Trollveien 1

Spennende familieeiendom på Eik - særpreget bolig med peisestue, hagestue, hybel og magisk hageoase.

• Innhold

  Velkommen til Trollveien 1 – en familieeiendom med sjel, særpreg og en hage som føles som et lite eventyr. Her på populære Eik får du en bolig med rom for både hverdagsliv, store middager, stille stunder og kreative prosjekter.

  Allerede i hallen settes stemningen med peis, bibliotek og god takhøyde – et lunt sted for mørke vinterkvelder. Videre åpner boligen seg med lyse, sosiale oppholdsrom hvor kjøkkenet blir et naturlig samlingspunkt. Hagestuen forlenger sesongen og binder inne- og uterom vakkert sammen.

  Ute venter en frodig og skjermet hage med solrike plasser, blomster, frukt, bær og drivhus – en grønn oase for både lek, dyrking og lange sommerkvelder.

  En varm, innholdsrik og annerledes familiebolig med hybel og mange muligheter!

• Om boligen

  Tomt

  1231.3m²

  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et veletablert og etterspurt boligområde på Eik i en liten blindvei, like utenfor Tønsberg sentrum. Området er kjent for sine rolige omgivelser, familievennlige preg og nærhet til både natur og byfasiliteter.

  Fra boligen er det kort vei til dagligvarebutikker, skoler og barnehager, noe som gjør hverdagen enkel og praktisk for både små og store. Det er også gode kollektivforbindelser i området, med hyppige bussavganger som gir enkel tilgang til Tønsberg sentrum og omkringliggende områder.

  For den aktive finnes flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet, med fine turstier, grøntområder og idrettsanlegg i kort avstand. Eik byr også på et godt utvalg av fritidstilbud, inkludert treningssentre og sportsfasiliteter.

  Tønsberg sentrum, med sitt brede utvalg av butikker, restauranter, kulturtilbud og bryggeliv, ligger kun en kort kjøretur eller sykkeltur unna. Her kan du nyte alt fra hyggelige kafébesøk til spennende arrangementer gjennom hele året.

  Dette er en attraktiv beliggenhet som kombinerer det beste av rolige, grønne omgivelser med nærhet til byens fasiliteter.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

  Barnehage/skole/fritid

  Skoler:

  Eik skole (1-7 kl.) ca 1.1 km

  Granly skole (1-10 kl.) ca ca 1.3 km

  Kongseik ungdomsskole (8-10 kl.) ca 0.5 km

  WANG Tønsberg (8-10 kl.) ca 1.2 km

  Greveskogen videregående skole ca 1.8 km

  Barnehager:

  Eik Vestre barnehage (1-5 år) ca 0.4 km

  Løkebergstua barnehage (0-5 år) ca 0.8 km

  Kongseik barnehage (1-5 år) ca 0.8 km

  Offentlig kommunikasjon

  Buss fra Sidsels vei (Linje 113A, 113B) ca 0.2 km

  Tønsberg stasjon ca 3.9 km

  Sandefjord lufthavn Torp ca 23 min med bil.

  Byggemåte

  Frittliggende enebolig over tre plan oppført i 1986, tilbygget og ombygget i 1992 med sammenbygning mot tidligere garasje. Boligen har i senere tid gjennomgått flere oppgraderinger og moderniseringer, blant annet nytt yttertak med undertaksduk, beslag og takrenner i 2016, utskifting av flere vinduer og dører i 2015, fornyelse av balkong i 2023, samt oppføring av hagestue og terrasser. Det er også etablert elektrisk styrt pergola over terrasse. Det bør spesielt nevnes at det er registrert funksjonssvikt på drenering og ugunstige terrengforhold mot grunnmur, med påviste høye fuktverdier i konstruksjon under terreng. Vaskerom i 1. etasje og bad i kjeller er fra før 1997 og vurderes med TG 3 på bakgrunn av alder og forventet levetid. Bad i 2. etasje har eldre membran/slukløsning med overskredet forventet levetid og manglende dokumentasjon på utførelse. Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på enkelte vinduer, dører, vann- og avløpsrør, samt flere bygningsdeler fra byggeår. Det er også registrert enkelte avvik knyttet til ventilasjon, overflater, fallforhold på bad og begrenset lufting bak utvendig kledning. Boligens tilstand anses sett i relasjon til alder som normal, men det må påregnes kostnader til vedlikehold, oppgraderinger og enkelte større tiltak over tid. Når det gjelder tilstanden for øvrig henvises det til beskrivelser av de enkelte bygningsdelene i rapporten. Det presiseres at boligen er oppført i henhold til de byggeforskrifter og byggeskikker som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Dagens krav til blant annet isolasjon, ventilasjon, energieffektivitet, lydforhold, inneklima og sikkerhet er strengere enn kravene som gjaldt da boligen ble oppført.

  Utvendig

  Taket er tekket med diffusjonsåpen undertaksduk, sløyfer, lekter og dobbelkrummet betongstein fra 2016. Arbeider er utført av fagfirma. Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål fra 2016. Snøfangere er montert på deler av tak. Trinn montert for feier. Yttervegger over grunnmur av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, etter byggemåte isolert og er utvendig kledd med stående tømmermannskledning. I 2015 ble det skiftet en del kledningbord i forbindelse med utskiftinger av vinduer og dører. Taktypen består av saltak. Takkonstruksjonen består av takstoler i tre. Undertak av bærende og avstivende taktro. Adkomst til loft i hovedtak via innvendig luke i himling på soverom 3, og til loft mot nord via loftluke med nedfellbar stige på kontor. Loftet er isolert med mineralull og det er diffusjonsåpen undertaksduk. Malte trevinduer med 3-lags isolerglass fra 2015, samt 2-lags isolerglass i vindu på kontor. Velux takvindu fra 2016. PVC vinduer mot vest i kjeller fra 2026. Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1992 i hall, garderobe, soverom i 1. etasje, samt kjøkken i kjeller. 2-fløyet isolert og formpresset ytterdør fra 1992. 2-fløyet malt terrassedør i tre med 3-lags isolerglass fra 2015 i stue. Malt terrassedør i tre med 3-lags isolerglass fra 2015 i spisestue. Malt terrassedør i tre med 2-lags isolerglass fra 2015 på kontor. Malt balkongdør i tre med 2-lags isolerglass fra 2015 i loftstue. Skyvedører i aluminium og glass i hagestue. Malt kjellerdør i tre fra byggeår. Malt terrassedør i tre med 2-lags isolerglass fra 2015 i hagestue. Balkong på 4 m² med tilkomst fra loftstue. Terrassebord i trykkimpregnert tre over tettesjikt av sarnafil. Stående malte rekkverksbord. Arbeider med fornyelse av balkong ble utført av fagfirma i 2023. Terrasse på ca. 55 m² med tilkomst fra stue og bakkenivå. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre. Terrasse oppført rundt 2015. I 2021 ble det montert en elektrisk styrt pergola med rulleduk. Innglasset terrasse/hagestue oppført av fagfirma i 2018 og innglassing i 2020. Delvis innebygget med trekonstruksjon og skyvedører i aluminium og glass. Plastplater i tak. Fra hagestuen går det videre til terrasse på ca. 31 m². Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre. spaljévegger for klatrevekster i impregnerte materiale. Platting i hage på 14 m². Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre fundamentert på løsmasser. Levegger av liggende spiler. Rengjøring og normalt vedlikehold anbefales jevnlig. Utvendige trapper i trykkimpregnerte materialer fra 2015 og 2018.

  Innvendig

  Gulvene har laminat, parkett, tepper og flis. Vegger har malte panelplater, malt tapet og malt trepanel. Tak har malte plater, malte takessplater, malt/umalt trepanel og malt MDF-panel. Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert. Gulv mot grunn av betong. Retningsavvik er kontrollert i stue og kontor i 1. etasje, loftstue og soverom 2 i 2. etasje, samt kjellerstue/soverom og kjøkken i kjeller. Boligen har to piper. Det er plassbygget peis i hall, peisovninnsats av støpejern. Flislagt på gulv i front. Elementpipe fra byggeår av leca med pusslag. Utvendig sotluke. Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Elementpipe fra byggeår av leca med pusslag. Sotluke i kjellerstue/soverom. ildsted er ikke lenger i bruk og er avregistrert hos Vestfold Interkommunale Brannvesen. Gulv i kjeller er av betong, belagt med tepper, flis og laminat i oppholdsrom. Det er innforede vegger med trepanel og noe synlige murvegger i boder. Hulltaking er foretatt i kjellerstue/soverom og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det ble målt maksimal utslag/verdi tilsvarende 100 vekt% i bunnsvil. Det er innvendig malt tretrapp mellom etasjene. Det er montert rekkverk og håndløper. Trapp er i god stand og har normal bruksslitasje. Det er innvendige malte profilerte og sporfreste profilerte dører.

  Våtrom

  Vaskerom i 1. etasje som er fra byggeår og bygget ihht. byggeforskrift fra før 1997. Inneholder skyllekum i rustfritt stål, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Malte plater på vegg og malte takessplater i himling. Vinylbelegg på gulv med oppkant mot vegg. Lufteventil i vegg og tilluftspalte under dør. Hulltaking er foretatt fra toalettrom uten å påvise normale forhold.

  Badet i 2. etasje er opprinnelig fra byggeår, men ble overflatefornyet rundt 2012 med nye fliser på gulv og vegger som er lagt over eldre fliser, malte plater i himling, ny baderomsinnredning og dusjkabinett. Rundt 2020 ble det montert vegghengt toalett med sisternekasse. Det er flis på vegg og malt innvendig tak. Det er flislagt gulv fra 2012 med elektriske varmekabler fra 1986. Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse fra 1986. Inneholder innredning med nedfelt servant, vegghengt speilskap, veggmontert toalett og dusjkabinett. Det er mekanisk avtrekk i tak og tilluft under dør. Hulltaking er foretatt fra soverom bak dusj uten å påvise unormale forhold.

  Bad i kjeller fra byggeår og bygget ihht. byggeforskrift fra før 1997. Det er malt strietapet på vegg og malt trepanel i himling. På gulv er det belegg med oppkant mot vegg. Sluk i gulv av plast. Inneholder innredning med servant, speil, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Veggmontert stråleovn for oppvarming. Avtrekksvifte i vegg og tilluftspalte under dør. Fuktmåling er foretatt fra inspeksjonsluke uten å påvise unormale forhold.

  Kjøkken

  Kjøkkeninnredningen i 1. etasje fra 2017. Arbeider ble utført av fagfirma. Innredning med glatte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Flislagt over benkeplate. Det er frittstående kjøleskap. Integrert oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kombiovn/dampovn. Montert waterguard under kjøkkenbenk. Komfyrvakt montert. Liten kosmetisk skade i hjørne av platetopp og benkeplate mot vaskekum. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut. Ventilator er testet og har tilstrekkelig avtrekk.

  Kjøkkeninnredning i kjeller med profilerte fronter. Benkeplater i heltre og rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Frittstående kjøl/fryseskap og komfyr. Det er opplegg for vaskemaskin. Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.

  Spesialrom

  Toalettrom flislagt gulv. Vegger og himling med malte overflater. Rommet inneholder innredning med servant, vegghengt speil og gulvmontert toalett. Det er mekanisk avtrekk i tak og tilluft under dør.

  Tekniske installasjoner

  Vannrør er av kobber fra byggeår. Stoppekran plassert bak kjøkkeninnredning i kjeller. Innvendig avløp er av plast fra byggeår. Stakeluker i kjeller.

  Boligen har mekanisk avtrekk fra kjøkken, toalettrom og bad i 2. etasje. Motor plassert på loft. Det er også naturlig ventilasjon med friskluftsventiler i vegg, og spalteventiler i vinduskarm på vinduer fra 1992.

  Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2013, plassert på kjøkken i kjeller.

  Sikkerhetsventil er koblet til avløp.

  Sikringsskap er plassert i gang 2. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 25 kurser og overspenningsvern i henhold til kursfortegnelse, 63A hovedsikring.

  Tomteforhold

  Det er ukjent byggegrunn. Det er synlig drenering med topplist i lysgrav til kjellerstue/soverom. Utifra alder på boligen var det vanlig med utvendig fuktsikring med vorteplast mot grunnmur på byggetidspunktet. Flere taknedløp er ført til oppstikkende drensrør og ut til bakken. Grunnmur oppført av betong og lettklinkerblokker. Utvendig pusset og malt. De fleste vegger i kjeller er innkledde. Boligen er fundamentert med betongplate / såle. Det er ikke registrert avvik ved boligens synlige fundament. Tomten er tilnærmet flat rundt bygningsmassen. Det ble lagt asfalt i gårdsplass og belegningsstein rundt soverom og kontor i 2016. Fall bort fra boligen mot hage. Det er standard vann og avløpsnett inn til boligen fra 2007, tilkoblet det offentlige. Ved befaring fungerer vann og avløp som normalt og er ikke videre inspisert. Vurdering utifra alder.

  Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2, TG 3 og TG IU.

  Forhold som har fått TG2:

  Nedløp og beslag

  Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 – 35 år.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav, men tak som kan medføre fare for snøras bør sikres med snøfangere eller tilsvarende tiltak for å hindre skade på personer, eiendom eller omgivelser.

  Veggkonstruksjon

  Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Trekledning og belistning rundt vinduer er ført helt ned til vannbrett uten tilstrekkelig avstand til beslag.

  Normal tid for reparasjon av bindingsverk av tre er 40 – 80 år.

  Normal tid før utskifting av trekledning er 40 – 60 år.

  Normal tid før maling av trekledning er 6 – 12 år.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, men ved eventuell utskifting av kledning i fremtiden anbefales etablering av luftesjikt i nedre del av kledningen, samt tilstrekkelig avstand mellom treverk og beslag for å redusere risikoen for fuktskader og forlenge konstruksjonens levetid. Manglende lufting og avstand til beslag kan over tid føre til oppfukting og råteskader i kledning og underliggende konstruksjoner.

  Takkonstruksjon/Loft

  Loftluken til hovedtaket er ikke helt tett, noe som kan føre til varmetap og kondensproblemer.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å montere ny og tettere loftluke med pakninger og nedfellbar stige for å redusere varmetap, begrense risiko for kondensproblemer og gi enklere tilkomst for inspeksjon. Tilstanden på undertak og takkonstruksjon bør holdes jevnlig under oppsyn.

  Vinduer – 2

  Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på vinduer fra 1992.

  Vinduer har slitte tettelister og noe sveller på kjøkkenvindu i kjeller.

  Normal tid før utskifting av trevindu er 20 – 60 år.

  Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 – 8 år.

  Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utskifting eller utbedring av vinduene med tiden. Det ble ikke registrert punktert glass i vinduer ved befaring. Dette kan påregnes med tiden.

  Dører – 2

  Kjellerdør av eldre dato tar i karm og terrassedør subber i terskel og dører er dermed noe harde å åpne/lukke.

  Normal tid før utskifting av tredører er 20 – 40 år.

  Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 – 8 år.

  Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utskifting av kjellerdør med tiden, og justering av terrassedøren for å sikre normal funksjon. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje på både dør og terskel/karm over tid.

  Overflater – 2

  Det er bom og sprekker i fliser i hall og kjøkken.

  Noe sprekker i maling i trepanel i stue.

  I 2. etasje er det svikt/hulrom under parkett på soverom 2, og noe slitasje i gulv på soverom 1.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke registrert noen store skader og noe overflateoppussing må som regel påregnes ved kjøp av en brukt bolig.

  Tiltak bør vurderes av kjøper ut fra behov og ønsket standard.

  Etasjeskille/gulv mot grunn

  Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Følgende retningsavvik ble registrert:

  17 mm gjennom hele, og 15 mm innenfor 2 m på soverom 2 i 2. etasje.

  25 mm gjennom hele, og 20 mm innenfor 2 m på kjøkken i kjeller.

  23 mm gjennom hele, og 19 mm innenfor 2 m i kjellerstue/soverom.

  Forholdene må sees i sammenheng med alder. Dette er ikke å betrakte som et vesentlig konstruksjonsmessig negativt avvik.

  Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre er 40 – 80 år.

  Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

  Rom Under Terreng

  Det er ved hulltaking påvist høyt fuktnivå i trekonstruksjonen i kontrollert område. Det ble på befaringstidspunktet ikke registrert synlige råte- eller soppskader i området hvor hulltaking ble utført. Det er med fuktindikator også registrert forhøyede fuktverdier/fuktforskjeller på synlige murflater i bod.

  Det er registrert dampsperre i veggkonstruksjonen ved hulltaking. Bruk av dampsperre i vegger mot terreng vurderes som uheldig utførelse, da slike konstruksjoner normalt skal ha diffusjonsåpne løsninger for å redusere risiko for innestengt fukt.

  Konsekvens/tiltak: Forhøyede fuktverdier og feil oppbygning av veggkonstruksjonen kan over tid føre til oppfukting, mugg-, sopp- og råteskader, samt redusert levetid på konstruksjonen og dårligere inneklima.

  Det anbefales å forbedre terrengforhold, drenering og utvendig fuktsikring langs grunnmuren. Etter utførte utvendige tiltak anbefales videre undersøkelser og eventuell utskifting/oppbygging av innforede vegger med byggteknisk anbefalte løsninger for konstruksjoner under terreng.

  Innvendige dører – 2

  Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. I 1. etasje er det noe sveller i nedre del av dør til toalettrom.

  I 2. etasje subber døren fra gang til loftstue i terskel og dør til soverom 1 tar i karm.

  Konsekvens/tiltak: Dørene bør justeres for å sikre normal funksjon. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje på både dør og terskel/karm over tid.

  2. etasje – Bad – Overflater Gulv

  Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er svakt fall mot sluk og målt høydeforskjell på 13 mm fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel.

  Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 – 30 år.

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning da det er montert dusjkabinett, men kan innebære økt risiko for at vann kan renne ut av rommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk.

  Tiltak anses normalt ikke nødvendig ved videre bruk av kabinett, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.

  2. etasje – Bad – Sanitærutstyr og innredning

  Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er krakelering i emaljen i servanten. Forholdet vurderes som kosmetisk uten funksjonsmessig betydning.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres en løsning som synliggjør eventuelle lekkasjer fra den innebygde sisternen, for eksempel ved å etablere en drensspalte. Uten en slik løsning kan lekkasjer forbli uoppdaget over tid, noe som øker risikoen for omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.

  Følg med på utviklingen av krakeleringen. Utskifting av servant kan vurderes dersom slitasjen øker eller renhold blir vanskelig. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være at skaden forverres over tid, noe som kan føre til økt slitasje og vanskeligere renhold.

  Kjeller – Kjøkken – Overflater og innredning

  Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og mangler enkelte funksjoner/løsninger som forventes på nyere kjøkken. Innredningen har noe alder- og bruksslitasje, og det mangler enkelte sokkellister under innredningen.

  Konsekvens/tiltak: Kjøkkeninnredningen fungerer normalt ved befaringstidspunktet, men det må påregnes noe vedlikehold, justeringer og oppgraderinger over tid.

  Kjeller – Kjøkken – Avtrekk

  Kjøkkenet har ikke mekanisk avtrekk/ventilator over komfyr. Ventilering skjer via veggventil og åpning av vindu.

  Konsekvens/tiltak: Manglende mekanisk avtrekk gir redusert osoppfang og økt belastning av fukt og matos i rommet. Etablering av ventilator med avtrekk ut vegg anbefales for å bedre ventilasjonen ved matlaging.

  1. etasje – Toalettrom – Overflater og konstruksjon

  Det er påvist skader på innredning.

  Konsekvens/tiltak: Fuktsvelling vurderes som av visuell karakter og påvirker foreløpig ikke innredningens funksjon, men utsatte overflater bør vedlikeholdes/utskiftes for å forlenge levetid og opprettholde funksjon.

  Vannledninger

  Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

  Konsekvens/tiltak: Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner.

  Avløpsrør

  Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

  Konsekvens/tiltak: Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand.

  Ventilasjon – 2

  Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det mangler ventilasjon utover åpning av vindu i kjellerstue/soverom og loftstue.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og unngå risiko for dårlig inneklima, økt fuktighet og mulig muggdannelse.

  Forhold som har fått TG3:

  1. etasje – Vaskerom – Generell

  Vaskerom i 1. etasje som er fra byggeår og bygget ihht. byggeforskrift fra før 1997.

  Inneholder skyllekum i rustfritt stål, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel.

  Malte plater på vegg og malte takessplater i himling.

  Vinylbelegg på gulv med oppkant mot vegg.

  Lufteventil i vegg og tilluftspalte under dør.

  Våtrommet er fra før 1997 og er vurdert med TG 3 på bakgrunn av alder, forventet levetid og manglende dokumentasjon på tettesjikt. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. På vegg mot toalettrom er det trelist og ingen membran.

  Det er 3 mm motfall på gulv mot dør.

  Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen.

  Konsekvens/tiltak: Vaskerommet anses å ha vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet, da levetid på membranløsninger har passert sin forventede leve-brukstid. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å oppnå tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav. Eksisterende sluk og røropplegg har økt risiko for lekkasjer og vannskader. Manglende ventilasjon gir fare for kondens og muggsoppskader.

  Anbefalt tiltak: Full rehabilitering inkludert nytt sluk, membran, overflater og rør-i-rør-system.

  2. etasje – Bad – Sluk, membran og tettesjikt

  Membran/tettesjikt og slukløsning har passert forventet levetid. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller senere fornyelse av membranløsningen.

  Konsekvens/tiltak: Det må påregnes oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran og slukløsning. Eldre membranløsninger med overskredet forventet levetid medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.

  Kostnadsestimatet er basert på behov for full rehabilitering av våtrommet, som demontering av eksisterende overflater, utskifting av sluk, etablering av nytt tettesjikt/membran og oppbygging etter dagens våtromsnorm og forskriftskrav.

  Kjeller – Bad – Generell

  Bad i kjeller fra byggeår og bygget ihht. byggeforskrift fra før 1997.

  Det er malt strietapet på vegg og malt trepanel i himling.

  På gulv er det belegg med oppkant mot vegg.

  Sluk i gulv av plast.

  Inneholder innredning med servant, speil, gulvmontert toalett og dusjkabinett.

  Veggmontert stråleovn for oppvarming.

  Avtrekksvifte i vegg og tilluftspalte under dør.

  Våtrommet er fra før 1997 og er vurdert med TG 3 på bakgrunn av alder, forventet levetid og manglende dokumentasjon på tettesjikt. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen.

  Konsekvens/tiltak: Badet anses å ha vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet, da levetid på membranløsninger har passert sin forventede leve-brukstid. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å oppnå tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav. Eksisterende sluk og røropplegg har økt risiko for lekkasjer og vannskader.

  Anbefalt tiltak: Full rehabilitering inkludert nytt sluk, membran, overflater og rør-i-rør-system.

  Fuktsikring og drenering

  Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Det er registrert fuktutslag ved hulltaking i kjellerstue/soverom med målt verdi på 100 vekt%. Terrengforholdene leder overflatevann mot grunnmuren og gir økt fuktbelastning på konstruksjonen i området der det ble utført fuktsøk. Dreneringen er fra byggeår og vurderes å ha oppnådd forventet levetid med synlig funksjonssvikt.

  Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 – 60 år.

  Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 – 5 år.

  Konsekvens/tiltak: Det må utføres tiltak for å lede overflatevann bort fra bygningen, samt nærmere undersøkelser og utbedring av drenering og fuktsikring. Det må påregnes kostnader til tiltak og eventuelle følgeskader i konstruksjonen. Dersom tiltak ikke utføres, vil det være økt risiko for fuktinntrengning og videre skadeutvikling i bygningsmassen.

  Tiltak anbefales i første omgang i området utenfor kjellerstue/soverom, hvor det er registrert forhøyede fuktverdier og ugunstige terrengforhold. Øvrige grunnmursvegger bør overvåkes jevnlig med tanke på eventuell videre fuktproblematikk.

  Terrengforhold

  Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Utenfor kjellerstue/soverom er det registrert skrått fall inn mot grunnmur, samt taknedløp som føres til området. Dette medfører økt fuktbelastning mot grunnmur og drenering.

  Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende helningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering.

  Konsekvens/tiltak: Terrenget må arronderes slik at tilfredsstillende fall bort fra bygningen etableres. Takvann bør ledes bort fra grunnmuren. Uten tilstrekkelig fall bort fra bygningen kan overflatevann samle seg inntil grunnmuren og medføre økt risiko for fuktinntrengning, belastning på drenering og fuktskader i konstruksjonen. Ideelt bør terreng ha fall på minimum 1:50 de første 3 meterne ut fra bygningen.

  Forhold som har fått TG IU (ikke undersøkt):

  Oppvarming

  Boligen varmes opp av strøm og vedfyring.

  Luft-til-luft varmepumpe i stue v/trapp i 2021 og på soverom i 2. etasje fra 2016. Det har blitt utført jevnlige servicer hvert 2. år.

  Termostatstyrte varmekabler på bad i 2. etasje fra 1986, hall, gang og soverom fra 1992, samt i kontor fra 2015.

  Veggmonterte panelovner.

  Peis i hall.

  Utstyr for oppvarming er ikke testet eller vurdert.

  Varmepumper bør få regelmessig service, 2. hvert år, og innedelen bør støvsuges jevnlig.

  Helse, miljø og sikkerhet

  Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet.

  Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med «moderat til lav» aktsomhetsgrad.

  Åpninger i rekkverk og trappetrinn i innvendig trapp på 13 cm er over dagens krav på 10 cm.

  Det er ikke montert rekkverk i ende av terrasse og trapp mot vest.

  Rekkverkshøyde på balkong på 93,5 cm er under dagens krav på 1,0 m. spaljévegger på terrasse med åpninger på 30 cm er over dagens krav på 10 cm.

  Vindusarealet på kjøkken i kjeller vurderes å være for lite til å tilfredsstille dagens anbefalte krav til dagslys for oppholdsrom.

  Konsekvens/tiltak:

  Det er behov for tiltak.

  Det bør gjennomføres radonmålinger for å avklare om det er forhøyede radonnivåer i boligen. Ved måling og resultat under 100 Bq/m³ lukkes avviket. Resultat over dette kan medføre ekstra kostnader. Konsekvensen av manglende måling er at forhøyede radonkonsentrasjoner kan gå uoppdaget, noe som kan være helseskadelig.

  Rekkverkshøyde og åpninger tilfredsstiller ikke dagens forskriftskrav, men det er ikke krav om utbedring til dagens standard for eldre boliger. Det anbefales likevel å vurdere tiltak for å øke sikkerheten, da lavere rekkverk og større åpninger kan medføre økt risiko for fall- og klemskader, spesielt for barn.

  Rekkverk bør monteres i ende av terrasse og trappen for å ivareta personsikkerheten og redusere risikoen for fallskader.

  Begrenset dagslys kan gi redusert bokvalitet og mindre tilfredsstillende lysforhold i rommet. Dersom rommet skal tilfredsstille dagens krav til oppholdsrom, må større vindusflater for økt dagslys vurderes.

  For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 26.05.2026 av Olav Rudland Kvilhaug teknisk beskrivelse av eiendommen.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  1. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja.

  Hadde en liten lekkasje på bad i kjeller for få år siden.Godkjent forsikringsskade. Recover utbedret og pusset opp badet for oss og nå er det helt i orden.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2000. Firmanavn: Recover. Beskrivelse av arbeidet: En liten drypplekkasje ved inspeksjonsluke i bad kjeller.Utbedret av Recover (forsikringssak).

  2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2012. Firmanavn: Rørleggergutta,Borge og Borge,Grytnes elektriske. Beskrivelse av arbeidet: Renovert badet i 2.etasje.Flislegging,ny innredning, elektrisk.

  5. Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2018. Firmanavn: Byggmester Olesen og Andreasen. Beskrivelse av arbeidet: Totalrenovert hele taket,nye vinduer og flere dører,delvis ny kledning. Alt ligger i boligmappa.

  7. Vet du om det er utført arbeid på garasje eller øvrige tilleggsbygninger, av enten deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2014. Firmanavn: Olesen og Andreasen,Håkonsen og Sukke. Beskrivelse av arbeidet: Oppføring av to uteboden som ble akseptert av kommunen som ikke søknadspliktige. I nåtid mener Lede at di ikke kan aksepteres og har pålagt oss å rive dem. Dette er nå gjort. Forstå det den som kan.

  11. Vet du om det er gjort arbeid med drenering, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2016. Firmanavn: Håkonsen og Sukke. Beskrivelse av arbeidet: Lagt rullestein rundt deler av huset ( der det ikke er drenering i grunnen). Gravd opp og asfaltert inngangspartiet på en slik måte at regnvann renner forbi huset. Gjelder dreneringsarbeidet hele eller deler av boligen? Deler av boligen. Beskriv hvilke deler av boligen arbeidet ble utført på Stor deler av boligen har drenering. Bare mot vest ovenfornevnte er gjort.

