LARVIK Yttersøveien 25

Om prosjektet
Denja Hage er et utbyggingsprosjekt som skal bygges i flere trinn - totalt er det planlagt 73 leiligheter fordelt på 5 bygg. 3. salgstrinn legges ut nå og består av prosjektets bygg C som inneholder 16 leiligheter fordelt på 4 etasjer samt parkeringskjeller. Boligene vil bli solgt som andelsleiligheter tilknyttet Denja Hage bygg C og D borettslag, som blir stiftet før innflytting. Borettslaget blir eier av eiendommer som skilles ut fra gnr. 2005, bnr. 761. Borettslagets organisasjonsnummer, andelsnummer samt endelig adresse vil bli tildelt før innflytting. 1. og 2. salgstrinn består av bygg A og bygg B. Salgsstart for Bygg A var i slutten av mars 2021. Salget i 1. salgstrinn gikk så bra at vi umiddeltbart kunne åpne for salgstrinn 2. Nå er vi klare for å starte salget av bygg C. På prosjektets hjemmeside ligger prospekt og informasjon om prosjektet nedlastbart. Man kan også bruke boligvelgeren på nettsiden til å orientere seg om de ulike leilighetene sin beliggenhet i bygget.

Priser fra og til
kr 1680000 - 3000000

Omkostninger fra og til
kr 6132 - 6132

Generell orientering
Lyse og luftige boliger med godt gjennomtenkte planløsninger har vært arkitektens hovedfokus i Denja Hage. Gode rom med mye lysinslipp, kombinert med det faktum at boligene er gjennomgående, gjør dette til boliger som det vil være enkelt å trives i. Alle leilighetene får uteplass på to sider av bygget. Det er lagt vekt på at Denja Hage skal være et praktisk og innbydende sted å bo, med robuste og varige materialer som krever lite vedlikehold. Leilighetene leveres med god standard og det er valgt kjøkken med god kvalitet fra HTH med integrerte hvitevarer. På gulvene i leilighetene leveres det parkett, veggene blir slette malte flater. Badene blir flislagt og vil få gode løsninger. For detaljer henvises det til byggebeskrivelsen.

Garasje/parkering
Alle leilighetene får en parkeringsplass i felles parkeringsanlegg i underetasjen. Ellers godt med biloppstillingsplasser utendørs.

Boder
Det leveres en bod i underetasje til hver leilighet. Boden er ca 5 kvm.

Fremdriftsplan og ferdigstillelse
Forkjøpsrett for medlemmer i LABO er nå avklart og salget er med det åpent for alle etter "først til mølla" prinsippet. Byggestart vil være avhengig av salg. Ved tilfredsstillende salg er forventet oppstart høst/vinter 2022/23 - det er beregnet ca. 18 måneder byggetid.

Forsikringsselskap
Hele byggeprosjektet vil bli fullverdiforsikret frem til overtakelse.

Tomteareal
nullm²

Fellesareal/utomhus/infrastruktur
Borettslagets fremtidige eiendommer fradeles gnr. 2005, bnr. 761, tomtenes størrelse er dermed ikke kjent på nåværende tidspunkt 0(totalareal for hele tomten som skal bebygges er 11907 kvm, denne vil bli delt opp i flere gnr/bnr). Denja Hage bygg C og D borettslag blir hjemmelshaver av sin del disse eiendommene før innflytting. Tomten opparbeides i henhold til de krav som fremgår av reguleringsbestemmelsene i forhold til opparbeidelse av veier, parkering, gangstier, lekeplasser, grøntareal og felles uteområder. Utomhusplan slik den er presentert i salgsoppgaven er veiledende, men det må forventes endringer i denne da detaljprosjektering ikke er fullført. Borettslagets eiendom er hovedsakelig fellesareal. Leilighetene i 1. etasje har eksklusiv bruksrett til uteoppholdsarealer ved terrasser, benevnt hage i salgstegningene, samt avgrenset uteplass til hver leilighet på svalgang. Midtleilighetene i 2.-4. etasje får eksklusiv bruksrett til uteplasser på svalganger som vist på salgstegningene. Utvendige arealer vil kunne bli ferdigstilt, og overtakelsesforretning på disse arealene avholdt, etter overtakelse av leiligheten. Dersom de utvendige arealene ikke er ferdigstilt ved overtakelse av leiligheten, kan kjøper holde tilbake 3 % av kjøpesummen på meglers klientkonto dersom annet beløp ikke er avtalt. Ev. gjenstående arbeid skal utføres så snart arbeidet praktisk kan utføres av hensyn til årstid. Selger er forpliktet til å ferdigstille arbeidet og fremskaffe ferdigattest innen rimelig tid og senest før den midlertidige brukstillatelsen er utløpt. Når borettslaget er etablert og overtakelse av fellesarealer skal foretas, vil selger innkalle styret til overtakelsesforretning for borettslagets fellesarealer. Straks ev. gjenstående arbeider i tilknytning til bygg B er gjennomført skal ev. tilbakeholdt beløp utbetales selger. Det må forventes at det gjenstår arbeider på fellesarealer og øvrig del av prosjektet.

