SKJETTEN Riihimækiveien 17

Tomt
6581.2m²

Beskrivelse av tomt
Asfalterte internveier

Beliggenhet
Rekkehuset ligger i et sentralt og populært boligområde på Skjetten i Lillestrøm kommune. Nabolaget har skoler, barnehager og et godt aktivitetstilbud, så vel som nærhet til fine turområder, butikker og offentlig kommunikasjon. Det er ca. 6 min gange til svømmehallen ved barneskolen, og ca. 11 min gange til kunstgressbane ved ungdomsskolen. Svømmehallen har folkebad lørdager og kurs for alle aldre og nivåer ellers i uken. For øvrig er det ca. 2 min på sykkelsetet til Skjetten stadion. For golfere er det ca. 10 min kjøring til Hauger Golfklubb ved Hellerudsletta og samme avstand til Lillestrøm Golfklubb sine fasiliteter. De som foretrekker frisbeegolf kan glede seg over en ny 18-hulls bane på Skjetten. Om vinteren er det kort vei til skøytebane og for den som er glad i alpint anbefales en tur til Varingskollen Alpinsenter. Forøvrig er det umiddelbar nærhet til skog og mark med fine turområder som kan benyttes gjennom hele året. En kort sykkeltur unna finner du Nebbursvollen Friluftsbad - Lillestrøms populære badested med basseng, vannsklier, grøntområder og kiosk med mer. Området har dessuten asfalterte gang- og sykkelveier i naturskjønne omgivelser langs Nitelva. Servicetilbud Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Meny Skjetten, Extra på Skjettentoppen og søndagsåpen Joker i Sagdalen. Meny ligger på Skjetten senter som ble pusset opp i 2022. Senteret ligger i gangavstand og har i tillegg til Meny, Nille, apotek og florist. Det er ca. 6 min med bil til Strømmen Storsenter som har over 200 butikker og tilknyttede virksomheter. Feel 24 treningssenter åpnet på Skjetten senter i 2024. Det er også kort vei til Lillestrøm sentrum, samt Lørenskog med både Metro og Lørenskog Storsenter Triaden.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Offentlig kommunikasjon
Området byr på offentlig kommunikasjon i form av buss og tog. Nærmeste holdeplass er Skjetten senter som ligger ca. 350 meter unna leiligheten. Både Sagdalen og Lillestrøm stasjon ligger i fin sykkelavstand. Fra Lillestrøm tar toget deg til Oslo S på 10 min. Med bil tar det ca. 5 min til Strømmen, 6 min til Lillestrøm, 22 min til Oslo S og 25 min til Oslo Lufthavn.

Byggemåte
BOLIGBYGG MED FLERE BOENHETER

Utvendig:

Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. (Vrider på soverom er litt hard å betjene. Denne bør smøres opp/justeres for å sikre god fuksjon).

Dører: Brann og lydklassifisert entrédør med sertifisering B-30/40 dB. Skyvedør fra 2006 mellom stue og innglasset balkong.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Innglasset balkong mot vest på ca 16 kvadratmeter. Adkomst via skyvedør i stue Balkongen er flislagt, og det er skyvevinduer i front og sidehengslet vindu i hjørnet.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av betongelementer. Det avdekkes nivåforskjell på opptil 10 mm gjennom hele stuen.

TG2
Andre utvendige forhold
Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
Konsekvens/tiltak: For å lukke avviket iht. NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. Det bør utarbeides en tilstandsanalyserapport eller vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Manglende planlegging og dokumentasjon kan føre til uforutsette vedlikeholdsbehov og økte felleskostnader.

Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det blir påvist små riper/roser i veggfliser jevnt over på badet. Det er påvist slipp i fugemass mellom gulv/vegg enkelte steder, I dusjsonen er det tegn på at det er fuget på nytt over gammel fug.
Konsekvens/tiltak: Badet er opplyst å skulle oppgraderes i sin helhet, og de påviste avvikene vil dermed bli utbedret som en del av denne totale rehabiliteringen. Det forutsettes at nytt arbeid utføres i henhold til gjeldende våtromsnorm og produsentenes monteringsanvisninger.

