Aremarkveien 1199

Trollnes - Prakteiendom med særdeles rik historie. Ca 60 mål tomt med lang strandlinje til Trollnesvann. Eget badehus.

• Innhold

  Et lite kongerike venter deg på vakre Trollnes. Eiendommen er opprinnelig oppført som jaktgård for familien Anker. Slående vakker natur, helt usjenert fra omverdenen. Bygningsmassen er imponerende og er holdt godt vedlike gjennom årene.

  A little kingdom awaits you at beautiful Trollnes. The property was originally built as a hunting lodge for the Anker family. Strikingly beautiful nature, completely unobstructed from the outside world. The building complex is impressive and has been well maintained over the years.

  Im schönen Trollnes erwartet Sie ein kleines Königreich für sich allein. Das Anwesen wurde ursprünglich als Jagdschloss der Familie Anker erbaut. Beeindruckend schöne Natur, völlig unverbaut von der Außenwelt und ohne störende Lichtverhältnisse.

• Om boligen

  Tomt

  58755.7m²

  Beskrivelse av tomt

  Trollnes ligger på et eget nes ut i Trollnesvannet ved Fjell Bru. Lang og praktfull strandlinje som bukter seg langs med dette vakre naturlanskapet. Eiendommen består av tidligere beitemark, furuskog, samt tun og en stor, herlig gressplen inntill hovedhuset og ned til bdehuset. Videre er det deilige uteplasser, tun med gårdsplass og egne badeplasser. Eiendommen ligger fullstendig usjenert for innsyn. Hagen er opparbeidet i sydvendt svakt skrånende terreng til til vannet.

  Se vedlagte gårdskart for fordeling av marktype.

  For vurdering av tomten se vedlagte områdeanalyse.

  Beliggenhet

  Omkranset av skogens ro, i historiske omgivelser ved inngangen til Ankerskogene, ligger den fasjonable prakteiendommen Trollnes. Fra Trollnes er det ca. 15 minutter med bil til Halden sentrum, og ca. 10 minutter til Aremark sentrum. Det er ca. 15 minutter til Svenskegrensen.

  Områdene omkring Trollnes er kjent for sitt flotte jaktterreng og rike fiskevann. I tillegg er det et eldorado for sopp- og bærsankere. Natur og friluft er sentralt på Trollnes. Her går det milevis med turstier i flott natur. Bl.a. kan man gå helt inn til Tresticklan Nasjonalpark, Fuglen Naturreservat og Lundneset Naturreservat. Videre er det kort vei til Fridtjof Nansens hotell.

  Adkomst

  Følg FV21 fra Halden mot Aremark. Rett før veien deler seg ved Fjell bru, ligger det en rasteplass – Fjell bru rasteplass. Ta til høyre inn skogsveien som går langs denne og følg denne rett frem til du kommer ut til Trollnes. Veien er låst med bom.

  Bebyggelse

  Skog og landbruksområde uten særlig bebyggelse.

  Byggemåte

  Hovedhuset har grunnmurer av naturstein og stablet stein, delvis støpt innvendig og pusset utvendig. Dreneringen er fra 1980-90-tallet, med synlig grunnmursplate. Ytterveggene består trolig av en tømmerkonstruksjon som utvendig er kledd med liggende, malt panel, og er utforet og lektet innvendig. Etasjeskillene består av støpte gulv og trebjelkelag av varierende utførelse.

  Yttertaket er en sperretak-konstruksjon av tre med arkoppbygg og vinkler. Taket er tekket med bordtak, asfaltpapp, lekting og tegltakstein. Renner, nedløp og beslag er utført i metall (sink).

  Bygningen har vinduer av tre med enkle, koblede eller doble glass, samt takvinduer av typen Velux med isolerglass. Dørene er av malt tre, noen med glass.

  Eiendommen har en skiferlagt terrasse på terreng, som er delvis overbygget. Inngangspartiet er overbygget med en støpt trapp tekket med skifer og har rekkverk av malt tre. Andre trapper er av støpt betong med skiferheller eller granitt.

  Gjestehuset/badehuset har grunnmurer og yttervegger av murt Leca som er pusset, og utforet og isolert innvendig. Øvrige yttervegger er av isolert bindingsverk av tre, kledd med panel. Yttertaket er et sperretak av tre, tekket med bordtak, asfaltpapp, lekting og tegltakstein. Bygget har vinduer av tre med glass, koblede glass eller isolerglass, og dører av malt tre. Utenfor stuen er det en terrasse av impregnert tre med rekkverk, som delvis strekker seg ut over vannet.

  Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3:

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Hovedhus – Utvendig – Taktekking

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

  · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

  Tegltaksteinene har lengre levetid enn undertaktekkingen som har passert normal forventet brukstid.

  • Hovedhus – Utvendig – Nedløp og beslag

  Avvik: · Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

  · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

  Det er rust på spesielt pipebeslagene.

  • Hovedhus – Utvendig – Veggkonstruksjon

  Avvik: · Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

  • Hovedhus – Utvendig – Utvendige trapper

  Avvik: · Det er avvik:

  Det er noe sprekker i fuger på skiferheller på hovedinngang, med noe bom under heller.

  Sideinngang mangler håndløper.

  • Hovedhus – Innvendig – Radon

  Avvik: · Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

  • Hovedhus – Innvendig – Krypkjeller

  Avvik: · Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

  · Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.

  • Hovedhus – Våtrom – 2.etasje > Bad 2 – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Avvik: · Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen.

  Det ble registret noe forhøyde fuktverdier i veggplate inn mot bad.

  • Hovedhus – Kjøkken – 1. Etasje > Kjøkken 2 – Overflater og innredning

  Avvik: · Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

  Svelleskader og malingsavflassing ved utslagsvask og generell slitasje.

  • Hovedhus – Tekniske installasjoner – Vannledninger

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

  På 1980-tallet ble det ofte benyttet glødde kobberrør som har større fare for lekkasjer.

  Utkoblet blandebatteri på hovedkjøkken.

  • Hovedhus – Tekniske installasjoner – Avløpsrør

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

  • Hovedhus – Tekniske installasjoner – Ventilasjon

  Avvik: · Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.

  Det er tette terskler på dører og få tilluftsventiler, slik at ventileringen ikke blir slik den skal.

  • Hovedhus – Tekniske installasjoner – Varmtvannstank

  Avvik: · Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

  • Hovedhus – Tomteforhold – Fuktsikring og drenering

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

  · Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.

  Det er saltutslag og malingsflass på malte murvegger. Det er høye fuktverdier i vegger ved kontroll med fuktsøker.

  Symptomene indikerer fuktvandring, men det virker ikke til å medføre fritt vann i kjeller. Dette kan indikere fuktoppsug og noe fuktpress mot grunnmur/kjeller. Mye fukt i kjeller mot vest.

  • Hovedhus – Tomteforhold – Grunnmur og fundamenter

  Avvik: · Grunnmuren har sprekkdannelser.

  Noen sprekker og noe setning/helning på gulv i tilbygg i stue. Det er normalt noe noe setninger på et så gammelt bygg.

  • Hovedhus – Tomteforhold – Terrengforhold

  Avvik: · Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.

  Eiendommen ligger innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred og ved eventuelle tiltak på eiendommen skal NVE's veileder for kartlegging av grunnforhold før tiltak iverksettes.

  • Hovedhus – Tomteforhold – Utvendige vann- og avløpsledninger

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

  · Det er avvik:

  Det er dokumentert at vannkvaliteten på vannet ikke er tilfredsstillende, se analyse av vannprøve.

  • Hovedhus – Tomteforhold – Vanninntak i Trollnestjernet.

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

  · Det er avvik:

  Det er dokumentert at vannkvaliteten på vannkilden (Trollnestjernet) ikke er tilfredsstillende.

  • Gjestehus/badehus – Utvendig – Taktekking

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

  Taket er bygget på 1980-tallet og undertaktekkingen har passert normal forventet brukstid.

  • Gjestehus/badehus – Utvendig – Nedløp og beslag

  Avvik: · Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.

  · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

  • Gjestehus/badehus – Utvendig – Veggkonstruksjon

  Avvik: · Det er avvik:

  Det er registret at murvegg i teknisk bod (mot øst og nord) er fuktig helt inn mot stue på nordvegg. Muren fortsetter langs hele nordveggen og det er derfor fukt også videre bortover i murveggen og stor fare for fuktskader i trevegg i stue (mot soverom) og oppforet tregulv i stue og kjøkken m.m. I tillegg er det manglende fuktsikring/beslag på topp av grunnmur på hjørne mot nord-øst.

  • Gjestehus/badehus – Innvendig – Radon

  Avvik: · Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

  • Gjestehus/badehus – Våtrom – Etasje > Bad – Ventilasjon

  Avvik: · Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

  Det er ikke luftespalte under dørblad fra gang.

  • Gjestehus/badehus – Spesialrom – Etasje > Badstue – Teknisk anlegg

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn.

  • Gjestehus/badehus – Spesialrom – Etasje > Toalettrom – Overflater og konstruksjon

  Avvik: · Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tett terskel.

  • Gjestehus/badehus – Tekniske installasjoner – Avløpsrør

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

  • Gjestehus/badehus – Tekniske installasjoner – Ventilasjon

  Avvik: · Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.

  Tette terskler mot våtrom og toalett hindrer luftsirkuasjonen. Soverom har ingen kobling mot øvrige deler av bygningen og ingen ventilasjon.

  • Gjestehus/badehus – Tekniske installasjoner – Varmtvannstank

  Avvik: · Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

  · Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år NS3600 krever direktekobling av tilførsel for bereder. Berederen nærmer seg trolig 40 år.

  • Gjestehus/badehus – Tomteforhold – Fuktsikring og drenering

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

  · Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Forhøyde fuktverdier i grunnmur indikerer fuktopptrekk/inntrekk.

  • Gjestehus/badehus – Tomteforhold – Grunnmur og fundamenter

  Avvik: · Det er avvik:

  Det er registrert forhøye fuktverdier, se yttervegg og fuktsikring og drenering, samt rom under terreng.

  • Gjestehus/badehus – Tomteforhold – Terrengforhold

  Avvik: · Eiendommen ligger i flomutsatt område.

  · Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.

  Eiendommen ligger innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred og ved eventuelle tiltak på eiendommen skal NVE's veileder for kartlegging av grunnforhold før tiltak iverksettes. Boligen ligger innenfor aktsomhetsområde for flom og ligger meget nær vannet. Det er regulert vassdrag og dette skal normalt ikke kunne stige såpass mye at det blir et problem for bygget, men NVE har vurdert det som aktomhetsområde.

  • Gjestehus/badehus – Tomteforhold – Utvendige vann- og avløpsledninger

  Avvik: · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

  · Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

  Vann- og avløpsledningen er ca 40 år (passert halvparten av forventet brukstid.

  Avløpspumpeanlegget er også ca 40 år har oppnådd normal forventet brukstid.

  Vannkvalitet er behandlet under samme punkt på hovedhuset.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  • Hovedhus – Utvendig – Takkonstruksjon/Loft

  Avvik: · Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

  · Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

  Det er kun tilgang til møneloft i vestre ende av bygget, men dette stanser ved første pipe. Forøvrig lite/ingen tilgang til kontroll av takkonstruksjonen. Det virker ikke til å være isolert i skråtak i den delen hvor det er tilgang, men det er isolert på loftsbjelkelaget helt ut til undertaket og således tilstopping av lufting. Fare for tilsvarende utførelse øvrige steder.

  • Hovedhus – Utvendig – Vinduer

  Avvik: · Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

  · Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.

  · Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.

  Kjellervinduer er slitt, mangler vedlikehold og overflatebehandling og har råteskader.

  Takvinduer kan se ut til å ha punkterte glass og har eldre utførelse på utforinger med redusert luftsirkulasjon.

  • Hovedhus – Utvendig – Balkonger, terrasser og rom under balkonger

  Avvik: · Konstruksjonene har skjevheter.

  Den ytre delen av underlaget og fugene mellom skiferhellene har gått i oppløsning og helleleggingen er løs og fuger delvis borte.

  • Hovedhus – Innvendig – Overflater

  Avvik: · Det er stedvis påvist synlige skader på overflater.

  Skader på enkelte gulv, spesielt i kjøkken i delen mot vest og noe sår m.m. på vegger og himlinger.

  • Hovedhus – Innvendig – Etasjeskille/gulv mot grunn

  Avvik: · Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

  · Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.

  Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

  • Hovedhus – Innvendig – Pipe og ildsted

  Avvik: · Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

  · Pipevanger er ikke synlige. Pipevanger virker til å være innkledd på kjøkken mot øst. Enkelte ildfaste plater under ildsteder er i minste laget i forhold til krav.

  Noen rennemerker fra pipe ved soverom 3.

  • Hovedhus – Innvendig – Innvendige trapper

  Avvik: · Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

  · Det er ikke montert rekkverk.

  · Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

  · Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

  Kjellertrapp mot vest har ikke rekkverk og har råteskader i nedkant.

  Kjellertrapp i hoveddel mangler håndløpere på begge sider.

  Hovedtrapp er litt for lav og har litt for store åpninger i forhold til dagens krav.

  • Hovedhus – Våtrom – 1. Etasje > Vaskerom – Generell

  Avvik: · Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  • Hovedhus – Våtrom – 2.etasje > Bad 2 – Generell

  Avvik: · Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  • Hovedhus – Våtrom – 2.etasje > Bad 3 – Generell

  Avvik: · Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  • Hovedhus – Våtrom – 2.etasje > Bad 4 – Generell

  Avvik: · Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  • Hovedhus – Våtrom – 2.etasje > Bad 5 – Generell

  Avvik: · Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Våtromsbelegg er slitt og baderomsplater har løsnet fra underlaget og er utett.

  • Hovedhus – Kjøkken – 1. Etasje > Kjøkken – Overflater og innredning

  Avvik: · Det er registrert utettheter eller vannlekkasjer i røropplegg.

  Utstyret er frakoblet fra røranlegget og rørene plugget i benkeskap, for planlagt rehabilitering. Kan kobles på igjen.

  • Hovedhus – Tekniske installasjoner – Elektrisk anlegg

  Avvik: 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja

  12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

  Ja Anlegg fra 1980-tall. Deler er muligens eldre. Anbefaler at fagperson kontrollerer anlegget.

  • Hovedhus – Tekniske installasjoner – Branntekniske forhold

  Avvik: 2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja

  3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Ja

  • Gjestehus/badehus – Utvendig – Balkonger, terrasser og rom under balkonger

  Avvik: · Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

  · Det er ikke montert rekkverk.

  · Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

  Det mangler noe rekkverk ved badedelen av terrassen.

  • Gjestehus/badehus – Utvendig – Utvendige trapper

  Avvik: · Det er ikke montert rekkverk.

  • Gjestehus/badehus – Innvendig – Rom Under Terreng

  Avvik: · Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking.

  · Det er avvik:

  I soverom mot øst er det registrerte fukt i sponplategulv. Det kan høres ut som om det er hulrom under. Ved dybdesondering, kan det virke som om det er tilfarergulv, eventuelt med dårlig understøttelse, men det kan også være en krypekjeller. Gulvet/etasjeskiller må åpnes for kontroll og utbedring/utskifting.

  Det er stor fare for fukt i murveggen som er forblendet med stein i stue., da grunnmuren bak er fuktig i bod, helt inn til vegg mot stue. Muren fortsetter på hele nordveggen. Det ble registret noe forhøyde fuktverdier i furugulv i stue helt inn mot forblendet mur på øst-siden av peis.

  • Gjestehus/badehus – Tekniske installasjoner – Branntekniske forhold

  Avvik: 2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja

  3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Ja

  TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

  • Hovedhus – Våtrom – 1. Etasje > Vaskerom – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  • Gjestehus/badehus – Utvendig – Takkonstruksjon/Loft

  Avvik: · Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

  • Gjestehus/badehus – Våtrom – Etasje > Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 2011.

  Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?

  Ja

  Beskrivelse: det var i 2017 en lekkasje fra bad i 2 etasje. Ble utbedret. I 2024 ble det en lekkasje i badehus. Det er rettet opp i 2025. Forsikringssak

  Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

  Ja, kun av faglært

  Firmanavn: J.A. Hansen Eft – Halden

  Beskrivelse: arbeidet som er utført fremkommer av tilstandsrapport

  Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

  Ja, kun av faglært

  Firmanavn: Rørlegger Kolaas Halden

  Beskrivelse: det er lagt helt nytt anlegg for avløp. Er gjort iht gjeldende forskrifter

  Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?

