OSLO Hoffsveien 88

Tomt
2010m²

Beliggenhet
Hoffsveien 88 har en sentral og svært attraktiv beliggenhet rett ved idylliske Smestaddammen på Smestad. Her bor man i stille, grønne og tilbaketrukne omgivelser, samtidig som noen av Oslos mest attraktive områder ligger innen gang- og sykkelavstand, blant annet Frognerparken, Majorstuen, Skøyen og Bygdøy. Beliggenheten gir en sjelden kombinasjon av ro og nærhet til byens mange tilbud, og området er godt tilrettelagt med et bredt spekter av fasiliteter og servicetilbud. Det er kort vei til barnehager, Smestad barneskole og øvrige skoler, noe som gjør området svært familievennlig, samtidig som gode kollektivforbindelser gjør hverdagen enkel for pendlere. Daglige innkjøp kan gjøres i flere nærliggende dagligvarebutikker, som Kiwi, Rema 1000 og Joker, og for et større utvalg ligger Harbitz Torg innen kort avstand. Harbitz Torg fungerer som et levende samlingspunkt i området, med restaurant og kafé, takeaway samt sports- og aktivitetstilbud. Like i nærheten ligger også Karenslyst allé, som byr på et rikt utvalg av kaféer, restauranter, butikker, helsetjenester og treningssenter, deriblant SATS Hoff. For ytterligere shopping- og bylivstilbud er veien kort til CC Vest, Bogstadveien, Møllhausen Torg og Majorstuens populære handlegater. Området rundt Smestaddammen byr på store, grønne lunger og flotte turmuligheter, med parkanlegg, lekeplasser og hyggelige gangstier videre mot Hoffselva og Makrellbekken. For den som ønsker flere friluftsopplevelser, ligger både Frognerparken og Bygdøy i komfortabel gang- og sykkelavstand, med tilgang til badeplasser, turstier og naturopplevelser langs Oslofjorden. I tillegg ligger Mærradalen like vest for Smestad, et naturskjønt dalføre som egner seg utmerket for både turer sommerstid og skigåing vinterstid videre mot Bogstad og Marka. Kollektivtilbudet i området er svært godt, med T-bane, buss og trikk i kort gangavstand. Smestad T-banestasjon gir rask og effektiv adkomst til sentrum, Majorstuen og øvrige deler av byen, mens bussforbindelser enkelt tar deg til Skøyen stasjon, et sentralt knutepunkt med tog, flytog og flere busslinjer, og videre til Oslo S og resten av Østlandsområdet. Alt i alt byr Hoffsveien 88 på en særdeles attraktiv beliggenhet med rolige omgivelser, utmerkede transportforbindelser og umiddelbar nærhet til parker, fjord, servicetilbud og byliv, et ideelt sted å bo for både barnefamilier, par og pendlere.

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt fra Aktiv Eiendomsmegling under visning.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager: Området tilbyr et godt utvalg av barnehager med kort avstand fra boligen. Smestad barnehage, Dalskroken barnehage og Linden Steinerbarnehage ligger alle ca. 9 minutters gange unna, noe som gir en enkel og trygg hverdag for småbarnsfamilier. Barneskoler (1-7 trinn): For barneskoleelever finnes flere alternative skoler i nærområdet. Smestad skole ligger kun 8 minutter unna, mens Skøyen skole nås på ca. 15 minutter. Vinderen skole ligger rundt 23 minutter fra boligen.

Skolekrets
Ungdomsskoler (8-10 trinn): Det er også kort vei til ungdomsskoler. Ris skole nås på ca. 24 minutter til fots, mens Hovseter skole ligger kun 7 minutter unna med bil. Videregående skoler: For videregående elever er beliggenheten spesielt gunstig. Persbråten videregående skole ligger kun 5 minutter med bil fra boligen, og Ullern videregående skole nås på ca. 17 minutter til fots.

