HOF Øvreveien 4

Tomt
3608.4m²

Beskrivelse av tomt
Tomten er pent opparbeidet med plen busker og trær rundt husene. Innkjørselen er belagt med belegningsstein. Det foreligger matrikkelkart hvor noen av grensene er unøyaktige med avvik inntil 200cm.

Beliggenhet
Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i Øvreveien, et rolig og etablert boligområde i Hof i Holmestrand kommune. Her bor du landlig og fredelig til, samtidig som det er kort vei til daglige fasiliteter, skoler og kollektivtransport. Beliggenheten passer perfekt for både barnefamilier, førstegangskjøpere og deg som ønsker en bolig med god plass og nærhet til naturen. Fra eiendommen er det gangavstand til Hof sentrum hvor du finner dagligvarebutikk, treningssenter, kafé, bensinstasjon og andre nødvendige servicetilbud. Det er også kort vei til Hof skole (1.-10. trinn), barnehager og fritidsaktiviteter for både store og små. Området er kjent for sitt gode oppvekstmiljø med trygge omgivelser og korte avstander. For den friluftsinteresserte byr nærområdet på flotte turmuligheter hele året. Det finnes et mangfold av merkede stier, skiløyper og skogsveier rett i nærheten, samt bade- og fiskevann. Hof golfbane ligger kun få minutters kjøretur unna, og det er kort vei til både lysløype og idrettsanlegg. Pendler du? Fra boligen er det enkel adkomst til fylkesvei 35, som gir god forbindelse mot både Holmestrand sentrum, Hvittingfoss og E18. Med bil tar det ca. 20 minutter til Holmestrand stasjon, hvor du finner hyppige togavganger mot Oslo og Vestfoldbyene. Øvreveien 4 kombinerer det beste fra to verdener ? naturnære og rolige omgivelser, samtidig som du bor sentralt og lettvint til.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av eneboliger.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Hof barnehage (0-5 år) ca. 1.5 km Espira Sundbyfoss barnehage (0-5 år) ca. 4.8 km Eidsfoss barnehage (0-4 år) ca. 8.1 km Skoler Hof skole (1-10 kl.) ca. 1.7 km Holmestrand videregående skole ca. 16.4 km Sande videregående skole ca. 8.6 km

Skolekrets
Hof skolekrets

Offentlig kommunikasjon
Offentlig transport Buss: Kolstad (Linje 41, 42, 43, 44) ca. 0.9 km Tog: Sande stasjon (Linje RE11) ca. 14.3 km Fly: Sandefjord lufthavn Torp 43 min med bil Fly: Oslo Gardermoen 1 t 29 min med bil

