OSLO Hagapynten 19

Tomt
13920m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet og beplantet fellesareal med lekeplass og sittebenker. Indre bomiljø ved blindvei med begrenset biltrafikk. Asfalterte internveier og parkeringsplass.

Beliggenhet
Her bor man skjermet og tilbaketrukket på Haugerud i blindvei uten gjennomgangstrafikk. Barnevennlig og fredelig villaområde med gode oppvekstsvilkår, samt kort gange til flotte turområder, skoler, barnehager og fritidstilbud m.m. Perfekt for dere som trives litt utenfor bykjernen, samtidig som man liker å leve med nærhet til de sentrale deler av Oslo innenfor kort vei til t-banen mot sentrum (linje 2). Veiene i området ender blindt hvilket gir begrenset trafikk. Nærhet til Østmarka med gode bademuligheter om sommeren, og opparbeide turløyper hele året rundt. Perfekte omgivelser for deg som er glad i skog og mark eller for de som har en firebeint følgesvenn. Ca. 15-20 km til Mariholtet, med unike turmuligheter sommer som vinter; bade- og fiskevann, kajakkpadling, turstier og lysløyper. En søndagstur innom for boller og kakao anbefales! Se http://mariholtet.no/ for ytterligere informasjon. Skiforeningen preparerer skiløyper om vinteren og det er kort vei til en stor akebakke på Tveita vinterstid. Området er meget barnevennlig med kort vei til barnehager, idrettsanlegg og skoler i alle trinn. Tveten Gård er en møteplass for befolkningen i alle aldre og kan by på sosialt samvær, teater, dans og sang. Det finnes også besøksgård på Nordre Lindeberg. Trosterud parsellhagelag er lokalisert i den gamle skolehagen til Trosterud og Tveita skole. Mangfold av fritidsaktiviteter for barn og unge i nærområdet som bl.a. skitrekk i Jerikobakken på Lindeberg, ridesenter ved Alnaparken, fritidsklubb på Trosterud, svømmehall på Furuset samt Furuset Forum med is og håndballhall. Gangavstand til Haugerud senter med bl.a. treningssenter, restaurant, cafe, matbutikk, frisør, apotek, lege og T-banens linje 2 og drosjeholdeplass. I Tvetenveien 170 finnes Rema 1000, Brun & Blid og SATS treningssenter. Tveita senter som ligger kun 10 minutter fra bolig tilbyr en rekke ulike servicetilbud, samtidig som Trosterud Senter, Coop Obs, Ikea, Alna Senter og Bryn Senter ligger ikke langt fra boligen . På Tvetenveien passerer busser til Helsfyr med gode korresponderende transportmuligheter. Det er ca. 15 minutters reisetid til Oslo sentrum med T-banen, som har 8 avganger i timen (dagtid) og gjør byen lett tilgjengelig. Enkel adkomst til E6 og Ytre Ringvei.

Adkomst
Det vil bli skiltet med Aktiv visningsskilter ved annonserte visninger. Se for øvrig kart for nærmere veibeskrivelse.

