OSLO Gabels gate 45B

Tomt
1382m²

Beskrivelse av tomt
Felles eiet tomt. Tomten er omkranset av variert vegetasjon. Samlet sett utgjør tomten et attraktivt og funksjonelt miljø.

Beliggenhet
Leiligheten har en særdeles attaktiv beliggenhet på Frogner. Frogner er et av byens mest fasjonable områder bestående av pene og klassiske bygårder. Fra leiligheten har du gangavstand til blant annet treningssentre, dagligvarer, parker med fine turområder og kulturtilbud, handlegatene Bygdøy Allé, Niels Juels gate og Skovveien. Nærområdet byr på en rekke flotte restauranter, gourmetforretninger, kaféer, barer, dagligvare, vinmonopol, postkontor og parker. I nærheten finner du blant annet Frognerparken med skulpturanlegget Vigelandsparken, Oslo Bymuseum, Frognerbadet og Frogner stadion. Frøyas have, er et idyllisk parkområde som innbyr til rekreasjon i grønne omgivelser. For hyggelige søndagsturer anbefales turområdene på Bygdøy med bademuligheter, maritime fasiliteter og skiløyper om vinteren. Vestkanttorvet er en sjarmerende sted om du ønsker spennende basarer og yrende folkeliv. Ikke minst gangavstand til ærverdige Gimle Kino og Frogner Kino. Aker brygge og Tjuvholmen med en rekke fasiliteter ligger ca 20 min gange fra leiligheten. Dagligvarehandelen kan gjøres enkelt og raskt på Kiwi, Extra eller Meny som alle ligger i kort gangavstand. I Bygdøy allé finner du delikatessebutikken Frogner Special med byens beste utvalg av ost, en god kjøttdisk og alt som trengs til tapasbordet. Ved siden av ligger den tradisjonsrike fisk- og viltbutikken Fjeldberg med sesongens beste råvarer.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Det er flere barnehager og skoler i området. Se vedlagt nabolagsprofil for nærmere informasjon.

Skolekrets
Uranienborg skole.

Offentlig kommunikasjon
Buss: Lille Frogner allé med linje 12N ca 200 m Trikk: Lille Frogner allé med linje 12 ca 200 m Tog: Nationalthreatret stasjon med 10 ulike linjer ca 1,5 km T-bane: Nationaltheatret med linje 1-5 ca 1,5 km

Byggemåte
Bygning oppført i 1939 med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Fasaden er pusset og malt. Grunnmur i betong og støpt såle, antatt fundamentert på fast grunn (fjell) eller faste komprimerte masser.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt 2024. Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene. Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024 Firmanavn: 24/7 rørlegger Beskrivelse av arbeidet: Skiftet servant med batteri 4. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja Vannlekkasje i taket på kjøkkenet/stua Mindre omfang Saken er håndtert av styret i sameie Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024 Firmanavn: Håndtert av styret Beskrivelse av arbeidet: Håndtert av styret

Innhold
Leiligheten inneholder entré/gang, bad, kjøkken og stue. Her får du entré/gang med plass til oppheng av yttertøy. Stuen fremstår som lys og funksjonell med god takhøyde, og gir plass til både sittegruppe og soveløsning. Kjøkkenet ligger i tilknytning til stuen og har en praktisk utforming. Badet er delvis flislagt og innredet med servant med underskap, speil og toalett, samt badekar med dusjløsning. Det medfølger også bod i kjeller.

