordelt over en kafé & bar, restaurant, uteservering, vinbar, og to store arrangementsrom blir den gamle fabrikken igjen fylt med liv og røre. Det arrangeres eventer på sport og scene, i form av fotballkamper, quiz, standup m.m. Fra Keyserløkka har du også kort avstand til Grünerløkka. Bydelen er kjent for sin særegne atmosfære, livlige kulturliv og mangfold. Hyggelige handlegater, sjarmerende kafeer og spennende spisesteder: Grünerløkka er en varm og pulserende bydel. Her kan du finne design, vintage-skatter, delta på grillkvelder i parken eller nyte utendørsservering under stjernene og atmosfæriske lyslenker.

  Parker

  Grøntareal slynger seg rundt blokkene og store parkareal rundt, og det er flere parkarealer i området slik som Tøyenparken og Hasleparken, med flotte utsiktspunkter. Fra Keyserløkka har du tilgang til Ola Narr, Botanisk Hage, Sofienbergparken og Grünerløkka. Øyafestivalen finner sted i Tøyenparken. Lille Tøyen Hageby er bare et par minutters gange unna og er et idyllisk boligområde med sjarmerende hager og grønne fellesområder, som gir en rolig og familievennlig atmosfære.

  Idrett

  Gjøvikbanen fra Tøyen Togstasjon tar deg inn i Nordmarka, perfekt for de som elsker ski og turer. Carl Berner har både SATS og Fresh Fitness, det er også SATS på Hasle Torg. I nærområdet finner du også det flotte Tøyenbadet ved Tøyenparken, et moderne badeanlegg med både innendørs- og utendørsbassenger. Her kan du nyte alt fra en forfriskende svømmetur og trening til avslappende badedager, med flotte fasiliteter for både store og små.

  Anlegget byr blant annet på et 50-metersbasseng, stupebasseng, familiebasseng, vannsklier og badstuer. I sommerhalvåret åpner også det flotte uteområdet med flere bassenger og gode muligheter for å nyte varme sommerdager.

  Villa Solhaug

  Villa Solhaug er en vakker, eldre villa med flott arkitektur og historisk særpreg, idyllisk beliggende blant borettslagets grønne fellesområder. Villaen tilhører Keyserløkka Sør borettslag og kan leies av beboerne til ulike arrangementer. Her ligger alt til rette for å samle venner og familie til hyggelige anledninger som konfirmasjoner, barnebursdager og andre feiringer, eller benytte lokalene til møter og sammenkomster.

  Villaen er det bevarte våningshuset fra den tidligere Solhaug gård, oppført rundt 1860 i vakker sveitserstil. Den er dermed et historisk innslag på Keyserløkka og gir borettslaget et ekstra særpreg.

  Bildeling

  Det er flere bildelingsmuligheter i området, borettslaget leier ut plasser til Bilkollektivet. Det er også Hyre på området, med Hyre kan du leie en varebil for en time eller mange dager, og med mulighet for å plukke opp en bil når som helst på døgnet. Varebilene står plassert på nærmere 50 lokasjoner i Oslo, og varierer fra små til store varebiler du kan kjøre med vanlig førerkort.

  Adkomst

  Se vedlagte kart i annonse. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger. For kollektivtilbud se www.ruter.no.

  Bebyggelse

  Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

  Barnehage/skole/fritid

  Barnehage:

  Keyserløkka barnehage: 3 – 5 år

  Avstand: 4 min (300 m)

  Ola Narr barnehage: 1 – 5 år

  Avstand: 5 min (400 m)

  Sami Manaid Gardi Cizas: 1 – 5 år

  Avstand: 8 min (600 m)

  Skole:

  Hasle skole 1.-7. trinn

  Avstand: 9 min (700 m)

  Teglverket skole 1.-10. trinn

  Avstand: 14 min (1,1 km)

  Tøyen skole 1.-7. trinn

  Avstand: 14 min (1,2 km)

  Wang Ung Oslo 8.-10. trinn

  Avstand: 12 min (900 m)

  Frydenberg skole 8.-10. trinn

  Avstand: 13 min (1,1 km)

  Hersleb videregående skole

  Avstand: 20 min

  Valle Hovin videregående skole

  Avstand: 22 min

  All avstand er oppgitt i gangavstand.

  Offentlig kommunikasjon

  Boligen har en svært sentral beliggenhet mellom kollektivknutepunktene Carl Berners plass, Tøyen og Hasle. Det er kort vei til T-banen på Hasle (ca. 400 meter), Carl Berners plass og Tøyen togstasjon. På Carl Berners plass finner du også gode trikke- og bussforbindelser til store deler av byen.

  I umiddelbar nærhet ligger bussholdeplassen Hasle kirke, hvor buss 60 tar deg direkte til blant annet Tøyen, Jernbanetorget og Oslo bussterminal. Fra holdeplassen Einars vei går buss 21 og 28, samt flybuss. Fra Tøyen togstasjon kan du ta Gjøvikbanen videre inn i Nordmarka, perfekt for deg som liker turer og skigåing. I tillegg har både Ensjø og Hovinområdet gode kollektivforbindelser, med T-bane fra Ensjø.

  Byggemåte

  Byggeår

  Bygningen er oppført i 1952, ifølge Eiendomsregisteret (EDR).

  Grunnmur og fundamentering

  Grunnmur i støpt betong.

  Yttervegger og fasader

  Yttervegger i støpt betong/murverk, utvendig kledd med fasadeplater, murpuss eller spekket tegl. De fleste fasadene i borettslaget er etterisolert og rehabilitert. Enkelte bygninger med teglsteinsfasader ble ikke etterisolert.

  Takkonstruksjon og taktekking

  Takkonstruksjon i tre, tekket med takstein. Det er tidligere utført rehabiliteringsarbeider på takene i borettslaget, blant annet i forbindelse med den omfattende rehabiliteringen rundt 2012.

  Etasjeskillere

  Etasjeskillere i støpt betong.

  Vinduer

  Vinduer med 3-lags isolerglass, montert i 2012 i forbindelse med borettslagets rehabiliteringsarbeider.

  Balkongdør

  Balkongdør med 3-lags isolerglass, montert i 2012.

  Entrédør

  Brann- og lydklassifisert entrédør med brannklassifisering B30 og lydklassifisering 35 dB.

  Balkong

  Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 5,9 m². Balkongen er utstyrt med utelampe og stikkontakt. Rekkverkshøyden er målt til ca. 100 cm. Borettslaget har tidligere gjennomført utskifting av balkonger, blant annet i forbindelse med rehabiliteringen rundt 2012.

  For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 04.11.2026 av Rune Kristiansen.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom?

  Ja, det er en sprekk i flisen på gulvet nærmest dørstokken.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter?

  Ja, det var møll i kjelleren september 2021, men det ble utbedret med en gang.

  Jeg har sett en eller to sølv-/ skjeggkre inne på mitt bad. Vet ikke hva som er hva.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja, faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2021

  Firmanavn:?

  Beskrivelse av arbeidet: Dette er gjort i borettslagets regi, og jeg har ikke de opplysningene.

  Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja, faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2016

  Firmanavn: Henriksen Peisforum Oslo AS

  Beskrivelse av arbeidet: Jeg skiftet fra kamin til vedovn i 2016. Har alt av papirer på det. Har også en tilsynsrapport fra Brann- og redningsetaten fra 09.08.2024 hvor de avdekket ingen avvik på fyringsanlegget.

  Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja, det ble utført Radonmålinger i hele borettslaget i 2017.

  Jeg har analyserapporten fra Eurofins Radonlab som borettslaget brukte.

  På mitt soverom ble det målt til rett over 200 Bq/m3.

  Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter?