Byggemåte
Opplysninger er hentet fra tilstandsrapport datert 09.04.2026 utført av Erik Øyum. For ytterligere beskrivelse av eiendommen, se vedlagt rapport. UTVENDIG Flatt tak. Sveiset banebelegg (takpapp, membran). Oppført i bærende betongkonstruksjoner. VINDUER Kombinasjon av sidehengslede vinduer og fastkarmsvinduer. Vinduene på soverommene er med 3-lags glass og utvendig alumiumskledning. Soveromsvinduene er topphengslede. Ifølge årsberetningen er vinduene byttet i 1994. 2-lags isolerglass i trerammer i stuen. Vinduet er fra 1971. DØRER Brannsertifisert (EI 30) og lydklassifisert (35 db) inngangsdør byttet i 2022- 2023. (ref. eier). Balkongdør (skyvedør) med glassfelt. BALKONGER, TERRASSER OG ROM UNDER BALKONGER Innglasset balkong i betong med rekkverk i stål og platekonstruksjon. Høyde på rekkverk er ca. 101 cm. Gulvet på balkongen er på ca. 10,4 kvm. Balkongen er omtrent sydvestvendt. ETASJESKILLE/GULV MOT GRUNN Boligen har etasjeskille i betong. VANNLEDNINGER Kjøkken: Forkrommede rør i benkeskapet med stoppekraner. Bad: Skjult anlegg. Bod: Forkrommede rør trukket synlig langs veggen. Rørskap med samlestokker og stoppekraner. Drensåpning ut på baderomsgulvet for synliggjøring av eventuelt lekkasjevann. Kursene er merket. AVLØPSRØR Synlige avløpsrør er av plast. Det er opplyst på tidligere oppdrag i samme borettslag at avløpsrør ble spylt av Gravco i 2020. VENTILASJON Mekanisk ventilasjon. Spalteventil i balkongdøren. Avtrekksventil i høyskap. Ventilator med kullfilter. Spalteventiler i vinduene på soverommene. Avtrekksventil på badet koblet til ekstern vifte. Bad og kjøkken er vurdert i egne punkter. VARMTVANNSBEREDER Varmtvannsbereder på ca. 200 liter. Berederen er fuktsikret med lekkasjestopper. ELEKTRISK ANLEGG Sikringsskap i oppgangen med automatsikringer, overspenningsvern og jordfeilbrytere. Forskriftsmessig brukerveiledning til jordfeilbryter, overspenningsvern og kursoversikt. 11 kurser. Hovedsikring på 40 A. HULLTAKING Det er utført hulltaking bak dusjen i tilstøtende rom. Det er utført fuktmåling, sett og luktet etter fukt/misfarging. Fuktmåling er utført med pigger og Protimeter MMS 3 i treverk. Det er ikke avdekket misfarging eller merkbar fukt. Forhold som har fått tilstandsgrad 2: Vinduer: Gammelt vindu i stuen. Eldre vinduer på soverommene. I årsberetningen til borettslaget står det at det er planer om utskifting av vinduer på soveromssiden "antatt utbedret innen år 2035". Dører: Det er ikke låsemekanisme på innsiden på balkongdøren. Andre utvendige forhold: Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. I denne sammenhengen skal det settes TG 2 når det ikke foreligger teknisk rapport og også når det er behov for vedlikehold og utbedring av mindre skader. Etasjeskille/gulv mot grunn i entré: Målt høydeforskjell på mellom 10-20 mm innenfor en lengde på 2 meter i entréen. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Bad - Overflater gulv ved servant: Punktsjekk med digitalt vater viser fall inn mot veggen under servanten. Det er målt fall mot sluk på resten av gulvet. I daglig bruk så fungerer badet. Dusjvann renner til sluk. Det er kun ved eventuelle lekkasjer fra installasjoner utenfor dusjen man kan oppleve at noe vann ikke renner til sluk. Kjøkken - Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkken har omluftsløsning (kullfilter). Gjeldende fagstandard (NS 3600), krever mekanisk avtrekk fra kokesonen for å kunne gi TG 1. Ventilen inne i høyskapet har i praksis liten nytteverdi. Øvrige punkter er tildelt tilstandsgrad 1. Det er ikke tildelt tilstandsgrad 3 i rapporten.