Standard
UTVENDIG: Vinduer med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1988. Brann- og lydklassifisert entrédør (B30/Db35). INNVENDIG: Gulv: Flislagt gulv på bad og kjøkken. Ellers originalt heltregulv i resten i leiligheten. Vegger: Delvis flissatte vegger på bad. Ellers glatte, malte veggflater. Himlinger: Glatte, malte himlingsflater. Takhøyden ble i stue målt til ca. 2,66 m. Etasjeskiller i betongkonstruksjoner fra byggeårene. Profilert, malt innerdør. BAD: Delvis flislagt baderom. Vegger: Delvis flissatte vegger. Glatte, malte flater ellers. Himling: Glatt, malt himlingsflate. Flislagt gulv. Orginalt støpejernsluk. Det er ingen synlig membran i sluket. Vegghengt servant, med speil på vegg. Utstyrt med badekar, frittstående toalett og håndkleholder. Termostatstyrt blandebatteri med håndholdt dusjhode i badekar. Naturlig avtrekksventilasjon i rommet. Avtrekksventil på vegg. KJØKKEN: IKEA kjøkkeninnredning fra 2024. Kjøkkenet holder en normal standard og fremstår som vedlikeholdt. Innredning med glatte, folierte fronter. Laminat benkeplate nedfelt kum i rustfritt stål. Belysning via ventilator. Fliser på vegg over benkeplaten. Frittstående kjøleskap. Kjøkkenventilator med kullfilter over stekesone. TEKNISKE INSTALLASJONER: Synlige, interne vannførende rør i kobber. Interne og synlig avløpsrør i plast og støpejern. Leiligheten er basert på naturlig ventilasjon som var vanlig på oppføringstidspunktet. Radiatorer tilknyttet varmeanlegg. Sikringsskap lokalisert i felles trappegang. Automatsikringer med jordfeilbrytere. Hovedsikring på 25 A og 3 fordelingskurser. Lovlighet: Det foreligger ikke tegninger. Kommentar: I henhold til NS 3600:2025 skal bygningstegninger kun gjennomgås av bygningssakkyndig der disse er fremlagt av selger eller megler. Det er ikke oversendt godkjente, byggemeldte tegninger. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: Utvendig>Vinduer: Vinduer er over 20 år gamle og har dermed passert mer enn halvparten av forventet teknisk levetid. Bygningsdelene vurderes å ivareta sin tiltenkte funksjon på befaringsdag, men sammenlignet med nyere vinduer må det påregnes noe redusert isolasjonsevne og økt sannsynlighet for aldersrelaterte forhold, herunder punktering. På bakgrunn av alder og forventet restlevetid er tilstandsgrad satt til TG2, som en påpekning av økt sannsynlighet for behov for vedlikehold eller utskifting over tid. Vinduenes alder medfører økt sannsynlighet for aldersrelaterte forhold, som redusert isolasjonsevne, punktering av isolerglass eller begynnende nedbrytning av materialer. Over tid kan dette gi noe økt varmetap og behov for hyppigere vedlikehold eller utskifting. Videre utvikling og omfang kan ikke fastslås på befaringsdag. Bad>Overflater vegger og himling: Det er montert dør i våtsonen. Dør i våtsone kan være utsatt for fuktpåvirkning. Det anbefales at døren og tilhørende terskel overflatebehandles med fuktsikre løsninger tilpasset våtsone, i henhod til gjeldende TEK. Bad>Overflater gulv: Høydeforskjell mellom topp flis ved dør og overkant sluk, målt til 5 mm. Dette tilfredsstiller ikke dagens krav. I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel. Fall på baderomsgulvet er mindre enn dagens krav. Kombinasjonen av utilstrekkelig fall mot sluk og manglende høydeforskjell mellom sluk og terskel kan medføre at vann blir stående i deler av gulvet og/eller ledes ut av baderommet ved normal bruk eller lekkasje. Dette øker belastningen på overflater og fuger, og gir økt risiko for vannskader i tilstøtende rom ved en evt lekkasje. Det anbefales å etablere tilstrekkelig lokalfall i dusjsonen og nødvendig høydeforskjell mellom sluk og terskel i henhold til gjeldende TEK. Tiltak vil normalt innebære ombygging av falloppbygging og lokal tilpasning ved terskel. Det ble registrert slitte flisfuger, samt mindre avflassinger i enkelte fliser. Antydning til bom (hulrom) på enkelte flis. Bomlyd i gulvfliser kan indikere redusert vedheft mellom flis og underlag. Isolert settg medfører dette normalt ikke akutt risiko. Omfanget bør følges opp over tid og vurderes i sammenheng med eventuelle sprekker i fliser og fuger. Dersom utvikling observeres, kan lokal utbedring være aktuelt. Bad>Sanitærutstyr og innredning: Innfliset badekar har ingen ventilasjon/inspeksjonsluke. Manglende ventilasjon og inspeksjonsmulighet under innfliset badekar gir begrenset tilgang til installasjoner og kan vanskeliggjøre kontroll og vedlikehold. Eventuelle lekkasjer eller fuktskader kan derfor utvikle seg over tid uten å bli oppdaget. Det anbefales å etablere inspeksjonsluke eller annen løsning som gir tilgang til området under badekaret for kontroll og vedlikehold av installasjoner. Bad>Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Rom med kun naturlig ventilasjon kan ha utilstrekkelig luftutskifting. Dette kan medføre økt risiko for kondens - med mulig negativ påvirkning på sanitær innredning. Det anbefales å vurdere