Offentlig kommunikasjon
Boligen har svært gode kollektivforbindelser med kort gangavstand til flere holdeplasser og knutepunkter. Smestad nås på ca. 2 minutter til fots, med t-bane linje 2 og 3, som gir rask og effektiv forbindelse videre i byen. 3 min til bussholdeplass, linje 23, 24, 28, 40 og flybussen. Smestaddammen ligger omtrent 3 minutter unna og betjenes av buss linje 40. Videre er det ca. 18 minutters gange til Hoff, med trikk linje 13, og rundt 22 minutter til Skøyen stasjon, som er et viktig kollektivknutepunkt. Fra boligen tar det ca. 13 minutter med bil til Oslo S.

Byggemåte
BOLIGBYGG MED FLERE BOENHETER Utvendig: Vinduer: Vinduer med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1997 ___ Vindusglass er hele og det ble ikke observert punkteringer på befaringstidspunktet. Ved befaringen ble det foretatt stikkprøvekontroll på åpne- og lukkemekanismer av enkelte vinduer. ___ Det bør på generelt grunnlag påregnes at vinduer har behov for justering med jevne mellomrom. Dører: Brann- og lydklassifisert entrédør (B30/40dB). Døren er utstyrt med kikkehull. Balkongdør med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1997. ___ Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne mellomrom. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Utgang fra stue til balkong i betongkonstruksjoner på ca. 16,4 m². Balkonggulv dekket med fliser oppe på støpt betongdekke. Rekkverk i betong med pusset og malt flate. Rekkverkshøyde ble målt til ca. 1,06 m. Dette tilfredstiller dagens krav. ___ Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåvirkning. Herunder stedvise riss og mindre sprekker i flisefuger, samt bom/hulrom under enkelte fliser. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering. Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere i armert betongkonstruksjon fra byggeårene. ___ Det ble utført målinger i flere rom, for å sjekke evt. planavvik i etasjen. Stedvis mindre skjevheter og knirk i gulv/etasjeskille kan forekomme. Dette vurderes ikke som unormalt i eldre og nyere boliger. ___ Det påpekes at boligen var møblert ved befaring. Ved kontrollmåling av etasjeskille registreres eventuelle avvik gjennom stikkprøver på fem tilfeldige ulike punkter i rommet, som er i henholdt til gjeldende standard (NS3600). Det kan dermed forekomme avvik som ikke avdekkes ved denne metoden. Slike avvik kan få betydning for vurdering av tilstandsgrad ved et senere salg. Dersom dette anses som vesentlig for kjøper, oppfordres kjøper til å gjennomføre supplerende undersøkelser utover hva NS3600 legger til grunn. Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering og i henhold til NS3600 sin standard. Pipe og ildsted: Hjørnebygget åpen peis i stue. Det er montert ildsikker plate i front. Feieluke er lokalisert i stuen. Pipe og ildsteder er formelt ikke testet av takstmann eller vurdert og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av den stedlige brann- og redningsetaten. Bygningsdelene tilfredsstiller tiltenkt funksjon. Det er ikke opplyst om feil, mangler eller avvik ved anlegget. ____ Tilstandsgrad er fastsatt ut fra en visuell vurdering/inspeksjon. TG2 Vinduer * Det påpekes at vinduer som er over 20 år gamle, har passert over halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer. * Det er registrert normal og forventet bruksslitasje samt klimapåkjenning sett i forhold til bygningsdelens alder, herunder stedvis værslitte karmer og noe malingsslipp. Enkelte vinduer subber noe mot karm, har behov for lokal justering. Konsekvens/tiltak: * Utskifting av vinduer kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens - Eldre vinduer kan gi trekk grunnet utette pakninger, har lav isoleringsevne og kan subbe mot karm ved bruk. Bygningsdelene oppfyller ellers tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt. Dører * Det påpekes at dørene som er over 20 år gamle, har passert halvparten av forventet levetid. Pakningene har ikke like god tetningsevne som nyere pakninger, og lokal, stedvis trekk kan forekomme. Likevel oppfyller bygningsdelene sin tiltenkte funksjon. Tilstandsgrad 