Sammendrag selgers egenerklæring
Følgende fremkommer av selgers egenerklæring som er vedlagt salgsoppgaven: 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? - Ja, Faglært arbeid utført av Oslo Bad og Renovasjon i 2023: Bad og toalett. Bad og separat toalett ble slått sammen til ett rom på ca. 5,3 m². Badet er totalrenovert av Oslo Bad og Renovasjon, revet helt ned og bygget opp på nytt i henhold til gjeldende forskrifter. Alt sanitærutstyr er nytt fra VikingBad, inkludert servant med skuffer, høyskap, speilskap med belysning, dusjdører (90 x 100 cm), dusjgarnityr samt kroker og håndklestang. Toalettet er av typen Villeroy & Boch Subway 2.0. Det er benyttet 60 x 60 cm porcelanato-fliser på gulv og vegger, med vinkelkuttede hjørner og beige fuger for et helhetlig og diskret uttrykk. Varmtvann og vaskerom Det er installert ny Smart varmtvannsbereder på 200 liter med nye tilhørende rør på vaskerom. Installert WaterGuard. Vaskerommet har også fått nye skap, med fronter tilsvarende kjøkkeninnredningen. Nytt oversiktlig vannskap for bad/vaskerom ble montert på vaskerommet med vannutløpsrør på badet. - Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja. Da badet ble revent helt ned ble det lagt ny membran, tettesjikt og sluk så langt meg bekjent. Det ble gjort et grundig arbeid av alt på badet ned til borettslagets eiendom. 3. Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp? - Ja. 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? - Ja, Faglært arbeid: Det ble lagt nye rør i tilknyttning til oppussing av bad, bytte av varmtvannstank og installasjon av ny kjøkkenvask. Utført av Oslo Bad og Renovasjon i 2023. 17. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? - Ja, Faglært arbeid, utført av Oslo Electro Company (OEC) i 2024: Alt elektrisk anlegg i leiligheten er fornyet, inkludert sikringsskap, kabler, stikkontakter, brytere og belysning. Det er installert nye downlights i stue og kjøkken. Arbeidet er utført i henhold til gjeldende forskrifter, samsvarserklæring og annen informasjon er tilgjengelig. 26. Vet du om noe i nabolaget som kan være plagsomt eller ubehagelig for kjøperen? - Ja. Har noen ganger merke søppellukt fra søplesjakta om sommeren, men har ellers ikke lagt merke til noe plagsomt eller ubehagelig i nabolaget. 29. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? - Ja. Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger? - Nei, ikke som jeg kjenner til. 30. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? - Ja, Faglært arbeid: Alle vegger og tak i hele leiligheten er helsparklet og malt av malermester i 2023. Utført av Regnbuen Malemester i 2023. - Ufaglært arbeid utført i 2023: Kjøkken og planløsning Halve veggen mellom stue og kjøkken er revet for å skape en mer åpen løsning. Det er etablert en peninsulaløsning som skiller stue- og kjøkkensone. Kjøkkenet har nye, solide benkeplater i eik, kullfilteravtrekk over stekeplate, ny stor vask og ny kjøkkenkran. Det er montert nye spesialbestilte skuffer og skapfronter. Gulv og innredning Det er lagt nytt kvalitetslaminatgulv fra Alloc Berry i alle rom, med døråpningslister i samme serie. Leiligheten har fått nye SVEA-dører og nytt listverk i alle rom. Det er montert nye IKEA PAX-garderober i alle tre soverom samt i gangen. Gangen er utvidet ved å fjerne en innvendig bod, noe som har gitt et luftig omkledningsrom. Ny inngangsdør ble montert i perioden 2022?2023 under tidligere eier. Flekk sparkling og maling av noen vegger i stuen er utført før salg 2026.

Innhold
Leiligheten ligger flott til i 3. etasje og inneholder: Entré/gang, stue med åpen kjøkkenløsning og utgang til sydvestvendt balkong på ca. 11 kvm, grov kjøkken/vaskerom, 3 soverom og bad/wc. I tillegg disponerer leiligheten 1 parkeringsplass i felles garasjeanlegg, 1 kjellerbod på ca. 2 kvm, 1 utebod på ca. 2 kvm, samt tilgang til bruk av fellesbod og øvrige fellesarealer etter gjeldende regler.