Diverse
Konsesjon Det er p.t. ikke boplikt i denne delen av Larvik kommune.

Ventilasjon
Leilighetene leveres med balansert ventliasjon.

Kabel-tv/bredbånd
Leilighetene leveres med TV/internett inkludert i felleskostnadene

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det vil bli innført eiendomsskatt i Larvik kommune, fra og med 2023. Eiendomsskatten vil utgjøre 1 promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Info om formuesverdi
Formuesverdi fastsettes av Skatteetaten etter ferdigstillelse. Formuesverdien vil avhenge av bruken av boligen etter beregningsmodell som skiller mellom "primærbolig" (der boligeieren er folkeregisteret bosatt) og "sekundærbolig".   Når boligen er overtatt, kan man gå inn på Skatteetaten sin boligkalkulator å få beregnet formuesverdien. Ta kontakt med Skatteetaten ved spørsmål vedrørende dette.

Velforening
Dersom en rasjonell forvaltning av fellesareal eller offentlig myndighet krever det, kan selger etablere velforening eller lignende som kjøper og/eller eierseksjonssameiet skal være medlem av. Kostnadene ved forvaltning av slikt fellesareal vil bli fordelt på medlemmene.

Tilbud på lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Organisasjonsform
Boligene vil bli en del av Denja Hage bygg C og D borettslag. Larvik Boligbyggelag (LABO) vil sørge for stiftelse av borettslaget, sørge for tinglysning av fellesobligasjon for innskudd og fellesgjeld, avholde generalforsamling slik at borettslaget kommer i ordinær drift og senere være borettslagets forretningsfører.

Vedtekter/husordensregler
Det er utarbeidet et utkast til vedtekter for borettslaget. Disse er bindende for kjøper men selger kan endre disse før overtagelse. Vedtektene er et vedlegg til salgsoppgaven og inneholder viktig informasjon om organiseringen/ eierformen. Det er viktig at en gjør seg kjent med disse før det inngås avtale om kjøp. Dyrehold Det er pt. ikke fastsatt regler for dyrehold i borettslaget. Når borettslaget er etablert og i drift vil det være opp til borettslaget å etablere evt. regler for dyrehold.

