Ludvig Karstens vei 10 H0804
Toppleilighet med moderne uttrykk og mye lys! Bo høyt og fritt i 8.etasje med innglasset balkong og vid utsikt | Garasje
- Prisantydning
- kr 4 100 000
- Omkostninger
- kr 9 796
- Totalpris inkl. omkostninger
- kr 4 341 406
- Eierform
- Andel
- Byggeår
- 1973
- Soverom
- 2
- Andel fellesgjeld
- kr 231 610
- Felleskostnader
- kr 5 364
- Tomt
- 35 936.8 m²
- Eierform tomt
- Eiet
- Energimerking
Her får du en lys og velholdt 3-roms andelsleilighet beliggende i byggets 8. etasje. Den høye plasseringen gir flott utsikt over grønne omgivelser og en luftig romfølelse. Leiligheten kan nytes usjenert. Fra stuen har du adkomst til en romslig innglasset balkong på ca. 9,6 m² som fungerer som et ekstra oppholdsrom store deler av året.
Leiligheten har en praktisk planløsning med to soverom, eget bad og separat toalett. Kjøkkenet er på over 17 m² og gir god plass til både matlaging og hyggelige måltider med familie og venner.
Her bor du i et etablert og familievennlig område med kort vei til T-bane, servicetilbud og flotte turmuligheter.
Kort fortalt er dette en leilighet med usjenert plassering, lekker utførelse, mye naturlig lys og en planløsning for hverdag og fritid.
Tomt
35936.8m²
Beskrivelse av tomt
Området er er opparbeidet med store grøntområder, ulike baner for fritdisaktiviteter og lekeplass.
Beliggenhet
Ludvig Karstens vei 10 ligger attraktivt til på Karihaugen/Ellingsrud, et veletablert og familievennlig boligområde øst i Oslo. Området er kjent for sine grønne omgivelser, rolige bomiljø og gode oppvekstsvilkår, samtidig som man har enkel tilgang til både servicetilbud, kollektivtransport og flotte friluftsområder.
For barnefamilier er beliggenheten spesielt attraktiv med kort vei til både skoler og barnehager. I nærområdet finner man blant annet Ellingsrudåsen skole (1.-7. trinn), Ellingsrud skole (8.-10. trinn) og Karihaugen barnehage. Området byr også på flere lekeplasser og gode aktivitetsmuligheter for barn og unge.
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres ved Kiwi og Rema 1000 i nærområdet. På Ellingsrud Torg finner man i tillegg flere servicetilbud som apotek, frisør, kafé og andre hverdagsfunksjoner. For et bredere utvalg av butikker og tjenester ligger Metro senter, Triaden, IKEA, Alna Senter, Furuset senter og øvrige handelsområder kun en kort kjøretur unna.
Kollektivtilbudet er svært godt med kort gangavstand til Ellingsrudåsen T-banestasjon. Herfra går linje 2 til Oslo sentrum med reisetid på omtrent 20 minutter. Området har også gode bussforbindelser og enkel adkomst til E6 og Ring 3, noe som gjør beliggenheten attraktiv både for pendlere og familier.
For aktive beboere byr området på et bredt spekter av fritids- og aktivitetstilbud. I nærområdet finner man blant annet tennisbaner, fotballbaner, fleridrettshall, ridesenter og flere andre idrettsanlegg. Ellingsrud idrettslag tilbyr aktiviteter for både barn og voksne, og det er kort vei til både hockeyhall på Furuset og det populære helårsanlegget SNØ på Lørenskog.
Natur- og rekreasjonsmulighetene er blant områdets aller største kvaliteter. Fra boligen er det nærmest umiddelbar tilgang til Østmarka med et omfattende nettverk av turstier, lysløyper, sykkelruter og skiløyper. Her finner du også badevann, fiskevann og flotte friluftsområder året rundt. Mariholtet ligger ca. 5,5 km unna og er et populært utfartsmål for både store og små. Området rundt Alnaelva byr også på flotte naturopplevelser og rekreasjonsmuligheter gjennom hele året.
