FJELLHAMAR Hans Nielsen Hauges vei 9

Tomt
991.1m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt med hage, terrasseplatting, asfaltert og steinbelagt gårdsplass.

Beliggenhet
Hans Nielsen Hauges vei 9 ligger fint til i blindvei i et område av Fjellhamar/Lørenskog kalt Haneborg. Haneborg er et boligområde i Lørenskog kommune. Beliggenheten er lengst nordvest i kommunen, med grense mot Oslo i vest og mot et skogområde i nord med navn Haneborgåsen. Haneborg og Fjellhamar går veldig i ett med hverandre, og de to områdene i Lørenskog betraktes ofte som ett. Den største delen av Haneborg er en helling mot sørvest, med utsikt over store deler av Lørenskog og de nordlige deler av Oslo. Haneborg er en del av tettstedet Oslo. Hanaborg holdeplass blir betjent av lokaltogene mellom Lillestrøm og Oslo, og sørger for en sentral beliggenhet til både Lillestrøm, Strømmen og Oslo. Lørenskog stasjon er innenfor "oslo-takst", ca. 10 minutters gange. Ved nye Stasjonsbyen finnes Rema1000, Pizzabakeren og Bislett Kebab og populære SNØ, Jumpyard og Wang idrettsskole. Kort vei til nye Luhr skole, samt umiddelbar nærhet til Margaretalia barnehage, samt kort vei til Framtia og Steinerud barnehage. På Fjellhamar torg er det dagligvare, cafe/bakeri og andre butikker. Ellers så ligger Metro, Lørenskog Storsenter Triaden og Strømmen Storsenter kun få minutter kjøretur unna med et rikt utvalg av butikker og servicetilbud. Historie På Haneborgåsen ligger 11 gravrøyser fra bronsealderen. Haneborg (Hunaborg) ligger strategisk til og ble nok etablert i folkevandringstiden som forsvarsverk for Raumarrikets yttergrense mot Viken (Oslo) og Vingulmark (Oslofjordområdet). Fra gården ble det drevet betydelig sagbruksvirksomhet. Hovedbanen hadde opprinnelig ingen stasjoner mellom Grorud og Strømmen, men i 1861 var det opprettet en godsstasjon ved Hanaborg for sagbruksprodukter. I 1920-årene ble gården delt i 185 parseller, og bebygd med eneboliger og fritidshus. I 1929 innstilte herredsstyret på at det skulle bygges en ny stasjon med navnet Hanaborg. NSB foretrakk å kalle den Fjellhamar stasjon ved åpningen i 1931. Stoppestedet Haneborg ble anlagt 1955

Byggemåte
Enebolig over 3 plan. Normalt god planløsning. Boligen fremstår som normal godt vedlikeholdt med noe bruksslitasje. Det er parkering garasje og på gårdsplass. Enebolig er opprinnelig bygget ca 1913 og påbygget 1986 og 2015 etter datidens byggeskikk og forskrift fra 1985 og 2010. Konstruksjoner anses i hovedsak å ha tiltenkt funksjon iht alder og nevnte betraktninger. Det er gitt tg3 på: Vaskerom/bad i kjeller: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Det er gitt tg2 på: Fasade: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ikke etablert musesperre. Det er stedvis tett i underkant av kledning for lufting Vinduer: Rammeverket og hengsling av vinduer er 40 år. Terrasse 2.etasje: Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Det tas spesifikt forbehold om at dette er en risikokonstruskjon grunnet flat taktekking og manglende inspeksjonsmulighet under terrassegulv. Terrasse underetasje: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er noe skjevhet og slitasje på terrassen. Skjevhet er vanlig med tanke på at det er etablert på jordspyd og noe bevegelse over tid må regnes med. Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Parkett har noe merker og hakk stedvis i boligen. Noe bomlyd under fliser ble observert. Etasjeskiller: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Rom under terreng: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Bad 2.etasje: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Konsekvens/tiltak: Våtrommet fungerer med dette avviket. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Avviket for fall på dette badet har ingen konsekvens for funksjon ut fra slik badet er bygget opp. Innvendig trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Varmtvannsbereder: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år El-anlegg. Alder på drenering og fuktsikring er ukjent. Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Kjøkkeninnredning: Noe stedvis skade på fronter. Bad underetasje/sokkel: Det er i hulltakingen påvist feil utførelse av konstruksjonen. Ingen skade konstatert. Se vedlagte tilstandsrapport datert 22.10.2025 for ytterligere beskrivelser og info utført av Øyvind Nåmo Rønning.

Innhold
Enebolig: 1.etasje: 3 stuer, kjøkken med spisestue og entré/gang. 2.etasje: 2 soverom, bad og gang. Underetasje: Vaskerom og gang. Sokkel: Egen inngang, entré, stue, kjøkken, soverom, bad og bod. Dobbelgarasje med plass for 2 biler og "trimrom"/bod. Enkelgarasje/bod. Uteplasser: Terrasse 2.etasje Terrasse sokkelleilighet Terrasse 1. etasje Terrasseplatting med sittebenk og konstruksjon for telttak. Hage - ny støttemur og sådd ny plen. Asfaltert og steinbelagt gårdsplass.