Etasje - Bad - Overflater Gulv
Det sår/hakk i en gulvflis.
Konsekvens/tiltak: Skadet flis bør vurderes utbedret for å ivareta det estetiske uttrykket. Det er ingen umiddelbar risiko for funksjonssvikt, men dersom skaden forverres kan det på sikt oppstå behov for utskifting.

Etasje - Bad - Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Etasje - Kjøkken - Avtrekk
Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres ventilasjonskanal ut i det fri fra ventilator.

TG3
Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Hull/åpning bak servantskap vurderes som en utetthet i tettesjikt da dette befinner seg i våtsone.
Konsekvens/tiltak: Utettheter i tettesjiktet på våtrommet kan føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Hull/åpning bak servantskap bør tettes og tettesjiktet utbedres for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran, eller utføres nødvendige undersøkelser for å avklare tilstanden. Manglende dokumentasjon og synlig membran medfører usikkerhet om utførelsen, og øker risikoen for skjulte fuktskader. Kostnadsestimat gjelder ved totalrenovering av bad.

TGIU
Varmtvannstank
Varmtvannstanken er på ca. 150 liter. Bereder er plassert på badet og er innkasset. Alder og tilstand er ikke vurdert på grunn av manglende inspeksjonsmuligheter uten å demontere kassen. Det anbefales ytterligere undersøkelse av varmtvannsberederen når tilkomst er etablert.

Helse, miljø og sikkerhet

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Eiendommen ligger i et flomutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE.

Konsekvens/tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2024. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 10. Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg? Ja Beskrivelse: Sameiet skal bytte rør og pusse opp bad i mai. 18. Vet du om bruken av eiendommen eller området rundt kan endres av foreslåtte eller vedtatte reguleringsplaner, nabovarsel, offentlige vedtak eller lignende? Ja Beskrivelse: Rehabilitering av badet og rør. Kan ta det opp med megler. 28. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja Beskrivelse: Badet skal pusses opp i mai. 29. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja Beskrivelse: Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Nei, ikke som jeg kjenner til 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold
1. etasje: Entré, stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom, soverom, bod og innglasset balkong. - Romslig 2-roms i første etasje - En disponibel parkeringsplass - Innglasset balkong på ca. 14 kvm - Fint utsyn mot grønne fellesareal - Entré tilknyttet praktisk innredet bod - Klassisk kjøkkeninnredning fra 2014 - Flere hvitevarer er integrert - Romslig stue med plass til spisebord - Badene skal fornyes i regi av borettslaget - Soverom med god plass til garderobe - Vinduer og dører ble skiftet i 2006 - Kort vei til buss, senter, skoler og barnehager BRA-i 54 kvm: Entré, bad, bod, stue, kjøkken og soverom BRA-e 1 kvm: Bod i felles bodbygg utkast BRA-b 16 kvm: Innglasset balkong