Lokalmiljøet på Karihaugen/Ellingsrud er kjent for å være aktivt og inkluderende, med et godt tilbud av fritidsaktiviteter, frivillige organisasjoner og arrangementer som bidrar til et hyggelig og sosialt nærmiljø.
Samlet sett er dette en attraktiv beliggenhet for både barnefamilier, førstegangskjøpere og pendlere som ønsker en kombinasjon av naturnær beliggenhet, gode servicetilbud og enkel tilgang til Oslo sentrum.
Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.
Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.
Byggemåte
TG0: Ingen avvik
TG1: Mindre eller moderate avvik
TG2: Avvik som kan kreve tiltak
TG3: Store eller alvorlige avvik
TG IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt
En oppsummering av byggemåte:
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduene er fra 1996. Inn til leiligheten er det en brann- og lydklassifisert entrédør.
Du kommer ut til balkongen gjennom en stor balkongskyvedør med 2-lags glass. Denne er stemplet med 1996 som produksjonsår.
Balkongen er innglasset og i betong. Det er rekkverk i stål/glass. Også denne er fra 1996.
Innvendig er det gulv av laminat. Vegger og himling har malte glatte flater. Overflatene fremstår med normal slitasje i forhold til alder.
Etasjeskiller er av betongdekke.
Innvendige dører er malte fyllingsdører.
Følgende har fått TG2:
- Innvendige vannledninger:
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon
- Innvendige avløpsrør:
Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannsbereder/tank:
Varmtvannsberederen er tilkoblet med vanlig stikkontakt. Dette er ikke i tråd med gjeldende forskriftskrav for fast tilkobling av elektrisk utstyr med effekt over 1,5 kW. NEK 400 krever fast tilkobling på egen kurs for å ivareta sikkerhet og belastning.
- Dokumentasjon for våtrom:
Det er ikke fremvist/foreligger ingen dokumentasjon.
- Vanntett sjikt, membran og sluk:
Det er påvist membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Manglende dokumentasjon eller synlige tegn til vanntett sjikt medfører usikkerhet om våtrommets oppbygning og tetthet. Dersom det vanntette sjiktet ikke er utført eller fungerer som forutsatt, kan dette medføre skjulte fuktskader over tid. Det anbefales jevnlig oppfølging av rommet og særlig oppmerksomhet ved tegn til fukt eller lekkasje.
- Avtrekk på kjøkken:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres.
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverket på balkongen er 2 cm lavere enn dagens krav.
- Det foreligger kursfortegnelse, men denne er ikke komplett. Det er 8 kurser på fortegnelsen, men 7 kurser i skapet.
- Det er fremvist samsvarserklæring for utbedringer etter el-tilsyn i 2019. Det er ellers ikke fremvist noen form for samsvarserklæring på det elektriske anlegget.
- På bakgrunn av nevnte forhold og at det er 7 år siden forrige kontroll anbefales det at anlegget kontrolleres av en kvalifisert elektrofaglig person.
Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2023
Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene
Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring
Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?
- Ja
Ufaglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Beskrivelse av arbeidet: Veggene på toalettrommet har blitt helsparklet og malt.
Vet du om noe i nabolaget som kan være plagsomt eller ubehagleig for kjøperen?
- Ja
Det bygges nytt skolebygg til Ellingsrudåsen skole. Det har vært mulig å høre sprengningene fra grunnarbeidet. Skolen står ferdig til høsten 2028.
Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter?
- Ja
Karihaugen Borettslag vedtok på ekstraordinær generalforsamling 2.desember 2025 å satse på rehabilitering av avløpsrørene i borettslaget med rørfornying som metode.
I etterkant av generalforsamlingen er det avholdt en tilbudskonkurranse og innhentet tilbud på å gjennomføre et prøveprosjekt i Harald Sohlbergs vei 20. Dette prøveprosjektet vil starte høsten 2026. Dette vil kreve tilgang til kjøkken og bad, og det vil bli informert om dette fortløpende.
Det er vedtatt på generalforsamling å si opp nåværende leverandør til TV og internett og inngå en ny avtale som gir mer fleksibilitet og sannsynligvis lavere priser per enhet.
Generalforsamlingen gav styret fullmakt til å gjennomføre et forprosjekt for å utrede teknisk tilstand og behov for eventuell utskifting av vinduer i borettslaget.
Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?
- Ja
Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?
- Ja
Den ene persiennen på veranda har en tråd som ikke er festet.
Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?
- Nei, ikke som jeg kjenner til
Er det bestilt Norgespris på strøm?
- Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider
Datert: 23.08.2026
Innhold
Borettslaget har en sykkelbod rett ved inngangen og en bod for vogner.
Leiligheten disponerer 2 boder i fellesareal, samt en garasjeplass.
Standard
Vi tar en gjennomgang av rommene i leiligheten.
Det første som møter deg er en romslig entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Herfra har du adkomst til leilighetens bad, separate toalett og videre inn til oppholdsrommene.
Badet er innredet med servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. I tillegg har leiligheten et separat toalett. En praktisk løsning som gjør hverdagen enklere når flere skal ut døren samtidig.
Fra gangen kommer vi videre inn på kjøkkenet. Dette er et godt og romslig kjøkken på over 17,6 m². Rommet har plass til et stort spisebord der familie og venner kan samles til både hverdagsmiddager og selskap. Kjøkkeninnredningen har lyse fronter og godt med skap- og benkeplass. De store vinduene gir godt med naturlig lys og en flott utsikt som følger deg gjennom store deler av boligen. På grunn av etasjen og omgivelsene kan leiligheten nytes svært usjenert.
Ved siden av kjøkkenet ligger leilighetens soverom nummer 2. Dette er et allsidig rom som passer perfekt som barnerom, gjesterom, kontor eller hobbyrom. Med en størrelse på rett i underkant av 9 m² får man plass til mange smarte løsninger.
Vi beveger oss videre inn til stuen. Dette er et lyst og luftig rom med store vindusflater som gir masse lys og en upåklagelig utsikt. Videre får du god plass til sofagruppe, TV-møblement og øvrig innredning. Beliggenheten i 8. etasje gir rommet en ekstra luftig følelse, samtidig som utsikten mot grønne omgivelser gir følelsen av å bo landlig. Fra stuen har du utgang til den innglassede balkongen på ca. 9,6 m². Dette blir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det god plass til sittegruppe og beplantning, samtidig som innglassingen gjør at uteplassen kan brukes fra tidlig vår til sen høst. Utsikten er et klart høydepunkt, og den høye plasseringen gir en fin følelse av rom og luft rundt boligen.
Innerst i leiligheten finner vi hovedsoverommet. Rommet er målt til ca. 11,8 m² og har god plass til dobbeltseng, garderobeskap og øvrig møblering. Vindusflaten sørger for godt lysinnslipp, og den høye beliggenheten gir et rolig og skjermet preg.
Gjennomgående fremstår leiligheten som lys og innbydende. Hjemmet har en praktisk planløsning, store oppholdsrom og en innglasset balkong som tilfører boligen det lille ekstra.
Her vil du kunne trekke deg tilbake og få det svært hjemmekoselig.
Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.
Følgende følger ikke:
Lampe over spisestuen
Hylle under Tv-en
Hyllene i stue ved siden av sofa
Vegglampene på soverommene
Lyslenke på balkongen
Taklampene eller henger igjen.
Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
- Integrerte hvitevarer følger.
TV/Internett/bredbånd
I dag har borettslaget avtale med EKN. Men da dette tilbudet oppleves som lite økonomisk og gir liten fleksibilitet, får styret fullmakt til å innhente tilbud fra andre leverandører.
Ref. generalforsamlingen 2026:
Generalforsamlingen gir styret i Karihaugen Borettslag fullmakt til å:
1) Avvikle EKN i samarbeid med Ellingsrudåsen Borettslag og Karilia Borettslag, inkludert oppsigelse av gjeldende TV- og internettavtaler innenfor gjeldende oppsigelsesfrister, samt gjennomføre nødvendige tiltak i forbindelse med dette.
2) Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå avtale med en leverandør av fiber som styret mener er til det beste for borettslaget både med hensyn til hastighet, pris og support.
Parkering
Alle andeler har en plass for følger med leiligheten.
Denne andelen har en garasjeplass i felles anlegg.
I tillegg finnes det ledige plasser hvor eierne kan leie plass, hvor leie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser. I 2021 ble det montert infrastruktur for lading av EL-biler i garasjene.
Gjesteparkering på taket av garasjeanlegget. Der kan man stå noen timer gratis, deretter mot betaling. Man kan bruke EasyPark-Appen.
Radonmåling
Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmåling er ikke relevant. Det ble ikke registrert noe avvik med fare for helse, miljø og sikkerhet.
Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:
- I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
- Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
- Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
- Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
- Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
- Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning
- Den informeres om at markisen/rullgardinene på balkongen er slitte. Disse utbedres ikke før overtakelsen.
Prisantydning inkl. omkostninger
4 100 000 (Prisantydning)
231 610 (Andel av fellesgjeld)
4 331 610 (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger
8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )
8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
9 796 (Omkostninger totalt)
18 696 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
4 341 406 (Totalpris. inkl. omkostninger)
4 350 306 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
4 353 106 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Oppvarming
Det er elektrisk oppvarming fra panelovner.
Info strømforbruk
Selger hadde et strømforbruk på 6.392 kWh i 2025.
Energiklasse
Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.
Formuesverdi primær
1208512
Formuesverdi primær år
2025
Formuesverdi sekundær
4834047
Formuesverdi sekundær år
2025
Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.
Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.
For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.
Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.
Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.
Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Andelsnummer
499
Part.obl.nr.
948617196
Felleskostnader pr. mnd.
5364
Andel fellesgjeld
231610
Andel fellesgjeld år
2026
Andel fellesgjeld per dato
2026-08-23T22:00:00Z
Kommentar fellesgjeld
Generalforsamlingen vedtar at borettslaget etablerer IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld). Styret gis fullmakt til å inngå nødvendige avtaler med forretningsfører og långiver for etablering og administrasjon av ordningen. Kostnader knyttet til etablering og administrasjon av IN-ordningen dekkes som fellesutgift.
IN-ordning er ikke vedtatt per nå. Men det kan bli mulig.
Andel fellesformue
13905
Andel fellesformue per dato
2026-08-23T22:00:00Z
Kommentar kommunale avgifter
Faktureres borettslaget og betjenes gjennom felleskostnadene.
Borettslaget
Karihaugen Borettslag
Borettslagets org.nr
948617196
Om borettslaget
Boligen er en del av Karihaugen Borettslag, et veletablert OBOS-tilknyttet borettslag på Ellingsrud med 545 andeler. Borettslaget disponerer blant annet parkeringsanlegg, fellesvaskerier, lekeplasser, grøntområder og selskapslokale for beboerne.
Det skal igangsettes rørfornying i borettslaget. Oppstarten for dette er ikke endelig vedtatt.
Borettslaget har de senere årene hatt fokus på vedlikehold, sikkerhet og utvikling av fellesarealene. I 2025 ble det blant annet gjennomført betydelige vedlikeholdsarbeider på heiser, garasjeanlegg og brannsikringsanlegg. Styret arbeider også med videre oppfølging av garasjeprosjekt og planlegging av framtidig rørrehabilitering.
På årsmøtet i 2026 ble det vedtatt å etablere IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld). Ordningen vil gi andelseiere mulighet til å innfri sin andel av borettslagets fellesgjeld innenfor nærmere fastsatte rammer. Pr. tidspunktet for innhenting av megleropplysninger er det imidlertid opplyst at det ikke foreligger IN-ordning på andelen. Kjøper oppfordres til å undersøke status nærmere.
Årsmøtet vedtok også å gi styret fullmakt til å inngå ny avtale for internett/fiberløsning, samt gjennomføre en mulighetsstudie knyttet til eventuell omregulering av enkelte disponibelt fellesarealer til boligformål. Resultatet av denne studien skal legges frem for behandling på ordinær generalforsamling i 2027.
Videre ble det vedtatt å utrede teknisk tilstand og behov for eventuell utskifting av vinduer i borettslaget. Eventuelle tiltak og økonomiske konsekvenser vil bli behandlet på et senere årsmøte etter at utredningen foreligger.