Byggemåte
Enebolig og tilhørende bygningsmasse- Eneboligen er opprinnelig oppført i 1903 og er over tid oppgradert både innvendig og utvendig. Boligen er oppført over grunnmur av betong og naturstein, med yttervegger hovedsakelig i tømmerkonstruksjon, samt noe bindingsverk. Fasaden er kledd med stående trekledning, og taket er tekket med dobbelkrum takstein. Vinduer er av malt treverk med både 2-lags og 3-lags isolerglass. Det er malt hovedytterdør, vaskeromsdør samt malte balkongdører i tre. Innvendig fremstår boligen som normalt vedlikeholdt. Utvendig vurderes vedlikeholdet som noe mangelfullt. Det må påregnes enkelte vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider for å imøtekomme dagens standard, jf. rapportens øvrige vurderinger. Boligen er oppført i henhold til datidens byggetekniske forskrifter, og avvik fra gjeldende krav til romfunksjon, inneklima, energieffektivitet mv. må derfor påregnes. På eiendommen står også en frittliggende stall og bod, samt et garasjebygg med leilighet i 2. etasje. Boligen har følgende rominndeling: Hovedetasje: - Entre - Gang m/ trapp - WC - Kjøkken/ spisestue - Stue - Vaskerom Loft: - Gang m/ trapp - Bad - Hovedsoverom - Soverom - Soverom - Bod Kjeller: - Krypkjeller via vaskerom - Krypkjeller inngang fra utsiden. NB: Avvik knyttet til rommenes lovlighet omtales separat under punktet «Lovlighet». Garasje med leilighet Garasjebygget er oppført i 2007, og leiligheten i 2. etasje ble ferdig innredet i 2023. Bygningen har grunnmur av betong kombinert med trekonstruksjon og sprøytebetong. Yttervegger er oppført i bindingsverkskonstruksjon og kledd med stående trekledning. Taket er tekket med dobbelkrum takstein. Vinduer er av malt tre med 2-lags isolerglass. Det er malt hovedytterdør, beiset garasjedør. Leiligheten fremstår som normalt vedlikeholdt innvendig. Utvendig vurderes vedlikeholdet som noe mangelfullt. Noe oppgradering i henhold til dagens standard må påregnes, jf. rapportens detaljerte beskrivelser. Det spesifiseres at at leiligheten er bygget på egeninnsats, dugnad og ufaglærtes hjelp. Garasje/leilighet har følgende rominndeling: 1.etasje: - Garasje med tre garasjeporter. - Carport - Tekniskrom 2.etasje, leilighet: - Entré - Bad - Soverom - Soverom - Stue - Kjøkken - Kott NB: Avvik knyttet til rommenes lovlighet omtales separat under punktet «Lovlighet». Enebolig - Byggeår: 1903 UTVENDIG Takkonstruksjon og yttertak. Taket er tekket med betongtakstein fra 1995. Over inngangspartiet er det montert plastbelagte stålpanner fra 2016 (årstall basert på tidligere tilstandsrapport og opplysninger fra tidligere eier). Takkonstruksjonen består av sperrekonstruksjon. Taket, inkludert tekking og skorstein, er kun inspisert fra stige ved takfot. Det har ikke vært sikkerhetsmessig forsvarlig å utføre nærmere besiktigelse på selve takflaten. Selv om det ikke ble observert synlige skader under befaringen, kan det likevel foreligge skjulte avvik som kun kan avdekkes ved en nærmere undersøkelse. Det anbefales at dette vurderes nærmere av fagperson under trygge forhold. Takrenner og nedløp er i plastbelagt/lakkert stål. Veggkonstruksjon og fasader Hovedbygningen har yttervegger i tømmerkonstruksjon, mens tilbygg er oppført med bindingsverkskonstruksjon. Fasaden er kledd med stående trepanel. Ifølge tidligere salgsoppgave er ytterveggene etterisolert både innvendig og utvendig i forbindelse med ombygginger. Kledningen er fra 1995, og deler av panelet ble supplert og skiftet i 2015. Vinduer og dører Bygningen har malte trevinduer med både 2-lags isolerglass fra 1992 og 3-lags isolerglass fra 2014. I krypkjeller er det et eldre vindu som er tettet med plate. Det er montert malt hovedytterdør, vaskeromsdør og balkongdører i tre. Veranda og trapp. Verandaen er ca. 44 m² og har adkomst fra stue. Den er oppført med bjelkelag og terrassebord i trykkimpregnert tre. På den ene siden er det etablert et liggende rekkverk/levegg. I hjørnet mot dette rekkverket, på verandaens front, er det vurdert at høydeforskjellen ned til terreng er i grenseland i forhold til krav om rekkverk etter gjeldende forskrifter. Tretrapp er etablert ved inngangspartiet. INNVENDIG Innvendige gulv består hovedsakelig av parkett og laminat. Veggene er utført med trepanel og malte plater, mens himlingene består av malte plater og trepanel. Ifølge tidligere salgsoppgave er gulvene i 1. etasje lagt i 2015. De fleste veggoverflater er oppgradert etter 2010, og hele 1. etasje ble overflateoppgradert i 2015. Himling i 1. etasje ble også oppgradert samme år. Etasjeskiller består av tradisjonelt trebjelkelag. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygningen er heller ikke oppført med radonsperre. Pipen er muligens fra byggeår, og er murt i tegl med påført pusslag. I 2014 ble det utført rehabilitering med nytt stålrøykrør. Det er feieluke på soverommet og sotluke i stue. Ny brannmur er etablert i forbindelse med rehabiliteringen. Det er montert peisovn med rentbrennende kammer. Bygningen har to separate krypkjellere, begge med trebjelkelag over. Den ene har adkomst via luke i vaskeromsgulvet, mens den andre nås fra utvendig terreng. Tilgang til krypkjeller via vaskerom mangler fast trapp, og det benyttes en gardintrapp for tilkomst. Høydeforskjellen fra gulv til bunn i kjeller er ca. 169 cm. Innvendig har boligen malte fyllingsdører av varierende alder. Dør til bad er ikke malt på innsiden mot våtrommet. VÅTROM Vaskerom Bygget etter teknisk forskrift 2010 (TEK10). Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse eller materialbruk. Veggene er overflatebehandlet med malt tapet, og himlingen har malt panel. Gulvet er belagt med vinylbelegg, som også fungerer som synlig og tildekkende tettesjikt. Det er installert elektriske varmekabler, og rommet er utstyrt med plastsluk. Innredningen består av benkeskap med nedfelt servant og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via naturlig avtrekk med ventil i yttervegg. Hulltaking er ikke gjennomført grunnet utilgjengelighet på grunn av tilliggende konstruksjoner. Bad Badet har flislagte gulv og vegger, samt himling med panel. Hulltaking er foretatt fra tilstøtende bod, i vegg mot dusjsone. Det ble ikke avdekket unormale forhold ved inspeksjon. KJØKKEN Kjøkkenet har innredning (2015) med profilerte fronter og benkeplate i stein, samt nedfelt kum i porselen. Over benk er det montert kitchenboard-plater. Det er integrerte hvitevarer bestående av kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Kjøkkenet har ventilator med avtrekk ført direkte ut av bygningen. SPESIALROM Toalettrommet er utstyrt med veggmontert WC og baderomsinnredning med servant. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Stoppekran er plassert i krypkjeller. Ifølge tidligere salgsoppgave er det meste av røranlegget fra 1995 eller nyere. Avløpsrørene er i hovedsak utført med plast og noe soil. Sanitærinstallasjoner fungerte som forventet ved befaring. VVS- anlegget er ikke kontrollert for skjulte feil eller mangler, og det anbefales generelt regelmessig ettersyn av autorisert rørlegger. Varmtvannsbereder har kapasitet på ca. 200 liter og er plassert i krypkjeller. Ventilasjon Boligen har naturlig ventilasjon, supplert med mekanisk avtrekk på bad og WC. Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré, totalt 16 kurser i henhold til kursfortegnelse, inkludert hovedsikring. Boligen har røykvarsler. Pulverapparat er plassert i gangen på loftet. TOMTEFORHOLD Grunnforhold og fundamentering Byggegrunnen består av løsmasser med leire og grus (opplysninger hentet fra tidligere tilstandsrapport). Bygningen er oppført med grunnmur av betong kombinert med sparestein og natursteinblokker. Det er stedvis isolasjon av tresonittplater på grunnmuren. Vann- og avløpsforhold Utvendige vannledninger er av plast (PEL), og eiendommen har privat vannforsyning via borehull. Trykktank er plassert i krypkjeller, og ny pumpe ble installert i 2016 (opplyst i tidligere salgsoppgave). Vann er også tilført separat bygg/stall. Eiendommen er tilknyttet en felles septiktank av betong, som benyttes både for hovedboligen og for leiligheten i tilstøtende nabobygg. Eier opplyser at det ikke foreligger kjennskap til eventuell nedgravd oljetank på tomten. Holmestrand kommune har varslet pålegg om tilknytning til offentlig vann- og avløpsnett. Varsel ble sist sendt 10.01.2025. Leilighet - Garasjer - Byggeår: 2007 UTVENDIG Yttertak og taktekking Taket er tekket med betongtakstein. Taktekkingen er inspisert visuelt fra takfot og bakkenivå. Takrenner og nedløp er av plastbelagt/lakkert stål. Fasader og yttervegger