Standard
Entré Leiligheten ligger i første etasje med adkomst via felles oppgang. Entreen er lys ogr omslig, og gir et pent førsteinntrykk og har valnøttfarget parkettgulv. Ved ytterdøren er det montert knaggrekke og dørcalling og via en plassbesparende skyvedør er det bod med svært praktisk garderobeløsning. Stue Fra entreen kommer du inn i en tiltalende og behagelig stue med god størrelse. Her er det plass til både hjørnesofa, tv-benk og spisestuemøblement, hvor man kan samle gode venner til sosiale kvelder. I fin forlengelse av stuen er det en innglasset balkong, med adkomst via en bred skyvedør som skaper en fin overgang mellom inne- og utemiljø. Kjøkken Kjøkkenet ligger i eget rom og har lyse, behagelige overflater. Kjøkkeninnredningen var ny i 2014 og er bygget i en smart hestesko som utnytter plassen maksimalt, både med tanke på skapplass og gode arbeidsflater. Innredningen har takhøye skap, kremhvite profilfronter og vitrinesk Kjøkken Kjøkkenet har en delvis åpen løsning mot stuen og spiseplass. Kjøkkeninnredningen har profilerte hvite fronter, benkeskap, overskap og to benkehjørneskap med uttrekksfunksjon. Benkeplatene er av malt heltre med en nedfelt oppvaskkum og ettgrepskran. Det er fliser mellom kjøkkenbenken og overskapene, samt benkebelysning og stikkontakter under overskapene. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr og mikrobølgeovn, oppvaskmaskin under benk og en nedfelt induksjonstopp. Det er en nisje for frittstående kjøleskap. Ventilator med kullfilter er plassert under overskap. Vedr. hvitevarer se pkt. "løsøre og tilbehør" i salgsoppgaven. Bad Badet har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og tak-ess plater i himling med downlights. Rommet er utstyrt med et vegghengt servantskap med to skuffer, overliggende servant med ett-greps armatur, og et vegghengt speilskap med lys og stikkontakter. Det er også et smalt vegghengt høyskap. Dusjen er plassert på gulvet i et hjørne og har innfellbare glassdører, med en veggmontert takdusj og hånddusj. Toalettet er vegghengt med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel i en nisje. En avtrekksventil er plassert på veggen. Ifølge selger planlegges det for oppgradering av badet i mai 2026 i regi av borettslaget. Innvendige overflater Gulv: Parkett. Vegger: Malte glatte flater. Himling: Malte betongelementer. Det er noe bruksslitasje og merker på parketten. Tekniske installasjoner - Vannledninger: Innvendige vannledninger er av plast (rør-i-rør). Fordelerskap for rør-i-rørsystemet er tilgjengelig via skuffeseksjon på kjøkken. Stoppekran er tilgjengelig via hull i vegg bak skuffeseksjon på bad. - Avløpsrør: Avløpsrør er av plast. - Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. - Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 150 liter og er plassert innkasset på badet.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2006: * Skyvedør fra 2006 mellom stue og innglasset balkong. Arbeid utført i regi av Borettslag: 2006: * Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Parkering
Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
3 190 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 7 981 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 371 (Omkostninger totalt) 18 271 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 071 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 199 371 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 208 271 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 211 071 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Leiligheten oppvarmes med varmekabler på badet og enkelte panelovner for øvrig. Ventilasjonen er naturlig, kombinert med mekanisk avtrekk på bad og kullfilterventilator på kjøkkenet. Sikringsskapet med automatsikringer ble oppgradert i 2017. Videre har leiligheten en 146 liters varmtvannsbereder fra 2010, plassert på badet. Elektrisk oppvarming. Boligen er oppvarmet med elektriske systemer, inkludert gulvvarme på badet. Fant ikke spesifikk informasjon om oppvarming i andre rom.

Energiklasse
F

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
312

Part.obl.nr.
948391546

Felleskostnader pr. mnd.
5878

Andel fellesgjeld
300434

Andel fellesgjeld per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Fellesgjelden har IN-ordning. Informasjon pr. september 2025: Borettslaget jobber med utskiftning av avløpsrør og sluk, som fører til oppgradering av alle våtrom. Arbeidet hadde oppstart tidlig sommer 2025. Borettslaget har fått rammelån på totalt kr 130.000.000,- til prosjektet. Kr. 60.000.000,- av dette er utbetalt. Ved fult låneopptak, altså effektuering av de resterende kr 70.000.000,- vil fellesgjelden for andelen øke med ytterligere kr 173.486,-. Det bør også forventes en økning av felleskostnader som følge av låneopptaket. Neste økning av felleskostnader blir f.o.m 01.07.26 på 8 %.

Andel fellesformue
85052

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Borettslaget
Riihimakiveien borettsalg

Borettslagets org.nr
948391546

Om borettslaget
Midt i smørøyet ligger Skjettenbyen! Skjettenbyen ble etablert tidlig på 1970-tallet og består av 12 borettslag fordelt på rekkehus eller lavblokker. Navnene på veiene, og derav borettslagene, har den historiske sammenheng at de den gang ble hentet fra daværende Skedsmo kommunes vennskapskommuner. Riihimäkiveien borettslag er det største laget. Vi har 8 lavblokker med 318 leiligheter fordelt på 2-, 3- og 4-roms, samt noen på bakkeplan med hage. Du finner oss i Lillestrøm kommune like ved E6, midtveis mellom Oslo og Gardermoen. Borettslaget ble stiftet 21.11.1973 og har organisasjonsnr. 948 391 546.

