TJØME Kjynnaveien 20

Tomt
1000m²

Beskrivelse av tomt
Hytten ligger luftig til omgitt av grønt landskap, trær og fjellknauser, noe som gir en privat og naturnær atmosfære. Beliggenheten er rolig og tilbaketrukket som gir en rolig og stille atmosfære på uteplassene. Tomten er pent opparbeidet med plen, terrasse, boblebad og sommerstue. Bak hytta ligger to mindre, ubebygget tomt som i dag eies av hyttenaboen innenfor. Etter det opplyste foreligger det ingen byggeplaner per nå. Tomten er nå i sin helhet disponert av naboen. Fritidsboligen ligger innenfor eiendomsgrensen, men det kan se ut til at anneks/bod ligger litt over på kommunal grunn. Naboens bod ligger i bakkant av hytta, inne på tomten. 3 av 4 eiendomsgrenser er unøyaktige, mens en grense er nøyaktig. Tomtestørrelse kan derfor avvik i både areal og grenser ved en eventuell fremtidig oppmåling. Mangel grunnet avvikende grenser og/eller arealsvikt kan derfor ikke påberopes.

Beliggenhet
Kjynnaveien 20, tidligere kjent som Klosteret, ligger i rolige og etablerte omgivelser i Færder kommune, et område kjent for sin nærhet til sjøen, vakker skjærgårdsnatur og gode solforhold. Eiendommen har en attraktiv beliggenhet med kort vei til badestrender, svaberg og flotte turstier, noe som gir gode muligheter for et aktivt friluftsliv og rekreasjon gjennom hele året. Området byr på en avslappet atmosfære med nærhet til naturen, samtidig som det er praktisk avstand til Tønsberg sentrum med et variert tilbud av restauranter, kultur og handel. Flotte turområder rett utenfor hytta, med et stort nettverk av stier og joggeløyper i skogen. Følg veien mot renovasjonen og ta til venstre inn i skogsområdet ? her åpner det seg mange spennende turmuligheter videre. I tillegg går det stier og gårdsveier som tar deg helt inn til Tjøme sentrum og Tjøme skole, perfekt for både korte og lengre turer. Kjynna er en undervurdert perle som byr på langt varmere badevann enn sjøen - noe som gjør den til en klar favoritt blant både barn og ungdom. Vannet varmes raskt opp, og badesesongen starter gjerne allerede 3-4 uker etter isløsning. Her ligger alt til rette for aktive og minnerike sommerdager; enten man vil lære å hoppe og stupe fra stupebrettet, ro en tur i robåt, padle SUP, seile optimist eller prøve seg på windsurfing. Vannet er et naturlig samlingspunkt gjennom hele sommeren, med daglig bading fra både fastboende og hyttene i området - her møtes både store og små til lek og avslapning. I tillegg er vannet rikt på fisk for de som stortrives med fiskestanga - med gode muligheter for å få både mort og abbor på kroken. Badeplasser: Fra hytta har du flere flotte bademuligheter innen kort avstand: Sundenestranda ? ca. 365 meter i luftlinje Båtplass/brygge med badestige ? ca. 960 meter i luftlinje Kråkere park ? ca. 1 km i luftlinje, med enkel adkomst både til fots gjennom skogen eller med bil. Dette er en ideell beliggenhet for en fritidseiendom, perfekt for deg som ønsker et fristed ved sjøen med gode solforhold og nærhet til skjærgården.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Offentlig kommunikasjon
Fly: Sandefjord lufthavn Torp ca. 44 min med bil. Tog: Tønsberg stasjon ca. 14.3 km Buss: Mellomskauen (Linje 022) ca. 0.3 km Buss: Mølledammen (Linje 022) ca. 0.5 km

Byggemåte
Rapporten omhandler en fritidseiendom, med opprinnelse fra 1960 tallet. Hytta er oppført i pusset siporexblokker over grunnmur av pusset siporexblokker. Det meste av takkonstruksjon og soverom i 2. etg. er tilbygg fra 1995. Eiendommen fremstår som normalt vedlikeholdt tatt byggeår i betraktning, og det er foretatt en del utskiftinger og oppgraderinger over en lengre periode. Vinduer og ytterdører er skiftet i perioden 1995 til 2015, og i 2018 ble det lagt ny pappshingel på tak. I 2025 ble det lagt nye laminatgulv i 1. etg, med varmefolie og det meste av vegger og tak er malt. I 2025 ble det også skiftet noen panel og veggplater i stue og kjøkken. Kjøkkeninnredning er fra 2012, og badet ble sist pusset opp i 2007. På bad er det imidlertid ikke sluk i gulv, og gulvet er skjevt. Badet bør derfor påregnes renovert. Det er tidvis vanninnsig i kjeller, og dette har ført til noe fuktskader på treverk i kjeller. Selger har som et forebyggende tiltak mot fukt i kjeller montert en elektrisk avfukter. Avfukter har redusert fuktnivået i kjeller, men det bør likevel vurderes andre løsninger for å redusere vanninnsiget i kjeller/krypkjeller. På generelt grunnlag opplyses det om at dette er en eldre bolig, med påfølgende risiko for skjulte skader o.l. De bygningsdeler som har alder utover hva levetidbetraktninger i rapporten viser, er påregnelig svekket. Forøvrig henvises til de respektive bygningsdelene med tilstandsgradering. Tilstandsgraden gis med henblikk på bygningsdelens forventede levetid, samt visuelt inntrykk. Det foretas enkle målinger med fuktindikator og stikktagninger i treverk. Selger opplyser at det tidvis er mus i etasjeskillere mellom 1. etg. og 2. etg., samt at det er registeret noen insekter og skrukketroll i hytta. Det bør vurderes tiltak for å begrense musens tilgang til etasjeskillere mellom 1. etg. og 2. etg. Fritidsbolig - Byggeår: 1960 UTVENDIG Hytta, opprinnelig fra 1960-tallet, er oppført med pussede siporexblokker. 