Borettslaget har fellesvaskerier, hvor beboerne betaler for bruk. Det finnes også ordninger som komprimeringsbil for innsamling av større avfall, noe som bidrar til vedlikehold av fellesområdene og et godt bomiljø.
Styret har over tid arbeidet aktivt med å redusere kostnader, øke inntekter, vurdere nye inntektskilder samt utnytte eksisterende potensial i borettslaget på en bedre måte.
I den forbindelse ønsker styret å igangsette en mulighetsstudie knyttet til bruksendring av inntil tre disponible rom. Dette gjelder disponible rom i følgende adresser:
- Harald Sohlbergs vei 20
- Harald Sohlbergs vei 16
- Harald Sohlbergs vei 12
Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å igangsette en mulighetsstudie som skal:
1) Utrede om bruksendring fra fellesareal til boligformål lar seg gjennomføre i henhold til gjeldende regelverk
2) Avklare tekniske, juridiske og regulatoriske forhold
3) Utarbeide en økonomisk analyse, inkludert kostnader, risiko og forventet gevinst Resultatet av mulighetsstudien legges frem for behandling i ordinær generalforsamling i 2027, for endelig beslutning.
Spørsmål besvart av styret:
Hvordan vurderer styret borettslagets økonomi?
Borettslaget har en etablert økonomisk forvaltning gjennom OBOS og følger ordinære rutiner for budsjettering, regnskapsføring og økonomisk oppfølging.
Styret arbeider kontinuerlig med å balansere behovet for vedlikehold og rehabilitering mot hensynet til borettslagets økonomi og beboernes kostnader.
Hvilke større økonomiske forhold bør kjøpere være kjent med?
Karihaugen Borettslag er et etablert borettslag fra 1973. Som for andre borettslag av tilsvarende alder vil det over tid være behov for løpende vedlikehold, rehabilitering og oppgraderinger av bygningsmassen og fellesarealene.
Blant de viktigste prosjektene som er under arbeid eller vurdering er rehabilitering av sanitær- og avløpsanlegg, rehabilitering av garasjeanlegg, forprosjekt knyttet til utskifting av vinduer og andre tiltak knyttet til teknisk infrastruktur og brannsikkerhet.
Slike prosjekter kan påvirke både felleskostnader og fellesgjeld over tid.
Er det vedtatt tiltak som kan påvirke felleskostnadene fremover?
Ja. Generalforsamlingen vedtok i 2026 å arbeide videre med rehabilitering av sanitær- og avløpsanlegget gjennom rørfornying (relining).
Den foreløpige estimerte kostnadsrammen for vedtatt løsning er ca. 115 millioner kroner, og tidligere beregninger har vist en mulig økning i felleskostnadene på om lag 24 %. Dette er en foreløpig vurdering, og endelig økonomisk belastning vil avhenge av blant annet resultatene fra prøveprosjektet, anbudsprosess, finansiering, renteutvikling og videre prosjektgjennomføring.
Det er planlagt et prøveprosjekt i Harald Sohlbergs vei 20 fra september 2026. Resultatene fra prøveprosjektet vil være viktige for vurderingen av videre rehabilitering og veien videre.
Pågår det større prosjekter i borettslaget?
Ja. Borettslaget har flere pågående og planlagte prosjekter og utredninger, blant annet:
- prøveprosjekt for rørrehabilitering
- rehabilitering av garasjeanlegg (Rehabiliteringen av ett av borettslagets tre garasjehus er ferdigstilt.
De to resterende garasjehusene har per i dag ikke behov for umiddelbar rehabilitering. Styret vurderer derfor at disse kan vente noen år, og det er ikke planlagt rehabilitering av disse på kort sikt)
- forprosjekt knyttet til utskifting av vinduer og dører. (Forprosjektet knyttet til eventuell utskifting av vinduer og dører følges opp i tråd med vedtaket.
Saken er planlagt presentert for ordinær generalforsamling i 2027. Det er per i dag ikke vedtatt en konkret gjennomføring eller endelig kostnadsramme for et eventuelt prosjekt.)
- brannsikkerhetstiltak
- oppgradering av lekeplasser
- mulighetsstudie knyttet til bruksendring av enkelte fellesarealer
- overgang til ny internett- og TV-leverandør
Status for de enkelte prosjektene er beskrevet nedenfor.
Borettslaget har eget selskapslokale som kan leies av beboere. Det er en digital løsning for dette.
Gebyr forkjøpsrett
8406
Forkjøpsrett
Medlemmer av boligbygglaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er utlyst på forhånd. For de som har meldt forkjøpsrett er fristen 5 hverdager for å benytte forkjøpsretten etter at boligbyggelaget har fått melding om salg. Dersom aksept av bud skjer mer enn 3 måneder etter at varsel om forhåndsutlysing ble sendt boligbyggelaget, må forkjøpsretten utlyses på nytt. Det vil da kunne gå noe lenger tid før forkjøpsretten er avklart. Kontakt megler dersom det er behov for ytterligere informasjon.
Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.
Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.
Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.
I 2025 hadde borettslaget driftskostnader 25 542 093,-som er lavere enn budsjettert. Budsjettet var på kr. 37.599.685,-. Avviket ligger for det meste på posten drift og vedlikehold.
Det endte med et driftsresultat på: 9 093 574,- mot budsjettert 12.983.708,-.
Årsresultatet kom på: 2 621 087,- som førte til en tilsvarende opptjent egenkapital.
Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208706268
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,14%
Restsaldo: 127 308 444,00
Innfrielsesdato: 30.11.2045
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Sikringsordning fellesgjeld
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks – 6 – måneder regnet fra oppsigelsesdato
Borettslagets forsikringsselskap
Tryg Forsikring
Polisenummer felles forsikring
3825907
Vedtekter/husordensregler
- Det skal være alminnelig ro i leiligheten fra kl. 23.00 til kl. 06.00. Foreldrene har ansvar for at barn ikke støyer, og at de ikke leker i fellesgangene, kjellere eller heisene. Bruk av vaskemaskin/støvsuger bør begrenses mellom 22.00 og 08.00. Bruk av støyende verktøy er ikke tillatt mellom 20.00 og 09.00, ikke etter 18.00 på lørdager, og ikke på søndager og høytids-/helligdager.
- Balkonger, vinduer eller trapper skal ikke brukes til lufting eller risting av tøy eller sengeklær.
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.
Dyrehold
Fra husordensreglene:
13. Dyrehold
A. Hund, katt eller tilsvarende dyr skal ikke anskaffes av beboere uten styrets skriftlige tillatelse (ref. generalforsamlingen av 12. oktober 1976). Skriftlig søknad skal leveres til styret på mail. Søknader vil normalt bli behandlet av styret innen 14 dager fra styret har mottatt korrekt og komplett utfylt søknad. Dersom noen passer hunder midlertidig (for en kortere periode på inntil 30 dager), krever dette ikke vanlig registrering med godkjenning, men styret skal styret varsles skriftlig senest den dagen hunden ankommer for oppholdet. Katter behøver ikke å registreres dersom de skal oppholde seg for en kortere periode enn 30 dager.
B. Andelseier er ansvarlig for at reglene for dyrehold i borettslaget følges.
C. Det er ikke tillatt å ha mer enn ett dyr (hund, katt, eller annet) pr. leilighet.
D. Ved å fylle ut, signere og forelegge en dyreholds-erklæring for styret i KBRL for godkjennelse forplikter beboer seg for å følge de punktene i husordensreglene som gjelder dyrehold.
E. Det er ikke lov å anskaffe hund/katt før styret skriftlig har bekreftet tillatelse til dette.
F. Godkjenningen gjelder kun for det dyret som det er søkt for. Ved bytte må ny søknad leveres.
G. Det vil ikke bli gitt tillatelse til å anskaffe raser som er ulovlig i Norge i henhold til Landbruksdepartementets regler. Hvis det er tvil om rase er det hundeeiers ansvar å dokumentere at hunden er lovlig i Norge. Uregistrerte blandingshunder godkjennes dersom raseblandingen er akseptabel.
H. Ulovlige hunder skal fjernes innen 1-en-uke etter varsel er mottatt. Dersom et varsel om fjerning av hund ikke følges, kan styret pålegge andelseier å selge sin leilighet.
I. Hund på besøk/pass inntil to-2-måneder skal dette skriftlig meldes styret til styret. Meldingen skal inneholde informasjon om perioden hunden vil være på besøk i borettslaget,
Besøk ut over to-2-måneder behandles som fastboende og må søkes på lik linje som andre hundeeiere. Andelseier er ansvarlig for at dyreholdserklæringen blir fulgt i besøksperioden og at rasen er godkjent.
J. Det er ulovlig å drive avl eller oppdrett i borettslaget.
Eierskiftegebyr
6725
Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
301/109/16:
09.12.1986 – Dokumentnr: 80654 – Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om adkomstrett
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
09.03.1973 – Dokumentnr: 4903 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0301 Gnr:109 Bnr:9
23.09.1976 – Dokumentnr: 925033 – Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Gnr 107 bnr 859
06.07.1982 – Dokumentnr: 930795 – Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Gnr 109 bnr 47
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger Arkivkort for eiendommen. På kortet fremkommer det at ferdigattest ble gitt 19.09.75.
Det foreligger ferdigattest for blokk 30, rehabilitering, datert 05.02.1996.
I tillegg foreligger det ferdigattest for utvidelse av balkonger og innglassing, datert 10.09.1997.
Det foreligger byggetegninger som stemmer over ens med dagens bruk.
Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp
Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er omfattet av flere gjeldende reguleringsplaner. Hovedreguleringen for området følger reguleringsplan S-2596, vedtatt 05.04.1982, som regulerer Ellingsrudflaten til byggeområder for boliger og forretning, offentlige og allmennyttige formål, friområder, trafikkområder og fareområder.
I reguleringskartet fremgår det at eiendommen ligger innenfor område regulert til boligbebyggelse. Nærliggende områder er regulert til blant annet friområder, gang- og sykkelveier, offentlige trafikkområder og idretts-/rekreasjonsformål.
Det foreligger også eldre reguleringsendringer som berører eiendommen og nærområdet, herunder V170283 (17.02.1983) og V180184 (18.01.1984), som gjelder endringer av omkringliggende gangveier på gnr. 109 bnr. 16 og 47.
Eiendommen ligger innenfor område hvor KDP-17 Kommunedelplan for torg og møteplasser gjelder. Kommunedelplanen omfatter allment tilgjengelige møteplasser, grønnstruktur, ferdselsforbindelser og kvalitetskrav til offentlige uterom.
Det anbefales at interesserte kjøpere gjør seg kjent med gjeldende planer og bestemmelser hos Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. For øvrig vises det til kommuneplanens arealdel 2015-2030 og kommunens planinnsynsløsning.
Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.
Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.
Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.
Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.
Omk. Kjøper beskrivelse
4 100 000 (Prisantydning)
231 610 (Andel av fellesgjeld)
4 331 610 (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger
8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )
8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
9 796 (Omkostninger totalt)
18 696 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
4 341 406 (Totalpris. inkl. omkostninger)
4 350 306 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
4 353 106 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omk. kjøper beløp
9796
Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.
Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.
Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,90% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:
7 000 Fotograf
4 200 Garantipremie/inneståelse
6 000 Kommunale opplysninger
25 000 Markedspakke
8 500 Oppgjørshonorar
6 000 Opplysninger fra forretningsfører
3 900 Søk eiendomsregister og elektronisk signering
19 900 Tilretteleggingsgebyr
0 Visninger/overtakelse per stk. (Første kr. 0,-, deretter 3.000,- per stk.)
6 725 Eierskiftegebyr
11 000 Tilstandsrapport med plantegning og oppmåling, ca.
545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet
290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk
Totalt kr: 138 044,49,-
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 30 000,- for utført arbeid.
4 100 000 (Prisantydning)
231 610 (Andel av fellesgjeld)
4 331 610 (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger
8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )
8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
9 796 (Omkostninger totalt)
18 696 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
4 341 406 (Totalpris. inkl. omkostninger)
4 350 306 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
4 353 106 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Boliger til salgs
Se alle
Besøk oss