etablering av mekanisk ventilasjon slik at rommet får tilfredsstillende luftutskifting i henhold til gjeldende TEK. Stue/kjøkken>Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Om mulig bør det etableres ventilasjonskanal ut i det fri fra ventilator. Ventilator med omluft (kullfilter) fjerner lukt og noe partikler, men leder ikke fukt og matos ut av boligen. Dette kan medføre at fukt og forurensninger blir værende i rommet, og over tid påvirke inneklima og overflater i kjøkkenområdet. Det anbefales regelmessig vedlikehold og utskifting av kullfilter for å opprettholde funksjonen. Dersom man ønsker mer effektiv fjerning av fukt og matos, kan etablering av ventilator med avtrekk til det fri vurderes i forbindelse med oppgradering, i henhold til gjeldende TEK. Tekniske installasjoner>vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, øker risikoen for korrosjon, tæring og lekkasjer i kobberrør. Eventuelle lekkasjer kan medføre vannskader og følgeskader på bygningsdeler. Det anbefales økt oppfølging og kontroll av innvendige vannledninger av kobber. Ved fremtidig oppussing eller ombygging bør utskifting til moderne rør-i- rør-løsning vurderes. Tekniske installasjoner>avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det anbefales økt oppfølging av avløpsanlegget, herunder jevnlig kontroll av tilgjengelige rørstrekk. Ved fremtidig oppussing eller ombygging bør utskifting av avløpsledningene vurderes. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, øker risikoen for slitasje, lekkasjer, tilstopping og redusert funksjon. Eventuelle svikt kan medføre vannskader og luktproblemer. Tekniske installasjoner>Ventilasjon: Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Tekniske installasjoner>Andre VVS-installasjoner: Radiatorer tilknyttet varmeanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på VVS-installasjoner som radiatorer, øker sannsynligheten for slitasje, lekkasjer og redusert funksjon over tid. Det kan også forekomme behov for vedlikehold eller utskifting av enkeltkomponenter. Anlegget bør følges opp jevnlig med tanke på lekkasjer og funksjon. Forhold som har fått TG3: Bad>Sluk, membran og tettesjikt: Orginalt støpejernsluk. Det er ingen synlig membran i sluket. Dette utelukker ikke at det benyttet membran, men sier at det ikke er mulig å fastslå hvordan en evt. membranløsning er. Originalt støpejernsluk er på generelt grunnlag vurdert til tilstandsgrad 3. Det er generelt vanskelig å få til tette overganger mellom membran og støpejernsluk. Det gjøres også oppmerksom på usikkerhet rundt eventuelt sluk under badekaret. Løsningen som er benyttet idag, gjør det umulig å fastslå hvilken løsning som er benyttet da det ikke er tilgang for inspeksjon under badekaret grunnet manglende adkomst. Tettesjiktet (membran) har nådd den levealder som normalt kan forventes. Tettesjiktet har dermed moderniseringsbehov. Det bemerkes at rommet oppfattes som funksjonelt, men endret bruk med større fuktbelastning enn i dag kan fremprovosere avvik og på den måten fremskynde behovet for modernisering. Det er på befaringstidspunktet ikke kjent om, hvordan, eller i hvilken grad det er benyttet godkjente mansjetter i tilknytning til rør- og gjennomføringer i våtsoner. Dette lar seg normalt ikke verifisere uten fremlagt dokumentasjon, ettersom utførelsen er skjult bak overflaten. Tilstandsgrad er satt som følge av manglende dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. Dette er i samsvar med gjeldende forskrifter og standarder. Badet har originalt støpejernsluk. Sluk av denne typen gir generelt usikker tilslutning mot tettesjikt sammenlignet med moderne løsninger, og representerer økt risiko for lekkasje til underliggende konstruksjoner. Videre er det ikke mulig å verifisere slukløsning under badekaret, da innfliset løsning mangler inspeksjonsmulighet. Dette medfører usikkerhet knyttet til utførelse og eventuelle skjulte forhold. Når tettesjiktet har passert store deler av forventet levetid, reduseres materialets robusthet. Dette øker sannsynligheten for gradvise fuktskader ved økt belastning, bevegelser i underlaget eller generell slitasje. Rommet fungerer etter dagens bruk, men tåler mindre avvik og har svekket sikkerhetsmargin over tid. Manglende dokumentasjon gjør at kvalitet og utførelse av skjulte konstruksjoner ikke kan verifiseres. Samlet medfører dette økt usikkerhet knyttet til våtrommets fuktsikkerhet. På bakgrunn av alder på sluk og tettesjikt, manglende inspeksjonsmulighet samt fravær av dokumentasjon, vurderes våtrommets fuktsikkerhet som usikker. Forholdet er derfor helhetlig vurdert til tilstandsgrad 3 (TG3). Det er i praksis lite gjennomførbart å bare bytte tettesjikt. For å oppnå vanntette løsninger og overganger ved sluk, i gulv, rundt rørgjennomføringer og i overgang mellom gulv og vegg må hele rommet moderniseres. Det anbefales full rehabilitering av våtrommet. For komplett oversikt se vedlagt tilstandsrapport.