Standard
Enebolig over 3 plan med sokkelleilighet. 1.etasje: Flislagt entré og gang med gulvvarme. God plass for oppheng og oppbevaring av yttertøy og sko. Kjøkken: Pent kjøkken som er pusset opp i 2011 med åpning mot spisestue. Alle hvitevarer medfølger. Gulvvarme. Stue: Svært romslig stue som i dag benyttes som gjesterom/stue. Stue nr. 2: Ekstra spisestue/stue. Stue nr. 3: Tilbygget stue med store panoramavinduer med elektriske screens. Super utsikt og lysforhold. Utgang til terrasse med siste kveldssol. Gulvvarme. 2.etasje: Bad: Lekkert bad fra 2011 av svært god størrelse med både badekar og dusj. Godt med oppbevaring i skap og 2 servanter. Vegghengt toalett og gulvvarme. Hovedsoverom: Plass for dobbeltseng og garderobeskap. Soverom nr. 2: Plass for seng, kontorpult mv. Stort walk-in-closet bak skyvedører. Utgang til terrasse. Terrasse: Svært romslig terrasse med panoramautsikt og svært gode solforhold. Lunt med glassrekkverk og trapp ned til hagen. Underetasje: Vaskerom med toalett, dusj og opplegg og plass for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder. Gang med oppbevaringsplass og inngang til del som leies ut herfra også. Utleie: Egen inngang og entré. Separat kjøkken og stue. Soverom og bod. Utgang til romslig terrasseplatting og hage. Gulvvarme med egen termostat i entré, kjøkken, stue og soverom.

Innbo og løsøre
Alle hvitevarer på kjøkken samt vaskerom og gang i underetasje medfølger. Safe medfølger. Våpenskap medfølger ikke.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2025 - Ny støttemur, ny terrasseplatting 2025 - Radonmåling 2015 - Tilbygg stue/terrasse. Nye glass i alle vinduer, samt nye glass i trekantvinduene i ytterstein stuen fra 2025 2013 - Nytt tak 2011 - Nytt bad i 2.etasje og kjøkken oppusset

TV/Internett/bredbånd
Nåværende eier benytter Telia som leverandør av internett og tv.

Parkering
Dobbelgarasje med plass for 2 biler samt "trimrom"/bod. Enkelgarasje som benyttes som bod. Ellers god plass for ytterligere parkering på romslig gårdsplass.

Forsikringsselskap
IF

Polisenummer
4393899

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har i 2025 foretatt radonmåling og målinger viser en verdi på 45 Bg/m3. Rapport ligger vedlagt salgsoppgaven.

Prisantydning inkl. omkostninger
11 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 275 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 276 350 (Omkostninger totalt) 292 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 295 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 11 276 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 11 292 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 11 295 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Varmepumpe, varmekabler og vedfyrt. AC på hovedsoverom. Boligen har 2 piper hvor den ene er i bruk, mens den andre er forblendet og man må melde fra til brannvesenet annen hvert år at den ikke er i bruk.

Info strømforbruk
Nåværende eier har hatt et årlig strømforbruk på 30.700 kwh / kr. 38200,- Av disse utgjør ca. kr 10.000,- sokkeldelen som leietaker betaler. Strømmåler innstallert i sokkel.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
35556

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

Info om eiendomsskatt
Lørenskog kommune har ikke innført eiendomsskatt pt.

Formuesverdi primær
3524916

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
11464165

Formuesverdi sekundær år
2024

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3222/107/57: 26.03.1980 - Dokumentnr: 1770 - Bestemmelse om bebyggelse 09.07.1913 - Dokumentnr: 900025 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:2 PB 16-1-389 22.10.1992 - Dokumentnr: 12985 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:3222 Gnr:107 Bnr:2641 22.10.1992 - Dokumentnr: 12985 - Grensejustering 14.01.1993 - Dokumentnr: 425 - Grensejustering Overført fra: Knr:0230 Gnr:107 Bnr:1621 Gjelder denne registerenheten med flere 16.03.1993 - Dokumentnr: 2659 - Sammenslåing Sammenslått med denne matrikkelenhet: Knr:0230 Gnr:107 Bnr:1504 Sammenslått med denne matrikkelenhet: Knr:0230 Gnr:107 Bnr:1621 16.03.1993 - Dokumentnr: 2660 - Målebrev 01.09.1992 - Dokumentnr: 10697 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:3222 Gnr:106 Bnr:162 Bestemmelse om veg gjelder også senere utskilte parseller. Kan ikke avlyses uten samtykke fra Lørenskog kommune.

Ferdigattest/brukstillatelse
Enebolig er opprinnelig bygget ca 1913 og påbygget 1986 og 2015. Det foreligger ferdigattest for påbygg, tilbygg og frittstående garasje datert 24.10.2025. Ifølge Lørenskog kommune var det ikke uvanlig at eldre byggesaker ikke hadde midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Godkjente tegninger er innhentet fra kommunen og er vedlagt salgsoppgaven. Det er noe avvik fra tegningene i forhold til dagens bruk. Bad i 2. etasje er flyttet og soverom i kjeller benyttes som kjøkken. Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak søkt om før 1998. I forbindelse med overnevnte forhold vil kjøper overta risikoen.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
2022003 Plantype Kommuneplanens arealdel Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 15.03.2023 Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3222/dokumenter/9472/Bestemmelser%20og%20retningslinjer%20vedtatt%2015.03.2023.pdf Delarealer Delareal 991 m Arealbruk Boligbebyggelse,Nåværende Reguleringsplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 1985005 Navn Luhrstua, endring av deler Plantype Eldre reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 12.06.1985 Delarealer Delareal 373 m Formål Frittliggende småhusbebyggelse

Adgang til utleie
Sokkelleilighet er i dag utleid for kr. 12.000,- + strøm pr. mnd. Leiekontrakten har 3 mnd oppsigelsestid.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
11 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 275 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 276 350 (Omkostninger totalt) 292 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 295 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 11 276 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 11 292 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 11 295 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
276350

Betalingsbetingelser
Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.  Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.