DRANGEDAL Rytterveien 194

Arealbeskrivelse
Fritidsbolig
Bruksareal
1. etasje: 91 kvm
2. etasje: 63 kvm
Primærrom
1. etasje: 84 kvm Vindfang, kjøkken, stue, bad/vaskerom, badstue, toalettrom og soverom.
2. etasje: 63 kvm Loftstue, bad og 4 soverom.



Tomt
670m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på 670 kvm i følge målebrev fra Drangedal kommune. Gruset adkomst fra sør-vest. Det er opparbeidet vei utenfor eiendommens vest-sør- og østside. Resterende tomteareal utgjør naturtomt bestående av fjell og småvekst.

Beliggenhet
Rytterveien 194 ligger nærmest på toppen av Rytterspranget med gode solforhold og et fint utsyn utover flotte fjellformasjoner. Hytta ligger i umiddelbar nærhet til ski in/out til bakken og har langrennsløypene rett ved. Her kan du med andre ord la bilen stå enten du skal i bakken eller på skitur. Vinterparadiset Gautefall er et av Telemarks største skisteder, og ligger sentralt i Sør-Norge, mellom Drangedal og Nissedal/Treungen. Her finner man i umiddelbar nærhet Rytterspranget kafé og Gautefall skisenter som kan tilby flotte bakker, kafé, skiutleie og afterski. Anlegget har blitt oppgradert de siste 5-6 årene med moderne ekspressheis med 6 stoler, og i dag består anlegget av 14 nedfarter, 2 stolheiser og 3 skitrekk. Like ved finner vi også hotellet på Gautefall, Ski Lodge Gautefall, som åpnet dørene i 2015. Her finner man blant annet lounge/bar, buffet restaurant og lekerom for barn. Utenfor hotellet ligger Gautefall Biathlon Skiarena, et helårs skianlegg. Skisenteret og lodgen ligger i gangavstand fra hytta. I tillegg er det preparerte langrennsløyper rett ved. Gautefall har en vakker natur, og det bugner av fine vann og flotte toppturer i området. Dette gjør stedet til en fin helårsdestinasjon, som er like flott sommer som vinter. Man kan blant annet ta turen til Jørundskarsvåene eller "Himmelriket". Dette er et helt spesielt område, som består av glattskurte fjell som ble skapt av isbreen ved forrige istid. Dette er Drangedals desidert mest populære tur, og man kan starte på turen fra hotellet. På heia mellom Gautefall og Heimdal finner du tilrettelagte klopper, solide hengebruer og flotte stier, perfekt for deg som ønsker å sykle. Det er ca. 15 - 20 minutter til Treungen med butikker, kafé, bank og lignende. I Treungen ligger også Telemarks nest største innsjø, Nisser, som har mange fine sandstrender. I nærheten finner man også Jettegrytene, som er et slags naturlig badeland bestående av glattslipte fjell. Her finnes fosser og kulper, sklier og basseng, og er en flott opplevelse Til Drangedal sentrum er det ca. 30 minutter, og her finner man dagligvareforretning, vinmonopol osv. Gautefallheia ligger i overkant av 1 time i fra Grenland og Langesund, og ca. 2 timer fra Kristiansand.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Området består av hovedsakelig hyttebebyggelse.

Byggemåte
Byggegrunn er ikke mulig å kontrollere. Ringmurselementer/støpt såle. Trekonstruksjon med villmarkskledning. Undertekking av torvmembran av ukjent type. Lukket skråtak innvendig. Takrenner av zink/stål. Vannbord og vinduski i tre. Beslag overgang under terrasse oppe, ved inngang sitter det noe ujevnt. Trevinduer med isolerglass. Ytterdører i tre. Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.

Innhold
Fritidsbolig som inneholder: 1. etasje: Vindfang, hall m/trapp, stue/spisestue, kjøkken,soverom, bad/vaskerom, badstue, toalettrom og bod. 2. etasje: Loftstue, bad og 4 soverom.