Innbo og løsøre
Leiligheten kan selges møblert etter nærmere avtale med selger. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Det er kun bredbånd som er inkludert i felleskostnadene (ikke TV).

Parkering
Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. 

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
3 790 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 35 252 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 3 825 252 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 95 620 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 97 010 (Omkostninger totalt) 108 910 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 111 710 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 922 262 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 934 162 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 936 962 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Oppvarming via radiatorer.

Info strømforbruk
Selger opplyser om et lavt strømforbruk, med ca. kr 350 per måned.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det vil bli innført eiendomsskatt i kommune. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

Formuesverdi primær
914344

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
3657377

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for primærbolig fra skatteåret 2026. Den nye beregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere. Modellen gir vesentlig høyere formuesverdier for boliger over 10 millioner kroner, noe som kan medføre betydelig skatteøkning. Det tas forbehold om at formuesverdien kan endres ved endelig fastsettelse.    Regel for primærbolig:  25 % av markedsverdi opptil 10 millioner 70 % av overskytende beløp.    Regel for sekundærbolig: 100% av markedsverdi.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
33/4401

Felleskostnader pr. mnd
2753

Felleskostnader inkluderer
Kommunale avgifter, oppvarming, varmtvann, styrehonorar, forretningsfører, drift og vedlikehold, vaktmester m.m. Felleskostnader 2 592,62 TV 160,00