2. etasje fra 1995 er oppført med bindingsverk i tre, med liggende trekledning. I 2025 ble det av fagfolk montert ny trekledning på gavlveggene. Samme år ble også deler av bunnsvillen ved ytterdøren på kjøkkenet skiftet ut, som følge av tidligere råteskader. Det er taktekkingen av pappshingel, fra ca. 2018. Det er takrenner og beslag i plastbelagt stål e.l. I 2018 ble det montert snøfangere over inngangsparti. Ellers er takrenner og beslag fra ca. 1995. Takkonstruksjon fra 1995, oppført i plassbygget tre. Det er utvendig tilkomst til kryploft fra luke i gavlvegg. Det er vinduer med isolerglass i trekarmer, fra 1995, 2015 og fra 2016. Inngangsdør i tre fra 2008 og ytterdør på kjøkken fra 2000. Terrasser i tre er bygget, utvidet og bygget om i flere perioder. Glassrekkverk ble montert i 2016. I 2015 ble det etablert et takoverbygg over deler av terrassen. Takoverbygget ble bygget inn med vinduer og skyvedør i 2019. I perioden 2020 til 2021 ble terrasser pusset og malt på nytt, samt at det ble skiftet noen gulvbord. Inngangstrapp i tre og inngangsparti i betong. Det er rekkverk i pusset mur og tre. Det er 2 stk. boder/lekestuer på eiendommen. Disse er oppført i tre over terreng. Taktekking er utført med shingel på undertak av rupanel. Byggene er fra 1980-tallet. I 2022 ble det montert ny trekledning på lekestue mot sør. I 2022 og 2024 ble trekledningen på lekestue mot sør malt. Lekestue mot nord ble malt utvendig i 2025, og det ble samtidig skiftet noe treverk på hjørnekassen. INNVENDIG Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel. I 2025 ble det lagt nytt laminatgulv i stue og på kjøkken. I 2025 ble det også montert noen nye plater på vegger i stue. Alle vegger og flere tak er også malt på nytt de senere år. Det er innvendige dører i malt tre. Etasjeskiller er i hovedsak av trebjelkelag, men det er også noe gulvkonstruksjoner av betong/siporex. Selger opplyser at gulv/etasjeskillere i stue ble noe rettet opp i 2025. VÅTROM Badet ble sist pusset opp ca. 2007. Innredet med toalett, servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk ventilasjon med vifte i vegg. Gulvet har fliser, og veggene er kledd med malt trepanel. Arbeid på EL- og VVS-anlegg er utført av fagfolk ifølge tidligere tilstandsrapport. Øvrig arbeid på badet i 2007 er utført som egeninnsats av tidligere eier. KJØKKEN Kjøkkeninnredning med slette fronter, fra 2012. Det er ventilator over komfyr og opplegg for oppvaskmaskin. Det er laminat på gulv. I 2025 ble det lagt nytt laminatgulv og varmefolie, samt at det ble skiftet noen plater på vegger. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannrør med inntak i kobber. Stoppekran er plassert ved utvendig pumpe. Det er også en stoppekran i kjeller, Det er kobberrør og galvaniserte stålrør i bygget. Det er avløpsrør av plast. Vann- og avløpsrør er i hovedsak av eldre dato, men det er observert at det er foretatt noe utskiftinger i forbindelse med arbeid utført på kjøkken og bad. Varmtvannsbereder på 198 liter, fra 2003, plassert i kjeller. Det er periodisk mekanisk ventilasjon fra kjøkken og bad. Ellers er det kun naturlig ventilasjon gjennom vinduer som kan åpnes. På terrasse er det montert et boblebad. Boblebad er fra ca. 2016. Selger opplyser at det våren 2026 ble montert nytt hovedkort. Det ble montert varmepumpe i boligen i 2021 ifølge selger. Selger opplyser at det er utført service på varmepumpen i 2023 og i 2025 ble det etterfylt gass på varmepumpen. Sikringsskap med automatsikringer, plassert i kjøkken. I følge tidligere tilstandsrapport ble det montert nye automatsikringer i 2012. Det er også foretatt en del utskiftinger og oppgraderinger i perioden 2021 til 2026. Deler av EL- anlegget er av eldre dato/byggeår. TOMTEFORHOLD Byggegrunnen består av fjell, sprengstein og noe løsmasser. Drenering fra byggeår bestående av naturlig drenerende masser gjennom sprekker og riss i fjell. For ca. 10 år siden ble det lagt noen nye drensrør i grunnen, samt at det er støpt noen renner o.l. for å lede bort vann fra grunnmur og kjeller. I kjeller er det også laget et hull i fjellet med avrenning av vann ut mot øst. Grunnmur oppført i pusset siporexblokker, samt noe sparesteinsbetong og stein. Utvendig er det avløpsrør i plast, opplyst tilknyttet privat septikpumpe som pumper septik til offentlig nett. I følge tidligere tilstandsrapport ble septikanlegg med pumper o.l. etablert i 2007. Det er trolig vannrør av plast. Stikkledninger inn til eiendommen er trolig av eldre dato. Sommerstue: Sommerstue med opprinnelse fra 1995, oppført i tre over søyler i tre. Det er pappshingel på tak. I 2019 ble bygget forlenget med ca. 1,5 meter, innvendig furupanel ble montert og beiset, samt at det ble montert vinduer og og skyvedør. Det ble også lagt nytt vinylbelegg på gulv. Det er på befaringsdagen i hovedsak kun observert normal elde og slitasje, men det er en del skjevheter i bygget. Tilstandsgrad 2 også satt som følge av alder på taktekking o.l., da mer en halve antatte levetid er oppbrukt. Tilstandsgraden på sommerstue vurderes til å være TG:2. TG2 Nedløp og beslag Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Det bør vurderes å montere snøfangere for å redusere risikoen for snø- og isras, som kan medføre fare for personskade eller skade på eiendom. Renner, nedløp og beslag bør følges opp jevnlig, da de har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Manglende vedlikehold kan føre til lekkasjer og fuktskader på bygningen. Veggkonstruksjon Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Det er stedvis sprekker og riss i murfasadene. Selger opplyser at det tidvis faller av noe maling og murpuss fra veggene. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Sprekker og riss i murfasadene bør utbedres for å hindre videre forvitring og avskalling av maling og puss. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til økt fuktinntrengning og forringelse av veggkonstruksjonen over tid. Takkonstruksjon/Loft Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. På kryploft er det observert manglende luftespalte over isolasjon, dette kan føre til kondensering i dette sjiktet, og det er stedvis observert en del svertesopp i undertak. Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres tilstrekkelig luftespalte over isolasjonen for å sikre god ventilering av takkonstruksjonen. Manglende lufting kan føre til kondens, sopp- og råteskader i undertaket, noe som kan redusere konstruksjonens levetid og medføre kostbare utbedringer. Vinduer Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer fra 1995 viser tegn til elde og slitasje. Det er observert fukt- og kondensmerker samt oppsprukket treverk. Konsekvens/tiltak: Det bør utføres vedlikehold og utbedring av vinduene, inkludert utbedring av sprekker og behandling av treverk for å hindre videre forringelse. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt risiko for råteskader, redusert isolasjonsevne og vanninntrengning i konstruksjonen. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Det er stedvis registrert skjevheter i konstruksjonene. Rekkverket er for lavt i henhold til dagens krav. Noen gulvbord bør påregnes skiftet på grunn av sprekkdannelser, samt at enkelte gulvbord svikter ved belastning. Konsekvens/tiltak: Det bør utføres utbedringer for å rette opp skjevheter i konstruksjonene og heve rekkverkshøyden til dagens krav. Skadde og sviktende gulvbord bør skiftes ut for å sikre tilstrekkelig bæreevne og redusere risiko for personskade. Manglende utbedring kan medføre økt risiko for ulykker, redusert levetid på konstruksjonen og ytterligere forringelse av terrasse og rekkverk. Utvendige trapper Det er for stor åpning i rekkverket i forhold til dagens krav. Det er sprekker og riss i betongkonstruksjonene. Det er også noe råteskader på trappen. Konsekvens/tiltak: Åpningene i rekkverket bør reduseres for å oppfylle dagens sikkerhetskrav og forhindre fallulykker. Sprekker og riss i betongkonstruksjonene bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risiko for vanninntrenging og frostsprengning. Råteskader på trappen bør utbedres for å sikre konstruksjonens styrke og forhindre ytterligere skade eller ulykker. Andre utvendige forhold Byggene viser tegn til elde og slitasje, og det er registrert enkelte skjevheter i konstruksjonene. Trekledningen på lekestue mot sør er festet med dykkspiker, som er beregnet for innvendig bruk. Over tid vil dykkspiker kunne ruste, noe som kan føre til at trekledningen løsner. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utbedring av skjevheter og utskifting av dykkspiker med egnet festemateriell for utvendig bruk, for å sikre at trekledningen forblir festet og for å redusere risiko for fuktskader og ytterligere forringelse av konstruksjonene. Manglende utbedring kan føre til at trekledningen løsner, noe som øker risikoen for vanninntrenging og påfølgende råteskader. Overflater Det er på befaringsdagen i hovedsak kun observert normal elde og slitasje, men det er noe hakk og merker på gulvlister og på lister rundt dører. I 2. etasje er det på det ene soverommet montert en rekke med kommoder, og selger opplyser at vegg og tak bak kommodene ikke er malt. Konsekvens/tiltak: Det bør utføres overflatebehandling eller utskifting av skadede gulvlister og lister rundt dører for å utbedre hakk og merker, slik at videre slitasje og estetiske mangler unngås. Det kan også påregnes maling av vegg og tak bak kommodene på soverommet dersom disse fjernes, for å sikre et helhetlig og pent resultat. Rom Under Terreng Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er avskalling av maling på grunn av saltutslag på veggene, og det er generelt et fuktig miljø i rommet. Dette sees i sammenheng med fuktinnsig og redusert effekt av drenering. Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Lokale utbedringer og vedlikehold bør påregnes utført. Innvendige dører Dør mellom stue og kjøkken er skjevt montert, ellers fungerer døra som den skal. Konsekvens/tiltak: Skal døra rettes opp må ny karm monteres. 1. etasje - Kjøkken - Overflater og innredning Gulvet er skjevt. For øvrig er det hovedsakelig observert normal elde og slitasje. Konsekvens/tiltak: Ved eventuelt oppgradering av kjøkken, bør man også vurdere å rette opp gulvet. Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Tilkoblingsslangene til varmtvannsberederen er ikke fastmontert, noe som øker risikoen for rørbrudd og lekkasjer.". Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Anlegget bør sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Vannrørene må festes forskriftsmessig for å redusere risikoen for rørbrudd og lekkasjer. Mangelfull montering kan føre til skader på bygningen og økte utbedringskostnader ved lekkasje. Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Ventilasjon Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Andre VVS-installasjoner Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Levetiden på et massasjebad er vanligvis 10?20 år, avhengig av kvalitet og vedlikehold. Selger opplyser at dysene i boblebadet tidvis kan løsne. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å følge med på tilstanden og utføre jevnlig vedlikehold av boblebadet, da halve levetiden er oppbrukt. Dersom det oppstår feil eller lekkasjer, bør dette utbedres av fagperson for å unngå vannskader eller driftsstans. Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risiko for varmgang og brann. På grunn av berederens alder bør det vurderes utskifting, da eldre varmtvannsberedere har økt risiko for plutselige lekkasjer eller funksjonssvikt. Grunnmur og fundamenter Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er stedvis noe sprekker og riss i grunnmur, samt at det er noe avskalling av maling og murpuss. Det er også noe fuktmerker og saltutslag på vegger. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Sprekker og riss i grunnmur, samt avskalling av maling og murpuss, bør utbedres for å hindre videre forringelse og vanninntrenging. Forstøtningsmurer Støttemuren er litt skjev, og det er en sprekk i støttemur på kortsiden mot hytta. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å få gjennomført en faglig vurdering av støttemurens stabilitet og behov for utbedring eller forsterkning. Dersom tiltak ikke utføres, kan skjevhet og sprekkdannelser forverres over tid, noe som øker risikoen for ytterligere skjevheter. Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Anlegget med pumpe, tank og lignende har behov for jevnlig tilsyn og vedlikehold for å sikre fortsatt funksjon og for å redusere risikoen for plutselige skader eller driftsstans, som kan medføre kostbare reparasjoner og ulemper ved svikt i vann- og avløpssystemet. TG3 Etasjeskille/gulv mot grunn Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I kjelleren er det observert noe fukt- og råteskadet treverk, samt avskalling og krakelering på mur- og siporexkonstruksjoner. Det er også knirk i gulvet. Selger opplyser at det tidvis er mus i etasjeskillere mellom 1. etg. og 2. etg. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det bør gjennomføres utbedring av fukt- og råteskadet treverk, samt reparasjon av avskalling og krakelering på mur- og siporexkonstruksjoner for å hindre videre forringelse og redusere risiko for sopp- og råteskader. Krypkjeller Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det er registrert symptom på sopp/råte. I krypkjelleren er det tidvis betydelig fukt- og vanninnsig, noe som har medført forhøyede fuktverdier i treverket. Dette har resultert i råteskader på deler av treverket. Den mekaniske avfukteren som er montert har redusert luftfuktigheten i kjelleren, men for å løse problemet med vanninnsig må det etableres et lag med drenerende masser og kapillærbrytende sjikt. Fuktinnsig i kjelleren sees også i sammenheng med redusert effekt av dreneringen. Siden grunnmuren er oppført direkte på fjell, vil det være vanskelig å drenere i overgangen mellom fjell og fundamenter. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres drenerende masser og kapillærbrytende sjikt i krypkjelleren for å hindre videre vann- og fuktinnsig. Det anbefales å vurdere forbedring av eksisterende drenering rundt grunnmuren, selv om dette kan være utfordrende på grunn av fundamenteringen på fjell. 1. etasje - Bad - Generell Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er grovt og ufagmessig bygget, og det opplyses at det ikke er sluk i gulv og rommet er således ikke bygget som våtrom. Det er ikke tilluft i dør, og dette fører til redusert effekt på ventilasjon. Gulvet er skjevt og ved eventuell vannlekkasje vil vann renne mot dør. Tilstandsgrad 3 også satt som følge av alder, da normal levetid nærmer seg oppbrukt. Konsekvens/tiltak: Badet bør totalrenoveres for å oppfylle dagens krav til våtrom, inkludert etablering av sluk, korrekt fall på gulv, tilfredsstillende ventilasjon og bruk av godkjente materialer og utførelse. Konsekvensen av å ikke utbedre forholdene er økt risiko for vannskader, fuktskader, dårlig inneklima og redusert levetid på konstruksjonen. Manglende sluk og feil fall på gulv kan føre til at vann renner ut av rommet ved lekkasje, noe som kan gi omfattende skader på tilstøtende bygningsdeler. 1. etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Det er ikke synlig oppkant på membran rundt rørgjennomføring i gulv, og dette kan føre til at gulv ikke er tett. Forsiktig bruk av vann må påregnes. Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Fuktsikring og drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Det observeres tidvis betydelig fukt- og vanninnsig i krypkjeller og kjeller, noe som indikerer at dreneringen har begrenset effekt. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Det opplyses på generelt grunnlag at det ofte kan være utfordrende å etablere tilfredsstillende drenering i overgangen mellom fjell og betongfundamenter. Det bør fortsatt benyttes avfukter i kjeller, og kjelleren bør ikke brukes til lagring av organiske materialer eller gjenstander, da dette øker risikoen for skadedyrangrep og for høye fuktverdier. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader på bygningskonstruksjoner, utvikling av muggsopp, samt skade på lagrede eiendeler. Terrengforhold Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales. Som følge av hytta og terrengets utforming, er det vanskelig å foreta terrengjusteringer. Men det opplyses på generelt grunnlag at det er krav til fall ut fra grunnmur, dette for å hindre unødig fuktbelastning av omkringliggende konstruksjoner. TGIU Pipe og ildsted ble fjernet for noe år siden, og det er derfor ikke lenger pipe eller ildsted i hytta. Helse, miljø og sikkerhet. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Rekkverk bør oppgraderes slik at høyde og åpninger tilfredsstiller dagens forskriftskrav, for å redusere risikoen for fallulykker. Håndløper bør monteres på vegg i det innvendige trappeløpet for å bedre sikkerheten og redusere risikoen for fall. Det anbefales å gjennomføre radonmålinger og eventuelt etablere radonsperre dersom forhøyede verdier påvises, for å redusere helserisiko knyttet til radoneksponering. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 25/5-2026 av Arvid Lysgård teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2017. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja - Tjøme og Hvasser elektriske, 1999. Dette var før mitt eierskap, så informasjonen stammer fra forrige eiers Egenærklæringsskjema: Varmekabler og lys. - Nøtterøy Elektriske, 2026. Byttet termostat til varmekabler på bad, til 'smart Wifi sensor fra Plejd'. - Gunnar Tollerød - Tjøme, 1999. Fra forrige eiers egenerklæring: Bygget Terrasse (ukjent årstall) - Ufaglært, 2025. Vegger ble malt på badet. Egeninnsats - Ufaglært, 2019. Nytt Dusjkabinett satt inn. Egeninnsats - ufaglært 2007: Øvrige opplysninger: det ikke er sluk i gulv (ved dusj) og rommet er således ikke bygget som våtrom. Gulvet er skjevt Øvrige opplysninger fra forrige eier/tilstandsrapport (fra 2017): Bad sist pusset opp i ca. 2007. Innredet med toalett, servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Arbeid utført på EL -og VVS -anlegg er gjort av fagfolk. Ellers er arbeid utført på bad i 2007 gjort som egeninnsats. 5. Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere? Ja - Firma i Larvik, 2018: Hele taket på hytta fikk ny takkpapp + snøfangere + montert i 2018 eller i 2019. Jobben ble utført av et firma i Larvik gjennom tjenesten Mittanbud.no. Dessverre så var brukeren min på mittanbud tilknyttet eposten hos min gamle arbeidsgiver og jeg har ikke klart å finne dokumentasjon / innlogging. Ikke hatt noe problem med lekasjer hverken før eller etter arbeidet ble utført. Byttet ble foretatt for å være føre var /forebyggende fordi takpappen var gammel og fordi solcelleanlegg var oppe til vurdering. - Pedersen og Albrektsen Bygg AS, 2025: Kledning på gavlvegg på begge sider av hytta byttet ut pga råte. Det var ikke tilstrekkelig med lufting på baksiden av kledningen. Den nye kledningen er lektet ut for å fikse dette. Kledningen kom med grunning og et lag maling fra trevarefabrikken. - Ufaglært, 2026: Murpuss sprekker noe opp og løsner over tid. Har "kaddereparert" på dette i flere ganger. Sist våren 2026. - Ufaglært 2026: Montert 2 lufteventiler på kryploft. Egeninnstats. - Ufaglært 2018: Manglende vindtettduk mot isolasjon mot vegg inne på kneloft montert. 7. Vet du om det er utført arbeid på garasje eller øvrige tilleggsbygninger, av enten deg eller tidligere eiere? Ja - Ufaglært 2018: Utvidet lengden på utestue med ca 1,5 meter. Satt inn vinduer og glassdører. Kledd innvendig med Furupanel (beiset) Eksisterende elektrisk anlegg brukt videre med nye kontakter + noen nye punkter koblet på. Lagt gulvbelegg inne i utestue. Alt konstruksjons snekkerarbeid + montering av vinduer, glassdører og furupanel gjort på dugnad av to tidligere snekkere som har over 20 års erfaring som snekker. Øvrig arbeid gjort som egeninnsats. PS: Det er ikke isolasjon i veggene. - Ufaglært 2022: Uteboder og Utestue er blitt pusset og malt over flere perioder fra 2021-2025. Nederste utebod fikk i 2022 (tror jeg) ny utvendig kledning. Utført selv og panel hovedsakelig festet med elektrisk stiftepistol, ikke spiker. Kan være lurt å sette inn noen spikere på sikt. - Ufaglært 2025: Bod ved flaggstang fikk byttet noen kledningsbord ifbm maling i 2025. Fortsatt noen bord med preg av elde/råte i nederste del av bordene. - Ufaglært 2026: Vinduer i 2. etg er trolig de eldste på hytta. Disse har slitasje og oppsprukket treverk. Har malt noe på disse i 2026 og i 2025. Har også kjøpt og montert nye sprosser på 2 av vinduene i 2026. 8. Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende? Ja, det er en gammel hytte fra ca 1960. Det er skjevheter i de aller fleste gulv. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? ja, - J.B.C Bygg Tønsberg AS: 2025: Varmefag var på befaring og så på eksisterende pipe. Fikk beskjed om at pipa ville få fyringsforbud dersom feier kom. Den var ikke i henhold til forskrifter. Murerfirma rev ned eksisterende pipe. "Grunnmuren" rundt pipa lå høyere enn øvrig gulv, så det ble bedre når denne ble fjernet. - Pedersen og Albrektsen Bygg AS, 2025: Grovhøvlet gulv i stue før jeg gikk inn med slipemaskin for å bedre skjevhetene i gulvet. - Nøtterøy Elektriske, 2025: Lagt varmefolie på stue og kjøkken. Utbedret og delvis lagt opp det elektrikse på nytt på disse disse rommene. I forbindelse med det avdekket feil med utepunkt ved inngangsparti som ble utbedret. I soverom med sofa i 2. etg. ble også koblet opp på nytt etter at rommet ble pusset opp med nytt gulv ifbm at pipe ble fjernet. Ufaglært: 2025: I forbindelse med at Pipe ble revet (av faglært arbeidskraft) Ble parkett fjernet i stue. Flere firmaer ble kontaktet med tanke på å avrette gulvene med avrettingsmasse. Dette var ikke mulig uten omfattende merarbeid. Eldre tregulv (antatt fra byggeår) ble slipt ned for å redusere skjevheten i gulvet. Hullet i gulvet etter pipa som var murt helt ned på grunnfjell ble tettet. I den forbindelse ble det oppservert at isolasjonen i gulvet ikke er i henhold til standard. Det er heller ikke isolasjonen der pipa sto. Skjevheten er i dag vesentlig bedre enn de var, men fortsatt det er fortsatt ikke et plant gulv. Etter at elektriker hadde lagt varmefolie ble det lagt nytt laminatgulv. Det nye gulvet har "knirk" men mindre enn det gamle. Det er også et bord som har fått et hjørne som ikke ligger / har festet seg perfekt. 2025: Parkett på kjøkken fjernet. Under parkett var det blanding av betong og tregulv. Rettet opp høydeforskjell på kjøkkenets synlige gulvflate. Avrettet etter beste evne med egeninnsats. Fortsatt skjevheter, men mye bedre enn det var. Bilder av dette finnes. PS: Det nye laminatgulvet er ikke lagt under kjøkkeninnredningen. Ettersom snekker har rådet meg til å ikke gjøre dette. (så gulvet ligger "flytende") 2025: I forbindelse med arbeidet med gulvet på kjøkkenet oppdaget jeg at en bjelke (trolig fra byggeår) ved døra mot terrassen var fullstendig råtten. Kjøkken gulvet ved døra lå på denne bjelken som hadde mistet hele sin bæreevne. Oppdaget i krypkjeller at tidligere eier hadde satt opp en provosorisk støttebjelke for å avhjelpe dette. Den delen av bjelken som var dårligst er byttet ut med ny impregnert bjelke. Den ligger på takpapp under og mot yttervegg. Gulvplankene som lå oppå den råtne bjelken hadde også råte i ytterkant. Disse ble kuttet der den provosorike bjelken var plassert og erstattet med nye planker. Plankene ble så skrudd fast i den provisoriske bjelken. Jeg lot derfor denne stå videre. Jeg tror beina til denne provosoriske bjelken egentlig kan fjernes, men ettersom jeg ikke er fagmann valgte jeg å la de stå videre. Kjøleskapet stod plassert inne i et høyskap fra Ikea. Ifbm. legging av nytt gulv ble dette skapet fjernet. Da oppdaget jeg råte på veggen rett bak kjøleskapet. Skapet som kjøleskapet stod var trolig årsaken da det ble helt tett bak kjøleskapet. Her var det MDF plater og ikke furupanel som i stua. MDF platene ble erstattet av nye, og skap fjernet permanent for å unngå at skaden oppstår på nytt. 10. Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller? Ja, Takstmann får uttale seg om evt. skader / omfang. Hytta står rett på fjellgrunn i en skråtomt. Det renner vann over dette fjellet hver gang det regner. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? ja, Ufaglært: 1999: År for disse tiltakene er ukjent. Utført før jeg kjøpte hytta i 2017. Det er av tidligere eier borret et hull fra laveste punkt og ut gjennom fjellet slik at vannet dreneres ut fra kjeller. Det er også forsøkt å mure opp noen renner bak hytta for å lede bort noe vann. Usikker på hvor godt disse virker. 2020: Hytta hadde svært høyt luftfuktighet i kjeller store deler av året. i 2020 satte jeg inn en kjelleravfukter fra Jula. Det bedret situasjonen noe, men ikke nok (sjelden under 70%). 