FJELLHAMAR Hans Nielsen Hauges vei 55

Tomt
848m²

Beskrivelse av tomt
Tomten består av gårdsplass, uteplasser og gressplen.

Beliggenhet
Hans Nielsen Hauges vei 55 ligger fint til i en blindvei i et område av Fjellhamar/Lørenskog kalt Haneborg. Haneborg er et boligområde i Lørenskog kommune. Beliggenheten er lengst nordvest i kommunen, med grense mot Oslo i vest og mot et skogområde i nord med navn Haneborgåsen. Haneborg og Fjellhamar går veldig i ett med hverandre, og de to områdene i Lørenskog betraktes ofte som ett. Den største delen av Haneborg er en helling mot sørvest, med utsikt over store deler av Lørenskog og de nordlige deler av Oslo. Haneborg er en del av tettstedet Oslo. Hanaborg holdeplass blir betjent av lokaltogene mellom Lillestrøm og Oslo, og sørger for en sentral beliggenhet til både Lillestrøm, Strømmen og Oslo. Lørenskog stasjon er innenfor "oslo-takst", ca. 10 minutters gange. Ved nye Stasjonsbyen finnes Rema1000, Pizzabakeren og Bislett Kebab og populære SNØ, Jumpyard og Wang idrettsskole. Kort vei til nye Luhr skole, umiddelbar nærhet til Margaretalia barnehage, samt kort vei til Framtia og Steinerud barnehage. På Fjellhamar torg er det dagligvare, cafe/bakeri og andre butikker. Ellers så ligger Metro, Lørenskog Storsenter Triaden og Strømmen Storsenter kun få minutter kjøretur unna med et rikt utvalg av butikker og servicetilbud. Historie På Haneborgåsen ligger 11 gravrøyser fra bronsealderen. Haneborg (Hunaborg) ligger strategisk til og ble nok etablert i folkevandringstiden som forsvarsverk for Raumarrikets yttergrense mot Viken (Oslo) og Vingulmark (Oslofjordområdet). Fra gården ble det drevet betydelig sagbruksvirksomhet. Hovedbanen hadde opprinnelig ingen stasjoner mellom Grorud og Strømmen, men i 1861 var det opprettet en godsstasjon ved Hanaborg for sagbruksprodukter. I 1920-årene ble gården delt i 185 parseller, og bebygd med eneboliger og fritidshus. I 1929 innstilte herredsstyret på at det skulle bygges en ny stasjon med navnet Hanaborg. NSB foretrakk å kalle den Fjellhamar stasjon ved åpningen i 1931. Stoppestedet Haneborg ble anlagt 1955

Adkomst
Enkel adkomst fra Haneborgveien, Hans Nielsen hauges vei er blindvei og har ingen gjennomgangstrafikk.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse. Blindvei.

Byggemåte
ENEBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Taktekking av asfaltpapp. Besiktiget fra taket.Taket er av typen kompakttak.

Taktekking - 1: Taket har betongtakstein med undertaktekking av takpapp. Besiktiget fra taket. konstruksjonen er fra begynnelsen av 2000 takket og fra 1926. Luftingen er hovedsakelig over tak.

Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner, nedløp og utvendige beslag er av metall. Se øvrig vurdering av takterrasse.

Takkonstruksjon/Loft: Taket er et saltak med A-takstoler i tre og undertak av rupanel. Det er kaldtloft.

Takkonstruksjon/Loft - 1: Det er flatt tak typen kompakt tak.

Yttervegger/Veggkonstruksjon: Ytterveggene er av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, 2000, 2010, 2021, med liggende bordkledning, stående bordkledning fra 2021og pussede murfasader hvor deler av fasaden er eldre.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er malte vinduer med 2-lags glass fra 2016.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - 1: Vinduene er malte og med 2-lags glass fra 2000.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - 2: Vinduene er malte og har 3-lags glass fra 2021.

Ytterdører: Hovedytterdør er malt og har 2-lags glass med kodelås, samt dobbel garasje leddport.

