Bråtaveien 28

Lys og innbydende 1/2 tomannsbolig | Lekkert kjøkken | 2 moderne bad | Flott hage og terrasse |Gode parkeringsmuligheter

• Innhold

  Bråtaveien 28 er en innbydende halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig over tre plan, med en familievennlig planløsning og flere attraktive kvaliteter. Boligen har en fin kombinasjon av moderne løsninger og lune detaljer, med åpen kjøkken- og stueløsning, peisovn i kleberstein og en egen kjellerstue som gir ekstra plass til familiens ulike behov. Utendørs venter en romslig gårdsplass, flotte plenarealer og hyggelige uteplasser som legger til rette for både avslapning og sosiale sammenkomster.

  • Vertikaldelt tomannsbolig over tre plan
  • 3 soverom og 2 bad
  • Stilrent kjøkken
  • Åpen stue/kjøkken med klebersteinsovn
  • Lys kjellerstue med flere muligheter
  • 2 terrasser og stor, flott hage
  • Romslig gårdsplass med god parkering
  • Teknisk rom og loft med lagringsplass

• Om boligen

  Tomt

  537.6m²

  Beskrivelse av tomt

  Tomten er opparbeidet med singelbelagt gårdsplass, gressplen, platting og diverse beplantning. Gårdsplassen gir gode parkeringsmuligheter, mens gressplenen og plattingen legger til rette for både lek, rekreasjon og hyggelige stunder utendørs. Beplantningen bidrar til et grønt og trivelig utemiljø, og tomten byr på fine muligheter for å nyte utelivet i rolige omgivelser.

  Beliggenhet

  Velkommen til et familievennlig og attraktivt boligområde på Fjellhamar! Bråtaveien 28 ligger i rolige og etablerte omgivelser i Lørenskog kommune, med kort vei til alt du trenger i hverdagen. Her bor du med nærhet til dagligvarebutikker, kjøpesentre, skoler og barnehager, samt gode kollektivforbindelser og et variert fritidstilbud. Området byr på en fin kombinasjon av rolige omgivelser og en praktisk beliggenhet perfekt for en familie som ønsker en enkel og komfortabel hverdag.

  For dagligvarehandel finnes blant annet KIWI og Coop på Fjellhamar, som gjør de daglige innkjøpene enkle og praktiske. Ønsker du et større utvalg av butikker og servicetilbud, ligger Strømmen Storsenter innen kort kjøreavstand. Senteret byr på et omfattende utvalg av butikker innen mote, interiør, elektronikk, sport og velvære, i tillegg til kaféer, restauranter og andre servicetilbud. Også Metro og Triaden kjøpesenter i Lørenskog sentrum tilbyr gode shoppingmuligheter og et variert utvalg av serveringssteder.

  Fjellhamar har et godt tilbud for barnefamilier, med skoler, barnehager, lekeplasser og fritidsaktiviteter i nærområdet. Fjellhamar skole og områdets idrettsanlegg bidrar til et aktivt nærmiljø, og det finnes gode muligheter for både organisert idrett og aktiviteter på fritiden. Fjellhamar stasjon gir dessuten tilgang til togforbindelser mot blant annet Oslo og Lillestrøm, noe som gjør området attraktivt også for pendlere.

  For den som er glad i aktivitet og trening, byr nærområdet på gode muligheter året rundt. Fjellhamar Arena har to flerbrukshaller og svømmehall, og tilbyr gode rammer for idrett og mosjon for både store og små. I tillegg ligger Fjellhamardammen miljøpark i området, med grønne omgivelser og fine muligheter for rekreasjon og turer i hverdagen.

  Lørenskog har også mye å by på for den som setter pris på natur og friluftsliv. Losby er et populært tur- og rekreasjonsområde med flotte turmuligheter til fots, på sykkel og på ski i Østmarka. Her finner du også Losby Gods, golfbane og Losby besøksgård med kafé, hvor både små og store kan oppleve dyr på nært hold. Området byr på fine naturopplevelser gjennom alle årstider.