Standard
Hele leiligheten ble betydelig oppgradert i 2023 og holder en gjennomgående moderne standard. ENTRÉ Meget romslig og praktisk inngangsparti med god plass til å sette fra seg yttertøy og sko, samt generell oppbevaring. STUE Delikat og innbydende stue med store vindusflater som slipper godt til med naturlig lys inn til hele rommet. I stue er det enkelt å innrede i naturlige soner for møblering med plass til sofagruppe, spiseplass, øvrig møblement og stor TV om ønskelig. Fra stue er det utgang til leilighetens balkong. SYDVESTVENDT INNGLASSET BALKONG Herlig sydvestvendt balkong på ca. 11 kvm med meget gode solforhold og nydelig utsikt som strekker seg helt til Oslofjorden. Balkongen er innglasset med store skyvedører slik at den fungerer som en fin forlengelse av stuen hele året rundt. Nåværende eier har hatt stor glede av balkongen, og brukt den flittig. Balkongen har god plass til utemøbler, grill, planter og interiør. Balkongen er utstyrt med stikkontakt. ÅPEN KJØKKENLØSNING Moderne kjøkkenløsning i åpen løsning med stue. Godt med oppbevarings- og lagringsplass i skap, skuffer og på kjøkkenbenk. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og integrerte håndtak. Benkeplate i tre med oppvaskkum og ett greps svingbart blandebatteri. Selvheftende fliser mellom benkeskap og overskap. Det er installert komfyrvakt og lekkasjestopper. Ventilator med kullfilter. Avtrekksventil inne i høyskap. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, keramisk koketopp og stekeovn. Frittstående kjøl- og fryseskap. Det er opplyst at skrogene på kjøkkenet er eldre, mens fronter og benkeplate er byttet i 2023. Oppvaskmaskinen er ny i 2023, øvrige hvitevarer er av eldre standard. Alle integrerte hvitevarer på kjøkken vil medfølge leiligheten ved salg. I tilknytning til kjøkkenet har man også et grovkjøkken/vaskerom hvor leilighetens varmtvannsbereder befinner seg, samt opplegg for vaskemaskin. Arealet er også utstyrt med vegghengte overskap for oppbevaring. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter. Berederen er fuktsikret med lekkasjestopper. BAD/WC Delikat og moderne baderom rehabilitert i 2023 med Oslo Bad & Renovering AS som utførende entreprenør. Innredningen består av dusjnisje med innfellbare dusjdører, servant med underskap og ett greps blandebatteri, speilskap med belysning, vegghengt høyskap og vegghengt wc. Elektriske varmekabler i gulv. Våtromsgaranti frem til 2028 og tetthetsgaranti frem til år 2033. HOVEDSOVEROM Lyst og skjermet hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Praktisk garderobeskap for klesoppbevaring medfølger. SOVEROM II Pent og romslig soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng om ønskelig. Rommet er i dag innredet med en enkeltseng, skrivebord og et åpent garderobeskap som vil medfølge. SOVEROM III Soverom III er også av fin størrelse med mange bruksmuligheter. Rommet er i dag innredet som et barnerom, men passer også ypperlig som tenåringsrom, gjesterom eller kontor. Det er plass til seng, oppbevaring, skrivebord og øvrig møblement i dette rommet. OVERFLATER GULV Laminat i entré/gang, stue, kjøkken, grovkjøkken/vaskerom og alle soverom. Fliser på bad/wc. VEGGER Malte flater i entré/gang, stue, kjøkken, grovkjøkken/vaskerom og alle soverom. Malte fliser på bad/wc. HIMLING Malt glatt himling i entré/gang, stue, kjøkken, grovkjøkken/vaskerom og alle soverom. Downlights i kanaler langs veggen i stuen. Malt glatt himling med downlights på bad/wc.