Ytterdører - 1: Det er terrassefoldedører i malt tre med 3-lags glass og garasjeport i metall.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er etablert takterrasse over praktikant bolig i 2010 og nybygget kjeller i 2021.

Innvendig:

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Etasjeskillet er utført med lettbetongelementer betong og trebjelkelag. Alder er varierende fra byggeår, 2000, 2010 og 2021.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Det er isolert stålpipe og vegghengt peisovn.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen - 1: Det er mursteinspipe fra 1929.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Rom under terreng. Gulvet har parkett, laminat, betong og fliser. Veggene er med plater, innvendige utforede vegger på grunnmur og betong/mur. Hulltaking er foretatt. Alder for deler av kjeller og underetasje er fra 1929, 2000, 2010 og 2021.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Byggegrunnen består av leirholdige masser.

Fuktsikring og drenering: Det er grunnmursbeskyttelse fra 2000 og 2023. Se øvrig rom under terreng.

Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er oppført i lettklinkerblokker, og bygningen er fundamentert på støpt plate.

Grunnmur og fundamenter - 1: Det er grunnmur i isolerte elementer og støpt plate som fundament.

Forstøtningsmurer: Det er forstøtningsmur av natursteinsmur.

Terrengforhold: Skrående tomt. Se øvrig vurdering av drenering.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Avløpsledningene er av ukjent type og har tilknytning til offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledningene er av plast (PEL eller PE) og har tilknytning til offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Alder er ikke kjent. Det tas spesifikk forbehold om tilstand av vann og avløpsrør som beskrevet, da disse er skjult under boligen.

TG2
Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen. Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på deler av konstruksjonen og det mangler dokumentasjon på utførelsen. Det er også begrenset inspeksjon for kaldtloft som er tilgjenlig via loftsluke. Det er etablert gips i tak og sponplater på gulv.
Konsekvens/tiltak: Det indikerte ikke fukt ved søk i området. Dette kan være en tidligere skade og det anbefales å følge med på utviklingen i område som påvist. Begrenset inspeksjonsmulighet gir usikkerhet om tilstanden, og eventuelle skjulte feil eller skader kan ikke utelukkes. Det anbefales å være oppmerksom på risikoen og vurdere nærmere undersøkelser ved tegn til avvik eller i forbindelse med fremtidige arbeider.

Ytterdører - 1
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer for terrassedøren.
Konsekvens/tiltak: Avvik rundt innsettingsdetaljer kan føre til utettheter, med risiko for fuktinntrenging, trekk og varmetap. Det anbefales å kontrollere og utbedre innsettingsdetaljer rundt dør for å sikre tett og korrekt utførelse.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Det er påvist svekkelser i tettesjikt og oppkanter for takterrasse fra 2010. Det vil si at de delene som skal hindre vann i å trenge inn i konstruksjonen under, ikke er tilfredsstillende eller faglig utført. Det er påvist begrenset fall på avrenning på tettesjikt.
Konsekvens/tiltak: Svekkelser i tettesjikt og oppkanter kan føre til lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjon. Det anbefales å utbedre eller fornye tettesjikt og oppkanter for å sikre en tett og varig løsning. Begrenset fall kan gi redusert avrenning og risiko for vannansamlinger, som over tid kan føre til fuktskader. Det anbefales å forbedre fallforholdene for å sikre bedre avrenning og redusere fuktbelastning.

Terrasser og plattinger på terreng
Det er flatt foran grunnmur i underetasjen foran praktikantbolig. Plattingen leder ikke vann bort fra huset slik den skal ut fra gitte krav for fall fra grunnmuren.
Konsekvens/tiltak: Feil fall kan føre til at vann samler seg mot grunnmuren, med risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra grunnmuren for å sikre tilfredsstillende avrenning av vann.