  Ved Lørenskog stasjon ligger SNØ, en helårsarena for snøopplevelser med tilbud innen alpint, snowboard, freeski og langrenn. Her kan både nybegynnere og erfarne utøvere boltre seg i bakken, og anlegget har også aktiviteter tilpasset barn og familier. SNØ er et spennende tilbud for alle som ønsker å kombinere en aktiv fritid med opplevelser året rundt.

  I Lørenskog sentrum, ved Metro og bussterminalen, ligger Lørenskog hus – kommunens kulturhus med blant annet kino, bibliotek, scener, kunst- og kulturtilbud og serveringssteder. Her finnes aktiviteter og opplevelser for ulike aldersgrupper, og kulturhuset bidrar til et levende lokalmiljø.

  Med kombinasjonen av gode servicetilbud, nærhet til kollektivtransport, et aktivt idretts- og fritidsmiljø og flotte natur- og rekreasjonsområder, er Fjellhamar et attraktivt sted å bo. Her ligger forholdene godt til rette for en praktisk hverdag, samtidig som både Oslo, Lillestrøm og resten av Romerike er lett tilgjengelig.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

  Barnehage/skole/fritid

  I nærområdet finnes flere skoler og barnehager. Blant skolene i området er Fjellhamar skole og Fjellsrud skole, og det finnes flere barnehagetilbud, blant annet Fjellhamar barnehage, Fjellhamar Gård barnehage og Fjellhamarveien barnehage. Området byr også på gode muligheter for fritidsaktiviteter og idrett for barn og unge.

  For nærmere informasjon om skolekrets, opptak og tilgjengelige barnehageplasser, henvises det til Lørenskog kommune sine nettsider.

  Offentlig kommunikasjon

  Det er gode kollektivforbindelser i området, med både buss og tog fra Fjellhamar. Fjellhamar stasjon betjenes av lokaltog linje L1, med forbindelser mot Oslo sentrum og Lillestrøm. Togreisen fra Fjellhamar til Lillestrøm tar ca. 7 minutter, mens reisetiden til Oslo S er omtrent 20 minutter. I tillegg betjenes området av buss, blant annet fra Vittenberg, med forbindelser mot Lillestrøm og øvrige deler av nærområdet. For oppdaterte rutetider og reisealternativer henvises det til Ruter og Vy.

  Byggemåte

  Boligen er oppført i 1954 og er ca. 72 år gammel. Det må derfor forventes at boligen har konstruksjoner og løsninger som avviker fra dagens byggemåte og standard. For eldre bygningsdeler må det også forventes slitasje, redusert restlevetid og behov for vedlikehold og utskiftinger. Boligen er oppgradert og endret i flere omganger.

  Blant annet er taktekking og tilhørende oppbygning opplyst skiftet i 2022, og pipen ble rehabilitert med stålrør i 2025. Det er også utført tidligere ombygginger og bruksendringer. Boligen fremstår generelt i normalt vedlikeholdt stand sett i forhold til alder, men det er registrert enkelte avvik og forhold som må påregnes fulgt opp.

  Utvendig:

  Taket er tekket med betongtakstein og har diffusjonsåpent undertak. Besiktiget fra bakkenivå. Takrenner, beslag og nedløp i plastbelagt stål.

  Beslått teglsteinspipe. Pipen ble rehabilitert med innvendig stålrør og beslått i 2025. Det foreligger ferdigattest for tiltaket. Snøfangere på begge sider av boligen.

  Taket er et saltak med sperrekonstruksjon og rupanel som undertak. Loftet er et kaldtloft. Ytterveggene er i trekonstruksjon av ukjent utførelse, med liggende og stående bordkledning. Utvendig er det trevinduer med 3-lags glass. Vinduene er malte og har 1 + 1 lags glass. (2 stk i trapperom) Ytterdør i treverk med 3-lags glass. Terrassedøren er en ytterdør i treverk med 2-lags glass. Terrasse i trevirke med adkomst fra kjøkkenet og hagen. Terrassen er fundamentert på betongsøyler.