Innbo og løsøre
Vegghengte hyller i stue vil ikke medfølge. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Alle integrerte hvitevarer på kjøkken vil medfølge leiligheten ved salg. Det gis ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på hvitevarene. Vaskemaskin samt kjøl- og fryseskap vil ikke medfølge. Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Rehabilitering og større vedlikehold i borettslaget ifølge styrets årsberetning for 2025: - 1993/ 94: Skiftet garasjedører og installert elektriske porter. - 1994/ 95: Utskifting av soveromsvinduer og balkongdører, oppgradering av kabel-TV. - 1996: Oppussing oppganger (med nye yttertak), dører til den enkelte leilighet, reparert innertak i garasjer. - 1997: Fuktsaneringsanlegg i bomberom (i nr. 13), skiftet ut avtrekksvifter på tak og rengjort ventilasjonskanaler, innglassing av balkonger. - 1998: Oppgradering lekeplasser og rehabilitering tørkebåser, gavlvegger mot T-banen på blokk 1, 3 og 4 er panelert (for overmaling av evt. tagging). - 1999: Uteboder, utvendig garasje, gjerder, kledning ved inngangsparti og garasjeporter er malt (ødelagt bordkledning er reparert eller skiftet ut). - 2000: Utskifting balkongdører, oppgradering kabel-TV, utskifting hovedstoppekraner for stigeledninger, fuging utvendige vertikale elementskjøter, montert lavenergi lysarmaturer, lysføler utenfor oppgangen. - 2001: Hovedstoppekraner, nye pulverapparater og røykvarslere. - 2002: El-arbeider pga. manglende jording av elektrisk anlegg i blokkene. - 2004: Justert/ oppretting kumlokk, adkomstvei til barnehagen ferdigstilt (bekostet av bydelen), lys/ strøm i utegarasjen, maling av fellesgarasjene. - 2005: Nytt lysarmatur, maling i fellesgarasjene, trefelling, utbedring av utvendig trapp (fundament). - 2007: Oppgraving av berberis-busker og planting av nye busker/ plen. - 2008: Utskifting av postkasser og asfaltering. - 2009: Maling oppganger, taktekking 2 blokker, slamsuging overvannskummer. - 2010: Taktekking 2 blokker. - 2011: Fjernet store, syke trær langs T-banen, montert dueavviser på gesims alle blokker. - 2012: Vedlikeholdsspyling avløpsrør, avtrekksvifter på tak, lysarmaturer med bevegelsessensor i trappeganger, bevegelsessensor på lys i ute- og kjellerboder. - 2013: Beskjæring/ felling store trær, Thuja-hekk langs T-banen, utekraner for selvvanningssystem, oppholdsrom for vaktmester i ute-garasje, luftinntak for og oppgradering av garasjeventilasjon. - 2014: Ny kantstein og asfalt på gangveier og p-plasser, universell utforming av inngangspartier, beiset ny garasje, nye skilt ved innkjøring. - 2015: Innkledning tørkebås Hagapynten 9?11. Beplantning i kummer ved innganger. Oppgradering beplantning på balkongsiden av blokkene. - 2016: Innkledning resterende tørkebåser, automatsikringer på fellesanlegg nr. 25?29. - 2017: Solavskjerming balkonger, vask av fasader og tiltak mot dueplager. - 2018: Video calling-anlegg til leilighetene. Vedlikehold og maling av all bordkledning, uteboder, garasjeporter og betong på fasader, samt av vaktmestergarasje og hvile-/ styrerom. Skiftet boddører på uteboder. Oljet alle inngangspartier og gelendre. - 2019: Nye panelovner i oppgangene og nye utelys (LED) på fellesområder. - 2020: Beslagsarbeid rundt alle vinduer på inngangssiden. Rens av ventilasjonskanaler. Byttet viftemotorer i HP 15, 17, 19, 21 og 23. Vedlikeholdsspyling rør. - 2021: LED-belysning garasjer, kjellerboder og søppelrom. Nye automatsikringer i hovedtavlerom. Maling av uteboder, boddører og panel inngangsparti. Slipt og oljet ytterdører. Kameraovervåking i garasjer og utvendige p-plasser. - 2022: Tavlebytte alle blokker som følge av el-billading. - 2023: Infrastruktur for el-bil lading i garasjene. Ny lysarmatur utenfor inngangsparti. Løpende utskifting til LED- belysning i trappeoppganger. Rengjøring av søppelrom og søppelkasser. - 2024: Oppussing sluser fra trapperom til garasjen. Ny dørpumpe på dør til garasjen på ytterdører. Bygget ny lekeplass. Montert utvendig kameraovervåking av innganger og boder.

TV/Internett/bredbånd
Felles fiberinternett tjenester fra GlobalConnect er inkludert i felleskostnadene. Frivillig TV-avtale med Telenor kan tegnes på egen regning.