Tinglyste heftelser/rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3805/2005/761: 16.08.1968 - Dokumentnr: 3632 - Erklæring/avtale BESTEMMELSE OM KLOAKKRENSEANLEGG
Gjelder denne registerenheten med flere
03.12.2021 - Dokumentnr: 1525969 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Larvikmegleren AS
Org.nr: 879 155 622
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Delvis sletting ved arealoverføring
Pant frafalt i arealoverføringen på 614 m2 fra gnr.2005 bnr. 761 til gnr. 2005 bnr.1
28.10.2022 - Dokumentnr: 1223344 - Bestemmelse om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1280
28.10.2022 - Dokumentnr: 1223344 - Bestemmelse om vann/kloakk Rettighetshaver: Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1280
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
28.10.2022 - Dokumentnr: 1223344 - Bestemmelse om parkering Rettighetshaver: Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1280
28.10.2022 - Dokumentnr: 1223344 - Bestemmelse om gangrett/rett til sti Rettighetshaver: Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1280
28.10.2022 - Dokumentnr: 1223344 - Bruksrett Rettighetshaver: Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1280
10.07.1968 - Dokumentnr: 3061 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1
23.11.1978 - Dokumentnr: 7251 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0709 Gnr:2005 Bnr:1043
Opprinnelig fradelt fra: Gnr: 2005 Bnr: 972
11.02.1981 - Dokumentnr: 990043 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: Gnr: 2005 Bnr: 972
26.04.1994 - Dokumentnr: 2925 - Sammenslåing Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:0709 Gnr:2005 Bnr:1225
04.02.2000 - Dokumentnr: 680 - Sammenslåing Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:0709 Gnr:2005 Bnr:1228
01.01.2018 - Dokumentnr: 123939 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0709 Gnr:2005 Bnr:761
01.01.2020 - Dokumentnr: 768864 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0712 Gnr:2005 Bnr:761
28.10.2022 - Dokumentnr: 1223326 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1280
10.01.2023 - Dokumentnr: 30450 - Arealoverføring Areal overført til: Knr:3805 Gnr:2005 Bnr:1
Vederlag: NOK 0
Omsetningstype: Uoppgitt


Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest
Det er ulovlig å ta boligen i bruk uten ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og selger plikter å fremlegge minimum midlertidig brukstillatelse til kjøper og megler før overtakelse.  Selger skal sørge for ferdigattest. Dersom kommunen utsteder midlertidig brukstillatelse kan kjøper overta og bebo boligen. Gjenstående arbeider skal ferdigstilles av selger innen den frist som er satt av kommunen. Dersom gjenstående arbeider ikke blir utført innen fristen, kan kommunen gi selger pålegg om å ferdigstille, ev. gi tvangsmulkt og/eller forelegg.    Dersom overtakelse skjer ved midlertidig brukstillatelse, oppfordres kjøper til å sette seg inn i hva som gjenstår for at ferdigattest skal bli stilt. Kjøper har rett til å holde tilbake et beløp av oppgjøret på meglerforetakets klientkonto, som sikkerhet for utstedelse av ferdigattest. Beløpet kan frigis på bakgrunn av garanti etter bustadoppføringslova § 47, eller ved utstedelse av ferdigattest.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Vann, vei og avløp
Leiligheten vil være tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Intern vei i Denja Hage er privat. Alle arbeider og kostnader forbundet med etablering er inkludert i kjøpesummen.

Reguleringsplan og rammetillatelse
Eiendommen er regulert til boligområde ref. reguleringsplan med bestemmelser for Yttersøveien 21, vedtatt 13.05.2020. Omfattes også av kommunedelplan for Larvik by 2015-2027. Det pågår arbeid med kommunedelplan for Larvik by 2020-2032 samt reguleringsplan for Hovlandbanen.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Avtaleforholdet er regulert av lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad (bustadoppføringslova), heretter kalt buofl. Bustadoppføringslova bruker betegnelsen entreprenøren og forbrukeren, mens her brukes uttrykkene selger og kjøper om de samme betegnelsene. Selger forbeholder seg retten til å forkaste eller akseptere ethvert bud uten å måtte begrunne dette. For øvrig kommer gjeldende lovgivning til enhver tid til anvendelse. Prosjektet retter seg mot forbrukere som ønsker å erverve bolig til eget bruk. Buofl. kommer ikke til anvendelse der kjøper anses som næringsdrivende/ investor, eller når boligen er ferdigstilt. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. Selger kan likevel velge å selge etter buofl., men dette må avtales spesifikt ved avtaleinngåelse, og spesifiseres i kjøpers bud. Når midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger og arbeidene er ferdigstilt, vil handelen reguleres av avhendingsloven. Buofl. kan ikke fravikes til ugunst for forbruker, jf. buofl.