2024: I 2024 ble det kjøpt inn en kraftigere kjelleravfukter fra Bedre Inneklima AS og montert opp skikkelige ventilasjonskanaler i kjelleren. Dette har gjort at utfordringen er "løst". Min erfaring er at luftfuktigheten nå varierer mellom 45 og 70%. Forsøkte først å også avfukte "kjellerrom" med varmtvannstank under terrasse. Det ble for mye for kjelleravfukteren. hull i vegg mellom disse to kjellerene er derfor tettet med byggeskum. Jeg har dermed ikke løst kjellerrom under terrasse. Men da dette rommet ikke påvirker verken hyttekonstruksjonen eller inneklima har det ikke vært prioritert å løse det. 2022: Estimert årstall, bjelke som støttet bærbjelke i kjelleren hadde råtnet i bunn, da den sto der alt regnvann renner ned. Fikk hjelp av snekkerkyndige venner til å montere ny støttebjelke og satte denne på en lekablokk for å unngå at den råtner på nytt. 11. Vet du om det er gjort arbeid med drenering, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Ufaglært, 1999. Beskrivelse: Før min tid som eier. Ukjent årstall, muret opp noen "renner" bak hytte, takrenne bak hytte er koblet på et løst "avløpsrør" som leder vannet vekk fra hytta. I tillegg boret hull i fjell på laveste punkt i krypkjeller for at vann skal renne ut. (Tidligere beskrevet) Vet ikke hvem som har utført dette arbeidet. Det er også lagt en varmekabel i dette hullet. Denne dreneringen har fungert bra. Gjelder dreneringsarbeidet hele eller deler av boligen? - Hele boligen 12. Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget? Ja, Tidligere nevnte bjelke under kjøkkengulv ved dør mot terrasse. Ved oppussing av stue 2025 oppdaget vi råte i innvendig panel på eneste stuevegg som ikke har overbygg over seg. Panel var spikret rett på murvegg. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? ja, Pedersen og Albregtsen Bygg AS- 2025: Panelet på hele denne veggen ble fjernet og nytt panel montert (lektet ut fra murvegg). Ufaglært 2025: Som tidligere beskrevet så er denne bjelken delvis erstattet av ny med egeninnsats. 13. Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen? Ja Mus: Aldri sett spor av mus "inne i hytta" Men tidligere var det mus i kjeller hver vinter. Fra kjeller videre inn i gulv. Tiltak: Snekret nye tette dører inn i kjelleren ca 2022-2023 -> Problem løst. Har også observert muselort i skap under trapp. Men etter at nye kjellerdører ble bygget har det ikke vært noen flere tilfeller av dette. Mus: Fortsatt mus (antar at det er mus). Tror det er i gulv mellom 1 og 2. etg de fleste vintere. Tiltak: Usikker på om det er mulig å få det helt "tett" uten omfattende ombygging. Når det ble lagt ny kledning i 2025 ble det lagt museband hele veien langs/under kledningen. Mistenker inntregning i gulv helt bakerst på hytta mot fjellvegg, eller i forbindelse med trapp. Eldre hytte i skog/natur = innsekter forekommer inne. Stort sett bare i 1. etg, med unntak av åpne vinduer/lys på kvelden.Skrukketroll på gulv i 1. etg iforekommer ofte. De dør raskt, da det ikke er fuktig i hytta. Det har vært skjeggkre i hytta. Jeg bodde i et rekkehus med Skjeggkre da jeg kjøpte hytta, antar at jeg fikk med meg skjeggkre derfra. Skadedyr selskap kom og behandlet med gift 2 ganger med 12 måneders mellomrom. Ikke observert noen tilfeller i ettertid. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? ja, 2025: Pedersen og Albrektsen Bygg AS: Ordnet med musebånd under ny kledning. 2023: Pelias: Tror det var selskapet Pelias, gjennom hytteforsikringen og mener det var i 2023 og 2024 de var her og satte ut gift mot skjeggkre. Ikke observert noen etter siste behandling. Ufaglært: 2022: Snekret nye tette dører inn i kjelleren ca 2022-2023. PS: Dørene blir trege/ vanskelig å få opp når det er vått (les sen høst/vinter) da de utvider seg når de står med høy fuktighet. Men de er tette for mus. 16. Vet du om eiendommen har privat vannforsyning, vannbrønn, septiktank, pumpekum, avløpskvern eller lignende? Ja Har du opplevd at dette har vært ustabilt? ja, Hadde for flere år siden utfordring med at pumpa i kummen som pumper kloakken inn i det kommunale nettet ikke gikk som den skulle. Hadde et rørlegger firma på besøk som løste det med en enkel service... Husker ikke firma og har ikke fakturakopi. Ellers har det fungert fint. 18. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja 2021: Varmepumpe ble kjøpt på Elkjøp og montert av fagmann i regi av dem. Tror det var i 2021. Har ikke kvittering på dette. Men har kvittering på at varmepumpe er tatt ned og satt opp igjen i ettertid av fagmann (i 2025) Service på varmpumpe tatt i 2023/2024 (mangler også kvittering på dette) Det ble etablert "egen" kurs til Varmepumpe ifbm montering av denne. PS: Elektriker (Nøtterøy Elektriske) har i senere tid montert stikkkontakt i kjeller til kjelleravfukter, varmekabel + montert en lampe på samme kurs som varmepumpen. Ufaglært: 2023: Byttet ut defekt varmtvannstank med en brukt men vesentlig nyere varmtvannstank. Ikke montert i henhold til forskriftene, men med stikk kontakt slik den gamle varmtvannstanken var montert. Tror det var i 2023. 19. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe? Ja, Ref. Varmefag som var på befaring så ville pipa få fyringforbud dersom feiervesenet kom på inspeksjon. 2025: J.B.C Bygg AS: Som tidligere beskrevet ble pipa revet av dette firmaet. 20. Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: J.B.C Bygg AS, 2025. Beskrivelse: Som tidligere beskrevet ble pipa revet av dette firmaet. 22. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget? Ja Har hatt Eltilsyn og Elektrikere som har funnet og utbedret feil. Anlegget har fortsatt en del avvik fra dagens standarder på El-anlegg. Men ingen kjente feil som det er pålagt å utbedre. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? ja, 2025: Nøtterøy Elektriske: Sist i 2025 da det ble funnet feil på strøm til utekontakt ved inngangspartiet. Alle feil som er avdekket er utbedret. Men ingen har gått igjennom samtlige strømpunkter på hytta. 2026: Nøtterøy Elektriske: Elektriker kom for å montere to taklamper + bytte termostat varmekabler bad. Ba han se over anlegget på utestua også. Det så stort sett bra ut, han fant et avvik fra dagens standard, men sa det var innenfor 2006 kravene. Ikke fått raporten, så henviser til denne. 23. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja 2026: Nøtterøy Elektriske: Har vært inne og gjort store og små jobber mange ganger. De fleste tilfellene er omtalt under forskjellige punkter i dette dokumentet. Ufaglært: 2018: Det elektriske på utestua ifbm med oppussing/utviding av utestua er gjort ved egeninnsats sammen med kyndig bekjent. Benyttet eksisterende Elektriske anlegg men utvidet med flere punkter. Nye ledninger i vegg er lagt i rør. 26. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja, 2. etg på hytta ble bygget på 90 tallet. Tror det var 1996. Utebodene er isolert og ble brukt som soverom før dette. Utestuen er oppført i etterkant av 1996, men kjenner ikke til eksakt årstall. Er tiltaket godkjent av kommunen? ja, 2. etg av hytta er godkjent av kommunen. Det har jeg sett papirer på. Uteboder, terrasser og utestue er jeg usikker på om er godkjent. 27. Vet du om kjelleren eller loftet er innredet etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja, Som nevnt er 2. etg bygget etter opprinnelig byggeår. Utover at kjeller under kjøkken har vært brukt som matbod i "gamle dager" kjenner jeg ikke til noen avvik her. Er tiltaket godkjent av kommunen? ja, Som tidligere nevnt: 2. etg av hytta er godkjent av kommunen. 28. Vet du om det mangler midlertidige brukstillatelser eller ferdigattester fra kommunen? Ja, Hentet fra prospekt når jeg kjøpte hytta: Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen. Vi gjør oppmerksom på at dette ikke er uvanlig på eldre hytter. 36. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja, Det følger med en eiet Båtplass i Fergeodden Bryggeforening.Brygga trenger en større renovering og Styreleder i bryggeforeningen sier det er sannsynlig at sameierne i bryggeforeningen må betale inn en ekstra engangssum for å dekke det som overstiger foreningens bankinnskudd. Hvilken løsning og hvilken sum blir trolig besluttet på årsmøte den 4. juli 2026. 37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? ja Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger? ja Nei, egentlig ikke. Men som tidligere nevnt er de noe råte på nedeste del på en del kledningsbord på utebod ved flaggstang. Vinduene på disse bodene er også ikke så funksjonelle lenger (åpne / stenge funksjonen.) 38. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja Ufaglært, 2025: Stort sett hele hytta har blitt malt både utvendig og innvendig i løpet av de siste 18 månedene med minst 1 strøk. Murvegg mot kjeller ble malt et strøk med maling for treverk ved en feil (innleid ungdomsbedrift) i 2025. Ser ut til at det har gått bra. Maling flasser ikke av noe mer enn ellers, og kjeller har ikke så høye fuktnivåer etter at ny kjelleravfukter ble montert. 39. Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen? Ja, Hovedkort på boblebad gikk i stykker vinteren 2025/2026. Badet ble stående uten strøm i flere uker, men med en vifteovn i drift under (inni) badet. Dette for å hindre frostskader. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja, 2026: Telemark Spa AS: Dette ble sammen med "all elektronikk" byttet av firmaet Telemark Spa. Det var enklere å bytte alt i steden for hele hovedkortet. Usikker på om badet er 100 % etter dette, om det er flere feil, eller om det handler om instillinger som Telemark Spa har misset på ifbm jobben i vinter. Når den settes i drift er det bare noen av sitteplassene som får vann fra pumpa. Telemark Spa er booket for ny service og sjekk. Men dersom det avdekkes større feil og mangler vil ikke disse bli utbedret. Lukket til boblebadet bør erstattes med et nytt, da det ikke lenger er tett. Det fyller seg med damp/vann og blir uhåndterlig tungt. Jeg er heller ikke være helt sikker på at det ikke er noen frostskader / lekkasje etter skaden i vinter. 40. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold
Fritidseiendommen gå over 2 etasjer og inneholder følgende rom: 1. etasje: Vindfang, stue m/trapp, kjøkken, bad 2. etasje: Trapperom, 4 soverom Sommerstue

Standard
Hytten fremstår som en hyggelig og innbydende fritidsbolig med gode kvaliteter og gjennomtenkte løsninger som gir både komfort og praktisk bruk i hyttehverdagen. Kjøkkenet har en stilren innredning med slette fronter fra 2012, og er funksjonelt tilrettelagt med ventilator over komfyr samt opplegg for oppvaskmaskin. Det er gjort oppgraderinger så sent som i 2025, hvor det ble lagt nytt, slitesterkt laminatgulv med varmefolie, i tillegg til at enkelte veggplater ble fornyet. Valget av laminatgulv er bevisst - dette er et robust og vedlikeholdsvennlig alternativ som tåler høy trafikk og fuktighet langt bedre enn parkett. Særlig praktisk er dette med tanke på hyttas boblebad, hvor det naturlig blir mye ferdsel med våte føtter mellom uteplass og bad. Badet ble oppgradert rundt 2007 og er innredet med toalett, servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har flislagt gulv og vegger i malt trepanel, og er utstyrt med mekanisk ventilasjon. Hytta byr videre på hele fire soverom i andre etasje, som gir rikelig med sengeplasser - perfekt for familie og gjester. Uteområdene er noe helt for seg selv. Her ligger terrasser og uteplasser særdeles godt skjermet for innsyn, samtidig som de er beskyttet mot vind fra tre av fire himmelretninger. Dette skaper et lunt og behagelig utemiljø, hvor temperaturen ofte oppleves som betydelig høyere enn på mer værutsatte steder langs kysten. Her ligger alt til rette for lange, solrike dager og hyggelige sommerkvelder i fredelige omgivelser. Dette er en hytte som kombinerer praktiske løsninger med gode opplevelseskvaliteter - et sted hvor du virkelig kan senke skuldrene og nyte fritiden.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering på egen eiendom.

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Diverse
Fergeodden Bryggeforening: - Foreningen skal drifte brygge på Tjøme (gnr 9, bnr 131) - Målet er å sikre båtplasser til rettighetshavere fra 1.8.1974 - Kun eiere med tinglyst rett til båtplass (per 1.8.74) kan være medlemmer - Én båtrett = ett medlemskap og én stemme (Må dokumenteres ved behov) - Må betale: andel investering/vedlikehold og medlemskontingent - Styret kan leie ut ledige plasser ? inntekter går til foreningen - Medlemmer kan leie ut egen plass. - Leide plasser kan ikke fremleies Styret er i en større prosess med rehabilitering av bryggen. De har innhentet alternativer og pristilbud, men ikke kommet noe lenger i prosessen ennå. Hvordan dette vil finansieres er ennå usikkert. Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita  - Fremtind leverer boligselgerforsikring, samt tilbyr andre forsikringer  - Help Forsikring leverer boligkjøperforsikring - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler leverer salgsstøttesystemet, herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
7 190 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 179 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 181 140 (Omkostninger totalt) 198 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 200 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 7 371 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 388 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 390 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming. 1. etg med varmefolie i gulvet. Det ble montert varmepumpe i boligen i 2021 ifølge selger. Selger opplyser at det er utført service på varmepumpen i 2023 og i 2025 ble det etterfylt gass på varmepumpen.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
9357

Kommunale avgifter år
2026

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr (sommer) rabatt for felled beholder samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Det betales også 18,40/m3 for vann og 29,08/m3 for avløp i tillegg til fast beløp.

Formuesverdi sekundær
635059

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3911/209/170: 12.04.1978 - Dokumentnr: 1990 - Jordskifte Grensegangssak Gjelder denne registerenheten med flere 18.07.1994 - Dokumentnr: 8848 - Bestemmelse om vannrett Rettighetshaver: Knr:3911 Gnr:209 Bnr:158 Med flere bestemmelser Det vannanlegget: borehull og pumpe som befinner seg på eiendommen "klosteret" (gnr 9,bnr 170) eies i fellesskap med eiendommen "heia" (gnr 9, bnr 158) og leverer vann til begge disse eiendommene. 09.07.1956 - Dokumentnr: 1710 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3911 Gnr:209 Bnr:131 23.08.1957 - Dokumentnr: 2201 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:209 Bnr:131 Bestemmelse om båt/bryggeplass Bestemmelse om vannrett Bestemmelse om vannledning Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om fiskerett Rett til utvei fra parsellen. Båtfeste og til å bade på den del av parsellen som ligger ved Vrengensundet. Å bade samt fiske i ferskvannet "kynna", fra fellesodden ved nabogjerdet i øst. Adkomst frem til fellesodden og å grave brønn og legge vannledning frem til parsellen. 10.10.1995 - Dokumentnr: 12469 - Best. om båt/bryggeplass Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:209 Bnr:158 Rettighet hefter i: Knr:3911 Gnr:209 Bnr:178 Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om garasje/parkering Gjelder denne registerenheten med flere Eier av gnr 9,bnr 170, tjøme, skal ha adgang til østre del av gnr 9, bnr 158 og 178, inkl garasje og bryggeplass så lenge bnr 170 er i slekten Sælens eie.

Ferdigattest/brukstillatelse
Eiendommen er oppført før plan- og bygningsloven av 1965. Kommunen opplyser at det i deres arkiv ikke finnes byggetegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen fra byggeår. Det er mottatt byggetegninger fra kommunen fra 1995. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter: -Det foreligger ikke plantegning av 1. etg., og det er således ukjent hva som opprinnelig er søkt og godkjent. -Plantegning av 2. etg. stemmer med dagnes bruk. Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Sommerstue: Det foreligger ikke tegninger for sommerstue og omkringliggende terrasser, og disse konstruksjonene er trolig ikke søkt og godkjent. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via privat veg. Tilknytning vann: kommunalt Tilknytning avløp: kommunalt

Regulerings- og arealplanner
Følger Kommuneplanens arealdel, ikrafttredelse 06.09.2023. 1030.22 kvm er i kommuneplanen avsatt til Fritidsbebyggelse - Nåværende. Byggegrense, utbyggingsvolum og funksjonskrav, strandlinje vassdrag. Det er ikke registrert planforslag eller igangsatt planlegging som berører eiendommen.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen fortsatt skal benyttes som fritidsbolig.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
7 190 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 179 750 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 181 140 (Omkostninger totalt) 198 040 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 200 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 7 371 140 (Totalpris. inkl. omkostninger) 7 388 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 7 390 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
181140

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,0% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 18000,- oppgjørshonorar kr 6900,- og visninger kr  3000, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket rimelig vederlag, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.