  18. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2011. Firmanavn: Grytnes Elektriske. Beskrivelse av arbeidet: Innstalert to luft til luft varmepumper.

  23. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2016. Firmanavn: Wert Elektro A/S. Beskrivelse av arbeidet: Diverse jobber,Bl.a. nytt sikringsskap, Har dokumentasjon/samsvarserklæring.

  26. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Huset ble bygget i 1986.Tilbygg i 1992,Vi overtok huset i 2003 og har siden gjort endel arbeide. Det meste godkjent. Det som viser seg å ikke være omsøkt/skulle vært omsøkt gjør vi nå og har søknad inne hos kommunen som venter på svar/godkjenning .Nabovarsling m.v. er gjort. Se papirer oversendt fra Vedvik Byggservice. Så enkelte tiltak er ikke pr.nå godkjent,men oppleves kurante å få godkjent. Er tiltaket godkjent av kommunen? Nei, ikke som jeg kjenner til.

  30. Har eiendommen utleiedel, for eksempel en leilighet, hybel eller lignende? Ja.

  Da vi kjøpte huset ble vi fortalt av megler at det var godkjent som utleiedel/varig opphold.Vi leier ikke ut. For kort tid siden fikk vi bekymringsmelding fra kommunen om at den ikke var lovlig å leie ut. Nå har vi ved hjelp av Byggmester Stensbak gjort nødvendige tiltak ( satt inn to større/godkjente vinduer og lysgrav) og søknad fra Vedvik Byggservice ligger hos kommunen til godkjenning.Det er forespeilet at dette er en kurant sak. Men formelt ikke godkjent pr.nå.

  Er utleiedelen godkjent for utleie av kommunen? Nei, ikke som jeg kjenner til.

  37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja.

  Selgers egenerklæringsskjema ligger vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med denne.

  Innhold

  1. etasje: Hall, gang 1, garderobe, hobbyrom, kontor, gang 2, vaskerom, gang 3, toalettrom, stue, spisestue, kjøkken og innglasset terrasse/hagestue.

  2. etasje: Gang, walk-in closet, soverom 1, soverom 2, bad, loftstue og soverom 3.

  Kjeller: Entré, gang, kjellerstue/soverom, soverom 2, bad, kjøkken, trapperom, bod 1 og bod 2.

  Standard

  Velkommen til Trollveien 1 – en innholdsrik og sjarmerende familiebolig med sjeldent gode kvaliteter, generøse arealer og en eventyrlig hage på populære Eik i Tønsberg.

  Her får du en bolig med plass til hele familien – både inne og ute. Eiendommen byr på en romslig hoveddel, en praktisk sidebygning med flotte bruks- og lagringsmuligheter, hybelløsning i underetasjen og en hage som må oppleves.

  Allerede ved inngangen får boligen vist sin særegne karakter. Den flotte hallen ønsker velkommen med god takhøyde, stor peis i ekte marmor og et stemningsfullt bibliotek. Dette er et rom med sjel – perfekt for rolige kvelder foran peisen, en god bok og noe godt i glasset.

  Videre inn i hoveddelen finner man en romslig stue med gode møbleringsmuligheter og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Kjøkkenet er boligens naturlige samlingspunkt, med god skap- og benkeplass, romslig spiseplass og store vinduer som gir en lys og hyggelig atmosfære. Herfra er det utgang til en flott hagestue som forlenger utesesongen både vår og høst. Hagestuen har god plass til sittegruppe og leder videre ut til en skjermet terrasse og den frodige hagen.

  I loftsetasjen finner man fire rom som i dag benyttes som soverom og TV-stue. Her er det god plass til både barn, gjester og hjemmekontor. Fra etasjen er det også utgang til en hyggelig altan med utsikt mot nærområdet og hagen.

  Underetasjen har tidligere vært benyttet som utleiehybel og gir boligen ekstra fleksibilitet. Her er det egen inngang, tekjøkken, lite bad, stue og soverom som egner seg godt som ungdomsavdeling, gjesteavdeling eller hybelløsning.

  Sidebygget, som tidligere har vært garasje og nå er bygget sammen med boligen, gir svært gode muligheter for hobby, lagring og praktisk bruk. Her finnes store hobby- og lagerrom, samt et kontor/fotorom med egen utgang til platting og hage. Ett av rommene er innredet som soverom, men er ikke godkjent til dette formålet og kan derfor ikke medregnes som soverom. I hovedetasjen finnes også et praktisk vaskerom.

  Hagen er en opplevelse i seg selv – en magisk og frodig oppdagelsesreise med flere uteplasser, lune soner, kriker og kroker. Her kan man nyte sol- og lysforhold gjennom hele dagen, følge årstidenes skiftninger og glede seg over frukttrær, bærvekster, blomsterprakt og et flott drivhus for hobbygartneren. Dette er en hage som inviterer til lek, rekreasjon, dyrking og lange sommerdager med familie og venner.