  Terrasseplatting i trevirke med ukjent fundamentering. Ståltrapp ved inngangspartiet. Utvendig tretrapp fra terrassen til hage og terrasseplatting

  Innvendig:

  Gulvene er belagt med laminat og furu. Vegger og himling har malte, glatte flater. Boligen har etasjeskille i trevirke mellom kjelleren, 1 og 2 etasje, samt betongulv mot terrenget i kjelleren. Gulvet er med laminat og veggene er av betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da veggene er av pussede/malte materialer av ukjent type. Innvendig trapp er en malt tretrapp. Innvendige dører er malte glatte dører og malte fyllingsdører.

  Tg2 avvik som kan kreve tiltak:

  Utvendig > Takkonstruksjon/Loft G

  Noen skjolder ved gjennomføringen. Slike observasjoner gjøres ofte og betraktes som normalt på gamle bygg. Det var ingen tegn til pågående lekkasje på befaringsdagen. Det er lufting av loftet via ventil i gavl. Isolasjonen er flere steder lagt helt ut mot raft, og raftepapp mangler i enkelte sperrefag. Luftingen ved raft vurderes derfor som begrenset. Det er registrert misfarging/svertesopp på undertaket, med størst omfang over loftsluken ved vaskerommet. Loftsluken og andre gjennomføringer mot kaldt loft er ikke lufttette. Vaskerommet har heller ikke eget mekanisk avtrekk. Dette kan føre til at varm og fuktig inneluft trekker opp på kaldt loft. Boligen er fra 1954, og konstruksjonen er fra en periode hvor dampsperre ikke var vanlig på samme måte som i dag.

  Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Trekledningen har generelt omfattende vedlikeholdsbehov. Det er registrert slitasje, oppsprekking og stedvise skader i kledningsbord, særlig i nedre del. Flere kledningsbord må påregnes skiftet. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).

  Det er registrert avvik ved innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer. Flere beslag er løse og enkelte beslag er ikke ført korrekt inn i spor på vinduene. Beslagene fremstår eldre enn vinduene, som er fra 2018.

  Utvendig > Vinduer -byggeår

  Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Vinduer eldre enn 35 år.

  Utvendig > Terrasse

  Balkongen med rekkverk fremstår med ett generelt behov for vedlikehold.

  Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 16 mm innenfor en lengde på 2 meter. Avviket ble målt på det minste soverommet i 2. etasje og inn mot pipen på det andre soverommet. Målingene er noe over kriteriet på 15 mm i standarden. Det er målt total høydeforskjell på ca. 35 mm fra ytterdøren til skilleveggen mellom kjøkken og gang. Det er også registrert generelle ujevnheter i gulvene. Målt høydeforskjell er over kriteriet på 30 mm i standarden. (Målt gjennom rommet).

  Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter

  Det er registrert manglende gnagersikring bak deler av utvendig kledning. Det er ikke observert spor etter mus eller andre gnagere ved befaringen.

  Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank

  Varmtvannstanken står i et rom uten sluk eller har andre installasjoner som sikrer mot følgeskader ved evt lekkasje.

  Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

  Type vann og avløpsledning er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

  Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning

  Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.

  Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Dokumentasjon for våtrom

  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

  Våtrom > 1.Etasje > Bad/WC > Vanntett sjikt, membran og sluk

  Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

  Våtrom > 2.Etasje > Bad/WC > Dokumentasjon for våtrom

  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

  Våtrom > 2.Etasje > Bad/WC > Overflater, vegger og himling

  Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen ved badekaret byggematerialet(trevirke) er uegnet.

  Våtrom > 2.Etasje > Bad/WC > Vanntett sjikt, membran og sluk

  Det er observert det som fremstår som et gulvsluk under badekaret. Sluket var ikke tilgjengelig for nærmere inspeksjon eller rengjøring uten å flytte/demontere badekaret, og er derfor ufullstendig undersøkt.

  Tg3 store eller alvorlige avvik:

  Utvendig > Terrassedør

  Terrassedøren er en ytterdør i treverk med 2-lags glass.