Salgsbetingelser og kjøpetilbud
Leilighetene selges til faste priser (uten budgivning) iht. gjeldende prisliste. I forbindelse med kontraktsinngåelse må kjøper fremlegge finansieringsbevis. Selger forbeholder seg rett til å foreta kredittvurdering av kjøpere og kan avvise kjøpere som ikke er kredittverdige på kjøpstidspunktet.

Betalingsbetingelser
10% av den totale kjøpesummen innbetales meglers klientkonto ved signering av kjøpekontrakt etter at vedtak om byggestart er -gjort og selger/utbygger har stilt nødvendige garantier. Forskuddet skal være fri egenkapital og det kan ikke tas pant i den kjøpte leiligheten for forskuddsbeløpet. Resterende innskudd, samt omkostninger, andelskapital og ev. regning for tilleggsarbeider innbetales meglers klientkonto innen overtagelse. Ved overtagelse overtas andelens fellesgjeld. Alle innbetalinger fra kjøper blir stående på meglers klientkonto inntil overtagelse, alternativt kan selger kreve beløpet utbetalt fra megler mot å stille garanti ihht. bustadoppføringslovas §47. Eventuelle renter av forskuddsbeløpet tilfaller kjøper frem til garanti er stiltog til selger etter at garantien er stilt. Dersom selger ikke velger å stille garanti vil forskuddsbetalingen bero på meglers klientkonto inntil skjøte er tinglyst på kjøper.

Salg av kontraktsposisjoner
Selger forbeholder seg retten til å nekte enhver overdragelse av rettsposisjoner iht. kjøpekontrakten før overtakelse har funnet sted. Ved selgers eventuelle godkjennelse av en slik transport, skal kjøper betale et administrasjonsgebyr på kr. 30.000,- inkl. mva. til selger. Påkrevde garantier ved et ev. videresalg/transport bekostes ikke av selger/utbygger.

Avbestilling
Kjøper kan avbestille ytelsen eller deler av denne, jf. bustadoppføringslova §§ 52-54. Ved avbestilling før igangsettingstillatelse er innvilget påløper et avbestillingsgebyr på kr. 30.000,-. Ved avbestilling etter innvilgelse av igangsettingstillatelse påløper et avbestillingsgebyr på 10 % av total kontraktssum (inkl. mva.).

Viktig informasjon
Leiligheten skal være i samsvar med krav stilt i lov eller i medhold av lov og som er gjeldende på tidspunktet for søknad om rammetillatelse. Leiligheten kan ha mangel dersom kjøper ikke får opplysning om forhold som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få. Tilsvarende gjelder dersom leiligheten ikke svarer til opplysning som er gitt i annonse, salgsoppgave eller annen markedsføring på vegne av selger. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningen har innvirket på avtalen og at opplysningen ikke er rettet i tide på en tydelig måte. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel, forhold kjøper kjente eller burde blitt kjent med før avtaleinngåelsen. Kjøper har selv ansvaret for å sette seg inn i salgsoppgaven med vedlegg, reguleringsplaner, øvrig beskrivelse og annen dokumentasjon som kjøper har fått tilgang til. Dersom utfyllende/supplerende opplysninger er ønskelig, bes kjøper henvende seg til megler. Det presiseres at det er viktig at slike avklaringer finner sted før bindende avtale om kjøp inngås. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel forhold ved leiligheten kjøper kjente eller burde blitt kjent med før avtaleinngåelsen. Det vises forøvrig til bustadoppføringslova kap. IV.

Hvitvaskingsloven
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Kjøpekontrakt
Utkast til kjøpekontrakten er et vedlegg til salgsoppgaven. Ligger nedlastbart på denjahage.no eller fås ved henvendelse til megler.

Vedlegg til kjøpekontrakt
Prisliste, utkast til vedtekter og kjøpekontrakt, grunnboksutskrift og innhentede opplysninger fra Larvik kommune vedr. bla. reguleringsforhold er å anse som vedlegg til denne salgsoppgaven. Disse dokumentene er nedlastbare fra www.denjahage.no eller utleveres ved henvendelse til megler.