Standard
Fritidsbolig oppført i 2016, på toppen av Rytterspranget på Gautefall. På hovedplan har fritidsboligen alle fasiliteter, her er det i tillegg badsstue i tilknytning til toalettrom. Åpen løsning mellom stue, spisestue og kjøkken gir en luftig atmosfære. Her er det god plass til hele familien. Stort kjøkken med kjøkkenfronter i tre med normal bruksslitasje. Kjøkkenet er forlenget med en lekker Baxter skjenk fra Home and Cottage som glir rett inn i villmarksstilen. I 2. etasje er det totalt 4 soverom, hvorav 2 av dise har egen håndvask. Hovedsoverom har egen øst-vendt overbygd balkong med flott utsikt mot grønnkledde fjell. Fra loftstuen er det utgang til vest-vendt overbygd balkong med kveldssol. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 (vesentlige avvik og mindre avvik, som kan kreve tiltak eller ikke som ikke krever umiddelbare tiltak): UTVENDIG - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Lysglimt mellom karm og dørblad inngangsdør. Balkongdør oppe tar litt i svill. Tiltak: Dører må justeres. - Balkong/terrasse: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift. Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. INNVENDIG - Det er stedvis enklere utførsel flislegging. Mindre synlig på fuger og avslutninger mot vegger/dørsvill. Tiltak: Fungerer med avvik, utseendemessig betydning. - Stedvis mindre knirk gulvflate. Tiltak: Fungerer med avviket. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Må vurderes utfra bredde om man vil ha håndløper. Tiltak: Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet. Åpninger må vurderes, men ansees ikke kritisk. - Bad 1. etg; Kun sluk dusjsone og den er i liten oppkant. Noe mindre sprekk i silikonfug overgang gulv og vegg. Noe ufagmessig utførsel, brukt murfug overgang gulv og vegg dusjsone. Tiltak: Vurdere bytte fuger. Fungerer med avviket, men oppsyn. - Bad 1. etg: Ingen dokumentasjon på membran eller utførsel. Tiltak: Innhent dokumentasjon dersom mulig. - Bad 2. etg: Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall). Tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. - Bad 2. etg: Ingen dokumentasjon utførsel eller membran. Tiltak: Fremskaffe dokumentasjon om mulig. - Bad 2. etg: Det mangler styrt tilluftsventilering. Tiltak: Etablere tilluftspalte under dør. - Kjøkken: Oppvaskmaskin er ikke forankret i benkeplate. Det kan med fordel monteres lekkasjesensor med stengeventil i skap under vask samt under oppvaskmaskin. Lekkasjesensor er et krav som har kommet på nyere kjøkken. Denne boligen er bygget før kravet ble innført. I alle boliger som er bygget eller rehabilitert etter 2010 skal det være installert slik sensor/vannstopper. Tiltak: Vurdere tiltak. - Toalettrom: NorskStandard gir tg2 når det kun er lufteventil i tak og ikke vifte, selv om dette er normal eldre byggeskikk. Tiltak: Fungerer med avviket. - Badstue: Tregulv, ansees ikke optimalt i badstue da man tar vann på ovn for varme. Tiltak: Vurdere å legge fliser eller annen løsning. Evt ikke bruke vann/oppsyn ved bruk. TEKNISKE INNSTALASJONER - Vannledninger: Formålet til rør i rør er at lekkasjevann skal ledes ned til fuktsikkert rom med sluk. Det er elsikkerhet i rommet, men ikke fuktsikre løsninger, slik at ved evt lekkasje så vil vann spre seg i vegg og gulvkonstruksjoner. Tiltak: Vurdere å etablere lekkasjesensor med stoppeventil som stenger vann ved lekkasje. Opplysningene er hentet fra tilstandsrapporten utarbeidet av M2 Takst AS ved Andreas Natvig, datert 01.11.2023. Rapporten ligger vedlagt salgsoppgaven.

Innbo og løsøre
Listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1. januar 2020, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
TV/Internett utgjør mellom 1000-1200,- pr.måned avhengig av hvilken TV-pakke og hastighet nett man ønsker. Nåværende eier har hatt altiboks tv og internett.

Parkering
Flere oppstillingsplasser på egen tomt.

Diverse
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges ved fullmektig. Fullmaktshaver(e) (selger(e)) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 500 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 87 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 500 000,00))   106 640,- (Omkostninger totalt)   3 696 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Oppvarming
Elektrisk, samt vedfyring er installert i enheten.

Energiklasse
C

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
24109

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Formuesverdi primær
777941

Formuesverdi primær år
2021

Formuesverdi sekundær
2800586

Formuesverdi sekundær år
2021

Andre utgifter
TV/Internett utgjør mellom 1000-1200,- pr.måned avhengig av hvilken TV-pakke og hastighet nett man ønsker. Nåværende eier har hatt altiboks tv og internett. Veiavgift utgjør kr. 8 100,- pr år. Denne avgiften dekker brøyting og vedlikehold av vei. Velforening kr. 500,- pr. år. Oppsparte midler i velforeningen blir brukt til f. eks. oppkjøring av skiløper i området. Utover det som er nevnt over og under punktet «kommunale avgifter» , påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring og innvendig/utvendig vedlikehold.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 29.10.2007 - Dokumentnr: 873001 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3815 Gnr:44 Bnr:133 Tinglyst målebrev av tomten. 01.01.2020 - Dokumentnr: 9207 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0817 Gnr:44 Bnr:176

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest på fritidsboligen, datert 06.10.2016. Det foreligger godkjente byggetegninger, utskrift datert 06.01.2014. Tegningene stemmer godt overens med dagens bruk.

Vei, vann og avløp
Offentlig.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til fritidsformål, og er en del av reguleringsplanen "Grønlihallen, gnr. 44, bnr. 133." Eiendommen ligger i et område kalt "H1". Generelt for dette område er blant annet at byggene skal ha utforming, materialbruk, dimensjoner og fargebruk som harmonerer med omgivelsene. Takvinkel settes til min. 22 grader og maksimum 45 grader. Gesimshøyde maks 3,50 meter. Mønehøyde maks 7,50 meter. Det skal ikke være større høyde enn 0,80 fra fremtidig terreng og opp til bordkledning. Byggene skal stå på ringmur, ikke påler. Det kan bygges sokkeletasje eller kjeller der terrenget er tilpasset slike løsninger. Avfall skal bringes til container eller oppsamlingssteder. Bebygd areal skal begrenses til BYA = 35 %. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser ligger vedlagt i prospekt. Det er ubebygde tomter regulert til fritidsbebyggelse på eiendommens nord- sørøst- og nordøst-side. Tomtene nord-øst og sør-øst er på andre siden av veg.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men kjøper må via egenerklæring om konsesjonsfrihet bekrefte at eiendommen skal benyttes til fritidsformål.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud. Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen. Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtagelse.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 500 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 87 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 500 000,00))   106 640,- (Omkostninger totalt)   3 696 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)  

Omk. kjøper beløp
106640

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Meglerforetaket mottar kr 2 300/2 700/2 600 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av PLUSS.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,9 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekkeoppgjørshonorar kr.3650,- Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 50 000 ,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.