  Beskrivelse

  Vurdering av avvik:

  • Det er påvist råte eller store skader i dører.
  • Terrassedøren har råteskader og punkterte isolerglass. Døren vurderes å ha behov for utskifting.

  Konsekvens/tiltak

  • Råteskadene vil kunne utvikle seg videre og døren har redusert gjenværende levetid. Punkterte isolerglass har redusert isolasjonsevne og kan gi dugg/misfarging mellom glassene. Døren bør skiftes.

  Forbehold kostnadsestimat:

  Kostnadsestimatet er et anslag, og faktisk kostnad vil avhenge av valgt dør og omfanget av arbeidene. Det anbefales å innhente pristilbud før arbeidene utføres. Ved demontering av eksisterende dør kan det avdekkes skjulte skader i omkringliggende konstruksjoner som ikke var synlige ved befaringen. Eventuelle slike arbeider er ikke medregnet i kostnadsestimatet.

  Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

  Våtrom > 2.Etasje > Vaskerom > Generell

  Gulvet er flislagt med sokkelflis. Vegger og himling har malte overflater. Rommet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt varmeovn. Det er ikke sluk, dokumentert vanntett sjikt/membran eller mekanisk avtrekk i rommet.

  Ved lekkasje eller vannsøl kan vann trekke ned i gulvkonstruksjonen og føre til fuktskader. Rommet bør oppgraderes med løsning som ivaretar lekkasjevann, for eksempel sluk og vanntett gulv. Det bør også etableres mekanisk avtrekk for å lede fuktig luft ut av rommet. Se også observasjoner under takkonstruksjon/loft.

  Beskrivelse

  Vurdering av avvik:

  • Rommet benyttes som vaskerom, men mangler sluk og vanntett gulv. Det er heller ikke etablert mekanisk avtrekk. Rommet vurderes derfor som dårlig egnet til dagens bruk som vaskerom.

  Konsekvens/tiltak

  • Ved lekkasje eller vannsøl kan vann trekke ned i gulvkonstruksjonen og føre til fuktskader. Rommet bør oppgraderes med løsning som ivaretar lekkasjevann, for eksempel sluk og vanntett gulv. Det bør også etableres mekanisk avtrekk for å lede fuktig luft ut av rommet. Se også observasjoner under takkonstruksjon/loft.

  Konsekvens/tiltak:

  Ved lekkasje kan vann trekke ned i gulvkonstruksjonen og føre til fuktskader. Som et risikoreduserende tiltak kan det etableres lekkasjesikring ved vaskemaskinen. I tillegg bør det som minimum etableres mekanisk avtrekk fra rommet.

  Kostnadsestimat: kr 20 000-100 000,-

  Dersom rommet skal oppgraderes til et fullverdig vaskerom med sluk og vanntett gulv, må det påregnes vesentlig større arbeider. Dette vil normalt innebære riving av eksisterende gulv, etablering av sluk og vanntett sjikt samt nye overflater.

  Kostnadsestimat for en slik oppgradering vurderes til kr 200 000-500 000.

  Kostnadsestimatene er grove anslag. Endelig kostnad vil avhenge av valgt løsning og hva som avdekkes når konstruksjonene åpnes. Det anbefales å innhente pristilbud før arbeidene utføres.

  Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

  For ytterligere informasjon, se vedlagte tilstandsrapport.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt 2022

  Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene

  Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring

  Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende?

  • Ja

  Lekasje fra tak, taket ble skiftet på grunn av dette. komplett ny oppbygging med takduk, sløyfer, lekter og ny takstein.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  • Ja

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2022

  Firmanavn: Meg selv

  Beskrivelse av arbeidet: komplett ny oppbygging med takduk, sløyfer, lekter og ny takstein.

  Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere?

  • Ja

  Ufaglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2022

  Beskrivelse av arbeidet: Arbeidet er utført av boligens eier, som er utdannet byggmester. Utskiftingen av taket er utført fagmessig og i henhold til gjeldende forskrifter.

  Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere?