Parkering
Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg. Det kan påløpe administrasjonskostnader for eierskifte av garasjeplass. Det ble etablert infrastruktur for el-bil lading i garasjeanlegget i 2023. Den enkelte andelseier må selv bekoste installering av lader og månedlig strømforbruk.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 890 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 796 (Omkostninger totalt) 18 696 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 899 796 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 908 696 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 911 496 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Leiligheten har elektrisk oppvarming og elektriske varmekabler i gulv på bad/wc.

Info strømforbruk
Nåværende eier opplyser et årlig strømforbruk på ca. 10 000 kWh. Kostnader vil variere etter abonnement og forbruk.

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler. Kjøper kan bestille energiattest for selgers regning, der selger ikke har utarbeidet energiattest.

Formuesverdi primær
1401461

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
5605845

Formuesverdi sekundær år
2024

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
81

Part.obl.nr.
950266198

Felleskostnader pr. mnd.
4107

Kommentar fellesgjeld
Borettslaget har ingen lån.

Andel fellesformue
26293

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Karlstua Borettslag

Borettslagets org.nr
950266198

Om borettslaget
Karlstua Borettslag består av 132 andeler og har ingen ansatte. Det er avtale om renhold av fellesarealer og vaktmestertjenester. Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal Vaktmestersentral. Nøkler til blokkens utgangsdør og garasje skal bestilles hos Oppsal Vaktmestersentral (betales av beboer). Navneskilt på postkasser og skilt til ringepanel utenfor oppgangen, bestilles hos Oppsal Vaktmestersentral (betales av borettslaget ved førstegangs innflytting). Borettslagets eiendommer er forsikret, og denne dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Fjernkontroll til solavskjerming eller programmering av denne, bestilles på e-post: firmapost@elektrikergruppen.no eller tlf. 22 04 04 04 (skal følge leiligheten ved salg). Borettslaget bruker Vibbo. Vibbo er enkel og oversiktlig portal for borettslag og sameier, som samler all viktig informasjon for beboerne på ett sted. Her kan du komme i kontakt med styret, finne oversikt over din bolig og felleskostnader, samt annen nyttig informasjon som nyheter og oppslag. Regnskaps- og forvaltningstjenester er utført iht kontrakt av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. I følge borettslagets årsrapport for 2025 har styret gjennomført følgende: - Det har blitt oppført en ny lekeplass i henhold til vedtak på årsmøtet 2024. - Montert grill og sittegrupper ved lekeplass. I tillegg er det montert 3-veggs hus med tak. I dette er det en avlastningsbenk og det er installert strøm, 4 stikkontakter og 2 mobilladere. - Husker og sandbasseng på inngangssiden av 3 blokker er fjernet og erstattet med plenareale. - Styret har forhandlet frem ny avtale på bygningsforsikring. - Gjennomført møter med kommunen i forbindelse med midlertidig barnehage i HP5. - HMS- ansvarlig har fulgt opp brannsikkerhet i garasjer og øvrige fellesarealer. - Styret gjennomførte også offisiell åpning av lekeplass med servering av pølser og brus. - Oppgradert kameraovervåkningen i borettslaget i forhold til vedtak på årsmøtet 2024. - Gjennomført budsjettmøte og regnskapsmøte. - Gjennomført møte med velferdsutvalget for å bli kjent og snakke om fellesretningslinjer for velferdsutvalget. Gjennomgang av velferdsutvalgets årshjul. - Laget retningslinjer for velferdsutvalget. Styret har lagt disse på vibbo sammen med velferdsutvalgets medlemmer og årshjul. Retningslinjene er styrebehandlet. Styret foreslår at laget oppretter et eget fond for framtidig rehabilitering av borettslaget. Fondet bygges opp ved et påslag på 5% på de ordinære felleskostnadene. Fondets oppsparte midler skal kun benyttes til større rehabiliteringsoppgaver og etter vedtak i generalforsamlingen. Styret ser på dette som et viktig og langsiktig forslag. Forslaget ble vedtatt. Det opprettes et eget fond for større framtidige rehabiliteringer av borettslaget. Konkret ordnes fondet i en plasseringskonto. En slik konto har en gunstig rente, men begrenset antall uttak pr. år. 2. Fondet finansieres ved et ekstra påslag på 5% av de månedlige felleskostnader. Påslaget iverksettes fra 01.01.2026. Verdien av 5 % påslaget overføres fondet månedlig. 3. Laget overfører i 2025 kr. 1.200.000,- av egne oppsparte midler til rehabiliteringskontoen (fondet). 4. Uttak/benyttelse av fondets midler skal godkjennes av generalforsamlingen. Ved rehabilitering/ombygging av kjøkken skal det monteres komfyrvakt og lekkasjevarsler under oppvaskmaskin og varmtvannsbereder iht. forskrifter av 1.1.2013. Manglende montering av lovpålagt utstyr, kan føre til avkortning i forsikringsoppgjør ved evt. vannskade.

Gebyr forkjøpsrett
8406

Forkjøpsrett
Medlemmer av borettslaget/boligbyggelaget har forkjøpsrett. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte fristen. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst av megler. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Sikringsordning fellesgjeld
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato

Borettslagets forsikringsselskap
If Skadeforsikring Nuf

Polisenummer felles forsikring
3544907

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.  Bestemmelser i vedtekter som er verdt å bemerke seg: Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør - herunder oppsetting av private antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. En andelseier som disponerer egen parkeringsplass på borettslagets eiendom, har med styrets samtykke rett til å sette opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknytning til parkeringsplassen. Samtykke kan bare nektes om det foreligger saklig grunn til det. Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte andelseier. En andelseier som har rett til å parkere på borettslagets eiendom, men uten å disponere egen plass, kan kreve at det blir satt opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil. Styret skal etterkomme kravet med mindre det foreligger saklig grunn til å nekte. Styret bestemmer hvor ladepunktet skal settes opp. Borettslaget må være godt forberedt på større framtidige rehabiliteringer. Laget har derfor et eget fond, øremerket for dette. Fondet bygges opp gjennom et påslag på de ordinære felles-kostnadene. Bruk av fondets midler må være godkjent av generalforsamlingen. Bestemmelser i husordensregler som er verdt å bemerke seg: Ingen må sette fra seg barnevogner, sykler, ski, kjelker, sparkesykler eller annet i inngangs-partiene, utenfor egen inngangsdør, eller i felles ganger. I inngangspartier tillates plassering av inntil to barnevogner på samme side som oppslagstavler. Det tillates plassering av inntil to gåstoler (rullator) under trappen nederst i oppgang. Vogner må ikke være til hinder for vanlig adkomst. All parkering og unødvendig kjøring på gangveier er forbudt. Det er kun tillatt med innkjøring for nødvendig av- og pålessing. Innkjøring forbudt mellom 22:00 og 07:00. Balkonger, vinduer og trapper skal ikke brukes til lufting eller risting av tøy, tepper og sengeklær. Skilter og lignende kan bare settes opp etter søknad og godkjenning av styret. Blomsterkasser skal være på innsiden av balkongbrystning. Dører til kjeller, garasje, utebod og inngangsdører skal alltid være låst. Dørpumper må ikke koples fra. Ved lengre tids åpning på grunn av av- og pålessing må inngangsdøren bevoktes, slik at uvedkommende, samt skadedyr ikke får adgang. Rehabilitering av bad- og våtrom er fra 1.1.2012 ikke søknadspliktig til Oslo Plan- og Bygningsetat, dersom brannskillet ikke brytes. Arbeidene skal utføres av godkjente firmaer. Styret skal også varsles skriftlig om rehabiliteringsarbeider. Ved rehabilitering/ombygging av kjøkken skal det monteres komfyrvakt og lekkasjevarsler under oppvaskmaskin og varmtvannsbereder iht. forskrifter av 1.1.2013. Manglende montering av lovpålagt utstyr, kan føre til avkorting i forsikringsoppgjør ved evt. vannskade. Balkongen skal ikke benyttes som lagringsplass pga. rømningsvei. Utstyr på balkongen skal ikke være høyere enn balkongbrystningen. Grilling på balkong er kun tillatt med elektrisk grill. Grilling på balkong bør begrenses av hensyn til naboer. Det er viktig at solavskjermingen brukes og vedlikeholdes iht. rundskriv av 31.01.2018: Regler for bruk og vedlikehold av solavskjerming. Rundskrivet ligger på Vibbo. Kostnader som skyldes feil bruk av solavskjerming, skal dekkes av andelseier. Fjernkontroll for styring av solavskjerming skal følge leiligheten. Tap av fjernkontroll og programmering av ny fjernkontroll, må dekkes av andelseier. Leieboeren må ikke foreta inngrep i kontaktene for fjernsyn og fiberkabel. Det må bare brukes godkjente kontakter og kabler. Fellesboden skal kun benyttes til plassering av sykler, barnevogner, ski og annet sportsutstyr som er i bruk. Borettslaget har egne ordensregler for garasjene, og disse er vedlagt denne salgsoppgaven.