  Ja

  Fikk akkurat vite via Vibbo at husleien skal øke med 15% 1. januar 2027.

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime

  (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med

  Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

  Innhold

  Drømmer du om en leilighet med gjennomført stil, kule originaldetaljer og balkong med utsikt over Oslo?

  Velkommen til Einars vei 26 – en gjennomgående 3-roms endeleilighet i 3. etasje, hvor originale detaljer fra 1950-tallet, nøye utvalgte farger og herlige lysforhold skaper et hjem med særpreg og karakter.

  Her får du en herlig stue med vedovn, et unikt kjøkken i gjennomført 50-tallsstil og to gode soverom. Den sydvestvendte balkongen på 6 m² byr på gode solforhold, flott utsikt og glimt av Holmenkollen. Her bor du høyt og fritt, med grønne fellesområder og kort vei til butikker, kollektivtransport og hverdagens fasiliteter.

  Høydepunkter:

  • Gjennomgående endeleilighet i 3. etasje
  • Unikt kjøkken i gjennomført 50-tallsstil
  • Originale dører og dørhåndtak fra 1952
  • Nøye utvalgte farger og materialer
  • Fantastiske lysforhold fra flere sider
  • Sydvestvendt balkong på ca. 6 m²
  • Vedovn og originale ovner fra 1950-tallet
  • To kjellerboder og loftsbod, totalt ca. 9 m²
  • Ingen dokumentavgift

  Om boligen

  Velkommen til Einars vei 26!

  Her venter en lys og innbydende 3-roms endeleilighet med gjennomgående planløsning, lune fargetoner og en gjennomført stil som virkelig skiller seg ut. Her er originale detaljer fra 1950-tallet bevart og kombinert med nøye utvalgte farger, materialer og løsninger som gir boligen et helt eget særpreg. Leiligheten ligger høyt og fritt i byggets 3. etasje, med store vindusflater fra flere sider som sørger for herlige lysforhold. Den gode romfordelingen, vedovnen og den sydvestvendte balkongen med flott utsikt over Oslo gjør dette til et hjem det er lett å trives i.

  Entré

  Entréen ønsker deg velkommen inn og fungerer som boligens knutepunkt, med adkomst til samtlige rom. Her er det god plass til oppbevaring av yttertøy og sko, med mulighet for ytterligere garderobeløsninger etter behov. Både dørene og dørhåndtakene fra 1952 er bevart, flotte originaldetaljer som tilfører boligen særpreg og understreker dens historie og karakter.

  Stue

  Den romslige stuen byr på en herlig kombinasjon av lune fargetoner, flotte lysforhold og tidstypiske detaljer. Her er det lagt vekt på å skape et gjennomført uttrykk, hvor nøye utvalgte farger harmonerer fint med boligens originale karakter. Parkettgulvet tilfører rommet varme, mens de store vindusflatene fra flere sider sørger for rikelig med naturlig lys.

  Rommet har en god utforming med plass til både en romslig sofagruppe og en innbydende spisestue, perfekt for lange middager med venner og familie. Den lune atmosfæren forsterkes ytterligere av vedovnen, som skaper en ekstra hyggelig stemning på kjøligere dager og kvelder. I tillegg er de originale ovnene fra 1950-tallet bevart i samtlige rom, flotte tidstypiske detaljer som understreker boligens historie og særpreg.

  Til tross for de lune fargetonene fremstår stuen som lys og luftig, takket være endebeliggenheten og de gode vindusflatene. Fra sidevinduet kan du nyte et herlig, grønt utsyn over Hasleparken.

  Balkong

  Fra stuen er det direkte utgang til den sydvestvendte, overbygde balkongen på ca. 6 m². Her er det god plass til hyggelig utemøblering, og balkongen fungerer som en fin forlengelse av stuen i sommerhalvåret.

  Den overbygde løsningen gir mulighet for å nyte uteplassen også når været ikke viser seg fra sin beste side. Her sitter du høyt og fritt, uten direkte innsyn fra gjenboere, med gode solforhold og flott utsikt over Oslo, inkludert et glimt av Holmenkollen. På sommeren kan du nyte lange, lyse kvelder med kveldssolen som selskap.

  Kjøkken

  Det separate kjøkkenet har et kult og gjennomført uttrykk, hvor inspirasjon fra 1950-tallet kombineres med praktiske løsninger for dagens behov. Kjøkkeninnredningen er nøye utformet etter selgers ønsker og spesialtilpasset av møbelsnekker. Ved å kombinere eldre elementer med skreddersydde løsninger er det skapt et unikt kjøkken med tydelig 50-tallspreg, særegne detaljer og masse karakter.

  Innredningen strekker seg langs tre vegger og byr på rikelig med oppbevaringsplass og gode arbeidsflater til matlaging. Her er det også plass til et hyggelig spisebord, slik at du får en egen spiseplass i tillegg til spisestuen.

  Kjøkkenet har malte fronter og benkeplate i eik, mens vinylbelegget på gulvet er nøye utvalgt av selger for å harmonere med innredningens gjennomførte stil. Sammen skaper materialene og detaljene et helhetlig uttrykk som understreker rommets særpreg og karakter.

  Vindusflatene sørger for godt med naturlig lys, og de dype vinduskarmene gir ekstra plass til planter og dekor. Fra kjøkkenvinduet kan du nyte et herlig utsyn mot et av de vakre, frodige trærne som preger Keyserløkka og gir området sin grønne karakter.

  Hovedsoverom

  Hovedsoverommet er av svært god størrelse og har, i likhet med resten av leiligheten, lune og behagelige fargetoner. Her er det god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og øvrig soveromsmøblement.

  Rommet har en integrert garderobeløsning, samtidig som det er gode muligheter for å etablere ytterligere oppbevaring etter behov. De gjennomførte fargevalgene skaper en lun og behagelig atmosfære som gjør rommet til et hyggelig sted å trekke seg tilbake.

  Soverom 2

  Det andre soverommet vender ut mot balkongen, uten direkte innsyn fra gjenboere. Veggene er malt i fargen Jadegrønt, en vakker og dempet grønntone som tilfører rommet en lun atmosfære og harmonerer fint med leilighetens gjennomførte stil.

  Rommet byr på fleksible innredningsmuligheter og kan eksempelvis benyttes som hjemmekontor, barnerom eller gjesterom, alt etter ønsker og behov. Her er det også plass til garderobeløsning.

  Baderom

  Baderommet er innredet med servant med underskap, speil, vegghengt oppbevaringsskap, dusjkabinett og gulvstående toalett. I tillegg har rommet opplegg for vaskemaskin og behagelig gulvvarme.

  Oppbevaring

  Entréen byr på gode muligheter for oppbevaring av yttertøy og sko. For ytterligere lagringsplass disponerer leiligheten både loftsbod og to tørre og fine kjellerboder, med et samlet areal på ca. 9 m².

  Fellesfasiliteter

  Keyserløkka Sør borettslag byr på hyggelige, parklignende fellesområder med grønne plener, frodige trær og fine sitteplasser. De opparbeidede utearealene gir beboerne gode muligheter for rekreasjon og hyggelige sammenkomster, særlig i sommerhalvåret.

  Like i nærheten ligger også Villa Solhaug, som tilhører borettslaget og kan leies av beboerne. Her ligger alt til rette for å arrangere alt fra konfirmasjoner og barnebursdager til møter og andre sammenkomster.

  Borettslaget har også parkeringsplasser på egen eiendom og garasjeplasser tilknyttet garasjelag, hvor tildeling skjer etter venteliste.

  Standard

  Innvendige overflater

  Leiligheten har malte himlingsflater og vegger med malte flater og malt tapet. Gulvene er belagt med parkett, med vinylbelegg på kjøkkenet. Overflatene er vurdert til TG1, uten vesentlige registrerte skader eller avvik utover normal bruksslitasje. Det er bemerket noe svikt i parketten ved døren til det minste soverommet som følge av manglende terskellist.