Andel fellesgjeld
35252

Andel fellesgjeld per dato
2026-02-08T23:00:00Z

Andel fellesformue
3939

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameiets navn er Vestheim Boligsameie. Sameiet er opprettet ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen, tinglyst 05.06.1987. Sameiet består av 84 boligseksjoner på eiendommen gnr. 211, bnr. 119 i Oslo kommune. Styrets arbeid i 2024/2025: I denne styreperioden har det vært holdt 8 styremøter. Av faste rutineoppgaver kan det nevnes jevnlig kontakt med vaktmester hvorav sameiet fikk ny vaktmester i 2024, forretningsfører, Dalan advokatfirma, Obos Bbl, rørlegger (Ringside Rørleggerbedrift), Elektro-nytt (brannvarslingsanlegg), Norsk Brannvern (årlig kontroll av brannapparater, røykvarslere og fellesområder), Fortum (fjernvarme), Servicesentralen Lås og Nøkkel og Schindler. I forbindelse med ulike prosjekter har styret hatt befaringer og vært i forhandlinger. I tillegg til større prosjekter, som har egne punkter under, har vi fortsatt arbeidet med å skifte soilrør der det er behov, samt i forbindelse med oppussing av bad. Vedtatt på årsmøte 26.03.2025: 7. Endring av sameiets bygningsforsikring i IF Skadeforsikring polise SP5353481 Forslag til vedtak: Styret i Vestheim Boligsameie pålegges umiddelbart å endre forsikringen til å omfatte minimum de samme vilkår som var gjeldende pr august 2023. Vedtatt: Ny tekst til vedtak ble stemt over (godkjent av forslagsstiller): Styret i Vestheim Boligsameie pålegges å umiddelbart innhente tilbud på ny boligforsikring for sameiet som minimum omfatter de samme vilkår som var gjeldende per august 2023. Enstemmig vedtatt. 8. Effektmåling av radiatorer Forslag til vedtak: Styret får mandat til å innhente pristilbud og gjennomføre effektmåling av radiatorer i samarbeid med fagfolk. Vedtatt: Ny tekst til vedtak ble stemt over (godkjent av forslagsstiller): Styret får mandat til å innhente pristilbud for effektmåling av radiatorer i samarbeid med fagfolk. 19 stemte JA. 12 stemte NEI. 2 stemte blank. 9. Fibernet Forslag til vedtak: Styret foreslår og installere fibernett for økt internetthastighet, hvorav styret innhenter tilbud i den regi med tiltredelsedato 01.06.2025. Styret bestemmer leverandør. Vedtatt: Enstemmig vedtatt 12. Endring av vedtekter slik at de stemmer overens med den nye eierseksjonsloven fra 16.06.2017 Forslag til vedtak: Det foreslås at de nye vedtektene vedtas slik de foreligger. Vedtatt: Enstemmig vedtatt. 13. Nye husordensregler Forslag til vedtak: Det foreslås at de nye husordensreglene vedtas slik de foreligger. Vedtatt.

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS Lånenr.: 98208306596 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 6,45% Restsaldo 4 701 311,00 Innfrielsesdato: 30.11.2035 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 Administrasjonsavtale: Nei

Styregodkjennelse
Det foreligger krav om styregodkjennelse av ny erverver i sameiets vedtekter.   Risikoen for å bli godkjent som ny erverver påhviler kjøper og kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om slik godkjennelse foreligger på overtakelsestidspunktet.   Kjøper kan gå til søksmål mot sameiet dersom kjøper mener manglende styregodkjennelse ikke er saklig begrunnet, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Styrets kommentarer til årsregnskapet for 2024: Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for 2025. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2024 er satt opp under denne forutsetning. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Årets resultat på kr 748 787 vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Budsjett 2025: Posten drift og vedlikehold er budsjettert med ordinær drift. Budsjettet er basert på estimerte tall, det er tatt høyde for prisøkninger på drift & vedlikehold i den grad det foreligger estimater.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold
Hentet fra sameiets vedtekter: Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/211/119/69: 21.08.1874 - Dokumentnr: 900264 - Bestemmelse om bebyggelse Overført fra gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 12.04.1921 - Dokumentnr: 920581 - Bestemmelse om veg Overført fra gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 12.06.1937 - Dokumentnr: 302679 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser Overført fra gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 18.11.1937 - Dokumentnr: 305012 - Erklæring/avtale Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom Med flere bestemmelser Overført fra gnr 211 bnr 237 Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 31.08.1938 - Dokumentnr: 304235 - Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser Overført fra gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 16.11.1938 - Dokumentnr: 305774 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 16.11.1938 - Dokumentnr: 305777 - Best. om vann/kloakkledn. svk Overført fra gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 28.04.1939 - Dokumentnr: 302250 - Erklæring/avtale vedr. begrensninger i utleiemulighetene Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 07.07.1939 - Dokumentnr: 303632 - Erklæring/avtale ang sentralvarmeanlegg Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 16.11.1958 - Dokumentnr: 305773 - Erklæring/avtale Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Konverteringsfeil. Riktig tinglysingsdato er 16.11.1938 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 05.06.1987 - Dokumentnr: 35117 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 10,000 MED PRIOR. ETTER 90% AV LÅNETAKST AVHOLDT ETTER FORSIKRINGSRÅDETS REGLER Gjelder denne registerenheten med flere 09.02.2026 - Dokumentnr: 151308 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Gabrielsen & Partners Frogner AS Org.nr: 912 814 017 Elektronisk innsendt 05.06.1987 - Dokumentnr: 35115 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: gnr 211 bnr 237 Overført fra: Knr:0301 Gnr:211 Bnr:119 Gjelder denne registerenheten med flere 05.06.1987 - Dokumentnr: 35117 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 69 Formål: Bolig Sameiebrøk: 33/4401 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 84 SEKSJONER

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument som omfatter "Våninghus", datert 17.06.1936. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, kun et ekspedisjonsdokument fra 1936 i kommunens arkiver. Det gjøres samtidig oppmerksom på at det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er omsøkt før 1. januar 1998. Et ekspedisjonsdokument er et historisk dokument fra eldre byggesaker (særlig slutten av 1800-tallet til tidlig/midten av 1900-tallet) som bekrefter at en byggesak er ekspedert/behandlet i kommunen. Eksempelvis kan et ekspedisjonsdokument være en bekreftelse på at en byggemelding er mottatt, eller at det er gitt tillatelse til bruk. Det gjøres oppmerksom på at ekspedisjonsdokumentet ikke er en ferdigattest, men et arkivdokument som i eldre byggesaker kan være eneste tilgjengelige dokumentasjon på at byggesaken ble ekspedert i kommunen.    Ekspedisjonsdokumentet alene er ikke nødvendigvis en godkjenning på et tiltak, og dokumentet må derfor vurderes ut fra det konkrete innholdet i ekspedisjonsdokumentet, samt opp mot eventuelt andre tilgjengelige byggesaksdokumenter. 

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Eiendommen følger kommuneplan med formål "Byggeområde for boliger". Etter reguleringsbestemmelser S-2255, vedtaksdato 28.07.1977. Endret reg. best. S-2937, vedtaksdato 01.10.1987.

Adgang til utleie
Utleie er tillatt iht. vedtekter og etter godkjenning fra styret. Hentet fra sameiets vedtekter: Ved utleie av leilighet eller hybel skal det betales en administrasjonsavgift på kr 4 000 til sameiet innen 30 dager etter innflytting av leietakere. Dette beløpet, som skal dekkes av leilighetens eier, skal betales hver gang det er nye leietakere. Avgiften fordeles som følger: Kr 3 000 er avsatt til dekning av slitasje og mindre skader på fellesarealet ved inn- og utflytting, mens kr 1 000 omfatter kostnader knyttet til nye postkasseskilt, dørskilt, endring av ringetablå, samt produksjon og installasjon av skilt.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 790 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 35 252 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 3 825 252 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 95 620 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 97 010 (Omkostninger totalt) 108 910 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 111 710 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 922 262 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 934 162 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 936 962 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
97010

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss  fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 500 Garantipremie/inneståelse 3 990 Kommunale opplysninger 19 990 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 19 900 Tilretteleggingsgebyr 0 Visninger 3 490,- per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 4 000 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig   Totalt kr: 95 860 Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.