MOSJØEN Kulstadbakken 8

Tomt
500.4m²

Beskrivelse av tomt
Sørvestvendt eiendomstomt. Tomten er opparbeidet med inngangsparti og gangveier pålagt belegningsstein, utvendig kjellernedgang bygget av betongstein, støttemur av betongstein mot skråning bakre side. videre er det plen og div. busker/trær. Naturtomt i skråninger.

Beliggenhet
Boligen ligger i et forholdsvis rolig og barnevennlig område i nedre deler av Kulstad. I nærområdet er det barnefamilier, barnehage, barneskole, butikk og bensinstasjon mv. Nabolaget Kulstad/Breimoen er spesielt anbefalt for familier med barn, godt voksne og etablerere. Lokalkjente beskriver området som «Rolig strøk, lite trafikk, meget kort avstand til barnehage, skole og matbutikker og møbelbutikk og apotek.» og «Trivelig, familievennlig og sosialt nabolag med kort avstand til naturen.» Det er kort avstand til daglige servicetilbud. Avstand til kolonialforretning er ca. 350 meter. I nabolagsprofilen er Spar Halsøy og Rema 1000 Halsøy oppgitt til 5 min og 0.4 km. Apotek 1 Halsøy er oppgitt til 5 min, og Sjøsiden Senter til 7 min. Mosjøen sentrum ligger ca. 3,5 km fra eiendommen. For barnefamilier er det gode tilbud i nærheten. Avstand til barnehage er ca. 700 meter og barneskole ca. 500 meter. Kulstad skole (1-7 kl.) er oppgitt til 8 min og 0.6 km, og Kulstad barnehage (1-6 år) til 12 min og 0.9 km. Krinkelkroken barnehage er oppgitt til 5 min og 2.2 km, og Dolstad barnehage til 5 min og 2.9 km. Ungdomsskole, idrettsanlegg og svømmehall er oppgitt til ca. 6,8 km. Kippermoen ungdomsskole (8-10 kl.) er oppgitt til 9 min og 5.2 km. Mosjøen videregående skole er oppgitt til 8 min og 3.8 km, og Mosjøen vgs. Kippermoen til 9 min og 4.9 km. Området har gode kollektivforbindelser. Kulstadsjøen Stopp 59 ligger 1 min unna, 0.1 km fra boligen. Mosjøen stasjon er oppgitt til 5 min og 2.8 km, mens flyplass er oppgitt til ca. 9,5 km i tilstandsrapporten. I nabolagsprofilen er Mosjøen lufthavn Kjærstad oppgitt til 14 min. For fritid og aktivitet er det kort vei til både natur og idrettstilbud. Nabolagsprofilen fremhever turmulighetene som «Nærhet til skog og mark». Halsøy/Kulstadsjøleira kunstgressb. er oppgitt til 4 min og 0.3 km, og Kulstadleira femmerbane til 5 min og 0.5 km. Helsehuset Treningssenter er oppgitt til 8 min, og Vefsn skole og treningssenter til 8 min.

Adkomst
Adkomst til eiendommen skjer via regulert trafikkområde/veg og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan for Brodtkorbfeltet. (Gruset standard). Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Kulstad barnehage (1-6 år) - 12 min gange Krinkelkroken barnehage (1-5 år) - 5 min med bil Dolstad barnehage (1-5 år) - 5 min med bil Skoler Kulstad skole (1-7 kl.) - 8 min gange Kippermoen ungdomsskole (8-10 kl.) - 9 min ned bil Sport og trening Halsøy/Kulstadsjøleira kunstgressb... - 4 min gange Fotball 0.3 km Kulstadleira femmerbane - 5 min gange Ballspill 0.5 km Helsehuset Treningssenter - 8 min med bil Vefsn skole og treningssenter - 8 min med bil Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Skolekrets
Kulstad

Byggemåte
ENEBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Taktekkingen består av steinbelagte stålplater. Taket er inspisert fra taknivå. Undertakets type er ukjent. Inspeksjonen av taket er begrenset på grunn av mose.

Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp er utført i plast. Det er pipehatt i plastbelagt stål, samt luftehatt på tilbygg av steinbelagt aluminium. Takrenner og nedløp i plast har en forventet levetid på 20?30 år før utskifting anbefales.

Veggkonstruksjon: Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning. Det bemerkes at takstmannen ikke har gjort fysiske inngrep i konstruksjonen og at isolasjonstykkelse, kvalitet eller tilstand derfor ikke kan dokumenteres. Det er fra bakkeplan foretatt en visuell kontroll kombinert med stikkprøver på tilfeldig valgte områder.

Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen har takåskonstruksjon fra byggeåret. Adkomst via kvistluke på soverom. Besiktigelsen av takkonstruksjonen er begrenset på grunn av usikkert loftsgulv. Takkonstruksjonen over tilbygget er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Vurderingen er derfor basert på synlige avvik, alder og normale levetidsbetraktninger.

Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Dører: Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Terrasse med utgang fra soverom, på ca. 12 m². Terrassedekket er utført i impregnert materiale. Fundamentert på søyler på mark.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag.

Pipe og ildsted: Boligen har elementpipe. Vedovn i stuen. Sotluken befinner seg i kjelleren.

Rom Under Terreng: Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Byggegrunn er ukjent. Byggegrunn er ikke kontrollert i denne rapporten.

Fuktsikring og drenering: Dreneringen er fra 1998. Dreneringen er ikke undersøkt i denne rapporten. For å undersøke dreneringen kreves det inspeksjonskamera. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. Drensleding bør spyles/kontrolleres med jevne mellomrom, med intervall 1-5 år, avhengig av tilstand og alder. Tilstand er vurdert på bakgrunn av alder Normal levetid for drenering er 20 til 60 år. Drensleding bør spyles/kontrolleres med jevne mellomrom, med intervall 1-5 år, avhengig av tilstand og alder. Tilstand er vurdert på bakgrunn av alder. .

Grunnmur og fundamenter: Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker og betong.

Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurer er av naturstein.

Terrengforhold: Terrenget er relativt skrått, og det har tidlig i 2026 vært utsig av masser.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1998. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast og er fra 1998. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Oljetank: Det er en oljetank av ukjent type.

TG2
Veggkonstruksjon
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er registrert værslitte bord og stedvis råteskader i bordkledningen. Råteskadene er observert stedvis i fasadens bordkledning, men det er ikke spesifisert nøyaktig hvor på fasaden dette er registrert. Det er observert stedvis manglende musesperre i underkant av bordkledningen. Det er registrert spiker som ikke er slått tilstrekkelig inn, samt bordkledningsbord som er løse.
Konsekvens/tiltak: Råteskadet og værslitt bordkledning bør skiftes ut for å hindre videre forringelse av fasaden og underliggende konstruksjon. Det bør monteres musebånd i underkant av kledningen for å forhindre inntrenging av skadedyr. Løse bord og spiker som ikke er slått tilstrekkelig inn må utbedres for å sikre kledningens funksjon og forhindre ytterligere skader. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for fuktskader, råte og skadedyr i konstruksjonen.

Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er registrert ekskrementer fra skadedyr på loftet. Det er begrenset lufting av takkonstruksjonen, og det er stedvis råteskader i raftkassedord. Takkonstruksjonen er utført som sperrekonstruksjon fra byggeåret og er ikke dimensjonert etter dagens krav til snølast og egenlast. Det er registrert synlige fuktmerker i synlig plast på loftet. Kvistluken tetter dårlig mot pakningen, og stigen var for kort til å gi tilfredsstillende adkomst.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring bør utføres. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Det bør etableres bedre ventilasjon av takkonstruksjonen for å redusere risikoen for fuktskader og soppdannelse. Fuktskjolder og synlige fuktmerker bør undersøkes nærmere for å avdekke eventuelle skader og årsak til fuktinntrengning, slik at nødvendige utbedringer kan gjennomføres og ytterligere skader unngås. Ekskrementer fra skadedyr bør fjernes, og det anbefales å gjennomføre tiltak mot skadedyr for å hindre ytterligere angrep og skade på konstruksjonen. Siden takkonstruksjonen ikke er dimensjonert etter dagens krav til snølast og egenlast, bør det vurderes om konstruksjonen har tilstrekkelig bæreevne for å unngå risiko for overbelastning og konstruksjonsskader. Kvistluken bør tettes bedre mot pakningen for å hindre varmetap og fuktinntrengning, og stigen bør byttes ut eller forlenges for å sikre trygg adkomst til loftet.

Vinduer
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er registrert svertesopp på utvendige vindusomramminger på flere vinduer. Det mangler beslag over vannbrettene over vinduene. Det er registrert vinduer som er vanskelige å åpne og lukke på soverom på loftet, samt ved tester i 1. etasje. Utvendige omrammingsbord er satt direkte på beslag under vinduet. Det er registrert at ventilkappene på enkelte vinduer er montert for lavt og stedvis brukket/skadet. Det er registrert at beslag i nedkant ligger tett mot underkant karm/vannbrett, uten synlig luftespalte. Manglende åpning kan hindre drenering og uttørking, og kan medføre økt risiko for fuktopptrekk i karm og tilstøtende treverk. Luftespalte bør etableres.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. Det bør foretas utbedring av svertesopp og sprekker i trevirket for å hindre videre forringelse av vinduene. Manglende beslag over vannbrettene bør monteres for å redusere risiko for fuktskader. Vinduer som er vanskelige å åpne og lukke bør justeres eller eventuelt skiftes ut for å sikre funksjonalitet og rømningsvei. Ventilkappene bør repareres eller skiftes ut for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og forhindre ytterligere skade. Det bør etableres luftespalte mellom beslag og underkant karm/vannbrett for å sikre god drenering og uttørking, og dermed redusere risiko for fuktopptrekk og råteskader i karm og tilstøtende treverk.

Dører
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Bordkledningsbord og omrammingsbord står stedvis direkte på vannbrett over dør. Vannbrett mangler beslag. Ved funksjonstest er det påvist at ytterdør og balkongdør er vanskelig å åpne og lukke. Det er registrert svertesopp og grønske på omrammingsbordene.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Det bør monteres beslag på vannbrett over dør for å hindre fuktinntrengning og råteskader. Ytterdør og balkongdør bør justeres eller utbedres slik at de fungerer tilfredsstillende, for å unngå varmetap, kald trekk og redusert brukervennlighet. Omrammingsbord og kledning bør rengjøres og behandles for svertesopp og grønske, samt vedlikeholdes for å forlenge levetiden og redusere risiko for ytterligere skader.

Utvendige trapper
Konstruksjonene har skjevheter. Det er registrert betydelige skjevheter i tretrappen til inngangspartiet, samt omfattende værslitasje på treverket. Det er observert stedvise råteskader i tretrappen ved inngangspartiet og i trappetrinnene ned fra terrassen mot nord. I trappen av betongstein ned til kjelleretasjen er det registrert betydelige skjevheter i steinene. Det er også mye mosevekst og ugress i trappegraven.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Tretrappen ved inngangspartiet og trappetrinnene fra terrassen bør utbedres eller skiftes ut for å rette opp skjevheter og fjerne råteskader. Dette er nødvendig for å sikre trygg bruk og forhindre ytterligere forringelse av konstruksjonen. Betongtrappen til kjelleretasjen bør rettes opp, og mose og ugress bør fjernes for å redusere risiko for snubling og glatte overflater. Manglende utbedring kan medføre økt risiko for personskade og ytterligere skader på trappene.

Innvendige trapper
Det er betydelig knirk i trapp. Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder. Det er registrert hakk og slitasjemerker i trappen.
Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres lokale tiltak. Det bør vurderes å utbedre hakk og slitasjemerker i trappen for å redusere risikoen for ytterligere forringelse av materialene og for å ivareta sikkerhet og brukervennlighet.

Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Ved stikkprøver i begge etasjene, blant annet på soverom og gang, er det registrert innerdører som tar i gulvterskelen og som er vanskelige å åpne og lukke. Dørene på loftet har slitte vridere, og enkelte mangler skruer. Flere dører har hakk og merker utover det som er forventet ut fra alder. Det er også registrert dører mellom rom i 1. etasje med smal bredde.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det bør foretas justering eller utskifting av dører som tar i terskelen og er vanskelige å åpne og lukke, for å sikre tilfredsstillende funksjon og unngå ytterligere slitasje. Manglende utbedring kan føre til redusert brukervennlighet og økt risiko for skader på dør og karm.

1.Etasje - Bad/vaskerom - Overflater vegger og himling
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er registrert sprekkdannelser i fliser og flisfuger i våtsonen. Det er registrert fuktforringelser i vinduet i våtsonen på badet. "Bom" i flis innebærer at flislimet helt eller delvis mangler vedheft til underlaget. Dette er ikke direkte skadelig, men fliser kan plutselig løsne eller sprekke som følge av dette.
Konsekvens/tiltak: Sprekkdannelser i fliser og flisfuger bør utbedres for å hindre vanninntrenging og påfølgende fuktskader i underliggende konstruksjon. Fuktforringet vindu i våtsonen bør fuktbeskyttes eller skiftes ut, da uegnede materialer i våtsonen øker risikoen for råte og skade. Fliser med bom bør kontrolleres og eventuelt festes eller skiftes ut, da de kan løsne eller sprekke, noe som kan føre til ytterligere skader og økt vedlikeholdsbehov. Ytterligere undersøkelser knyttet til sprekkdannelser anbefales for å avdekke eventuelle bakenforliggende skader.

1.Etasje - Bad/vaskerom - Overflater Gulv
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er registrert knirk i gulvet. Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Det er registrert begrenset fall på gulvet fra dør ved vaskeromsinnredning mot dusjsonen. Dette kan medføre redusert avrenning og økt fare for vannansamling på gulvet ved lekkasje fra vaskemaskin. Fallet bedrer seg i dusjsonen. Det er registrert sprekker i flisfuger på våtrommet. Bom i flis innebærer at flislimet helt eller delvis mangler vedheft til underlaget. Dette er ikke direkte skadelig, men fliser kan plutselig løsne eller sprekke. Det er registrert sprekker ved silikonfugen i overgangen mellom vegg og gulv ved badekar. Det er registrert misfarging i flisfuger i dusjsonen, samt svak avvikende lukt i rommet.
Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes å etableres tilstrekkelig fall fra dør ved vaskeromsinnredning mot dusjsonen for å sikre god avrenning og redusere risikoen for vannansamling og fuktskader ved lekkasje fra vaskemaskin. Sprekker i flisfuger og silikonfuger bør utbedres for å hindre vanninntrengning i konstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader og muggdannelse. Fliser med bom bør overvåkes og vurderes for utbedring, da manglende vedheft kan føre til at fliser løsner eller sprekker. Misfargede fuger og avvikende lukt i dusjsonen bør undersøkes nærmere for å avdekke eventuell fuktskade eller mugg, slik at nødvendige tiltak kan iverksettes for å unngå videre skade.

1.Etasje - Bad/vaskerom - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist skader på innredning. Det foreligger ikke dokumentasjon på membranen bak den innebygde sisternen, noe som medfører usikkerhet om utførelsen. Det er observert betydelige fuktmerker og svellinger i baderomsinnredningen, samt på innredningen på kombinert vaskerom. Fuging mellom servant og vegg er oppsprukket.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det bør etableres en løsning som gjør det mulig å oppdage eventuelle lekkasjer fra den innebygde sisternen, for å redusere risikoen for skjulte vannskader i konstruksjonen. Det bør fremskaffes dokumentasjon på membran bak sisternen, eller utføres undersøkelser for å avklare utførelsen. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om fuktsikringen er tilstrekkelig, noe som øker risikoen for skjulte skader. Skadet innredning og svellinger bør utbedres for å hindre videre forringelse og mulig utvikling av fuktskader. Oppsprukket fuging mellom servant og vegg bør utbedres for å forhindre vanninntrengning og påfølgende skader på underliggende konstruksjoner.

1.Etasje - Bad/vaskerom - Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er registrert manglende tilluft via spalte under dør på våtrommet. Vinduet på våtrommet kan supplere med tilluft.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Manglende tilluft kan føre til dårlig ventilasjon, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse.

1.Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon
Noen fliser har bom (hulrom under). Det mangler fuging mellom servant og vegg. Bom i flis vil si at flislimet helt eller delvis ikke har vedheft til underlaget. Bom i flis er ikke direkte skadelig, men fliser kan plutselig løsne eller sprekke.
Konsekvens/tiltak: Det bør utføres fuging mellom servant og vegg for å hindre at vann trenger inn bak servanten, og dermed redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen.

Vannledninger
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Det er registrert irr på kobberrør i kjelleren. Rør-i-rør-vararøret er ikke tilstrekkelig festet i kjelleren. Det er ikke montert kursoversikt i rørskapet i kjelleren. Det er registrert rørskap uten bunn, slik at eventuell lekkasje vil ledes direkte ned på plasten på kjellergulvet.
Konsekvens/tiltak: Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene. Rør-i-rør-vararøret må festes forskriftsmessig, og rørskapet bør utbedres slik at det har tett bunn og avrenning til sluk eller annen sikker løsning. Manglende avrenning og tett bunn medfører risiko for vannskader ved lekkasje. Irr på kobberrør bør undersøkes nærmere og utbedres for å hindre videre korrosjon og potensiell lekkasje, da dette kan føre til vannskader og redusert levetid på rørene. Det bør monteres kursoversikt i rørskapet for å sikre oversikt og enklere vedlikehold. Manglende kursoversikt kan føre til feil ved fremtidig arbeid og økt risiko for feil håndtering av anlegget.

Avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Det ble ikke funnet mulighet for staking av avløpsanlegget.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget for å sikre enkel tilgang ved eventuelle blokkeringer eller vedlikehold. Manglende stakemulighet medfører økt risiko for kostbare skader og vanskeliggjør utbedring ved tette rør.

Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Boligen har naturlig ventilasjon gjennom ventiler i vinduene. Det er stedvis registrert at ventiler i vinduene er strupet. Manglende ventilasjon er et avvik, da dette kan føre til dårlig luftkvalitet, opphopning av fukt, kondens og økt risiko for fuktskader og muggvekst. Dette gjelder spesielt i rom med fuktbelastning, som kjøkken, bad og WC-rom.
Konsekvens/tiltak: Ventilasjonsløsningen bør utbedres ved å åpne eller etablere flere ventiler, spesielt i rom med fuktbelastning som kjøkken, bad og WC-rom. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, opphopning av fukt, kondens og økt risiko for fuktskader og muggvekst.

Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ingen mulighet for avrenning ved lekkasje fra varmtvannsberederen. Lekkasjevann vil kunne legge seg på plasten på kjellergulvet. Det ble innført krav i 2014 om at varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men skal være fast tilkoblet. Tilkobling via stikkontakt innebærer en fare for varmgang og brann. Forskriftskravet har ingen tilbakevirkende kraft på beredere som er montert før 2014. Det er registrert skjolder på kontakten.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende avrenning fra varmtvannsberederen for å unngå risiko for vannskader ved eventuell lekkasje. Videre anbefales det å etablere fast tilkobling etter gjeldende forskrift, da tilkobling via stikkontakt kan medføre fare for varmgang og brann. Skjolder på kontakten kan indikere tidligere varmgang, noe som øker risikoen for elektriske feil og brann. Kontakten bør derfor undersøkes og eventuelt skiftes av kvalifisert elektriker.

Elektrisk anlegg
Dette er en forenklet kontroll begrenset på de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale el-tilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensende kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av en registrert elektrovirksomhet.
Generell kommentar: På bakgrunn av det elektriske anleggets alder, at komponenter stammer fra ulike tidsepoker, samt synlig varmegang i kontakt til varmtvannsbereder, anbefales det en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Forstøtningsmurer
Det er registrert mye vegetasjon rundt forstøtningsmurene. Vegetasjon kan føre til økt fuktbelastning og skade på murene over tid, og bør derfor fjernes eller holdes under kontroll for å redusere risiko for skader.
Konsekvens/tiltak: Vegetasjonen rundt forstøtningsmurene bør fjernes eller holdes under kontroll for å redusere fuktbelastning og risiko for skader på murene over tid. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til økt nedbrytning og behov for omfattende utbedringer i fremtiden.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Plastrør over 25 år - "mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen av aldrende rør er økt risiko for lekkasjer, brudd eller funksjonssvikt, noe som kan medføre kostbare reparasjoner og skader på eiendommen.

Oljetank
Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på oljetank eller sanering av oljetank på eiendommen.
Konsekvens/tiltak: Det bør fremskaffes dokumentasjon på oljetank og utført sanering. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om tanken faktisk er fjernet eller forsvarlig sanert, noe som øker risikoen for skjulte miljøskader og kan gi ansvar for forurensning.

TG3
Taktekking
Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er registrert omfattende mosegroe på hele takoverflaten. Det er registrert mangelfull sammenføyning i skjøtene mellom enkelte takpanner. Det er registrert spredte råteskader i vindskiene.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Taktekkingen bør renses for mose og vurderes for utskifting eller utbedring, da omfattende mosegroe kan føre til fuktproblemer og redusert levetid på taket. Mangelfulle sammenføyninger i skjøtene mellom takpanner må utbedres for å hindre vanninntrengning og påfølgende skader på undertak og takkonstruksjon. Råteskader i vindskiene må utbedres eller skadde deler skiftes ut for å forhindre videre forringelse og potensielle følgeskader på tilstøtende bygningsdeler. Konsekvensen av å ikke utbedre disse forholdene er økt risiko for vannlekkasjer, råteskader og kostbare reparasjoner på sikt. TG3 er satt med utgangspunkt i usikkerhet ved inntrengelse av fukt i konstruksjonen grunnet dårlig sammenføying av taktekke og mosegroe som øker fuktrisikoen. Kostnadsestimatet er satt med utgangspunkt i rengjøring og fjerning av mose på takflater, utbedring av råteskadede vindskibord, samt ytterligere undersøkelser av taktekkingen.

Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er store deformasjoner i renner og nedløp. Nedløp er ikke tilkoblet overvannsrør under bakkenivå som leder vann bort fra grunnmur. Dette medfører økt risiko for fuktskader på grunnmur og potensielt innvendige vannskader i kjeller. Det er registrert manglende takrenner over tilbygg, samt manglende nedløpsrør. Takrennene er stedvis fulle av mose og løv. Det er registrert rustdannelse på beslag bak takrenner. Det er mye mosegroe på luftehatt. Det mangler snøfangere på taket på hovedhuset over inngangspartiet til tilbygget. Det er registrert at vindskiene er utført med vannbord av tre. Denne løsningen gir dårligere beskyttelse mot vær og fukt enn vindskibeslag av metall, og medfører økt behov for vedlikehold. Treverket er mer utsatt for slitasje, oppsprekking og råteskader over tid.
Konsekvens/tiltak: Nye renner og nedløp må monteres. Det bør etableres tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, for eksempel ved tilkobling til overvannsrør under bakkenivå, for å redusere risikoen for fuktskader på grunnmur og innvendige vannskader i kjeller. Manglende takrenner og nedløpsrør bør kompletteres for å sikre effektiv bortledning av takvann og unngå lokale fukt- og råteskader. Takrenner bør renses for mose og løv for å sikre god vannavrenning og forhindre tilstopping og overløp. Rustdannelse på beslag bak takrenner bør utbedres for å hindre videre korrosjon og lekkasjer. Mosegroe på luftehatt bør fjernes for å opprettholde funksjon og levetid. Det anbefales å montere snøfangere på taket over inngangspartiet til tilbygget for å redusere risikoen for snøras og skader på personer eller eiendom. Vindskier med vannbord av tre bør følges opp med jevnlig vedlikehold og eventuelt vurderes erstattet eller dekket med metallbeslag for bedre beskyttelse mot vær og fukt, og for å redusere risikoen for slitasje og råteskader over tid. Kostnadsestimatet omfatter montering av manglende takrenner og nedløpsrør, rengjøring av takrenner og mosegrodd beslag, lokal utbedring av synlige rustskader, montering av snøfangere samt videre undersøkelser av takkonstruksjonens bæreevne ved slik montering.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Konstruksjonene har skjevheter. Det er ikke etablert tilstrekkelig åpning mellom terrassedekket og bordkledningen. Kantbjelken er montert mot bordkledningen, noe som medfører usikker innfesting av kantbjelken. Fundamentet har hevet seg opp fra terrenget og fremstår synlig skjevt. Det foreligger ikke dokumentasjon på frostsikring av fundamentene, noe som gir økt usikkerhet rundt fundamentenes tilstand. Terrassedekket er tydelig værslitt og har stedvise råteskader, samt noe mosegroe på terrassedekket. Terrassedekket har utilstrekkelig mellomrom mellom bordene, noe som medfører økt fuktbelastning og økt risiko for ytterligere skader.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilstrekkelig luftespalte mellom terrassedekket og bordkledningen, samt mellom terrassebordene, for å redusere fuktbelastning og risiko for råteskader. Kantbjelkens innfesting bør kontrolleres og eventuelt utbedres for å sikre konstruksjonens stabilitet. Fundamentene bør vurderes og eventuelt frostsikres av fagperson, da manglende dokumentasjon gir økt usikkerhet og risiko for setningsskader. Værslitte og råteskadde terrassebord bør skiftes ut for å hindre videre forringelse og opprettholde sikker bruk. Kostnadsestimatet gjelder oppretting av synlig skjev bjelke og søylepunkt, samt etablering av luftespalte mellom terrassedekke og bordkledning.

Andre utvendige forhold
Terrassedekket er fjernet, og det er kun deler av rammeverket som står igjen. Kantbjelken har løsnet fra veggen og hviler nå på den utvendige varmepumpedelen.
Konsekvens/tiltak: Rammeverket bør fjernes eller sikres forsvarlig for å unngå fare for personskade og skade på varmepumpen. Kantbjelken må festes korrekt eller demonteres, da dagens løsning medfører risiko for sammenrasing og skade på bygning og tekniske installasjoner. Kostnadsestimatet gjelder demontering av rammeverk og tilbakeføring av terrasse lik dagens størrelse.

Overflater
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er påvist fuktskader på overflater. Det er stedvis knirk i gulv i begge etasjer. Tak har misfarging, og både vegger og gulv har skader og/eller høy slitasje. Det er manglende avslutning mellom laminat og dørterskel. Det er registrert omfattende fuktskader på gulv i stue og kjøkken. Stedvis er listverk ufagmessig montert. Det er observert fuktsvellinger i himling. Det er registrert bom i flis i gang, samt en knekt flis. Bom i flis innebærer at flislimet helt eller delvis ikke har heftet til underlaget. Bom i flis er ikke direkte skadelig, men fliser kan plutselig løsne eller sprekke.
Konsekvens/tiltak: Overflater med skader, misfarging, fuktsvelling og høy slitasje bør utbedres eller skiftes for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for skjulte skader i underliggende konstruksjoner. Knirk i gulv bør undersøkes nærmere og utbedres for å sikre stabilitet og komfort. Manglende avslutning mellom laminat og dørterskel bør utbedres for å unngå ytterligere slitasje og skade på gulv. Ufagmessig montert listverk bør demonteres og monteres på nytt av fagperson for å sikre varig og korrekt utførelse, da ufagmessig arbeid øker risikoen for skjulte feil og fremtidige skader. Bom og knekt flis i gang bør utbedres for å unngå ytterligere skade og sikre at overflaten er tett og funksjonell. Kostnadsestimatet omfatter lokal utbedring av listverk, etablering av nye gulvoverflater i stue og kjøkken, utbedring av registrert knekt flis i gang, samt ytterligere undersøkelser av bygningsdelene og tilstøtende konstruksjoner. Det kan påløpe ekstra kostnader dersom det avdekkes skjulte skader i konstruksjonen.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Skjevheter rundt pipe på eldre boliger er et typisk avvik, og variasjoner i gulvhøyde rundt piper forekommer ofte. Etasjeskiller er av trebjelkelag. 1. etasje: Stue: Planavvik innenfor 2 meter: ca. 3 mm. Planavvik gjennom hele rommet: ca. 2 mm. Loftsetasje: Gang: Planavvik innenfor 2 meter: ca. 11 mm. Planavvik gjennom hele rommet: ca. 13 mm. Stubbloftsplater har løsnet fra undersiden av etasjeskillet mot kjeller, og står stedvis med store glipper. Det mangler biter av stubbloft ved rørføringer til baderom, og det er store glipper rundt rørgjennomføringer i etasjeskillet. Fuktmåling er utført med Protimeter MMS3. Målingen ga ikke utslag på forhøyede fuktverdier ved befaring.
Konsekvens/tiltak: Stubbloftsplater som har løsnet og store glipper rundt rørgjennomføringer bør utbedres for å hindre inntrengning av skadedyr og trekk, varmetap og økt risiko for fukt- og råteskader i konstruksjonen. Manglende biter av stubbloft ved rørføringer bør erstattes, og glipper tettes for å redusere risikoen for skader og sikre bedre isolasjon. Kostnadsestimat er satt til lokal utbedring av glipper og hull i stubbloftet til etasjeskillet.

Pipe og ildsted
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det er påvist riss i overflate. Det er påvist riss i overflaten til skorsteinen i 1. etasje. Skorsteinen mangler overflatebehandling i loftetasjen. Glasset i vedovnen er betydelig forringet, og det er usikkert om det kan rengjøres til tilfredsstillende tilstand. Ved befaring ble det registrert sprekk i ildstein inne i vedovnen. Sotluken i skorsteinen har omfattende rustdannelse. Det skal være minimum 30 cm avstand fra sotluke til brennbart materiale. Avstandskravet gjelder opp, ned, til begge sider og rett fram.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Riss og sprekker i skorsteinen samt manglende overflatebehandling bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risiko for brann og lekkasje av røykgasser. Sotluken med rustdannelse bør skiftes ut for å sikre funksjon og forhindre at rust svekker tetthet og sikkerhet. Avstandskravet til brennbart materiale må oppfylles for å redusere risiko for brann. Sprekk i ildstein i vedovn bør utbedres for å sikre trygg bruk og forhindre ytterligere skade på ildstedet. Kostnadsestimatet gjelder utbedring av sprekker i pipe, bytte av ildstein med sprekk og sotluke med rust, samt ytterligere undersøkelser av skorsteinen og vedovnen.

Rom Under Terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er ikke etablert fuktsperre under det gamle støpte gulvet i kjelleren, noe som er vanlig for bygninger fra denne perioden. Forhøyede fuktverdier i det støpte betonggulvet samt kjellerytterveggene mot og under terrengnivå er registrert, i samsvar med byggets alder. Det ligger plast på grunn under tilbygget i nord. Tiltak på dreneringen kan være nødvendig, da det mangler synlig grunnmursplast på deler av bygget. Fuktsøk er utført med Protimeter MMS3 på overflater. Det ble registrert fukt på samtlige kjellervegger ved fuktsøk. Det er registrert mangelfull ventilering av kjelleren. Det er registrert saltutslag på veggene, samt fuktmerker på mur og gulv. I kjeller er det registrert påførte mørtel-/betongmasser mot grunnmur/berg der fjell/berg stikker inn i konstruksjonen. Det er samtidig synlige fuktmerker, misfarging og overflateavskalling i området. Bakgrunn for utførelsen er ikke kjent.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller. Det bør iverksettes tiltak for å utbedre årsakene til fukt- og råteskadene, samt utbedre skadene som allerede er påvist. Det anbefales å forbedre dreneringen rundt bygget og vurdere etablering av fuktsperre dersom det skal gjøres større arbeider i kjelleren. Kjelleren bør ventileres bedre for å redusere fuktbelastningen. Konstruksjonene bør overvåkes jevnlig for å avdekke eventuell videre utvikling av fukt- og råteskader. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for ytterligere fuktskader, råte, sopp og redusert bruksmessig verdi av kjelleren. Kostnadsestimatet omfatter lokal utbedring av synlige fukt- og råteskader på treverk i kjeller, samt ytterligere undersøkelser av omfanget av fukt- og råteskader i konstruksjonen. Det kan tilkomme kostnader dersom det avdekkes større skadeomfang. Kostnadsestimatet må ses i sammenheng med forhold ved drenering og grunnmur.

Andre innvendige forhold
Det er pågående råteskader i nederste del av trappen mot kjellergulvet. Trappen er bratt og har små inntrinn, noe som gjør den uegnet som trapp mellom etasjer. Trappen har hakk og slitasjemerker.
Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres utbedring eller utskifting av trappen for å hindre videre råteskader og sikre trygg bruk. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for personskade ved bruk, samt ytterligere forringelse av konstruksjonen. Kostnadsestimat er satt til ny, mer egnet trapp til kjelleretasjen.

1.Etasje - Bad/vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke synlig slukmansjett eller synlig smøremembran på sluk under badekar. Det er registrert at rørgjennomføring i dusjsone ikke er tildekket, og at silikonet har begynt å gå i oppløsning. Det er registrert ledning ført gjennom slukmansjetten i dusjsonen. Dette medfører risiko for vanninntrenging i tilstøtende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. Det bør etableres tilfredsstillende tetting rundt rørgjennomføringer og sluk, samt utbedre eller skifte ut silikon som har gått i oppløsning, for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen. Ledning gjennom slukmansjetten må fjernes eller tettes forsvarlig, da dette gir økt risiko for fuktskader i tilstøtende bygningsdeler. Manglende synlig slukmansjett og ukjent utførelse av membran gir usikkerhet om tettheten, og det anbefales å få utførelsen kontrollert og eventuelt dokumentert av fagperson, for å redusere risikoen for skjulte skader og fremtidige lekkasjer. Kostnadsestimat er satt til lokal utbedring av tettesjiktet i våtrommet.

1.Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er påvist råte/fuktskader i overflater. Vannet var avstengt ved befaring, og derfor ble funksjonstest av vanntrykk ikke utført. Årsaken til at vannet var avstengt er ikke oppgitt. Det anbefales å gjennomføre funksjonstest når vannet er tilgjengelig for å avdekke eventuelle ytterligere avvik. Det er registrert fuktskader i benkeskap og mot veggplater ved kjøkkeninnredningen.
Konsekvens/tiltak: De påviste skader må utbedres. Det bør gjennomføres funksjonstest av vanntrykk når vannet er tilgjengelig, for å avdekke eventuelle skjulte feil eller lekkasjer. Fuktskader i benkeskap og mot veggplater bør utbedres for å hindre videre skadeutvikling, sopp- og råteproblematikk, samt redusert levetid på kjøkkeninnredningen. Hakk og merker på kjøkkenet bør utbedres for å sikre funksjon og estetikk, samt forhindre ytterligere forringelse av overflater og innredning. Kostnadsestimat er satt til lokal utbedring av fuktskader, samt ytterligere undersøkelser av fuktskader.

1.Etasje - Kjøkken - Avtrekk
Det er registrert avvik med avtrekk. Kjøkkenventilatoren er demontert, og det er derfor ikke funksjonelt avtrekk på kjøkkenet.
Konsekvens/tiltak: Det bør monteres ny kjøkkenventilator for å etablere funksjonelt avtrekk. Konsekvensen av manglende avtrekk er dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for luktproblemer på kjøkkenet. Kostnadsestimat er satt til ny kjøkkenventilator.

Varmesentral
Varmepumpen var ikke i drift ved befaringen. Kantbjelken til terrassen har løsnet og falt ned på varmepumpen, som nå er tydelig sammenpresset.
Konsekvens/tiltak: Varmepumpen bør kontrolleres og vurderes av kvalifisert fagperson for å avdekke omfanget av skaden og behov for reparasjon eller utskifting. Dersom varmepumpen ikke utbedres, kan dette føre til redusert eller bortfalt oppvarming, økte driftskostnader og ytterligere skader på anlegget. Kostnadsestimat satt til ny varmepumpe.

Fuktsikring og drenering
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Vortepappen har dratt seg ut av klemlisten, noe som medfører redusert beskyttelse mot fuktinntrenging i muren. Det er ikke synlig vorteplast/grunnmursplast rundt hele bygget. Det er registrert mye fukt på innsiden av kjellermuren.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Det bør etableres ny drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren for å hindre videre fuktinntrenging og skader på kjellerkonstruksjonen. Vorteplast/grunnmursplast må monteres korrekt og festes med klemlist rundt hele bygget for å sikre tilstrekkelig beskyttelse. Konsekvensen av manglende eller utilstrekkelig drenering og fuktsikring er økt risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av bygningsmaterialer. Kostnadsestimatet er satt med utgangspunkt i lokal utbedring av grunnmursplast som ikke er festet til mur med klemlist, samt spyling av drensledninger og videre undersøkelser av dreneringens funksjon og stedvis manglende fuktsperre mot mur. Kostnader kan påløpe og må ses i sammenheng med fuktproblematikken i kjelleren.

Grunnmur og fundamenter
Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Det er registrert utsigning av masser under grunnmuren. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert stedvis manglende eller defekt fuktsikring og overflatebehandling av grunnmur og fundamenter. Det er også observert løse biter, lokal nedbrytning, stedvis avskalling av puss eller maling, store gjennomgående sprekker samt utsiging av masser under grunnmuren i kjeller. Det er observert eksponert isopor mot mur. Fritt eksponert isopor: sollys kan bryte ned isopor over tid, noe som fører til at materialet blir sprøtt og kan smuldre. Isopor er ikke vanntett og kan absorbere fuktighet, noe som kan føre til forringelse og redusert isolasjonsevne. Grunnmursplast/vorteplast har stedvis løsnet, noe som gir åpning for fuktinntrenging bak plasten. Disse forholdene medfører økt risiko for fuktopptak, videre nedbrytning og redusert levetid. Årsak, dybde og omfang er ikke nærmere avklart.
Konsekvens/tiltak: Forholdene gir økt risiko for fuktinntrenging, videre nedbrytning av grunnmur/fundamenter og redusert levetid. Utsiging av masser under grunnmuren kan påvirke stabilitet og må undersøkes nærmere. Skadeomfanget kan være større enn det som er synlig. Det anbefales nærmere undersøkelser av grunnmur, fundamenter, drenering og fuktsikring. Skadede murpartier, sprekker, løs grunnmursplast/vorteplast og eksponert isolasjon må utbedres etter avdekket skadeomfang. Kostnadsestimatet omfatter lokale utbedringer og nødvendige undersøkelser. Endelig kostnad vil avhenge av avdekket skadeomfang og behov for tiltak.

Terrengforhold
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Tidlig på våren har det vært utsig av masser som følge av at en bekk lenger oppe i bakken har endret retning. Terrenget rundt huset er relativt flatt, noe som gir risiko for at vann kan bli stående inntil grunnmuren. Terrenget er viltvoksende, og det er mye vegetasjon rundt huset.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Det bør gjennomføres terrengjusteringer slik at det etableres tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren, minimum 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra bygget. Dette vil redusere risikoen for vannansamlinger inntil grunnmuren, som kan føre til fuktskader og ustabile masser rundt bygningen. Videre bør vegetasjon rundt huset ryddes for å sikre god drenering og redusere risikoen for ytterligere utsig av masser. Kostnadsestimat er satt til utbedring av terrenget rundt boligen.

Helse, miljø og sikkerhet
Radon. Manglende alternativ rømningsvei fra loft. Rekkverk. Smale dører. Ekskrementer fra skadedyr. Aktsomhet for jord- og flomskred. Brannslukkerutstyr. Røykvarslere. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Det er avvik i rømningsveier. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet. Det er mangler/skader på røykvarslerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det er mangler/skader på håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette utifra dagens krav. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Eiendommen ligger i et rasfarlig /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Innvendig trapp mellom etasjer er smal og mangler rekkverk på deler av trappen. Trappen har rekkverk rundt trappeløpet i loftetasjen, hvor rekkverket er ca. 88 cm høyt og har åpninger på ca. 12 cm. Utvendige støttemurer av betongstein har ikke sperre eller rekkverk. Høyden på støttemuren er over 50 cm. Rekkverket er lavere enn dagens krav til rekkverkshøyde. For terrasser, balkonger, altaner, avsatser og lignende som ligger mer enn 0,5 meter over terreng eller underliggende plan, kreves det rekkverk med minimumshøyde 1,0 meter i henhold til TEK17. Trapp ned til kjeller mangler rekkverk og håndløper. Brannvarslerutstyr er frakoblet og mangler batteri. Brannslukkerutstyr er utgått på dato. Det er registrert ekskrementer fra skadedyr på loftet. Det er manglende alternativ rømningsvei fra loftet. Vinduer har midtstolpe og er derfor ikke godkjent som rømningsvei. I hver etasje skal minst annet hvert rom for varig opphold ha rømningsvindu eller utgangsdør. Rømningsvinduet må ha en fri høyde på minst 0,6 meter og en fri bredde på minst 0,5 meter. Summen av høyde og bredde skal være minimum 1,5 meter. Det er kjellerlukt i kjeller, og det er registrert noe lukt på baderom.
Konsekvens/tiltak: Innhent nytt røykvarslerutstyr. Rekkverk på innvendig trapp må monteres for å lukke avviket. Innhent nytt brannslukningsutstyr. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Vurder sikring mot ras på eiendommen. Det bør monteres rekkverk og håndløper på alle trapper, samt sikre at rekkverkshøyder og åpninger tilfredsstiller dagens forskriftskrav, for å redusere risiko for fallulykker og personskade. Rekkverk eller annen sikring bør etableres på støttemurer over 0,5 meter, for å hindre fall og ivareta sikkerheten. Brannvarslerutstyr må tilkobles og utstyres med fungerende batteri, og brannslukkerutstyr må byttes ut med godkjent og gyldig utstyr, for å sikre tilstrekkelig brannvern og redusere risiko for personskade og materielle skader ved brann. Det bør gjennomføres tiltak for å fjerne ekskrementer fra skadedyr på loftet, samt vurdere behov for skadedyrbekjempelse, for å unngå helserisiko og ytterligere skade på bygningen. Alternativ rømningsvei fra loftet må etableres i henhold til gjeldende krav, for å sikre forsvarlig evakuering ved brann eller annen fare. Det anbefales å gjennomføre radonmåling, og eventuelt iverksette tiltak dersom forhøyede verdier påvises, for å redusere helserisiko for beboere. Kjellerlukt og lukt på baderom bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak, da dette kan indikere fuktproblemer eller mangelfull ventilasjon, noe som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen og dårlig inneklima. Det bør utvises aktsomhet med tanke på ras- og skredfare, og det anbefales å innhente ytterligere informasjon fra kommunen eller relevante myndigheter for å vurdere behov for sikringstiltak.

Sammendrag selgers egenerklæring
Kommentar fra selgers fullmektig: Ikke kjennskap til eiendommen.

Innhold
1. Etasje: BRA-i 91 kvm: Entré, bad/vaskerom, gang, spisestue, stue, toalettrom, soverom (ikke omsøkt og godkjent av kommunen) og kjøkken TBA 12 kvm: Terrasse og balkongareal Loftetasje: BRA-i 37 kvm: Trapperom og 2 soverom Kjeller: BRA-i 34 kvm: 4 uinnredet kjellerrom

Standard
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon. Bygget er gammelt og bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte. Kjøleskapet følger med i salget.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2010: * Etablering av nytt bad i tilbygg med rør-i-rør-system, opplegg for vaskemaskin og vaskekar, utskifting av innvendige vann- og avløpsrør, renovering av eldre bad, oppgradering av elektrisk anlegg, utskifting av dører, nye gulvoverflater og flere innvendige overflateoppgraderinger. 2005: * Etterisolering av huset, utskifting av vinduer, innvendig oppgradering av stue, oppgradering av elektrisk anlegg og sikringsskap, ny terrasse og ny verandadør 2003: * Oppgradering av loftsgang med ny isolasjon og nytt panel. 2002: * Utvendig nedgang til kjeller med avløp, varmekabel rundt vannledning, støpte pilarer til terrasse, brostein rundt huset og beplantning. 2001: * Nytt inngangsparti/tilbygg, nytt tak på hele huset, to nye loftsvinduer samt støpt gulv med varmekabler i deler av bygningen 2000: * Utskifting av oljekamin til vedovn, nytt toalett, ny kran og opplegg for oppvaskmaskin. 1998: * Ny drenering, utskifting av vann- og avløpsrør, ny overvannskum, tilkobling til kommunalt avløp, fjerning av septiktank samt planering av tomt.

Parkering
Det er tillatt å kjøre opp til eiendommen. Det opplyses at parkering er nede ved felles vei (ingen tinglyst rettighet).

Forsikringsselskap
if

Polisenummer
5040587

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. I følge kart fra NGU ligger området i en sone med radon aktsomhetsgrad usikker.

Diverse
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges ved fullmektig. Fullmaktshaver(e) (selger(e)) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

Prisantydning inkl. omkostninger
1 850 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 46 250 (Dokumentavgift) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 47 340 (Omkostninger totalt) 64 240 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 67 040 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 1 897 340 (Totalpris. inkl. omkostninger) 1 914 240 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 1 917 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Det er installert varmepumpe. Boligen har vedovn i stuen og elektriske varmekabler. Bad/vaskerom har elektriske varmekabler, og det er opplyst om støpt gulv med varmekabler i deler av bygningen.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
18021

Kommunale avgifter år
2026

Info kommunale avgifter
Vann - Abonnementsgebyr og stipulert forbruk etter m² - kr. 5979,- Avløp - Abonnementsgebyr og stipulert forbruk etter m² - kr. 11370,- Branntilsyn, feiing - Årlig avgift - kr. 672,- Eiendomsskatt Årlig avgift - kr. 4570 I tillegg kommer renovasjon med kr. 7406,22 pr år for 240 liters dunk

Info om eiendomsskatt
Beregningsgrunnlag for eiendomsskatt er kr 1 142 600,-.

Formuesverdi primær
778126

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
3112502

Formuesverdi sekundær år
2024

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Heftelser i eiendomsrett: 06.03.1937 - Dokumentnr: 1937/317-1/71 - Utskifting Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for tilbygg på Nils Brodtkorbs v. 3, Halsøy, datert 30.11.1979. Det foreligger ekspedisjonsdokument for tilbygg/enebolig på Kulstadbakken 8, datert 10.09.2002. Det foreligger ekspedisjonsdokument for byggetillatelse for tilbygg på Nils Bordtkorbsv. 3, datert 12.03.1979. Det foreligger ekspedisjonsdokument for godkjenning av tilbygg på Nils Brodtkorbsveg 3, datert 09.03.1979.

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Adkomst til eiendommen skjer via regulert trafikkområde/veg og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan for Brodtkorbfeltet. (Gruset standard). Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser tinglyste rettigheter til veien. Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

Regulerings- og arealplanner
Regulert til: Byggeområder for boliger Følger reguleringsplan Gnr.117 bnr.3 med tilliggende arealer - BRODTKORBFELTET (plan-ID 103). Eiendommen er regulert til boligformål. Planen inkluderer også bestemmelser om felles avkjørsel. 10.01.1997 Det er igangsatt planlegging som berører eiendommen, med navnet 'Detaljregulering for Kulstad øst' og plan-ID P_20161124. Oppstart av planarbeidet ble meldt i april 2016.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
1 850 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 46 250 (Dokumentavgift) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 47 340 (Omkostninger totalt) 64 240 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 67 040 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 1 897 340 (Totalpris. inkl. omkostninger) 1 914 240 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 1 917 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
47340

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,40% av kjøpesum, minimum kr. 55.000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 4 250 Betalingsutsettelse 4 000 Kommunale opplysninger ca 16 900 Markedspakke 6 500 Oppgjørsvederlag 2 750 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 9 500 Tilretteleggingsgebyr 1 500 Visninger per stk. 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 3 900 Utlegg foto 290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk Totalt kr: 50 135,-   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 20.000,- for utført arbeid.