OSLO Hagegata 41

Tomt
1078m²

Beskrivelse av tomt
Felles tomt for sameiet. Tomten er pent opparbeidet.

Beliggenhet
Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet på Tøyen/Nedre Kampen - i et populært borettslag med Botanisk Hage som nærmeste nabo. Parkens store og flotte grøntområder egner seg ypperlig for gå- eller løpeturer, tur med hunden, solbading og lek. På Tøyen finner du blant annet t-banestasjonen hvor alle linjene går, bibliotek og et stort utvalg av kaféer og restauranter, enten det er for en rask lunsj, take away eller en større middag. Ta turen innom hyggelige Skatten eller populære Postkontoret med øl, pizza, shufflebord og quiz. Gatene rundt er fylt med et spennende mangfold av småbutikker. I tillegg finner du flere dagligvarebutikker som Kiwi, Rema 1000 og søndagsåpen Joker rett i nærheten. Grønnsakhandlerne på Grønland Basar kan også anbefales, her finnes også et av Vinmonopolets utsalg. Det er for øvrig kort vei også til Grünerløkka, enten til fots eller med bysykkel. På Grünerløkka er det et bredt utvalg av trivelige kaféer og spisesteder som tapasrestauranten Delicatessen, Schouskjelleren Mikrobryggeri og Südøst, samt unike forretninger på rekke og rad. Det er heller ikke lange veien til Barcode, Sørenga, og Bjørvika. Dette området har vært i sterk utvikling de siste årene med arbeidet rundt Operaen, nye Deichman hovedbibliotek og Munchmuseet. Dette gir en synlig merverdi for dette området. Sørenga er allerede et populært reisemål, og er virkelig et eldorado på sommerstid med Sørenga sjøbad og flere spisesteder med uteservering og utsikt utover Oslofjorden. For den aktive er det kort avstand til flere treningssentre som Tøyen Fitness, Fresh Fitness på Grønland og SATS på Kampen og Schous plass. I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte tur- og rekreasjonsområder som Botanisk hage, Tøyenparken (Miniøya & Øyafestivalen), Svartdalsparken, Kampen park, Ola Narr, Sofienbergparken, Birkelunden og Ekebergparken. Det er også kort vei til hyggelige Akerselva. Langs elva finner du grøntområder og flotte turveier, men også rester av Oslo østs spennende industrihistorie. Dette er en oase midt i byen, nært byens sentrale og fremste severdigheter, servicetilbud og serveringssteder!