  Innvendige dører og garderobe

  Leiligheten har originale, finerte innerdører fra byggeåret. Dørene er vurdert til TG1, uten vesentlige feil eller skader utover normal bruksslitasje. Det er originale garderobeskap på soverom og i entré. Disse er også vurdert til TG1, uten vesentlige registrerte avvik.

  Pipe og ildsted

  Det er montert vedovn i stuen. Det er fremlagt kontrollrapport for ildstedet fra 2024, uten anmerkninger. Denne rapporten er lagt til grunn for takstmannens vurdering. Selve pipen og pipeløpet omfattes normalt av borettslagets vedlikeholdsansvar og inngår ikke i tilstandsvurderingen.

  Lydforhold

  Bygningen er oppført i 1952, og lydisolasjonen må vurderes ut fra datidens byggeskikk og konstruksjonsmetoder. Ifølge NS 3600 har bygninger oppført i perioden 1949-1969 generelt klart svakere lydisolasjon enn nyere bygninger. Det er ikke utført lydmålinger eller tekniske undersøkelser av lydisolasjonen eller utvendig støy. Vurderingen er basert på bygningens alder, byggeskikk og visuelle observasjoner.

  Bad

  Badet ble rehabilitert og modernisert i regi av borettslaget i 2004/2005. Rommet har flislagte vegger og gulv, malt himling og elektriske varmekabler i gulvet. Badet er innredet med dusj med dusjdører, gulvstående toalett, servant, baderomsinnredning og opplegg for vaskemaskin.

  Gulvet har plastsluk med klemring og sveiset banemembran under påstøp. Veggene har smøremembran bak flisene. Membranene er fra 2004/2005. Sluket er tilgjengelig for rengjøring, og høydeforskjellen fra overkant slukrist til membran ved dør er målt til 25 mm. Det er etablert oppkant på membranen ved dør for å hindre at lekkasjevann renner ut av rommet.

  Veggoverflater og himling er vurdert til TG1, uten vesentlige registrerte avvik. Det er bemerket at dusjslange og dusjgarnityr er eldre og bør vurderes skiftet.

  Det er registrert avvik knyttet til gulvfall, alder på elektrisk gulvvarme og membraner. Disse forholdene er nærmere beskrevet under TG2.

  Kjøkken

  Kjøkkenet har en kombinasjon av original innredning fra byggeåret og spesialbygget innredning i tilsvarende stil fra 2016. Innredningen har malte fronter, benkeplate i eik og nedfelt oppvaskkum. Det er integrert smal oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp. Komfyrvakt er montert.

  Kjøkkenet har vinylbelegg på gulvet og kullfilterventilator over kokesonen. Innredningen er vurdert til TG1, med normal bruksslitasje og uten vesentlige registrerte feil eller skader. Det er registrert avvik knyttet til manglende forsert avtrekk, nærmere omtalt under TG2 og TG3.

  Vann- og avløpsinstallasjoner

  Det innvendige røropplegget er i hovedsak fra 2004/2005, med enkelte arbeider utført på kjøkkenet i 2016. På badet er det synlige forkrommede vannrør, samt vannrør ført over nedforet himling. Kjøkkenet har rør-i-rør-system fra badet. Vannrørene er ført til en samlestokk plassert i taket på badet. Avløpsrørene er utført i plast.

  Hovedstoppekranen er plassert i en luke i himlingen på badet. Felles hovedavløpsrør i bygningen ble skiftet i 2004/2005 og omfattes av borettslagets vedlikeholdsansvar. Disse er vurdert ut fra alder, da rørene ligger skjult og ikke er visuelt tilgjengelige.

  Takstmannens vurdering av det innvendige røropplegget er basert på visuell kontroll og ikke en fullstendig rørteknisk undersøkelse. Registrerte avvik er nærmere beskrevet under TG2.

  Ventilasjon

  Leiligheten har naturlig oppdriftsventilasjon med tilluft via veggventiler i ytterveggene. Badet har avtrekksventil og luftespalte i døren. Kjøkkenet har kullfilterventilator, mens avtrekksventilen til den felles ventilasjonskanalen er plassert inne i et overskap.

  Borettslagets husordensregler tillater kun kjøkkenvifte med kullfilter. Det er ikke tillatt å montere elektrisk kjøkkenvifte i yttervegg eller innvendig luftekanal, og kjøkkenets innvendige luftesjakt skal ikke tildekkes.

  Det er registrert avvik ved ventilasjonsløsningen, nærmere beskrevet under TG2 og TG3. Ventilasjonens faktiske kapasitet og luftutskifting er ikke kontrollert ved tekniske målinger.

  Varmtvannsbereder

  Leiligheten har varmtvannsbereder fra 2005, plassert i benkeskap på kjøkkenet. Berederen har fast elektrisk tilkobling. Det er ikke montert automatisk vannstopper ved berederen. Forhold knyttet til alder og lekkasjesikring er nærmere beskrevet under TG2.

  Elektrisk anlegg

  Sikringsskapet er plassert i trappeoppgangen og har jordfeilautomater. Det foreligger kursfortegnelse som ifølge rapporten samsvarer med antall kurser.

  Det ble utført oppgraderinger av det elektriske anlegget på kjøkkenet og i sikringsskapet i 2016. Elektriske installasjoner på balkongen er fra 2012, mens installasjonene på badet er fra 2004/2005.

  Det er fremlagt samsvarserklæringer for arbeidene på kjøkkenet og i sikringsskapet fra 2016, samt arbeidene på balkongen fra 2012. Det er ikke fremlagt samsvarserklæringer for alle tidligere utførte elektriske arbeider, herunder arbeidene på badet.

  Det ble utført elkontroll i 2018, og det er fremlagt dokumentasjon på at saken ble avsluttet. Det er ikke opplyst om brann, branntilløp eller varmgang i anlegget, og det ble ikke registrert synlige kabeldefekter eller utette kabelinnføringer ved takstmannens forenklede kontroll.

  Takstmannen anbefaler en utvidet elkontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person. Dette er nærmere omtalt under helse, miljø og sikkerhet.

  Branntekniske forhold

  Leiligheten er utstyrt med røykvarsler og brannslokkingsutstyr.

  3. Tilstandsgrad 2 (TG2) – Avvik som kan kreve tiltak

  TG2 benyttes når en bygningsdel har vesentlige avvik, feil utførelse, skader, slitasje eller nedsatt funksjon. Tilstandsgraden kan også gis på bakgrunn av alder, der det er økt risiko for fremtidige skader eller behov for vedlikehold.

  1. Våtrom – Bad – Overflater gulv

  Badet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme fra 2004/2005.

  Det er registrert avvik ved gulvets fallforhold. Gulvet har fall mot sluk i dusjsonen, men deler av dusjsonen har mindre fall enn det som er beskrevet i teknisk forskrift. Gulvet utenfor dusjhjørnet er i hovedsak flatt. Lekkasjevann vil likevel bli ledet til sluket, og det er etablert en oppkant på membranen ved døren som skal hindre at vann renner ut av badet.

  Konsekvensen av det reduserte fallet er at vannet kan renne noe langsommere mot sluket etter dusjing. Takstmannen opplyser at avviket ikke påvirker badets tetthet. Det er ikke angitt konkrete utbedringstiltak for fallforholdet.

  Den elektriske gulvvarmen er over 20 år gammel, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. På bakgrunn av alder er gulvvarmen vurdert til TG2, med usikker fremtidig funksjon. På eldre gulvvarmeanlegg kan det oppstå brudd, feil eller andre funksjonsavvik. Det er ikke angitt konkrete utbedringstiltak.