Overflater - gulv
Det er påvist områder med bom flis (fliser som ikke sitter ordentlig fast i underlaget) i kombinasjon med riss eller sprekker i fuger.
Konsekvens/tiltak: Bom i fliser og sprekker i fuger øker risiko for at fliser løsner, sprekker og slipper fukt/vann inn i underlaget. Det anbefales å utbedre løse fliser og tette fuger, samt kontrollere om det foreligger underliggende fuktproblemer.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm i 1 etasje.
Konsekvens/tiltak: Høydeforskjeller kan komme av at boligen er påbygget i flere omganger. Ved tegn til videre bevegelser eller andre skader bør forholdet vurderes av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg i bod under kjøkkendel, men ikke påvist fuktskader i dette området.
Konsekvens/tiltak: Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Det anbefales å avdekke årsak til fukt og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge med på utviklingen.

2.Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det gjøres oppmerksom på at dusjvegger av herdet glass subber mot gulv, når de felles utover på gulv, på grunn av fallet på gulvet.
Konsekvens/tiltak: Dusjveggene bør justeres eller tilpasses slik at de ikke subber mot gulvet, for å unngå skade på glasset.

Kjeller - Bad/vaskerom - Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4).
Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Dokumentasjon som ikke tilfredsstiller kravene i gjeldene forskrift og standard gjør at man ikke kan vite om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Dette gir en økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag.

Kjeller - Bad/vaskerom - Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.

Kjeller - Bad/vaskerom - Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone, i kasse for rørstamme. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet.

Kjeller - Bad/vaskerom - Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist lekkasje fra sisterne til klosettskål.
Konsekvens/tiltak: Lekkasje fra sisterne til klosettskål kan føre til unødvendig vannforbruk og økte kostnader, samt indikere slitasje eller feil i interne komponenter. Det anbefales å kontrollere og utbedre lekkasjen ved å justere eller skifte defekte pakninger eller mekaniske deler i sisternen. Ved vedvarende problemer bør komponenter eller hele sisternen vurderes skiftet ut.

U.Etasje praktikant del. - Bad - Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.
Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst.

U.Etasje praktikant del. - Bad - Vanntett sjikt, membran og sluk
Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet.

1.Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Det er ikke synlig montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.
Konsekvens/tiltak: Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon.

Innvendige vannledninger - 1
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for denne delen av røranlegget, for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.

Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)
Varmepumper i 2 etasje vurderes å være av eldre type.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vurdere utskifting eller service av varmepumpene, da eldre varmepumper har økt risiko for feil, redusert effekt og høyere energiforbruk. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være redusert komfort, økte driftskostnader og risiko for plutselig havari.

Vannbåren varme (radiator og gulvvarme)
Anlegget som rør i gulv fra tidligere renovering, har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson.

Fuktsikring og drenering
Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.
Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes, da det ble påvist fukt i bod i kjeller fra ca år 2000. Det gjøres oppmerksom på at taknedløp også går ned i dette området. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov. Det gjøres oppmerksom på at taknedløp også går ned i dette området. Det er ikke kjent om det er lagt diffusjonstett plast mot grunnforhold i støpt dekke i denne delen av bygget.

Grunnmur og fundamenter
Vegger er ikke pusset og større åpninger i tverrfuger.
Konsekvens/tiltak: Vegger bør pusses og større åpninger i tverrfuger tettes for å hindre inntrenging av vann, fukt, samt for å forbedre grunnmurens tetthet og levetid. Det anbefales å sjekke tilstand bak utforet vegger for denne delen av kjeller.

Terrengforhold
Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra deler av grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.
Konsekvens/tiltak: Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren.

TG3
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen - 1
Pipe er kledd inn på alle sider. Det kan ikke etableres ildsted for denne pipen, da den ikke er godkjent med tanke på 4 synlige sider.
Konsekvens/tiltak: Dersom dette ikke utbedres, vil det være forbudt å tilkoble ildsted, og det er økt risiko for skjulte skader eller brannfare. Tg 3 er satt ut fra forskriftskravet, selv om det ikke er etablert ildsted på pipe.