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Byggemåte
Utvendig: - Vinduer: Vinduer og balkongdør med isolerglass fra byggeperidoen, karm og ramme i tre. Soveromsvinduer med isolerglass i ytre ramme og enkeltglass i indre ramme. - Dører: Brannklassifisert (EI 30) og lydklassifisert (42 dB) entredør. - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong på ca. 14 kvm med adkomst fra stue/kjøkken. Balkongen er orientert mot vest/sydvest. Innvendig: - Overflater på innvendige gulv og etasjeskille: Gulvflatene består av fliser og parkettgulv. Armerte betongdekke i elementer. Etasjeskiller er kontrollert med krysslaser. TG2 Vinduer Værslitt treverk med sprekker i overflaten. Punkterte glass er bare synlige under spesielle omstendigheter og det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet levetid på vinduene og balkongdøren er overskredet. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Konsekvens/tiltak: For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må vinduene og balkongdøren fra byggeperioden skiftes ut. Det er imidlertid utfordrende å fastslå nøyaktig tidspunkt for når utskiftning bør gjennomføres, da dette avhenger av videre utvikling av slitasje og funksjon. Lokale utbedringer og generelt vedlikeholdsarbeid anses som påregnelig. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Balkong og fasade med værslitte overflater. Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og generelt vedlikeholdsarbeid anses som påregnelig. Punktet med ses i sammenheng 'Helse, miljø og sikkerhet'. Overflater på innvendige gulv og etasjeskille Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert skjevheter samt plan- og helningsavvik, i tillegg til svikt og knirk samt åpninger og glipper i gulvflatene. I bygninger av denne alderen må slike avvik påregnes. Under befaringen var store møbler, herunder seng, sofa og annet løsøre, plassert slik at de opptok betydelige deler av gulvarealet. Dette medførte begrenset tilgang til måling over større flater. Det kan derfor ikke utelukkes at høydeforskjeller forekommer uten å ha blitt registrert. Måleresultatene i boligen ligger rett i underkant av tilstandsgrad 3, jf. NS 3600. Det er ikke gjennomført statiske beregninger av bæresystemet, og det foreligger dermed ingen dokumentasjon på konstruksjonens kapasitet. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Til tross for registrerte avvik anses gulvflatene å være funksjonelle, uten vesentlig konstruksjonsmessig betydning eller innvirkning på boligens praktiske bruk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak å utbedre dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. 2. etasje - Bad - Overflater vegger og himling Baderomsdøren og stikkontakten til høyre for servanten er plassert innenfor våtsonen, men ingen av disse utsettes for direkte vannsprut. Konsekvens/tiltak: Registrerte avvik påvirker ikke våtrommets funksjonalitet ved normal bruk. Det anbefales at karm, listverk og baderomsdør behandles regelmessig med egnet våtromsmaling for å sikre tilstrekkelig fuktbeskyttelse og redusere risikoen for fuktskader. 2. etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Konsekvens/tiltak: Drensåpning anbefales for å avdekke eventuelle lekkasjer i sisternen. 2. etasje - Stue/kjøkken - Avtrekk Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Konsekvens/tiltak: Det er vanskelig å etablere andre løsninger. Kjøkkenet fungerer med dette avviket. Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid på de eldre avløpsledningene er oppbrukt. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må de eldre innvendige avløpsledningene skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Anbefales kontrollert av autorisert rørlegger. Helse, miljø og sikkerhet Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Ved salg av eiendommen bør kjøper gjøres oppmerksom på at eldre bygninger er oppført i en tid med andre byggetekniske standarder og regelverk enn de som gjelder i dag. Dagens krav er som regel strengere enn de som var gjeldende på byggetidspunktet. TEK17 § 12-15. Utforming av rekkverk (3) Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde a) minimum 1,2 m der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m b) minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Sammendrag selgers egenerklæring
1. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja Mellom to småfliser, (5x5cm), inntil veggen i selve dusjommet har det vært en manglende fylling mellom to fliser. Det dreier seg om ca 2 cm. Det er utbedret ved å legge på silikon. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Ufaglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026 Beskrivelse av arbeidet: Den 2 mm brede og 2 cm lange fyllingen er gjort med silikon. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024 Firmanavn: Hurtigrenovering AS Beskrivelse av arbeidet: Hele badet ble revet ned og bygd opp igjen med nye rør og el.arbeider. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk: Alt er nytt i forbindelse med renoveringen. HurtigrenoveringAS, med daglig leder Jan Fr. Bråten tel. 4152000, jf@hurtigrenovering.no og prosjektleder Morten Åsheim tel. 91123331 morten.aasheim@hurtigrenovering.no. Alt er gjort etter forskriftene. Firmaet gikk konkurs i 2025 og jeg har derfor ikke papirer på dette. Det er mulig å kontakte firmaet som har startet på nytt med nye eiere. Jeg har vært i dialog med dem uten at det har ført til at jeg har mottatt papirer selv om de sier de skal gjøre det. 5. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert? Ja Vinduene er fra 1989. Vinduene mot veranda er etter min mening ok. Noen av vinduene på soverommene er litt trege, men de er ellers ok. De tetter godt og holder godt støy ute. Det er planer i sameiet om å bytte til nye vinduer . Muligens i 2027, jf protokoll fra sameiet. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 12. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe, kjøkkenvifte, baderomsvifte eller andre installasjoner? Ja Sameiet er i gang med å utbedre ventilasjonsanlegget i gården. 8 leiligheter er ferdig utbedret i 2026. Etterhvert blir resten av leilighetene fulgt opp. I min leilighet er det ikke mekanisk vifte på kjøkkenet ettersom jeg har kullvifte i koketoppen. Det går et ventilasjonsrør fra badet gjennom den lille delen av kjøkkenet og videre gjennom ytterveggen til felles rør og ventilasjonsanlegg. Mao leiligheten er kun koblet til det felles ventilasjonsanlegget fra ventilasjonsluken på veggen på badet. Når jeg har tørket klær har jeg, for å øke ventilasjonen på badet, latt døra til badet stå litt på gløtt. Det er ikke en stor jobb å sette på en luke/ventilasjonsåpning (jf tilsvarende ventilasjonsåpning som på badet ) på dette røret fra bad gjennom den lille delen av kjøkkenet, om man ønsker mer mekanisk ventilasjon på kjøkkenet. Styret er har engasjert firmaet Ventertek AS til å gjøre utbedringer. I min leilighet, da jeg snakket med firmaet sist de var og jobbet med de andre (til nå 8 stk) leilighetene, ga de uttrykk for at det ville utgjøre liten forskjell i ventilasjonseffektiviteten i min leilighet. Det som i det store og hele skal utbedres i sameiet generelt, er at de som har montert feil type kjøkkenvifter og er koblet til vårt felles ventilasjonsanlegg vil få pålegg om å reinstallere sine vifter med riktig type. Disse tidligere feilinstallasjonene har medført at det noen ganger (jeg har en sjelden gang opplevd litt matlukt på badet) kommer lukt gjennom det felles ventilasjonsanlegget. Etter endt oppgradering og utbytting av kjøkkenviftene i de andre leilighetene er gjennomført, er det forventet at det utgjør en forskjell for alle som bor i gården. Evt. spørsmål kan rettes til styreleder Ali Barzinje tel. 92663003. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2026 Firmanavn: Ventertek AS Beskrivelse av arbeidet: Feiing og rengjøring av ventilasjonen i gården. Dette er gjort etter instruks fra styret i sameiet. Styreleder Ali M. Barzinje kan evt. orientere mer om saken. jf. notater over. 13. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2026 Firmanavn: VentertekAS Beskrivelse av arbeidet: Generell utbedring av ventilasjonsanlegget. Styreleder ved Ali M. Barzinje kan orientere nærmere. 28. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja Det har ikke vært øking i fellesutgiftene på mange år. Derfor økte fellesutgiftene fra 1.jan.26 (ca 7,23%) Fra 3818 +dugnadforskudd på 667 og leie til 4093. Nåværende fellesutgift etter økningen er på 4093 + dugnadsforskudd på 667 og garasjeleie på kr 100. 29. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold
Entré, stue/kjøkken, bad, tre soverom. Boligen disponerer eksterne boder som er målt opp av takstmann. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealene kan dermed opphøre.

