Vortunglia 8

Familievennlig og moderne hytte fra 2018 - Peisovn - Stor, dels innebygd terrasse - Gode solforhold - Rett ved Vortungen

• Innhold

  Velkommen til Vortunglia 8 – en familievennlig, velholdt og pen hytte fra 2018. Hytta ligger ved innsjøen Vortungen, og rett utenfor døra er det idylliske tur- og rekreasjonsmuligheter for både små og store. Det er gangavstand til Rømskog Spa & Resort, og det tar ca. 10 min å kjøre til nærmeste matbutikk. Gode solforhold nytes på en stor, dels innebygd terrasse, og bilene parkeres på egen, gruset gårdsplass.

  Hytta fremstår som tidsmessig og stilren, med luftig romfølelse og innholdsrik planløsning. Stuen og kjøkkenet danner et innbydende allrom med peisovn, møbleringsfrihet og flott takhøyde, og kjøkkenet har alle hvitevarer integrert. Videre er det et delikat bad/wc/vaskerom, en romslig entré og to gode soverom, samt et innredet loft. Lagringsplass finnes i en utebod på ca. 5 kvm.

• Om boligen

  Tomt

  748m²

  Beskrivelse av tomt

  Hytta ligger i et naturskjønt og idyllisk hytteområde like ved innsjøen Vortungen. Her har du alle former for rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, og innsjøen kan by på blant annet bading, SUP, fiske og kanoturer, bare for å nevne noe. Fra eiendommen er det gangavstand til anerkjente Rømskog Spa & Resort, om det skulle friste med en spa-dag og nydelig middag. Hytta ligger fint plassert på en solrik naturtomt. Tomten er opparbeidet med gruslagt gårdsplass, og rundt hytta er det skogsterreng og fjell i dagen. Ved gårdsplassen er det et lite lekehus, og det er i tillegg plass til trampoline eller andre lekeapparater – en perfekt fritidseiendom for barnefamilier. De gode solforholdene kommer til sin rett på en sydvestvendt terrasse på ca. 60 kvm. Her er det utmerket plass til grill og ønsket utemøblement, og i 2021 ble terrassen oppgradert med et flott tilbygg – en lun og koselig plass for lange sommerkvelder. Terrassen har dekke og rekkverk i tre, og i tilbygget er det plassbygde sittebenker, bar og hyller.

  Beliggenhet

  Vortunglia 8 ligger i et naturskjønt område på Rømskog, Aurskog-Høland kommune, med nærhet til innsjøen Vortungen og Rømskog Spa & Resort. Dette gir en idyllisk setting for fritidsboligen, med muligheter for avslapning og rekreasjon.

  Rømskog – natur, ro og aktivitet

  Rømskog er et ekte naturparadis, med over 100 innsjøer og tjern som innbyr til fiske, padling og bading. Her kan du oppleve jakt, følge merkede turstier eller benytte deg av oppkjørte skiløyper på vinterstid. Området inviterer til friluftsliv året rundt, med ro, frisk luft og naturskjønne omgivelser som bakteppe for et aktivt liv. Bygda ligger idyllisk ved Rømsjøen, tett på svenskegrensen, med Marker i sør som nærmeste nabo. Omkranset av skog, vann og fredelige kulturlandskap, gir beliggenheten en sjelden ro og et harmonisk miljø for både familieliv og fritid.

  Kultur og historie

  Kurøen bygdetun og kultursenter er Rømskogs tusenårssted, med badeplasser, fiske og kulturarrangementer. Rømskog kirke, ombygd i 1799 på grunnlag av en eldre stavkirke, ligger nordøst ved Rømsjøen. Nærheten til Kurøen bygdetun og Trosterud skolemuseum gir en spennende inngang til lokal historie, skole- og bygdeliv, og gjør området attraktivt for både fastboende og besøkende. Utfluktsmålet Haukenesfjellet med brannvakttårnet (som også er en DNT-hytte) byr på spektakulær utsikt mot Sverige og omegn.

  Tjenester og hverdagsliv

  Rømskog har et aktivt og levende lokalsamfunn. Joker Rømskog er den trivelige nærbutikken med alt du trenger i det daglige, og som også blir et sosialt møtested. Rømskog har også legekontor og et meråpent bibliotek. Rømskog skole er en fådelt skole, og tilbyr 1.-7. klasse med SFO-tilbud, mens barnehagen på «Skoletoppen» deler lokaler med SFO og har gode inne- og uteområder. Skogen rett utenfor døren gir barna rikelig med muligheter for lek, utforskning og fysisk aktivitet.

  Aktivitet og rekreasjon

  Rømskog Idrettslag samler barn og voksne gjennom bl.a. allidrett og fotball. Her er det trimrom og gruppeaktiviteter, mens naturen selv fungerer som et treningsområde med merkede turstier, skogsbilveier og oppkjørte skiløyper. Det årlige Unionsmarathon trekker deltakere fra Norge og Sverige – perfekt for de som ønsker mosjon og fellesskap. Rømskog byr på idylliske badeplasser, blant annet Kirkesand ved Rømskog kirke og Sandviksand øst for Kurøen. For overnatting finnes Nord Steinby Kro og Camping samt Kirkerud Camping, som gjør det enkelt å kombinere opplevelser i naturen med komfortabel overnatting.

  Rømskog Spa er en del av Unike Hoteller og kombinerer moderne velvære med naturopplevelser og panoramautsikt over Vortungen. Her finner man avslappingssoner, bassenger inne og ute, samt sauna i vannkanten. Om vinteren blir innsjøen et perfekt sted for skøyter og vintermoro – en unik kombinasjon av spa og natur. Rømskog Spa tilbyr utleie av kano, SUP og trampbåt på Vortungen.

  Samhold og utvikling

  Rømskog kombinerer sterk lokal identitet og solid forankring i lokalmiljøet. Rømsjingene er gode på å skape liv og røre i bygda, og som ny vil du føle deg velkommen og inkludert. Den frivillige foreningen Rømskog 2032 har som motto å være motoren for å fremme Rømskog som et godt sted å være: For en dag, for en ferie eller hele livet. Normeka har helt fra 1980 vært Rømskogs hjørnesteinsbedrift, og er kjent for produksjon av landingsutstyr og master til flyplasser globalt, samt trapper og rekkverk. Det er flere store entreprenører i bygda, bl.a. Bergquist Maskin og Transport AS, samt Holth Skogsdrift AS.

  Avstander

  Dagligvare

  Joker Rømskog, 6,3 km

  Joker Setskog, 20,8 km

  Mysen 55 min

  Askim 59 min

  Lillestrøm 1 time og 14 min

  Oslo 1 time og 36 min

  Svenskegrensen 17 minutter

  Tøcksfors Shoppingsenter 35 minutter

  Adkomst

  Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Området består av hyttebebyggelse og friområder.

  Byggemåte

  Grunnmurselementer med støpt plate på mark. Yttervegger i trekonstruksjon med stående og liggende trekledning, vindskier av tre med beslag. Saltak konstruksjon med bærende tresøyler for overbygget del av terrasse og kneloft (rom mot yttervegger under skråtak). Taktekking av taksteinsprofilerte metallplater og undertaksduk, etter det som kan ses fra takfot. Takrenner, nedløp og beslag i plastbelagt stål og kjetting nedløp. Takstige til pipe. Snøfangere montert over inngangsparti og del over terrasse. Trevinduer med 2-lags isolerglass. Ytterdør med 2-lags isolerglass til entré. Ytterdør til bod, Terrassedør av tre med 2-lags isolerglass fra stue til terrasse. Delvis overbygget terrasse i trekonstruksjoner med spaltegulv og rekkverk av rundstokk med bark. Åpent tilbygg med vindu på del av terrassen. Fundamentert på blokker. Utvendig tilliggende isolert bod med utvendig tilgang, har støpt gulv med sluk og trepanel på vegger og himling.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  Utvendig > Veggkonstruksjon

  Vurdering av avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ikke observert luftespalte i nedkant bak kledning ved stikkprøver utført fra bakkenivå. Stikkprøvene ble tatt på tilgjengelige steder langs ytterveggene. Iht. SINTEF Byggforsk skal kledning med to-trinns tetning ha lufte- og dreneringsspalte for bl.a. at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av kledningen.