  • Ja

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2025

  Firmanavn: Kai Nettum

  Beskrivelse av arbeidet: Det er montert stålrør i eksisterende pipeløp. Tiltaket er søkt og godkjent av kommunen. Arbeidet er utført av Kai Nettum.

  Vet du om kjelleren eller loftet er innredet etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Kjelleren er godtjent for varig opphold, dette ble søkt om av tidligere eier

  Er tiltaket godkjent av kommunen?

  Ja

  Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Ja

  Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Ja

  Settingskader, garasjen er brukt som bod

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

  Det gjøres oppmerksom på at selger i egenerklæringen har opplyst om ufaglært arbeid i egenerklæringsskjemaet. Dette betyr at arbeidet er utført av en privatperson uten fagutdanning. Arbeidet kan av den grunn være gjort på en måte som ikke oppfyller forskriftskrav, anbefalinger og/eller offentligrettslige krav. For deg som kjøper innebærer dette en risiko. Arbeidet kan være gjort feil, noe som kan påvirke hvordan løsningen fungerer, hvor lenge den varer, og i verste fall føre til skader.

  Innhold

  1.Etasje: Entré, hall m/trapp, kjøkken, bad/wc

  2.Etasje: Hall m/trapp, soverom, soverom 2, vaskerom, bad/wc

  Kjeller: Hall m/trapp, soverom, kjellerstue

  Standard

  Entréen har et moderne uttrykk med vegger malt i en mintgrønn tone, vinylgulv og downlights i himlingen. Her er det gode oppbevaringsmuligheter med knagger til yttertøy og en romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter og sort innramming.

  Fra entréen går en hvitmalt trapp opp til andre etasje, hvor du finner to soverom, bad og teknisk rom/vaskerom. Trappen leder også ned til kjelleretasjen, som inneholder soverom og kjellerstue.

  Kjøkken/Stue

  Kjøkken og stue ligger i en åpen og innbydende løsning som skaper en fin sammenheng mellom rommene. Kjøkkenet har en stilren og moderne innredning med sorte fronter, der matte overflater kombineres med sorte glassfronter på overskapene. Benkeplaten i heltre tilfører varme og naturlig karakter, mens sort oppvaskkum i kompositt og matchende ventilator skaper et helhetlig uttrykk. Stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp er integrert i innredningen.

  Stuen har en lun og behagelig atmosfære med vegger i en dempet grønnfarge, glatt himling med downlights og et lyst furugulv som gir rommet et harmonisk og innbydende preg. Store vinduer slipper inn rikelig med dagslys og gir et fint utsyn mot hagen. Den stilige peisovnen i kleberstein bidrar med ekstra varme og hygge på kjøligere dager.

  Den åpne planløsningen gir gode muligheter for å innrede med både spisebord og en hyggelig sofagruppe. Fra rommet er det utgang til terrasse og videre til en romslig platting med direkte tilknytning til hagen. Uteområdene byr på god plass til sittegrupper, grill og hyggelige sammenkomster med familie og venner. Den store gressplenen gir fine muligheter for lek og aktiviteter, og gjør hagen til et naturlig samlingspunkt på sommerstid.

  Bad – første etasje

  Badet i første etasje har et moderne og gjennomført uttrykk, med grå heksagonfliser på gulvet, behagelig gulvvarme og terrazzomønstrede fliser på veggene. Downlights i himlingen sørger for god belysning og understreker det stilrene preget.

  Innredningen består av en heldekkende servant på en skuffeseksjon med høyglansfronter, supplert med speilskap med overlys. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett og et dusjhjørne med glassdører og regnfallsdusj. Sorte detaljer på dusj, servantarmatur og omramming rundt dusjdørene skaper en fin kontrast til flisene og gir rommet et moderne og helhetlig uttrykk.

  Kjellerstue:

  I kjelleren finner du en lys og innbydende kjellerstue som gir boligen et ekstra oppholdsrom med mange bruksmuligheter. Her er det god plass til sofagruppe og TV-løsning, og rommet egner seg godt som en egen TV-stue eller et hyggelig samlingssted for familien.