Kjeller - Bad/vaskerom - Ventilasjon
Rommet har utilstrekkelig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak: Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Det er viktig å etablere tilfredsstillende ventilasjon, for eksempel ved installasjon av avtrekksventil, mekanisk vifte eller annen egnet løsning som sikrer tilstrekkelig luftutskifting i rommet. Se øvrig vurdering av ventilasjon for kjeller.

Ventilasjon
Det er påvist store avvik i kjellerdel på ventilasjonsløsning i forhold til byggets oppføringstidspunkt.
Konsekvens/tiltak: Store avvik kan føre til utilstrekkelig ventilasjon, med risiko for dårlig inneklima, fuktproblemer og redusert funksjon. Det er viktig å få utført en fagkyndig vurdering og oppgradere ventilasjonsløsningen for å oppnå tilfredsstillende funksjon.

TGIU
Kjeller - Bad/vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Fuktmåling ved hulltaking er ikke foretatt. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold som betongvegger og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade). Det indikerte ikke fukt ved søk befaringsdagen på kontrollerte områder for våt sone.

Helse, miljø og sikkerhet
Det er ikke foretatt radonmålinger. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.
Konsekvens/tiltak: Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse.

Innhold
1.etasje: Entré, hall, WC, kjøkken og stue 2.etasje: 3 soverom, hall/lekerom og bad Kjeller: Bad, boder, gang og trimrom/kjellerstue. Praktikantdel med stue, kjøkken, soverom, bad og entré/gang. Garasje: Romslig dobbelgarasje med god plass for 2 biler samt oppbevaring.

Standard
Eneboligen går over 3 plan og inneholder: 1.etasje: Boligens hovedetasje består av en romslig entré med svært god lagringssplass i garderobeskap. Videre finnes en hall med praktisk separat toalett. Lekkert kjøkken med åpen løsning mot spiseplass og tv-stue. Store vindusflater og balkongdører som kan skyves opp og ut til siden gjør dette til en forlenget oppholdsplass sommertid. 2.etasje: Boligens andre etasje innehar 3 soverom i tillegg til et allrom/lekerom og bad. Hovedsoverommet har god plass for dobbeltseng og har en svært stor garderobe. De andre soverommene har god plass for seng, kontor og garderobeløsninger. Lekkert bad fra 2024 med både badekar og dusj med regnfall. "His and hers" servant og skap. Underetasje/kjeller: Underetasjen består av en praktikantdel med egen inngang, vaskerom/bad, et svært romslig trimrom og masse bodplass i tillegg til teknisk rom. Trimrom: Rommet benyttes i dag som treningsrom med treningsmatte på gulv og diverse treningsapprater og stativ, men har flere bruksmuligheter etter behov. Treningsutstyr kan medfølge etter avtale med eier, men følger i utgangspunktet ikke med. Teknisk rom: Huset er utstyrt med bergvarme fra energibrønn, alt av tekniske innstallasjoner finnes her. Boder: Det finnes en svært romslig flislagt bod i tilknytning til trimrommet med svært god takhøyde. I tillegg finnes kaldbod og bodrom mellom praktikantdel og tilbygget. Gang i tilknytning til trimrom med mye garderobeplass. Praktikantdel: Stue, kjøkken, bad, soverom og entré/gang. Uteområder: Utgang fra stuen til svært romslig uteplass med flere soner og plass for alt av utemøblement, grill mv. Plass for utemøblement også ved inngangspartiet, i tillegg til romslig gårdsplass med plass for biler, samt gressplen på baksiden. Praktikantdelen har egen steinbelagt uteplass og parkering på tomten.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Alle hvitevarer med unntak av vaskemaskin på bad/vaskerom i kjeller medfølger boligen.