  Utvendig > Takkonstruksjon/Loft

  Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er ikke tilgang til kneloft, og disse arealene er derfor ikke inspisert. Ingen tilgang medfører usikkerhet rundt tilstanden i disse områdene.

  Utvendig > Takkonstruksjon – tresøyler

  Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er registrert begynnende råte i nedkant av søyle på terrasse, søyle har bærende funksjon for takkonstruksjon.

  Tekniske installasjoner > Avløpsrør

  Vurdering av avvik: Det er ikke påvist t ilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke observert avløpslufting. Iht. dagens krav skal avløpsinstallasjoner ha minst én lufteledning som er ført til det fri uten vannlås, med mindre det dokumenteres at avløpet kan fungere tilfredsstillende ved bruk av en annen løsning.

  Våtrom > 1.Etasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling

  Vurdering av avvik: Det er uegnede materialer i våtsoner. Det er benyttet trepanel på vegger i våtsoner, noe som ikke er egnet materiale for slike områder. I tillegg mangler vinduet i våtsone synlig fuktsikring. Våtsone til dusj er 1m fra dusjens ytterkanter.

  Våtrom > 1.Etasje > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt

  Vurdering av avvik: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Da membran/tettesjikt er skjult under og bak fliser og det ikke foreligger dokumentasjon, kan det ikke konstateres type eller utførsel av denne og vurdering er utelukkende på alder og observasjon i sluk.

  Våtrom > 1.Etasje > Bad/vaskerom > Ventilasjon

  Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Våtrom med avtrekk må ha tilluft for at luften skal sirkulere og at fuktig luft blir ventilert ut.

  TGIU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

  Innvendig > Pipe og ildsted

  Vedovn med toppmontert stålrørspipe. Røykrør ned til ovn har falmet lakk, glass er merket etter varme og trepanel bak ovn er preget av varme. Det foreligger ikke monteringsanvisning fra leverandør for pipe og ovn, som bl.a. viser avstander til brennbart materiale.

  Det er ikke opplyst om siste feiing eller tilsyn. Pipe og vedovn er derfor ikke vurdert, det anbefales tilsyn av brann- og feiervesen og fremskaffe dokumentasjon som viser bl.a. riktig plassering.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  Utvendig > Nedløp og beslag

  Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. I henhold til TEK-17, som var gjeldende krav på byggemeldingstidspunktet og dagens krav, skal byggverk sikres slik at is og snø ikke kan falle ned på steder hvor personer og husdyr kan oppholde seg. Dette innebærer at taket må sikres i sin helhet med snøfangere ved denne typen tekking og takvinkel. I henhold til NS 3600 skal det derfor gis TG3. Et skjøtestykke på nedløp ved terrasse er montert feil, så vann vil renne på yttersiden av nedløpet.

  Utvendig > Vinduer

  Vurdering av avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er manglende vannbrett beslag over vinduer, som ikke er skjermet av takutstikk e.l. Vann som renner ned på baksiden av den utvendige kledningen og på vindsperra, skal ledes ut på et beslag over vinduet. Vannbrett under vindu mangler beslag (sålbenkbeslag), som skal føres opp i spor på vinduskarm og ha vanntette hjørner, slik at vann ikke trenger inn i konstruksjonen. Iht. NS3600 skal det gis TG3 ved risiko for fukt inn i konstruksjoner.r

  Våtrom > 1.Etasje > Bad/vaskerom > Membran og tettesjikt – vegger

  Vurdering av avvik: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Våtsoner på vegger ved dusj og servant har trepanel uten synlig membran/tettesjikt, dvs at veggene ikke tåler vann. Våtsone til dusj er 1m fra dusjens ytterkanter. Løsningen er relativ vanlig på fritidsboliger, men oppfyller ikke kravet til membran/tettesjikt på vegger i våtsoner. Iht. NS 3600 skal det gis TG3 når membran ikke er tilfredsstillende. I dusjsone er det benyttet en type dekorstein på vegger, det er ikke kjent oppbygging eller type materiale for det vanntette sjiktet.