  Lysmalte vegger med listefri overgang til himlingen, to vinduer som slipper inn naturlig lys og et lyst enstavs laminatgulv gir rommet et moderne og helhetlig uttrykk. Kjellerstuen gir gode muligheter for å tilpasse boligen etter familiens behov, enten det er ønskelig med en egen ungdomsavdeling eller en ekstra sone for avslapning og sosialt samvær.

  Bad – andre etasje

  Badet i andre etasje har et moderne og stilrent uttrykk, med grå gulvfliser og marmorerte fliser på veggene. Gulvvarme sørger for god komfort, mens downlights i himlingen gir behagelig belysning. Et vindu med plisségardin slipper inn naturlig dagslys og bidrar til en lys og trivelig atmosfære.

  Badet er innredet med både badekar og separat dusjhjørne, noe som gir gode muligheter for både avslappende bad og en forfriskende dusj i hverdagen. Sorte armaturer og dusjdører med sort omramming skaper en fin kontrast til flisene og gir rommet et helhetlig preg. Innredningen består av dobbel bolleservant på en mørk skuffeseksjon med sorte detaljer, matchende veggmontert servantarmatur, speilskap med overlys og vegghengt toalett.

  I tilknytning til badet ligger et praktisk teknisk rom med inngang via glassdør. Rommet har grå gulvfliser, grønnmalte vegger og vindu, og er innredet med varmtvannsbereder, vaskemaskin og tørketrommel.

  Soverom

  Boligen har tre soverom, fordelt på to i andre etasje og ett i kjelleren. Hovedsoverommet har grønnmalte vegger, furugulv og downlights i himlingen. Gode vindusflater slipper inn naturlig dagslys, mens rullgardiner gir mulighet for skjerming. Rommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på hver side. Det andre soverommet har en dekorativ fondvegg i rosa, god plass til seng og nattbord samt garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter.

  Soverommet i kjelleren har lysmalte vegger, vindu og lyst enstavs laminatgulv. Rommet har flere bruksmuligheter og kan innredes som soverom, gjesterom, kontor eller lekerom etter behov.

  For oppbevaring har boligen skyvedørsgarderobe i gangen samt ekstra lagringsplass på loftet. Under trappen opp til 1. etasje er det praktisk lagringsplass som utnytter arealet på en god måte.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Det medfølger:

  • Garderobeskap 2 etasje
  • Hylle under nødutgang/rømningsvindu kjeller
  • Hylle under trapp kjeller
  • Garderobeskap inngangsparti

  Dette medfølger ikke:

  • Tørketrommel
  • Vaskemaskin

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  TV/Internett/bredbånd

  Boligen har fibernett fra Viken Fiber/Altibox.

  Parkering

  Eiendommen har en eldre garasje samt en romslig gårdsplass med gode parkeringsmuligheter. Det er etablert elbillader på eiendommen. Øvrig parkering skjer etter gjeldende bestemmelser for området.

  Forsikringsselskap

  If Forsikring

  Polisenummer

  5817082

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 6 350 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 158 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 160 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 177 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 179 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 6 510 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 6 527 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 6 529 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  varme i rommene hvor dette er installert, mens peisen gir et hyggelig supplement på kalde dager. Varmtvann leveres fra en ca. 242 liters elektrisk varmtvannsbereder, plassert på rom benyttet som vaskerom. Berederen er direkte tilkoblet strømnettet.

  Info strømforbruk

  Selger opplyser at strømforbruket var ca. 21 000 kWh i fjor. Strømforbruket vil variere avhengig av blant annet bruksmønster, antall personer i husstanden og oppvarmingsbehov.