Gebyr forkjøpsrett
7981

Forkjøpsrett
Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernes øvrige andelseiere i boligbyggelaget forkjøpsrett. Utlysning tas direkte med Bori BBL; eierskifte@bori.no. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er 5 hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst 15 dager, men ikke mer enn 3 måneder før meldingen om at andelen har skiftet eier.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Informasjon pr.februar 2025: Borettslaget skal bytte avløpsrør og sluk, som fører til oppgradering av alle våtrom. Borettslaget estimerer oppstart tidlig sommer 2025. Etter vedtak på ekstraordinær generalforsamling i januar 2025 vil styret søke nytt lån på kr. 130.000.000,- til prosjektet. Dette vil medføre en økning av fellesgjeld for alle andeler, og det varsles om ny økning av felleskostnader 01.07.25 på 20%. Borettslaget har fått rammelån på totalt kr 130.000.000,- til prosjektet. Kr. 60.000.000,- av dette er utbetalt. Ved fult låneopptak, altså effektuering av de resterende kr 70.000.000,- vil fellesgjelden for andelen øke med ytterligere kr 173.486,-. Det bør også forventes en økning av felleskostnader som følge av låneopptaket. Neste økning av felleskostnader blir f.o.m 01.07.26 på 8 %. OPPSUMMERING GENERALFORSAMLING 2025 Vedlikehold og utbedring av skadet betong i P-husene Styrene i Riihimækiveien boretslag, Nordensvei Borettslag og Garasjesameiet var i 2022 enig i at det måtte gjennomføres et større vedlikeholdsarbeid på betong og armeringsjern i P-husene. Firmaet Sohlberg og Toftenes AS ble engasjert som prosjektleder i 2023, med Ødegård & Lund AS som kvalitetskontrollør. Somn totalentreprenør ble firmaet Con-Rehab AS valgt. Det har vært nødvendig med låneopptak for å gjennomføre vedlikeholdet. Disse midlene er midlertidig plassert på høyrentekonto med 4,80% rente frem til utbetaling til entreprenøren. Fysisk arbeid startet i P-huset under Riihimækiveien 1, 3 og 5 den 09.010.2023, hvor på P-huset var helt stengt frem til 09.02.24. Fra 09.09.2024 til 17.01.2025 ble det foretatt utbedringer av rømningsveiene i P-huset, for å tiflredsstille gjeldende lovkrav for bygget, samt at 1.etg ble asfaltert. På grunn av dette var 1.etg høsten 2024 stengt i ca. to uker. Arbeidet startet i P-huset i Nordbyveien 223 gradvis fra 15.01.2024. P-huset var helt stengt i perioden 02.04 -05.09.2024. Gulvet i P-husene anbefales rengjort minst to ganger per år f.o.m. 2025. Det er nå montert snø- og temperatursensor på alle varmekablene som ligger foran garasjeportene, som et enøk- og energi besparende tiltak. Rørfornying vs. våtromsrenovering Rørfornying eller renovering er en av de største vedlikeholdsoppgavene som et borettslag får før eller senere. I stor grad kommer denne oppgaven når borettslaget er mellom 50-60 år gammelt. Vi har avløpsrør av støpejern og vannrør av kobber. Vi ble bygd i 1974-1975. I perioden juni-oktober 2023 foretak Veto Rør AS en fagmessig vurdering av tilstanden på alle våtrom. Hovedfunnene kan oppsummers slik: - Snittet er at 82% av våtrom og membraner er eldre enn 15 år. - Ca. 50% av våtrommene er fortsatt orginal, d.v.s. fra 1975. - 65% av varmtvannsberederne er eldre enn 23 år. - 38% av varmtvannsberederne står i et rom uten sluk, d.v.s. på kjøkkenet. - Oppsummert så er 8 av 10 våtrom eldre enn 15 år. Det ble bl.a. gjennomgått og vurdert: - Best totaløkonomi sett i perspektiv på 30 år. - Rapporten fra rørlegger viser at 8 av 10 våtrom er eldre enn 15 år. - 50% av våtrommene er fra 1975. - Alle nye rør legges slik at de enkelt kan byttes senere uten nevneverdig inngrep eller ulempe for andelseier. - Nullstilling av bad, likhet og garantier er viktig. - Bygningsforsikringen blir ca. 25% rimeligere (Alingsåsveien). - Alle bad blir tette og vannskader fra våtrom og avløpsrør blir sterkt redusert, kanskje 0 i en lengre periode. - Rørfornying "fornyer" kun avløpsrøer, alt annet vil fortsatt være gammelt. Tidspunktet for totalrenovering blir kun midlertidig utsatt hvis vi velger rørfornying. Styret besluttet 04.11.2023 å bytte ut dagens støpejernsrør og støpejernssluk, og avholdt et beboermøte 20.11.2023 hvor dette ble nærmære gjennomgått 04.12.2024 ble det delt ut et mer omfattende informasjonshefte til alle andelseierne. Dette betyr i praksis at alle våtrom (bad, wc og vaskerom) blir bygd opp på nytt med dagens materialer og byggtekniske krav, også kalt totalrenovering. Styret sendte i desember 2023 ut tilbudsinnbydelse til fire prosjektlederfirmaer, for å bistå styret og borettslaget med den store renoveringsjobben som nå kommer. Etter en gjennomgang av tilbudene 16.02.2024 valgte styret 20.03.2024 USBL Prosjekt AS til denne oppgaven. Styret hadde et informasjonsmøte for andelseierne på Olavsgaard Hotell den 06.06.2024, hvor også Usbl Prosjekt deltok. Styret og Usbl Prosjekt gikk igjennom prosjektets stauts på nåværende tidspunkt, samt videre fremdrift. Usbl Prosjekt starter etter påsken 2024 arbeidet med en prosjektbeskrivelse og en tilbudsbeskrivelse, totalt ca.180 sider. Tilbudsbeskrivelsen ble sendt ut i november 2024 til fire aktuelle totalentreprenører, med innleveringsfrist satt til 04.12.24. Siden tilbudene kom senere inn enn antatt måtte styret flytte det påtenkte beboermøte til 20.01.25. Usbl Prosjekt og styret antar at oppstar av rive- og byggearbeidet blir ca. sommer 2025, men det avhenger av valg av totalentreprenør og deres mulighet. Anslått byggetid per leilighet er ca. 6 uker. Husleieøkning og kommunale avgifter Styret måtte 28.11.2024 varsle om en husleieøkning på +10% fra 01.01.25, og ytterligere økning på anslått +20% fra 01.07.25. Dette pga. høyere utgiftsøkning på vann, avløp og renovasjon, generell prisøkning og våtromsprosjektet, som kan oppsummeres slik: 3% ... skyldes generell prisøkning (KPI) på avtaler og tjenester 12% ... skyldes økning i kommunale vann- og avløpsavgifter 15% ... skyldes økning pga. våtromsprosjektet = + ca. 30% De kommunale avgiftene vil i tiden fremover øke merkbart mer enn den generelle prissitningen, og borettslaget inntektsside (dvs. husleien/felleskostnadene) må balanseres i forhold til denne utviklingen. I 2018 betalte borettslaget rundt kr. 2,5 millioner i kommunale avgifter og eiendomsskatt. Det beregnede beløpet for 2025 er så mye som ca. kr. 7,0 mill, noe som er en økning på 1,5 millioner i forhold til 2024. Kommunene forventer en årlig økning i sine gebyrer på minst +10% hvert år t.o.m. ca. 2030. Husholdningsavfall (ROAF) Styret fikk i 2024 varsel om at fra 2025 så skal Lillestrøm Kommune sortere ut matavfall, dvs. de grønne posene, i egne avfallsbeholdere. Dette er krav fra overordnet myndighet som kommunen må etterkomme. oppstartsdato har styret ikke fått ende. Det er ikke plass til egen beholder for matavfall i våre avfallsrom, og styret ser på mulige løsninger i forhold til dette. Årsaken er at for lite matavfall leveres fra ROAFs kommuner og at dette avfallet ikke lenger skal inn i prosesseringssystemer på Berger, men skal hentes av en egen transportør som kjører dette til et eget gjenvinningsanlegg for biogass m.m.. Driftsleder monterte i 2023 skap ved hver papircontainer i mai 2023, hvor beboerne kan hente flere grønne poser når de har brukt opp sine. Dette for å forenkle distribusjonen, men også for åunngå å få mange grønne ruller utlagt på den enkeltes dørmatte året igjennom. Vedlikeholdsoppgaver 2021-2025 Ut over vedlikehold av betongen i P-husene, of utskiftning av avløprør eller oppussing av våtrommene, så har ikke styret større planer for øyeblikket. Noe mindre vedlikehold vil det alltid være.

Lånebetingelser fellesgjeld
Informasjon om lån per 01.04.2025 LÅN 1 Bank: Handelsbanken Lånenummer: 9492.70.58795 Nominell rente (flyt): 5,45 % Innfrielsesår: 2054 Lånetype: Annuitet Antall terminer pr år: 12 Saldo pr 01.04.2025: 44 235 783 kr Andel av saldo kr 142 048 IN-ordning: Nei LÅN 2 Bank: Handelsbanken Lånenummer: 9492.70.36252 Nominell rente (flyt): 5,45 % Innfrielsesår: 2032 Lånetype: Annuitet Antall terminer pr år: 12 Saldo pr 01.04.2025: kr 19 219 896 Andel av saldo: kr 61 718 IN-ordning: Nei

Sikringsordning fellesgjeld
Hvis borettslaget lider tap som følge av at en andelseier ikke betaler sine felleskostnader, kan et eventuelt tap medføre at de andre andelseierne må betale høyere felleskostnader. For å sikre seg mot eventuelle tap har borettslaget tegnet avtale om sikringsordning som dekker tap av felleskostnader.

Borettslagets forsikringsselskap
Protector Forsikring ASA

Polisenummer felles forsikring
1438766-5.1

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret, iht. sameiet husordensregler.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3205/71/54: 10.03.1970 - Dokumentnr: 1234 - Rettigheter iflg. skjøte Ifl.skjøte på bnr.4 er det best. om ledn.for vann-kloakk,el- ledninger m.v. Fl.best. Gjelder denne registerenheten med flere 29.06.1977 - Dokumentnr: 4244 - Forkjøpsrett BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT MED FLERE BESTEMMELSER Gjelder denne registerenheten med flere 09.03.1981 - Dokumentnr: 1508 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Skedsmo kommune til å opparbeide gangvei/busslomme på denne eiendom m/flere bestemmelser. 14.10.1974 - Dokumentnr: 6041 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3205 Gnr:71 Bnr:4 20.12.1996 - Dokumentnr: 19497 - Grensejustering 01.01.2020 - Dokumentnr: 513164 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0231 Gnr:71 Bnr:54 01.01.2024 - Dokumentnr: 154485 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3030 Gnr:71 Bnr:54

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest, men midlertidig innflytningstillatelse for eiendommen datert 24.02.1975. Det foreligger forøvrig ferdigattest for innglassing av balkonger 05.01.2012. Da tiltaket er søkt før 01.01.1998, vil det ikke være mulig å søke om ferdigattest i etterkant. Midlertidig brukstillatelse er vedlagt salgsoppgaven.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate. Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til konsentrert småhusbebyggelse og blokker.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 190 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 7 981 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 371 (Omkostninger totalt) 18 271 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 071 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 199 371 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 208 271 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 211 071 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
9371

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,60% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 900 Garantipremie/inneståelse 5 500 Kommunale opplysninger 27 900 Markedspakke 7 900 Oppgjørshonorar 5 500 Opplysninger fra forretningsfører 3 500 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 14 900 Tilretteleggingsgebyr (kunderabatt - 5000,-(oppr. 19900)) 3 000 Visninger per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet   Totalt kr: 123 140   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr Mangler data for utført arbeid.