  2. Våtrom – Bad – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Badet har plastsluk med klemring og sveiset banemembran under påstøp på gulvet. Membranen er synlig ved dørterskelen. Veggene har smøremembran bak flisene. Både gulv- og veggmembranene er fra rehabiliteringen i 2004/2005.

  Gulvmembranen er eldre enn 20 år og er ifølge takstmannen ca. 22 år gammel. Som følge av alder vurderes tettesjiktet å ha usikker fremtidig funksjon.

  Veggmembranen er eldre enn 15 år og er også ca. 22 år gammel. Denne vurderes tilsvarende å ha usikker fremtidig funksjon som følge av alder.

  Konsekvensen er at membranene kan ha redusert funksjon og tetthet. Takstmannen vurderer at tidspunktet for modernisering av badet nærmer seg, men at det er usikkert når dette vil være nødvendig. Det er ikke angitt konkrete utbedringstiltak eller tidspunkt for modernisering.

  3. Kjøkken – Avtrekk

  Kjøkkenet har kullfilterventilator over kokesonen, men det er ikke mulighet for forsert mekanisk avtrekk ved matlaging.

  Ifølge NS 3600 skal manglende mulighet for forsert avtrekk vurderes til TG2.

  Konsekvensen er at kullfilterventilatorer har dårligere effekt enn mekaniske avtrekksvifter. Fukt, matos og fettpartikler føres ikke ut av boligen gjennom kullfilterventilatoren.

  Takstmannen presiserer at det i blokker av denne typen ikke er tillatt med andre løsninger enn kullfilterventilator. Etablering av forsert mekanisk avtrekk er derfor ikke aktuelt.

  Det er i tillegg registrert et eget TG3-avvik knyttet til kjøkkenets permanente avtrekksventil, som er nærmere beskrevet under TG3.

  • Manglende tilluft til kjøkken:

  Tilluftsventilen til kjøkkenet er blendet bak et høyskap. Dette begrenser tilluftsmuligheten til rommet og kan redusere luftutskiftingen og påvirke luftkvaliteten i leiligheten.

  • Avtrekksventil plassert i overskap:

  Kjøkkenets avtrekksventil er plassert inne i et overskap. Dette er i strid med borettslagets husordensregler, som fastsetter at innvendig luftesjakt fra kjøkken ikke skal tildekkes.

  Konsekvensen er at tilgangen til ventilen er begrenset, noe som vanskeliggjør vedlikehold av ventilasjonskanalen.

  4. Tekniske installasjoner – Innvendige vann- og avløpsledninger

  Det innvendige røropplegget er i hovedsak fra 2004/2005, med enkelte arbeider utført på kjøkkenet i 2016.

  Takstmannen har registrert følgende avvik:

  • Hovedstoppekran: Hovedstoppekranen er plassert i en luke i himlingen på badet. Dette var en vanlig løsning da badet ble modernisert, men plasseringen gjør stoppekranen noe vanskelig tilgjengelig.

  Konsekvensen er at det ved en eventuell vannlekkasje kan være vanskelig å komme til stoppekranen for rask avstengning av vannet. Dette kan føre til bygningsskader. Takstmannen opplyser at det ikke er krav om å oppgradere løsningen til dagens regelverk.

  • Manglende automatisk vannstopper: Det er ikke montert automatisk vannstopper ved vanninstallasjonene på kjøkkenet. En slik innretning skal automatisk stenge vanntilførselen dersom det oppstår lekkasje.

  Konsekvensen er at vannet ikke automatisk blir avstengt ved en eventuell lekkasje, noe som kan føre til bygningsskader. Takstmannen anbefaler ettermontering av automatisk vannstopper.

  • Varerør: Varerørene for røropplegget inn til kjøkkenbenken er ikke tettet i endene.

  Konsekvensen er at vann ved en eventuell lekkasje kan renne ut i kjøkkenets benkeskap og forårsake bygningsskader. Takstmannen påpeker at forholdet må sees i sammenheng med manglende automatisk vannstopper.

  5. Tekniske installasjoner – Varmtvannsbereder/tank

  Varmtvannsberederen er fra 2005 og er plassert i et benkeskap på kjøkkenet. Berederen har fast elektrisk tilkobling.

  Berederen er over 20 år gammel og vurderes derfor til TG2, med usikker fremtidig funksjon.

  Det er ikke registrert eller opplyst om lekkasjer fra berederen. Takstmannen påpeker imidlertid at det på eldre varmtvannsberedere kan oppstå uforutsette lekkasjer. Tidspunktet for utskifting av berederen nærmer seg.

  Det er heller ikke montert automatisk vannstopper ved berederen. En slik sikkerhetsanordning skal automatisk stenge vanntilførselen ved en eventuell lekkasje.

  Konsekvensen er at lekkasjer fra berederen kan medføre bygningsskader. Takstmannen anbefaler ettermontering av automatisk vannstopper.

  Tilstandsgrad 3 (TG3) – Store eller alvorlige avvik

  1. Tekniske installasjoner – Ventilasjon

  Leiligheten har naturlig oppdriftsventilasjon med tilluft via veggventiler i yttervegger og avtrekk via ventilasjonskanaler fra kjøkken og bad.

  Takstmannen har registrert flere forhold ved ventilasjonsløsningen.

  Naturlig oppdriftsventilasjon – forhold vurdert til TG2:

  Naturlig oppdriftsventilasjon var vanlig på bygningens oppføringstidspunkt, men har ikke samme effekt som moderne mekanisk eller balansert ventilasjon. Luftutskiftingen kan derfor være lavere enn i nyere boliger, noe som kan medføre redusert inneluftkvalitet.

  Takstmannen opplyser at det ikke er mulig å etablere mekanisk avtrekksventilasjon uten vesentlige inngrep i bygningen.

  Manglende fungerende permanent avtrekk fra kjøkken:

  Kjøkkenet skal ha permanent avtrekk gjennom en åpen ventil til ventilasjonskanal som føres ut over bygningens tak.

  I denne leiligheten er avtrekksventilen plassert inne i et overskap, slik at den ikke har tiltenkt funksjon. Kjøkkenet mangler dermed et fungerende permanent avtrekk.

  Ifølge NS 3600 vurderes dette som manglende avtrekksventil i rommet, noe som gir TG3. Takstmannen presiserer at vurderingen følger standardens strenge kriterier, selv om det fysisk finnes en avtrekksventil inne i overskapet.

  Konsekvensen er at manglende permanent avtrekk fra kjøkkenet påvirker leilighetens luftutskifting og ventilasjon.

  For å oppnå tiltenkt effekt må det utføres inngrep i kjøkkenets overskapsinnredning, slik at avtrekksventilen blir tilgjengelig og kan fungere etter hensikten. Den konkrete løsningen må vurderes av ny eier.

  Kostnadsestimat: Under kr 20 000.

  Estimatet gjelder normale kostnader ved tilpasning av overskapet slik at ventilen blir tilgjengelig. Andre løsninger kan medføre høyere kostnader, men dette er ikke nærmere vurdert i rapporten.

  Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU)

  1. Våtrom – Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Det er ikke utført hulltaking i konstruksjonene som grenser mot badet. Årsaken er at bygningsmessige forhold gjør hulltaking fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Dusjsonen, som er det området på badet som erfaringsmessig er mest utsatt for fuktskader, ligger mot vegger som grenser til naboleilighet og trappeoppgang. Badets omsluttende vegger er oppført i murkonstruksjon, og hulltaking har derfor ikke vært mulig. Undersøkelsen er dermed unntatt fra forskriftens krav til hulltaking.

  Som en supplerende kontroll ble det benyttet elektromagnetisk fuktindikator på veggene i dusjsonen under befaringen. Det ble ikke registrert unormale utslag ved målingen.

