OSLO Vålerenggata 2B

Tomt
266m²

Beskrivelse av tomt
Felles eiertomt for borettslaget. Hagen tilhørende Vålerenggata 2B ligger på grunn som juridisk eies av borettslaget bak oss, Engaland. Kommunen stilte som krav at dette arealet ble tilgjengeliggjort og opparbeidet som hager for borettslaget Vålerenggata 2B for å gi byggetillatelse. Før var det asfalt og gangvei her, og plassen var ikke inngjerdet. V2Bs rettigheter til området er sikret gjennom en tinglyst bruksrett som gir de fire andeler rett til å bruke hagen. Området er opparbeidet av utbygger, som har lagt plen, beplantet, bygd platting, satt opp gjerde, osv. Engaland har mottatt penger for bruksretten. Det er fremdeles gjennomgang på gangveien ut mot Strømsveien for beboerne i Engaland, og de bruker den for å gå ut den veien. I løpet av de 6 årene vi har bodd her har det aldri vært noen andre enn våre fire enheter som har brukt hagen vår eller plattingen. Engaland står for vedlikehold av området (dvs gartnertjeneste, snømåking, vårrengjøring), og borettslaget betaler en liten sum for dette som felleskostnader. Det at vi har en bruksrett til hagen innebærer at vi ikke kan gjøre større endringer på den uten tillatelse fra Engaland. Eksempelvis ba vi dem om tillatelse (og fikk det) da vi ønsket å legge heller foran våre egne leiligheter.

Beliggenhet
Vålerenggata 2B ligger i sentralt på Vålerenga - bydelens kanskje mest sjarmerende bo-område. Her bor du blant sjarmerende smågater med Vålerengas karakteristiske trehusbebyggelse og idylliske Vålerenga park. Flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærheten med Vålerenga Park med Vålerenga Kirke som nærmeste nabo. Etterstad Kolonihage ligger også i nærheten med store grøntarealer, Tøyenparken, hvor Øya festivalen arrangeres. Kampen Økologiske Barnebondegård samt flotte turmuligheter langs Svartdalsparken, Alnaelva eller i Ekebergskrenten er heller ikke langt unna. Dersom du er glad i å bade i sjøen, kan du enkelt ta deg ned til den populære badeplassen på Sørenga med sykkel eller til fots. Gamle Oslo er knyttet til Bjørvika og Sørenga gjennom to nye gangbroer. For den treningslade har man et godt utvalg med SATS treningssenter, Jordal Idrettspark, fotballbaner i gangavstand. Det er svært god offentlig kommunikasjon i området med kort vei til busslinje 37 som går fra Nydalen via sentrum til Helsfyr, og busslinje 20 som tar deg raskt til områder som Torshov og Sagene. Begge busslinjene går hele døgnet. Utover dette så går også busslinje 100 (Kjeller) og linje 110 (Lillestrøm) også fra busstoppet på Galgeberg. Begge busslinjene går hele døgnet. T-banestasjonen på Ensjø ligger for øvrig rundt 10 minutters gange unna leiligheten og her med linjene 1-4. Det er gangavstand til sentrum, Sørenga og Grünerløkka. Rett ved leiligheten er et bysykkelstativ, som gjør at du enkelt kan forflytte deg rundt i byen. Det er flere dagligvarehandler i umiddelbar nærhet av leiligheten, som for eksempel Kiwi i Strømsveien eller Coop Extra i St. Halvardsgate. Reko-ringen har også levering på Vålerenga. REKOringen.com er en uavhengig digital møteplass som kobler sammen lokale produsenter og forbrukere i tillegg til de lokale REKO-ringene. Dette sørger for at matprodusenter kommer direkte i kontakt med forbrukere uten å gå gjennom "tradisjonelle" markedsføringskanalene.