  Helse, miljø og sikkerhet

  Følgende relevante HMS vurderinger er foretatt uten avvik. Radon. Det er vurdert at på bakgrunn av ferdigattest for boligen foreligger, har utbygger har gjennom søknad om ferdigattest bekreftet at alle kontrollerklæringer foreligger og at bygget er oppført iht. gitte tillatelser og gjeldende forskrifter. Terrasser har ikke høydeforskjell 0,5 m eller mer over terreng og har da ikke spesifikke krav. Loftetasje har ikke lovlige «rom for varig opphold» og krav til bl.a. rømningsveier og trapp har da ikke spesifikke krav. Er det likevel tilrettelagt for overnatting, anbefales det at kravene for rømningsveier, barnesikring av vinduer og sikkerhetskrav for trapp følges. Dagens løsning har godkjent rømningsveier. Røykvarslere og brannslukningsapparat er ivaretatt.

  Lovlighet

  Fritidsbolig

  Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det foreligger ferdigattest datert 10.7.2018. Det foreligger udatert plantegning av 1.etasje og fasadetegninger, merket RH80, tilsendt fra kommunen. Det foreligger udaterte plantegninger og fasadetegninger, merket RH99, tilsendt fra eier.

  Tegning merket RH80 fra kommunen er ikke iht. det som er bygget og har flere avvik, som bl.a. speilvendt, ikke inntegnet alle vinduer og er vesentlig mindre enn det som er bygget med bl.a. et lengdeavvik på ca. 2,25 m. Tegning merket RH99 er den tegning eier ble presentert fra utbygger ved inngåelse av kontrakt og stemmer med det som er bygget med unntak av tilliggende bod som ikke er inntegnet og planløsning loftetasje.

  Eier har informert kommunen om disse forhold i dispensasjonssøknad ang. utnyttelsesgrad og grensejustering, som er godkjent av kommunen 18.5.2026.

  Terrasse er utvidet i etterkant og har åpent tilbygg mot sør i forhold til tegninger. Det er ikke fremvist snitt tegning, som viser takhøyder, det kan derfor ikke kontrolleres om eksisterende høyder er iht. søknad. 1.etasje har rom for varig opphold med takhøyde under 2,20 m, som er dagens og byggetidspunktets minimums krav for fritidsboliger.

  Aurskog-Høland kommune har besluttet at forholdene vedrørende avvik med takhøyder i 1.etasje på Vortungen hyttefelt ikke skal forfølges av kommunen som plan- og bygningsmyndighet. En beslutning om å ikke forfølge forholdene vil imidlertid ikke være til hinder for at den enkelte hytteeier kan søke å få formalisert forholdene i ettertid ved å søke om dispensasjon. Dette vil i så fall skje uten pålegg fra kommunen. Iht. Aurskog-Høland kommune 24.6.2024. På dette grunnlag kan 1.etasje benyttes slik det fremstår i dag. Loftetasje har takhøyde til horisontal himling på 1,97 m og skal da defineres som loftetasje og ikke hems, der takhøyden skal være under 1,90 m. Takhøyde på 1,97 m er lavere enn dagens krav på minimumshøyde 2,20 m for fritidsboliger med rom for varig opphold, deler av rommet kan ha lavere takhøyde, f.eks. under skråtak. Dette innebærer at loftetasje ikke er godkjent for varig opphold, som stue og soverom.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 2018. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

  3. Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp? Ja

  7. Vet du om det er utført arbeid på garasje eller øvrige tilleggsbygninger, av enten deg eller tidligere eiere? Ja

  Firmanavn: Ufaglært

  Beskrivelse: Utvidelse av platting (2019), oppført overbygd 'kosekrok' med 3 vegger (2021), oppført 'lekehytte' (2023).

  16. Vet du om eiendommen har privat vannforsyning, vannbrønn, septiktank, pumpekum, avløpskvern eller lignende? Ja

  Beskrivelse: Privat vann/renseanlegg i Hytteforeningen. Godt drevet, under stadig utbedring/oppgradering. Hytta ligger nærmest vannpumpehus, så bedre stilt enn hytter lenger oppe mtp trykk, som har vært et problem hos andre, men ikke hos oss. Kan bli noe kloakklukt inne ved sjelden vask/skyll av egen pumpekum. Løses ved hyppig vask av kum (6-8 ganger per år istedet for anbefalt 2-3 ganger per år).

