OSLO Johan Selmers gate 1

Tomt
5210.2m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt med hyggelig bakgård. Det er flere sittegrupper, lekeområder samt grøntareal.

Beliggenhet
Leiligheten har en attraktiv beliggenhet i den klassiske bygården Spaserstokken, med adkomst via en hyggelig og skjermet bakgård. Uteplass rett utenfor gir en fin forlengelse av boligen. Eiendommen ligger fredelig til i en trafikkstille gate, midt mellom Torshovparken og Torshovdalen. Her bor du rolig og usjenert, med umiddelbar nærhet til store grøntområder. Leiligheten har gode lysforhold og et hyggelig utsyn mot grønne omgivelser. Beliggenheten er svært ettertraktet, med kort gangavstand til kollektivtransport, butikker, servicetilbud og skole. Torshov byr på en perfekt kombinasjon av ro og byliv, med populære parker, kaféer og spisesteder som Trikkestallen, Villa Paradiso og Lofthus Samvirkelag. Sandaker senter ligger kun få minutter unna med et godt utvalg av butikker og tjenester. Det er også kort vei til Grünerløkka med sitt pulserende byliv, samt Storo Storsenter med et bredt tilbud av shopping, servering og kino. Fine turmuligheter langs Akerselva ligger like i nærheten. En sentral, men rolig beliggenhet ? med alt du trenger innen rekkevidde.

Adkomst
Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Torshovtoppen barnehage - 1 min gange Oskar Braaten barnehage - 5 min gange Askeladden barnehage - 6 min gange Skoler Akademiet realfagsskole Oslo (7-10 kl.) - 3 min gange Lilleborg skole (1-7 kl.) - 6 min gange Nordpolen skole (1-10 kl.) - 10 min gange Bentsebrua skole (8-10 kl.) - 12 min gange Frydenberg skole (8-10 kl.) - 21 min gange Foss videregående skole (videregående skole) - 17 min gange Sport og trening Torshovdalen - 4 min gange Haarklous plass - 6 min gange Myrens Sportssenter - 10 min gange Fresh Fitness Sinsen - 11 min gange Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte
Bygningen er en bygård oppført i en mur- og teglsteinskonstruksjon. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein. Etasjeskillene i leiligheten er utført i tre. Vegger mot terreng er utforede. Boligens vinduer har 2-lags glass i trerammer. Entrédøren er i laminert utførelse. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Vinduer Avvik: TG settes ut i fra alder på glass på vinduer i kjeller, da mer enn halvparten av levetid er oppbrukt. Isolerings evne i glass vil reduseres med årene. - Innvendig - Overflater Avvik: TG2 settes ut i fra slitasje på originale tregulv. - Innvendig - Innvendige trapper Avvik: Det er observert endel knirk i trapper. Knirk i eldre trapper skyldes at treverk utvider seg og krymper i takt med endringer i luftfuktighet. Dette fører til at trappetrinnene svikter, og at materialer som gnisser mot hverandre i sammenføyningene (mellom trinn, opptrinn og vanger) skaper friksjon og ulyder. - Innvendig - Innvendige dører Avvik: TG settes ut i fra alder/slitasje på hengsler og vridere på de eldste dører. Det er observert sprekk i trådglass i dør mot soverom. - Våtrom - Leilighet > Bad - Overflater vegger og himling Avvik: Det er observert noe svertesopp i fuger i dusjen, samt manglende fugemasse på hjørner av fliser. Svertesopp (muggsopp) i silikonfuger skyldes i hovedsak en kombinasjon av høy fuktighet, mangelfull ventilasjon og organisk materiale (skitt, såperester, hudceller) som soppen kan leve av. Det er gitt TG.2 på veggflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. - Våtrom - Leilighet > Bad - Overflater Gulv Avvik: Det er gitt TG.2 på gulvflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. - Våtrom - Leilighet > Bad - Sluk, membran og tettesjikt Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. TG settes ut i fra alder på veggmembran, da mer enn halvparten av konstruksjonens levetid er oppbrukt. Forventet levetid på smøremembran, er ca.15 år. - Våtrom - Leilighet > Bad - Sanitærutstyr og innredning Avvik: Det mangler spalte under veggmontert wc, for synliggjøring av evt. lekkasjevann fra innebygget sisterne. - Våtrom - Leilighet > Bad - Ventilasjon Avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrom - U Etasje > Bad - Overflater vegger og himling Avvik: Det er gitt TG.2 på veggflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. - Våtrom - U Etasje > Bad - Overflater Gulv Avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er på badegulvet målt 15 mm. høydeforskjell fra døråpning til slukrist. Fall på gulv tilfredsstiller ikke kravet fra teknisk forskrift på byggetidspunktet. Lokalt fall i dusj vil føre dusjvann til sluk. Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen men ikke testet med vann. Svanker kan forekomme. - Våtrom - U Etasje > Bad - Sluk, membran og tettesjikt Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. TG settes ut i fra alder på veggmembran, da mer enn halvparten av konstruksjonens levetid er oppbrukt. Forventet levetid på smøremembran, er ca.15 år. - Våtrom - U Etasje > Bad - Sanitærutstyr og innredning Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det mangler spalte under veggmontert wc, for synliggjøring av evt. lekkasjevann fra innebygget sisterne. - Kjøkken - Leilighet > Stue/kjøkken - Avtrekk Avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. - Tekniske installasjoner - Vannledninger Avvik: Tilførselsrør av kobber i leiligheten er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller potensiale for fukt som utvikles over tid. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon Avvik: Naturlig ventilasjon i bolig gis TG2, da det ikke oppfyller dagens krav i forskrift. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank Avvik: Det er adkomst til toppen av varmtvannsberder. Innebygging av varmtvannsbereder fremstår som ett avvik, da det ikke er tilstrekkelig tilkomst til betjeningsplass, mulighet for å reparere lekkasjer, skifte termostat eller stenge hovedkranen. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Utvendig - Bygning generelt - Innvendig - Andre innvendige forhold - Våtrom - Leilighet > Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Våtrom - U Etasje > Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2019. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Comfort Bryn, 2018 Beskrivelse: Skifte av varmtvannsbereder ifølge tidligere eier 9. Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter? Ja Firmanavn: Pelias, 2022 Beskrivelse: Borettslaget har avtale med Pelias. Lav aktivitet registrert. 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Rørleggersentralen, 2023 Beskrivelse: Stikkledning til oppgangen fornyet 12. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe, kjøkkenvifte, baderomsvifte eller andre installasjoner? Ja Firmanavn: Ukjent, 2008 Beskrivelse: Elektrisk vifte på bad er installert av tidligere eier 14. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe? Ja Firmanavn: Mur og pipeservice, 2024 Beskrivelse: Pipeløp og tilkobling til peis fornyet 17. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Elvia, 2023 Beskrivelse: Kontroll av elektrisk annlegg. Feil utbedret. 20. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Beskrivelse: Sak 200804108 - Byggesak i Oslo PBE. Ferdigattest foreligger. 25. Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen? Ja Beskrivelse: Tidligere rapport fra salg 30. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja Firmanavn: Taksering Norge, 2024 Beskrivelse: Hele borettslaget er oppmålt og husleie og fellesgjeld fordelt iht ny måling og eierandel.

Innhold
1.ETG: ENTRÉ Boligen ligger i byggets første etasje med adkomst via felles trappeoppgang. Det første som møter deg er en fin og romslig entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Gulvet på entréen er flislagt og en har adkomst til innvendig bod med ytterliggere oppbevaringsmuligheter. KJØKKEN Stilren og moderne kjøkkeninnredning fra HTH med glatte fronter og glassfronter. Benkeplaten er i stein og har oppvaskkum og ettgreps blandebatteri. Kjøkkenet er utstyrt med belysning under overskap og ventilator med kullfilter. Komfyrvakt er montert over platetoppen. Hvitevarer som komfyr, induksjon platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap er integrert i innredningen. Vedr. hvitevarer se pkt. "løsøre og tilbehør" i salgsoppgaven. STUE Trivelig og lys stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Klassiske detaljer som dekorativ takrosett og god takhøyde gir rommet særpreg og sjarm. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper et naturlig og sosialt allrom, med tydelig definerte soner for både sofagruppe og spisebord, som gjør rommet godt egnet for både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster. Vedovn i stuen bidrar til lun stemning og effektiv oppvarming. Stuen har originale tregulv, som tilfører boligen en autentisk og tidløs karakter. BAD Flislagt baderom fra 2008 med gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelte lys. Badet er utstyrt med veggmontert wc, servant med underskap, speil med lys, integrert høyskap og veggmonterte dusjdører. Det er naturlig avtrekk fra ventil og tilluft via spalte under døren. 2 SOVEROM Boligen inneholder to romslige soverom, praktisk plassert i hver sin ende av boligen, noe som gir en hensiktsmessig planløsning. Hovedsoverommet fremstår som romslig med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement, samt stor skyvedørsgarderobe med gode oppbevaringsmuligheter. Det er også et naturlig sted for kontorløsning! Soverom 2 har en fleksibel utforming som egner seg godt som bibliotek/forlengelse av stuen, barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Peisovn i forbindelse med soverommet! U.ETG: KJELLERSTUE Via trapperommet fra stuen ankommer man enkelt boligens kjellerstue. Godt med oppbevaringsplass under trappen. Videre inn i kjellerstuen er det god plass til sofagruppe, sofabord og tv-møblement. Stor skyvedørsgarderobe for rikelig med lagringsplass. Flislagt gulv. Fra kjellerstuen har man tilgang på øvrige rom i kjelleren. BAD Flislagt baderom i underetasjen fra 2008 med gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelte lys. Badet er utstyrt med veggmontert wc, servant med underskap, speil med lys og dusjplass med tilhørende garnityr. Det er opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsberederen er innebygget. Ventilasjon er via mekanisk avtrekk og tilluft via spalte under døren. DISPONIBELT ROM: Rommet har god størrelse med plass til både seng og garderobeløsning. Rommet benyttes som soverom men er ikke godkjent. DISPONIBELT ROM 2: Det andre rommet er også av god størrelse, benyttes i dag som treningsrom. Rommet er ikke godkjent for varig opphold da det er byggemeldt som bod. Fra underetasjen er det etablert dør direkte ut mot kjeller og felles trappegang. Leiligheten disponerer i tillegg en kjellerbod i samme etasje. Innvendige overflater Gulv: Originale tregulv og fliser. Vegger: Malte flater, panel og plater. Himling: Malte plater i alle rom. Det er rosetter i stue og kjøkken. Takhøyde er målt opp mot 2,8 m. Tekniske installasjoner - Vannledninger: Vanntilførsel på kjøkken med kobberrør og plastrør. Det er skjulte vannrør til installasjonene på badene. Vanntilførsel/rørstamme er av eldre kobberrør. Stoppekraner er plassert i luke på soverom og i luke på bad i kjeller. - Avløpsrør: Avløpsrør i boligen er av plast. - Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via spalter i yttervegg, samt mekanisk avtrekk fra ventil på bad i underetasjen. - Oppvarming: Oppvarming med panelovner, vedovn i stue og ett soverom. Det er gulvvarme på begge bad, i entré og i hele underetasjen. - Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 194 liter fra 2017 er plassert i en innkasset løsning på badet i kjelleren. - Branntekniske forhold: Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsutstyr. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Standard
For øvrig beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. Medfølger: -Hvitevarer på kjøkken -Hylle i "bibliotek" - Skyvedørsgarderober -Hyller i trapperom -Fryser i underetasje

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2018: * Montering av varmtvannsbereder, arbeidet er utført i regi av tidligerer eier. 2008: * Badet er bygget i 2008 i følge opplysninger fra tidligere salg.

Parkering
Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser i 2026 for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: -Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3 850 kroner for ett år -Motorsykkel og moped: 1 925 kroner for ett år -El-bil : 1 300 kroner for ett år -El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
11 150 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 312 863 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 11 462 863 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 11 464 253 (Totalpris. inkl. omkostninger) 11 473 153 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 11 475 953 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming. Boligen er oppvarmet med panelovner, vedovn i stue og ett soverom, samt gulvvarme på begge bad, entré og hele underetasjen.

Info strømforbruk
Strømforbruk: Vinter ca 2000kWh/måned, sommer under 1000kWh.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
3181075

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
10972964

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger). Skatteetaten har revidert beregningsmodell for formuesverdi med virkning fra 2026. Innhentet og oppgitt formuesverdi kan derfor avvike betydelig etter ny beregning. https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/artikler/revidert-modell-for-beregning-av-formuesverdi-for-bolig

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
96

Part.obl.nr.
864404332

Felleskostnader pr. mnd.
7914.64

Andel fellesgjeld
312863.09

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-05-18T22:00:00Z

Andel fellesformue
33223

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Torshov Kvartal 13 Borettslaget

Borettslagets org.nr
864404332

Om borettslaget
Borettslaget Torshov Kvartal 13 i Oslo kommune består av 92 andelsleiligheter. Selskapet har organisasjonsnummer 864404332. Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS. Tidene i fellesvaskeriene må overholdes. Vedtatte saker: - Generalforsamlingen vedtar at fordelingsnøkkelen i borettslaget skal endres. Utbygd areal skal rabatteres med 25 % i pris per kvm. Pris per kvm beregnes ut ifra felleskostnader for opprinnelig leilighet delt på opprinnelig leilighets areal. Det skal i utbygd areal trekkes fra felles pipeløp og bodareal (hhv. 5 kvm i kjeller og 4 kvm på loft) som er innlemmet i arealet. Ved flertall oppheves vedtak i sak nr. 7 fra generalforsamlingen i april 2024. - Styret gis fullmakt til gjennomføring av dette arealbyttet ifm utvidelse av utbygd kjeller i Ole Bulls gate 47. - Styret skal utrede mulighet for felles beredskapslager i borettslaget, og implementere tiltak som ikke medfører uforholdsmessig store kostnader eller bygningsmessige endringer. Pågående saker: - I perioden har styret utvidet sykkelboden i nordenden av gården. - Styret har arbeidet med å etablere en bedre løsning for avfallshåndtering i sørenden av gården og kommer til å jobbe videre med dette inn i neste styreperiode. - Styret akter å kalle inn til ekstraordinær generalforsamling så snart som mulig over sommerferien for å behandle saken om fordeling av felleskostnader. Informasjon gitt av styreleder pr. 05.06.26: Hva er inkludert i felleskostnader? -Utover vanlig vedlikehold, vaktmestertjenester, vask av fellesarealer og standard faste utgifter inkluderer felleskostnadene 200 Mbps internett fra NextGenTel. Er det planlagt større rehabiliteringsprosjekter fremover? Vi har ikke planer om større vedlikehold som vil medføre noe vesentlig økning i felleskostnader. Er det planer om å øke felleskostnader / fellesgjeld i nærmeste fremtid? Vi søker å justere felleskostnader årlig iht. KPI (dvs rundt 3 % pr år).

Forkjøpsrett
Ingen forkjøpsrett.

Styregodkjennelse
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2026: overskudd (708 565,-) Årsresultat for 2025: overskudd (249 229,-) Vedtatte kostnadsøkninger: Felleskostnader øker med 3% fra 01.01.26. Generalforsamlingen vedtar at fordelingsnøkkelen i borettslaget skal endres. Utbygd areal skal rabatteres med 25% i pris per kvm. Pris per kvm beregnes ut ifra felleskostnader for opprinnelig leilighet delt på opprinnelig leilighets areal. Det skal i utbygd areal trekkes fra felles pipeløp og bodareal (hhv. 5 kvm i kjeller og 4 kvm på loft) som er innlemmet i arealet. Ved flertall oppheves vedtak i sak nr. 7 fra generalforsamlingen i april 2024. Saker som kan medføre kostnadsøkninger: Sak 7 Beredskap i borettslaget: Styret skal utrede mulighet for felles beredskapslager i borettslaget, og implementere tiltak som ikke medfører uforholdsmessig store kostnader eller bygningsmessige endringer. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld
Selskapets totale lån og vilkår: Lånenummer: 98208449036, OBOS-banken AS Annuitetslån, 12 terminer per år. Rentesats per 19-05-2026: 5.17% pa. Antall terminer til innfrielse: 282 Saldo per 19-05-2026: kr 19442948.00 Andel av saldo: kr 312863.10 ( siste termin 30-11-2049 ) Flytende rente rente IN-Ordning: Nei Det tas forbehold om at borettslaget kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato og dermed ikke opplyst til megler. Det tas forbehold om endringer i felleskostnader som resultat av endring i renten.

Sikringsordning fellesgjeld
Det er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

Borettslagets forsikringsselskap
Protector Forsikring Asa

Polisenummer felles forsikring
1480406

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Forpliktelser Andelseiernes vedlikeholdsplikt - (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som ytterdører og vinduer innvendig, herunder balkongsdører, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. - (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. - (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. - (4) Andelseier er ansvarlig for indre vedlikehold av balkong. Dette omfatter blant vedlikehold av gulvbelegg og membran slik at lekkasjer unngås, rensing av sluk, samt fjerne snø og is slik at det ikke oppstår skade på underliggende leilighet og borettslagets bygningsmasse for øvrig. - (6) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om insekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. - (7) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. - (9) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen selv om det skulle ha vært utført av den forrige andelseieren.

Dyrehold
Dyrehold skal ikke være til sjenanse for naboer. Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen til borettslaget er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Heftelser i eiendomsrett: 24.05.1924 - Dokumentnr: 1924/993705-1/105 - Erklæring/avtale Bestemmelser om brannvegg/-dør 25.07.1925 - Dokumentnr: 1925/993758-1/105 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser 23.09.1954 - Dokumentnr: 1954/417294-43/105 - Festekontrakt - vilkår Festetid: 70 år ÅRLIG AVGIFT NOK 2,507 PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT KONTRAKTEN KAN PANTSETTES MED FLERE BESTEMMELSER 31.10.1962 - Dokumentnr: 1962/516746-1/105 - Nye vilkår 30.11.1965 - Dokumentnr: 1965/520903-2/105 - Nye vilkår 04.11.1970 - Dokumentnr: 1970/517568-1/105 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: Knr:0301 Gnr:225 Bnr:187

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger et ekspedisjonsdokument fra 1921 i kommunens arkiver. Det gjøres samtidig oppmerksom på at det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er omsøkt før 1. januar 1998. Et ekspedisjonsdokument er et historisk dokument fra eldre byggesaker (særlig slutten av 1800-tallet til tidlig/midten av 1900-tallet) som bekrefter at en byggesak er ekspedert/behandlet i kommunen. Eksempelvis kan et ekspedisjonsdokument være en bekreftelse på at en byggemelding er mottatt, eller at det er gitt tillatelse til bruk. Det gjøres oppmerksom på at ekspedisjonsdokumentet ikke er en ferdigattest, men et arkivdokument som i eldre byggesaker kan være eneste tilgjengelige dokumentasjon på at byggesaken ble ekspedert i kommunen.    Ekspedisjonsdokumentet alene er ikke nødvendigvis en godkjenning på et tiltak, og dokumentet må derfor vurderes ut fra det konkrete innholdet i ekspedisjonsdokumentet, samt opp mot eventuelt andre tilgjengelige byggesaksdokumenter.  Det foreligger ferdigattest for bruksendring datert 11.06.2009. Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker og er bruksendret fra dagens faktiske forhold på følgende punkter: -Opprinnelig vaskerom i kjeller er omgjort til innredet rom. -Opprinnelig klesbod er utvidet og innredet. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.

Regulerings- og arealplanner
Regulert til: Byggeområde for boliger Følger reguleringsplan Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune (plan-ID S-2255). Planen regulerer eiendommen til byggeområde for boliger.. 28.07.1977 Eiendommen følger Kommuneplanens arealdel, Kommuneplanen 2015-2030, ikrafttredelse 23.09.2015. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til Indre by (utviklingsområder). Et plandokument fra 2009 lister flere planarbeider som var under arbeid i området, blant annet 'Kdp byutvikling og bevaring i Indre Oslo'. Eiendommen er berørt av hensynssone H570 - Bevaring kulturmiljø, i henhold til kommuneplanen. Pågående byggesaker i området: Ole Bulls gate 41 - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer - H0301 Saksnummer 202514301 Siste bevegelse Siste dok. 22.05.2026 Vossegata 34 C - montering av isolert stålpipe Saksnummer 202516841 Siste bevegelse Siste dok. 23.03.2026 Johan Svendsens gate 17 - oppgradering av eksisterende avløpssystem i bolig - H0303 Saksnummer 202605116 Siste bevegelse Siste dok. 28.05.2026 Johan Svendsens gate 17 - bruksendring av deler av kjeller til bolig og fasadeendringer - H0103 Saksnummer 202509873 Siste bevegelse Siste dok. 20.05.2026

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Verneklasse/sefrak
Vernestatus for Johan Selmers gate 1: Kommunalt listeført (tidligere kjent som Gul liste). Gul liste gir en oversikt over erkjente og prioriterte kulturminner og kulturmiljøer i Oslo, og er Byantikvarens verktøy i arbeidet med å kartlegge og verne et utvalg av byens historie. Dersom en eiendom er registrert i Gul liste, vil Plan- og bygnings- etaten oversende byggesaker som berører eiendommen til Byantikvaren for rådgivende uttalelse. Saken returneres deretter fra Byantikvaren til Plan- og bygningsetaten for sluttbehandling

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Ikke relevant.

Kommentar konsesjon
Ikke relevant.

Kommentar odelsrett
Ikke relevant.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
11 150 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 312 863 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 11 462 863 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 11 464 253 (Totalpris. inkl. omkostninger) 11 473 153 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 11 475 953 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
1390

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,80% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 000 Garantipremie/inneståelse 2 490 Kommunale opplysninger 19 990 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 22 900 Tilretteleggingsgebyr 3 750 Visninger per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 4 900 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig   Totalt kr: 161 102