STABBESTAD Portørveien 53

Tomt
4000m²

Beskrivelse av tomt
Stor eiet tomt i to parseller, skyddelt i 1964 og 1965. Totalt er tomten angitt til ca 4,5 mål (2 mål og 2,5 mål). Tomten er boltet, men ikke oppmålt. Det totale arealet er usikkert, men tomten antas å være minst 4 mål. Det er naturtomt bestående av fjell, og størstedelen av tomten er på hyttas sydside. Mange av boltene er funnet, og omtrentlige grenser vil kunne påvises. Selve hytta ligger skjermet, med god avstand fra veien. Det er solrikt og med utsikt til havet.

Beliggenhet
Ved havet sør for Kragerø ligger naturparadiset Portør, en egen halvøy, omgitt av Stølefjorden i nord og Skagerrak i sør. Fra avkjøring hovedveien er det ca. 4 km ut til Portør Havn. Omtrent 1,5 km ut og kun 100m nord for Portørveien ligger eiendommen Portørveien 53. Hytta ligger for seg selv i naturskjønne omgivelser, kun 4-5 min gange til sjøen og båtplassen. Portør var tidligere den trygge havn for utenlandske skip med sine lune viker og sund. Den gang var Portør loshavn for Kragerø og stedet hadde egen tollstasjon. I dag er Portør et yndet utfartsmål, og med sitt vakre landskap i havgapet er det kanskje Kragerøskjærgårdens mest populære. På slutten av 1600-tallet beskrev en engelsk lord stedet slik: "En begeistret naturbeundrer ville sikkert, når han reiste fra dette stedet, erklære at han hadde vært på "fortryllet" grunn. Så imponerende og storslagent er Portør." Beskrivelsen er like passende i dag. Litt over 1 km fra eiendommen ligger det flotte friområdet Stangnes med "laguneøya" Storholmen utenfor. Stranda i lagunen er et eldorado for unger, med lun, langgrunn sandstrand omkranset av svaberg. På Stangnes er det fantastisk turområder med kyststi blant svaberg og hav. Ved innkjøringen til Portør er det også matbutikk og bensinstasjon, og på Portør pensjonat er det restaurant. Fra Portør er det ca. 13 km til Stabbestad, hvor det er barnehage, skole og SFO. På Stabbestad ligger Kragerø Resort, med blant annet 18-hulls golfbane, tennisbane, sykkelstier, restaurant og treningssenter. Fra Stabbestad er det ferjeforbindelse til Kragerø sentrum. Byen byr på små nisjebutikker og sjarmerende kaféer og restauranter. Fra Portør er det ca. 45 minutter i bil til Kragerø sentrum.

Adkomst
Se kartskisse eller kontakt megler for kjørebeskrivelse til eiendommen.

Bebyggelse
Området består av hovedsakelig hyttebebyggelse, men også noen helårsboliger.

Byggemåte
Fritidsbolig over et plan beliggende i populært område for fritidsboliger nær Portør i Krager kommune. Fritidsboligen er oppført med byggeår 1967, og er tilbygget to ganger med tilbygg for soverom, samt gang/bad/wc rom og for tekniske installasjoner. Takrenner, nedløp og beslag av plastbelagt stål, sort. Veggkonstruksjon av bindingsverk av tré med stående bordkledning. Opplysningene er hentet fra tilstandsrapport fra Kragerø Takst AS, datert 15.03.2025. Tilstandsrapporten ligger vedlagt i prospektet.

Innhold
Fritidsboligen inneholder: Gang, dusjrom, toalettrom, stue/kjøkken, 4 soverom og bod. Det er i tillegg bod og utedo med utvendig adkomst.