2 er gitt som en påpekelse grunnet høy alder, som medfører økt sannsynlighet for punktering av glass og noe redusert isolasjonsevne sammenlignet med dagens standard. Konsekvens/tiltak: * Utskifting av dører kan forventes på sikt og vil være nødvendig for å utbedre avvikene. Konsekvens for eldre dører har ofte utette pakninger, lav isoleringsevne og kan subbe mot karm. Bygningsdelene oppfyller ellers tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt. Etasjeskille/gulv mot grunn Følgende mål ble registrert på befaringsdagen: 1.Etasje: Stue: Det ble målt 20 mm planavvik gjennom hele rommet (TG2). Gang: Det ble målt 18 mm planavvik gjennom hele rommet (TG2). ___ Det ble observert stedvis gulvknirk i enkelte rom. Dette vurderes ikke som unormalt sett opp mot alder og materialtype. Stedvis mindre skjevheter og knirk i gulv/etasjeskille kan forekomme i andre rom. Konsekvens/tiltak: * For å få lavere tilstandsgrad må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Før vurdering av om etasjeskilleene skal utbedres, bør det undersøkes nærmere hvilke tiltak som kan gjennomføres, samt foretas kontroll av dimensjonene for å kartlegge fremgangsmåte for avretting. ___ Risiko ? Kan i dette tilfellet være mer knirk i gulv/undergulv og økt nedbøyning i etasjeskillet. Dersom forholdene forblir uendret over lengre tid, vurderes omfanget å være av mindre betydning for bruken. Pipe og ildsted * Det er ikke montert gnistfanger/peisskjerm foran den åpene peisen. Ved bruk av åpen peis bør det benyttes gnistfanger for å redusere risiko for gnistsprut og brannskader på nærliggende overflater. Konsekvens/tiltak: * Konsekvens: Mulig brannfrare ved bruk. Tiltak: Ettermontering av gnistfanger vil kunne lukke avviket. 3.Etasje - Bad - Overflater Gulv * I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel. Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom). Det er ikke etablert oppkant på over 15 mm med tettesjikt ved terskelen. Fallforholdet i dusjsonen er målt til å være under anbefalt nivå. Ved vanntest fremstår likevel fallet i dusjsonen å ivareta tiltenkt funksjon. Det ble registrert noe antydning til hulrom i enkelte fliser. Dette vurderes å ha begrenset betydning i seg selv, så lenge membranen under flisene er intakt. Konsekvens/tiltak: * Tiltak kan utføres lokalt ved å utbedre oppkant ved dørterskel med tettesjikt, slik at tiltenkt oppkanthøyde oppnås og høydeforskjellen blir minst 25 mm. Forutsatt at det lar seg gjøre å etablere en tett overgang/tilslutning mellom eksisterende og nytt tettesjikt. Konsekvens ? Avvik i høyde kan medføre at lekkasjevann renner ut av rommet. Fallforholdene kan også føre til at vann ikke ledes effektivt mot sluk, noe som øker risikoen for mindre vannansamlinger på gulvet. 3.Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt * Det foreligger ikke dokumentasjon på badets oppbygging. Sluket og klemringen i sluket er tildekket, og sluket fremstår som uoversiktlig som følge av dette. For våtrom, spesielt bad, er dokumentasjon på utførte arbeider viktig for å kunne fastsette korrekt tilstandsgrad. Når dokumentasjon mangler, vurderes tilstanden basert på synlige overflater samt alder, elde og slitasje. Dette fordi kvalitet, materialvalg og utførelse av underliggende konstruksjoner ? herunder membran/tettesjikt ? ikke kan verifiseres. Konsekvens/tiltak: * Konsekvens: Manglende dokumentasjon medfører at utførelse, løsninger og fremgangsmåte ikke kan bekreftes. Uoversiktlig/tildekket sluk gjør det vanskelig å kontrollere tilstand, tettesjikt og overgang mellom sluk og membran. Badet fungerer ellers som tiltenkt med dette avviket. Tiltak: Fremleggelse av tilstrekkelig dokumentasjon kan lukke avvik knyttet til dokumentasjon. Sluket bør rengjøres og fristilles slik at full kontroll av sluk, klemring og overganger kan utføres. 3.Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning * Servantskapet. Det ble registrert at servanten ikke er tilstrekkelig festet, og at den begynner å løsne fra veggfestet. Det er også registrert sprekk i mykfuge som følge av dette. Konsekvens/tiltak: * Konsekvens: Dersom servanten ikke er tilstrekkelig festet, kan den løsne ytterligere og i verste fall falle ned fra veggen. Dette kan medføre skade på servant, innredning og tilkoblede vannrør, med risiko for vannlekkasje. Tiltak: Etterstramming/korrekt montering av servantskapet og veggfestet kan lukke avviket. Vannledninger * Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på enkelte innvendige vannledninger av kobber (fra byggeåret). Bemerkning: Det er ikke synlig innholdsfortegnelse i fordelerskapet, noe som gjør det vanskelig å identifisere hvilke rørkurser som går til hva. Det anbefales å montere lekkasjesensor i rørkasse med koblinger til vannrør, slik at eventuell vannlekkasje kan oppdages tidlig dersom lekkasjen ikke ledes til sluk. Konsekvens/tiltak: * Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer som tiltenkt, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Ifm. oppgradering av våtrom og kjøkken vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av vannledninger fra byggeåret nærmer seg. Konsekvens ? kan være økt risiko for lekkasje og vannskade som følge av alder, samt uforutsette kostnader ved svikt. Avløpsrør * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger fra byggeåret. Det registrert normal og forventet slitasje på synlige rør, basert på visuell inspeksjon av tilgjengelige deler. Konsekvens/tiltak: * Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av eldre avløpsrør nærmer seg. ___ Konsekvens - Over tid kan aldrende avløpsrør utvikle svakheter i skjøter eller materialer, noe som øker risikoen for lukt, fukt og i verste fall vannskader. Ventilasjon * Bygningen har den naturlige ventilasjonen som var vanlig på byggetiden. Ventilasjonsløsningen er enklere enn det som benyttes i dag. Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Kapasitet og mengde luftutskiftning er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måle og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse. Konsekvens/tiltak: * Dagens løsning fungerer som tiltenkt, men det må påregnes at denne typen ventilasjon ikke har samme effekt som moderne løsninger med balansert eller mekanisk ventilasjon i alle rom, kontinuerlig avtrekk og tilluft via spalter under alle dører. Endret bruk av boligen kan medføre behov for oppgradering eller tilpassning av ventilasjonsløsningen. Konsekvens: Begrenset luftutskiftning kan forekomme, særlig i perioder med lite temperaturforskjell mellom ute- og inneluft. Dette kan medføre forhøyet fuktighet, dårligere luftkvalitet og økt risiko for kondens og lukt. ___ Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres. Helse, miljø og sikkerhet HMS-punktene i rapporten omhandler forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, og er ment som informasjons- og opplysningspunkter. Registrering av HMS-avvik innebærer ikke nødvendigvis at det foreligger en påvist mangel eller et konkret problem, men kan være basert på manglende dokumentasjon, målinger eller forhold som ikke lar seg avklare ved visuell befaring. HMS-punktene føres for å gi et helhetlig bilde av boligen og skal ikke forstås som en tilstandsgrad eller teknisk konklusjon, men som veiledende informasjon. Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. * Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, eller ikke fremlagt dokumentasjon på tidligere gjennomførte målinger. Radonmåling anbefales utført i vinterhalvåret. * TEK17 § 11-8 sier følgende om brannceller: En branncelle skal være bygd på en slik måte at den oppfyller kravene til tetthet, slik at røyk, gass og ild ikke sprer seg fra en celle til en annen i den tiden som er nødvendig for rømning og redning. Eldre bygninger av denne typen tilfredsstiller ikke nødvendigvis disse kravene. TEK17 har ikke tilbakevirkende kraft, men alle boliger/bygninger skal likevel vurderes opp mot dagens byggtekniske forskrift. Konsekvens/tiltak: Det er behov for tiltak. * Radon: Konsekvens: Manglende radonmåling medfører usikkerhet knyttet til om boligen er utsatt for forhøyede radonverdier. Tiltak: For å lukke avviket må det foretas radonmåling.

Sammendrag selgers egenerklæring
Tilleggskommentar: Min mor pusset opp badet i 2020. Aktører var Grefsen oppussing AS, Manglerud Rørleggerbedrift AS, 24TElektro AS. Jeg finner ikke kvitteringer. Min mor var dement den siste tiden hun levde, så mulig hun har kastet de. IKEA kjøkken ble også instalert i 2020. Det er en vannlekkasje over terrassedør. Dette er en pågående sak som ivaretas av styret i sameiet.

Innhold
Lys og romslig 3-roms leilighet beliggende i byggets tredje etasje. Planløsningen omfatter entré, åpen stue- og kjøkkenløsning, 2 soverom, bad samt innvendig bod. Oppgitt areal er BRA 82 kvm (BRA-i 76kvm). Deler av leilighet ble pusset opp i 2020 med nytt bad og kjøkken. Det følger med kjellerbod på ca. 6 kvm (BRA-e).

Standard
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven og er beskrevet i punktet "Byggemåte".

Innbo og løsøre
Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør. Enhver eiendomsoverdragelse eller utleie av garasjeplass skal på forhånd skriftlig meddeles styret. De årlige fellesutgiftene for hver andel, som innbetales månedlig som et a konto beløp, fastsettes av årsmøtet etter forsag fra styret. Garasjeanlegget har installert opplegg for El- biler, men tilkobling og strømforbruk betales av den enkelte bruker.

Hvitevarer
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

TV/Internett/bredbånd
Sameiet har avtale med Vikenfiber/Altibox om fibernett i alle seksjoner, internett og TV.

Parkering
Det medfølger ikke garasjeplass sammen med boenheten. Det er pdd. 4 ledige garasjeplasser for leie av Aimopark. Ca. kr. 1.800,- pr. mnd. Garasjeanlegget er seksjon 1 i sameiet og består av 36 ideelle andeler. Andelene kan fritt overdras og utleies. men Sameiets seksjonseiere har forkjøpsrett til garasjeplass. Forkjøpsretten gjelder ikke ved salg av seksjon med tinglyst rettighet til garasjeplass. Sameiet har fastsatt bestemte områder for parkering og kjøring av motorkjøretøy. De som har garasjeplass skal primært benytte denne før gjeste-/fellesparkeringen benyttes. Gjesteparkeringen benyttes av gjester med parkeringsbevis (maksimalt 3 døgn) og må ikke benyttes av beboere for parkering over natta, men kan benyttes av beboere for kortere opphold (på inntil 5 timer) på dagtid. De som har flere biler og/eller ikke har garasjeplass, må benytte gateparkeringen. Mulighet for leie av garasjeplass i garasjekjeller ved tilgjengelighet.

Diverse
Arvinger opplyser om at et av hjørnene på platetoppen er knust. Servantskapet som hadde løsnet (ref. takstrapporten) er utbedret og festet med nye beslag. Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
7 250 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 17 202 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 7 267 202 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 181 670 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 183 060 (Omkostninger totalt) 194 960 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 197 760 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 7 450 262 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 462 162 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 464 962 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Oppvarming via panelovner Peis i stue Varmekabler på bad

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
F

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Eiendomsskatten ved forrige beregning var kr. 0,-. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
1738603

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
6954413

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
76/3420

Felleskostnader pr. mnd
2957

Felleskostnader inkluderer
Fellesutgifter inkluderer varmtvann, felles strøm, kommunale avgifter, kabel-tv/internett, renhold, drift og vedlikehold, heisutgifter, forretningsførsel mm.

Andel fellesgjeld
17202

Andel fellesgjeld år
2025

Andel fellesgjeld per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Andel fellesformue
11394

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameiets navn er Sameiet Hoffsveien 88-90. Sameiet er opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 06.01.1998. Sameiet Hoffsveien 88/90 består av 26 eierseksjoner som bebyggelsen og tomten er oppdelt i. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse. Garasjeanlegget er seksjon nr. 1 av Sameiet Hoffsveien 88-90 og består av 36 ideelle andeler. Denne paragraf vedrørende garasjeanlegget bygger på Sameieavtale datert 10. mars 1997. Fordelingen av felleskostnadene skjer i henhold til sameiebrøken som er fastsatt på grunnlag av seksjonens størrelse, med unntak av seksjon nr. 1 (garasjeanlegget) som betaler 5 % av sameiets samlede årlige utgifter, og denne bestemmelse kan ikke endres til skade for eierne av seksjon nr. 1. Den enkelte seksjonssameier skal betale månedlige à konto beløp fastsatt av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Hver boligseksjon kan ha en eller flere fast anvist og nummerert biloppstillingsplass(er) i garasjen. Til hver andel hører en eksklusiv disposisjonsrett til garasjeplass etter styrets anvisning. Garasjeplassenes tilhørighet til seksjonen er tinglyst. Andelene kan fritt overdras og utleies. men Sameiets seksjonseiere har forkjøpsrett til garasjeplass. Forkjøpsretten gjelder ikke ved salg av seksjon med tinglyst rettighet til garasjeplass. Inntekter: Driftsinntekter i 2025 var til sammen kr 1 621 817,- Kostnader: Driftskostnadene i 2025 var til sammen kr. 1 163 498,- Årsresultat: Resultatet av driften i 2025 inklusive finansielle inn- og utbetalinger var på kr. 425 319,- og ble overført til egenkapital. Budsjett: Det er budsjettert med et overskudd på kr. 163 708,-inklusive finansielle inn- og utbetalinger for 2026. --Hentet fra regnskapet 2025

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styregodkjenning ved ervervelse av eiendommen. Styrets skal orienters om ny eier.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Sameiets forsikringsselskap
Protector Forsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold
Dyrehold kan tillates etter godkjenning av styret.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/32/638/16: 15.04.1991 - Dokumentnr: 18339 - Erklæring/avtale Erkl. ang. fjerning av vegetasjon, flytting av gjerdehold mot veg, rett for Oslo komune til å ha liggende kummer samt rett til adkomst, plassere transformatorboks, Flere best. Overført fra: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:638 Gjelder denne registerenheten med flere 26.11.1996 - Dokumentnr: 67537 - Erklæring/avtale Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:638 Gjelder denne registerenheten med flere 26.11.1996 - Dokumentnr: 67539 - Bruksrett Bestemmelse om garasje/parkering Best. om gjensidig bruksrett til nedkjørsel Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune Overført fra: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:638 Gjelder denne registerenheten med flere 24.06.1997 - Dokumentnr: 37707 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:479 Bestemmelse om adkomstrett Overført fra: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:638 Gjelder denne registerenheten med flere 24.06.1997 - Dokumentnr: 37707 - Erklæring/avtale Bestemmelse om felles bruksrett til gårdsplass Overført fra: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:638 Gjelder denne registerenheten med flere 06.01.1998 - Dokumentnr: 428 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 16 Formål: Bolig Sameiebrøk: 76/3420 26.11.1996 - Dokumentnr: 67539 - Bruksrett Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:606 til kjelerbodene Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune. Overført fra: Knr:0301 Gnr:32 Bnr:638

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for skifting av sluk datert 09.10.2024. Det foreligger ferdigattest datert 28.03.2003 på boligblokk. Byggetegning boligblokk for plan 3 etg fra 1988.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Sørkedalsveien 90 A - bruksendring av lokaler i 2. etasje fra kontor til forretning Saksnummer: 202508482 Sørkedalsveien ved Smedstad T-bane - dispensasjon fra reguleringsplan - Fortau Saksnummer: 202521635 Siste bevegelse: Siste dok. 16.02.2026

Adgang til utleie
Utleie er tillatt ihht. vedtektene §3.1. Styret skal orienteres om leietaker. Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
7 250 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 17 202 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 7 267 202 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 181 670 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 183 060 (Omkostninger totalt) 194 960 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 197 760 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 7 450 262 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 462 162 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 464 962 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
183060

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Dødsbo
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo. Arvingene (selgerne) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,8% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 19 900,- oppgjørshonorar kr 7 990,- og visninger kr 2 490, - pr visning. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.