LARVIK Kloppsteinveien 10

Tomt
10191.2m²

Beskrivelse av tomt
Borettslagets tomt er et fellesareal. Hver bolig disponerer og holder ved like tomtearealet som er naturlig tilhørende boenheten. Tomten rundt boligen er opparbeidet med plen og beplantet med hekk. Felles parkeringsplass med garasjerekke. Asfalterte adkomstveier til boligene.

Beliggenhet
Enebolig i kjede i borettslag. Boligen ligger i et rolig område på Valby, med kort avstand til offentlig transport, barnehage, skole og fine naturområder. Det er gode solforhold på uteområder og på terrasse/balkong/platting.

Adkomst
Eiendommen har innkjøring fra Valbyveien og inn til Kloppsteinveien. Det er muligheter for parkering på felles anlegg og i garasje ca. hundre meter fra eiendommen.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
Skoler Valby skole (1-7 kl.) 159 elever, 12 klasser 0.8 km Tjodalyng skole (1-10 kl.) 474 elever, 29 klasser 2.2 km Mellomhagen ungdomsskole (8-10 kl.) 226 elever, 22 klasser 2.8 km Thor Heyerdahl videregående skole 1620 elever 3.6 km Barnehager Guriskogen barnehage (0-5 år) 65 barn 0.4 km Valby barnehage (0-5 år) 32 barn 0.8 km Bisjord Fus barnehage (0-5 år) 81 barn 1.4 km

Offentlig kommunikasjon
Buss Valby Linje 01, 04 0.3 km Tog Larvik stasjon Linje RE11, RX11 4.7 km

Byggemåte
KJEDEHUS Utvendig: Taktekking: Boligen har taktekkingen av dobbeltkrummet betongtakstein på lekter og sløyfer, undertaket er av su-takplater med folie tekking. Nedløp og beslag: Bygningen har takrenner, nedløp og beslag i plastbelegg og lakkert stål. Snøfangere er montert på takflaten. Veggkonstruksjon: Boligen har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med stående og liggende trekledning byttet i 2013. Kledningen er luftet, og har musetetting ved sjekkpunkt, platting og under kjøkkenvinduet. Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen i boligen er saltak, oppbygd med sperrer W-takstoler. Undertak av sutakplater med folie. Loftet i andre etasje er etterisolert utenfor arealet med enkelt tregulv. Loftet er luftet via lufteventiler i ende veggene. Loftet har tilkomst fra gangen i 2. etasje via nedfallbar loftsluke med stige og fra boden i 1. etg gjennom enkel luke. Taket over bodene i første etasje er etterisolert med Glava. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med fastkarm, toppsving, 3-lags glass og aluminiums utside. Det er bruks- og slitasje merker på innvendige foringer og listverk. Inngangsdør: Bygningen har to malte inngangsdører, en til entreen med glass og sidefelt og en malt inngansgsdør til boden. Terrassedører: Bygningen har to malte terrasse-/balkongdører i tre med glassfelt i to lags glass. Eier opplyser om at borettslaget er orientert om de slitte terrasse- og balkongdørene. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Til boligen er det en 17 kvm platting på mark, plattingen har tilkomst fra stuen. På mark er det lagt glassfiberplater som underslag. I tilknytning til plattingen ert det et overbygget areal på langveggen. I andre etasje har boligen en balkong med tilkomst fra soverommet, balkongen er 5 m² og har rekkverk med liggende trepanel og buet håndløper Gulvet har impregnerte terrassebord. Fra terrassen er det montert en aluminium brannstige. Boligen har også 3 kvm platting ved inngangspartiet bygget direkte på asfaltunderlag, plattingene bygget av impregnerte terrassebord. Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn: Boligens etasjeskiller er bygget i tradisjonelle bjelkelagskonstruksjoner, gulv mot grunnen er av betong. Jeg har målt 15 mm høydeforskjell i stuen, fra veggen mot naboen til punkt foran entrédøren, og 20 mm høydeforskjell på soverommet over stuen, fra døren til ytterveggen, videre er det 10 mm høydeforskjell på soverommet som har balkong. Det er skjevheter som er målbare, men som ikke er til sjenanse for bruken av boligen. Konstruksjonen er lukket og innvendig konstruksjon er ikke kontrollert. Tilstand og utførelse av brannskillet mellom leilighetene er ikke kjent. Pipe og ildsted: Til boligen er det en elementpipe, til pipen er det tilkoblet en vedovn i stuen i 2020, sotluken er plassert på kjøkkenet Pipen og brannmuren er pusset og malt. Feier uken til pipen er plassert på det uinnrededeloftet Pipen er ikke teknisk kontrollert i forbindelse med denne befaringen. Den fremstår ved visuell observasjon som hel, uten synlige sprekker eller skader på tilgjengelige overflater. Innvendig pipeløp er ikke kontrollert. Det anbefales kontroll av feiervesen eller fagkyndig ved behov. Tomteforhold: Byggegrunn: Det foreligger ingen dokumentasjon eller sikker informasjon om grunnforholdene på eiendommen. Det er dermed ukjent om bygget er fundamentert på fjell, løsmasser/leire eller fyllmasser. Fuktsikring og drenering: Jeg har ingen kjennskap om drenering og fuktsikring rundt eller under bygningen. Konstruksjonen er etablert med støpt plate på mark, og fuktsikringen er skjult under terreng/betong og dermed ikke tilgjengelig for inspeksjon. Grunnmur og fundamenter: Grunnmur av betong og gulvkonstruksjonen er etablert med støpt plate på mark. Terrengforhold: Terrenget faller vekk fra boligen til arealer rundt. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra 1981. Det er offentlig avløp via private stikkledninger og er fra 1981. Utvendig vannledninger av kobber, synlig opp av gulvet i vaskerommet. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Innhold
Boligen inneholder: 1. etasje: Entre, gang, 2 boder, vaskerom, toaletttom, kjøkken med spiseplass og stue/spisestue med utgang ut til hage. 2. etasje: Gang, bod, 3 soverom og bad/wc. Garasje i rekke følger boligen.

Standard
Eiendommen har en normalt god standard og er pusset opp over tid. På gulvene er det laminat, gulvbelegg og betonggulv. På veggene er det tapet og malte plater. Hvit slett kjøkkeninnredning. Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger i handelen. Badet er pusset opp i 2021 og har fliser på gulv og våtromsplater på veggene. Badet inneholder servant i innredning, dusjkabinett og vegghengt wc. Badet er pusset opp av LABO boservice. Utbedring av nedkant av våtromsplater vil bli utført før kjøpers overtagelse. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. TG2 Nedløp og beslag Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi regelverket etterspør tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er ikke etablert sikker og forskriftsmessig adkomst, eksempelvis i form av takstige, plattform eller annen godkjent løsning. Forholdet avviker fra dagens sikkerhetskrav for arbeid på tak. Boligen har feieluke til pipen montert i det uinredede loftet. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak i nær fremtid. Tiltak Montere godkjent takstige og eventuelt feieplattform i henhold til gjeldende krav. Sørge for sikker adkomst fra takfot til pipe. Konsekvens Dersom forholdet ikke utbedres kan det kan bli gitt pålegg fra feier/branntilsyn og økt risiko for personskade ved arbeid på tak/pipe. Veggkonstruksjon Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er observert oppsprukket utvendig trepanel, særlig i nedre del mot beslag. Oppsprekking i trepanelet indikerer værpåvirkning og manglende vedlikehold. Forholdet gir økt risiko for fuktinntrengning i kledning og underliggende konstruksjon dersom det ikke utbedres. Konsekvens/tiltak: Det bør utføres vedlikehold og overflatebehandling av det utvendige trepanelet for å hindre at skadene forverres og at andre bygningsdeler blir påvirket eller skadet. Tiltak Skrape løs maling og overflatebehandle trepanelet. Kontrollere overganger mot beslag og sikre tilfredsstillende tetting. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan sprekkdannelser utvikle seg videre, risiko for råteskader i kledning og bakliggende konstruksjon øker, vedlikeholdsbehov og kostnader kan øke over tid. Takkonstruksjon/Loft Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert begrenset lufting på loftet over boden. Utilstrekkelig ventilasjon kan føre til opphopning av fuktig luft og økt risiko for kondens i takkonstruksjonen. Det er videre registrert at det ikke er påvist dampsperre i taket over boden i 2. etasje. Manglende dampsperre kan medføre at varm og fuktig inneluft transporteres opp i kald sone, noe som øker risikoen for kondens og fuktskader. Konsekvens/tiltak: Lufting/ventilering bør forbedres. Tiltak Vurdere etablering av tilfredsstillende lufting av loftsrommet. Kontrollere konstruksjonsoppbygging og vurdere behov for dampsperre. Overvåke konstruksjonen for tegn til fukt eller misfarging. Konsekvens Dersom forholdet ikke utbedres kan det oppstå kondens i konstruksjonen, risiko for mugg- og råteskader øker, levetiden på takkonstruksjonen kan reduseres. Terrassedører Tilstandsgrad 2 er gitt fordi balkongdøren i 2. etasje subber på karmen, fremstår som slitt og har behov for vedlikehold eller utskifting. Det er registrert slitasje og skader i nedkant av døren. Forholdet indikerer værpåvirkning og mulig fuktbelastning over tid. Konsekvens/tiltak: Tiltak Justere døren slik at den ikke subber på karm. Skrape og overflatebehandle nedkant og øvrige slitte flater. Vurdere utskifting av døren dersom skadene er omfattende. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan slitasje og skader utvikle seg til råte funksjon og tetthet kan reduseres, risiko for fuktinntrengning i tilstøtende konstruksjon øker. Balkonger, terrasser og rom under balkonger Konstruksjonene har skjevheter. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi glassfiberplatene som benyttes som underlag for plattingen utenfor stuen må anses som en enkel og lite robust løsning. Konstruksjonen vil kunne bevege seg ved tele i bakken, noe som kan medføre setninger og ujevnheter over tid. Konsekvens/tiltak: Tiltak Kontrollere underlaget og vurdere etablering av mer stabilt bærelag. Vurdere oppbygging med komprimerte masser og eventuelt fundamentering som er bedre tilpasset frostpåvirkning. Konsekvens Dersom forholdet ikke utbedres kan plattingen få ytterligere setninger og bevegelser overflater kan bli ujevne og gi snublefare, konstruksjonen kan få redusert levetid Forholdet vurderes som en enkel konstruksjonsløsning med risiko for bevegelser ved frostpåvirkning og estetikk som ikke forventes ved oppbygging av plattinger. Overflater Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert flere avvik og tegn til slitasje og bevegelser i innvendige overflater. Det er registrert: Løse himlingsplater og store sprekker i himling i gangen. Folder i tapetskjøt i trappegangen. Svelling i laminat i entréen. Skjolder i himlingsplater i bod i 2. etasje. Ufagmessig utførelse av laminatgulv i overgang mot terrassedør og ved trapp. Ufagmessig utførelse av listverk i gang og mot dør til toalett. Stor slitasje på gulvlister. Malingsavflassing i tak på kjøkkenet, rundt pipe. Sprekker og bevegelser kan ofte skyldes naturlige bevegelser i bygningen eller at materialer tørker og krymper over tid. Svelling i laminat kan indikere fuktpåvirkning. Konsekvens/tiltak: Tiltak Etterfeste eller skifte løse himlingsplater. Utbedre sprekker og overflatebehandle himlinger og tak. Kontrollere årsak til svelling i laminat og utbedre ved behov. Korrigere ufagmessige overganger og listverk. Overflatebehandle eller skifte slitte gulvlister. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres kan sprekker og bevegelser utvikle seg videre, laminat kan ta ytterligere skade ved fuktpåvirkning, estetisk og bruksmessig kvalitet reduseres, vedlikeholdsbehovet kan øke over, tid. Forholdet vurderes som et vedlikeholds- og utførelsesavvik uten påvist alvorlig konstruksjonssvikt på befaringstidspunktet. Etasjeskille/gulv mot grunn Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak anses normalt ikke påkrevd dersom høydeforskjellene ikke har utviklingstendenser, men gulvavvikene kan utbedres med avrettingsmasse eller nytt gulvoppbygg dersom man ønsker planere gulvflater. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Tiltak Ny eier bør være oppmerksom på at gulvet ikke er helt plant. Eventuelle tiltak for å forbedre planheten vil normalt innebære avretting av underlaget eller utskifting av gulv. Tiltak kan vurderes i forbindelse med fremtidig oppgradering eller ved utskifting av gulvbelegg. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: vil gulvene fortsatt ha synlige/målbare skjevheter. Avvikene kan påvirke opplevelsen av rommet, samt montering av fast inventar eller innredning. Ingen umiddelbar risiko for konstruksjonssikkerheten dersom forholdet er stabilt. Innvendige trapper Tilstandsgrad 2 er gitt fordi trappen og rekkverket ikke tilfredsstiller dagens anbefalte sikkerhetskrav. Det er registrert: Avstand mellom trespilene i rekkverket på ca. 12 cm. Dagens anbefalte maksimumsavstand er 10 cm for å hindre at barn kan falle gjennom eller sette seg fast. Åpning mellom trinnene på ca. 14 cm (åpen trapp). Dette overstiger dagens anbefalte maksimum på 10 cm. Trappeløpets bredde er målt til ca. 0,77 m, mens dagens anbefaling for rette løp internt i boenhet er minimum 0,80 m. Avvikene innebærer at trappen ikke oppfyller dagens forskriftsnivå, men det presiseres at kravene kan ha vært annerledes på oppføringstidspunktet. Konsekvens/tiltak: Tiltak Rekkverket bør utbedres eller bygges om slik at avstanden mellom spilene reduseres til forskriftsmessig nivå. Trappen bør utbedres, for eksempel ved montering av tette trinn, barnesikring eller annen godkjent løsning. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres: er det økt risiko, spesielt for barn, sikkerhetsnivået vil være lavere enn dagens standard. Trappen har noe redusert brukssikkerhet sammenlignet med dagens standard. Innvendige dører Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tilstandsgrad to er gitt fordi dørene og karmene har bruksslitasje, skyvedøren til kjøkkenet subber på terskelen og døren til boden fra entreen subber på karmen. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tiltak Skyvedøren og boddøren kan justeres og tilpasser åpningen, dørene kan overflatebehandles eller skiftes ut, avhengig av ønsket standard. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - vil døren fremstå med redusert estetisk kvalitet og skadene kan utvikle seg videre over tid. 1. Etasje - Vaskerom - Overflater vegger og himling Tapetskjøter er ikke tette. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi tapetskjøtene ikke fremstår som tette, og det er registrert folder og bulker i tapeten. Utførelsen gir ikke en robust og fuktsikker løsning for rom med vanninstallasjoner. Veggene tilfredsstiller ikke dagens krav, forskrifter og forventninger til bruk i rom med risiko for fuktbelastning. Konsekvens/tiltak: Tiltak Vurdere utskifting av veggoverflater til godkjent og fuktbestandig løsning. Sikre tette overganger og skjøter. Ved fremtidig oppgradering anbefales etablert dokumentert tettesjikt/membranløsning i henhold til gjeldende forskrift. Konsekvens Dersom forholdet ikke utbedres, økt risiko for fuktinntrengning bak overflater, redusert levetid på veggkonstruksjonen og økt risiko for skjulte skader over tid. Forholdet vurderes som et avvik fra dagens våtromsstandard med moderat risiko ved videre bruk uten oppgradering. 1. Etasje - Vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. AI Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer enn halvparten brukstiden er oppbrukt på slukløsning og gulvbelegg. Det regnes at etter 20?25 år er det usikkerhet om fremtidig funksjon, anbefalt årlig visuel kontrol. Konsekvens/tiltak: Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Tiltak Det anbefales jevnlig visuell kontroll av sluk og gulvbelegg, særlig rundt skjøter og overganger. Ved rehabilitering av badet bør sluk og gulvbelegg skiftes ut, og ny løsning etableres i henhold til gjeldende krav. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres kan tetthet og funksjon reduseres ytterligere over tid og det kan oppstå lekkasje og skjulte fuktskader. 1. Etasje - Vaskerom - Ventilasjon Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet mangler mekanisk avtrekk etter dagens forskrift. Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Tiltak Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på vaskerommet i henhold til gjeldende krav. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på vaskerommet kan bli dårligere. 2. Etasje - Bad - Overflater vegger og himling Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderomsplatene på veggen har en ufagmessig utførelse med manglende aluminiumslist med fugemasse i bunnen. Konsekvens/tiltak: Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Baderomsplater Tiltak For å unngå vannskader i bunnen av baderomsplatene må man fortsette med tet dusjkabinett, eller så må baderomsplatene utbedres eller byttes ut med nye. Konsekvens Svelling: Baderomsplater er ofte laget av tre (kryssfiner) i midten. For at de skal tåle vann, må de være helt tette i bunnen og i skjøtene. Når platene sveller opp nederst, betyr det at vann har trukket inn i treverket. Da er platen permanent ødelagt og tåler ikke lenger vann. 1. Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Tilstandsgrad to er gitt fordi kjøkkenfrontene har skader, subber på ventilator og skapskråg, det er svelling på grunn av fuktighet i benkeskapet. Overskapene mot ytterveggen er skjeve, det er en ufagmessing utførelse på sokkel under oppvaskmaskinen og mot ytterveggen, listverket på kjøkkenvinduet er ikke festet. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Tiltak Kontrollere og utbedre årsak til fukt i benkeskap. Justere og eventuelt rette opp skjeve overskap. Utbedre sokkelløsning og sikre fagmessig tilpasning mot yttervegg. Etterfeste eller skifte løst listverk. Vurdere delvis eller full oppgradering av kjøkkeninnredningen ved større rehabilitering. Konsekvens Dersom forholdet ikke utbedres kan fuktskader utvikle seg videre i skap og konstruksjon, funksjon på skap og fronter kan forverres, risiko for skjulte fuktskader bak innredningen øker, estetisk og bruksmessig kvalitet reduseres. 1. Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tilstandsgrad to er gitt fordi toalettrommet ikke har mekanisk avtrekk. Konsekvens/tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Tiltak Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på toalettrommet i henhold til gjeldende krav. Konsekvenser Dersom tiltak ikke gjennomføres: - kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på toalettrommet kan bli dårligere. Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger av kobber. Det er ikke påvist synlige lekkasjer eller skader, men mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tiltak Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak da anlegget fungerer i dag, men anlegget bør holdes under jevnlig oppsyn. I forbindelse med fremtidig oppussing av våtrom eller kjøkken bør det vurderes å skifte røropplegget. Konsekvens Selv om anlegget fungerer, medfører alderen en redusert gjenværende levetid og en økende risiko for vannlekkasjer. Lekkasjer kan oppstå plutselig som følge av korrosjon (på kobberrør), sprøhet i materialet eller svekkelser i skjøter. Vannlekkasjer inne i konstruksjoner kan medføre omfattende følgeskader. Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Det er ikke registrert tegn til funksjonssvikt, men rørnettet har nådd en alder hvor sannsynligheten for skader øker. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tiltak Det er ikke behov for umiddelbare tiltak utover jevnlig ettersyn. Tidspunkt for utskifting av avløpsrør bør samordnes med fremtidig renovering av våtrom eller kjøkken. Forebyggende: Det kan vurderes å utføre en rørinspeksjon eller rørspyling for å fjerne belegg og sikre god gjennomstrømning. Konsekvens Høy alder medfører økt risiko for lekkasjer, spesielt i skjøter og overganger. Ved plastrør: Pakninger tørker ut over tid, og plasten kan bli sprø. Ved støpejernsrør: Risiko for rustdannelse og tæring. Innvendig groing (belegg) reduserer rørets diameter over tid, noe som kan føre til dårligere avrenning og hyppigere tilstoppinger. Lekkasjer fra avløp skjer ofte skjult i konstruksjonen og kan medføre omfattende fukt- og luktskader. Varmtvannstank Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi berederen har el-tilkobling med stikkontakt som ikke tilfredsstiller dagens forskrift. Varmtvannsbereder bør plasseres i rom med vanntett gulv og sluk, for eksempel vaskerom eller teknisk rom, for å unngå vannskader. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Ny eier anbefales å etablere el-tilkobling etter dagens forskrift. Tiltak Kontrollere installasjonen av autorisert elektriker. Etablere fast, forskriftsmessig tilkobling dersom dette mangler. Konsekvens Dersom forholdet ikke utbedres kan det oppstå varmgang i kontaktpunktet, risiko for elektrisk feil eller branntilløp øker, Er din varmtvannsbereder installert før 2010 og tilkoblet gjennom stikkontakt er du ikke pålagt å bygge om anlegget, men desto viktigere er det at du jevnlig tar ut støpselet og ser etter varmgang. Rådet er uansett til å bruke fast tilkobling. Det er under ingen omstendigheter lov med tilkobling via skjøteledning. Fuktsikring og drenering Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer en halvparten av dreneringens levetid er oppbrukt. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Tiltak Ved eldre boliger: På grunn av usikkerhet og mer enn halvparten av forventet levetid på eksisterende drenering er overskredet, bør man planlegge for at utbedring/etablering av ny drenering kan bli nødvendig. Konsekvens Ved plate på mark er man avhengig av et fungerende kapillærbrytende sjikt (pukk/singel/isolasjon) under betongen for å hindre at fuktighet suges opp fra grunnen. Manglende eller defekt fuktsikring kan føre til kapillært oppsug (fuktvandring) gjennom betongplaten. Dette kan medføre fuktskader på tilfarere, parkett/laminat og bunnsviller i vegger, samt gi grobunn for muggsopp og dårlig inneklima. Terrengforhold Marin leire - eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område. Tilstandsgrad to er gitt fordi Kloppsteiveine 10 ligger innenfor Hensynsone H310_1 Fare Ras- og skredfare. Dette innebærer at det er påvist forhold ved eiendommen som gir fysisk risiko, selv om det ikke nødvendigvis foreligger akutte skader. Konsekvens/tiltak: Tiltak Ved eventuelle fremtidige planer om tilbygg, terrenginngrep eller gravearbeider, utløses krav om geotekniske undersøkelser. Konferer alltid med kommunen før igangsetting av tiltak på tomten. Konsekvens Grunnforhold: Plassering i aktsomhetsområde for kvikkleire og rasfare innebærer en latent risiko for grunnbrudd eller utglidninger, spesielt ved inngrep i terrenget (graving/fylling). Dette legger vesentlige begrensninger på eiendommens utnyttelse og fremtidige byggeprosjekter. Utvendige vann- og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og avløpledninger. Det er ikke påvist synlige lekkasjer eller skader, men anlegget begynner å nærme seg slutten av sin tekniske levetid. Det finnes ingen papirer eller info om rørene som går fra huset og ut til gata. Jeg legger derfor til grunn at rørene er like gamle som huset. Det betyr at rørene har brukt opp mer enn halvparten av den tiden de er laget for å vare. Konsekvens/tiltak: Avløpsanlegget må sjekkes. Tiltak Du trenger ikke gjøre noe akkurat nå så lenge alt virker. Men det kan være lurt å få noen til å sjekke rørene innvendig med et kamera (rørinspeksjon) for å se om de er hele. Hvis du planlegger å grave i hagen eller pusse opp, bør du vurdere å bytte rørene samtidig. Konsekvens Gamle rør er svakere enn nye. Vannrør: Kan ruste eller sprekke, noe som gir vannlekkasje i bakken. Avløpsrør: Kan gro igjen innvendig eller gli fra hverandre slik at kloakken stopper opp (tett do). Siden rørene ligger nedgravd, er de vanskelige å oppdage feil på før skaden har skjedd. Innvendige trapper Rekkverket og opptrinn på innvendig trapp tilfredsstiller ikke dagens regelverk på åpninger opp til 10 cm. Håndløper mangler på vegg. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Trappen har 14,5 cm avstand mellom opptrinnene og 12 cm avstand mellom trespilen i rekkverket. Rekkverket og opptrinn tilfredsstiller ikke dagens regelverk på åpninger opp til 10 cm. Håndløperen er ikke montert på veggen, men opplser om at den er tilgjengelig for montering. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav. Tiltak Trap bør utbedres eller bygges om slik at avstanden mellom spilene reduseres til forskriftsmessig nivå. Trappen bør utbedres, for eksempel ved montering av tette trinn, barnesikring eller annen godkjent løsning og monter håndløperen på veggen. Konsekvens Dersom tiltak ikke gjennomføres: er det økt risiko, spesielt for barn, sikkerhetsnivået vil være lavere enn dagens standard. Radon Radon Eiendommen ligger i et område som ifølge NGU Radon aktsomhetskart er definert med aktsomhetsgrad Moderat til lav aktsomhet. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre, noe som gir usikkerhet knyttet til radonnivået i boligen. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radon Det er ikke fremlagt målinger av radon i boligen. Boligen er bygget uten radonsperre (en tett duk i grunnen), da dette ikke var et krav på byggetidspunktet. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. Tiltak Det bør gjennomføres en radonmåling. Dette gjøres enklest ved å bestille små målebrikker (sporfilm) som plasseres i stue og soverom i minst to måneder i vinterhalvåret (oktober til april). Konsekvens Radon er en radioaktiv gass som finnes i berggrunnen. Den er usynlig og luktfri. Gassen kan sive opp gjennom sprekker i grunnmuren eller utettheter rundt rør. Hvis man puster inn mye radon over lang tid, øker risikoen for å utvikle lungekreft. Uten måling er det umulig å vite om nivåene i boligen er trygge eller helseskadelige. Ras- og flomfare Eiendommen ligger innenfor et aksomhetsområde for kvikkleire og marin leire. Dette innebærer at området er identifisert som potensielt utsatt, basert på offentlige kartlegginger. Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. Eiendommen ligger innenfor hensynssone H310_1, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til ras- og skredfare. Dette innebærer at området er identifisert som potensielt utsatt for ras eller skred, basert på offentlige kartlegginger. At eiendommen ligger i en slik hensynssone betyr ikke nødvendigvis at det foreligger akutt fare, men at det må tas særlige hensyn ved bruk, vedlikehold og eventuelle tiltak på eiendommen. For eksisterende bebyggelse er dette ofte et opplysningsforhold. Ved nye tiltak kan kommunen kreve: - geoteknisk rapport - sikringstiltak - dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet (TEK17 §7-3). Konsekvens/tiltak: Vurder sikring mot ras på eiendommen. Tiltak Det bør ikke utføres terrenginngrep, masseforflytning eller byggearbeider uten geoteknisk vurdering. Ved planlagte tiltak bør det innhentes geoteknisk dokumentasjon fra kvalifisert fagkyndig. Kommunen bør kontaktes for avklaring av eventuelle krav til undersøkelser eller søknadsplikt. Ny eier bør gjøre seg kjent med NVEs kartgrunnlag og kommunale bestemmelser. Konsekvens Dersom nødvendige hensyn ikke tas: kan terrenginngrep i verste fall utløse setninger eller skred, det kan oppstå fare for bygning og person, kommunen kan stille krav om kostbare undersøkelser før tiltak tillates, forhold kan påvike verdi og fremtidige utbyggingsmuligheter. Det presiseres at plassering i aktsomhetsområde ikke innebærer dokumentert ustabilitet, men representerer en registrert risikofaktor som krever aktsomhet.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Det er de siste årene utført noe midernisering og oppgradering: 2022 Modernisering Malt, stua, gangene, soverom 2021 Modernisering Rehabilitering av baderom, Nødvendig riving for at rørlegger legger om avløpsrør og nye vannrør. Gjenoppbygging. Ny varmekabel i gulv. Fliser på gulv inkl. sokkelkant Baderomsplater Takess himling males og nye lister Ny lampe med stikk Nytt vegghengt toalett 2020 Modernisering Monterig ny ovn Helbøyd røykrør Ny gulvplate. Mannhart AS 2013 Modernisering Vinduer, kledning, inngangsdør, boddør og taktekking 2013 Modernisering Panel kjøkken 2012 Modernisering Malt toalett 2012 Modernisering Malt innvendige dører

TV/Internett/bredbånd
Kabel TV og internett er inkludert i felleskostnadene.

Parkering
Garasje i rekke følger boligen.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
2 590 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 470 317 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 3 060 317 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 061 707 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 070 607 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 073 407 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen har oppvarming med: Elektriske panelovner, vedovn i stuen og elektriske varmekabler i gulvet på baderommet.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
F

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
699304

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
2797217

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
22

Part.obl.nr.
953554895

Felleskostnader pr. mnd.
7077

Andel fellesgjeld
470317

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-03-31T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Lånenummer: 11527355 9, Husbanken Annuitetslån, 2 terminer per år. Rentesats per 01.04.2026: 4.07% pa. Antall terminer til innfrielse: 39 Saldo per 01.04.2026: 8 497 897 Andel av saldo: 386 354 Første termin/første avdrag: 30.12.2020 ( siste termin 30.06.2045 ) Lånenummer: 25107706316, Skagerrak Sparebank Annuitetslån, 2 terminer per år. Rentesats per 01.04.2026: 5.2% pa. Antall terminer til innfrielse: 49 Saldo per 01.04.2026: 1 846 786 Andel av saldo: 83 964 Første termin/første avdrag: 27.12.2020 ( siste termin 27.06.2050 )

Avdrag fellesgjeld
0

Rentekostnad fellesgjeld
0

Andel fellesformue
13156

Andel fellesformue per dato
2026-03-31T22:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Valbyskogen Borettslag

Borettslagets org.nr
953554895

Gebyr forkjøpsrett
8406

Forkjøpsrett
Andelseiere i borettslaget, dernest medlemmer i Larvik Boligbyggelag har forkjøpsrett. Denne vil bli avklart når selger har akseptert bud. Boligen blir annonsert av Larvik Boligbyggelag med den fastsatte prisen første mulige torsdag eller mandag. Frist for å melde seg på forkjøpsretten er en uke etter annonsering enten torsdag eller mandag kl. 12.00. Kjøper får tilbakemelding på avklaringen av forkjøpsretten fredag eller tirsdag formiddag. Forkjøpsberettiget trer inn i akseptert bud på ellers like vilkår.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Sikringsordning fellesgjeld
Borettslaget er med i en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslag som har tegnet forsikring kan si opp avtalen innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler.

Borettslagets forsikringsselskap
IF Skadeforsikring

Polisenummer felles forsikring
SP0000562093

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Maling / beising av hus, bod og hagegjerder er hver enkelt andelseiers ansvar. Gjerder / terasser/ boder o.l. som blir oppført av andelseier, er andelseiers fulle ansvar. Dette gjelder også vedlikehold, som maling/beising og reparasjoner. Blir dette ikke holdt i orden, kan styret etter varsel forlange det fjernet på andelseiers bekostning. Hekker og beplantning skal ikke være til sjenanse for naboen og tilpasses miljøet. Stell og vedlikehold av utearealer knyttet til hver bolig i Valbyskogen borettslag er den enkeltes andelseiers ansvar, praktisk og økonomisk.

Dyrehold
Det tillates ikke å holde husdyr uten spesiell tillatelse. Søknads-skjema skal benyttes. For hunder er det båndtvang hele året og pose skal benyttes til etterlatenskaper. Katter skal steriliseres / kastreres. Veterinærattest skal fremlegges for styret. Oppdrett tillates ikke hverken for hund eller katt.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3909/1027/41: 08.02.1979 - Dokumentnr: 985 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3909 Gnr:1027 Bnr:5 01.01.2018 - Dokumentnr: 148764 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0709 Gnr:1027 Bnr:41 01.01.2020 - Dokumentnr: 1477262 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0712 Gnr:1027 Bnr:41 01.01.2024 - Dokumentnr: 802287 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3805 Gnr:1027 Bnr:41

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 13.08.82. Det foreligger ferdigattest for garasjer datert 09.11.20 Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Megler har ikke avdekket avvik mellom tegningene og dagens faktiske forhold

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Kommuneplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 202401 Navn Kommuneplanens arealdel 2025-2037 Plantype Kommuneplanens arealdel Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 10.12.2025 Bestemmelser - Delarealer Delareal 8 928 m ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende Delareal 365 m KPAngittHensyn Hensyn landskap KPHensynsonenavnH550_1 Delareal 1 263 m Arealbruk Veg,Nåværende Delareal 7 560 m KPHensynsonenavnH310_1 KPFare Ras- og skredfare Kommunedelplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 202401 Navn Kommuneplanens arealdel 2025-2037 Plantype Kommuneplanens arealdel Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 10.12.2025 Bestemmelser - Delarealer Delareal 8 928 m ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende Delareal 1 263 m Arealbruk Veg,Nåværende Delareal 365 m KPAngittHensyn Bevaring kulturmiljø KPHensynsonenavnH570_Gjerstad-Huseby Delareal 7 560 m KPHensynsonenavnH310_1 KPFare Ras- og skredfare Reguleringsplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 75.01 Navn Grønneberg - Sjølyst I Plantype Eldre reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 20.12.1974 Bestemmelser - Delarealer Delareal 416 m Formål Gang-/sykkelvei Delareal 9 607 m Formål Konsentrert småhusbebyggelse Feltnavn B2 Delareal 168 m Formål Kjørevei Bebyggelsesplaner Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon. Id 75.03 Navn Valbyskogen II Plantype Bebyggelsesplan ihht. Reguleringsplan Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 05.07.1978 Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3909/dokumenter/1308/75.03_Bestemmelser_1807.pdf Delarealer Delareal 1 113 m Formål Parkeringsplass Delareal 247 m Formål Annen veigrunn Delareal 6 716 m Formål Konsentrert småhusbebyggelse Delareal 202 m Formål Anlegg for lek Delareal 1 243 m Formål Kjørevei Delareal 670 m Formål Annet friområde Utdyp. Grønt Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er p.t. ikke boplikt i denne delen av Larvik kommune.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
2 590 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 470 317 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 3 060 317 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 1 390 (Omkostninger totalt) 10 290 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 061 707 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 070 607 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 073 407 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
1390

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt fastpris stor kr 49 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7 500,- markedspakke kr 15 500,- søk i eiendomsregister og elektronisk signering kr 1 850,- og visninger kr 2 500,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 23 749,-. Utleggene omfatter eierskiftegebyr kr 6 725,- tinglysningsgebyr urådighet kr 545,-fotograf kr 4 250,- kommunale opplysninger kr 2 746,- oppgjørshonorar kr 4 875,- og opplysninger fra forretningsfører kr 4 608,- Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 1 875,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr 10 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.