OSLO Ole Reistads vei 9A

Tomt
19117m²

Beskrivelse av tomt
Tomtområdet er pent ordnet med asfalterte veier som leder gjennom eiendommen. Grøntområdene har variert beplantning og trær. Lekeapparater og sittegrupper er plassert strategisk rundt området, noe som gjør det til et hyggelig sted for både lek og avslapning. På første plan finnes en felles sportsbod med sykkelstativ og lagringsplass for ski, akebrett og annet utstyr. Den gir beboerne et sentralt sted å oppbevare sportsutstyr sikkert og ryddig. Med en dedikert plass for sykler og god lagringskapasitet for ski og akebrett, blir det enkelt å holde orden og ha alt klart til bruk når det trengs. Denne boden fremmer en aktiv livsstil og er et verdifullt tillegg til boligblokken.

Beliggenhet
Velkommen Ole Reistads vei 9A! Leiligheten ligger usjenert til i et rolig og sjarmerende nabolag, omkranset av frodige og naturskjønne omgivelser. Dette området er skapt for familier, hvor barna trygt kan leke ute i gatene. Innenfor borettslagets område finnes flere koselige lekeområder og en ballbinge, samt en ballbane som omgjøres til skøytebane om vinteren. Her bor du med kort avstand til barnehager, skoler, kollektivtransport, dagligvarebutikker og andre aktiviteter for barna. Borettslaget ligger ved foten av Østmarka, og innbyr til et aktivt friluftsliv året rundt. Lysløyper og turstier ligger like ved. Rett utenfor døren har du tilgang til en 100-meter skog, ideell for en rask spasertur med hunden. Det er også en felles bålplass og en lavvo i tilknytning til skogen og borettslaget. Lutvann, med sin sandstrand og fiskemuligheter, ligger kun en kort gåtur unna, og er tilrettelagt også for rullestolbrukere. Videre innover i marka finner du Nøklevann, hvor du kan leie kanoer og kajakker. Østmarka er også et eldorado for klatrere, med flere områder for buldring og klatring med sikring. Om vinteren kan du enkelt ta på deg skiene utenfor døren og utforske det omfattende løypenettet, før du belønner deg selv med en varm kakao på Mariholtet sportsstue. DAGLIGVAREBUTIKK/KJØPESENTER/KULTUR I Lindebergåsen, like ved, finner du Coop Extra for enkel dagligvarehandel. Bare en kort spasertur unna, omtrent 10 minutter, ligger Lindeberg senter som tilbyr et bredt spekter av nødvendige fasiliteter for hverdagen, inkludert matbutikk, frisør, apotek, hudpleie, tannlege og legesenter. Selger opplyser om at søndagsopen grønnsakshandel åpner i nye lokaler iløpet av få måneder. På Trosterud nærsenter er det også Kiwi og MIX som tilbyr take-away mat. Ikea er også bare en kort spasertur unna, og området har flere kjøpesentre å utforske. Med kun to T-banestopp unna finner du Tveita senter med hele 73 butikker. Alna senteret tilbyr et variert utvalg av interiør, møbler, byggevarer, sport og elektronikk. Lørenskog har Metro og Triaden senter, mens Strømmen kan skilte med Norges største kjøpesenter med hele 203 butikker. På Lindeberg og Furuset kan du utforske et mangfold av friluftsaktiviteter og idretter. Med Jerikobakken for skientusiaster og Østmarka for løping og sykling, er det noe for enhver. I tillegg tilbyr området idrettsanlegg som Lindeberg sportsklubb og attraksjoner som Verdensparken på Furuset, som har alt fra skøytebane til klatrepark. Innendørs trening er også enkelt tilgjengelig med flere treningssentre som Fresh Fitness og Sats. Alt i alt er Lindeberg og Furuset ideelle steder for å leve et aktivt liv, enten det er på ski i bakken eller på treningsstudioet.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Skolekrets
I nærområdet finner du flere barnehager, inkludert Lutvannkollen som ligger innenfor borettslagets område. I tillegg er det et mangfold av barnehager på Lindeberg og Trosterud, som er lett tilgjengelige. Når det gjelder barneskoler, er både Skjønhaug og Lindeberg barneskole kun en kort ca 5-6 minutters spasertur unna, mens Jeriko er omtrent ca 10-12 minutters gange unna. For ungdomsskoler er både Lindeberg og Haugerud tilgjengelige alternativer. Når det gjelder videregående skoler, finner man Hellerud, Natur Vgs., Bjerke og Kuben i nærområdet.

Offentlig kommunikasjon
Borettslaget har enkel tilgang til offentlig transport, med både busser og T-banestasjoner innen rekkevidde. En kort spasertur på 10-12 minutter fører deg til T-banestasjonene på enten Lindeberg senter eller Trosterud, hvor du kan hoppe på T-banen som har 8 avganger i timen på dagtid. Reisetiden til sentrum er ca. 18 minutter, og det er en praktisk snarvei gjennom skogen rett ovenfor boligen som fører deg til Lutvann, hvor du kan ta 69-bussen med hyppige avganger i morgen- og ettermiddagstider. I tillegg er det gode bussforbindelser, med holdeplasser nær Lindeberg sykehjem for buss nr. 79 mellom Grorud og Skullerud/Holmlia, samt buss nr. 25 mellom Lørenskog stasjon og Majorstua. I helgene er det også nattbuss fra Oslo sentrum til Lindeberg. Fra holdeplassen ved E6/Trosterud har du tilgang til buss nr. 100 og 110 mellom Oslo Bussterminal og Skedsmokorset/Lillestrøm, samt andre ekspressbusser og flybusser. Den offentlige transportinfrastrukturen gjør det enkelt å komme seg rundt i byen og til andre destinasjoner uten behov for privatbil. For øvrig har området ideelle sykkelforhold mot sentrum, med skjermede gang- og sykkelveier fra nabolaget til Haugerud og derfra til Bryn. Langs Alnaelva og fra Etterstad inn til sentrum er det trygge sykkelfelt. Denne ruten er en koselig pendlervei, spesielt om sommeren, med vakker natur og trygg sykling hele veien.

Byggemåte
Boligblokk funadamentert til antatt fjell/sprengstein. Bærende konstruksjoner i betong. Betong panelte felt mellom betongelementene. Flatt tak tekk med sveiset papp e.l. Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2; avvik som kan kreve tiltak: Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger. For ytterligere informasjon se vedlagte tilstandsrapport.

Sammendrag selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Svar: Ja. Beskrivelse: I henhold til tilstandsrapporten fra forrige eier ble det undersøkt et omtalt "hulrom" under to av gulvflisene på badet (kontakt mellom betong og gulvflisene), i tillegg til en dobbel stikkontakt uten tilkoblet strøm. Etter kontroll meldte rørlegger/flislegger at det ikke er tegn på dårlig kontakt mellom fliser og underlag eller noen svakhet av dette stedet. Stikkontakt ble ordnet av elektriker og det ble fylt på fugemasse ett sted i dusjen. I januar 2023 var det en lekkasje fra badet og ned til leiligheten under i tilknytning til vaskemaskinen. Badene ble pusset opp i regi av borettslaget i 2020 før jeg kjøpte leiligheten, og alle de ovennevnte feilene/manglene ble raskt utbedret av selskapet på garantien. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Som forklart under "feil og skader" er det fylt på fugemasse i dusj, koblet til strøm til stikkontakt og utbedret lekkasje i tilknytning til vaskemaskin. Arbeid utført av SansBygg AS.

Innhold
4. etasje: Stue/kjøkken, soverom, bad , bod og entré. Annet: Bod i kjeller.

Innbo og løsøre
Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Det er skiftet kjøkken i 2023. Rørlegger og elektriker er benyttet. Bad nytt i regi av borettslaget i 2020. Stikkontakt i bod utført av elektriker.

TV/Internett/bredbånd
TV/Bredbånd er inkludert i felleskostnadene og blir levert av Telenor og Lynet.

Parkering
Det følger også med egen fast garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg under bygget.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

Prisantydning inkl. omkostninger
Salgsoppdrag 3 590 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 188 355 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 3 778 355 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 7 981 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 7 200 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 9 221 (Omkostninger totalt) 16 421 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 19 221 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 787 576 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 794 776 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 797 576 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming. Panelovner og varmekabler i gulvet på badet.

Info strømforbruk
Strømforbruk for 2023 var kr.. og .. kWh. Forbruk vil variere.

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
855284

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
3250077

Formuesverdi sekundær år
2022

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
207

Part.obl.nr.
954388514

Felleskostnader pr. mnd.
4961

Andel fellesgjeld
188355

Andel fellesgjeld per dato
2023-12-30T23:00:00Z

Andel fellesformue
12729

Andel fellesformue per dato
2023-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Lutvannkollen Borettslag

Borettslagets org.nr
954388514

Om borettslaget
Lutvannkollen Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget er tilknyttet OBOS, som er forretningsfører. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Borettslaget består av 2391 andelsleiligheter. Lutvannkollen Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 954388514, og ligger i bydel Alna i Oslo kommune. Borettslaget har følgende gårds- og bruksnummer: 115/71, 85, 90, 97. Lutvannkollen Borettslag har én ansatt vaktmester. Borettslaget har eget Fellesrom utstyrt for hyggelige sammenkomster i forbindelse med bursdager, dåp, konfirmasjoner, visning av sportsarrangementer m.m. Borettslaget har Facebook-side: www.facebook.com/lutvannkollen Generelt om borettslaget, drift, styret m.m: "Vi er en bedrift med årlig omsetning på ca. 15,6 millioner kroner. Borettslaget skal være en solid og god arbeidsgiver, med god oppfølging i det daglige. I tillegg må innleide håndverkere/fagfolk instrueres og følges opp på en profesjonell måte. Borettslaget har et stort geografisk område å ta hånd om, og det er et variert sett med oppgaver som må utføres i takt med årstidene. Styret og vaktmester har ansvaret for store bygningsmessige verdier i form av blokker, rekkehus, rekkehusgarasjer, redskapsgarasje, maskiner (traktor, gressklipper o.a utstyr), samt vår store tomt. Styrets viktigste oppgave er å forvalte borettslagets verdier på en riktig måte, samt å forvalte fellesutgiftene i forhold til pågående og kommende nødvendige vedlikeholdsoppgaver og investeringer. Et styre har behov for kompetanse på områder som økonomi, personalpolitikk, sosial kompetanse i forhold til klager på eller uenighet mellom beboere, juridiske forhold, fagområder som våtrom, elektrisitet, inneklima, IT, innkjøpsforhandlinger, snekker- og blikkenslagerarbeid, for å nevne noen. Styret består av vanlige beboere, valgt av og på generalforsamlingen, med unntak av styreleder som det siste året av vært ekstern. Styremedlemmer er over gjennomsnittet opptatt av å ta vare på vårt nærmiljø, men det er umulig å dekke alle oppgaver uten ekstern hjelp. Til tider må det derfor tider benyttes ekstern kompetanse. Styret benytter ekstern kompetanse bevisst og kostnadseffektivt, og følger tett opp arbeid og resultat." Styret kan kontaktes ved å sende en e-post til lutvannkollenstyre@gmail.com eller å ta kontakt per telefon i styrets telefontid (se hjemmeside). Styret prioriterer hva som skal besvares, og vil håndtere kritiske henvendelser først. De fleste henvendelser besvares i løpet av tre til fem dager.

Gebyr forkjøpsrett
7981

Forkjøpsrett
Medlemmer av borettslaget/boligbyggelaget har forkjøpsrett. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte fristen. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av siste budsjett for 2024, samt årsregnskap og årsrapport for 2023. Dette kan interessenter få oversendt. Siste generalforsamling/årsmøte ble avholdt den 17. april 2024. Følgende vedtak ble fattet: "Styret gis tillatelse til å reforhandle dagens avtaler for leveranse av TV- og internettjenester i borettslaget, eventuelt videreføre dagens avtaler eller inngå ny(e) avtaler. Det bør legges vekt på å ha tjenestene levert fra en tilbyder, selv om dette vil innebære leveranse av TV-tjenester via fiber." Borettslagets økonomi skal være sunn og borettslaget skal ha økonomi til å møte de rehabiliteringsoppgaver som må gjennomføres. Styret legger til grunn at det til enhver tid skal være et tilstrekkelig driftsbudsjett for å forvalte borettslagets eiendom og eiendeler. Dette også i perioder når det skal utføres større vedlikehold. STYRET OG BORETTSLAGETS ARBEID I STYREÅRET 2023/2024: Trafikkforhold og parkering Styret får, med ujevne mellomrom, henvendelser om feilparkeringer, hastighet innad i borettslaget m.m Disse håndteres fortløpende, og så godt som mulig. Det ble i 2019 installert fartsdempende tiltak på utvalgte områder av borettslaget, og noen steder ble det også bli satt opp sperringer for å hindre ferdsel av kjøretøy. P-Service etterser etterlevelse av borettslagets kjøre- og parkeringsbestemmelser. Borettslaget har elektronisk registrering av kjøretøy, så registrering av parkering for gjester som ikke oppfyller kravene til å parkere på gjesteparkering kan nå gjøres raskere og enklere enn tidligere. Byggesak Lutvannkollen leir Forsvaret planlegger å bygge ut leiren med plass til flere mennesker. Dette medfører mer bebyggelse, og større trafikk. Noen av forslagene til plassering av bygninger får stor påvirkning for en del av våre rekkehusbeboere, spesielt de i ORV 45(A-H) og 43(A-F). Bygningenes plassering vil være så nærme vår bebyggelse, slik at det blir enda mindre sol i "skyggenes dal", og flere nye år med anleggsdrift med støy, støv og sprengninger. Styret sendte inn bemerkninger til prosjektet innenfor fristen som var 5. januar 24. Videre framdrift er ny høring ca september -24. Oppstart i 2026 av Lutvann leir. Jordskifteretten I året som har gått har borettslaget vært i jordskifteretten med de nærmeste naboene i borettslaget - sameiet ved innkjøringen til borettslaget, de private boligene på området og barnehagen. Formålet med jordskifteretten er å få en fordelingsnøkkel for fordeling av kostnader til vedlikehold, brøyte, strøing og feiing av veiene som er felles. Dette grunner generalforsamlingens vedtak hvor styret fikk fullmakt til å avklare disse forholdene juridisk. I det første rettsmøtet ble man enige om saken, hvem som er parter og hva avgrensningene i saken skulle være, samt hvilket regelverk som skal ligge til grunn for avgjørelsen. Alle parter var enige om hvilke veistrekninger som skulle tas inn i saken, samt at saken skal avgjøres etter regler om sambruk. Møtene har båret preg av at alle i grunn er enige om omfanget, og borettslagets representant har opplevd god stemning blant partene. I rettsmøte 2 så man nærmere på avgrensningene og argumenterte for hvordan man mener at kostnaden skal fordeles. Borettslaget har akseptert å vedlikeholde, brøyte, strø og feie alle strekninger som saken omfatter, men har vært uenig i fordelingsnøkkelen etter bruken av strekningene, samt summen som har blitt foreslått av jordskifteretten. Dette ga borettslaget tilbakemelding til jordskifteretten om, samt la ved beregninger for hva et vedlikehold over 25 år utgjør. Det ventes nå på jordskifterettens endelige avgjørelse i saken etter disse tilbakemeldingene. Informasjons- og beboermøter Styret har informert så godt som mulig via infoskriv, Facebook, e-post og SMS. Styret har som mål, Serviceavtaler Borettslaget har en serviceavtale med Rentokil for bekjemping av skadedyr og gnagere, en serviceavtale med Crawford/Assa Abloy om ettersyn og vedlikehold av garasjeporter i felles garasjeanlegg, en serviceavtale med GK Ventilasjon AS på ventilasjonsanlegg i garasjeanleggene og en serviceavtale med NOHA AS om kontroll av brannvernutstyr. Skadedyr og insekter Alle beboere må være oppmerksom på dette. I den grad det er mulig må beboere ta ansvaret for at slike elementer ikke dras inn i andelene. Skulle det skje er det viktig at styret/vaktmester varsles omgående slik at riktige tiltak kan settes inn for å forhindre spredning. Styremøter Det har vært styremøte én gang i måneden (den andre tirsdagen i hver måned), med unntak av i juli. I tillegg har styret hatt møter når et spesielt behov har meldt seg, samt at vi har dager/kvelder hvor større planlegging og drøfting som ikke passer inn under styremøtene blir gjennomgått. Det har vært god løpende dialog styremedlemme imellom i hele perioden. Økonomihåndtering Økonomihåndtering i borettslaget kan kalles periodebasert. Det er perioder i løpet av året som innebærer større utbetalinger enn andre. Disse faller som regel i januar, april, juli og oktober. Primært er dette betaling av faste løpende avtaler som TV-avtale, forsikringspremie og kommunale avgifter. Utbetaling av penger må alltid godkjennes av to styremedlemmer, og normalt sett er det styreleder og nestleder som håndterer dette. Justering av felleskostnader og fellesgjeld etter rehabiliteringsprosjektet er ferdigstilt. Lån Borettslag har tre lån, hvorav to er felles og ett som skal nedbetales av blokkbeboere. 1. ?Vinduslånet?fra 2013-14 (Handelsbanken lån nr. 8398 71 45504), opprinnelig på 25 MNOK. Lånet er pr 31.12.23 nedbetalt til kr. 12 443 415. 2. Et «rehabiliteringslån-blokk» fra 2021 (Handelsbanken lån nr 8398 72 03725) på 17 MNOK som skal nedbetales av blokkbeboerne, fordelt etter felleskostnadsbrøken for hver enkelt leilighet. Både styret og beboerne kan følge med at dette går rett for seg, ettersom en linje i notene i årsregnskapet kommer til å inneholde en ny linje, ?Rørrehab blokk?, som angir hvor mye beboerne har innbetalt til OBOS, mens notene også angir betalte renter og gebyr på dette lånet, og hvor mye som er betalt i avdrag. Summen av renter, gebyr og avdrag trekkes fra innbetalt beløp, og resten kan eventuelt (akkumulert) brukes til en årlig ekstra nedbetaling. Lånet er pr 31.12.23 nedbetalt til kr 15 823 679 3. Et «felleslån på kr. 28.342.354 fra 2021 (Handelsbanken lån nr. 8398 72 03733) som dekker resten av rørrehabiliteringen og andre lånefinansierte aktiviteter i 2020-21, og nedbetales av alle beboerne i fellesskap. Dette lånet er pr 31.12.23 nedbetalt til kr. 26 381 206. Samlet pantegjeld pr 31.12.22 er kr. 54 648 300. Dette er kr 1 966 407 lavere enn ved forrige årsskifte. Styret ønsker å fortsette med ekstraordinær nedbetaling av fellesgjeld når det er mulig, for å holde husleieøkningen så lav som mulig nå når rentene øker. Styrehonorar Da det i fjorårets generalforsamling ble valgt ekstern styreleder så innebar det at honoraret skulle forskutteres månedlig, ref avtale. Det betyr at det fra og med mai 2023 til og med april 2024 er blitt utbetalt styrehonorar til ekstern styreleder. Forhåndsavtalt honorar var pålydende kr 300 000 hvor kr 200 000 er blitt utbetalt og kostnadsført i 2023. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2023 Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for 2024. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2023 er satt opp under denne forutsetning. Vesentlig avvik Driftsinntektene er ca kr 9 000 000 lavere enn budsjettert og skyldes at inntekter fra salg av nye leiligheter er utsatt til 2024. Finanskostnader er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økte renter. Resultat Årets resultat vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2024 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2024. Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Større vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 2 430 000 til større vedlikehold. Kommunale avgifter i Oslo kommune Oslo kommune har i sitt budsjettforslag for 2024 lagt til grunn en økning på 8 % for renovasjon, 20,3 % for vann- og avløp og 145 % for feiegebyret. Eiendomsskatten følger egne satser. Energikostnader Energikostnadene var ca kr 300 000 lavere i 2023 enn året før. Vi forventer at energiprisene vil holde seg høye også i 2024, men antar at strømstøtten videreføres og at mange har fått et mer bevisst forhold til energiforbruk og energisparing. Vi antar dermed at energikostnadene vil ligge på omtrent samme nivå som i 2023. Forsikring Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 5,2 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Lutvannkollen Borettslag. Lån Lutvannkollen Borettslag har tre lån i Handelsbanken. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Forretningsførerhonorar og medlemskontingent Forretningsførerhonareret har økt med 5,3%. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2024. Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2024. Budsjettet er basert på 9 % økning av felleskostnadene fra 1 januar 2024. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på f.eks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som borettslaget/sameiet er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld
Lånenummer: HANBAN-83987203733 Type lån: Annuitetslån Restsaldo: 25.900.291,- Restløpetid: 20 år 7 md. Terminer pr år: 12 Rente: Flyt 5,85% Andel av saldo: 76.486,- Lånenummer: HANBA1-83987203725 Type lån: Annuitetslån Restsaldo: 15.535.223,- Restløpetid: 20 år 7 md. Terminer pr år: 12 Rente: Flyt 5,85% Andel av saldo: 72.346,- Lånenummer: 2HAND1-83987145504 Type lån: Annuitetslån Restsaldo: 11.853.299,- Restløpetid: 10 år 9 md. Terminer pr år: 12 Rente: Flyt 5,85% Andel av saldo: 35.009,- Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei Renten er flytende og på grunn av hyppige renteendringer den siste tiden kan renten ha endret seg uten at megler har mottatt informasjon om dette før salget. Kjøper må påregne at felleskostnader kan øke som følge av renteendringer.

Sikringsordning fellesgjeld
Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag. Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Borettslagets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring

Polisenummer felles forsikring
90338165

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
Det er kun tillatt å holde hund, katt, tamme smågnagere, mindre fugler (eksempelvis papegøye) og akvariefisk. Dyreeier som lufter dyr (unntatt katt) må ha dyr i bånd eller på armen innenfor borettslagets område. Dyreeier må ha katt i bånd eller på armen innenfor borettslagets område, med mindre denne er kastrert. Dette må kunne dokumenteres. Dyreeier må fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate seg på området. Dyreeier er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som dyret måtte påføre andre dyr, person(er) eller eiendom i borettslaget. Dyreeier plikter å følge de retningslinjer som styret gir ved informasjon o.l. Hund og katt skal til enhver tid bære identitetsmerke med kontaktinformasjon eller være elektronisk merket. Dersom det kommer berettigede klager over at dyreholdet sjenerer naboer ved lukt, bråk eller lignende, plikter dyreeier å fjerne dyret fra leiligheten, hvis ikke en minnelig ordning med klager kan oppnås. I tvilstilfeller avgjør styret klagens utfall etter forhandlinger med dyreeier og klager.

Eierskiftegebyr
6385

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/115/85: 06.09.1978 - Dokumentnr: 18900 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:115 Bnr:20 Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 16.07.1986 - Dokumentnr: 42987 - Best. om vann/kloakkledn. Gjelder denne registerenheten med flere 21.02.1978 - Dokumentnr: 4274 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:115 Bnr:54 21.04.1978 - Dokumentnr: 922695 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: GNR 115 BNR 86,87,88 OG 89 GNR 142 BNR 59 OG 60 01.04.1985 - Dokumentnr: 18557 - Best om garasje/parkering Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:115 Bnr:20

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 23 mars 1981. Det foreligger også ferdigattest på våtromsarbeid datert 29.06.2022, se vedlegg. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Tidligere toalett er innlemmet i baderommet. Det foreligger ferdigattest på våtromsarbeid fra Oslo kommune datert 29.06.2022, se vedlegg.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til byggeområdet for boliger. Reguleringsplan med ID S-2106 datert 21.01.1976. Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for 115/1 Trosterud- nordområdet, som reguleres til byggeområdet for boliger, trafikk- område (vei-parkering), tomt for offentlige bygninger (skole og barneinstitusjon) og friområde (turvei). Eiendommen (gnr/bnr 115/71) er regulert til byggeområde for boliger m.m og omfattes i tillegg av kommuneplan og kommunedelplanen hvor den er avsatt til hhv "eksisterende bygg og anlegg og grønnstruktur, eksisterende" og "lokale torg og møteplasser". Eiendommen ligger i et område som hovedsakelig er regulert/avsatt til boligformål, friområde, skole/barnehage, veigrunn m.m. Pågående plansaker i nærområdet: - Lutvannsveien 60 - Lutvann leir - Reguleringssak - Mottatt sak 25.11.2022 (saksnr. 202217318): Planforslag for Lutvann leir legger opp til justering av byggegrenser og parkeringsdekning, samt økt utnyttingsgrad innenfor leiren. Det er ikke planlagt vesentlig endring av byggehøyder eller arealformål. Hovedformål er Forsvaret. Styret i borettslaget kommenterer: Forsvaret planlegger å bygge ut leiren med plass til flere mennesker. Dette medfører mer bebyggelse, og større trafikk. Noen av forslagene til plassering av bygninger får stor påvirkning for en del av rekkehusbeboerne i borettslaget. Bygningenes plassering vil være så nærme borettslagets bebyggelse slik at det blir mindre sol, samt anleggsdrift med støy, støv og sprengninger. Styret i borettslaget sendte inn bemerkninger til prosjektet innenfor fristen som var 5. januar 24. Videre framdrift er ny høring ca september -24. Oppstart i 2026 av Lutvann leir. - Lutvannskroken 25 - Reguleringssak - Mottatt sak 06.10.2019 (saksnr. 201916221): Hensikten med planforslaget er å legge til rette for å kunne erstatte eksisterende enebolig med et leilighetsbygg med bedre utnyttelse og med leilighetsstørrelser det er behov for i bydelen. Forslaget legger til rette for en utbygging med en ny boligblokk med inntil 1600 m2 BRA pluss en bod for sykler og avfallsbeholdere på inntil 40 m2 BRA. Byggets utforming er tilpasset nabobebyggelsen, med en høyde som muliggjør inntil 4 etasjer pluss begrenset takoppbygg. Dette vil kunne medføre anleggsarbeid, trafikk og støy i området. Plankart er vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i de gjeldende planene og hvilken betydning disse har for eiendommen. Gjeldende planbestemmelser kan oversendes ved henvendelse til megler.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
Salgsoppdrag 3 590 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 188 355 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 3 778 355 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 7 981 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 7 200 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 9 221 (Omkostninger totalt) 16 421 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 19 221 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 787 576 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 794 776 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 797 576 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
9221

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.