Adkomst
Se vedlagte kart i annonse. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger. For kollektivtilbud se www.ruter.no.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Vålerenggata barnehage: 0-5 år (2 min gange) Enga barnehage: 1-5 år (3 min gange) Jordal barnehage: 1-5 år (3 min gange) Skoler Vålerenga skole: 1-7 kl. (7 min gange) Kampen skole: 1-7 kl. (11 min gange) Gamlebyen skole: 1-7 kl. (10 min gange) Jordal skole: 8-10 kl. (2 min gange) Fyrstikkalleen skole: 8-10 kl. (19 min gange) Etterstad videregående skole: (12 min gange) Hersleb videregående skole: (21 min gange)

Offentlig kommunikasjon
Galgeberg (1 min gange): -Linje 2N, 3N, 4N, 20, 37, 100, 110 Ensjø T-bane (12 min gange): -Linje 1, 2, 3, 4, 5 Oslo Hospital (12 min gange): -Linje 13, 19 Tøyen stasjon (23 min gange): -Linje RE30, R31 Oslo S (24 min med kollektivtransport): -Totalt 24 ulike linjer

Byggemåte
Blokken fremstår med yttervegger i tegl konstruksjon. Leilighetens etasjeskillere i betong. Yttertak i flat konstruksjon, tekket med papp og beslag. Vinduer Vinduer i boligen fremstår med 2-lags glass i trerammer, merket 2019. Dører Entredør i laminert utforming med B-30/ 35db klassifisering, fra 2019. Entredør fremstår med normal funksjonalitet, fra 2019. 2-fløyet balkongdør i treramme med 2-lags glass fra 2019. Balkonger, terrasse og rom under balkonger Adkomst til balkong fra stue, med gulvareal på ca.3,8m². Gulvet er belagt med trebrikker på støpt betongdekke, rekkverk fremstår med glass. Høyde på rekkverk er målt til 1,01m. Høyde på rekkverk ved balkonger, skal være minimum 1,0 m. Der høydeforskjellen er mer enn 10,0 m over terreng, skal rekkverkshøyde være minimum 1,2 m. Ref. Veiledning om tekniske krav til byggverk § 12-17. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 16.03.2026 av Glenn-Erik Larsen teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp? -Ja. Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende? -Ja. Er kjent med at det er noe høydeforskjell i gulv, anslagsvis et par cm som følge av at selve bygningen er skjev. Ikke kjent med at det har medført noen skader eller setninger eller lignende. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? -Nei, ikke som jeg kjenner til Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter? -Ja. Vi har observert noen få sølvkre på gulv i første etasje tilbake i tid. Vi har ikke observert dette etter at det ble satt ut limfeller. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? -Nei, ikke som jeg kjenner til Er det bestilt Norgespris på strøm? -Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart? -Ja. Borettslagets fire enheter har varig og tinglyst bruksrett til hagen utenfor leilighetene ihht krav fra kommunen om uteområder for leilighetene for å gi byggetillatelse. Grunnen eies av naboborettslaget Engaland, og de har ansvar for vedlikeholdet av også denne delen av hagen. Hagen, inkludert platting osv, er opparbeidet av utbygger, og brukes kun av borettslagets fire enheter foruten at gangveien brukes til gjennomgang av de tilgrensende borettslagene.

Innhold
Unik mulighet på Vålerenga! En flott og moderne 4-roms leilighet fordelt på to plan. Eiendommen ble omgjort til bolig i 2020 og har et tidsriktig design med rene, stilige detaljer. Her får du en privat bakhage for borettslaget (bestående av kun 4 andeler) med plen og heller lagt i 2024. I tillegg kan du nyte noe godt i glasset i kveldssola på balkongen på ca 4 kvm i 2. etasje. Dette er en sjelden mulighet for et moderne og skjermet "townhouse", omkranset av delvis private og grønne omgivelser. Høydepunkter: - Gjennomgående med detaljer håndplukket av arkitekt - Sentral beliggenhet, med skjermet frodig bakhage. - Direkte utgang til felleshage - God standard fra 2020 - Balkong på 4 m² - To delikate baderom og kjøkken fra HTH - God tilgang til kollektivtransport - Kjellerbod på ca 11 m² - Lave felleskostnader og ingen fellesgjeld I det du kommer inn i leiligheten, merker du raskt hvor luftig og moderne den fremstår. Planløsningen er nøye gjennomtenkt, med god avstand mellom rommene, store vindusflater og en behagelig flyt gjennom boligen. Fra spisestue og kjøkken er det direkte utgang til den grønne felles hagen, som oppleves som en liten oase med stier, beplantning og flere hyggelige soner. På dette planet finner du også to romslige soverom og et delikat, flislagt bad i kalde fargetoner. I etasjen over ligger stuen med utgang til en nordvestvendt balkong, samt et romslig hovedsoverom med eget bad i varme fargetoner. Leiligheten har en gjennomgående og helhetlig stil, med nøye utvalgte materialer, lune fargetoner og praktiske løsninger. Innvendig interiør er utvalgt av arkitekt Tanja Vardund.