  24. Vet du om bruken av eiendommen eller området rundt kan endres av foreslåtte eller vedtatte reguleringsplaner, nabovarsel, offentlige vedtak eller lignende? Ja

  Beskrivelse: Nytt hyttefelt er under planlegging.

  26. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja

  Firmanavn: Ufaglært

  Beskrivelse: Utvidet platting, satt opp 'lekehytte', hengt på overbygget 'kosekrok' med 3 vegger.

  37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja

  Beskrivelse: Ingen feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger.

  38. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja

  Firmanavn: Ufaglært

  Beskrivelse: Montert snøfangere (2023).

  40. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja

  Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. desember 2026).

  Innhold

  Kort fortalt

  • Familievennlig, pen og velholdt hytte
  • Hytta er oppført over 2 plan i 2018
  • Naturskjønt og barnevennlig område
  • Rett ved Rømskog Spa & Resort
  • 120 meter i luftlinje fra Vortungen
  • Solrik og fin naturtomt
  • Sydvestvendt terrasse på 60 kvm
  • Lunt tilbygg fra 2021 på terrassen
  • Overbygd inngang og pen entré
  • Åpen og luftig stue-/kjøkkenløsning
  • Moderne og meget velutstyrt kjøkken
  • Det er montert peisovn i stuesonen
  • Flott takhøyde og lun atmosfære
  • Delikat og velholdt bad/wc/vaskerom
  • 2 gode soverom og et innredet loft
  • Lagringsplass i en utebod på 5 kvm
  • Varmtvannsbereder på ca. 200 liter
  • Sikringsskap med automatsikringer

  Planløsning

  1. etasje: Entré, bad/wc/vaskerom, 2 soverom og stue/kjøkken.

  Loftsetasje: To innredede rom.

  Annet: Utebod på ca. 5 kvm.

  Entré

  Hytta har et pent, overbygd inngangsparti med gruslagt adkomst, repos i tre og veggmontert utebelysning. Vel inne blir vi ønsket velkommen i en romslig og pen entré med lasert panel på veggene og grå fliser på gulvet. Det er behagelig varme i gulvet. Her er det fin plass til garderobeløsning, og rett utenfor inngangsdøren er det lagringsplass i en utebod på ca. 4 kvm.

  Kjøkken

  Kjøkkenet har et moderne og stilfullt design med gode benkeflater og mye oppbevaringsplass. Innredningen har sorte, glatte fronter, takhøye skap og lysegrå laminatbenkeplate med nedfelt kum i stål. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøl-/fryseskap, stekeovn og induksjonstopp, samt ventilator, benkestikk og god arbeidsbelysning.

  Stue

  Stuen ligger i åpen løsning med kjøkkenet, og sammen danner de et romslig og innbydende allrom med flott takhøyde, lun atmosfære og god møbleringsfrihet. Rommet har mørklasert panel på veggene, og på gulvet er det lagt tidsmessig laminat. Dagslyset strømmer inn via store vinduer på hele endeveggen. Peisovnen gir god varme og lun atmosfære på de litt kjøligere dagene. Fra allrommet er det utgang til en sydvestvendt, dels overbygd terrasse på ca. 60 kvm.

  Innredet loft

  Fra entreen går det trapp opp til et innredet, praktisk loft. Selger har benyttet loftet til stue og soverom, men etasjen er ikke godkjent brukt til dette formålet. Fra rommet som selger har benyttet til stue er det åpent ned til det luftige allrommet i etasjen under.

  Bad/wc/vaskerom

  Badet fremstår som velholdt og delikat, med lasert panel på veggene, dekorstein i dusjsonen og koksgrå fliser på gulv med gulvvarme. Baderomsinnredningen har hvite fronter og består av en heldekkende servant på en skapseksjon og et dobbelt speilskap med belysning. Videre er badet utstyrt med et toalett, mekanisk avtrekk, opplegg for vaskemaskin og et dusjhjørne med innfellbare glassdører.

  Soverom og garderobe

  Det er to gode soverom i første etasje. Soverommene er holdt i samme stil som resten av hytta, med lasert panel på veggene og tidsmessig laminat på gulvet, og alle rommene har store vinduer som sørger for rikt, naturlig lysinnslipp. Det er fin plass til kommoder i tillegg til seng og nattbord på soverommene, og hytta har for øvrig lagringsplass i en utebod på ca. 5 kvm.

  Standard

  Innvendige overflater

  Gulv: Laminat og fliser.

  Vegger: Trepanel.

  Himling: Trepanel.

  Det er normal bruksslitasje i forhold til alder på overflater.

  Tekniske installasjoner

  • Vannledninger: Synlige vannrør av plast med rør-i-rør system. Fordelerskap med drenering er plassert på bad. Stoppekran er plassert i bod.
  • Avløpsrør: Synlige avløpsrør av plast. Det er ikke synlig stakeluke for avløpsrør.
  • Ventilasjon: Naturlig ventilasjon med klaffeventiler, samt mekanisk avtrekk fra våtrom og kjøkken.
  • Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2018 er plassert i bod. Den har direkte el-tilkobling og avrenning til sluk.

  Opplysninger iht. tilstandsrapport.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  Arbeid utført i boligen:

  2023:

  • Montert snøfangere.

  2021:

  • Åpent tilbygg på terrasse.

  2019:

  • Utvidet terrasse.

  Opplysninger iht. tilstandsrapport.

  TV/Internett/bredbånd

  Det er innlagt internett på hytta. Kjøper må selv tegne eget abonnement.

  Parkering

  Det er parkering på egen, gruslagt gårdsplass. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

  Radonmåling

  Det er vurdert at på bakgrunn av ferdigattest for boligen foreligger, har utbygger har gjennom søknad om ferdigattest bekreftet at alle kontrollerklæringer foreligger og at bygget er oppført iht. gitte tillatelser og gjeldende forskrifter mht. radon.

  Diverse

  Følgende opplysninger er mottatt fra el-verket: Det er ikke utført kontroll på anlegget. Følgende opplysninger er mottatt fra brann- og feiervesenet: Varslet feiing og tilsyn i 2022 ble ikke utført da ingen var hjemme. Det gis ingen garanti for at anlegget er uten feil/mangler eller er tilpasset dagens krav og/eller bruksmønster. For spørsmål knyttet til feiing/brann anbefaler vi å ta kontakt med brann- og feiervesenet for ytterligere opplysninger, da megler eller bygningssakkyndig ikke har fagkompetanse på dette området.

  Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

  • Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring
  • Banker i Eika-alliansen
  • Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

  Prisantydning inkl. omkostninger

  2 750 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  68 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  70 140 (Omkostninger totalt)

  87 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  89 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  2 820 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  2 837 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  2 839 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Hytta er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på badet og i gangen, samt panelovner i enkelte rom. Dette suppleres med vedfyring i en peisovn i stuen. Det er naturlig ventilasjon, med unntak av mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken. Hyttas varmtvannsbereder rommer ca. 200 liter.

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  2387

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  Kommunale avgifter inkluderer: Hytterenovasjon og feie/tilsynsgebyr fritidseiendommer. Beløpet for kommunale avgifter er en prognose for inneværende år, mottatt fra kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

  Info om eiendomsskatt

  Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

  Formuesverdi primær

  750000

  Formuesverdi primær år

  2024

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter og eiendomsskatt», påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett. I tillegg påløper felleskostnader og velavgift til hytteforeningen.

  Årlig velavgift

  15000

  Velforening

  Kontingent for Vortunglia Hytteforening er kr. 1000,- for 2026. Kontingenten er øremerket tiltak for å forbedre forhold internt på området. Vortunglia Hytteforening krever inn fellesutgifter på kr. 14 000,- i 2026 for vei, felles vannforsyning og felles avløp til Evra Renseanlegg. Dette faktureres med henholdsvis kr. 7 000,- i Januar og kr. 7 000,- i Juli.

  Medlemskap i foreningen er pliktig for alle som eier hytte i Vortunglia, del i sådan eller som arbeider med å bygge hytte i Vortunglia. Tomteeiere har også plikt til medlemskap. Vortunglia hytteforening plikter til enhver tid å være en del av samvirkelagets EVRA (Eikestan/Vortunglia renseanlegg) eksistens, samt å følge de føringer som samvirkelaget med dets styre krever. Vortunglia hytteforening har rett til minst 1 styreplass i samvirkelaget.

  Info vannavgift

  Det er ikke installert vannmåler i hytta.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3226/267/234:

  29.06.2017 – Dokumentnr: 702251 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:3226 Gnr:267 Bnr:143

  Elektronisk innsendt

  01.01.2020 – Dokumentnr: 483087 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0121 Gnr:67 Bnr:234

  01.01.2024 – Dokumentnr: 205496 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3026 Gnr:267 Bnr:234

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for «Fritidsbolig» i Vortunglia, Gnr 67 Bnr 234, datert 10.07.2018.

  Det er avvik på byggetegninger i forhold til slik hytta fremstår pr i dag. Det henvises til informasjon i tilstandsrapporten som er gjengitt under Takst og Tilstand i salgsoppgaven samt i tilstandsrapporten som i sin helhet er tatt inn i salgsoppgaven. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Vei, vann og avløp

  Adkomstvei: Privat vei tilhørende hytteforeninger.

  Tilknytning vann: Tilknyttet fellesanlegg for hyttefeltet. Eier opplyser: Hytta ligger nærmest vannpumpehus, så bedre stilt enn hytter lenger oppe mtp trykk, som har vært et problem hos andre, men ikke hos oss. Kan bli noe kloakklukt inne ved sjelden vask/skyll av egen pumpekum. Løses ved hyppig vask av kum (6-8 gng pr år istedet for anbefalt 2-3 gng pr år). Felles vannpumpehus er integrert inn mot eiendommen.

  Tilknytning avløp: Tilknyttet fellesanlegg for hyttefeltet.

  Regulerings- og arealplanner

  Regulert til: Område for fritidsbebyggelse. Følger reguleringsplan «SPA-HOTELL VED VORTUNGEN». Planen regulerer eiendommen til område for fritidsbebyggelse (BF1).. 15. juni 2006. Eiendommen er berørt av frisiktsoner som vist på reguleringsplanen. I frisiktområdene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 50 cm over tilstøtende vegers plan.

  Kommuneplanen ligger på kommunens hjemmeside: https://www.ahk.no/innhold/politikk-ogplaner/planer/kommunale-planer/overordnende-planer/

  Grunneier av naboeiendom er i gang med å søke kommunen om videreutvikling av ca 150 hyttetomter. I forbindelse med foreslått utvidelse av hyttefeltet har hhv. Vortunglia og Eikestan hytteforeninger klaget dette inn for kommunen.

  I Aurskog Høland kommune sin åpne offentlige postjournal med dokumentnummer «20/07968-110 sak 267/90 Detaljregulering for Vortungen hyttefelt» kan man finne følgende:

  Kommunestyret i Aurskog-Høland fattet den 17.12.2025, i sak 108/25, vedtak om å godkjenne reguleringsplan for utvidelse av hyttefelt ved Vortungen på Rømskog. Kommunenes reguleringsvedtak ble påklaget rettidig av hytteforeningene, den 28.01.2026, og av hyttenaboer den 29.01.2026.Kommunestyret behandlet klagen som underinstans, den 12.03.2026, sak 8/26 og 9/26. Det ble her fattet følgende vedtak i begge sakene: «Aurskog-Høland kommune tar ikke klagen som er mottatt til følge. Kommunen opprettholder sitt vedtak av reguleringsplan fattet av kommunestyret 17.12.2025, i sak 111/25. jfr. plan- og bygningsloven § 1-9 og forvaltningsloven § 28. Klagen oversendes Statsforvalter i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus for endelig avgjørelse"

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  2 750 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  68 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  70 140 (Omkostninger totalt)

  87 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  89 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  2 820 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  2 837 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  2 839 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  70140

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggings- og oppgjørsgebyr kr 27.900,- og visninger kr 3.000,- pr stk med representant fra Aktiv tilstede. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 50.000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 5.545,-. Utleggene omfatter urådighetserklæring og kommunale opplysninger. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 20.000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  2 750 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  68 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  70 140 (Omkostninger totalt)

  87 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  89 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  2 820 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  2 837 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  2 839 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave