ANDEBU Elvedalsveien 964

Tomt
3723.2m²

Beskrivelse av tomt
Eiendommens grenser er mindre nøyaktige på to av 4 sider, lite nøyaktig mot nabohuset og nøyaktig mot veien. I følge eiendoms kart ligger naboens garasje med et lite hjørne over på denne eiendommen. Kjøper må ta høyde for avvik i tomtegrensene og tomtestørrelse. En stor tomt som kanskje kan ha muligheter for den rette kjøper. Tomten strekker seg et godt stykke opp i bakkant av boligen. Ellers er tomten noe opparbeidet med plen, hekker og beplantning.

Beliggenhet
Velkommen til Elvedalsveien 964 ? en eiendom med landlig og fredelig beliggenhet i vakre Andebu, midt mellom skogkledde åser, åpne jorder og idyllisk natur. Her bor du i naturskjønne omgivelser, med ro, stillhet og god avstand til byens støy ? et perfekt sted for deg som søker et liv nært naturen, men med rimelig avstand til det meste. Eiendommen ligger i et spredt bebygd område med lite gjennomgangstrafikk og gode solforhold. Området er preget av frodig natur, rene luftstrømmer og fine turmuligheter rett utenfor døren ? sommer som vinter. Elver, vann og skogsområder gir rom for både jakt, fiske, bading, skogsturer og rekreasjon, og nærområdet innbyr til et aktivt friluftsliv. Andebu sentrum ligger kun ca. 10 minutters kjøring unna, og her finner du blant annet dagligvarebutikk, skole, barnehager, bank, legekontor og annen servicetilgang. For større handel og et bredere tilbud av kultur, butikker og restauranter, er det ca. 25 minutter til Sandefjord sentrum og rundt 30 minutter til Tønsberg. Med kort vei til både E18 og RV 305 har du enkel tilgang til omkringliggende byer og tettsteder, og Torp Sandefjord lufthavn nås på under 30 minutter med bil. Dette er en ideell beliggenhet for deg som ønsker å bo landlig, men likevel ha tilgang til byens fasiliteter innen grei rekkevidde. Her får du det beste fra to verdener ? stillheten og friheten på landet, kombinert med praktisk hverdagsliv i nærheten. Eiendommen passer perfekt for naturelskere, barnefamilier eller deg som ønsker god plass og rolige omgivelser. Velkommen til Elvedalsveien 964 ? et sted å trives i fredelige og naturskjønne omgivelser!

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av spredt boligbebyggelse og gårdsbruk.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Møyland barnehage (2-5 år) ca. 5.1 km Gravdal barnehage (1-5 år) ca. 7.8 km Skoler Andebu skole (1-7 kl.) ca. 5.6 km Signo grunn- og videregående skole (1-... ) ca. 7.6 km Høyjord skole (1-7 kl.) ca. 11 km Andebu ungdomsskole (8-10 kl.) ca. 6 km Gjennestad videregående skole ca. 17.5 km Re videregående skole ca. 22 km

Skolekrets
Andebu skolekrets

Offentlig kommunikasjon
Offentlig transport Buss: Torpkrysset (Linje 124) ca. 0.2 km Tog: Stokke stasjon (Linje RE11, RX11) ca. 19.2 km Fly: Sandefjord lufthavn Torp 26 min med bil

Byggemåte
Eiendommen består av en frittliggende enebolig over 1,5 etasje med kjeller, oppført i 1951. Det er i tillegg et frittstående uthus og en garasje på tomten. Det er gjennomført enkelte oppgraderinger i boligen, blant annet utskifting av enkelte vinduer i 2018, samt ny ytterdør i kjeller som ble montert i 2024. I 2023/24 ble det utført omfattende arbeider i kjeller med blant annet utgraving av deler av gulv, støping av nytt gulv, installasjon av varmekabler og etablering av nytt bad, samt etterisolering av taket mot 1. etg. og nye overflater. Det bør spesielt nevnes noen forhold som forventet levetid er medgått på bad i 1. etasje som er fra før 1997 og får da TG:3 og blir ikke nærmere undersøkt. Ifølge eier er det tidligere observert mus både på loft og i kjeller. Etter oppgraderinger i kjeller skal forekomsten være betydelig redusert. Boligens generelle tilstand vurderes som normal sett i relasjon til alder og byggeår. Det må påregnes kostnader til vedlikehold og utskifting av enkelte bygningsdeler etter normal slitasje og levetid. Tilstanden for øvrige konstruksjoner og installasjoner er nærmere omtalt under de respektive bygningsdeler. Bygningen er oppført i henhold til datidens gjeldende byggeforskrifter (1949). Det må påregnes at teknisk standard knyttet til inneklima, isolasjon, brannsikkerhet og lydforhold vil avvike fra dagens krav i TEK17. UTVENDIG Taket er tekket med flat betongstein fra byggeår på nordside, og glasert enkelkrummet takstein på sørsiden som er av noe nyere dato. Vindskier og gesimskasser i malt treverk. Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål. Trinn montert for feier. Yttervegger over grunnmur av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår som mulig er isolert med avispapir og et tynt lag mineralull. Utvendig kledd med stående kledningsbord. Noe av ytterkledningen er skiftet på østveggen i 2007. Ytterkledningen ble sist malt i 2024. Taktypen består av saltak med plassbygde takstoler i tre. Undertak av bærende og avstivende taktro. Adkomst via innvendig luke i gang. Kryploft er isolert med mineralull og det er lufting gjennom ventiler i gavler. Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1975-1977. Soveromsvindu mot øst i 2. etg. fra 2007. PVC vinduer i kjellerbod og malt trevindu i kjellergang, samt i gang i 1. etg. med 2-lags isolerglass fra 2018. Soveromsvindu mot vest i 2. etg. fra 2006. Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt til kjeller fra 2018, men som ble montert i 2024. Malt 2-fløyet terrassedør i tre med 2-lags isolerglass fra 1978. Ytterdør av tre med sidefelt av glass til 1. etg. Terrasse på 16 m² (4,82 x 3,27) med utgang fra stue. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre. Stående rekkverk på 97 cm. Betongtrapp til inngangspartiet i 1. etg. med skiferstein i trinn. INNVENDIG Gulver har laminat, belegg, parkett, tregulv og flis. Vegger har malte panelplater og malt trepanel. Tak har malte/behandlede gipsplater og malte takessplater. Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater/bord. Bjelkelaget mot 1. etg. har nylig blitt etterisolert med 20 cm mineralull, ukjent om det er isolert mot 2. etg. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er montert peisovn i stue fra 2017, ubrennbar plate på gulv i front. I kjellerbod er det montert en vedovn. Teglsteinspipe fra byggeår med pusslag. Sotluke i kjellerbod og feieluke i 2. etg. Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen. Gulv i kjeller er av betong, tekket med flis i gang. Veggene har betong/mur, tekket med fliser på bad. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig. Det ble med fuktindikator registrert noe høye fuktverdier/fuktforskjeller på synlige mur- og flisflater. Dette er forhold som ikke kan sies å være unormalt lagt alder og dreneringens funksjon til grunn. Det er innvendig tretrapper mellom etasjene. Det er innvendige finer, malte glatte og profilerte dører. VÅTROM Badet i 1. etg. er trolig fra midten av 1970-tallet. Det er respatexplater på vegg og malte takessplater i himling. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Lufteventil i vegg og tak. Våtrom som er fra før 1997 får automatisk TG:3. Hulltaking er foretatt fra toalettrom uten å påvise unormale forhold. Badet i kjeller ble etablert i 2024. Arbeider utført på egeninnsats og dugnadsarbeider av faglært elektriker. Badet er unntatt søknadsplikt. Ifølge eiers opplysninger har ikke badet vært i bruk. Det er flis på vegg og malte panelplater. I himling er det malte plater med nedfelte downlights. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er tilnærmet flatt gulv. Lokalt fall rundt sluk. Det er plastsluk. Ifølge opplysninger er det lagt smøremembran på yttervegg mot terreng, eller er det ikke noen form for tettesjikt. Inneholder innredning med nedfelt servant, vegghengt speil, baderomsinnredning med glatte fronter og benkeplate, gulvmontert toalett, dusjhjørne, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det anbefales montering av dusjkabinett for å unngå vannsøl på innredning. Det er avtrekksvifte i vegg. Hulltaking er foretatt fra kjellerbod og det er påvist avvik i hulltakingen. Det ble målt vektprosent på 16,8 % KJØKKEN Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og laminat benkeplate. Flislagt over benkeplate. Det er plass for kjøleskap, komfyr og opplegg for oppvaskmaskin. Delvis oppgradert kjøkkeninnredning i 2016/17 med nye heltre benkeplate og oppvaskkum. Det er kjøkkenventilator over komfyr med avtrekk ut. Ventilator er testet og har tilstrekkelig avtrekk. SPESIALROM Toalettrommet har belegg på gulv, malte tapetserte flater på vegg og malte takessplater i himling. Rommet inneholder servant, vegghengt speil, gulvmontert toalett og panelovn. Det er lufteventil i tak og vegg. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannrør er i eldre kobberrør, og plast/rør i rør system til bad i kjeller fra 2024. Samlestokk og stoppekran plassert i kjeller. Innvendig avløp er av plast. Noe eldre og noe skiftet i 2024 i forbindelse med nytt bad i kjeller. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befaringsdagen. Boligen har naturlig ventilasjon med friskluftsventiler i vegg. Spalteventiler i vinduskarm i 2. etg. Det anbefales å sette inn noen ekstra ventiler i vegg, da ikke spalteventiler fungerer opptimalt når gardiner blir trukket foran vindu. Vannpumpe med 80 liters trykktank fra 2011, plassert i bod/teknisk rom. Luft til luft varmepumpe fra 2017 i stue. Varmepumper må påregnes regelmessig service, 2 hvert år og inne del må støvsuges regelmessig. Boligen varmes opp av strøm og vedfyring. Vedovn i kjellerbod og peisovn i stue. Luft til luft varmepumpe i stue. Termostatstyrte varmekabler i gang og bad i kjeller. Trinnstyrte varmekabler på bad i 1. etg. Veggmonterte panelovner. Varmtvannsbereder på 190 liter fra 2021, plassert i bod/teknisk rom. Sikringsskap er plassert i vindfang. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 16 kurser i henhold til kursfortegnelse, 50A hovedsikring. Boligen har røykvarslere og brannslukningsapparat. TOMTEFORHOLD Det er synlig fjell i hage og byggegrunn er fyllingsmasser over fjell. Det er synlig vorteplast med klemlist på nord- og vestsiden av boligen med klemlist. Ukjent alder på dreneringen. Ingen synlig vorteplast mot grunnmur på østsiden av boligen. Ifølge eier er det lagt drenerende masser i kjellergulv og drensrør ut til terreng i forbindelse med nytt bad i kjeller. Grunnmur oppført av betong og lettbetongblokker. Utvendig pusset og malt. Boligen er fundamentert med betongplate / såle. Kjellermur er sist malt i 2025. Boligen ligger i skrått terreng, dette fører til naturlig stor fuktbelastning mot deler av grunnmur. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og går til privat grunnboret brønn. Brønnen er opplyst å være ca. 30 år gammel og ble sist renset i 2017. Det er montert vannfilter i kjeller. Utvendige avløpsrør er av plast og fører til septiktank med overløp til grøft. Det er montert nytt renseanlegg av glassfiber til boligen i 2018. Plassert på andre siden av veien. Lovlighet Enebolig ? Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk Plantegninger for 1. etg. datert 1977 stemmer med dagens bruk. Det finnes ingen tegninger for kjeller eller 2. etg. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2: Nedløp og beslag Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål. Trinn montert for feier. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold. Vurdering av avvik: ? Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Israfter har en del avflasset belegg. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Ved utskifting av taktekking er det naturlig og hensiktsmessig å samtidig skifte ut takrenner, nedløpsrør og tilhørende beslag. Det anbefales da å montere snøfangere for å unngå snøras. Veggkonstruksjon Yttervegger over grunnmur av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår som mulig er isolert med avispapir og et tynt lag mineralull. Utvendig kledd med stående kledningsbord. Noe av ytterkledningen er skiftet på østveggen i 2007. Ytterkledningen ble sist malt i 2024. Vurdering av avvik: ? Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. ? Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Normal tid for reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år. Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år. Normal tid før maling av trekledning er 6 - 12 år. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Boligen er av en slik alder at det er påregnelig med omkledning og det anbefales da i samme omfang at boligen etterisoleres og tilordner tilfredsstillende lufting. Takkonstruksjon/Loft Taktypen består av saltak med plassbygde takstoler i tre. Undertak av bærende og avstivende taktro. Adkomst via innvendig luke i gang. Kryploft er isolert med mineralull og det er lufting gjennom ventiler i gavler. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking Vurdering av avvik: ? Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er etablert luftespalte mellom kneveggsloft og kryploft, men spalten er stedvis uten noen åpning og gir dermed begrenset ventilasjon. Det er heller ikke etablert tilfredsstillende ventilasjon i kneveggsloftet for å sikre god luftgjennomstrømning. Det er registrert enkelte synlige fuktskjolder på undertaket. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier ved befaringstidspunktet. Loftluken er ikke tett, noe som kan føre til varmetap og kondensproblemer. Konsekvens/tiltak ? Lufting/ventilering bør forbedres. Det anbefales å montere en ny, tettere loftluke med pakninger for å redusere varmetap og forhindre kondensproblemer. Vinduer Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1975-1977. Soveromsvindu mot øst i 2. etg. fra 2007. Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på vinduer i 1. etg. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister, noe værslitt treverk og punkterte glassruter i stue og kjøkken. Soveromsvindu i 2. etg. med noe tegn til kondensering av glass. Feil ved tettefunksjonen kan føre til kondens, nedsatt varmeisolasjonsevne og trekk. Listene utsettes for slitasje og nedbrytning i en naturlig aldringsprosess. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vinduer nærmer seg. Soveromsvindu har behov for noe vedlikehold. Dører Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt til kjeller fra 2018, men som ble montert i 2024. Malt 2-fløyet terrassedør i tre med 2-lags isolerglass fra 1978. Ytterdør av tre med sidefelt av glass til 1. etg. Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på terrassedør og ytterdør til 1. etg. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på ytterdører som er av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Ytterdør til kjeller med noe skader i ramme. Feil ved tettefunksjonen kan føre til kondens, nedsatt varmeisolasjonsevne og trekk. Listene utsettes for slitasje og nedbrytning i en naturlig aldringsprosess. Normal tid før utskifting av tredører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av terrassedør og ytterdør til 1. etg. nærmer seg. Dør til kjeller har behov for noe vedlikehold. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Terrasse på 16 m² (4,82 x 3,27) med utgang fra stue. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre. Stående rekkverk på 97 cm. Vurdering av avvik: ? Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverk skal ha en høyde på minimum 1,0 meter målt fra ferdig gulvflate til øvre kant av rekkverket. Terrassebordene og rekkverket bærer preg av manglende vedlikehold og det er et råteskadet terrassebord. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Terrassen har behov for vedlikehold og utbedringer. Utvendige trapper Betongtrapp til inngangspartiet i 1. etg. med skiferstein i trinn. Vurdering av avvik: ? Betongtrapp har mindre sprekker/skader Avskalling av en skiferstein. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Utskifting av den skadde steinen kan vurderes ved behov, spesielt av estetiske hensyn. Etasjeskille/gulv mot grunn Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater/bord. Bjelkelaget mot 1. etg. har nylig blitt etterisolert med 20 cm mineralull, ukjent om det er isolert mot 2. etg. Retningavvik er kontrollert. Det er generelt mindre retningsavvik/lokale svanker i gulvene i 1. etg. som er innefor +/- 10 mm - normalt iht. alder. Vurdering av avvik: ? Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Følgende retningsavvik ble registrert: 15 mm innenfor 2 m på begge soverom i 2. etg. Det er stedvis knirk i gulv. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre er 40 - 80 år. Konsekvens/tiltak ? For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Radon Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: ? Radonmålinger er ikke foretatt heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "usikker" aktsomhetsgrad Konsekvens/tiltak ? Det bør gjennomføres radonmålinger. Pipe og ildsted Det er montert peisovn i stue fra 2017, ubrennbar plate på gulv i front. I kjellerbod er det montert en vedovn. Teglsteinspipe fra byggeår med pusslag. Sotluke i kjellerbod og feieluke i 2. etg. Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Ønskes ytterligere undersøkelser, anbefales det å ta kontakt med lokalt feiervesen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under feieluke på pipe. Konsekvens/tiltak ? Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Pipeløp og beslag fra byggeår. Konsekvens er redusert gjenværende brukstid. Det anbefales å montere ildfast plate under feieluke på pipe. Rom Under Terreng Gulv i kjeller er av betong, tekket med flis i gang. Veggene har betong/mur, tekket med fliser på bad. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig. Det ble med fuktindikator registrert noe høye fuktverdier/fuktforskjeller på synlige mur- og flisflater. Dette er forhold som ikke kan sies å være unormalt lagt alder og dreneringens funksjon til grunn. Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering? Vurdering av avvik: ? Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. ? Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Konsekvens/tiltak ? Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det bør foretas en oppgradering av utvendig fuktsikring av grunnmur og drenering, samt terrengjustering. Innvendige trapper Det er innvendig tretrapper mellom etasjene. Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappen fra kjeller. Åpninger i rekkverk målt til ca. 13,5?20 cm som overskrider dagens krav om maks 10 cm. Rekkverkshøyden i 2. etasje er målt til 80 cm, noe som er lavere enn gjeldende minimumskrav på 90 cm. Det er noe slitasje på trappetrinn og betydelig knirk. Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Det bør vurderes å utbedre trinnfester for å redusere knirk. Innvendige dører Det er innvendige finer, malte glatte og profilerte dører. Mindre overflateavvik kan forekomme og noe småjusteringer kan påregnes med tiden. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på innvendige dører i 1.- og 2. etg. Det er påvist skade på enkelte dører, samt flere dører går i karm/terskel. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år. Konsekvens/tiltak ? Lokal utbedring må påregnes. Tidspunkt for utskiftning av dører nærmer seg. KJELLER > BAD/VASKEROM Overflater vegger og himling Det er flis på vegg og malte panelplater. I himling er det malte plater med nedfelte downlights. Vurdering av avvik: ? Det er uegnede materialer i våtsoner. Gulvlist er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det bør ikke benyttes fuktømfintlige materialer i våtsoner. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Konsekvens/tiltak ? Dersom det ikke gjøres tiltak, kan omfanget øke over tid med ytterligere konsekvenser. Bruk av trelist i nedre del av vegg medfører økt risiko for oppfukting og skade ved eventuell lekkasje eller søl. Det anbefales å skifte ut trelisten med sokkelflis. KJELLER > BAD/VASKEROM Overflater Gulv Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er tilnærmet flatt gulv. Lokalt fall rundt sluk. Vurdering av avvik: ? Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. ? Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målt 12 mm fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Gulvfliser er noe ujevnt lagt og det er for svakt fall rundt sluk. Konsekvens/tiltak ? Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Det anbefales montering av dusjkabinett som leder dusjvann direkte i sluk. KJELLER > BAD/VASKEROM Ventilasjon Det er avtrekksvifte i vegg. Avtrekk fungerte ved test. Vurdering av avvik: ? Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak ? Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. KJELLER > BAD/VASKEROM Tilliggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er foretatt fra kjellerbod og det er påvist avvik i hulltakingen. Det ble målt vektprosent på 16,8 % Vurdering av avvik: ? Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Ved hulltaking i tilstøtende konstruksjon til kjellerbadet ble det målt noe forhøyede fuktverdier. Badet er nyetablert og har ikke vært i bruk, noe som tilsier at fukten med stor sannsynlighet ikke stammer fra innvendig bruksvann. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Det bør foretas en oppgradering av utvendig fuktsikring av grunnmur og drenering, samt terrengjustering. 1. ETASJE > KJØKKEN Overflater og innredning Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og laminat benkeplate. Flislagt over benkeplate. Det er plass for kjøleskap, komfyr og opplegg for oppvaskmaskin. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring. Delvis oppgradert kjøkkeninnredning i 2016/17 med nye heltre benkeplate og oppvaskkum. Vurdering av avvik: ? Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Konsekvens/tiltak ? Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Kjøkken fungerer normalt, men vedlikehold og oppgraderinger er påregnelig med tiden. 1. ETASJE > TOALETTROM Overflater og konstruksjon Toalettrommet har belegg på gulv, malte tapetserte flater på vegg og malte takessplater i himling. Rommet inneholder servant, vegghengt speil, gulvmontert toalett og panelovn. Det er lufteventil i tak og vegg. Vurdering av avvik: ? Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er noe skadet/avrevet tapet ved panelovn. Konsekvens/tiltak ? Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. ? Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. ? Det bør etableres tilluft til toalettrom. Det er behov for noe vedlikehold/oppgradering av overflater. Vannledninger Vannrør er i eldre kobberrør, og plast/rør i rør system til bad i kjeller fra 2024. Samlestokk og stoppekran plassert i kjeller. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger. Røropplegg er ikke kontrollert i sin helhet. Vurdering av avvik: ? Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. ? Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige kobberrør. Normal levetid for kobberrør er 25-50 år. Konsekvens/tiltak ? Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Avløpsrør Innvendig avløp er av plast. Noe eldre og noe skiftet i 2024 i forbindelse med nytt bad i kjeller. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befaringsdagen. Vurdering av avvik: ? Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Avvik gjelder eldre avløpsrør. Normal levetid for plastrør er ca. 25-50 år. Konsekvens/tiltak ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson. Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Varmesentral Luft til luft varmepumpe fra 2017 i stue. Eier har brukt varmepumpen kun til oppvarming og da fungerer den fint. Varmepumper må påregnes regelmessig service, 2 hvert år og inne del må støvsuges regelmessig. Vurdering av avvik: ? Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Utvendig er isolasjon til varmepumperør er delvis spist opp. Ifølge eier er kjøledelen (kompressordelen) til varmepumpen defekt. Det opplyses at dette medfører kondensdannelse, og at det renner vann fra innedelen og ned på gulvet i stuen. Konsekvens/tiltak ? Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Det bør byttes til ny isolasjon rundt rør. Kondenslekkasje fra innedel tyder på feil ved drenering eller kjølefunksjon. Dette kan føre til fuktskader på omkringliggende bygningsdeler dersom kjølefunksjonen blir brukt og det ikke utbedres. Varmtvannstank Varmtvannsbereder på 190 liter fra 2021, plassert i bod/teknisk rom. Vurdering av avvik: ? Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er krav om at varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt installert etter 01.07.2014 (NEK400:2014) ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet. Konsekvens/tiltak ? Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Fuktsikring og drenering Det er synlig vorteplast med klemlist på nord- og vestsiden av boligen med klemlist. Ukjent alder på dreneringen. Ingen synlig vorteplast mot grunnmur på østsiden av boligen. Ifølge eier er det lagt drenerende masser i kjellergulv og drensrør ut til terreng i forbindelse med nytt bad i kjeller. Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng? Vurdering av avvik: ? Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. ? Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. ? Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Vorteplast er kun synlig på to vegger. Dybde og omfang på plasten er ukjent, men vurderes begrenset til grunnmur over såle. Det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren på to vegger. Skader på vorteplasten på vestside av bolig, samt den har sklidd ned fra klemlisten. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Dreneringen har begrenset funksjon og det er påvist for høye fuktverdier i kjeller. Om fukt skal fjernes må det redreneres rundt hele boligen. Grunnmur og fundamenter Grunnmur oppført av betong og lettbetongblokker. Utvendig pusset og malt. Boligen er fundamentert med betongplate / såle. Kjellermur er sist malt i 2025. Vurdering av avvik: ? Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er påvist sprekker i grunnmur. Gjennomgående sprekker mot nordvest. Konsekvens/tiltak ? Lokal utbedring må utføres. Sprekker i grunnmur bør tettes for å redusere risiko for fuktinntrenging og videre forvitring. Sprekker må følges opp med jevnlige visuelle observasjoner for å avdekke eventuell utvikling over tid. Dersom det oppstår tegn til økte bevegelser eller nye sprekkdannelser, må det påregnes ytterligere tiltak. Utvendige vann- og avløpsledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og går til privat grunnboret brønn. Brønnen er opplyst å være ca. 30 år gammel og ble sist renset i 2017. Det er montert vannfilter i kjeller. Utvendige avløpsrør er av plast og fører til septiktank med overløp til grøft. Vurdering av avvik: ? Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Det er ukjent alder på utvendige vann- og avløpsrør. Konsekvens/tiltak Foreta kontroll av brønnvann. ? Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg Forhold som har fått TG3: Taktekking Taket er tekket med flat betongstein fra byggeår på nordside, og glasert enkelkrummet takstein på sørsiden som er av noe nyere dato. Vindskier og gesimskasser i malt treverk. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader på selve taket under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. ? Det er påvist råteskader. ? Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Det er tydelige tegn på eldre lekkasjer som har ført til råte i gesims og vindskier. Dette er utbedret av eier ved å legge ny takstein der dette manglet. Normal tid for omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: ? Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Det må beregnes omlegging av taktekking og undertak. Overflater Gulver har laminat, belegg, parkett, tregulv og flis. Vegger har malte panelplater og malt trepanel. Tak har malte/behandlede gipsplater og malte takessplater. Nye overflater i kjellergang i 2024. Vurdering av avvik: ? Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Skader på kjøkkengulv (TG 3). Fliser i kjellergang er noe ujevnt lagt og det mangler flisfuge i område mot ytterdør. Parkettgulv i stue bærer preg av slitasje og det er noe svikt i skjøter. Lappet sammmen parkett i et hjørne. Noe synlig svertesopp mot yttervegger. Konsekvens/tiltak ? Overflater må utbedres eller skiftes. 1. ETASJE > BAD Generell Badet i 1. etg. er trolig fra midten av 1970-tallet. Det er respatexplater på vegg og malte takessplater i himling. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Lufteventil i vegg og tak. Våtrom som er fra før 1997 får automatisk TG:3. Vurdering av avvik: ? Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det mangler tilluftspalte ved dør. Ifølge eier lekker den noe fra vannlåsen til servant. Det må forventes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. En samlet tilstandsgrad (TG) 3 er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, i henhold til kravene i standarden. Konsekvens/tiltak ? Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Sluk, membran og tettesjikt Det er plastsluk. Ifølge opplysninger er det lagt smøremembran på yttervegg mot terreng, eller er det ikke noen form for tettesjikt. Vurdering av avvik: ? Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Det er ikke etablert membran i samtlige våtsoner på bad. Iht. byggteknisk forskrift er det krav om vanntett sjikt (membran) i våtsoner. På vegger regnes våtsoner som området én meter ut fra dusjsonen, samt hele gulv. Konsekvens/tiltak ? Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. Elektrisk anlegg Sikringsskap er plassert i vindfang. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 16 kurser i henhold til kursfortegnelse, 50A hovedsikring. Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. Ukjent. Spørsmål til eier 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Nei Arbeider med ny innmat i sikringsskap og varmekabler i gang og bad i kjeller er utført på dugnad av faren til eier som er elektriker. 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei Fremvist samsvarserklæring på montering av varmekabler i gang og bad i kjeller. 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet ? Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei Generelt om anlegget 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei Inntak og sikringsskap 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja Grunnet alder på deler av anlegg, ledning på kjøkken og i kjellerbod/teknisk rom som ikke er tilstrekkelig festet, arbeider som ikke er utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet, manglende dokumentasjon på elanlegget, og det foreligger ingen tilsynsrapport de siste 5 år, bør hele det elektriske anlegget kontrolleres med en NEK 405-2-3 rapport. Stedvise utskiftinger og oppgraderinger kan påregnes som følge av det normale vedlikeholdsbehov. Forventet levetid på elektriske anlegg er rundt 30 år, og etter dette må du regne med vedlikehold i form av utskiftninger og reparasjoner. Takstmannen er ikke autorisert på El-anlegg. Kommentarer vedrørende dette punktet er basert på generell kunnskap. Det elektriske anlegget er ikke vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Kostnadsestimat er kun for utvidet kontroll. Terrengforhold Boligen ligger i skrått terreng, dette fører til naturlig stor fuktbelastning mot deler av grunnmur. Vurdering av avvik: ? Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Det er viktig at terrenget heller riktig i områder ved grunnmuren, nemlig at det er tilfredsstillende hellningsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødvendige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Konsekvens/tiltak ? Det bør foretas terrengjusteringer. Uten tilstrekkelig fall bort fra grunnmur kan vann samle seg nær grunnmuren og føre til fuktinntrengning. Det anbefales arrondere terreng rundt bygning slik at det etableres fall fra bygget eller alternative tiltak. Ideelt bør det være fall på 1:50 på 3 meter ut fra bygning. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 18/7-2025 av Olav R. Kvilhaug teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja Servantet i dusjrom opp lekker. 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Bad i kjeller, der lå alt rør fra før av så er koblet på toalett, dusj og bygget lett vegger rundt 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja Det ble lagt nye rør, sluk, membran er kun lagt mot ytterveggene mur på badet nede. Det er lagt membran duk under hele badet og inngangsparti men den er ikke sveiset. Det er også lagt plast over den. 2.2 Er arbeidet byggemeldt? Ja Er meldt inn til Sandefjord Kommune. 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Ja vi koblet på kloakken lenger ned for bedre fall i røret. Det ble oppgradert til moderne renseanlegg for kloakk i 2018 av Klaro AS. Arbeid utført av Klaro AS 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja Det er fukt på baksiden av huset det er fukt i gulvet i kjellerrommene. Tidligere eier er de som har utført jobben på drenering. Under inngangsparti i kjeller og badet i kjeller og trapp er det pigget opp og lagt grus 30-40cm og dreneringsrør under gulvet i 2023. Det er også lagt varmekabler. 6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja over inngangsparti i første etasje var det noen taksteiner det var sprukket i da jeg tok over huset på det gamle takket. Byttet takstein etter feier tråkket i stykker noen takstein etter feiing av pipa. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja Det er sprekker i grunnmur i kjeller de har vært der siden jeg kjøpte huset. Det er skjevheter i gulv men ikke veldig merkbart. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja Det har vært mus i kjeller, nå vinter 2024/2025 da kjeller var ferdig la vi ut feller tok 1 mus tidlig og etter det var fellene tomme. Det er mus på begge side bodene i andre etasje. Det er noen planker som har vist råte på nord veggen på huset. På vedboden litt råte i bunn av plankene på nordveggen. På veggen i stua, kjøkken og inngang oppe er det vært svarts opp rundt vindu og bak noen møbler som sto for tett til veggen. Etter kapping av en del trær så kom maur som har gått over veranda og maur på utsiden av nytt inngangsparti. Det ble lagt ut gift og ingen som har kommet tilbake etter det. Da vi tok over huset var det borebiller i kjeller etter de hadde lagret ved der. Da vi åpnet taket i kjeller og tok ut stubbloftleire så sprayet vi med gift og etter det impregnering spray på treverket. Etter det har vi ikke ser aktivitet. Vi la på gipsplater 3år etter sprayingen så var lang kontroll tid på dette. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Lagt egen kurs til varmepumpe, konfyr, vannpumpa, varmtvannsspreder, vaskemaskin og oppvaskmaskin. Lagt ny strøm i hele kjeller. Varmekabler inngangsparti, under trapp og bad nede. Oppgradert sikringen i sikringsskap. Byttet noen stikkontakter på kjøkkenet. Ligger også ekstra kurs til stekeovn på kjøkkenet. Arbeid utført av WILH KOLSTAD AS 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja 14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja Tidligere eier utførte drenering og de har også muret igjen etter vindu i innerste rom i kjeller. Under ny trapp var det tidligere åpent mellom veggen den er murt igjen med leca blokker av oss. Vi har støpt gulvet med inngangsparti og bad nede. Vi har satt opp ny trapp. Vi har byttet inngangsdør i kjeller og vinduer. 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad Tidligere eier har byttet halve taket på huset. Tidligere eier har byttet plankene på nordvegen og isolert. Garasjen har vi løftet opp på leca blokker da den sto på bakken før og begynte og råtne i bunn. Den har sunket litt og står skeivt nå. 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja Det ligger gammel avtale på å fikse rør som ligger på jordet til bonde. Det er ikke lenger et tilfelle siden nytt renseanlegg er påkoblet lenger opp på overvannet fra veien. Det ligger også gammel gjerde lov på eiendommen mellom huset og gården. Med pliktig og vedlikeholde gjerder som er satt opp av oss eller gårdsbruket. Pr dags dato er det ingen gjerder som er mot grensen på tomten og det er ingen beiter i nær nok tomte grensen. På andre siden av veien har Telenor et drift bygning vi og nabo huset har fått muntlig lov til og parkere der.

Innhold
Boligen går over 2 etasjer med kjeller. 1. etg: Vindfang, Hall m/trapp, Toalettrom, Bad, Stue, Kjøkken. 2. etg: Gang, Soverom 1, Soverom 2 kjeller: Gang m/trapp, Bod/teknisk rom, Bad/vaskerom På eiendommen har man også garasje og uthus/vedskjul.

Standard
Velkommen til en frittliggende enebolig over 2 etasje med kjeller, beliggende i naturskjønne og rolige omgivelser. Boligen ble opprinnelig oppført i 1951, og det er gjort flere oppgraderinger gjennom årene. Blant annet er deler av kjelleren renovert i 2023/24 med nytt støpt gulv, varmekabler, etterisolering og nytt bad. Kjøkkenet er delvis oppgradert med nyere innredning og benkeplate fra 2016/17. Det er også montert ny ytterdør i kjeller i 2024. Boligen har eldre bad i 1. etasje og enkelte bygningsdeler som nærmer seg eller har passert forventet levetid. Det må derfor påregnes vedlikehold og oppgraderinger. Ifølge eier er tidligere problemer med mus redusert etter utbedringer. Eiendommen har brønnvann, renseanlegg fra 2018 og naturlig ventilasjon. Det er 2 soverom i boligen. På tomten finnes i tillegg uthus og garasje. Her får du en eiendom med potensial og gode muligheter for videre tilpasning og oppgraderinger i trivelige omgivelser!

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
- Ny ytterdør i kjeller som ble montert i 2024. - 2023/24 ble det utført omfattende arbeider i kjeller med blant annet utgraving av deler av gulv, støping av nytt gulv, installasjon av varmekabler og etablering av nytt bad, samt etterisolering av taket mot 1. etg. og nye overflater. - Delvis oppgradert kjøkkeninnredning i 2016/17 med nye heltre benkeplate og oppvaskkum. - Ytterkledningen ble sist malt i 2024.

Parkering
Biloppstillingsplass på egen eiendom.

Forsikringsselskap
Gjensidige

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.   Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)  

Prisantydning inkl. omkostninger
2 300 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 57 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 58 850 (Omkostninger totalt) 74 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 77 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 358 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 374 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 377 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen varmes opp av strøm og vedfyring. Vedovn i kjellerbod og peisovn i stue. Luft til luft varmepumpe i stue fra 2017. Termostatstyrte varmekabler i gang og bad i kjeller. Trinnstyrte varmekabler på bad i 1. etg. Veggmonterte panelovner. Ilsted: 1. etasje vedovn fra jøtul kjeller vedovn fra ulefoss Det ble utført tilsyn og feiing 12/12-2023. Det ble avvik: nytt slukke apparat. ildsted - plassering 1. etasje stue: tømme hvelv for sot.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
7975

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter Slam fast gebyr, slambehandling minir.anlegg-bolig, miljøgebyr og renovasjonsgebyr (standard) samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Formuesverdi primær
568653

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
2274610

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3907/258/36: 21.11.1950 - Dokumentnr: 9000124 - Bestemmelse om gjerde Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:258 Bnr:6 Opprinnelig dok nr 303541/1950 fra TØNSBERG TINGRETT 27.10.1977 - Dokumentnr: 9000137 - Erklæring/avtale Bestemmelse vedr. anlegg og drift av kloakkrenseanlegg Med flere bestemmelser Opprinnelig dok nr 507467/1977 fra TØNSBERG TINGRETT Gjelder denne registerenheten med flere 27.10.1977 - Dokumentnr: 9000138 - Erklæring/avtale Bestemmelse vedr. legging av ledninger og plassering av sandfilteranlegg m.m. på gnr. 58, bnr. 6 mot vedlikehold av en grøft Opprinnelig dok nr 507468/1977 fra TØNSBERG TINGRETT Gjelder denne registerenheten med flere 03.09.1982 - Dokumentnr: 9000235 - Bestemmelse om vannledn. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Vegvesenets betingelser vedtatt Opprinnelig dok nr 11090/1982 fra TØNSBERG TINGRETT 02.01.1950 - Dokumentnr: 9000134 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3907 Gnr:258 Bnr:6 Opprinnelig dok nr 300008/1950 fra TØNSBERG TINGRETT 21.11.1950 - Dokumentnr: 9000124 - Bestemmelse om vannrett Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:258 Bnr:6 Bestemmelse om vannledning Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Opprinnelig dok nr 303541/1950 fra TØNSBERG TINGRETT 05.10.1971 - Dokumentnr: 9000223 - Bestemmelse om vannrett Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:258 Bnr:6 Bestemmelse om vannledning Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Opprinnelig dok nr 504808/1971 fra TØNSBERG TINGRETT 27.10.1977 - Dokumentnr: 9000138 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:258 Bnr:6 Rett til å legge ledninger og plassere sandfilteranlegg og inspeksjonskum på d.e. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m. Opprinnelig dok nr 507468/1977 fra TØNSBERG TINGRETT Kopi av tinglyste avtaler vil bli utlevert ved henvendelse til megler.

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av boligen i kommunens arkiv. Forholdet til manglende ferdigattest for eldre bygg er tatt inn i lovteksten ved revisjon av plan og bygningsloven i 2014 i § 21-10 «Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998». Siden tiltaket er fra før dette, betyr det at tiltaket er lovlig uten ferdigattest. For denne eiendommen mangler det tegninger i den opprinnelige byggesakmappa i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Plantegninger for 1. etg. datert 1977 stemmer med dagens bruk. Nåværende eier har kommunisert med kommunen om oppussing av våtrom måtte søkes om - eier har fått skriftlig epost på at dette ikke var nødvendig å søke om. Det ble i den forbindelse sendt inn tegning over kjelleren. Det foreligger godkjente byggetegninger for tilbygg i 1977.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet privat vann og avløp. Det foreligger ikke per nå pålegg på eiendommen og oppgradering av avløpsanlegg, men dette kan komme på sikt og kjøper må ta høyde for at det kan påløpe kostander ved dette på et senere tidspunkt. Renseanlegget kom i 2018 og er godkjent av kommunen. Det ligger spillvannsledning fra veien og inn til boligen og forbi garasjen. Se vedlagt ledningskart. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og går til privat grunnboret brønn. Brønnen er opplyst å være ca. 30 år gammel og ble sist renset i 2017. Det er montert vannfilter i kjeller. Utvendige avløpsrør er av plast og fører til septiktank med overløp til grøft. Det er montert nytt renseanlegg av glassfiber til boligen i 2018. Plassert på andre siden av veien.

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplaner Id: 20220010 Navn: Kommuneplanens arealdel 2023 Plantype: Kommuneplanens arealdel Status: Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse: 21.09.2023 Delareal: 3 723 m Arealbruk: Spredt boligbebyggelse,Framtidig Områdenavn: LSB

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord.  Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 300 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 57 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 58 850 (Omkostninger totalt) 74 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 77 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 358 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 374 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 377 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
58850

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjo Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,80% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 18000 ,- oppgjørshonorar kr 6900 ,- og visninger kr 3000 , -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55000  ,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket rimelig vederlag, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.