  Trollveien 1 er en sjelden familieeiendom med særpreg, atmosfære og svært gode bruksmuligheter – en bolig med rom for både hverdag, hobby, gjester, ungdom og store familiedrømmer.

  Innbo og løsøre

  Løsøre som ikke medfølger handelen:

  • Eames knaggrekker (2 stk.) i garderoberom.
  • Klatrende figurer/menn på peishette i hallen ( 3 stk.)
  • Designlamper på veggen i trappeløpet mellom 1. og 2. etasje ( 2 stk.)
  • Robotklipper
  • Lyslenke i pergola på hagestueterassen.

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Biloppstillingsplass på eiendommen. Det er el-bil lader.

  Forsikringsselskap

  Fremtid Forsikring

  Polisenummer

  Husforsikring 24395549

  Prisantydning inkl. omkostninger

  8 790 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  219 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  221 140 (Omkostninger totalt)

  238 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  240 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  9 011 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  9 028 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  9 030 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Boligen varmes opp av strøm og vedfyring.

  Luft-til-luft varmepumpe i stue v/trapp i 2021 og på soverom i 2. etasje fra 2016. Det har blitt utført jevnlige servicer hvert 2. år.

  Termostatstyrte varmekabler på bad i 2. etasje fra 1986, hall, gang og soverom fra 1992, samt i kontor fra 2015.

  Veggmonterte panelovner.

  Peis i hall.

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  18762

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

  Formuesverdi primær

  1658118

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  6632470

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3905/83/192:

  12.04.1985 – Dokumentnr: 5564 – Erklæring/avtale

  Kommunens vilkår vedtatt i anl. dispensasjon fra krav om opparbeidelse av vei.

  Bestemmelser om omkostning ved senere opparbeidelse av vei, vedlikehold m.m.

  Servitutten ligger vedlagt salgsoppgaven.

  20.12.1961 – Dokumentnr: 504427 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:0704 Gnr:83 Bnr:102

  05.03.1981 – Dokumentnr: 916057 – Sammenslått med denne matrikkelenhet:

  Gnr. 83, bnr. 304

  01.01.2020 – Dokumentnr: 131507 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0704 Gnr:83 Bnr:192

  01.01.2024 – Dokumentnr: 369951 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3803 Gnr:83 Bnr:192

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen, men det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 16.01.1986. Følgende arbeider/anmerkninger gjenstod før det kunne utstedes ferdigattest:

  1. Terrenget skal planeres med fall fra veggene.

  2. Alle trapper med mer enn to opptrinn skal ha rekkverk/håndlist på begge sider.

  3. Biloppstillingsplass må anordnes på egen tomt.

  4. Det skal monteres ventiler i gavlveggene.

  5. Stigetrinn for adkomst til pipe må monteres.

  Arbeidene skulle vært utført innen 01.06.1986.

  Megler kjenner ikke til om arbeidene over er fullført.

  Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Det foreligger byggemeldte tegninger datert 13.12.1984.

  Det foreligger byggemeldte tegninger for garasje datert 02.07.1987.

  Det foreligger byggemeldte tegninger datert 25.03.1992.

  Det foreligger ett-trinnstillatelse med tegninger fra kommunen datert 15.10.2026 for bruksendring av kjeller for å etablere hybel, fasadeendringer i forbindelse med hybel, samt tilbygg og terrasse på fasade mot vest. Det er ikke godkjent ferdigattest for tiltaket, men det er sendt inn søknad.

  Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter:

  1. etasje:

  Det er tegnet inn hobbyrom der det i dag er gang, garderobe og soverom. Rom som i dag benyttes som kontor er tegnet inn som bod. Vaskerom og toalett er tegnet inn som ett rom, men er i dagens bruk separert. Det er tegnet inn tilkomst til kjøkken fra gang, mens tilkomst i dag kun er fra spisestue.

  Kjeller:

  Entré er tegnet inn som bod.

  Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Dokumentene ligger vedlagt salgsoppgaven.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vei, vann og avløp.

  Regulerings- og arealplanner

  Kommuneplan/kommunedelplan:

  Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til:

  • Boligbebyggelse – Nåværende
  • Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)
  • Ras- og skredfare

  Plan (vedtaksdato):

  Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 (3.4.2024)

  Gjeldende regulering:

  Ligger eiendommen i et regulert område? Nei.

  Adgang til utleie

  Deler av boligen kan leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  8 790 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  219 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  221 140 (Omkostninger totalt)

  238 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  240 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  9 011 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  9 028 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  9 030 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  221140

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,10 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 18 000,- oppgjørshonorar kr 6 900,- og visninger/overtagelse kr 3 000,- (helg kr. 4 000,-). Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55 000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket rimelig vederlag per time for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  8 790 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  219 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  221 140 (Omkostninger totalt)

  238 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  240 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  9 011 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  9 028 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  9 030 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave
  • Boligsalgsrapport