OSLO Majorstuveien 32 A

Tomt
433.7m²

Beliggenhet
Boligen har en svært attraktiv beliggenhet i et ettertraktet boligområde mellom Majorstuen og Frogner, med umiddelbar nærhet til et bredt utvalg av servicetilbud og fasiliteter. Eiendommen ligger i krysset Majorstuveien og Jacob Aalls gate, med kort vei til Bogstadveien, en av landets mest populære handlegater med et rikt utvalg av butikker innen klær, sko, sport og fritid. I nærområdet finner du også flere dagligvarebutikker samt øvrige servicefunksjoner. Bygdøy Allé og Frognerveien byr på et mangfold av hyggelige kaféer, restauranter og spesialbutikker. Apotek, Vinmonopolet, post i butikk, treningssentre og øvrige servicetilbud ligger kun en kort spasertur fra leiligheten. Området er kjent for sitt varierte og attraktive restauranttilbud, med blant annet populære spisesteder som Happy Foods på Vestkanttorget (vegansk), samt Enoteca og Vineria Ventidue for deg som setter pris på italiensk mat. For ferske råvarer finnes anerkjente forretninger som Fjelberg, Georg A. Nilsen og ferskvaredisken hos Jacobs på Colosseum, med et stort utvalg av fisk, kjøtt, ost og andre kvalitetsprodukter. Fra boligen er det kort vei til både Vestkanttorget og Frognerparken, som byr på utmerkede tur- og rekreasjonsmuligheter, inkludert hundepark og store grønne områder. Vestkanttorget har bruktmarked hver lørdag, og kommunen etablerer en minigjenbruksstasjon her hver torsdag. Bygdøy med flotte turstier og badestrender ligger innenfor komfortabel gang- og sykkelavstand, og busslinje 30 fra Frogner kirke går direkte til Huk strand. Majorstuen fungerer som et sentralt knutepunkt for kollektivtransport, med enkel tilgang til buss, trikk og T-bane som tar deg raskt til hele byen. Det er trikke- og bussforbindelser med holdeplass like i nærheten, samt flybuss i Kirkeveien. Området har et meget godt tilbud innen barnehage og skole. Frogner og Hegdehaugen barnehage, Majorstuen skole, Fagerborg skole og Den tyske skole ligger alle i kort avstand. Det er også kort vei til Blindern videregående skole og Hartvig Nissen. For studenter er det gangavstand til OsloMet og Universitetet i Oslo, mens både BI og Høyskolen Kristiania er lett tilgjengelig med en kort T-banetur.

Adkomst
Enkel adkomst fra Majorstuveien. Det vil bli skiltet med visningsskilter fra Aktiv Eiendom ved fellesvisninger. Se forøvrig vedlagte kart.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Frogner barnehage (1-6 år) Månestråle barnehage (0-5 år) Hegdehaugen barnehage (1-6 år) Majorstuen skole (1-10 kl) Uranienborg skole (1-10 kl) Marinenlyst skole (1-10 kl) Kristelig gymnasium ung. skole (8-10 kl) Fagerborg skole (8-10 kl) Kristelig gymnasium Hartvig Nissens skole

Skolekrets
Majorstuen skole

Offentlig kommunikasjon
Majorstuen i Bogstadveien (Linje 2N. 11N, 12N) Majorstuen i Bogstadveien (Linje 11, 12, 19) Majorstuen (Linje 1, 2, 3, 4, 5) Nationaltheatret stasjon (Totalt 13 ulike linjer) Oslo S (Totalt 25 ulike linjer)

Byggemåte
Bygningen er en boligblokk oppført i 1936. Grunnmuren er konstruert i granitt og teglstein. Ytterveggene består av murverk med pussede og malte overflater. Taket er en trekonstruksjon tekket med takstein. Etasjeskillene er inspisert, og det er ikke observert betydelige høydeforskjeller. Vinduene har trelags isolerglass, produsert i 2022 og 2021. Balkongdøren har også trelags isolerglass fra 2021, og entrédøren er en brannklassifisert og lydisolert dør. Leiligheten har en balkong i betongkonstruksjon med adkomst fra et soverom. Dekket er flislagt, og rekkverket er av metall med glassfelt.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt 2007. Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene. Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019 Firmanavn: M-tek Beskrivelse av arbeidet: Varmekablene i gulvet var ødelagte pga fuktig og porøs betong, så gulvet ble pigget opp for å bytte varmekabler i gulvet. Jobben ble dokumentert og dekket av forsikring. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk Smøremembran på gulv i dusj med priming. 4. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja Lekkasje fra kjøkkenet til naboen i etg over som resulterte i vannlekkasje fra taket på soverommet i 2015. Skaden ble igjen utbedret i 2017 og i 2020 og er nå 100% utbedret. Vannskade etter styrtregn i mai 2024 da vann steg over membranhøyde på takterrassene i 5 etg slik at vannet trengte inn i bygget og lakk fra taket i stuen. Utbedret i 2026. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2020 Firmanavn: Polygon Beskrivelse av arbeidet: Siste utbedring av vannskade på soverom. 2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026 Firmanavn: Oslo Renovering Beskrivelse av arbeidet: Utbedring av vannskade i stue. 9. Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter? Ja Kun det som Rentokil rapporterer. De sjekker sameiet jevnlig. Sameiet er ikke plaget av skadedyr, og det er heller ikke blitt rapportert inn til styret. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026 Firmanavn: Rentokil Beskrivelse av arbeidet: Jevnlig sjekk av åtestasjoner for skadedyraktivitet. 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026 Firmanavn: Preben Piil Rørleggerbedrift Beskrivelse av arbeidet: Byttet deler til fjernvarmeanlegget. Byttet deler til hovedvannstopper i kjeller. 13. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2008 Firmanavn: Husker ikke Beskrivelse av arbeidet: Byttet radiator i det ene soverommet. 30. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2017 Firmanavn: Husker ikke Beskrivelse av arbeidet: Alle dører i fellesarealer (ikke inngangsparti) + leilighetsdører isameiet ble byttet ut. 2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019 Firmanavn: Husker ikke Beskrivelse av arbeidet: Fasade bakgård + balkonger 1-4 etg ble oppusset. 3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022 Firmanavn: Husker ikke Beskrivelse av arbeidet: Alle vinduer og balkongdører i sameiet ble byttet ut. 4. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024 Firmanavn: Husker ikke Beskrivelse av arbeidet: Fasade mot Majorstuveien 32 ble pusset opp. 5. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019 Firmanavn: Husker ikke Beskrivelse av arbeidet: Byttet til enstavsparkett i hele leiligheten. 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold
Leiligheten inneholder entré, bad, to soverom samt stue og kjøkken i åpen løsning. I tillegg disponerer leiligheten både lofts- og kjellerbod med gode oppbevaringsmuligheter. Entréen gir plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og leder videre inn til boligens øvrige rom. Stue og kjøkken er samlet i en åpen og sosial løsning med gode møbleringsmuligheter, store vindusflater og peis som bidrar til en lun atmosfære. Kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass, samtidig som det er naturlig plass til spisebord. Leiligheten har to gode soverom med fine lysforhold og praktiske innredningsmuligheter. Fra hovedsoverommet er det utgang til en romslig balkong på ca. 9 m² vendt mot rolige og skjermede omgivelser. Badet er flislagt i stilren utførelse og utstyrt med dusj med innfellbar dør, servant, vegghengt toalett samt opplegg for vaskemaskin.

Standard
Utvendig: Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 2022 og 2021. Balkongdør med trelags isolerglass, produsert i 2021. Entrédør i brannklasse B-30 med 35 desibel lydmotstand. Balkong i betongkonstruksjon med adkomst fra soverom, ca. 9 m². Fliser på dekke og rekkverk i metall, kledd med glassfelt. Rekkverkshøyden er målt til 110 cm. Innvendig: Gulv: Enstavs parkett. Vegger: Pusset og malte overflater. Himling: Pusset og malte overflater. Pusset og malt teglsteinspipe og brannmur i stue. Plassbygget ildsted med ildfast plate i stue. Glatte innvendige dører. Våtrom: Badet er i følge eier pusset opp i 2007. Fliser på gulv og vegger. Sparklet og malte plater i himling. Sluk i metall. Dusj med innfellbar dør i herdet glass, servant, veggfestet klosett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. Oppdriftsventilasjon med ventil i himling. Luftespalte med lufttilførsel i dør. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt kum. Stekeovn, induksjonstopp og kjøl/frys er integrert i innredningen. Opplegg for oppvaskmaskin. Kullfilterventilator. Tekniske installasjoner: Ledningsnett for vann i rør i rør systemer med fordelerskap i bad. Dreneringsrør fra fordelerskap med utløp i bad. Leilighetens hovedstoppekraner for varmt- og kaldtvann er lokalisert i fordelerskap. Automatisk vannstopper er montert i kjøkkenbenk. Avløpsrør i plast. Friskluft via spalteventiler i vinduer. Friskluftsventil på yttervegg i ett soveron. Radiatorer tilknyttet felles varmtvann er montert i stue, kjøkken og to soverom. Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i felles gang. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak åpent. I følge eier er det lagt elektrisk gulvvarme i følgende rom: Bad. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Våtrom - 4. ETASJE > BAD - Overflater vegger og himling Avvik: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. - Våtrom - 4. ETASJE > BAD - Sluk, membran og tettesjikt Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Våtrom - 4. ETASJE > BAD - Sanitærutstyr og innredning Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. TG 2 er gitt på grunn av alder, normal slitasje og nevnte forhold. - Våtrom - 4. ETASJE > BAD - Ventilasjon Avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til Tg 2. - Kjøkken - 4. ETASJE > KJØKKEN - Overflater og innredning Avvik: Det er avvik: Tg 2 er gitt på hvitevarene, da disse har kortere forventet levetid enn øvrig innredning, med unntak av induksjonstoppen som er ny fra 2026. - Kjøkken - 4. ETASJE > KJØKKEN - Avtrekk Avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. - Tekniske installasjoner - Vannbåren varme Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Lovlighet: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Godkjente plantegninger fra 1935 er fremvist, og kontrollert opp mot dagens planløsning. Enkelte innvendige vegger er i dag fjernet sammenlignet med de opprinnelige plantegningene. Kjøkkenet har også fått en annen plassering enn det som fremgår av de opprinnelige tegningene. Avvikene er ikke en søknadspliktige endringer. For komplett info se vedlagt tilstandsrapport.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. Følgende tilbehør medfølger boligen: - Garderobeskap i begge soverom. - Glanset høyskap i stue/spisebord-området. - Vaskemaskin på badet. - 3-seter/solseng på balkongen. - Oppvaskmaskin. Følgende tilbehør medfølger ikke boligen: - Alle taklamper.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2026: Maling av alle vegger, tak, lister og dører (unntatt vinduer og balkongdør). Slipt og oljet kjøkkenbenk + ny vask og blandebatteri. Montert ny induksjonstopp i kjøkken. Byttet en balkong-skillevegg som var ødelagt. Byttet belysning i himling i bad til LED. 2024: Oppgraderinger - Fasade mot Majorstuveien 32 ble pusset opp. Sameiet. 2022: Oppgraderinger - Bytte av vinduer og balkongdører. Sameiet. 2019: Byttet til enstavs parkett i hele leiligheten. Baderomsgulvet fikk nye varmekabler + termostat, smøremembran i dusjsonen og nye fliser. Oppgraderinger - Fasade bakgård + balkonger 1-4 etg ble oppusset. Sameiet. 2017: Oppgraderinger - Alle dører i fellesarealer (ikke inngangsparti) + leilighets dører i sameiet ble byttet ut. Sameiet.

TV/Internett/bredbånd
I henhold til protokoll fra sameiets årsmøte 2026 er det vedtatt etablering av fiber fra GlobalConnect. Månedskostnad for fiber vil utgjøre kr 199,- pr. mnd., sammenlignet med dagens bredbåndsabonnement fra Telia på kr 299,- pr. mnd. Det vil være bindingstid på 72 måneder.

Parkering
Det er beboerparkering i området. Prisliste beboerparkering finner man på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. 

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
8 190 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 204 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 206 140 (Omkostninger totalt) 218 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 220 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 8 396 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 8 408 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 8 410 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Radiatorer tilknyttet felles varmtvann er montert i stue, kjøkken og to soverom. Elektrisk gulvvarme på bad. Peis i stuen.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
C

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
1925940

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
7703761

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert). Listen er ikke uttømmende.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
81/1471

Felleskostnader pr. mnd
6685

Felleskostnader inkluderer
Oppvarming: kr. 1 657,- Internett: kr. 296,- Fellesutgifter: kr. 4 732,- Fellesutgiftene inkluderer: Kommunale avgifter, generell drift, felles forsikring, forretningsfører, festeavgift, trappevask m.m.

Andel fellesformue
19989

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Leiligheten er en del av Sameiet Majorstuveien 32 med org.nr. 912 576 663 og består av 23 seksjoner. Styrets leder: Gunnar Fredrik Harboe E-post: sameiestyretm32@gmail.com Engelstad gårdservice leverer vaktmestertjenester. Kontaktinfo til vaktmesteren er oppført på oppslagstavlen i begge oppgangene. Fortrinn Drift AS leverer renholdstjenester. Rentokil leverer skadedyrkontroll. Oslo kommune leverer brøyting. Det er fellesvaskeri i kjelleren. Sameiet fester tomten. Festekontrakten er gjeldende fra 01.08.2005. Festeavgiften kan reguleres med konsumprisindeksen 1. januar hvert år, første gang fra 2007. Økningen baseres på indeksen den 15.11.2005. Rett til innløsning og forelngelse følger bestemmelsene i tomtefesteloven fullt ut, jfr. tomtefestelovnes kapitter VI. Festeavgiften betales forskuddsvis for hvert kvartal. Seksjonens andel av festeavgiften betjenes via fellesutgiftene. Sameiet betalte kr. 157 725,- i festeavgift i 2025. Vedlikeholdshistorikk i gården: - Fasaden (overflate og port) som vender mot Majorstuveien ble pusset opp i nye farger (mørk grå på bakkeplan og terracotta i etasjer over). Dette ble gjennomført i 2024. - Vinduer og balkong/terrassedører ble byttet ut (i hovedsak) i 2021. Til sammen 114 stk. - Balkongprosjektet, oppføring av balkonger for alle leilighetene med fasade mot indre gård (til sammen 12 stk). Dette ble gjennomført i 2019. - Bytting av inngangsdører (til leiligheter og branndører i fellesarealer, gjaldt alle dører av eldre type) etter pålegg av brannmesteren. Dette ble gjennomført i 2016. Vedlikeholdsplan for sameiet: Membranen på taket og vedlikehold av takterrassene: Membranen på taket ble lagt i 2006/2007 og burde byttes ut i løpet av de neste 5-10 år. Dette er også et krav fra Gjensidige da membranen og gjeldende konstruksjoner ikke kan være eldre enn 30 år for at forsikringen skal gjelde. Dette kan samkjøres med vedlikehold av takterrassene til de seksjonseiere som har dette. Sameiet bekoster membranen mens seksjonseier bekoster sin takterrasse, og kostnadene fordeles etter sameiebrøk på lik linje med seksjonseierne som bekostet balkongene sine i 2019. Dersom det ved avstemming ønskes at takterrassene skal pusses opp, så må alle seksjonseiere gjøre dette samtidig, og utformingen må være lik for alle. Oppgangene: Oppgangene begynner å bli ganske slitne og trenger å pusses opp i løpet av de neste 5 årene. Sist gang ble dette gjort ved å male oppgangene, men denne malingen holder ikke lenge. Det opprinnelige materialet i trappeoppgangen er Terrazzo som er veldig slitesterkt. Sameiet kan tilbakeføre oppgangen til originalt steinmateriale noe som er kostnadsbesparende og penere på lang sikt, men dette koster mer enn å male den på nytt. Styret foreslår at sameiet stemmer over dette på det tidspunktet sameiet har bestemt at oppussing skal gjennomføres og etter at styret har fått innhentet pristilbud på alternative løsninger. Glasstak over oppgangene: Vaktmester har besiktet disse og gjort vedlikehold. På sikt burde sameiet vurdere å bytte ut glasstaket, og da kan man enten velge nye glasstak eller vanlig tak uten glass. Inntil videre så blir de vedlikeholdt av vaktmesteren, men burde vurderes å skiftes ut om 5-10 år. Skilleveggene på balkongene: Noen av disse skilleveggene har begynt å gå i oppløsning ved at rammen rundt har sluppet i tillegg til at festet i veggen er begynt å slippe/blitt bøyd pga. vær og vind. På sikt når flere skillevegger må repareres, så burde alle skilleveggene byttes ut med en mer værfast type av bedre kvalitet. Utskifting bekostes av seksjonseiere som har balkong iht. sameiebrøk. Full utskifting gjennomføres når det begynner å bli såpass mange skillevegger som trenger vedlikehold eller når vedlikehold ikke lenger er godt nok.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styregodkjenning av ny kjøper, men kjøper skal meldes til styret for registrering.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Regnskapet for 2025 viser et overskudd på kr. 11 018,-. Sameiet budsjetterer med et overskudd på kr. 54 925,- i 2026. Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2025 var kr 366 235,-. Regnskap for 2025 med budsjett for 2026 er vedlagt i salgsoppgaven.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring Asa

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold
Det er tillatt å holde husdyr (så som hund og katt) i leilighetene, så fremt dette ikke er til sjenanse for andre beboere. Dersom man mottar klager, avgjør styret om husdyrholdet må opphøre. Husdyrene må ikke etterlates alene i leilighetene, dersom det kan medføre sjenanse for andre. Dyrene må føres i bånd på boligselskapets eiendom. Eieren må likeledes påse at dyret ikke gjør fra seg på selskapets fellesareal. (I tilfelle må dette fjernes umiddelbart). Videre forplikter eieren seg til å erstatte eventuelle skader som dyret måtte påføre såvel selskapets eiendom som en enkelt leilighetseiers eiendom.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/215/201/39: 18.01.2006 - Dokumentnr: 3936 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste Årlig festeavgift: NOK 96 600 Festetid etter tomtefesteloven § 7 Bortfester har panterett for inntil 3 års forfalt festeavg. Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:215 Bnr:201 F Gjelder denne registerenheten med flere 19.11.1875 - Dokumentnr: 927226 - Erklæring/avtale Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde Overført fra: Knr:0301 Gnr:215 Bnr:201 Gjelder denne registerenheten med flere 06.11.1930 - Dokumentnr: 902589 - Erklæring/avtale Bestemmelser om felles gårdsplass m.v. Overført fra: Knr:0301 Gnr:215 Bnr:201 Gjelder denne registerenheten med flere 04.08.1936 - Dokumentnr: 403733 - Best. om vann/kloakkledn. Overført fra: Knr:0301 Gnr:215 Bnr:201 Gjelder denne registerenheten med flere 05.01.1937 - Dokumentnr: 400058 - Erklæring/avtale vedr. kum Overført fra: Knr:0301 Gnr:215 Bnr:201 Gjelder denne registerenheten med flere 14.06.1974 - Dokumentnr: 510781 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 3,000 MED PRIORITET ETTER 90% AV FØRSTE KJØPESUM Overført fra: Knr:0301 Gnr:215 Bnr:201 Gjelder denne registerenheten med flere 18.01.2006 - Dokumentnr: 3936 - Festekontrakt - vilkår Årlig festeavgift: NOK 96 600 Festetid etter tomtefesteloven § 7 Bortfester har panterett for inntil 3 års forfalt festeavg. Med flere bestemmelser Gjelder denne registerenheten med flere 18.12.2012 - Dokumentnr: 1076005 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 39 Formål: Bolig Sameiebrøk: 81/1471

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, kun et ekspedisjonsdokument fra 1938 i kommunens arkiver. Det gjøres samtidig oppmerksom på at det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er omsøkt før 1. januar 1998. Et ekspedisjonsdokument er et historisk dokument fra eldre byggesaker (særlig slutten av 1800-tallet til tidlig/midten av 1900-tallet) som bekrefter at en byggesak er ekspedert/behandlet i kommunen. Eksempelvis kan et ekspedisjonsdokument være en bekreftelse på at en byggemelding er mottatt, eller at det er gitt tillatelse til bruk. Det gjøres oppmerksom på at ekspedisjonsdokumentet ikke er en ferdigattest, men et arkivdokument som i eldre byggesaker kan være eneste tilgjengelige dokumentasjon på at byggesaken ble ekspedert i kommunen.    Ekspedisjonsdokumentet alene er ikke nødvendigvis en godkjenning på et tiltak, og dokumentet må derfor vurderes ut fra det konkrete innholdet i ekspedisjonsdokumentet, samt opp mot eventuelt andre tilgjengelige byggesaksdokumenter.  Ekspedisjonsdokumentet kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger ferdigattest for oppføring av nye balkonger datert 2024.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Pågående byggesaker i området: Majorstuveien 32 B - mulig ulovlig utleie av leilighet Saksnummer 202506378 Majorstuveien 30 - mulig ulovlig bruksendring til lokale for fysioterapi Saksnummer 202506422 Majorstuveien 33 A-C - mulig ulovlig vindusutskifting Saksnummer 202504714 Jacob Aalls gate 11 - oppføring av ny bygård med parkeringsetasje Saksnummer 202519490 Jacob Aalls gate 13 - mulig ulovlig avløpsrør Saksnummer 202506192 Pågående plansaker i området: Saksnr 202461838 Saken gjelder Frognerparken - Forprosjekt med reguleringsplan for Frognerparken Sakstype Detaljregulering Saksnr 202453451 Saken gjelder Sørkedalsveien 10 Sakstype Detaljregulering Saksnr 202205283 Saken gjelder Holmboes gate 8 - Majorstuveien 5 B - Boliger Sakstype Detaljregulering

Adgang til utleie
Utleie er tillatt. Sameiets styre skal til enhver tid har kunnskap om hvem som bor i sameiet. Enhver form for utleie og utlån av seksjonen må derfor godkjennes av styret. Styrets rett til å gi avslag på søknad: Seksjonseier er ansvarlig for å innlevere søknad i rimelig tid i forkant av at seksjonen leies ut eller lånes ut, se husordensreglene pkt 2.1. Ved mistanke om ulovlig virksomhet eller forhold som er til sjenanse for øvrige seksjonseiere kan styret avslå søknad om utleie av seksjonen. Seksjonseier har i så tilfelle krav på å få en begrunnelse fra styret. Leieforhold: Dersom seksjonseier leier ut boligen og deres leietagere påfører fellesareal skade ved inn og utflytting, eller hensatte møbler og søppel ved inn- og utflytning, kan sameiets styre kreve at seksjonseier dekker reparasjoner av dette eller eventuelle utgifter for sameiet ved bort kjøring av møbler/søppel. Husordensregler pkt. 2.1: Andelseier skal, etter vedtekt 2.2 søke om og informere styret om hvert enkelt leieforhold i rimelig tid før leieforholdet inngås. Med rimelig tid menes tilstrekkelig til at styret kan behandle søknad i et ordinært styremøte. Disse finner sted minst hver 8 uke. Det skal gis godkjennelse fra styret før leieforholdet inngås. Sameier har ansvar for å videreformidle informasjon fra sameiets styre til leietaker.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
8 190 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 204 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 206 140 (Omkostninger totalt) 218 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 220 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 8 396 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 8 408 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 8 410 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
206140

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,8 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  19 900,- oppgjørshonorar kr  7 990,- og visninger kr  3 490, -. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.