Standard
UTVENDIG Betongsåle på ukjent grunn for takstmann. Det presiseres at undertegnede ikke har foretatt noen geotekniske undersøkelser og derved har begrenset kunnskap til byggets byggegrunn og stabilitet. Grunnmur i betong. Armerte betongdekker. Bærende konstruksjon i betong/stål innfelt med bindingsverk, innvendig kledd med plater, utvendig med teglsteinforblending, trepanel, fasadeplater, store glasspartier og malte betongoverflater. Yttertak tekket med takstein. Oppgangstrapp i prefabrikkert betong. Heis med kommunikasjon til vaktselskap fra heiskupe. Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre. Soveromsvinduer med isolerglass i ytre ramme og enkeltglass i indre ramme. Brannklassifisert (EI 30) og lydklassifisert (42 dB) entredør. Balkong på ca. 14 kvm med adkomst fra stue/kjøkken som er orientert mot vest/sydvest. INNVENDIG Vegg- og takflatene består av malte overflater. Gulvflatene består av fliser og parkettgulv. Hvite glatte innvendige dører med frostet glassfelt. Hvit glatt baderomsdør. VÅTROM Bad: Gulv- og veggflatene består av fliser. Takflatene består av malte takflater. Veggmonterte dusjvegger, dusj direkte på gulv med termostat batteri, badekar med dyser, veggmontert klosett, servant med skuffer, speilskap med belysning og opplegg for vaskemaskin. Sluk i plastkonstruksjon. Gulv med sveisemembran. Vegger med smøremembran. KJØKKEN Kjøkkeninnredning med glatte/profilerte fronter i lyse tretoner og med kjøkkenøy, benkeplater i kompositt/stein, underlimt oppvaskkum og integrerte hvitevarer.

Innbo og løsøre
Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør. Selger opplyser at det opplistede under IKKE medfølger: - Quooker på kjøkken (ny kran vil bli installert) - Tiffanylampen i taket på balkongen Hvitevarer på kjøkken, vaskemaskin på bad, sofa- og lenestol i stue, samt spisebord på balkong vil medfølge.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2024 - Malt og helsparklet hele leiligheten. - Nye gulvflater - Nye innvendige dører - Renovering av bad - Kjøkkeninnredning ble skiftet ut - Oppgradering av det elektriske

Parkering
Leiligheten disponerer én garasjeplass med lader i felles garasjeanlegg. Felleskostnader for plassen dekkes av felleskostnadene på boligen. I dag leies denne ut for kr 1 759,- pr. måned. Ved overdragelse av garasjeplass påløper det et administrasjonsgebyr til forretningsfører etter gjeldende priser. Forøvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3 850 kroner for ett år El-bil : 1 300 kroner for ett år Motorsykkel og moped: 1 925 kroner for ett år El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
6 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 174 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 176 140 (Omkostninger totalt) 188 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 190 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 7 166 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 178 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 180 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen er oppvarmet med gulvvarme i alle rom.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Oslo kommune har eiendomsskatt, og noen leiligheter er påvirket av dette. Det må derfor påregnes at eiendomsskatt kan påløpe. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