Beboernes forpliktelser og dugnader
I henhold til borettslagets husordensregler: Dugnad avholdes etter behov i regi av styret ved velferdskomiteen. Komprimatorbil kommer om våren og evt. høsten og varsles ved oppslag slik at man kan kaste møbler, tre-materialer og annet inventar.

Dyrehold
I henhold til borettslagets husordensregler: Dyrehold tillates under forutsetning av særskilt søknad til styret og at erklæringen om dette undertegnes og overholdes. Ved berettiget klage kan styret forlange dyret fjernet.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst erklæringer/ avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkludert reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/ avtalene følger eiendommen ved salg og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse. Servitutter i grunn: 16.07.1986 - Dokumentnr: 43004 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om veg Med flere bestemmelser

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 05.11.1975. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent. Dagens planløsning avviker fra originale byggetegninger: Det er opprinnelig en innvendig bod i entréen som nå er innlemmet med inngangspartiet. Det er også opprinnelig et separat toalettrom fra baderommet. Disse to rommene er nå slått sammen til et stort baderom. Endringene ble gjort i forbindelse med oppussing i regi av nåværende eier i 2023. Referansen er byggetegninger som ligger i kommunens elektroniske byggesaksarkiv. Det ble ikke sendt inn byggemelding til kommunen, og det er dermed ikke foretatt noen offentlig kontroll av arbeidene. Selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent endringene i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner som krav om tilbakeføring av byggearbeidet, krav om omsøking eller ileggelse av overtredelsesgebyr. En eventuell søknadsprosess for å få endringene godkjent eller annen reaksjonsform ved et senere tidspunkt vil være på kjøpers eget ansvar og risiko.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Boligen er regulert til boligformål og området rundt er regulert til bolig, vei, barnehage, friområde, sporvogn, gangvei og allmennyttig formål. Reguleringsplaner S-2202, S-1818, S-5142 og 28970. Pågående byggesaker i nærområdet: 202507930 - Hagapynten 5 - oppføring av barnehage - Karlstua barnehage Pågående plansaker i nærområdet: 202003040 - Haugerudsenteret 45 med flere. Planforslag til offentlig ettersyn. 202106315 - Haugerudsenteret 7 med flere. Utarbeidelse av planforslag. 201901193 - Haugerud skole/Trosterud skole m.m. 141/109. Ny barne- og ungdomsskole m.m 141/109 202211309 - Dr. Dedichens vei 20 med flere - Barnehage, parsellhage, bolig, park og friområde Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgaven. Det anbefales å sette seg inn i pågående plan- og byggesaker under planinnsyn på Oslo kommunes nettsider. Søk med adresse og se alle plan- og byggesaker i nærområdet: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Adgang til utleie
Borettslagets vedtekter tillater utleie av boligen i inntil 3 år etter forutgående samtykke fra styret. Utleie kan først skje etter at eier har bebodd leiligheten i ett av de to siste år.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 890 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 796 (Omkostninger totalt) 18 696 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 899 796 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 908 696 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 911 496 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
9796

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,67% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  19 390,- oppgjørshonorar kr  6 900,- og visninger kr  2 800, -. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr  19 020,-. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.