Moderninseringer og påkostninger
Boligen er utbygget og betraktelig påkostet i perioden 2021-2025. 2021: Betydelig oppgradering av hele huset. Revet inn til originalt reisverk, rettet opp vegger, ny isolering innvendig der det var behov. Oppretting og isolering utvendig, ny kledning. Nye dører og vinduer, samt nye foldedører ved balkong i første etasje. Fjernet gammel takstein, opparbeidelse av helt nytt tak, inkludert vindskier og gesimser, samt renner og beslag. Montering av ny takstein. Oppbygging av nytt toalett, med servant og klosett i første etasje. Montering av våtromsplater. Flislegging i deler av toalettet, sparkling og maling på resterende. Montering av fordelerskap for vannbåren varme i første etasje. : Oppbygging av helt ny garasje fra bunn, samt kjeller. Kjeller bygget i løsning fra Jackon, type Thermomur 350 og 350HD. Det er lagt radonduk under ny kjeller. Garasje og kjeller koblet sammen med hus. Løsning godkjent av NOKAS med tanke på brannkrav i inngang fra garasje til hus. Tilknytning av avløp fra kjøkken og toalett i første etasje til eksisterende anlegg i kjeller. El. arbeid i forbindelse med renovering av hus. Etablering av to nye sikringsskap til ny kjellerdel, garasje og gang i første etasje. Gjennomgang og opprydning i sikringsskap i trapp mot andre etasje, etablering av nye sikringer. Montering av elbillader i garasje. Trekking av rør til lys i huset, samt kablet internettilgang i forskjellige rom. Satt opp nye stikkontakter. Varmekabler montert i utvendig trapp mot hage på nedsiden, samt i trapp mot kjellerdel. Lagt varmekabel i renne utenfor kjellerdel. 2022: Ny drenering rundt ny garasje og kjeller. Nye drensrør og masser lagt ned, samt ny grunnmurspapp. Ny grunnmurspapp lagt på hele fronten mot nord, som overlapper med original grunnmurspapp lengre ned i bakken. Ny grunnmurspapp, masser og drensrør lagt i overgang mellom hus og ny kjellerdel. Mot vest er det lagt grunnmurspapp, nye masser og drensrør. Mot øst er det lagt noe ny grunnmurspapp ved utedelen til aircondition i stue. Mot sør er det lagt nye masser, drensrør og grunnmurspapp i området der ny kjeller er bygget. Mot nord er det lagt grunnmurspapp, nye masser og drensrør ved ny garasje og kjeller, samt ny grunnmurspapp ved opparbeidet uteområde. Etablering av ny peis i stue i første etasje, samt utvendig pipe. 2024: Nytt bad i andre etasje. Revet ned gammelt bad, bygget opp igjen med ny membran og fliser. Montert nytt rennesluk og nytt røropplegg. Nye vannrør, type RØR-i-RØR. Montert gulvvarme, i tillegg til eksisterende vannbåren varme som lå der tidligere. 2025: I forbindelse med ombygging av teknisk rom ble det etablert nytt rørsystem i teknisk rom for vannbåren gulvvarme. Ombygging av teknisk rom med nye vannrør, komplett varmesystem, ny spiralbereder, sirkulasjonspumpe, blandeventil og rensesystem for gulvvarme. Bygget i forbindelse med etablering av energibrønn i hagen mot øst. Installert aircondition i stue. Opprydning av sikringsskap i teknisk rom i forbindelse med etablering av nytt teknisk rom.

TV/Internett/bredbånd
Telenor er leverandør av tv- og fiber internett. Pakken består av T-we med 500 mb hastighet og koster 999 pr mnd. Avtalen har 1 års bindingstid fra juni 2025.

Parkering
God plass for parkering på egen gårdsplass, samt parkering utenfor praktikantdel. Plass for 2 biler i garasje, elbillader medfølger.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
15 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 387 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 388 890 (Omkostninger totalt) 405 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 408 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 15 888 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 15 905 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 15 908 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Vannbåren gulvvarme fra bergvarme/energibrønn. Elektrisk og vedovn i stue. 1.etasje: Vannbåren gulvvarme i hele 1.etasje + garasje. 2.etasje: Varmekabler og vannbåren på bad i 2. Kjeller: trimrom, boden, gangen inn til trimrommet, mellomgangen og gang ved trappa, badet og hele praktikantdelen utenom soverommet.