Ytterveggene består av bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasaden er kledd med stående bordkledning i tre. Takkonstruksjon Takkonstruksjonen er kombinert av selvbærende takstoler og enkelte sperreelementer. Vinduer og ytterdører Bygningen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Det er malt hovedytterdør og beiset dør til garasjen, samt 3 stk lakkerte garasjeporter av stål med automatisk åpner. Adkomst og utvendige trapper Tilkomst til leiligheten skjer via treplatting med tretrapp opp til inngangsparti. INNVENDIG Innvendige overflater og konstruksjoner Innvendige gulvflater består av laminat og malt betong med epoxymaling i garasje (ikke plastbelegg). Veggene har malte plater, og himlingen består av en type plater/panel og plater i garasje. Etasjeskiller er av trebjelkelag, mens garasjen har støpt betonggulv. Radon Det er ikke utført radonmålinger, og bygningen er ikke oppført med radonsperre. Hulltaking Hulltaking i 1.etasje er gjennomført i garasje og teknisk rom. Det ble ikke avdekket unormale forhold. Dører Innvendig er det montert malte fyllingsdører. VÅTROM Bad Aktuell byggeforskrift: Teknisk forskrift 2017 (TEK17). Dokumentasjon foreligger ikke. Veggene er dekket med fliser, baderomsplater og malte plater. Taket har en type plater/panel. Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler. Sluket er av plast, men tettesjikt/membran er ukjent. Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har elektrisk styrt avtrekksvifte for ventilasjon. Det er utført hulltaking i vegg på kjøkken mot dusj uten å påvise unormale forhold. KJØKKEN Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er oppvaskmaskin,komfyr og komfyrvakt. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger består av plast (rør-i-rør) og kobber, og inspeksjon er foretatt ved kursfordeling på vegg. Det anbefales generelt at VVS-rør og installasjoner jevnlig ettersees og kontrolleres av rørlegger. Anlegget er ikke nærmere kontrollert for feil eller mangler under befaringen. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt på befaringstidspunktet. Avløpsrør er av plast. Boligen har naturlig ventilasjon. Varmepumpen (luft-til-luft) er defekt. Varmtvannstanken har en kapasitet på ca. 200 liter. Sikringsskapet, plassert i teknisk rom i 1. etasje, inneholder 13 automatsikringer, inkludert hovedsikring. Kursfortegnelse mangler. Leiligheten har røykvarsler, og det er plassert pulverapparat i entré. TOMTEFORHOLD Bygningens byggegrunn er ukjent. Grunnmuren er oppført i betong. Tidligere salgsoppgave opplyser at vegger mot grunn består av betong og trekonstruksjoner med sprøytebetong. Forstøtningsmurer på eiendommen er oppført i betongstein. Det vises til beskrivelse for bolig boligens angående felles septiktank. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2: Taktekking Taktekkingen er av betongtakstein fra 1995. Plastbelagt stålpanner over inngangspareti fra 2016 (årstall hentet fra tidligere tilstandsrapport og tidligere eier). Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. ? Det er påvist andre avvik: ? Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført. Beslag over inngangsparti mot vegg ligger utpå kledning og ikke inn under. Det ble observert råte i bunn av ene sperrebjelken (se bilde) Konsekvens/tiltak ? Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. ? Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. ? En ikke-fagmessig utførelse vil sannsynligvis kreve hyppigere reparasjoner og vedlikehold. Regelmessig vedlikehold og inspeksjon er også viktige tiltak for å sikre at disse systemene fungerer effektivt over tid. Dersom avvik om råte ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. Nedløp og beslag Takrenner og nedløp består av plastbelagt/lakkert stål Vurdering av avvik: ? Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Veggkonstruksjon Veggene har tømmerkonstruksjon. Tilbyggene har konstruksjon av bindingsverk. Fasade/kledning har stående bordkledning. Ifølge tidligere salgsoppgave er ytterveggene etterisolert på begge sider ifb. med omgjøringer samt opplyses det at kledningen er fra 1995 og at i 2015 ble deler av panel byttet/supplert. Vurdering av avvik: ? Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. ? Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. ? Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. ? Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er påvist liten og manglende lufting i nedrekant av bordkledning samt mangelfull tetting for skadedyr/mus. Det er også observert noe skadet kledning. Kan ikke avskrive noe råte på vindskiver, israft/dekkbord og mønekryss, da dette kun er besiktet fra bakkenivå Konsekvens/tiltak ? Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. ? Uten tilstrekklig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. ? Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. ? Andre tiltak: Det er behov for vedlikehold av kledning, vindskiver og israfter. Vinduer Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1992 og 3-lags glass fra 2014. Et eldre vindu i krypkjeller er tettet med en plate. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. ? Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. ? Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er tegn til fukt forårsaket av kondens på takvindu bad. Det er påvist liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til oppfuktning og økt risiko for råteskader. Konsekvens/tiltak ? Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. ? Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av takvindu. Det bør etableres spalte mot beslag for å unngå oppfukting av treverk Dører Bygningen har malt hovedytterdør, vaskeomsdør og balkongdører Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. ? Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Karm og dørblad er utvendig værslitte, med sprekker i trevirket. Utvendige profiler på dørblad til vaskerommet er i oppløsning og har begynnende materialsvikt. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Det bør påregnes noe vedlikehold av vaskeromsdør. Det bør etableres spalte mot beslag for å unngå oppfukting av treverk. Utvendige trapper Tretrapp ved inngangsparti Vurdering av avvik: ? Det er påvist andre avvik: Trappen er slitt og har skadet trinn Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Skadet trinn bør skiftes ut. Overflater Innvendig er det gulv av parkett og laminat. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater og trepanel. Det opplyses i tidligere salgsoppgave: Gulv i 1.etasje er fra 2015. De fleste veggoverflater oppgradert etter 2010 og hele 1.etasje i 2015. Himling i 1.etg oppgradert i 2015 Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Det er observert noe klaring i endeskjøter på parkett, noe som kan skyldes naturlig bevegelse i materialet over tid. I tillegg er det registrert sprekker i veggoverflater, typisk i skjøter mellom platekledninger samt noen synlige spiker som vises gjennom malingen. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Kjøper må selv vurdere eventuelle tiltak for utbedring, da forholdene i hovedsak er av estetisk karakter. Radon Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: ? Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: - Det bør gjennomføres radonmålinger. Krypkjeller Bygningen har to adskilte krypkjellere, begge med trebjelkelag over. Den ene har adkomst via inspeksjonsluke i gulvet på vaskerommet, mens den andre har adkomst gjennom luke fra utvendig terreng. Vurdering av avvik: ? Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. ? Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. ? Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. Det ble registrert fuktighet på betongvegger og betonggulv flere steder. Det ble også registrert fuktighet i en synlig bjelke samt manglende isolasjon. Krypkjeller med tilgang utenfra: Det ble målt fuktighet på over 20% wme i bjelkelagskonstruksjon til hovedetasje med rødt utslag. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller, ingen ventiler. Bildene gjelder den andre krypkjelleren. Tidligere eier opplyser i tidligere egenerklæring at det har vært mus i krypkjeller. Dagens eier har ikke opplevd det. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Man må etableres bedre ventilering, eventuelt i kombinasjon med en mekanisk avtrekksløsning, for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere risikoen for fuktproblemer i begge soner (kostnadsestimat på dette). Konstruksjonen anbefales fulgt opp med jevnlig observasjon. Ved valg av åpen ventilering må det tas hensyn til fare for frostskader på vann- og avløpsrør. Dette forutsetter nødvendige tiltak for frostsikring. I tillegg må det påregnes økt gulvkulde. Videre undersøkelser anbefales ved mistanke om forverring, og tiltak kan bli nødvendige på sikt. Isolasjon bør ettermonteres der dette mangler, og det bør også vurderes å lukke bjelkelags konstruksjonen der dette ikke er gjort. Av sikkerhetsmessige grunner bør det vurderes en mer hensiktsmessig tilkomstløsning enn dagens gardintrapp til krypkjelleren via vaskerommet. Innvendige trapper Boligen har malt tretrapp opp til loft med parkett i trinn. Det er også et par trinn ned til kjøkken fra gang. Vurdering av avvik: ? Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. ? Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. ? Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. ? Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. ? Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Innvendige dører Innvendig har boligen malte fyllingsdører fra ulik årstid. Dør til bad er ikke malt på badesiden. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Flere av dørene tar i karm ved lukking. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Enkelte dører bør justeres. VÅTROM ETASJE > VASKEROM Overflater vegger og himling Veggene har malt tapet. Taket har maltpanel. Vurdering av avvik: ? Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. ? Det er uegnede materialer i våtsoner. Vindu og vegg mangler egnede materialer i våtsonene Konsekvens/tiltak ? Dersom det ikke gjøres tiltak, kan dette medføre oppfukting, oppsvelling og forringelse av materialer over tid og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. ETASJE > VASKEROM Overflater Gulv Gulvet har vinylbelegg. Rommet har elektriske varmekabler. Vurdering av avvik: ? Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. ? Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. ? Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. ? Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Ved vannlekkasje kan det renne vann ned i krypkjeller. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Gulvet fungerer tilfredsstillende ved normal, daglig bruk. Det er imidlertid stor risiko for vanninntrenging til krypkjeller ved en eventuell lekkasje, da gulvet ikke har tilstrekkelig tetting eller oppkant. Derfor bør gulvet utbedres i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere fare for fuktskader og sikre god byggteknisk utførelse. ETASJE > VASKEROM Sluk, membran og tettesjikt Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Vurdering av avvik: ? Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Konsekvens/tiltak ? Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. ETASJE > VASKEROM Ventilasjon Det er naturlig ventilering med ventil i vegg Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. ETASJE > KJØKKEN Overflater og innredning Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av stein og kum av porselen. Kitchenboard plater over benk. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin platetopp og stekeovn. Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Det ble observert løs endelist for kitchenboard Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Man bør feste kitchenboard hjørnelist Avtrekk Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vurdering av avvik: ? Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering. Konsekvens/tiltak ? Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til kjøkken, f.eks. luftespalte ved dør e.l. ETASJE > TOALETTROM Overflater og konstruksjon Toalettrom Vurdering av avvik: ? Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. ? Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak ? Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. ? Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Vannledninger Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Stoppekran plassert i krypkjeller. Tidligere salgsoppgave opplyser at det meste av rør er fra 1995 eller nyere Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger. Vvs anlegget er ellers ikke kontrollert for feil eller mangler under befaring. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt ved befaring. Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsrør Det er avløpsrør av plast og soyl. Tidligere salgsoppgave opplyser at det meste av rør er fra 1995 eller nyere Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. ? Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Ventilasjon Boligen har naturlig ventilasjon, med mekanis avtrekk på bad og wc Vurdering av avvik: ? Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Det bør etableres veggventiler i oppholdsrom som ikke har det. Varmtvannstank Varmtvannstanken er på ca. 200 liter plassert i krypkjeller Vurdering av avvik: ? Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. ? Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Konsekvens/tiltak ? Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. ? Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Fuktsikring og drenering Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng? Vurdering av avvik: ? Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. ? Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Ingen synlig fuktsikring over bakkenivå. Enkelte nedløp er ført i grunn. Konsekvens/tiltak ? Det bør gjøres lokale tiltak. ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Grunnmur og fundamenter Bygningen har grunnmur av betong med sparestein og natursteinblokker. Stedvis isolert med tresonittplater. Vurdering av avvik: ? Grunnmuren har sprekkdannelser. Det forekommer noe riss og sprekker i pusslag. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. Utvendige vann- og avløpsledninger Det er septiktank (felles for bolig og leilighet i nabobygg) samt at vannledninger er av plast (PEL) Det er privat borehull med trykktank i krypkjeller. Ny pumpe i 2016 iht. tidligere salgsoppgåve. Eier informere om at dette er felles for begge boenhetene. Der det nå er krav fra kommunen å koble seg på offentlig vann og avløp der varsel om dette ble sendt ut 10.01.2025: Gbnr 203/24 - Øvreveien 4 - varsel om pålegg - tilknytningsplikt til kommunalt vann og avløp - foreløpig svar Viser til varsel om pålegg ? tilknytningsplikt til offentlig vann- og avløpsledning, brev vedr. søknad om utsettelse/dispensasjon fra tilknytningsplikt og oversendelse av pristilbud fra entreprenør Thor Wike & Co A/S. Holmestrand kommune har lagt ut forslag om opphevelse av beløpsgrenser for pålegg om tilknytning til kommunalt vann og avløp på høring. Dette etter vedtak den 07.11.2024 i sak 094/24 i Hovedutvalget for samfunn, teknikk og miljø. Etter at høringsfristen er ute og kommuneadministrasjonen har vurdert eventuelle innspill, sendes saken opp til ny politisk behandling. På bakgrunn av pågående sak om opphevelse av beløpsgrense for pålegg om tilknytning til kommunalt vann og avløp settes «Sak 24/883 ? Gbnr 203/24 ? Øvreveien 4 ? Tilknytning til kommunalt vann og avløp» i bero inntil det foreligger et politisk vedtak på hvilket alternativ som skal benyttes ved håndtering av pålegg om tilknytning. Viser til informasjon som ligger ute på kommunens nettsider: https://holmestrand.kommune.no/om- kommunen/kunngjoringer/horing-belopsgrenser-for-palegg- omtilknytning-til-kommunalt-vann-og-avlop.29863.aspx Utvendig vann og avløpsrør under bakkenivå er ikke vurdert annet en alder. Eier har informert om at det er lagt opp vann ned til stall. Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. ? Andre tiltak: Anlegget må etterhvert kobles på offentlig som beskrevet over. Her vil det påberope kostnader med tilkobling til offentlig avløp. Eier har fått tilbud på gravejobben inkludert pumper og utsyr til kr. 372500. Tilbudet er fra Thor Wike & Co AS, datert 26.11.2024 Septiktank Det er etablert en felles septiktank av betong for hovedboligen og leiligheten i tilstøtende nabobygg. Vurdering av avvik: Det er opplyst om avvik på anlegget i rapport/dokumentasjon fra utførende tømmeselskap. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Info fra eier: I forbindelse med pålegg fra kommunen om kobling på offentlig vann og kloakk, tok jeg kontakt med tømme service og ba om en status rapport på Septikk tanken. De sa da at den var av eldre modell og burde byttes men at det ikke var ASAP. Vi ble enig om å tømme 2 ganger i året istedenfor 1 gang. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Midlertidig løsning før tilkobling til offentlig er at tanken må tømmes to ganger i året. Taktekking Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot fra bakkenivå. Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. ? Det er enkelte knekte taksten. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: ? Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Knekte takstein bør skiftes. Veggkonstruksjon Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Vurdering av avvik: ? Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. ? Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. ? Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er observert åpent opp i isolasjonen utvendig over garasjeporter, noe som kan medføre varmetap og risiko for fuktproblemer. Flere vindskiver mangler israft/dekkbord, og det er påvist spredte råteskader i disse. Under garasjeport og carport ble det registrert flere løse bord i himlingen. Det ble også observert åpning mellom kledning på hjørne av ark. I tillegg er det observert hull i pappen i overgang mellom vegg og tak på arken over garasjeportene, noe som kan medføre lekkasjer. Konsekvens/tiltak ? Råteskadet trekledning må skiftes ut. ? Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. ? Andre tiltak: Hull i papp bør utbedres og det bør og vurderes å bruke annen type material i denne overgangen mellom vegg og tak. Det bør installeres musetetting for å forhindre at mus og andre skadedyr kommer inn i konstruksjonen. Åpning i kledning på hjørne bør tettes. Det er behov for vedlikehold av kledning, vindskiver og israfter. Takkonstruksjon/Loft Takkonstruksjonen av selvbærende takstoler og noe sperr. Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Det ble i vinter tatt to mus på loftet. Det er installert to musefeller. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Vinduer Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. ? Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. ? Det er avvik: Det mangler en underlist på vindu i gavlavegg. Det er påvist lite og ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til åtskader Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Det anbefales at list under vindu monteres. Det bør etableres spalte mot beslag for å unngå oppfukting av treverk Det må påregnes vedlikehold av vinduer. Dører Bygningen har malt hovedytterdør og beiset dør til garasje, samt 3 stk lakkerte garasjeporter av stål med automatisk åpner. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. ? Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Manglende beslag under dør. Konsekvens/tiltak ? Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Det må påregnes vedlikehold av ytterdør til leilighet. Utvendige trapper Treplatting med tretrapp opp til inngang. Vurdering av avvik: ? Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. ? Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det manglet et bord på rekkverk. Det er også observert slitne trinn på trapp, og trappen bør vedlikeholdes. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. ? Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Montere manglende bord på rekkverk. Bør vurdere om slitne trinn skal skiftes ut samt vedlikehold. INNVENDIG Overflater Innvendig er det gulv av laminat og betong malt med epoxy i garasje og tekniskrom (ikke plastbelegg). Veggene har malte plater. Innvendige tak har en type plate/panel. Vurdering av avvik: ? Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Noe laminat har eldre fuktskade på det ene soverommet. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Det er ikke registrert noen store skader. Kjøper bør selv vurdere tiltak. Radon Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Vurdering av avvik: ? Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: ? Det bør gjennomføres radonmålinger. ETASJE - LEILIGHET > BAD Overflater vegger og himling Veggene har fliser,baderomsplater og malte plater. fra 2023 Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er mangelfull klaring til gulv. Konsekvens/tiltak ? Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. ETASJE - LEILIGHET > BAD Overflater Gulv Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Vurdering av avvik: ? Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. ? Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. ? Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det er påvist avvik i krav/anbefaling om høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på minimum 25 mm, da membran ved terskel ikke er synlig. Det er påvist avvik fra kravene til fallforhold i henhold til TEK17. TEK 17: Gulv skal ha tilstrekkelig fall til sluk slik at bruksvann ledes bort. For dusjsonen må minst én av følgende preaksepterte ytelser være oppfylt: a) Fall på minimum 1:50 til sluk i et område på minst 0,8 meter ut fra sluket dersom dusjen er rett over sluket. Om dusjen ikke er rett over sluket, må det i tillegg være fall på minimum 1:50 fra og med dusjens nedslagsfelt og til sluket. b) Fall på minimum 1:100 til sluk i dusjens nedslagsfelt der nedslagsfeltet er nedsenket i gulvet med minimum 10 mm. Vær oppmerksom på at det kan være krav om trinnfri dusjsone etter § 12-9. c) Fall til sluk på minimum 1:100 på hele gulvet, det vil si også utenfor selve dusjsonen. Gulvet tilfredstiller ingen av disse kravene Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: ? Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Man bør vurdere utbedring av gulv. ETASJE - LEILIGHET > BAD Sluk, membran og tettesjikt Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: ? Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. ? Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). ? Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Membran er ikke synlig i sluk eller ved dørterskel. Konsekvens/tiltak ? Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. ? Innhent dokumentasjon, om mulig. ? Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. ? Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. ? Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. ETASJE - LEILIGHET > BAD Sanitærutstyr og innredning Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik: ? Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. ? Det er påvist skader på innredning. Leietaker har opplyst at det ved enkelte anledninger oppleves at toalettet ikke svelger unna vannet optimalt ved nedspyling. Det ble ikke registrert uvanlig ved befaring. Konsekvens/tiltak ? Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. ? Andre tiltak: Det er ikke registrert noen store skader på innredning (se bilde) . Kjøper bør selv vurdere tiltak. Dersom problemene med nedspyling av toalettet vedvarer, bør det foretas en nærmere kontroll av avløpssystemet for å avdekke eventuell årsak. Ventilasjon Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. Da leiligheten ble innredet i 2022 var det krav til balansert ventilasjon. Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Varmesentral Defekt varmepumpe luft til luft Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Defekt, tatt ut av drift. Sikring slått av i sikringskap. ? Tiltak: Varmepumpe må skiftes ut. Fuktsikring og drenering Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. ? Det er avvik: Det mangler tettelist på toppen av fuktsikring, samt an noen plasser er fuktsikring under bakkenivå. Konsekvens/tiltak ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Det bør monteres tettelist på toppen av fuktsikring. Grunnmur og fundamenter Bygningen har betonggrunnmur. Tidligere salgsoppgave sier at vegger mot grunn av betong og trekonstruksjoner med sprøytebetong. Vurdering av avvik: ? Grunnmuren har sprekkdannelser. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig, ved endringer bør skaden utbedres. Forstøtningsmurer Forstøtningsmurer er av betongstein. Vurdering av avvik: ? Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig, og ved endring bør en vurdere utbedring. Terrengforhold Vurdering av avvik: ? Det er avvik: Det er registrert markerte hjulspor i belegningssteinen foran garasjeporten. Konsekvens/tiltak ? Tiltak: Utbedring bør vurderes for å sikre jevnt underlag og hindre videre deformasjon. Utvendige vann- og avløpsledninger Utvendige vann og avløpsrør må sees i sammen med utvendig vann og avløp på bolig. Vurdering av avvik: ? Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak ? Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. ? Innhent dokumentasjon, om mulig. Ellers se sak for utvendig vann og avløp på bolighus. Forhold som har fått TG3: Etasjeskille/gulv mot grunn. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Vurdering av avvik: ? Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. ? Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. ? Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. ? Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. ? Det er påvist andre avvik: I entre, WC og kjøkken er det registrert høydeforskjeller på mellom 10? 20 mm innenfor en målelengde på 2 meter, noe som overskrider anbefalte toleranser. På loft er det flere steder målt høydeforskjell på over 20mm, samt at på et soverom i loftsetasjen er det målt høydeforskjeller på over 5 cm, som anses som vesentlig avvik. Det er også registrert knirk i gulv, samt lokale ujevnheter i gang i 2. etasje utenfor hovedsoverom og ved trapperekkverk. I dette området mangler det understøttelse/søyle under gulvbjelkelaget, og det frarådes å belaste eller oppholde seg i denne delen før nødvendige tiltak er gjennomført. Det er registret fuktighet ved fuktmåling på undersiden av bjelkelag. For mer info se sak i krypkjeller. Konsekvens/tiltak ? Andre tiltak: ? For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det bør etableres søyle under bjelkelag i hjørne ved trapp. Dette punktet er kostnadsestimert. Punktet som gir TG3 estimeres med ingen umiddelbar kostnad. LOFT > BAD Bad med fliser på gulv og vegg, panel i tak. Vurdering av avvik: ? Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det ble observert manglende flis på vegg mellom dusjkabinett og baderomsinnredning. Området fremstår som om det har vært en eldre vannlekkasje. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier ved befaringstidspunktet. Selger har opplyst at varmekabelen i gulvet er defekt. Forholdene indikerer behov for videre oppfølging og bør inngå i vurdering av baderommets totale tilstand. Konsekvens/tiltak ? Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. ? Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Elektrisk anlegg Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré, totalt 16 kurser i henhold til kursfortegnelse, inkludert hovedsikring. Felles målernr med alle enheter på tomten. Elektrisk anlegg med skjult og åpent ledningsnett. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. 0 Ny innmat i sikringskap samt oppgradering av anlegget er gjort i 2016 iht. tildligere salgsoppgave. 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Nei 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet ? Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Ja Eltilsyn rapport fra 08.04.2025 (se vedlegg) Denne gjelder bolig samt leilighet/garasje 6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei Generelt om anlegget 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Ja 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Ja Inntak og sikringsskap 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ukjent Takstingeniør viser til vedlagt Eltilsyn rapport fra 2025. El er ikke takstingeniørens fagfelt, men antyder et kostnadadsestimat til under 10 tusen for å rette på feilene i boligen. Frist for retting: Dersom det ikke er noen merknader, eller rapporten ikke er meldt rettet til oss innen 08.07.2025 vil et vedtak med en frist for utbedring bli oversendt. Eier informerer om at hun ordner utbedringene påpekt etter eltilsyn før salg. Branntekniske forhold Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under. Tilstandsgraden er basert på retningslinjer til disse spørsmålene i bransjestandarden NS3600. Dette kan ikke sammenlignes med en fullstendig kontroll av branntekniske forhold av offentlig myndighet, eller en vurdering av boligens branntekniske forhold eller prosjektering fra en rådgiver med spesialkompetanse. En bygningssakkyndig har verken kompetanse til å gi slik veiledning eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen. Det kan være feil og mangler om branntekniske forhold som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller rådgivning. 1. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei 2. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja Apperatet er eldre en 10 år, og ikke kontrollert etter 2014. Det bør kontrolleres eller skiftes ut. 3. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei 4. Er det skader på røykvarslere? Nei Nedløp og beslag Takrenner og nedløp består av plastbelagt/lakkert stål Vurdering av avvik: ? Det er påvist avvik i beslagløsninger. ? Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Konsekvens/tiltak ? Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. ? Andre tiltak: ? Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. I bunnen av gradrennene ved arker er det en overgang av papp. Denne løsningen anses ikke som fagmessig utført og kan medføre risiko for lekkasjer. Det må utbedres for å sikre tilfredsstillende tetting og unngå fuktskader. Garasje: Elektrisk anlegg Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Sikringsskap med automatsikringer plassert i teknisk rom i 1.etasje, totalt 13 kurser inkludert hovedsikring. Kursfortegnelse mangler. Felles målernr med enebolig. 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei 2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. 2023 Spørsmål til eier 3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Nei 4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja Eksisterer det samsvarserklæring? Nei 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet ? Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Ja Eltilsyn rapport fra 08.04.2025 (se vedlegg) Denne gjelder bolig samt leilighet/garasje. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei 7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei 8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei Generelt om anlegget 9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei 10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei Inntak og sikringsskap 11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Nei 12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ukjent Takstingeniør viser til vedlagt Eltilsyn rapport fra 2025. El er ikke takstingeniørens fagfelt, men antyder et kostnadadsestimat mellom 10 til 50 tusen for å rette på feilene i leiligheten. Frist for retting: Dersom det ikke er noen merknader, eller rapporten ikke er meldt rettet til oss innen 08.07.2025 vil et vedtak med en frist for utbedring bli oversendt. Eier informerer om at hun ordner utbedringene påpekt etter eltilsyn før salg. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 17/6-2025 av Olav Rudland Kvilhaug teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja Mangler flis på bad 2 etg. Varmekabler i gulvet på bad 2 etg virker ikke. Fukt ved vindu i bad 2 etg. 2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Laging av større baderom. Dugnad 2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja I forbindelse med innredning over garasjen ble det laget sluk 2.2 Er arbeidet byggemeldt? Nei 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Ja Fukt i kjeller 6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja Det er et eldre bygg som trenger vedlikehold 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja Det er et eldre bygg som trenger vedlikehold 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ja Det er observert mus, flaggermus, maur på utsiden av huset. Det har vært mus i loftet på garasje bygg. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Gjennomgangen av El av Strand elektro. Arbeid utført av Strand elektro 11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Nei 12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja El tilsynet hadde kontroll i 2025 14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Ja Terrassen, levegg, bad og kjøkken i garasjen er utført på dugnad av faglærte og ufaglærte. 17 Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende? Ja Over garasjen 17.1 Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei 18. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Ja Det er innredet i garasjen men ikke søkt om bruksendring 18.1 Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Nei 19. Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser? Ja Eiendommen er pålagt og koble seg på offentlig vann og kloakk men beslutningen er utsatt på ubestemt tid. Dokumentasjon fås av megler. 22 Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest? Ja Grunnet manglende søknad foreligger det ikke ferdigattest på utleie del. 24 Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Ja Septikk tank er av eldre modell Tilleggskommentar: Det er satt opp en midlertidig stall som kan vurderes solgt med eiendommen. Det er opplegg for frostfritt vann og strøm. Ingen av overnevnte punkter er søkt om.

Innhold
Boligen går over 2 plan med krypskjeller og inneholder følgende rom: 1. etasje: Toalettrom, Stue, Vaskerom, Entré, Gang, Kjøkken Loft: Gang, Bod, Soverom, Soverom 2, Bad, Soverom 3, Soverom 4 Krypkjeller. Garasje plass til 3 biler, med leilighet over (leiligheten er ikke godkjent) Stall og Bod.

Standard
Perfekt for barnefamilien ? landlig idyll med god plass og drømmetomt! Velkommen til Øvreveien 4 ? en sjeldent innholdsrik og barnevennlig eiendom som kombinerer småbruksfølelse med trygg og sentral beliggenhet i et etablert boligområde i Hof. Her bor dere tilbaketrukket og usjenert på en stor tomt på ca. 4 mål, med naturen som nærmeste nabo ? og samtidig kort vei til skole, butikk og fritidsaktiviteter. Dette er det ideelle stedet for familien som ønsker romslige uteområder for lek, dyr og hage, og en bolig med fleksible løsninger og god plass til hele familien ? både inne og ute. Barnevennlig og hjemmekoselig bolig Bolighuset går over to etasjer og har en gjennomtenkt planløsning som passer perfekt for en aktiv familiehverdag. I 1. etasje finner du en romslig entré med garderobeplass, stor og lys stue med peisovn i kleberstein som gir både varme og stemning, egen spisestue og et koselig, landlig kjøkken med god plass til spiseplass. Her er det lett å samle familien rundt middagsbordet! Kjøkkenet er tegnet inn som garasje på byggetegninger og er dermed ikke godkjent for varig oppholdsrom. I tillegg har etasjen toalettrom og et praktisk vaskerom med egen inngang ? supert etter utelek, hagearbeid eller dyrestell. I 2. etasje ligger hele fire soverom ? hvorav tre er godkjente og ett er innredet som soverom ? i tillegg til gang, bod og bad. Hovedsoverommet har god plass og skyvedørsgarderobe, og ett av rommene har eget garderoberom. Et annet soverom har innebygde barnesenger ? en sjarmerende og morsom detalj barna vil elske! Rom for hele familien ? også utenfor huset På eiendommen finner du et stort garasjebygg med plass til tre biler og carport, perfekt for sykler, barnevogner og sportsutstyr. I 2. etasje er det innredet en romslig leilighet med stue, kjøkken, bad (fra 2022) og to soverom. Leiligheten er ikke godkjent for varig opphold og er ikke byggemeldt, men gir muligheter for hjemmekontor, hobbyrom eller ungdomsdel ? etter nærmere vurdering med kommunen. Det er også oppført en midlertidig stall med 5 bokser og en praktisk bod på eiendommen. Denne er ikke byggemeldt. Perfekt for hest eller smådyr ? eller som inspirasjon for nye prosjekter. En eiendom som rommer familiedrømmen Uteområdet gir barna god plass til lek, ballspill, trampoliner og dyrehold ? alt på egen tomt. Her kan du skape en hage, sette opp drivhus, ha egne dyr eller bare nyte lange sommerkvelder på verandaen. Eiendommen er skjermet og fredelig, og gir en unik frihetsfølelse ? samtidig som dere har kort vei til skole, barnehage, fritidsaktiviteter og daglige gjøremål. Er du på jakt etter en eiendom med hjerterom og boltreplass for hele familien ? og muligheter utover det vanlige? Da er Øvreveien 4 et sted du må oppleve. Ta kontakt for visning ? vi ønsker deg hjertelig velkommen!