Standard
Innvendige overflater: Innvendige gulvflater belagt med henholdsvis: Parkett og fliser Innvendige veggflater belagt med henholdsvis: Malte flater av plater. Innvendige takflater belagt med henholdsvis: Malte flater i alle rom bestående av dekke/ plater. Takhøyde i leiligheten er målt opp mot 2,47m. Etasjeskille/gulv mot grunn Etasjeskille i betong. Etasjeskille er sjekket med nivelleringslaser, stue og ett soverom ble kontrollert av Takstmann. Innvendige trapper Innvendig tre-trapp mellom etasjer fremstår med malte vanker og lakkerte trinn. Rekkverket fremstår med glass og håndløper i trevirke. Innvendige dører Innvendige dører fremstår med: 1-speils dørblader i malt utførelse. Dørblader, dørvridere og karmer, fremstår med normal funksjonalitet. Andre innvendige forhold Tekniske installasjoner/komponenter er ikke funksjon testet på befaring, det ble ikke opplyst om problemer/feil på installasjoner/ komponenter i boligen på befaringen av eier. Baderom i 1.etg generelt: Badet er bygget i 2020, oppført i regi av utbygger. Det foreligger ferdigattest på oppføring av alle bad hos plan og bygg. Ferdigattest er datert 21,07.2020. Takstmann legger dokumentasjon fra plan og bygg til grunn, for vurdering av konstruksjoner på oppbygging av bad. Overflater, vegger og himling på bad 1.etg Takflate er belagt med malte plater og innfelte lys, veggflater er belagt med fliser. Overflater gulv på bad 1.etg Gulvet er belagt med fliser og underliggende gulvvarme. Overflater fremstår med normal funksjonalitet, Det er på badegulvet målt 30 mm. høydeforskjell fra døråpning til slukrist. Fall på gulv tilfredsstiller kravet fra teknisk forskrift på byggetidspunktet. Lokalt fall i dusj vil føre dusjvann til sluk. Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen, svanker kan forekomme. Sluk, membran og tettesjikt på bad 1.etg Sluk i plast plassert i dusjssonen. Det er synlig membran i hovedsluk. Dokumentasjon/ferdigattest, legges til grunn for vurdering av badets tettesjikt. Sanitærutstyr og innredning på bad 1.etg Innredning og garnityr på bad fremstår med: Veggmonterte dusjdører, servant med underskap, speil med lys og veggmontert wc. Ventilasjon på bad i 1.etg Ventilasjon på bad fremstår med: ventil med mekanisk avtrekk, samt spalte under dørblad for tilluft. Det er kun utført enkel kontroll av ventilasjon ved bruk av et ark/papir eller røykampull. Det er ikke foretatt tallfestede målinger, men ventilasjonen opplyses og fungere tilfredsstillende. Kapasitet og mengde luftutskifting er ikke kontrollert da det krever spesial utstyr. Tilleggende kontruksjoner våtrom bad 1.etg Hulltaking mot bad viser måling på, 46 % Relativ fuktighet i veggskille. Baderom i 2.etg generelt: Badet er bygget i 2020, oppført i regi av utbygger. Det foreligger ferdigattest på oppføring av alle bad hos plan og bygg. Ferdigattest er datert 21,07.2020. Takstmann legger dokumentasjon fra plan og bygg til grunn, for vurdering av konstruksjoner på oppbygging av bad. Overflater, vegger og himling på bad i 2.etg Takflate er belagt med malte plater og innfelte lys, veggflater er belagt med fliser. Overflater gulv på bad i 2.etg Gulvet er belagt med fliser og underliggende gulvvarme. Overflater fremstår med normal funksjonalitet, Det er på badegulvet målt 55 mm. høydeforskjell fra døråpning til slukrist. Fall på gulv tilfredsstiller kravet fra teknisk forskrift på byggetidspunktet. Lokalt fall i dusj vil føre dusjvann til sluk. Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen, svanker kan forekomme. Sluk, membran og tettesjikt på bad i 2.etg Sluk i plast plassert i dusjssonen. Det er synlig banemembran i hovedsluk. Dokumentasjon/ferdigattest, legges til grunn for vurdering av badets tettesjikt. Sanitærutstyr og innredning på bad i 2.etg Innredning og garnityr på bad fremstår med: Veggmonterte dusjdører, servant med underskap, speil med lys, opplegg for vaskemaskin og veggmontert wc. Ventilasjon på bad i 2.etg: Ventilasjon på bad fremstår med: ventil med mekanisk avtrekk, samt spalte under dørblad for tilluft. Tilleggende kontruksjoner våtrom i 2.etg Hulltaking mot bad viser måling på, 41 % Relativ fuktighet i veggskille. Overflater og innredning på kjøkken Kjøkkeninnredning fra HTH fremstår med glatte fronter. Laminert benkeplate med oppvaskkum og 1-greps blandebatteri. Lys under overskap, ventilator med mekanisk avtrekk. Integrerte hvitevarer med: komfyr, induksjon platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Det er montert komfyrvakt over platetopp. innredning fremstår med normal