Standard
Stor, sørvendt fritidsbolig oppført i 1967. Inngangsparti med gang, bad (dusjrom), toalettrom og bod/teknisk rom påbygd i 2012, og tilbygg mot øst med gang og to soverom påbygd i 1978/1979. Tilbygget mot øst har utvendig adkomst. Taktekke på opprinnelig hytte og tilbygg er fra 2012. Kledning er byttet i ulike tidsrom (2012, 2015 og 2020) og vinduer er fra byggeår. Sikringsskap ble oppgradert i 2012. Fritidsboligen ligger helt for seg selv, med utsikt til havet og sol fra morgen til kveld. Overflater i hytta består hovedsakelig av furugulv, malt panel på vegg og malt panel/takess i himling. De fleste overflater er malt opp siste året. Den opprinnelige delen av hytta som ble oppført i 1964 inneholder bod, to soverom og stue/kjøkken. Det ene soverommet samt stuen har utsikt til havet. Kjøkken har åpen løsning mot stuen. Innredningen ble satt inn i 2005 og inneholder hvite profilerte fronter, heltre benkeplate og frittstående komfyr og kjøleskap som medfølger. Både komfyr og kjøleskap er byttet etter 2005. Det er lagt inn vann på kjøkkenet, hvor vannet går rett i terreng. Dette er en ikke godkjent løsning, ser mer info under vann/avløp. Stuen er lysmalt og har godt med vinduer som gir lys fra både sør, vest og nord. Skyvedør i glass mot syd, som fører ut til fine uteplasser opparbeidet med både heller og treplatting. Glass i skyvedør stue er byttet. Uteplassene har utsikt til havet og rikelig med sol. Tilbygg mot øst som inneholder to soverom og gang har også utgang til sørvendt uteplass. I tilbygget mot nord som inneholder gang, bad (dusjrom), toalettrom og bod/teknisk rom med utvendig adkomst. Gangen har inngang fra både øst og vestsiden på bygget. Inngangen fra vest har primært fungert som adkomst til utedo. Toalettrom inneholder cinderella. Bad (dusjrom) med belegg på gulv. Det er lagt vann inn i dusjrom, hvorav dusjvann går rett i terreng. Dette er en ikke godkjent løsning. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2.   Forhold som har fått TG2: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Dørvrider er montert feil på bakdør. - Terrassen er under konstruksjon. - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Bad: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Bad: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Elektrisk anlegg: Elektrisk anlegg med automatsikringer. På grunn av elde på deler av anlegget (eldre en 5 år) uten el kontroll de siste 5 årene. bør hele anlegget sjekkes av fagfolk. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.   Opplysningene er hentet fra tilstandsrapport fra Kragerø Takst AS, datert 15.03.2025. Tilstandsrapporten ligger vedlagt i prospektet.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kjøleskap og komfyr på kjøkken medfølger.

TV/Internett/bredbånd
Nåværende eier har hatt internett/TV via Telia/antenne.

Parkering
Eiendommen har parkering på egen tomt, dog slik at noe av plassen som er disponert til parkering ligger på grunneiers eiendom.

Forsikringsselskap
Frende

Prisantydning inkl. omkostninger
4 250 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 106 250 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 107 600 (Omkostninger totalt) 123 500 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 126 300 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 4 357 600 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 373 500 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 376 300 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Vedovn i stuen. Ellers mulighet for elektrisk oppvarming.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
3869

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene inkluderer renovasjon fritid og feieavgift fritid.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
408249

Formuesverdi primær år
2023

Andre utgifter
Årsavgiften til hyttas andel av bryggeanlegget er kr. 1500 pr. År. Dette er avgift til vedlikehold og fornyelse, knyttet til et andelslag.

Velforening
Hytta er ikke tilnyttet noen velforening.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3814/7/158: Registering av grunn - dok.nr. 2201 - tinglyst 31.12.1964. Dokumentet beskriver den første tomten som ble fradelt og overtatt av dagens eier. Tomten er boltet, ikke oppmålt, og dokumentet angir plasseringen av boltene (ikke med kart med beskrivelse av retninger og avstander mellom boltene). 3814/7/180: Registering av grunn - dok.nr. 408 - tinglyst 19.03.1966. Dokumentet beskriver tilleggs tomten som ble fradelt og overtatt av dagens eier. Tomten er boltet, ikke oppmålt, og dokumentet angir plasseringen av boltene (ikke med kart med beskrivelse av retninger og avstander mellom boltene). Bestemmelse om vannrett - dok.nr. 1607 - tinglyst 14.09.1967. Dokumentet beskriver eiendommens rett til brønn som ligger nord for tomtegrense. Dokumentet beskriver også rett til bruk av lekeplass uten tomtens grenser. Eiendommen har borrevann, og sistnevnte areal til lekeplass er aldri blitt opparbeidet/brukt.

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke tegninger fra den opprinnelige hytta som ble oppført i 1964. Det foreligger derimot tegninger fra tilbygg mot øst godkjent av kommunen i 20.10.1977 og tegninger av tilbygg mot nord godkjent 24.02.2008. Tegningene stemmer godt med dagens løsning. Det foreligger hverken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på hytta, det gjelder også for de to tilbyggene. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Manglende ferdigattest betyr at tiltaket ikke fullt ut formelt er ferdigstilt i henhold til tillatelsen. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr at man ikke lenger kan søke om ferdigattest for eiendommen, og senere tiltak som er utført før 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt i bruk." Forholdet med manglende brukstillatelse og ferdigattest er imidlertid vanlig i kommunen, dette gjelder særlig for eiendommer oppført på 90-tallet og tidligere. Når det gjelder den opprinnelige hytta fra 1964 og tilbygg mot øst fra 1978/1979 vil forholdet med manglende midlertidig brukstillatelse og ferdigattest mest sannsynlig være uten stor praktisk betydning for kjøper. Kjøper overtar uansett ansvar og risiko for dette. Megler finner ikke tegninger på nyoppførte terrasser, og det må antas at disse ikke er omsøkt. Kommunen kan i ytterste konsekvens kreve tilbakeføring/riving, selv om denne konsekvensen ikke er veldig sannsynlig overtar ny eier uansett ansvar / risiko. Når det gjelder tilbygget mot nord bygd i 2012, så ble det søkt ferdigattest i 2023. Søknaden ble bekreftet mottatt av Kragerø kommune, men er av ukjente årsaker ikke behandlet. Det kan ikke forventes at ferdigattest foreligger før overtagelse pga. offentlig saksgang.

Vei, vann og avløp
Adkomst via en liten avstikker fra Portørveien. Eiendommen kjører frem til tomten, og parkerer 30-40 meter fra hytta, rett utenfor tomtens grenser. Avstikker fra Portørveien ligger på tomten som disse parseller er utskilt fra, og benyttes kun av denne eiendom. Det betales ingen avgift for bruk, men eventuelle kostnader til vedlikehold, brøyting o.l. må dekkes av denne eiendom alene. Borrevann som har vært benyttet til drikkevann, aldri vært testet. Vannet er lagt inn i hytta på både kjøkken og dusjrom. Dette er en ikke godkjent løsning. Evt. godkjenning krever tilkobling til offentlig kloakk, evt. etablering av renseanlegg etter søknad. Kjøper overtar ansvar og risiko for evt. pålegg fra kommunen. Utedo (to kammere) og el-toalett (nytt i 2024).

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et uregulert område og omfattes av kommuneplanens arealdel for Kragerø. I kommuneplanen er området vist LNF-formål samt faresone "høyspent", hensynssone H370. Kopi av kommuneplan (kart og tekstlig del) kan fåes ved henvendelse.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen fortsatt skal benyttes som fritidsbolig.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 250 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 106 250 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 107 600 (Omkostninger totalt) 123 500 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 126 300 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 4 357 600 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 373 500 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 376 300 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
107600

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,4% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke markedspakke kr23 500,- og oppgjørshonorar kr 3750,- . Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  50 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 545,-. Utleggene omfatter tinglysningsgebyr for pantedokument med urådighet. Dersom handel ikke kommer i stand har megler krav på å få dekket vederlag stort kr  25 000 ,- samt øvrig vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.