  Ja

  Beskrivelse: det ble for ca. 10 år siden lagt ny drenering rundt huset. Det stoppet innsig og fukt i kjeller.

  Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende?

  Ja

  Beskrivelse: det har forekommet noen mus i kjeller. Disse er tatt i en felle

  Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?

  Ja, kun av faglært

  Firmanavn: Malemester Noren, Halden

  Beskrivelse: tak er spylt og vasket. Hus er skrapet og malt utvendig

  Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende?

  Ja

  Beskrivelse: Egen leilighet i huset med kjøkken og bad. Egen inngang

  17.1. Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene?

  Ja

  Beskrivelse: ikke noe å tilføye

  Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger?

  Ja

  Beskrivelse: egen tilstandsrapport utarbeides av takstmann Norsted, Halden

  Kommentar fra selger: viser til tilstandsrapport fra takstmann Norsted

  Innhold

  Hovedhuset inneholder: 1.etg entre og hall, 2 wc, kjøkken, stor spisestue med kakkelovn, peisestue med utgang til terrasse og hageanlegg.

  2.etg. har soveromsfløy med gang, 5 doble soverom med hvert sitt bad/wc. I tillegg er det en bileilighet som «husmor» har disponert denne delen. Her er det gang, stort arbeidskjøkken, stue og spisestue, samt egen bitrapp til 2.etg.

  Badehuset er oppført i nyere tid, og senest renovert i 2024. Her er det 1 soverom, wc, badstue med omkledningsavdeling og 2 stk dusjer, lekker peisestue med tilgang til et lite kjøkken.

  Standard

  Trollnes, på grensen mellom Aremark og Halden, ble oppført som jaktgård for familien Anker. Her ble det i flere generasjoner drevet stort med jakt. På vinteren samlet gjerne familien Anker seg med selskap for skøytekonkurranser på Trollnesvannet. Saugbrugsforeningen (nå Norske Skog Saugbrugs) kjøpte eiendommen fra familien Anker tidlig på 1960-tallet. Saugbrusforening benyttet Trollnes til konferanse- og samlingssted for forretningsforbindelser. Først ut på 2000-tallet kom Trollnes igjen tilbake i familien Ankers eie v/ dagens eier Ole F. Anker-Rasch.

  Selve eiendommen holder høy håndverksmessig standard. Innvendig på hovedhuset kan nevnes heltre furugulv, brede paneler og solid listverk, samt malt panel og tapet på vegger. Baderom er flislagt og har varmekabler i gulv. I peisestuen er det en lekker klebersteinspeis. Kjøkken i 1.etasje må fornyes. I leiligheten er det et eldre kjøkken.

  I Badehuset er det også en lekker stue med åpen himling og en tiltalende klebersteinspeis. Her er det et lite kjøkken i heltre bjerk. Integrerte hvitevarer. Badehuset inneholder forøvrig et godt omkledningsrom, 2 dusjer, wc og en stor, herlig badstue for 10-12 personer. I tillegg er det en lekker peisstue, samt et soverom med dobbeltseng med doble glassdører rett ut til badetrappen.

  På eiendommen er det også et lite stabbur med et enkelt innredet gjesterom i 2.etg.

  Øvrige bygninger, både uthus med garasje samt den gamle låven, er i eldre og enkel forfatning.

  Høydepunkter:

  • Nydelig utsikt
  • Dobbel garasje
  • 2 peiser og 2 vedfyrte ovner
  • Egen leilighet
  • Flotte uteområder
  • Store vindusflater med godt utsyn
  • 7 doble soverom – flere med eget bad/wc
  • Ikke noe innsyn
  • Naturen som din nærmeste nabo
  • Eget badehus med badstue, stue/kjøkken

  Innbo og løsøre

  Avtale om å overta/kjøpe øvrig innbo/løsøre gjøres direkte mellom partene.

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Godt med parkering i egen gårdsplass i tillegg til garasje.

  Radonmåling

  Eiendommen ligger i et område som er definert med middels til lav aktsomhet.

  Diverse

  Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

  • Help forsikring
  • Södeberg & Partners
  • Banker i Eika-alliansen
  • Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp)
  • Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)

  Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

  Prisantydning inkl. omkostninger

  16 000 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  400 000 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  401 390 (Omkostninger totalt)

  418 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  421 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  16 401 390 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  16 418 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  16 421 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Elektrisk og vedfyring. Det er i tillegg til åpne peiser, flere vedovner, samt en lekker kakkelovn.

  Energiklasse

  Ikke kjent

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  14414

  Kommunale avgifter år

  2025

  Info kommunale avgifter

  Beløpet er prognose for 2025 og er opplyst av Halden kommune.

  De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

  Formuesverdi primær

  981908

  Formuesverdi primær år

  2023

  Formuesverdi sekundær

  3927630

  Formuesverdi sekundær år

  2023

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3101/142/29:

  21.09.2010 – Dokumentnr: 715916 – Bestemmelse om veg

  Rettighetshaver: Knr:3101 Gnr:142 Bnr:15

  Bestemmelse om adkomstrett

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det er gitt ferdigattest for nybygg/badehus 25/4-1991.

  Informasjon om lovlighet fra tilstandsrapport:

  Hovedhus

  Byggetegninger: Innredning i hoveddel er dokumentert, leilighet mot vest er betegnet som bolig og ikke tegnet inn inndeling.

  Brannceller: Det er åpent mellom hoveddel og leilighet mot vest i 2.etasje og denne er ikke utført som brannskille. Usikker på brannskille mellom enhetene i begge etasjer forøvrig.

  Krav for rom til varig opphold: Rømning i fra leilighet i 2. etasje sjekke størrelse på vinduer.

  Gjestehus/badehus

  Byggetegninger: På plantegningen er det tegnet inndeling på del mot øst, men kun betegnelse på teknisk rom og strøket over båtnaust der hvor det er soverom.

  Garasje

  Eldre bygg – Det foreligger ikke tegninger.

  Låve

  Eldre bygg – Det foreligger ikke tegninger.

  Stabbur – Det foreligger ikke tegninger.

  Det er innredet med senger i bygget, men det er ikke funnet tegninger som viser søknad om innredning, altså trolig ikke byggesøkt.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Bygningen ble oppført i en tidsperiode hvor regelverket for søknadsplikt var annerledes enn i dag, og det kan derfor være usikkerhet knyttet til om tiltaket den gang var underlagt krav om byggesøknad. Det foreligger ikke dokumentasjon som bekrefter at det ble sendt søknad eller gitt tillatelse, men dette er ikke uvanlig for bygg oppført før dagens plan- og bygningslov trådte i kraft.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen har privat anlegg for vann og avløp. Det er lagt nytt godkjent minirenseanlegg. Privat vei. Veirett fra hovedvei og frem til tomtegrense.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen følger kommuneplanens arealdel 2023-2035 med formål LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirkesomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende.

  I tillegg har eiendommen følgende hensynssoner: H320_2 Flomfare, H110 nedslagsfelt drikkevann, bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, nåværende, H570 Bevaring kulturmiljø.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

  Kommentar bo- og driveplikt

  Det er ikke boplikt på eiendommen.

  Kommentar konsesjon

  Eiendommen egner seg godt til frtiidsformål og har ingen boplikt.

  Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord.  Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet.

  Kommentar odelsrett

  Det er ikke odel på eiendommen.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  16 000 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  400 000 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  401 390 (Omkostninger totalt)

  418 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  421 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  16 401 390 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  16 418 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  16 421 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  401390

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har ikke kunnet tegne boligselgerforsikring på boligen i henhold til vilkår. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen. Ved kjøp av kombinasjonseiendom svarer HELP Forsikring bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss  fra HELP Forsikring AS.

  Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,2% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 19790,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, -. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr  10305,-. Utleggene omfatter foto, servitutter, sikringspant. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 25000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  16 000 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  400 000 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  401 390 (Omkostninger totalt)

  418 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  421 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  16 401 390 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  16 418 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  16 421 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave