KRÅKERØY Kråkerøyveien 36

Tomt
4303.8m²

Beskrivelse av tomt
Felles tomt i borettslaget. Fellesarealer er opparbeidet med belegningsstein, gressplen, diverse beplantning, prydbusker m.m. Det er gode sol og lysforhold på tomten.

Beliggenhet
Kråkerøyveien 36 ligger sentralt på Kråkerøy, med enkel tilgang til offentlig transport. Busstoppet i Kråkerøyveien er rett ved leiligheten, og fra Folkvang kan du ta busslinjene VY6, 117, 171 og 172, som er bare 1 minutts gange unna. Området byr på flotte turmuligheter langs elva og Nøkledypet båthavn, med kort vei til den sjarmerende Isegran. Det går også byferge fra Smertu til Gamlebyen, sentrum og Gressvik, noe som gjør det enkelt å utforske Fredrikstad. For den som ønsker å handle eller benytte seg av servicetilbud, er det kort vei til Glommen Brygge med flere forretninger, post, apotek og bensinstasjon. Via Bjølstadtunnelen er det også kort vei til Værsteområdet og det nye helsehus med både private og offentlige helsetjenester, inkludert legevakt, apotek, høgskole og Fredrikstad stadion. Nabolaget Fuglevik/Bekkhus er spesielt anbefalt for familier med barn, etablerere og godt voksne, og det er kort vei til både skoler og barnehager. Rødsmyra skole, Cicignon skole og Kråkerøy ungdomsskole ligger alle innen 1.8 km fra eiendommen, og Smertulia barnehage er bare 0.6 km unna. Dette gjør området ideelt for barnefamilier. Med nærhet til både natur og byliv, samt gode transportmuligheter, er Kråkerøyveien 36 et attraktivt sted å bo for de som ønsker en rolig, men sentral beliggenhet.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Smertulia barnehage (1-5 år) - 7 min gange Roselia barnehage (1-5 år) - 18 min gange Kråkeby barnehage (1-5 år) - 18 min gange Skoler Rødsmyra skole (1-7 kl.) - 18 min gange Cicignon skole (1-10 kl.) - 21 min gange Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) - 20 min gange Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) - 23 min gange Sport og trening Skogveien balløkke - 7 min gange Ballspill 0.6 km Smertuparken - 7 min gange Ballspill 0.6 km SATS Fredrikstad - 7 min gange SKY Fitness Fredrikstad - 20 min gange Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte
Bygningen er oppført i mur og tre over to etasjer pluss kjeller. Fundamenteringen består av et støpt dekke til grunn. Veggkonstruksjonen består av bindingsverk med utvendig liggende kledning. Takkonstruksjonen er en flat- og pulttakskonstruksjon, tekket med papp eller lignende materiale. Etasjeskiller mot grunn er et støpt betongdekke. Boligen har vinduer med rammer og karmer i tre, utstyrt med isolerglass fra byggeåret. Ytterdøren er i tre, og terrassedøren er også i tre med et stort glassfelt med isolerglass, begge fra byggeåret. Leiligheten har en terrasse med trevirke og trepaneler. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 03.03.2026 av Erik Pedersen for teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
Se vedlagt egenerklæring i salgsoppgaven.

Innhold
1. Etasje: BRA-i 57 kvm: Entré/gang, bad/vaskerom, stue, kjøkken og soverom TBA 10 kvm: Terrasse og balkongareal Bod: BRA-e 2 kvm: Bod

Standard
Velkommen til Kråkerøyveien 36 ? en hyggelig og lettstelt 2-roms andelsleilighet beliggende i 1. etasje i et rolig og etablert småhusmiljø på Kråkerøy. Leiligheten har en praktisk og arealeffektiv planløsning med entré/gang, romslig stue med utgang til en solrik terrasse på ca. 10 kvm, kjøkken, soverom samt bad/vaskerom. I tillegg disponerer boligen en ekstern bod. Boligen fremstår med normal standard fra byggeår (1991), med gulvbelegg, malte flater og funksjonelle løsninger. Kjøkkenet har slette fronter og laminat benkeplate, og badet er fra opprinnelig byggeår med dusjhjørne, toalett, servant og opplegg for vaskemaskin. Det må påregnes oppgraderinger for å møte dagens krav og standard, noe som gir en fin mulighet til å modernisere etter egen smak og behov. Oppvarming skjer via elektrisitet og er inkludert i felleskostnadene, med varmekabler i stue og på bad/vaskerom. Eiendommen ligger sentralt til med busstopp rett utenfor, som gir enkel tilgang til Fredrikstad sentrum og øvrige områder. Nærområdet byr på flotte turmuligheter langs elva, ved Nøkledypet båthavn og idylliske Isegran, og det er kort vei til byferge som tar deg til både Gamlebyen, sentrum og Gressvik. Daglige servicetilbud finnes i nærheten, blant annet på Glommen Brygge, og det er gode forbindelser til Værsteområdet med et bredt tilbud innen helse, utdanning og handel. Dette er en trygdebolig med særlige bestemmelser for eierskap. Kun alderstrygdede, uføretrygdede, funksjonshemmede eller andre personer med særskilt behov, og som er hjemmehørende i Fredrikstad kommune, kan eie andel i borettslaget. Det gjelder også prisreguleringsklausul ved salg, hvor høyeste lovlige pris fastsettes med utgangspunkt i opprinnelig innskudd med gjeldende justeringer. Dette er en fin mulighet for deg som oppfyller kriteriene og ønsker en praktisk og lettstelt bolig med sentral beliggenhet og gode utearealer. Informasjon fra vedlagt tilstandsrapport: 2-roms andelsleilighet opprinnelig oppført i 1991. God og innholdsrik planløsning, beliggende i 1. etasje i småhus. Standarden er normal, dog må det påregnes oppgraderinger for å bringe boligen opp til dagens standard og krav. Kjøkken 1. etasje: Kjøkkeninnredning med slette fronter og laminat benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med ventilator med avtrekk via sentralavtrekk (Flexit). Det er en underbygget oppvaskmaskin. Vedr. hvitevarer se pkt. "løsøre og tilbehør" i salgsoppgaven. Bad/vaskerom 1. etasje: Bad/vaskerom fra byggeår. Rommet har servant, gulvfestet toalett, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin. Innvendige overflater: Gulv: Belegg. Vegger: Slettmalte flater, flisimiterte plater og baderomstapet. Himling: Slettmalte flater. Tekniske installasjoner: - Vannledninger: Vannrør av kobber, plastbelagt kobber, malt kobber og flexislange. - Avløpsrør: Avløpsrør av plast. - Ventilasjon: Boligen ventileres naturlig med tilluft via spalteventiler i vinduer og ventiler i yttervegger. Det er mekanisk avtrekk via sentralavtrekk (Flexit) fra bad/vaskerom og kjøkken. - Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på antatt 120 liter fra byggeår. Den er antatt montert i vegg/kasse bak kokesone på kjøkken. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig - Vinduer Avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Utvendig - Dører Avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Avviket gjelder terrassedør. - Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger Avvik: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Innvendig - Overflater Avvik: Det er påvist andre avvik: Stedvis noe skader/avvik. - Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn Avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Gjelder flere rom. - Kjøkken - Overflater og innredning Avvik: Det er påvist at overflater har noe skader. - Kjøkken - Avtrekk Avvik: Det er avvik: Høy alder på ventilator. - Tekniske installasjoner - Vannledninger Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Tekniske installasjoner - Avløpsrør Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Tekniske installasjoner - Varmtvannstank Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Bereder er tilkoblet vanlig stikkontakt. TG3 - Store eller alvorlige avvik: - Bad/vaskerom - Generell Avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er høy alder på vanntett sjikt og sluk. Et våtrom har begrenset med levetid. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Bad/vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende informasjon.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i regi av Borettslag. Informasjon hentet fra vedlagt årsrapport for 2024. 2024: * Peisestua: Tatt vekk alt av elektriske ovner. Satt opp varmepumpe. Malt peisestua, kjøkkenet og kontoret. Kjøpt inn nye gardiner, kjøpt 9 stk nye bord. Vi har fått godkjent peisen til å fyre i. * Det er blitt satt opp nye og flere rømningsvei skilt/ lamper i hele bygget. * Nye automatsikringer i alle sikringsskap. * Det er byttet til LED pærer i alle gangene for å spare strøm. * Det er montert bevegelses sensor i 3 og 2 etasje for å spare strøm. * Tettet igjen alle gjennomgangs hull etter at elektrikeren har strekt kabel til leiligheter. * Byttet varmtvannsbereder på 1500 I som ble montert i 1992. Pga. problemer med varmtvann var det på tide å bytte den. Nå er det 2 stk på 600 I som er montert og med fjern kontroll og app-styring. * Nye postkasser er monter og med tak over ved utgangen i nord enden. * Buska bak heisen i syd er blitt tatt ned. Den hadde begynt å gro inn gjennom en lufteluke i toppen og det er ikke bra for drift av heisen. * Det er kjøpt inn 2 nye motorer til det ene sidevindu ved hovedinngangen. * Rett før jul ble det fra Fredrikstad Kommune iverksatt matavfall sortering. Annenhver uke tømmes restavfall og annenhver uke tømmes matavfall. Dette medførte overfylte dunker med restavfall, papir og plast. Vi bestilte 3 dunker til for å se om det hjalp og det gjorde det. Disse blir stående permanent.

Parkering
Bjørneby Borettslag tilbyr parkering på fastsatte parkeringsplasser. Borettslaget disponerer 4 garasjer som kan leies etter avtale med styret.

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. 

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører) Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges ved fullmektig. Fullmaktshaver(e) (selger(e)) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

Prisantydning inkl. omkostninger
1 308 786 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 1 310 176 (Totalpris. inkl. omkostninger) 1 319 076 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 1 321 876 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming. Boligen har varmekabler på bad/vaskerom og i stue.

Energiklasse
F

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
706554

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
2826216

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Innmelding i OBOS kr 500,- Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
7

Part.obl.nr.
953148056

Felleskostnader pr. mnd.
7150

Andel fellesgjeld år
2025

Andel fellesgjeld per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Ingen lån registrert

Andel fellesformue
75025

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter inkluderer: Renovasjon - 660 l: kr 134021,00 Vann fastgeb. bolig: kr 57185,00 Avløp fastgeb. bolig: kr 130346,00 Akonto avløp bolig: kr 178674,00 Akonto vann bolig: kr 58870,00 Totalt: kr 559096,00

Borettslaget
Bjørneby Borettslag

Borettslagets org.nr
953148056

Om borettslaget
Bjørneby Borettslag i Fredrikstad kommune består av 45 andeler. Forretningsfører er OBOS, og selskapet har organisasjonsnummer 953148056. Prisreguleringsklausul: Ved omsetning av andelene gjelder særlige prisbestemmelser. Høyeste lovlig pris må ikke overstige opprinnelig innskudd med følgende justeringer: Andelene av betalte avdrag på opprinnelig fellesgjeld, samt andel av betalte avdrag på senere opptatte felleslån benyttet til påkostninger. Andel av øremerkede og disponible midler i borettslaget Annen vesentlig verdihevning (påkostning) av leiligheten etter takst foretatt av fagkyndige person oppnevnte av boligbyggelaget. Opprinnelig innskudd justeres med konsumprisindeksen med basis pr. 30.06. det år borettslaget var ferdigstilt. Nedbetalte avdrag justeres med konsumprisindeksen hvor basis fastsettes til å være det midlere år regenet fra første nedbetalingsår for det enkelte lån og fram til dags dato. Boligbyggelaget fastsetter på bakgrunn av ovennevnte bestemmelser høyeste lovlige pris på andelen. Borettslaget har en peisestue med kjøkken og fullt utstyr som kan leies ved spesielle anledninger. Det er fire garasjer til utleie for beboere. Til hver bolig hører det en oppbevaringsbod i kjelleren. En andelseier har rett til å overdra sin andel: Dette kan likevel bare skje til alderstrygdede, uføretrygdede, funksjonshemmede eller andre personer med særskilt behov hjemmehørende i Fredrikstad kommune. Det er besluttet at borettslaget skal øke antall andel med 1, dette som følge av at Fredrikstad Kommune vil dele opp andel 44 til andel 44 og 45. Andel 45 skal gå ut av Fredrikstad kommunes eie. Informasjon fra årsrapport 2024. Dette er kun et utdrag. Se vedlagt årsrapport i salgsoppgaven for utfyllende informajosn. - Peisestua: Tatt vekk alt av elektriske ovner. Satt opp varmepumpe. Malt peisestua, kjøkkenet og kontoret. Kjøpt inn nye gardiner, kjøpt 9 stk nye bord. Vi har fått godkjent peisen til å fyre i. - Det er blitt satt opp nye og flere rømningsvei skilt/ lamper i hele bygget. - Nye automatsikringer i alle sikringsskap. - Det er byttet til LED pærer i alle gangene for å spare strøm. - Det er montert bevegelses sensor i 3 og 2 etasje for å spare strøm. - Byttet varmtvannsbereder på 1 500 l som ble montert i 1992. Nå er det 2 stk på 600 l som er montert og med fjern kontroll og app-styring. - Det er planer om å innrede rommet til hobbyrom for beboerne. - Nye postkasser er montert og med tak over ved utgangen i nord enden. - Solceller har det vært snakk om å montere, men taket tåler ikke tyngden. Da må vi forsterke det. Så det prosjektet er enn så lenge lagt på is. - Bjørneby har mottatt et tilbud fra Fredrikstad Kommune om kjøp av tomt i sydenden. Den er på 198,8 kvm. Prisen er satt til kr 725 000. Styret har kontaktet advokat da vi mener å kunne ha hevd på den tomte delen. Saken er ikke ferdig behandlet. Følgende sak ble fremlagt på ekstraordinært årsmøte 04.02.2026: Borettslaget er nå 36 år. Vanlig levetid på de fleste bygningsmaterialer og konstruksjoner er ca 30 år, før det er behov for en større rehabilitering og oppgradering. Selv om det har blitt utført mindre og nødvendig vedlikehold i alle år, bør det nå utføres en mer omfattende rehabilitering for de største bygningsdelene. Det gjelder utbedring av vegger, tak, vinduer etc. En del branntiltak må også utføres, da brannkrav i dag er strengere enn de var på -90 tallet. Britt Kristin Moe fra OBOS prosjekt har gjennomgått bygningsmassen og har laget en oversikt over hva som må gjøres. Hun vil gi en kort redegjørelse for tiltakene. Styret ønsker en fullmakt til å låne inntil 50 millioner kroner nedbetalt over inntil 40 år. Styrets innstilling: Styret går inn for forslaget og mener det er en forutsetning for å kunne opprettholde verdien på boligen. Styret ser også at branntiltakene som skal utføres er nødvendig for personsikkerheten. Styret ser det som nødvendig med det foreslåtte låneopptaket for å kunne utføre den vedlikeholdsplikt som er pålagt de som styremedlem i henhold til borettslagets vedtekter. De ble vedtatt at styret får fullmakt til å låne inntil 50 millioner på borettslagets vegne for å gjennomføre rehabilitering av borettslaget. Carporter tas som egen sak senere. Informasjon fra innkalling til ekstraordinært årsmøte 04.02.2026: Disse arbeidene bla. planlegges utført på Bjørneby borettslag: Fasader: Bytte av kledning og etterisolering. Innsetting av nye vinduer og balkongdører. Nye inngangsdører i leiligheter som ligger ut mot været. Nye balkonger og svalganger. Oppgradere inngangspartiene. Montere vindskjerming rundt utvendig heis. Tak: Nytt belegg på eksisterende tak. Bytte glasstak. Bygge om på deler av tak for å minske glasstak flater for økt isolering. Etterisolere innvendig på loft. Brannsikring: Montere brannluker inn til kaldtloftene i atriet. Montere brannsikring i alle takutstikk. Lage svalgang i betongdekke. Montere vinduer med brannsikkert glass. Skifte branndør i kjeller inn mot bodrom. Nytt brannalarmsystem. Carport: Oppføring av carport ut mot Kråkerøyveien. Dette avhenger av avtale med kommunen. Hvorfor blir arbeidene så omfattende? Levetiden på de fleste bygningsmaterialer og bygningskonstruksjoner av den type borettslaget er oppført med, har en levetid på ca 30 år. Slitasjen merkes best i borettslaget på vinduer som lekker kulde og kledning som må males og byttes oftere. Takpapp er slitt ned av vær og vind. Overganger i glasstak har begynt å lekke oftere. Kledning og tak er store konstruksjonsdeler og når dette skal utbedres/oppgraderes så følger det andre bygningsdeler med. Som f. eks. svalganger og balkonger, disse må rives for å få etterisolert og byttet kledning. En grundigere gjennomgang vil bli gitt på generalforsamlingen.

Gebyr forkjøpsrett
8406

Forkjøpsrett
Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest boligsøkere i Fredrikstad kommune forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2025 og årsregnskap for år 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2025: overskudd (626 675,-) Årsresultat for 2024: -138 360,- Saker som kan medføre kostnadsøkninger: Mottatt tilbud fra Fredrikstad Kommune om kjøp av tomt i sydenden til kr. 725 000. Saken er ikke ferdig behandlet. Planer om å innrede et rom til hobbyrom for beboerne. Vurdering av å montere solceller, noe som krever forsterkning av taket. Prosjektet er foreløpig lagt på is. Bytte av pakning i et vindu ved hovedinngangen skal skje til våren. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for. Det er vedtatt at styret får fullmakt til å låne inntil 50 millioner på borettslagets vegne for å gjennomføre rehabilitering av borettslaget. Obos opplyser at dette vil føre til en økning i felleskostnader og gjeld, men at det per dags dato ikke er avklart hvor stor økningen per andel vil bli.

Sikringsordning fellesgjeld
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Borettslagets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring Asa

Polisenummer felles forsikring
78962583

Vedtekter/husordensregler
En andelseier har rett til å overdra sin andel. Dette kan likevel bare skje til alderstrygdede, uføretrygdede, funksjonshemmede eller andre personer med særskilt behov hjemmehørende i Fredrikstad kommune. Andelene nr. 11, 29, 36, 37, og 41 kan bare eies av personer med psykisk utviklinghemming. Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Prisreguleringsklausul: Ved omsetning av andelene gjelder særlige prisbestemmelser. Høyeste lovlig pris må ikke overstige opprinnelig innskudd med følgende justeringer: a) Andelene av betalte avdrag på opprinnelig fellesgjeld, samt andel av betalte avdrag på senere opptatte felleslån benyttet til påkostninger. b) Andel av øremerkede og disponible midler i borettslaget c) Annen vesentlig verdihevning (påkostning) av leiligheten etter takst foretatt av fagkyndige person oppnevnte av boligbyggelaget. Opprinnelig innskudd justeres med konsumprisindeksen med basis pr. 30.06. det år borettslaget var ferdigstilt. Nedbetalte avdrag justeres med konsumprisindeksen hvor basis fastsettes til å være det midlere år regenet fra første nedbetalingsår for det enkelte lån og fram til dags dato. Boligbyggelaget fastsetter på bakgrunn av ovennevnte bestemmelser høyeste lovlige pris på andelen. Bruk av boligen og eventuelle tilknyttede arealer: Beboerne skal sørge for: - at boligen er tilstrekkelig oppvarmet ved fravær, flytting eller lignende i den kalde årstiden slik at vann/avløpsrør ikke blir frostskadet. - at avtrekksventiler på kjøkken, bad og toalett holdes åpne for å unngå kondensskader og muggdannelse i boligen. - å opptre ansvarlig med ild og varme, slik at det ikke oppstår brann i borettslaget. - straks å melde fra til styret dersom det oppdages veggedyr, kakerlakker eller lignende i boligen. Andelseier må for egen regning sørge for desinfeksjon. - at risting av tøy, teppebanking og lignende fra balkong eller gjennom vinduer ikke forekommer. - at balkongen ikke benyttes som lagringsplass for søppel, møbler eller lignende, og beboer står også ansvarlig for å fjerne snø og is fra denne. - Det er ikke tillatt å henge blomsterkasser på utsiden av balkongen der hvor det er bolig i underetasjen Alle boligene er tilknyttet felles ventilasjonsystem (mekanisk avtrekk) for avtrekk på kjøkken og bad. Til hver bolig hører det oppbefaringsbod i kjeller Andelseieren skal søke styret om adgang til å gjøre inngrep i yttervegger/utearealer, som å sette opp markiser, plattinger, levegger, parabolantenne, varmepumpe eller lignende. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Andelseiernes vedlikeholdsplikt. (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2)Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3)Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (4)Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5)Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om insekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6)Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7)Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (8)Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

Dyrehold
Det er forbudt å holde dyr i borettslaget. Selv om det er et forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen søke styrets godkjennelse til det. Dersom gode grunner taler for dyreholdet, og det ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen, vil søknaden bli innvilget. Beboere som holder dyr skal sørge for at det ikke sjenerer noen, eller etterlater ekskrementer på borettslagets område.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3107/440/393: 13.10.1989 - Dokumentnr: 11823 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3107 Gnr:440 Bnr:1 01.01.2020 - Dokumentnr: 1110922 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0106 Gnr:440 Bnr:393 01.01.2024 - Dokumentnr: 871748 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3004 Gnr:440 Bnr:393

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen, men det foreligger brukstillatelse datert 23.05.1991 med følgende anmerkninger: Idet en viser til plan og bygningslovens §99 er det foretatt besiktigelse av oppføring av trygdeboliger på gnr. 40, bnr. 393, Bjørneby borettslag. Boligen eies av Fredrikstad og omegn boligbyggelag A/L. Boligene er oppført i h.h.t. tegninger og byggemelding godkjent av bygningsrådet i Kråkerøy 28.11.89. Følgende arbeider gjenstår eller må rettes: 1. Noen småarbeider gjenstår utvendig. 2. Noen småarbeider gjenstår ved montering av kjøkkeninnredningene i samtilge leiligheter (innkl. vannrør i oppvaskbenkene). 3. Det tas forbehold om at heisen holdes fysisk stengt inntil den er godkjent uten bemerkninger av Norsk Heiskontroll. Ansvarshavende er også ansvarlig for at de gjenstående arbeider blir utført forskriftsmessig og innen rimelig tid senest 1 år fra dato. Gjenpart av denne brukstillatelse er sendt ansvarshavende A/S Veidekke v/Magne Huse, postboks 68, 1720 Greåker. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Det er mottatt byggetegninger fra kommunen, datert 21.12.1989. Megler har ikke avdekket avvik mellom tegningene og dagens faktiske forhold.

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate. Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger reguleringsplan 352 Bekkhus-Nøkledypet med gjeldende bestemmelser, som regulerer eiendommen til boliger. 17.12.1992 Følger Kommuneplan Fredrikstad 2023 ? 2035, ikrafttredelse 15.06.2023. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg. Det er ikke registrert pågående planarbeid på eiendommen eller i nærheten av eiendommen. Eiendommen berøres av hensynssone for ras- og skredfare (H310) og flomfare (H320) i henhold til kommuneplanen. Berørte datasett: Radonutsatt område, Flomfaresoner, Kvikkleire, Støysoner

Adgang til utleie
Overlating av bruk: (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen. (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.   Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. Det gjøres oppmerksom på Prisreguleringsklausul: Ved omsetning av andelene gjelder særlige prisbestemmelser. Høyeste lovlig pris må ikke overstige opprinnelig innskudd med følgende justeringer. Obos har 4.03.2026 beregnet maksimalpris til kr. 1 308 786,-.

Omk. Kjøper beskrivelse
1 308 786 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 1 310 176 (Totalpris. inkl. omkostninger) 1 319 076 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 1 321 876 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
1390

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastpris stor kr 55 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget.. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 4 200 Fotograf 4 150 Fotograf tillegg for drone og dag til kvelds bilder. 5 950 Kommunale opplysninger 24 950 Markedspakke 6 950 Oppgjørshonorar 5 329 Opplysninger fra forretningsfører 13 950 Tilretteleggingsgebyr 2 800 Visninger/overtakelse per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk   Totalt kr: 130 839,-