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom selger har utarbeidet energiattest, følger denne vedlagt i salgsoppgaven. Dersom selger ikke har utarbeidet energiattest, har kjøper rett til å bestille energiattest for selgers regning.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  23992

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  Feie/tilsynsgebyr: 544,20,-

  240 L Renovasjon: 4 212,00,-

  Fastledd renovasjon: 2 902,10,-

  Vanngebyr: 6 248,90,-

  Avløpsgebyr: 7 555,50,-

  Eiendomsskatt bolig: 2 530,00,-

  Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

  Info om eiendomsskatt

  Eiendomsskatten ved forrige beregning var kr ….. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

  Formuesverdi primær

  1120169

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  4480674

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3222/113/307:

  04.12.1986 – Dokumentnr: 11933 – Rettigheter iflg. skjøte

  Bestemmelse om vedlikehold

  Med flere bestemmelser

  28.09.2026 – Dokumentnr: 1115863 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

  Rettighetshaver: Romerike Eiendomsmegling AS

  Org.nr: 926 743 023

  Elektronisk innsendt

  04.09.1986 – Dokumentnr: 8592 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:3222 Gnr:113 Bnr:89

  01.01.2020 – Dokumentnr: 951776 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0230 Gnr:113 Bnr:307

  01.01.2024 – Dokumentnr: 179749 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3029 Gnr:113 Bnr:307

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger bevitnelse på innflytting datert 03.03.1954. Det finnes ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver.

  Det foreligger ferdigattest for piperehabilitering. Tillatelse til tiltaket ble gitt 03.06.2025, og søknad om ferdigattest ble mottatt av kommunen 14.08.2025.

  Det foreligger godkjente tegninger i forbindelse med bruksendring og fasadeendring, og det er utstedt ferdigattest for tiltaket i 2022. Den godkjente bruksendringen omfatter kjeller fra tilleggsdel til hoveddel, med etablering av stue på 18,1 m², gjesterom/soverom på 8,4 m² og gang på 5,4 m². Oppgitt takhøyde er 2,1 meter. Tiltaket omfatter også utskifting av fire eksisterende kjellervinduer med tre større vinduer.

  Dagens planløsning avviker fra de godkjente tegningene, blant annet når det gjelder rominndeling i flere etasjer. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at avvikene er godkjent av kommunen eller inngår i grunnlaget for ferdigattesten. Det bør derfor avklares med Lørenskog kommune om dagens utførelse er i samsvar med godkjente tegninger, og om eventuelle endringer er søknadspliktige. Mindre innvendige endringer mellom rom med samme godkjente bruk er normalt ikke søknadspliktige.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp i flg. Lørenskog kommune.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2026-2038 (plan-ID 2024004) for Lørenskog kommune, vedtatt 10.06.2026. Arealbruken er avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

  Eiendommen omfattes også av detaljregulering for Blåkollen (PlanID 051, saksnummer 18/890). Planens hensikt er å sikre varig vern av et helhetlig kulturmiljø med eksisterende bebyggelse, utomhusområder og vegetasjon gjennom hensynssone H570 – bevaring kulturmiljø.

  Reguleringsbestemmelsene innebærer begrensninger for blant annet riving, tilbygg, påbygg, terrenginngrep og andre tiltak som kan påvirke kulturmiljøet. Eventuelle fremtidige tiltak må vurderes i henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser og eiendommens eventuelle bevaringskategori. Eksisterende grønnstruktur, større trær og karakteristiske eldre bygningselementer skal i hovedsak bevares i samsvar med planens bestemmelser.

  Interessenter oppfordres til å sette seg inn i gjeldende planer og tilhørende bestemmelser. For nærmere informasjon om eiendommens planstatus og eventuelle begrensninger for fremtidige tiltak, henvises det til Lørenskog kommune.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 6 350 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 158 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 160 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 177 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 179 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 6 510 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 6 527 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 6 529 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  160140

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt tilsvarende 50 000 for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  3 500 Garantipremie/inneståelse

  3 334 Kommunale opplysninger

  32 000 Markedspakke inkludert fotograf

  8 500 Oppgjørshonorar

  -6 000 Rabatt til selger, med trekk i meglers vederlag

  3 500 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  19 900 Tilretteleggingsgebyr

  2 000 Visninger/overtakelse per stk.

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 116 734

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr Mangler data for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 6 350 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 158 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 160 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 177 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 179 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 6 510 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 6 527 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 6 529 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave