RØROS Gubbstenveien 21

Tomt
827.9m²

Beliggenhet
Enebolig med flott beliggenhet i Langseth, 2.5 km fra sentrum. Bor man i Langseth har man kort vei til fine turområder sommer som vinter, med bl.a. oppkjørt lysløype. Fin utsikt har man også mot Hummelfjell, Glåma og Sundet. I nærområdet finner en også golfbanen/fotballgolf og Kvitsanda. Gangavstand til sentrum med opparbeidet gang- og sykkelvei langs FV30.

Adkomst
Se kart på www.finn.no Det vil bli skiltet ifm. fellesvisninger.

Byggemåte
ENEBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Taktekkingen på opprinnelig del er av granulerte stålplater. Undertaket er av armert duk. Tilbygget har lakkerte stålplater. Tyder på å være anvendt undertak av papp på tilbygget ut fra det som er synlig. Taket er besiktiget fra taknivå.

Nedløp og beslag: Renner og nedløp på opprinnelig del er utført i lakkert metall. Tilbygget har ikke etablert renner, nedløp eller raftbeslag.

Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasader på opprinnelig del har stående bordkledning, mens tilbygget har liggende bordkledning.

Takkonstruksjon/Loft: Taket på opprinnelig del har saltaksform, og er oppført av takstoler. Over flate himlinger innvendig er det et kaldloft som er isolert med mineralull over varme rom. Ned mot raft er det etablert luftespalter, samt at det er lufteventiler i gavler. Adkomst til loftet er via luke med stige i 1 soverom. Taket på tilbygget er et sperretak med innvendig skråhimling mot taket.

Vinduer: Bygningen har malte vinduer med 2-lags glass.

Dører: Opprinnelig del har malt hovedytterdør med 3-lags glass og malt balkongdør med 3-lags glass. Tilbygget har skyvebalkongdør med 3-lags glass.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er etablert en terrasse i impregnert trevirke. Terrassen er fundamentert på betongstein og lettklinkerblokker. Ved inngangsdøren er det et repos med overbygd tak. Rekkverk er av behandlet tre. -Det ble etablert rekkverk på terrassen i 2025. Oppretting av terrassen. -Normal slitasjegrad registreres. En kan vurdere noe vedlikehold av trekledning og rekkverk ved inngangspartiet.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 1: På baksiden er det en markplatting i impregnert trevirke. -Det vurderes normal slitasjegrad.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Gulvet er av trebjelkelag. Under gulvet er det en krypkjeller. Se eget punkt for denne. -Det ble målt med laser i stue og gang uten å påvise måleavvik opp mot NS 3600.

Pipe og ildsted: Boligen har elementpipe. Sotluke med ildfast stein, samt vedovn er plassert i stue. -Det er et lite riss ved gjenpusset hull i pipe. Denne er ikke av vesentlig omfang ved befaringen. En kan påføre ny puss etter behov.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Det er byggegrunn av fjell.

Fuktsikring og drenering: Eventuell drenering vurderes fra byggeåret. Denne vil ligge under bakken, og nærmer seg en alder med usikker restlevetid. Ifølge eier er det fuktsikrende plater etablert mot grunnmur utvendig. Ikke kjent om det er etablert drenering rundt tilbygget, og det bemerkes også at dette er oppført over støpt plate på mark.

Grunnmur og fundamenter: Opprinnelig del har fundamentering med støpte punkter av betong som er fylt rundt. Over disse ligger det bærende betongelementer under veggkonstruksjoner. Tilbygget tyder å være oppført over støpt plate på mark. -Grunnmuren fremstår uten skader eller synlig svikt.

Forstøtningsmurer: Det er oppført en forstøtningsmur i betongstein i skråningen mellom boligen og oppkjørselen. Se eget punkt om rekkverk ved "Helse, miljø og sikkerhet" lenger ned i rapporten. -Muren fremstår som ny.

Forstøtningsmurer - 1: Det er oppført en forstøtningsmur av store natursteiner mot veien. Se eget punkt om rekkverk ved "Helse, miljø og sikkerhet" lenger ned i rapporten. -Muren fremstår som ny.

Terrengforhold: Terrenget rundt boligen er med naturtomt.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av plast og er fra byggeåret. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra byggeåret. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

GARASJE

Garasje oppført i én etasje over støpt plate på mark. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk og er kledd med stående panel. Taket har saltaksform og er tekket med takstein. Det er montert garasjeport med elektrisk åpner.

TG2
Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Det er påvist andre avvik:. -Taktekking og undertak på opprinnelig del har nådd en alder med usikker restlevetid. Tettheten i tiden som kommer er usikker. -Det er registrert avskalling i lakk på et par takbeslag. -Kloakkluftingen over tak mangler luftehatt på toppen. -På opprinnelig del er det noe mosegroing. -Undertaket er ikke tettet rundt pipa, synlig fra loft. Det blir ikke registrert symptomer på lekkasjer.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. -For å lukke avviket må det foretas vedlikehold av takbeslag. Ikke registrert skader per i dag. -Det anbefales å etablere luftehatt på kloakkluftingen. -Mose anbefales rengjort, da dette kan være med på å forkorte levetiden på tekkingen. -Det anbefales å foreta lokal tetting av undertak ved pipegjennomføring. Dette er forebyggende arbeid, i tilfelle det skulle forekomme lekkasje ved yttertekkingen.

Nedløp og beslag
-Det ble registrert buling/deformasjon i 1 nedløpsrør, som et symptom på frostspreng. -Tilbygget har ikke etablert renner, nedløp eller raftbeslag.
Konsekvens/tiltak: -Nedløp/renner er ikke funksjonstestet av undertegnede. Nærmere undersøkelser anbefales, og ved utettheter bør utskiftinger foretas. Deler med deformasjon må utover dette skiftes for å lukke avvik. Frostspreng i nedløpsrør må sies å være normalt i Fjellregionen, og er erfaringsmessig registrert forholdsvis ofte. -Det anbefales å etablere renner og nedløp. Manglende renner, nedløp og raftbeslag kan føre til økt fuktbelastning på takfot og yttervegger, siden takvannet ledes ukontrollert fra taket.

Veggkonstruksjon
Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. -Det er ikke påvist noen musesperre oppunder kledning. -På opprinnelig del er det noen mindre sprekker i bord, men dette er ikke unormalt ut fra alder.
Konsekvens/tiltak: Musesperre må etableres. -Mus kan forårsake skader inne i veggkonstruksjonen, og kan føre til lukt, dårligere isolasjonsevne og fuktskader. Nærmere undersøkelser anbefales, før eventuelle tiltak med musetetting utføres. Anvend produkter som ikke blokkerer luftingen mellom kledning og veggkonstruksjonen ved tiltak.

Takkonstruksjon/Loft
-Takstolene i opprinnelig del står med senteravstand på ca. 120 cm, mot preakseptert løsning på 60 cm senteravstand. Det er ikke registrert noen synlig svikt. Standardavstanden på 60 cm er ofte valgt fordi den er tilpasset vanlige plateformater og gir god støtte for isolasjon og kledning. Annet dokumentasjonsgrunnlag for å bekrefte om løsningen er i henhold til gjeldende krav ved byggeåret foreligger ikke. -Det blir ikke registrert fluenetting ved gesimser. -Tilbygget tyder på å ha begrenset eller ingen lufting, men dette er vanskelig å kontrollere uten åpninger.
Konsekvens/tiltak: -Takstoler kan i noen tilfeller ha senteravstand på 1200 mm (120 cm), men dette er mindre vanlig enn standardavstanden på 600 mm. Ved bruk av så stor senteravstand må man være spesielt oppmerksom på dimensjonering av både takstoler, undergurter og lektingen under yttertaket. Det er ikke foretatt ytterligere kontroll av dimensjoneringen på konstruksjonen. Ingen svikt ble registrert ved befaringen, men det vil være hensiktsmessig å foreta kontroll av lektelaget og observere konstruksjonen ved snølast. Det bemerkes videre at selv om løsningen avviker fra preaksepterte løsninger, så betyr det ikke nødvendigvis at den ikke tåler normal belastning. Derfor er nærmere undersøkelser anbefalt. -Fluenettinger i gesimser anbefales etablert. Dersom fluenetting mangler, øker risikoen for at smådyr, fugler og insekter etablerer seg, noe som kan føre til skader og dårligere inneklima. -Foreta nærmere undersøkelser av eventuell lufteanordning på tilbygget. Om lufting mangler kan det være nødvendig å etablere, for å forebygge risiko for fuktskader pga. kondensering i konstruksjonen og isdannelse på taket.

Vinduer
-Utvendige vinduskarmer og omramminger på opprinnelig del har noe slitasje i overflatene. -Det gjøres oppmerksom på at isolerglass i vinduer fra byggeår nærmer seg 30 år. Erfaringsmessig er det økt risiko for punktering av isolerglass som er eldre enn 30 år.
Konsekvens/tiltak: -Det må påregnes vedlikehold av vinduer.

Dører
-Balkongdør tar i karm og underbeslaget har avskalling. Utvendige overflater på døren har fått noe værslitasje. -Hovedytterdør har noen hull i utvendig overflate. Kommer av spiker eller skruer som har stått i døren. -Skyvebalkongdør på tilbygget har noen utvendige skrammer i overflaten. Det er ikke påvist beslagløsning under døren.
Konsekvens/tiltak: -Det må påregnes vedlikehold av dører. Justering av balkongdøren anbefales. -Beslag under skyvebalkongdør anbefales. Konstruksjonen under døren kan være utsatt for smeltevann fra terrassen.

Overflater
-Det bemerkes stedvis slitasje/sprekker i parkettgulvet. Årsaken kan være at gulvet ikke har tålt belastning av vaskevann. -I kjøkken og stue er det også bemerket at gulvet enten spenner seg opp eller har ujevnheter i underlaget. Dette gjør at gulvet kan klappe mot underlaget. -Det er påvist noen slitemerker på gulv i kjøkken og i stue. I gangen er det merker etter dør som har skrapet mot gulvet.
Konsekvens/tiltak: -Det er behov for tiltak på parkettgulv i boligen. En kan forsøke med overflatevedlikehold som sliping og lakkering, samt tetting av sprekker. Det er ikke usannsynlig at gulv bør skiftes for å lukke avviket. En vurdering av en fagperson på slike gulv kan være hensiktsmessig. -Undersøk om det er tilstrekkelige ekspansjonsfuger mot vegger, da gulvet vil utvide seg og trekke seg sammen gjennom året. Det er viktig med nok ekspansjonsrom mot veggene. -Det kan være nødvendig å dele opp parkettgulvet med skjøter ved døråpninger.

Krypkjeller
-Det er påvist noe vann oppå plasten i det innerste kryprommet, mot nordøsthjørnet av boligen. Dette kan komme av inndriv fra ventil i nærheten, da vannet tørket opp kort tid etter undertegnede var på befaring. Plasten ligger med åpen randsone mot grunnmur, slik som ofte er anbefalt. Det er god utlufting i krypkjelleren. -Det er tatt stikkprøver i trevirke, samt fuktmålinger uten å påvise unormalt fuktnivå eller råteskader.
Konsekvens/tiltak: -Det anbefales tiltak for å hindre inndriv av snø gjennom ventiler. I dag er det ikke registrert vesentlig risiko ved dette. En kan vurdere isolasjon over plasten i krypkjelleren, som forebyggende tiltak om eventuell kondensering skulle oppstå. Ingen tegn på kondens ved befaringen. Det bemerkes at krypkjellere er risikokonstruksjoner med små marginer før skader oppstår. Jevnlig kontroll anbefales på generelt grunnlag.

1. Etasje - Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Konsekvens/tiltak: Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

1. Etasje - Vaskerom - Sanitærutstyr og innredning
-Benkeplaten fremstår med noen sprekker. Platen har også krummet seg noe. Vanninntregning i trevirket er en sannsynlig årsak til påviste forhold.
Konsekvens/tiltak: -Det anbefales utskifting av benkeplaten.

1. Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. -Det er påvist avvik mot dagens krav: Vindu er plassert i våtsone og har materialer som ikke tåler vann. Preakseptert ytelse i dagens forskrift (TEK 17 § 13-15 pkt. 4): Vegg i våtrom som regelmessig kan bli utsatt for vannsøl, må være vanntett. Dette gjelder alle veggflater som er definert som våtsone i figur 1 (se bilde). Der plassering av vindu eller dør i våtsonen ikke er til å unngå, er det nødvendig med spesielle tiltak mot fuktskader". Dette var ikke omtalt spesifikt i forskrift ved byggeåret, men var omtalt i TEK 10 iht. oppgraderingsåret. Det er ikke kjent om det er utført tiltak i overgangen mot vinduet.
Konsekvens/tiltak: -Våtsonen strekker seg 1 meter sideveis fra lukkede dusjvegger. Vann kan transporteres i limlaget bak flis og inn i åpningen. For å lukke avviket må det fremvises tilstrekkelig dokumentasjon på riktig utførelse av membran mot vindusåpning. Det anbefales at det fortsatt brukes lukkede løsninger som f. eks. dusjkabinett eller lukket dusjhjørne for å spare vinduet for fritt vann. Foreta jevnlig kontroll av overflater.

1. Etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist sprekker i fliser. -Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er ca. 6 mm, og tas med utgangspunkt i underkant av flislaget som følge av at det ikke er noe synlig tettesjikt over gulvet ved dør. -På gulvet ved baderomsdøren er det påvist "bom", indikert med sprekk i 1 flis, samt tegn på at en tilstøtende flis har løsnet fra underlaget. Fugemassen i sistnevnte flis har sprukket.
Konsekvens/tiltak: Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. -Våtrommet fungerer med avviket . Hovedkonsekvensen av utilstrekkelig høydeforskjell er økt risiko for at lekkasjevann kan trenge ut av våtrommet og inn i tilstøtende rom. Dette kan føre til fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Vær oppmerksom på dette. -Nærmere undersøkelser og utbedring av flisene ved dør anbefales. Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende problemer.

1. Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. -Noe usikkert om membranen ble skiftet ved oppgradering i 2011. Membranen har likevel passert mer enn halvparten av forventet brukstid.
Konsekvens/tiltak: Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

1. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist skader på innredning. -Det er en liten fuktskade mot bunn av sidefront på skapet, samt et par punkter med svelling på 1 dør.
Konsekvens/tiltak: -Det vurderes at skapet kan utbedres slik det fremstår i dag. Dette anbefales også for å begrense utvikling av skader.

Vannledninger
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. -Ved åpen rørfordeling er det ikke etablert lekkasjesikring. Det bemerkes også at toppstøpen rundt rørene har sprekker. Selv om rommet har tettesjikt på gulvet, så er ikke dette registrert å være utført tilfredsstillende rundt rørfordelingen.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. -For å lukke avviket må det etableres tilfredsstillende tettesjikt rundt rør eller annen løsning som sikrer at lekkasjevann ledes til sluk. En elektrisk lekkasjestopper kan være et mulig tiltak. Dagens løsning gir økt risiko for skader i tilstøtende konstruksjoner ved eventuelle lekkasjer.

Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.

Varmesentral
-Begge pumper med tilhørende installasjoner har nådd en alder med usikker restlevetid.
Konsekvens/tiltak: -Vær oppmerksom. For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke eventuelle problemer tidlig og foreta nødvendige utbedringer før de eskalerer. Dersom service ikke foretas ofte nok, er dette hovedårsak til havari på pumper da feil gassmengde ikke blir oppdaget før kompressor ryker. Service anbefales annen hvert år. -Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Fuktsikring og drenering
-Fuktsikring på grunnmur er ikke etablert på bakgrunn av fundamentering som ligger åpen. Dette i kombinasjon med fjellgrunn setter strengere krav til terrengforholdene og dreneringen rundt boligen. Ukjent utførelse av eventuell drenering under bakken. Dette kan ikke videre påvises uten å foreta oppgraving. Se eget punkt for terrengforhold. -Det er påvist at det kan trekke vann/fukt inn i krypkjelleren.
Konsekvens/tiltak: -Manglende fuktsikring/terrengfall ved grunnmur mot krypkjeller kan føre til flere problemer, blant annet høy luftfuktighet og risiko for utvikling av skader/følgeskader. Ved manglende fuktsikring er det nødvendig å vurdere tiltak som å øke ventilasjonen, legge plastfolie på grunnen og eventuelt drenere kryperommet. Eventuelt må man også sørge for godt terrengfall ut fra grunnmuren for å sikre god avrenning. Foreta nærmere undersøkelser av eventuell drenering, og sørg for at denne holdes oppspylt for best mulig avrenningsforhold rundt boligen.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

TG3
Terrengforhold
Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. TG 3: -Bak tilbygget ligger fjellveggen imot bygget, med terrengfall mot grunnmur. -Ved nordøsthjørnet på opprinnelig del tyder terrenget å ha fall mot grunnmuren. Overliggende terreng på nabotomt har også fall hit. -TG 3 skal gis ved motfall mot grunnmur iht. NS 3600, som er standarden for tilstandsgradsetting opp mot forskriften til Avhendingsloven, selv om det ikke registreres skader eller fritt vann. Eier opplyser å ha foretatt tiltak ved berget, ved å fylle inn med drenerende masser ca. 50 cm ned i grunnen, samt å minske motfallet på tomten. Grunnen skal inneholde sand og stein utover berggrunnen. -Resterende terreng vurderes tilnærmet flatt eller med dårlig fall ut.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. -Det anbefales terrengjusteringer for å lede overflatevann tilfredsstillende bort fra grunnmur. Terrenget bør ha fallforhold på 1:50 minimum 3 meter ut fra bygningen for optimal avrenning iht. anbefaling i SINTEF Byggforsk. Fall på terreng inn mot bygningen øker risikoen for fuktopptrekk i tilstøtende bygningsdeler. Det er knyttet en del usikkerheter rundt estimatet, da byggegrunnen inneholder fjell. Estimatet må ikke forveksles med pristilbud fra en entreprenør. Det anbefales å innhente tilbud for et bedre bilde på hva tiltaket kan koste. Eventuelt må det kompenseres med tilstrekkelig mulighet for bortdrenering av vann fra baksiden. -Bygget er ikke registrert å ha tatt synlige skader som følge av de påviste forholdene, men vær oppmerksom på risikoen.

Helse, miljø og sikkerhet
Det er påvist avvik mot dagens sikkerhetskrav ved rampe, betongsteinstrapp og støttemurer. Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. -Det er ikke etablert rekkverk på rampe og trapp, der hvor det er risiko for fall. Videre mangler trappen håndløpere. -Støttemurene på eiendommen mangler rekkverk.
Konsekvens/tiltak: Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket. -Det er krav om rekkverk der hvor det er mer enn 50 cm ned til bakkenivå ved trapper og ramper. Av hensyn til personsikkerhet anbefales det å etablere rekkverk i samsvar med gjeldende sikkerhetsnivå. Manglende rekkverk gir redusert personsikkerhet og øker risikoen for fall. Håndløpere anbefales på begge sider av trapp. -Ved støttemurer er det krav om rekkverk der hvor det er mer enn 50 cm ned til hard underlag. Støttemur må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller liknende slik at fallskader forebygges. Dette gjelder der det er hardt underlag på bakken. Eventuell sikring skal ha høyde på minimum 100 cm og ha åpninger mindre enn 10 cm iht. dagens krav. -Rekkverk ved rampe kan kombineres med tilfredsstillende rekkverk eller sikring på nærliggende støttemur.

Helse, miljø og sikkerhet - 1
Tilfredsstillende røykvarsling og brannslukkingsutstyr er etablert. Brannslukkingsapparatet er mer enn 10 år gammelt. Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. -Brannslukkingsapparat er mer enn 10 år gammelt.
Konsekvens/tiltak: Innhent nytt brannslukningsutstyr.

Helse, miljø og sikkerhet - 2
Det er glatt taktekking på tilbygget, og ikke montert snøfangere. Det er tilfredsstillende takstige opp til pipe. Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. -Det er glatt taktekking på tilbygget, og ikke montert snøfangere.
Konsekvens/tiltak: Det er behov for tiltak. -For å lukke avviket må forskriftsmessig snøfanger monteres. Manglende snøfanger øker risikoen for personskade og skade på bygningsdeler, kjøretøy og installasjoner ved snø- og isras fra tak. Forholdet tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetsnivå og kan medføre ansvar for eier ved ulykker.

Sammendrag selgers egenerklæring
Selger opplyser om følgende i sin egenerklæring: 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Svar: Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2011 Firmanavn: Kjellmark AS Beskrivelse av arbeidet: Badet ble renovert. 5. Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere? Svar: Ja Ufaglært arbeid: 1.Hvilket år ble jobben fullført?: 2023 Beskrivelse av arbeidet: Bod/vinterhage: isolert i gulv/vegg/tak med vind og fuktsperre, montert skyvedør og nye vindu, lagt nytt tak. 2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025 Beskrivelse av arbeidet: Terrasse: Nytt rekkverk 7. Vet du om det er utført arbeid på garasje eller øvrige tilleggsbygninger, av enten deg eller tidligere eiere? Svar: Ja Ufaglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2023 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023 Beskrivelse av arbeidet: Oppussing av bod/vinterhage ref punkt 5. 8. Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende? Svar: Ja Terrasse har hatt noen skjevheter Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Svar: Ja Ufaglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025 Beskrivelse av arbeidet: Terrasse ble vatret opp og fundament forbedret. 14. Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg? Svar: Ja Varmekabel på vannledning defekt, førte til frossen vannledning. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Svar: Ja Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2026 Firmanavn: Røros VVS AS Beskrivelse av arbeidet: Vannledning ble tint opp og varmekabel byttet. 18. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Svar: Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022 Firmanavn: Røros Varme AS Beskrivelse av arbeidet: - Flytting av varmepumpe innerdel og ytterdel. - Service på varmepumpe. 23. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Svar: Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021 Firmanavn: Privatperson, vennetjeneste av elektriker. Beskrivelse av arbeidet: Lagt opp nye kurser til kjøkken (stikk, ovn, koketopp, kjøleskap, oppvaskmaskin og micro) og installert stikk + takspotter i forbindelse med oppussing. 2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023 Firmanavn: Privatperson, vennetjeneste av elektriker. Beskrivelse av arbeidet: Lagt opp ny kurs til utebod/vinterhage, installert stikk og belysning. 3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2013 Firmanavn: Bergstaden elektro Beskrivelse av arbeidet: Ekstra kurs lagt inn i forbindelse med montering av varmepumpe. 26. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Svar: Ja - Gårdsplass utvidet, støttemur satt opp mot kommunal veg og bolig. - Trapp fra inngangsparti fjernet, bygd ny trapp og gangvei fra inngangsparti ned til gårdsplass. Er tiltaket godkjent av kommunen? Svar: Ja Byggesøknad ble godkjent før prosjekt start. 28. Vet du om det mangler midlertidige brukstillatelser eller ferdigattester fra kommunen? Svar: Ja Ferdigattest er sendt til kommune, men mangler svar. Forventer svar innen kort tid. 37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Svar: Ja 38. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Svar: Ja Ufaglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022 Beskrivelse av arbeidet: Planert bak hus og opparbeidet plen. Bygd platting bak hus under varmepumpe. 40. Er det bestilt Norgespris på strøm? Svar: Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider. 41. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart? Svar: Ja Boligen er i dag utstyrt med Verisure bolig/brannalarm. Om ønskelig kan dette overtas av ny eier.

Innhold
Enebolig 1. Etasje: Vindfang, vaskerom, gang, kjøkken, stue, to soverom, bad og bod. Bod og oppholdsrom. Garasje.

Standard
-ENEBOLIG- Overflater: -Opprinnelig del har gulv av parkett, laminat, fliser og belegg. Veggene har malt tapet, malte plater, malte overflater og malt strie. Himlinger har takess. -Tilbygget har belegg på gulv. Vegger har plater og behandlet panel. Himlinger har plater og behandlet panel. Kjøkken: -Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er med laminat og har nedfelt oppvaskkum i kompositt. Over benk er det delvis laminatplater på vegg. Det er integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøle-/fryseskap og mikroovn. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Våtrom: -Bad med flislagt gulv og vegger. Himling har ferdigmalt panel. Oppvarming med gulvvarme og panelovn. Utstyrt med servant i innredning, dusjdører, toalett og mekanisk avtrekk. -Vaskerom med belegg på gulv. Vegger har malte overflater. Himling har takess. Oppvarming med panelovn. Utstyrt med opplegg for vaskemaskin, enkel vaskeromsinnredning og mekanisk avtrekk. Oppvarming og tekniske installasjoner: -Oppvarming via vedovn, varmepumpe og elektriske varmekilder. -Stoppekran, vannmåler, sikringsskap og varmepumpe med varmegjenvinning fra inneluften til tappevann og varmtvannstank. -Det er downlights i kjøkken. -Rom for varig opphold har naturlig ventilasjon. Det er mekanisk avtrekk tilknyttet varmepumpe i kjøkken, bod og våtrom. -GARASJE- Overflater: -Støpt gulv og ellers uinnredet.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
- 2009: Usikkert når tilbygget ble oppført, men det kan ha vært mellom 2009-2012 basert på flyfoto. - 2011: Badet ble oppgradert. Kilde: tidligere salgsoppgave. - 2013: Installert varmepumpe i stue. Kilde: tidligere salgsoppgave. - 2021: Renovert kjøkken. Deler av elanlegget ble oppgradert i forbindelse med arbeidet. - 2023: Deler av tilbygget stod åpent. Dette ble gjenbygd og satt i stand i 2023. - 2022: Oppført platting på baksiden. - 2024: Støttemur mot veien ble oppført. - 2025: Rekkverk på terrasse ble etablert. Rettet opp terrassen. Støttemur nærmest boligen ble oppført. - 2026: Elkontroll og diverse utbedringer. Utført av Elektropunkt AS.

Parkering
I garasje og på oppstillingsplasser på egen tomt.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
3 390 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 84 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 86 140 (Omkostninger totalt) 103 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 105 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 476 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 493 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 495 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Energiklasse
C

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
20085

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter fordeler seg på følgende poster: - Avløp: Kr. 4 042,51,- - Eiendomsskatt: Kr. 8 391,- - Feiing: Kr. 536,- - Renovasjon: Kr. 4 320,40,- - Vann: Kr. 2 795,21,- Sum: Kr. 20 085,12,- Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. En kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Formuesverdi primær
782836

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
3123344

Formuesverdi sekundær år
2024

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 5025/59/67: 02.02.1982 - Dokumentnr: 455 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:5025 Gnr:59 Bnr:11

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 03.06.1998 for boligen. Garasjen foreligger det byggegodkjente tegninger på, men ingen ferdigattest. Da tiltaket er omsøkt etter 01.01.1998, vil det være mulig å søke om ferdigattest i etterkant. Kjøper anbefales å søke ferdigattest. Tilbygd bod/terrasse foreligger det ingen papirer på.

Vei, vann og avløp
Det er offentlig vei og eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til bl.a. bolig iht. reguleringsplan for Langsetheiendommen II. Reguleringsplanen ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Adgang til utleie
Boligen har ingen egen utleiedel. Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det er derfor boplikt på eiendommen. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud. Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen. Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 390 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 84 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 86 140 (Omkostninger totalt) 103 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 105 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 476 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 493 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 495 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
86140

Betalingsbetingelser
Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,3 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 17.500,- oppgjørshonorar kr 6.900,- og visninger kr 4.000, -.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 2.000,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr 15.000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.