funksjonalitet. Avtrekk kjøkken Ventilator over komfyr er tilkoblet med mekanisk avtrekk. Vannledninger Røropplegg i boligen fremstår med: vanntilkobling med Pex-rør, samleskap med rørkurser og stoppekran er plassert under trapp. Stoppekraner er testet og fungerer som de skal. Det er montert Waterguard i benkeskap på kjøkken. Avløpsrør Avløpsrør i boligen fremstår med plastrør. Øvrig ventilasjon Det er balansert ventilasjon i boligen med tilluft kanaler i oppholdsrom, samt avtrekkskanal fra kjøkkenvifte og bad. Det er i tillegg plass for luft gjennomstrømning mellom terskel og dørblader for sirkulasjon. Aggregatet er plassert i innvendig bod. Varmesentral Oppvarming i leiligheten ved panelovner. Det er etablert gulvvarme på badene. Varmtvannstank Varmtvannsbereder på 200L, er plassert i hjørne av kjellerbod. Elektrisk anlegg Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Elektrisk anlegg er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entre. Se "Se spørsmål til eier" i tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven for mer svar om elektrisk anlegg. Informasjon fra Elvia tilsyn: Det er ikke registrert noen kontroll av el-anlegget Det er ikke registrert noen pålegg om utbedringer av el-anlegget Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: Vurdering av avvik: Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Balkongen ligger over innredet boligrom, utvendige konstruksjoner med membran/ tettesjikt over boligrom krever tilsyn og vedlikehold. Det er uvisst hvordan tettesjikt/ membran under terrassebord er bygget opp, da konstruksjonen er utilgjengelig for inspeksjon. Konsekvens/tiltak Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å kartlegge, tettesjikt med løsning for avrenning/sluk på balkongen. Løsning med tette terrassebord bør endres for å lette adkomst, til sluk/avrenning for å unngå at konstruksjoner tettes. Etasjeskille/gulv mot grunn Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert 25mm høydeforskjell, på gjennomgående mål i stue i 2.etg. Høydeforskjell på dette nivået er svært vanskelig å registrere uten nivelleringslaser. Konsekvens/tiltak Andre tiltak: For å rette opp skjevheter i gulv, må det benyttes avrettingsmasse under parkett. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Sluk, membran og tettesjikt på bad i 1.etg Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er observert jordleder mellom klemring og sluk. Dette er ikke en anbefalt løsning da klemringen skal ligge direkte mot membranen for å sikre tett forbindelse. Konsekvens/tiltak Tiltak: Forholdet kan medføre risiko for redusert tetthet rundt sluk, og anbefales kontrollert eller utbedret av en autorisert fagmann. Sanitærutstyr og innredning på bad i 1.etg Vurdering av avvik: Det er avvik: Porselenskål gir etter ved belastning. Det mangler spalte under veggmontert wc, for synliggjøring av evt. lekkasjevann fra innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak Tiltak: Videre undersøkelse av feste for porselenskål anbefales. Unnlatt utbedring kan føre til brudd i flis under wc. For at garnityr skal kunne få TG1, må det etableres lekkasje sikring fra sisternen. Eller fremlegge dokumentasjon på løsning, for innebygget sisternen. Sanitærutstyr og innredning på bad i 2.etg Vurdering av avvik: Det er avvik: Blandebatteri på servant er løst. Konsekvens/tiltak Tiltak: Skrue under servant må strammes for at blandebatteri skal festes tilstrekkelig. Unnlatt feste kan medføre lekkasje fra blandebatteri. Info fra eier: Slange til hånddusj må byttes ut. Vannledninger Vurdering av avvik: Det er avvik: Det mangler kursoversikt i samleskap. Kursoversikt skal gi en forklaring på rør fordelingen i samleskapet. Konsekvens/tiltak Tiltak: Manglende kursoversikt vil kunne skape usikkerhet, om rør i anlegget må skiftes. Det anbefales å kontakte utførende for arbeidet, eller en autorisert rørlegger for å opprette en oversikt. Varmtvannstank Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannsberederen skal plasseres slik at en eventuell lekkasje ikke fører til uakseptabel skade. Dette innebærer i praksis at den ofte må stå i rom med sluk (våtrom), eller ha en annen form for automatisk lekkasjestoppesystem (aquastop). Konsekvens/tiltak Andre tiltak: Oppgradering med avrenningssystem og installering av Waterguard bør påberegnes. Om sikring av varmtvannsbereder ikke utføres, kan større lekkasje oppstå ved feil på komponenter.   Forhold som har fått TG3: Ingen forhold har fått TG3. TG ikke undersøkt: Bygning generelt - Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft

Innbo og løsøre
Selger ønsker å beholde dette: - Takhengt lampe over kjøkkenbord 1. etg. - Vegghengt beige Hubsch-lampe i stue 2. etg - Vegghengt rød/hvit Hubsch-lampe i stue 2. etg - To stk svarte leselamper soverom 2. etg. Speilet i gangen i 1. etg kan medfølge salget dersom dette er spesielt ønsket. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Tilbygg / modernisering 2025: El-arbeid: Installert dimmere på lysbrytere og skiftet induksjonstopp ( faglært elektriker) 2024 Utvendig: Lagt heller i hagen utenfor hver leilighets uteplass (i regi av borettslaget) ( utført av anleggsgartner) 2024: El-arbeid: Montert stikkontakter i kjellerbod (regi av borettslaget ? faglært elektriker) 2021: Interiør: Bygget hyllesystem bod i leilighet ( privat utført) 202: Interiør: Montert vegghylle bad 2. etg (privat utført)

Parkering
Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
11 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 8 900 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 11 700 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 11 500 000 (Totalpris. inkl. omkostninger) 11 508 900 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 11 511 700 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
C

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
2330783

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
9323132

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
4

Part.obl.nr.
922640505

Felleskostnader etter avdragsfri periode
Ingen fellesgjeld - ingen renter og avdrag.

Felleskostnader pr. mnd.
3362

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-05-04T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Opplysninger fra styret: Pga. nedskriving av egenkapital på driftsbygning er egenkapital negativ, men utover det finnes ingen faktisk gjeld. Seksjonene er eid av borettslaget og skal dermed naturlig nok ikke betales avdrag på.

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Vålerenggata 2b Borettslag

Borettslagets org.nr
922640505

Om borettslaget
Borettslagets navn er Vålerenggata 2b borettslag, og forretningskontoret er i Oslo. E-post til styret: styret.vhf@gmail.com. Hver andelseier har enerett til bruk av sin bolig og felles ansvar for drift og vedlikehold av fellesareal og tekniske anlegg. Borettslaget Vålerenggata 2B borettslag har fire enheter. Det har vært næringslokaler her i mange år, og frem til de nye boligene sto klare i 2019/2020. Denne leiligheten var en av de fire første kjøpene, og selgere flyttet inn i desember 2020. Det var utbygger Raymond Orfjell som gjorde boligkonverteringen via et selskap han opprettet for formålet. Arkitekten som har gjort innsiden av leilighetene (fargevalg, dekor, osv) er Tanja Vardund. Over våre leiligheter ligger aksjesameiet St. Halvards gate 77. De har 8 boenheter, hvorav 6 var opprinnelige og de 2 på loftet er bygget ut for under 10 år siden. De opprinnelige 6 leilighetene har hver sin parkeringsplass på fremsiden, og disse er private for dem. De eier og har vedlikeholdsansvaret for bygget (gangen, heisen, inngangspartiet, parkeringsplassene), med unntak av andelsleilighetene og den delen av kjelleren som tilhører borettslaget. De har ytret ønske om at vi slår oss sammen til én juridisk enhet, men borettslaget vårt har avvist dette og det er ikke en aktuell problemstilling pt. Det er gitt tillatelse til at seksjonene over parkerer syklene sine borettslagets kjeller, som har sykkelparkeringsplasser. De har ikke adgang til å bruke hagen. Det oppleves at det har vært et godt samarbeid både med Engaland og med St. Halvards gate, og det har ikke vært noen konflikter med dem. Generelt er det et supert nabosamarbeid. Hver enhet har en representant i styret, for tiden er det Nicolai i H0101 som er styreleder.

Forkjøpsrett
Ifølge informasjon fra styret, er det ikke forkjøpsrett på lagets andeler.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Årsregnskap og resultat for 2024: Driftsinntekter: 150.330,- Driftskostnader: 116.519,- Driftsresultat: 33.811,- Årsresultat: 33.789,- Årsregnskap og resultat for 2025: Driftsinntekter: 153.996,- Driftskostnader: 97.199,- Driftsresultat: 56.796,- Årsresultat: 56.796,- I henhold til infomasjon fra styret er det ingen planer om økning av felleskostnader.

Borettslagets forsikringsselskap
Gjensidige. Bygård forsikret gjennom AS St. Halvards gate 77.

Polisenummer felles forsikring
84600469

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Andelseierne har ansvar for innvendig vedlikehold av sin bolig. Felles vedlikehold (yttertak, drenering, felles installasjoner osv.) er borettslagets ansvar og kostnadene fordeles likt mellom andelseierne.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt iht. borettslagets vedtekter. 

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/232/152/1: 05.10.1855 - Dokumentnr: 900073 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om benyttelse Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:232 Bnr:152 Gjelder denne registerenheten med flere 13.09.1949 - Dokumentnr: 11859 - Erklæring/avtale plikt til overtagelse av tomt. Overført fra: Knr:0301 Gnr:232 Bnr:152 Gjelder denne registerenheten med flere 12.01.1990 - Dokumentnr: 2855 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 1 Formål: Samleseksjon næring Sameiebrøk: 0/1 22.03.1990 - Dokumentnr: 19500 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endring av formål/brøk: Snr: 1 Formål: Samleseksjon næring Sameiebrøk: 642/1662 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 2 SEKSJONER 07.11.1996 - Dokumentnr: 63455 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:232 Bnr:461 18.09.2012 - Dokumentnr: 768365 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endring av formål/brøk: Snr: 1 Formål: Samleseksjon næring Tilleggsdel: Bygning Sameiebrøk: 642/1662 07.11.1996 - Dokumentnr: 63460 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:232 Bnr:151 Bestemmelse om adkomstrett Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan og bygn.etaten Best. om bruk av grunn Med flere bestemmelser

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt ferdigattest for bruksendring av 1. og 2.etasje til bolig samt etablering av fire inntrukne balkonger datert 21.07.2020. Boligen er en del av et tidligere godkjent bruksendringsprosjekt hvor 1. og 2. etasje ble ombygget til fire boenheter over to plan. I forbindelse med prosjektet ble det i 2019 gitt godkjennelse fra Plan- og bygningsetaten til enkelte endringer av de opprinnelige planene. Endringene omfattet blant annet at planlagte franske balkonger mot sør utgikk, samtidig som eksisterende vinduer ble beholdt. I tillegg ble tidligere bøttekott/bod innlemmet i boligarealet, og enkelte dører mot trapperom ble fjernet som del av den oppdaterte planløsningen. Eiendommen er regulert til boligformål, og tiltaket er godkjent etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Det foreligger også avtale om bruksrett til utearealer på naboeiendom, som skulle tinglyses i forbindelse med prosjektet. Det er gjennomført prosjektering og kontroll innen relevante fagområder, herunder brann, konstruksjon, ventilasjon og fuktsikring.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen befinner seg i et område regulert for boliger, offentlige bygninger, allmennyttige formål, barnehager, religionsutøvelse og flere friområder. Eiendommen følger reguleringsplan "Felt B, byggeområde for boliger" etter vedtektsbestemmelsene i S-130, med vedtektsdato 15.12.2004. Se reguleringsbestemmelser. Videre befinner eiendomen seg i et område med byggegrense med maks ges.c+57,7*. Maks høyde c+61,0*. Pågående byggesaker Strømsveien 3 - oppføring av hagestue på eksisterende takterrasse, med saksnummer 202523162

Adgang til utleie
Ihht. til megleropplysninger mottatt av styret er fremleie tillatt.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
11 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 8 900 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 11 700 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 11 500 000 (Totalpris. inkl. omkostninger) 11 508 900 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 11 511 700 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,50% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 500 Garantipremie/inneståelse 3 990 Kommunale opplysninger 27 980 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 17 500 Tilretteleggingsgebyr 0 Visninger/overtakelse 3490,- per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 3 500 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig   Totalt kr: 120 950 + visninger/overtagelse   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.