Formuesverdi primær
1667065

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
6668258

Formuesverdi sekundær år
2024

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
790/23311

Felleskostnader pr. mnd
5066

Felleskostnader inkluderer
Felleskostnadene er på kr 5 066,- pr. måned og er fordelt slik: - Dugnad kr 667,- - Garasje m/ lader kr 100,- - Felleskostnader kr 4 094,- - Internett kr 205,- Varmt- og kaldtvann er inkludert i felleskostnader. Dugnadsbeløpet refunderes ved å delta i 2 timer på vår- og høstdugnad. Gjennom å delta i dugnaden blir en reel felleskostnad kr 4 094,-. Felleskostnader som ikke er spesifisert dekker leilighetens andel av sameiet/borettslagets driftskostnader. Det gjøres oppmerksom på at felleskostandene vil kunne endres i samsvar med de til enhver tid gjelde kostnader og vedtak.

Om sameiet
Sameiets navn er Sameiet Hagegata 41. Sameiet er opprettet ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen, tinglyst 18.10.90. Sameiet består av 39 boligseksjoner på eiendommen gnr. 231, bnr. 166 i Oslo kommun. Det er planlagt årsmøte i disse dager, og følgende er tatt opp til vurdering: 1. Heisene: Heisen er fra 1989 og vurderes som moden for modernisering. Mye av elektronikken er utdatert, og det finnes i mange tilfeller ikke lenger reservedeler, eller kan være vanskelig å få tak i om de skulle svikte etter hvert. Med så gammel elektronikk kan det være flere komponenter som begynner å fuske. Ved feil kan dette føre til høye kostnader knyttet til ombygging og oppgradering. I 2025 kostet heisen sameiet totalt kr. 109 601. I mars 2025 måtte bytte detektor og kostet 31 659 og heisen måtte stoppes i 5 dager. Det ble funnet flere avvik da Sikkerhetskontroll av Oslo kommune/Heiskontroll (utføres hvert annet år) og disse kostet sameiet kr. 55 000. Beløpet ble betalt på 2026 budsjett pga. dårlig likviditet i 2025. I tillegg til dem er det års service som kostet 22942 kr. I høsten 2025 har OTIS gjennomført en grundigere gjennomgang av heisen og statusrapporten viser at flere kostbare deler er på vei til utskifting. 2. Fasaderehabilitering: Tilstandsvurderingen av april 2026 viser flere større avvik i bygget. Fasade, tak, vinduer, balkonger og takrenner er fra 1990 og har ikke hatt større vedlikehold siden, noe som gjør at flere deler nå er slitt og har redusert levetid. Det er blant annet registrert slitasje på vinduer, tegn til fukt på balkonger, slitte takrenner og behov for nærmere kontroll av taket. Styret mener at enkel, løpende reparasjon kan bli dyrere enn en helhetlig oppgradering. De anbefaler derfor en samlet teknisk gjennomgang og en plan for prioritert vedlikehold, med mål om å redusere risiko, kontrollere kostnader og bevare byggets verdi. Årsmøtet bes godkjenne videre arbeid med planlegging av nødvendig vedlikehold og rehabilitering. 3. Maling av vinduer mot gateplan: Estimert kostnad ca. 150 000 NOK inkl. mva. Finansiering Sak 1 og 2 foreslås finansiert enten gjennom egenkapital fra den enkelte seksjonseier eller ved opptak av lån i sameiet. Sak 3 foreslås finansiert ved innkreving av én måneds ekstra fellesutgifter, med forfall 01.03.2027. Styret vil belyse om kostnaden knyttet til alternativ 1 og 2 er ca. beregninger, og tilbud(er) med eksakte kostnader vil innhentes etter årsmøtet. Endelig beslutning tas på et ekstraordinært årsmøte høsten 2026. Styrets innstilling er alternativ 1 eller 2. Fremtidige utgifter - Modernisering av heis eller ny heis. - Vedlikeholdsplanen fra OBOS følges. Eierseksjonen hører til boligsameie. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Styregodkjennelse
Det er ikke nødvendig med styregodkjennelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Driftsinntekter i 2021 var til sammen kr 2 039 412. Andre inntekter består i hovedsak av utfakturering av dører og mindre små beløper. Driftskostnadene i 2021 var til sammen kr 1 263 197. Årets resultat på kr 778 854 fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2021 var kr 1 987 333.

Sameiets forsikringsselskap
Tryg Forsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
Dyr som er til ulempe for andre beboere må ikke holdes i leilighetene. Lufting av hunden må skje under kontroll. Ekskrementer må fjernes.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/231/166/5: 12.10.1959 - Dokumentnr: 516867 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra gnr 231 bnr 167. Overført fra: Knr:0301 Gnr:231 Bnr:166 Gjelder denne registerenheten med flere 13.10.1959 - Dokumentnr: 516975 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra gnr 231 bnr 167. Overført fra: Knr:0301 Gnr:231 Bnr:166 Gjelder denne registerenheten med flere 13.04.1964 - Dokumentnr: 505094 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: Knr:0301 Gnr:231 Bnr:166 Gjelder denne registerenheten med flere 05.05.1964 - Dokumentnr: 506274 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: Knr:0301 Gnr:231 Bnr:166 Gjelder denne registerenheten med flere 19.03.1991 - Dokumentnr: 13758 - Rettigheter iflg. skjøte RETT OG PLIKT TIL MEDLEMSKAP I SAMEIET M.V. Gjelder denne registerenheten med flere 18.10.1990 - Dokumentnr: 63048 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 5 Formål: Bolig Sameiebrøk: 790/23311 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 39 SEKSJONER 17.10.2019 - Dokumentnr: 1229144 - Reseksjonering Snr: 5 Formål: Bolig Tilleggsdel: Bygning Sameiebrøk: 790/23311 13.05.1992 - Dokumentnr: 24518 - Best. om adkomstrett Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:231 Bnr:258 Med flere bestemmelser Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktør for etat for eiendom og utbygging. Rett til å anlegge og vedlikeholde tekniske ledninger. Rett til bruk. 01.09.1993 - Dokumentnr: 40645 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:231 Bnr:164 Snr:1 Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:231 Bnr:164 Snr:2 Bestemmelse om bruksrett Best. om adkomst for vedlikehold av ledninger Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 06.03.1992. Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Blant annet avviker følgende fra originale tegninger:Opprinnelige skillevegger mellom entré, kjøkken og stue samt døråpningen mellom kjøkken og kott, er fjernet for å etablere en gjennomgående åpen planløsning. Rommene i boligen er benevnt i henhold til dagens bruk, og ikke nødvendigvis i tråd med hva som er godkjent eller byggemeldt. Det er kun rominndeling og rombetegnelser som er kontrollert mot tilgjengelige tegninger. Målangivelser samt plassering av innvendige vegger, dører og vinduer er ikke verifisert. Tegningene som er benyttet i denne rapporten er lastet ned fra nettsiden Saksinnsyn hos Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune. Dette er et offentlig tilgjengelig arkiv hvor byggesaksdokumenter, inkludert tegninger, kan hentes ut for eiendommer registrert i Oslo. Tegningene gir et historisk og teknisk innblikk i eiendommens utforming og er brukt som grunnlag for vurderinger i rapporten. I forbindelse med salg av eiendommen oppfordres interessenter til og sette seg inn i de godkjente tegningene.

Vei, vann og avløp
Privat ledningsnett til kommunal vannforsyning. Private stikkledninger til kommunalt avløp. Adkomstvei via fellesarealer.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til byggeområde for boliger etter reguleringsplan med reguleringsbestemmelser S-2255, datert 01.10.77. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler. Det anbefales å sette seg inn i pågående plan- og byggesaker under planinnsyn på Oslo kommunes nettsider. Søk med adresse og se alle plan- og byggesaker i nærområdet: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/ På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.). Oslos områder er stadig under endring/ utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, regulering, byggesaker, plansaker mv.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
6 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 174 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 176 140 (Omkostninger totalt) 188 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 190 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 7 166 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 178 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 180 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
176140

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 2 000 Digital annonsering 4 500 Fotograf 1 910 Garantipremie/inneståelse 19 900 Markedspakke INKL BLINK ANNONSERING 6 900 Oppgjørshonorar 5 000 Opplysninger fra forretningsfører 5 000 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 19 390 Tilretteleggingsgebyr 3 000 Utleggsgebyr 3 500 Visninger/overtakelse per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 9 875 Utlegg takst/tilstandsrapport   Totalt kr: 140 600   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på et rimelig vederlag for utført arbeid.