Info strømforbruk
Nåværende eier har hatt et strømforbruk på ca. 14.000 kwh pr. år.

Energiklasse
C

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
25755

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det ble innført eiendomsskatt i Lørenskog kommune fra og med 2026 som et midlertidig tiltak på ubestemt tid. Eiendomsskatten vil utgjøre 1 promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
2933834

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
10619763

Formuesverdi sekundær år
2024

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3222/107/641: 03.06.1964 - Dokumentnr: 1727 - Erklæring/avtale Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. 03.06.1964 - Dokumentnr: 1728 - Best. om vann/kloakkledn. 22.09.1964 - Dokumentnr: 3048 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:639 Bestemmelse om vedlikehold 11.04.1970 - Dokumentnr: 1759 - Bestemmelse om bebyggelse 17.06.1970 - Dokumentnr: 2989 - Best. om adkomstrett 03.09.1980 - Dokumentnr: 5106 - Skjønn Gjelder denne registerenheten med flere 26.06.1922 - Dokumentnr: 900043 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:29 PB 3/8-20 ELDRE REG C-853 28.11.1969 - Dokumentnr: 5713 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:1582 22.04.1970 - Dokumentnr: 990041 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: Gnr. 107 bnr. 971 17.02.1981 - Dokumentnr: 1058 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0230 Gnr:107 Bnr:2041 01.01.2020 - Dokumentnr: 358080 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0230 Gnr:107 Bnr:641 01.01.2024 - Dokumentnr: 182598 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3029 Gnr:107 Bnr:641 16.07.1971 - Dokumentnr: 3553 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighet hefter i: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:1582 Bestemmelse om vedlikehold 27.09.1996 - Dokumentnr: 14395 - Bestemmelse om vannledn. Rettighet hefter i: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:1582 Bestemmelse om vedlikehold m.v. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 21.06.2019 - Dokumentnr: 710501 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:1582 Bestemmelse om vedlikehold 21.06.2019 - Dokumentnr: 710540 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:1597 Bestemmelse om vedlikehold: Hans Nielsen Hauges vei 55 (Gnr. 107 Bnr. 641) har adkomst- og veirett til vei ned til eiendommens praktikantleilighet. Adkomst- og veiretlens omfang er tegnet inn på vedlagt kart. Hans Nielsen Hauges vei 55 plikter å bidra til vedlikehold av veien.

Ferdigattest/brukstillatelse
Opprinnelig enebolig med status Tatt i bruk 01.01.1926, videre er det gitt ferdigattest for: Ombygging Ferdigattest, datert 07.06.2018 Tilbygg Ferdigattest, datert 26.10.2021 Ombygging Ferdigattest, datert 18.10.2022 Garasjeuthus anneks til bolig Bygning revet, datert 26.10.2021 Det er mottatt byggetegninger fra kommunen, datert 14.02.2018. Disse stemmer overens med dagens løsning med unntak av gang/bod i praktikantdel i kjeller som er ett rom og ikke delt i hhv gang og bod. Ferdigattestene ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, via private stikkledninger.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommuneplan med formål boligbebyggelse. Kommuneplanens arealdel 2026?2038 Status Endelig vedtatt arealplan, Ikrafttredelse 10.06.2026 Bestemmelser: https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/10001/Planbestemmelser%20og%20retningslinjer%20vedtatt%20av%20kommunestyret%2010.06.2026.pdf Arealbruk Boligbebyggelse,Nåværende Områdenavn B Kommuneplaner under arbeid Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Praktikantdel på ca. 58 kvm med egen inngang, uteplass og parkeringsmuligheter.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
15 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 387 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 388 890 (Omkostninger totalt) 405 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 408 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 15 888 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 15 905 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 15 908 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
388890

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.