  Konsekvensen av manglende hulltaking er at tilstanden i de tilliggende konstruksjonene ikke er fullstendig kjent. Det kan foreligge skjulte feil eller fuktskader som ikke fanges opp ved overflatemålinger med fuktindikator.

  Forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet (HMS)

  1. Radon

  Det er fremlagt dokumentasjon på radonmålinger utført i 2017, som viste verdier rett over 200 Bq/m³ i soverom.

  Radon er en usynlig og luktfri gass. Ifølge tilstandsrapporten bør alle bygninger ha så lave radonnivåer som mulig, og nivåene bør aldri overstige 200 Bq/m³. Anbefalt tiltaksgrense er 100 Bq/m³.

  Radonforekomsten kan variere over tid, og det er ikke kjent om nivåene i leiligheten fortsatt tilsvarer målingene fra 2017.

  Konsekvensen av forhøyede radonverdier er at langvarig eksponering kan være helseskadelig.

  Takstmannen anbefaler at det gjennomføres nye radonmålinger for å fastslå dagens nivåer og vurdere behovet for eventuelle forbedringstiltak.

  Dersom nye målinger viser en årlig middelverdi over 200 Bq/m³, må det vurderes tiltak for å redusere radonkonsentrasjonen.

  2. Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget er gjennomgått ved en forenklet visuell kontroll i forbindelse med tilstandsrapporten. En slik kontroll er begrenset og kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person.

  Det ble utført elkontroll i leiligheten i 2018, og det er fremlagt dokumentasjon på at saken ble avsluttet. Deler av det elektriske anlegget, herunder installasjoner på kjøkkenet og sikringsskapet, ble oppgradert i 2016.

  Det er fremlagt samsvarserklæringer for enkelte av arbeidene, men ikke for alle elektriske installasjoner utført etter 1999. Blant annet er det ikke fremlagt samsvarserklæring for tidligere arbeider på badet.

  Takstmannen påpeker at elektriske anlegg kan ha feil eller mangler som ikke er synlige ved en visuell kontroll. På denne bakgrunn anbefales det å innhente en utvidet elkontroll eller tilstandsvurdering utført av kvalifisert elektrofaglig person etter NEK 405-2-3:2023.

  Anbefalingen gjelder selv om det tidligere er gjennomført elkontroll og oppgraderinger av anlegget.

  Konsekvensen er at det foreligger usikkerhet knyttet til anleggets fullstendige tekniske tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt eller skade på elektrisk utstyr.

  Dersom en utvidet elkontroll avdekker avvik, må det påregnes nødvendige utbedringer eller oppgraderinger. Omfanget av eventuelle tiltak og tilhørende kostnader kan ikke fastslås før en slik kontroll er gjennomført.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Selger forbeholder seg retten til å ta med lamper.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Borettslaget disponerer parkeringsplasser på egen eiendom som leies ut til beboerne etter venteliste. Ifølge opplysninger fra selger er leien per i dag kr 300,- per måned. For nærmere informasjon om ventetid og tilgjengelighet kan borettslagets styre kontaktes.

  Det finnes også garasjeplasser tilknyttet Keyserløkka Syd Garasjelag, hvor tildeling skjer etter venteliste. Ifølge opplysninger fra selger betales et innskudd på kr 25 000,- for garasjeplass, samt kr 1 200,- per halvår til vedlikehold og øvrige kostnader. Innskuddet opplyses å kunne tilbakebetales ved overdragelse av garasjeplassen til ny bruker. Det er videre opplyst at borettslaget skal overta garasjene i november 2027. For nærmere informasjon om ordningen, vilkår og venteliste kan garasjelagets leder kontaktes.

  Ellers er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

  Det tas forbehold om endringer i priser, ventelister og vilkår for parkerings- og garasjeplasser.

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 6 600 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 374 196 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 6 974 196 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

  Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 6 983 992 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 6 992 892 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 6 995 692 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

• Energi

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 kvm. Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. Energiattesten følger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjon som fremgår av energiattesten.

• Borettslaget/økonomi

  Formuesverdi primær

  1522958

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  6091833

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

  Tilbud på finansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Andelsnummer

  167

  Part.obl.nr.

  950158328

  Felleskostnader pr. mnd.

  5886

  Andel fellesgjeld

  374196

  Andel fellesgjeld per dato

  2026-11-03T23:00:00Z

  Kommentar fellesgjeld

  Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av hele eller deler av fellesgjelden.

  Andel fellesformue

  12830

  Andel fellesformue per dato

  2025-12-30T23:00:00Z

  Kommentar kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

  Borettslaget

  Keyserløkka Sør Borettslaget

  Borettslagets org.nr

  950158328

  Om borettslaget

  Keyserløkka Sør Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950 158 328.

  Borettslaget består av 192 andelsleiligheter og er et tilknyttet borettslag med OBOS som forretningsfører.

  Borettslaget ligger i et etablert boligområde på Keyserløkka i Oslo, med boligbebyggelse omgitt av grønne fellesarealer, gangveier og opparbeidede uteområder.

  Borettslaget har felles grøntarealer med plener, trær, busker og beplantning, samt arealer tilrettelagt for opphold og rekreasjon. Det legges vekt på vedlikehold og ivaretakelse av uteområdene, og det arrangeres dugnader hvor beboerne kan bidra til fellesskapet.

  Informasjon fra styret formidles blant annet gjennom Vibbo.

  Fellesvaskeri og tørk

  Borettslaget har fellesvaskerier som kan benyttes av beboerne. Det er utarbeidet egne instrukser for bruk av vaskeriene, som er tilgjengelige i vaskeriene og på borettslagets hjemmeside.

  Borettslaget har også utendørs tørkeplasser som kan benyttes mellom kl. 08.00 og 22.00. Tørkeplassene skal ikke benyttes på offentlige helligdager og høytidsdager.

  Villa Solhaug – felleslokale

  Borettslaget disponerer Villa Solhaug, som kan leies av beboerne til private sammenkomster og arrangementer. Villaen er et av borettslagets felles tilbud og omtales også som et velhus. På generalforsamlingen i 2025 ble det vedtatt at det skal føres eget regnskap for Villa Solhaug, slik at borettslaget får bedre oversikt over bygningens inntekter og kostnader.

  Gule Huset

  Borettslaget har også bygningen Gule Huset, som ifølge opplysninger fra forretningsfører er leid ut til musikkbarnehage. Bygningen inngår i borettslagets eiendomsmasse og er, sammen med øvrige velhus, omfattet av vurderingene knyttet til fremtidig bruk og utnyttelse.

  Parkering og garasje

  Borettslaget disponerer 87 parkeringsplasser som leies ut til beboerne. Styret administrerer utleien og fastsetter leieprisen. Parkeringsplass følger ikke automatisk med leiligheten ved salg, og eventuell eksisterende parkeringsavtale må sies opp separat.

  Borettslaget eier i tillegg to garasjer i Keyserløkka Syd Garasjelag. På generalforsamlingen i 2025 ble det vedtatt at disse skal leies ut til beboere etter venteliste, med leieperioder på inntil to år av gangen.

  Øvrige fasiliteter

  Borettslaget har fellesrom beregnet for oppbevaring av blant annet sykler og sportsutstyr, der slike rom er etablert i bygningene. Det er også opplyst at borettslaget har en ordning for sesongoppbevaring av bildekk.

  Tilgjengeligheten til de ulike oppbevaringsrommene kan variere mellom bygningene.

  Borettslaget har også et bordtennisbord til felles benyttelse på uteområdene.

  Tidligere tvistesak

  Avklaring av en tvist mellom borettslaget og Keyserløkka Syd Garasjelag vedrørende festeavtalen for tomten hvor garasjene står. Saken ble behandlet i tingretten høsten 2025.

  Fiberinternett

  Styret har igangsatt arbeid med innhenting av priser på fiberinternett. Det er opplyst at styret planla å gjennomføre en spørreundersøkelse blant beboerne via Vibbo høsten 2026 for å kartlegge hvilken løsning borettslaget bør velge.

  Det foreligger ikke opplysninger i det mottatte materialet om endelig valg av leverandør eller tidspunkt for eventuell gjennomføring.

  Grøntarealer

  Styret arbeider med løpende vedlikehold av borettslagets grøntområder, herunder kontroll og skjøtsel av trær og busker.

  På generalforsamlingen i 2025 ble det vedtatt et prøveprosjekt hvor nærmere angitte plenområder skulle få vokse gjennom sommeren og kun klippes én gang om høsten, frem til neste generalforsamling.

  Fremtidig bruk av velhusene

  Det er fremmet forslag om å utrede fremtidig bruk og utnyttelse av borettslagets velhus. Forslaget omfatter blant annet vurdering av bygningenes tilstand og verdi, kartlegging av beboernes ønsker og en kost-/nytteanalyse.

  Det foreligger ikke en samlet, tidfestet vedlikeholdsplan for øvrige fremtidige rehabiliteringsarbeider i det mottatte materialet. Fremtidige vedlikeholdsbehov og tiltak vil kunne bli vurdert og prioritert av borettslagets styre og generalforsamling.

  Vedtak fra generalforsamlingen 2026:

  Endringer i husordensreglene:

  Generalforsamlingen vedtok endringer i husordensreglenes punkt 9 om lufting og ventilasjon og punkt 16 om bruk av felles utearealer.

  Det er presisert at kjøkkenvifter kun er tillatt med kullfilter, og at elektriske kjøkkenvifter eller lignende installasjoner ikke kan monteres i yttervegg eller innvendige luftekanaler. Bestemmelsen skal bidra til å ivareta bygningenes ventilasjon og forhindre spredning av matlukt mellom leilighetene.

  Videre er det vedtatt at plassering av containere og avfallssekker på borettslagets fellesarealer i forbindelse med oppussing krever styrets godkjenning. Containere og sekker skal stå kortest mulig tid og tømmes fortløpende, minimum én gang per uke. Eventuelle skader på uteområdene skal utbedres av den som er ansvarlig for arbeidene. Lagring av byggematerialer på fellesarealene må også avtales med styret og begrenses i størst mulig grad.

  Større vedlikehold og rehabilitering

  2025-2026 Fasadevask og maling av borettslagets boligblokker, herunder fasader, vinduer og dører.

  2023 Elbil-lading, sykkelbod

  2021 Nytt låssystem

  2021 Vannavrenning balkonger

  2021 Oppgradering til ledlys oppganger

  2020 Salg ny andelsleil. Einars vei 31

  2018 Nye brannslukningsapparater

  2017 Defekte røykhatter demontert

  2017 Nytt kjøkken og bad Villa Solhaug

  2017 Drenering Villa Solhaug

  2016 Radonanalyse

  2015 Rens ventilasjonsanlegg

  2015 Pusset opp Villa Solhaug innvendig og grunnmur

  2014 Kontroll av brannslukkingsapparater

  2013 Rehabilitering av piper

  2012 Rehabiliteringen gjennomført Alle leiligheter har nå uteplass

  2011 Påbegynt rehabiliteringen

  2010 Montert brannvarslingsanlegg

  2009 Elbilparkering – støtte fra Oslo Kommune

  2009 Pusset opp oppganger skiftet inngangsdører, etablert brannalarmanlegg, skiftet porttelefonanlegg

  2008 Rehabilitering av sikringsskap

  2008 Tørkeskap i vaskerier byttet

  2008 Drenering

  2007 Vaskeriene pusset opp og malt

  2007 Vifter for røykavsug montert på piper

  2007 Tak er overhalt

  2007 Balkonger og fasader er overhalt

  2006 Nye tørketromler i Einars vei 8

  2006 Villa Solhaug tatt i bruk

  2006 Baderomsrehabilitering ferdig

  2005 Rehabilitering av Villa Solhaug Utvendig og innvendig rehabilitering av Villa Solhaug

  2005 Baderomsrehabilitering forsetter

  2004 Kontroll av tak og piper over tak

  2004 Utbedring av skader på fasadene Utbedring av skader på fasadene, utvendig treverk og vindskier malt

  2004 Lagt om taket på Villa Solhaug

  2004 Nye vaskemaskiner i vaskeriet Einars vei 30

  2003 Nye vaskemaskiner i vaskeriet Einars vei 8

  2003 Vedlikeholdsplan for hele bygningsmassen

  2002 Forprosjekt på baderomsrehabilitering Gjennomgang av bad og utarbeiding av forprosjekt på rehabilitering

  2002 Røykhatter montert Røykhatter montert på en del av pipene med dårlig trekk

  2002 Fasaderehabilitering Einars vei 16 til 42

  2002 Innvendig rehabilitering av velhuset

  2002 Nye sittegrupper til utearealene

  2001 Oppgradering av avfallsstasjoner

  2001 Rehabilitering av velhus

  2000 Nye vinduer i kjellere og oppganger

  2000 Drenering rundt tre av bygningene

  2000 Utskifting av tak og piper på en bygning

  Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andel i borettslag gir andelseier borett til og råderett over en nærmere bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets gjeld, men borettslagets løpende utgifter må dekkes av andelseierne gjennom månedlige fellesutgifter (husleie).

  Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning, vedtak fra årsmøte/generalforsamling m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

  Gebyr forkjøpsrett

  8406

  Forkjøpsrett

  Borettslaget har vedtektsfestet forkjøpsrett for andelseiere og andre, jf. borettslagsloven § 4-11.

  Medlemmer av borettslaget og OBOS har forkjøpsrett. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist).

  Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte fristen. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende.

  Forkjøpsretten er utlyst på forhånd. For de som har meldt forkjøpsrett er det en frist for å benytte forkjøpsretten etter at boligbyggelaget har fått melding om salg. Dersom aksept av bud skjer mer enn 3 måneder etter at varsel om forhåndsutlysing ble sendt boligbyggelaget, må forkjøpsretten utlyses på nytt. Det vil da kunne gå noe lenger tid før forkjøpsretten er avklart. Kontakt megler dersom det er behov for ytterligere informasjon.

  Styregodkjennelse

  Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

  Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

  Innmelding i OBOS kr. 500,-

  Faktura ettersendes når eierskiftet er registrert.

  Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

  Borettslaget Keyserløkka Sør hadde i 2025 samlede driftsinntekter på kr 13 705 726 og driftskostnader på kr 8 203 888. Driftsresultatet var positivt med kr 5 501 838, mens årsresultatet etter finansposter viste et overskudd på kr 2 446 178. Til sammenligning var årsresultatet for 2024 positivt med kr 1 560 566.

  Budsjettet for 2026 viser forventede driftsinntekter på kr 13 251 000, driftskostnader på kr 7 781 953 og et budsjettert årsresultat på kr 2 504 047.

  Borettslagets årsregnskap for 2025 er revidert, og revisor har konkludert med at regnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets økonomiske stilling.

  Kostnadsøkninger

  Vedtatt økning i felleskostnader fra 01.01.2027

  I henhold til informasjon fra styret i Borettslaget Keyserløkka Sør, publisert 05.11.2026, er det besluttet at felleskostnadene skal økes med 15 % fra 1. januar 2027. Styret opplyser at økningen er nødvendig som følge av økte drifts- og finansieringskostnader, herunder høyere rentenivå, generell prisstigning og kostnader knyttet til fasadeoppussing. Felleskostnadene har ifølge styret vært uendret over flere år.

  Styret opplyser videre at det fremover vil forsøkes gjennomført årlige justeringer av felleskostnadene i henhold til konsumprisindeksen, for å sikre en mer forutsigbar økonomisk utvikling og redusere behovet for større enkeltstående økninger.

  Vedlikeholdsarbeider og planlagt låneopptak

  Borettslaget har planlagt omfattende fasadearbeider, herunder vask og maling av fasader, vinduer og dører. Arbeidene var opprinnelig planlagt gjennomført sommeren 2026. Foreløpig er blokkene blitt vasket, alt av treverk er blitt malt, og inngangsdørene er lakkert. Arbeidet ansees som ferdig i følge selger.

  Ifølge megleropplysninger fra OBOS, datert 04.11.2026, planlegger borettslaget refinansiering av eksisterende lån ved overføring fra Handelsbanken til OBOS-banken, samt et ytterligere låneopptak på kr 12 000 000 for finansiering av fasadearbeidene.

  Det er ikke avklart hvorvidt den vedtatte økningen på 15 % fullt ut dekker de økte finansieringskostnadene, eller om ytterligere justeringer av felleskostnadene kan bli nødvendige.

  Fremtidige kostnader

  Styret opplyser at det arbeides med å begrense borettslagets kostnader, blant annet gjennom reforhandling av forsikrings- og bankavtaler.

  Kjøper må være innforstått med at fremtidige endringer i rentenivå, driftskostnader og vedlikeholdsbehov kan medføre ytterligere endringer i fellesgjeld og felleskostnader. Det anbefales å sette seg inn i borettslagets økonomiske dokumentasjon og øvrige tilgjengelige opplysninger.

  Lånebetingelser fellesgjeld

  Bank: OBOS-banken AS

  Lånenr.: 98208811827

  Lånetype: Annuitetslån

  Rentesats: 5,46%

  Restsaldo 66 570 834,00

  Innfrielsesdato: 30.06.2051

  Type rente: Flytende rente

  Terminer i året: 12

  IN-avtale: Nei

  Ifølge megleropplysninger fra OBOS, datert 04.11.2026, planlegger borettslaget refinansiering av eksisterende lån ved overføring fra Handelsbanken til OBOS-banken, samt et ytterligere låneopptak på kr 12 000 000 for finansiering av fasadearbeidene. Dette vil gi høyere fellesgjeld.

  Vedtatt økning i felleskostnader fra 01.01.2027

  I henhold til informasjon fra styret i Borettslaget Keyserløkka Sør, publisert 05.11.2026, er det besluttet at felleskostnadene skal økes med 15 % fra 1. januar 2027. Styret opplyser at økningen er nødvendig som følge av økte drifts- og finansieringskostnader, herunder høyere rentenivå, generell prisstigning og kostnader knyttet til fasadeoppussing

  Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt 04.11.2026.

  Sikringsordning fellesgjeld

  Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader.

  OBOSFactoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

  Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks – 6 – måneder regnet fra oppsigelsesdato.

  Borettslagets forsikringsselskap

  Gjensidige Forsikring Asa

  Polisenummer felles forsikring

  91867694

  Vedtekter/husordensregler

  Forhold som skiller seg ut:

  • Det er ikke tillatt å bruke gassgrill eller kullgrill på balkongene. Elektrisk grill er tillatt. Det er heller ikke tillatt å montere dør eller trapp fra balkong til fellesarealene.

  • Alle bygningsmessige fasadeendringer krever styrets samtykke. Dette omfatter blant annet markiser, utvendig solskjerming, fastmonterte utelamper, utskifting av vinduer og dører og innglassing av balkong. Også boring og skruing i fasaden omfattes.

  • Borettslaget har naturlig ventilasjon, og kjøkkenvifte er kun tillatt med kullfilter. Det er ikke tillatt å koble elektrisk kjøkkenvifte til byggets ventilasjonskanaler eller yttervegg.

  • Ved selskap med forventet høyt lydnivå skal naboene varsles minst 48 timer i forkant

  • Leilighetene er tilknyttet et sentralt brannvarslingsanlegg. Det er strengt forbudt å koble ut røyk- og varmedetektorer. Eventuell demontering eller deaktivering ved oppussing skal utføres av kvalifiserte fagfolk.

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Beboernes forpliktelser og dugnader

  Det arrangeres dugnad i borettslaget for vedlikehold og opparbeidelse av fellesarealene. Det er ikke opplyst om dugnadsplikt eller gebyr ved manglende deltakelse, men dugnad må påberegnes.

  Dyrehold

  Dyrehold er tillatt i borettslaget i henhold til gjeldende lover og forskrifter for dyrehold.

  Eierskiftegebyr

  6725

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  301/128/41:

  01.12.1954 – Dokumentnr: 15945 – Bestemmelse om veg

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:38

  29.01.1959 – Dokumentnr: 1008 – Best om garasje/parkering

  Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

  13.11.1964 – Dokumentnr: 15008 – Erklæring/avtale

  Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

  30.09.1976 – Dokumentnr: 21447 – Best. om vann/kloakkledn.

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:38

  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

  Korrekt dok.nr. er iht gammel grunnbok og pantebokskopi: 21447/1976

  28.09.1979 – Dokumentnr: 24617 – Skjønn

  Gjelder denne registerenheten med flere

  24.02.1950 – Dokumentnr: 2413 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:0301 Gnr:128 Bnr:1

  17.04.1952 – Dokumentnr: 4480 – Registrering av grunn

  Utskilt fra denne matrikkelenhet:

  Knr:0301 Gnr:128 Bnr:45

  23.02.1955 – Dokumentnr: 2807 – Registrering av grunn

  Utskilt fra denne matrikkelenhet:

  Knr:0301 Gnr:128 Bnr:51

  16.08.1955 – Dokumentnr: 990214 – Sammenslått med denne matrikkelenhet: gnr 128 bnr 49

  09.05.1959 – Dokumentnr: 5222 – Registrering av grunn

  Utskilt fra denne matrikkelenhet:

  Knr:0301 Gnr:128 Bnr:67

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det er utstedt ferdigattest for våningshus datert 25.02.1955.

  Det er utstedt ferdugattest for rehabilitering av våtrom, samt utskiftning av røropplegg datert 09.12.2005.

  Detr er utstedt fasadeendring på balkong datert 07.05.2013.

  Byggetegninger:

  Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vei, vann og avløp.

  Regulerings- og arealplanner

  Området er regulert til bolig med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2864, og KDP-17. Se reguleringskart- og bestemmelser som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i områdets gjeldende regulering. Se også Kommuneplan 2015- Oslo mot 2030 – smart, trygg og grønn som er en del av områdets nye reguleringsplan.

  Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Pågående plansaker:

  202453643 – Reguleringssak – Økernveien med sidegater – Gateopprustning

  Oppstartsmøte 08.08.2024

  Hensikten med møtet: Hensikten med møtet er å avklare om oppstarten av planarbeidet tilsluttes eller ikke, eller om tilslutningen skal utsettes/planinitiativet skal stoppes.

  Område- og prosessavklaring til forslagsstiller:

  Bymiljøetaten ønsker å omregulere Økernveien, og i nødvendig utstrekning sidegater og sidearealer. Hensikten er å øke kvaliteter for gående og syklende, kollektivtrafikk, grønt og bymiljø. En hovedutfordring er å oppnå ønsket kvalitet i gata innenfor en begrenset bredde. Plan- og bygningsetaten mener det bør utredes to alternative ytterpunkter av bredder på samferdselsarealet for å synliggjøre muligheter og konsekvenser. Plan- og bygningsetaten anbefaler planinitiativet.

  Hovedgrep:

  Hovedgrepet er å omforme deler av Økernveien med større fokus på myke trafikanter og grønt, til fordel for kjørefelt for bil. Prinsippsnitt viser færre kjørefelt for bil i Økernveien sammenlignet med i dag og sammenlignet med antall kjørefelt og kollektivfelt fra VPOR. I tillegg kommer en styrket sykkeltrasé atskilt fra gående og trær. Detaljert og endelig plassering av formål vil fastsettes gjennom påfølgende detaljregulering.

  Saksgangen pr. 18.02.2026 er at planprogrammet er til offentlig ettersyn. I et arbeidsmøtereferat fra 18.02.2026 står det at:

  ''Hensikten med møtet er å gjensidig orientere hverandre om status og foreløpige vurderinger basert på materialet som ble sendt inn til møtet. Møtet innebærer ikke en endelig vurdering av hele eller deler av prosjektet. For Plan- og bygningsetatens foreløpige anbefaling, se område- og prosessavklaringen til oppstartsmøtet. Plan- og bygningsetaten vil gjøre en helhetsvurdering av plansaken til offentlig ettersyn. ''

  Pr. 19.06.2026 er det sendt ut forslag til planprogram til offentlig ettersyn.

  Utdrag: I kommunale planer og føringer trekkes det frem ønske om å utvikle Økernveien til en levende og inkluderende bygate med bedre tilrettelegging for gående, syklende og kollektivtrafikk. I planprogram med VPOR for Hasle og Valle Hovin er det tydelige føringer på hvordan Økernveien skal omformes til en bygate. Bygate innebærer at gata får en bymessig utforming, som også i tillegg til funksjoner for ferdsel og opphold, innebærer etablering av grønne kvaliteter (vegetasjon og trær). VPOR legger til grunn at det skal etableres fortau og sykkelvei/sykkelfelt på begge sider av Økernveien. Mellom Økernkrysset og Grenseveien er det i VPOR foreslått fire kjørefelt, hvorav to av kjørefeltene er forbehold kollektivtransport. Mellom Dronning Margretes vei og Grenseveien er det i tillegg foreslått et midtre grøntfelt med trerekke på 3 meters bredde. Mellom Grenseveien og Tøyen togstasjon skal Økernveien utformes med to kjørefelt.

  For mer informasjon om saken, se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202453643&wfl=N&Dateparam=09/01/2024&sti=; og https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202506734 og https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202506734

  Detaljregulering – Økernveien 75-81

  Saksnummer:2 025/06965 – Plansak

  Mottatt sak: 12.09.2025

  Status: Under behandling

  11.12.2025: Kunngjøring om oppstart av detaljregulering i Oslo.

  Atlas Eiendom AS ønsker å omregulere Økernveien 75-81 på Hasle fra småhusbebyggelse til bymessig fortetting med boligbebyggelse med innslag av næring. Det tilrettelegges for 6-7 boliglameller med høyder tilsvarende 4 til 7 etasjer med rundt 180 nye boliger. Bebyggelsen får avtrappede høyder med høyest utnyttelse mot Hasle Torg og Grenseveien og reduserte høyder inn mot Hasle skole. All innkjøring til ny bebyggelse vil foregå fra Haslekroken. Mot krysset Økernveien/Grenseveien planlegges et nytt byrom. Planområdet ligger utenfor kommuneplanens avgrensing for utviklingsområde og er derfor i strid med kommuneplanens føringer.

  Høringsfrist for planoppstart var 11.01.2026.

  For mer informasjon se kommunens nettsider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506965&wfl=Y&Dateparam=02/16/2026&sti=;

  Andre plansaker:

  201609079 – Hjørnetomten Grenseveien/Økern veien. (Hasle T-bane stasjon). Planer om Bolig/næring,hotell,torg m.m.

  201801786 – Økernveien 97, 127/36

  Pågående byggesaker i nærheten:

  Saksnr: 202551599 – Ålovs vei 1 – Oppføring av leilighetsbygg

  Det er søkt om rammetillatelse den 05.03.2025.

  Utdrag fra søknaden: Det søkes om et leilighetsbygg over 4 etasjer med parkeringskjeller og bodareal. Bygget er universelt utformet. Leilighetsbygget vil inneholde i alt 9 boenheter (leiligheter) der det er 1 større leilighet, 3 identiske hjørneleiligheter, 3 studioleiligheter i kjeller og 2 mellomstore leiligheter. Leilighetsbygget vil ha utearealer hvor det er tilrettelagt for lek og sykkelparkering med søppelcontainer under terreng og tilgang fra bakkeplan. Gangadkomst via Ålovs vei. Universelt utformet gangpassasje via gangadkomst fra vestsiden mot park

  Status 01.07.2025

  Utbygger har i en e-post til kommunen valgt å trekke saken, og i e-posten stå det følgende:

  Vi har med bakgrunn i kommunens tilbakemelding besluttet å trekke saken. Vi takker saksbehandler og kommunen for god veiledning.

  For mer informasjon se kommunens nettsider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?mode=&caseno=202551599

  Status pr. 28.07.2026 er at det har blitt forespurt forhåndskonferanse. Saken har pt. ikke fått saksbehandler.

  Haslevollen 1 og Grenseveien 42 – oppføring av boligbygg – Bygg A1

  Det ble den 15.11.2024 søkt om rammetillatelse for oppføring av boligbygg. Bygningstype: Store sammenbygde boligbygg på 5 etasjer eller mer

  Formål: Annet Bolig

  Beskrivelse av bruk: Boligbygg med næringsarealer i deler av U1. og 1. etasje

  = Sum areal: 5 701 kvm.

  For mer informasjon se kommunens nettside: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202461379&wfl=N&Dateparam=08/27/2025&sti=; og https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202507461&wfl=Y&Dateparam=01/13/2026&sti=;

  Saksnr: 202510818 – Eindrides vei 4 – 6 – Endring av brannskille og åpning i bærevegg, boareal og rom overføres fra H0102 i Eindrides vei 4 til H0101 i Eindrides vei 6

  Saksnr: 202601942 – Eindrides vei 6 – bruksendring, etablere nye soverom og bad, og endring av bærende konstruksjon

  Saksnr: 202509141 – Einars vei 5 – loftsutbygging og innsetting av takvinduer, bruksendring til boareal for underliggende boenhet

  Saksnr: 202511416 – Eindrides vei 4 – tiltak uten ansvar, bruksendring

  Saksnr: 202518507 – Einars vei 25 – bruksendring av kjeller til bolig

  Adgang til utleie

  Utleie av hele boligen krever styrets godkjenning. Andelseier som har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen i inntil tre år. I henhold til borettslagets husordensregler gis godkjenning for inntil ett år om gangen. Utleie kan også tillates ved midlertidig fravær som følge av arbeid, utdanning, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Andelseier som selv bor i boligen, kan leie ut deler av denne uten styrets godkjenning. Utleie skal registreres hos OBOS, og andelseier er fortsatt ansvarlig overfor borettslaget.

  Legalpant

  Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 6 600 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 374 196 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 6 974 196 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

  Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 6 983 992 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 6 992 892 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 6 995 692 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

  Omk. kjøper beløp

  9796

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,80% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  7 990 Digital annonsering

  3 500 Garantipremie/inneståelse

  3 990 Kommunale opplysninger

  19 990 Markedspakke

  7 990 Oppgjørshonorar

  2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  24 900 Tilretteleggingsgebyr

  3 890 Visninger og overtakelse per stk.

  6 725 Eierskiftegebyr

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  4 950 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 127 540

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 6 600 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 374 196 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 6 974 196 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

  Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 6 983 992 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 6 992 892 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 6 995 692 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

• Dokumenter

  • Boligsalgsrapport
  • Boligsalgsrapport
  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Salgsoppgave