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering i garasje, carport og på tomten.

Forsikringsselskap
Eika forsikring

Polisenummer
7030822

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 500 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 137 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 138 850 (Omkostninger totalt) 154 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 157 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 5 638 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 654 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 657 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Varmeklabler på bad. Peisovn Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Feie og tilsynsopplysninger fra Vestfold Interkommunale Brannvesen IKS: Det ble utført tilsyn med fyringsanlegget i ovennevnte adresse den 05.09.18. Status: Det ble under dette tilsynet ikke avdekket avvik, anmerkninger eller andre forhold som har betydning for sikkerheten eller atkomsten for anlegget.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
6400

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, brann og feiing på kr 6400,- Eiendomskatt på 5885,- Gebyr for renovasjon inkluderer tillegg for økt volum , og leie av beholder til plast. I tillegg kommer kostnader til tømming av slam: Per tømming: 2416,- (ca hver 24 mnd) neste tømming: 16/7-2026 Tilsynsgebyr for 2025: 633,- forfaller 1. juli hvert år.

Formuesverdi primær
1057976

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
4231904

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Offentligrettslige pålegg
Det foreligger pålegg om endring av tilknytningsforhold. Viser til "Sak 24/883 - Gbnr 203/24 - Øvreveien 4". Eier av eiendommen har mottatt varsel om pålegg - tilknytningsplikt til kommunalt vann og avløp. På bakgrunn av pågående sak om opphevelse av beløpsgrense for pålegg om tilknytning til kommunalt vann og avløp er saken satt i bero inntil videre.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3903/203/24: 09.10.1903 - Dokumentnr: 900036 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3903 Gnr:203 Bnr:1 01.01.2018 - Dokumentnr: 236941 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0714 Gnr:3 Bnr:24 01.01.2020 - Dokumentnr: 42309 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0715 Gnr:203 Bnr:24 01.01.2024 - Dokumentnr: 417725 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3802 Gnr:203 Bnr:24

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger tegninger hos kommunen for tilbygg av garasje 1.etg og soverom og bad 2.etg datert 30.03.1992. Det foreligger søknad om tillatelse til tiltak datert 14/5-2003 vedr. Fjellveien 4 (Øvreveien 4). Det søkes tillatelse for tiltak for oppføring av garasje og lager. Bruksareal vil bli ca. 181,7 m² fordelt over 2 etasjer. Det foreligger godkjente tegninger for garasje datert 14/05-2003. I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.        Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 1. januar 1998. Det kan dermed ikke søkes om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da at bygget ikke er lovlig tatt bruk.  Det gjøres spesielt oppmerksom på at hele leiligheten over garasjen, kjøkken i hovedhuset og det lille soverommet i 2.etg. i boligen som er innredet og brukt som varig oppholdsrom ikke tilfredsstiller kravene til varig opphold da leiligheten ikke er byggemeldt og kjøkken er tegnet som garasje i byggetegninger og det minste soverommet i 2.etg bolig er tegnet inn som kontor. Bruksendringen er ikke godkjent. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.       

Vei, vann og avløp
Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann. Eiendommen er tilknyttet privat avløp Eiendommen har adkomst via privat vei.  Avløpsanlegge: Begrunnelse etter tilsyn: Fra opplysningene Tilsynet har tilgjengelig, vurderes det at utslippet ikke er i samsvar med dagens krav til utslipp, fastsatt av forurensningsforskriften kapittel 12 og lokal forskrift om utslipp. Det opplyses om at anleggseier kan forvente pålegg om stans i utslipp fra eksisterende anlegg. Tilknytning til offentlig avløpsnett vurderes som eneste løsning for å sikre avløpet. Anleggseieren er ansvarlig uten hensyn til skyld for skade som et avløpsanlegg volder fordi kapasiteten ikke strekker til eller fordi vedlikeholdet har vært utilstrekkelig. Det foreligger pålegg om endring av tilknytningsforhold. Eier av eiendommen har mottatt varsel om pålegg - tilknytningsplikt til kommunalt vann og avløp. På bakgrunn av pågående sak om opphevelse av beløpsgrense for pålegg om tilknytning til kommunalt vann og avløp er saken satt i bero inntil videre. Se eget vedlegg om info vann/avløp i salgsoppgaven.

Regulerings- og arealplanner
KOMMUNEPLAN/KOMMUNEDELPLAN Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - Nåværende. Områder rundt boligen er markert med ras-/skredfare i kommuneplankartet.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er bebygd, tomten er større enn 2 dekar, men mindre enn 100 dekar totalt og har ikke mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord.  Kjøper er klar over at konsesjonsfriheten er betinget av at man ikke foretar bruksendring i strid med plan og at dette bekreftes overfor plan- og bygningsmyndigheten ved utfylling av egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 500 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 137 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 138 850 (Omkostninger totalt) 154 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 157 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 5 638 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 654 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 657 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
138850

Betalingsbetingelser
Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.  Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,20% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 18000 ,- oppgjørshonorar kr 6900 ,- og visninger kr 3000 , -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55000  ,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket rimelig vederlag, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.