NÆRBØ Nordsjøvegen 1577

Tomt
716.7m²

Beskrivelse av tomt
Eiertomt på ca. 716,7 kvm.   Tomtestørrelse/-areal er hentet fra matrikkelutskrift (basert på oppmåling i digitalt kart). Det gjøres oppmerksom på at denne type arealangivelse (med tilhørende kart) kan være upresis og at man dermed kan få avvik i både areal og grenser ved en eventuell fremtidig oppmåling. Mangel grunnet avvikende grenser og/eller arealsvikt kan derfor ikke påberopes. Del av hage mot sør som ser naturlig tilhørende ut går over tomtegrense. Se vedlagt tomtekart.

Beliggenhet
Refsnesstranden ligger i et attraktivt og naturskjønt område med nærhet til sjø, flotte turmuligheter i et rolig området. Området er spesielt kjent for sin vakre kystlinje og den populære badestranden som inviterer til både avslapning og aktivitet gjennom store deler av året. Her bor man med kort vei til sjøen og flotte turområder, med gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren. Frå toalettbygget ved parkeringsplassen til stranden er det lagt ein svillesti ned til sanddynene. Det er fin turvei med hengebru over Hååna til Hå Gamle Prestegard. Dette er et område som passer like godt for de fleste som ønsker et fredelig sted nær sjøen.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Området består stort sett av fritidsboliger med noen eneboliger.

Byggemåte
FRITIDSBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Taket er kun observert fra bakkenivå, og det foreligger ingen sikker vurdering av tekkingens faktiske tilstand. Aldersslitasje må likevel påregnes. Mulige skader kan overses, og restlevetid er usikker. Anbefales nærmere kontroll ved fysisk adkomst for å fastslå faktisk tilstand og behov for vedlikehold.

Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp av plast, påregnelig med noen smålekkasjer i skjøter. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20 - 30 år. Oppspyling/kontroll av takrenner og nedløp anbefales med jevne mellomrom.

Veggkonstruksjon: Veggene har bindingsverks konstruksjon fra byggeår og ved tilbygg på 90 tallet og 2017. Fasade/kledning har stående bordkledning, varierende alder. Kledning underliggende stuevindu sør/vest, skiftet 2017og kledning nord/vest ved kjøkken opplyst skiftet i 2023. Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2 - 6 år. Normal tid før dekkbeising av trekledning eller laft, dekkbeiset er 4 - 8 år. Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6 - 12 år. Kledning opplyst behandlet i 2015.

Takkonstruksjon/Loft: Saltakkonstruksjon.

Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduer med varierende alder, hovedsakelig skiftet. Vinduer på bad, kjøkken og ett soverom skiftet i senere tid. Øvrige vinduer på soverom, og glass i stue synes skiftet på 90 tallet. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Normal tid før utskifting av stålvinduer/ aluminiumsvinduer er 30 - 50 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Det ble ikke registrert punkterte glass på befaringsdagen, forbehold om dette da synligheten av disse vil kunne variere med temperatur og lysforhold.

Dører: Bygningen har malt hovedytterdør, aluminums skyvedør i hagestue. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er etablert en markterrasse i trevirke. Normal vær- og bruks slitasje på terrassebord. Litt vedlikeholdsbehov, ingen umiddelbare tiltak.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av trebjelkelag, støpt plate fra 2017.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Fritidsboligen er opplyst oppført på sandholdige masser.

Fuktsikring og drenering: Ift. alder og plassering er det trolig ikke montert drenering omliggende bolig.

Grunnmur og fundamenter: Ringmur og plate i stedstøpt betong, varierende alder. Begrenset tilkomst for kontroll.

Terrengforhold: Terrasseområde og hageanlegg omliggende.

Septiktank: Septiktanken er av ukjent type og alder. Eiers kontaktperson opplyser at septiktank ble koblet til kommunal avløpsnett på 90 tallet.

GARASJE

Garasje oppført med søylepunkt i tre, og stripefundament i betong i bakre del. Yttervegger i grovt bindingsverk som utvendig kledd med trepaneler og stålplater Pulttak i tre som er tekket med stålplater. Treporter Merknader: -Taktekking opplyst skiftet i 2021. Generell info: Bygningen omfattes ikke av NS 3600, og er derfor ikke vurdert med tilstands- eller konsekvensanalyse. Den anses som sekundær bygning i forbindelse med salgsprosessen. Det er ikke foretatt kontroll mot byggeforskrift og gitt byggetillatelse, ang krav til brann mellom bolig og garasje.

TG2
Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tak tekket med plastbelagte stålplater.Det registreres mosegroing på taket. Dette reduserer levetiden på tekkingen. Tekkingen har nådd en alder som gjør tettheten i tiden som kommer usikker.
Konsekvens/tiltak: Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Videre nedbrytning kan medføre økt risiko for korrosjon og lekkasjer over tid. Det anbefales rengjøring av takflater og jevnlig kontroll av tekkingen. Påregnelig med utskifting på sikt.

Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er påvist avvik i beslagløsninger. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Taknedløp avsluttet over terreng ved hagestue. Manglende takrenner/nedløp på deler av pumpehus/anneks.
Konsekvens/tiltak: Stigetrinn for feier må monteres. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Ved manglende takrenne og borledning av vann via taknedløp vil vann ledes direkte til terreng , noe som kan gi økt fuktbelastning og risiko for skader på fundament og konstruksjoner mot terreng. Det anbefales å forlenge nedløp og lede vann bort fra bygningen. Manglende takrenner og nedløp bør monteres for å sikre kontrollert bortledning av takvann. Forskriftsmessig adkomst for feier bør etableres.

Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er påvist andre avvik:. Utvendig kledning med varierende alder. Det registreres stedvis noe nedbrytning og tørkesprekker, samt stedvis råteskader da spesielt sider som er mye utsatt for sol og fuktighet. -Stedvis manglende ventilering/luftespalte mot mur og vannbord. -Musetetting er stedvis manglende og stedvis utilstrekkelig avsluttet mot vegg. Det er registrert fukt og saltutslag i teglsteinsmur i hagestue. Forholdet indikerer vedvarende fuktpåvirkning, som over tid kan føre til nedbrytning av fuger og tegl. Det synes også å være utilstrekkelig bæring over vinduer, noe som kan medføre sprekkdannelse og videre deformasjoner i murverket. Dør mellom stue/kjøkken og uisolert hagestue er ikke isolert.
Konsekvens/tiltak: Nedbrutt kledning og råteskader kan føre til videre fuktopptak og redusert levetid på trekledning og underliggende konstruksjon. Manglende ventilering kan gi økt fuktbelastning bak kledning. Det bør etableres tilfredsstillende luftespalte/ventilering der dette mangler. Utilstrekkelig musetetting øker risiko for skadedyr i veggkonstruksjonen. Overflatebehandling og vedlikehold bør utføres ved behov. Teglsteinsmur Ut fra rommets bruk vurderes det ikke å foreligge et umiddelbart behov for tiltak, men forholdene bør følges opp for å hindre videre utvikling av skader. Årsak til fuktpåvirkning bør avklares. Skadet murverk og fuger bør rehabiliteres ved behov, og bæreforhold over vinduer må vurderes nærmere og eventuelt forsterkes. Dør til hagestue Manglende isolasjon kan medføre varmetap, kaldras og økt risiko for kondens ved temperaturforskjeller mellom rommene. Det anbefales å vurdere utskifting til isolert dør dersom hagestuen benyttes i perioder med lav temperatur, eller dersom det oppleves trekk/kondensproblematikk.

Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er påvist andre avvik:. Det er ikke registrert ventilering i takutstikk, dette kan føre til kondensering. Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader pga kondensering på loft og isdannelse på taket. Det er ikke opprettet loftluke til kryploft.
Konsekvens/tiltak: Lufting/ventilering bør forbedres. Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader pga kondensering. Manglende adkomst til loft eller loftskonstruksjon medfører at viktige konstruksjonsdeler ikke kan inspiseres. Tilstand for takverk, isolasjon, lufting, eventuell fukt eller skader kunne ikke vurderes. Det anbefales å etablere adkomst til loft ved montering av egnet loftsluke for å muliggjøre inspeksjon og vedlikehold. Videre teknisk vurdering bør utføres når adkomst er etablert.

Dører
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist andre avvik:. Ytterdører med varierende alder, noe nedbrytning/avskalling i overflater som er mye utsatt for sol og fuktighet. Korrodering/iring i hengsler og beslag.
Konsekvens/tiltak: Overflatenedbrytning kan føre til økt fuktopptak og redusert levetid på dørblad. Korrosjon i hengsler og beslag kan påvirke funksjon og justering over tid. Overflater bør vedlikeholdes med rengjøring, sliping og overflatebehandling. Korroderte hengsler og beslag bør renses, behandles eller skiftes ved behov.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er påvist andre avvik:. Det er etablert en markterrasse mot terreng. Terrassebord fremstår med normal slitasje, stedvis noe bruksmerker og tørkesprekker i overflater. Terrasse er montert opp etter kledning, dette øker fuktbelastningen på treverket og vanskeliggjør overflatebehandling. Retningsavvik i terrasse ved inngang.
Konsekvens/tiltak: Forholdene kan bidra til noe redusert levetid på tilstøtende trekledning og terrassebord over tid. Retningsavviket vurderes å ha begrenset betydning for bruk. Det anbefales jevnlig vedlikehold og kontroll av overgang mellom terrasse og kledning. Ved fremtidig oppgradering bør løsning for bedre lufting og tilgjengelighet vurderes.

Overflater
Det er påvist andre avvik:. Konstruksjonsoppbyggingen i eldre del med ringmur og stubbloft er ikke fullt ut tilgjengelig for kontroll. Det foreligger ingen dokumentasjon som bekrefter løsning for fuktsikring mot grunnen eller vindtetting i underkant av stubbloftsplater. Det er derfor usikkerhet knyttet til om konstruksjonen har tilfredsstillende fuktsperre/markisolasjon samt vindtetting mot kryprom/uteluft, slik dagens anbefalte løsninger tilsier. Manglende dokumentasjon og begrenset inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet vedrørende konstruksjonens fuktsikkerhet. Eldre stubbloftskonstruksjoner er generelt mer utsatt for fukt- og trekkproblematikk dersom fuktsikring og vindtetting ikke er tilfredsstillende utført. Stedvis noe misfarging og gliper i furugulv, påregnelig normal ift. alder.
Konsekvens/tiltak: Utilstrekkelig fuktsikring kan over tid føre til oppfukting av isolasjon og bjelkelag, redusert isolasjonsevne, samt risiko for råte- og muggsoppdannelse. Mangelfull vindtetting kan medføre trekk og varmetap. Det anbefales nærmere kontroll av kryprom/stubbloft dersom tilkomst etableres. Ved fremtidig oppgradering bør fuktsikring mot grunn og vindtetting vurderes forbedret i tråd med dagens anbefalte løsninger.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det registreres stedvis knirk/spenninger i toppdekker. Ved enkel nivellering i stue/kjøkken registreres det ca 20 mm avvik i total planhet. Øvrige rom er ikke kontrollert.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.

Krypkjeller
Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er påvist andre avvik:. Krypkjelleren har begrenset tilkomst slik at kontrollen er ikke fullstendig. Det gjøres oppmerksom på at en krypkjeller er en utsatt konstruksjon hvor det er små marginer før skader oppstår, og en inspeksjon av hele krypkjelleren er viktig for stadfesting av tilstand. Deler av gulvkonstruksjonen er utført som trebjelkelag uten dokumentert fuktsikring eller luftning og uten tilgjengelig inspeksjonsmulighet. Gulvkonstruksjonen vurderes som en risikokonstruksjon sett i forhold til byggeår. Tilstanden kan ikke verifiseres uten inngrep.
Konsekvens/tiltak: Bedre ventilering må etableres. Adkomst til hele krypkjelleren bør etableres slik at kontroll kan foretas.

1. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i hulltakingen. Hulltaking er foretatt ved/i Soverom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 18,2. Det registreres ikke konstruksjonsskade i treverk ved hulltaking, mulig årsak til forhøyende fuktverdier kan være kondensering fra grunn. Anbefales nærmere kontrollert.
Konsekvens/tiltak: Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. Forhøyet fuktkvote uten påviste skader vurderes som et forhold som bør følges opp, da langvarig fuktbelastning kan medføre risiko for sopp- og råteskader over tid.

1. Etasje - Entre/stue/kjøkken - Overflater og innredning
Det er påvist andre avvik:. Det er registrert svelling i bunnplate under fryser. Forholdet antas å ha oppstått i forbindelse med avriming eller tidligere vannpåvirkning. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier ved overflatemåling på befaringsdagen.
Konsekvens/tiltak: Svelling indikerer tidligere fuktpåvirkning. Ved gjentatt lekkasje eller vannsøl kan det oppstå ytterligere skader på plate og underliggende konstruksjon. Det anbefales å kontrollere at fryser er tett og at eventuelt smeltevann ledes kontrollert bort. Skadet plate bør vurderes utbedret ved behov.

Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist andre avvik:. Noe iring, samt registrert kondensering på vannrør på bad. Stoppekran er lokalisert, men ikke merket. Det ble ikke observert lekkasjer eller unormal slitasje.
Konsekvens/tiltak: Kondens kan over tid medføre fuktskader på omkringliggende materialer. Iring indikerer begynnende korrosjon, men vurderes som begrenset på befaringstidspunktet. Det anbefales å isolere kalde vannrør for å redusere kondensdannelse. Korroderte deler bør kontrolleres og skiftes ved behov. Manglende merking av hovedstoppekran er et mindre avvik fra anbefalt praksis. Merkingen skal bidra til å lette lokalisering ved behov for stenging av vann, særlig i nødsituasjoner.

Avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Deler av avløpsanlegg har nådd en høy alder og skader / lekkasjer kan oppstå. Det er ikke observert synlig kloakklufting over tak eller montert vakuumventil (Durgo).
Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Manglende lufting kan medføre klukkelyder, redusert avløpsfunksjon og risiko for lukt fra avløpssystemet. Det anbefales å kontrollere om lufting er etablert skjult, og eventuelt montere godkjent lufteløsning dersom dette mangler.

Ventilasjon
Det er påvist andre avvik:. Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i tak/vegg og vinduer, noe som var normalt ved oppføringstidspunktet. Det er registrert innvendig kondensering på vinduer og dører. Manglende tilluftspalter ved dører medfører at ventilasjonen i boenheten ikke fungerer tilfredsstillende.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull ventilasjon kan gi redusert luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for kondens og mugg. Det anbefales oppgradering av ventilasjons løsning tilpasset dagens bruk. Tilluftspalte ved dører anbefales etablert for optimal ventilering.

Varmtvannstank
Det er påvist andre avvik:. Vamtvannstank ca 50 liter, tilsynelatende over 20 år. Bereder har ikke fast tilkobling. Registrert vannmerker/korrodering omliggende blandeventil, svelling og tegn til vannspeil under bereder.
Konsekvens/tiltak: Alder tilsier økt risiko for svikt og lekkasje. Manglende fast tilkobling og tegn til vannpåvirkning kan medføre fare for videre lekkasje og fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales utskifting av bereder grunnet alder. Installasjonen bør utføres med fast tilkobling i henhold til gjeldende krav. Årsak til vannmerker og lekkasje må avklares og utbedres.

Fuktsikring og drenering
Det er påvist andre avvik:. Fritidsboligen er oppført på sandholdige masser. Det foreligger ingen opplysninger om etablert drenering rundt bygningen, og det er ikke registrert synlige indikasjoner på at drenering er etablert. Det legges derfor til grunn at drenering trolig ikke er montert.
Konsekvens/tiltak: Sandholdige masser har normalt gode drenerende egenskaper. Likevel kan fravær av drenering over tid medføre økt fuktbelastning mot konstruksjoner spesielt ved perioder med mye nedbør, tele eller endrede terrengforhold. Der det ikke er registrert symptomer på fuktskader kan forholdet anses som en risikokonstruksjon/alderstilstand.

Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Fritidsboligen er oppført med ringmur på sandholdige masser. Det er ved enkel nivellering registrert noe skjevheter i gulv i eldre del av bygningen. Ved ringmur tilknyttet hagestue er det registrert sprekkdannelse, avskalling av betong samt synlig korrosjon på armering. I øvrige synlige deler av ringmur er det stedvis registrert mindre riss og sprekker. Sandholdige masser har normalt gode drenerende egenskaper og anses generelt som stabile byggegrunnsmasser. Registrerte skader og skjevheter kan være relatert til alder, fuktpåvirkning og naturlige bevegelser over tid.
Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Sprekkdannelse med avskalling og synlig korrosjon i ringmur vurderes som et vedlikeholds- og utbedringsbehov. Forholdet indikerer nedbrytning av betong og redusert beskyttelse av armering. Videre korrosjon i armering kan føre til økt oppsprekking og ytterligere nedbrytning av betong. Over tid kan dette gi redusert bæreevne lokalt. Skjevheter i gulv kan øke dersom det skjer videre bevegelser i konstruksjonen.

Terrengforhold
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Terrenget rundt fritidsboligen er i hovedsak flatt. Flatt terreng gir begrenset naturlig avrenning av overflatevann, og gjør bygningen mer avhengig av korrekt terrengfall og tilfredsstillende bortledning av takvann. Bygningen er oppført på sandholdige masser, som normalt har gode drenerende egenskaper. Det foreligger imidlertid ingen opplysninger om etablert drenering rundt bygningen.
Konsekvens/tiltak: Ved utilstrekkelig fall eller bortledning av overvann kan det oppstå økt fuktpåvirkning mot ringmur og konstruksjoner mot terreng. Det anbefales å kontrollere at terreng har fall bort fra bygningen der dette er praktisk mulig, samt at taknedløp og overflatevann ledes tilfredsstillende bort fra grunnmuren.

Septiktank
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Betongtank Levetid: ca. 30?50 år Glassfiber/plast (PE/PP) Levetid: ca. 30?50 år Ståltank (eldre type) Levetid: ca. 20?30 år.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

TG3
Vinduer
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist andre avvik:. Vinduer med varierende alder. Kondensering i enkelte vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten utskiftning av inneluften. Registrert råte/nedbrytning i større vinduer i stue. Råte i glasslist tilknyttet baderomsvindu. Korrodering i innfestning til glasslist, trolig ikke syrefast.
Konsekvens/tiltak: Kondens kan over tid bidra til fuktskader i karmer og rammer. Det anbefales forbedret ventilasjon for å redusere kondensproblematikk. Råteskader reduserer levetid og funksjon, og kan medføre behov for utskifting. Korrodert innfesting kan føre til løs glasslist og økt risiko for vanninntrengning. Skadet treverk og glasslister bør utbedres eller skiftes. Korrodert innfesting bør erstattes med syrefast/korrosjonsbestandig materiale. Utskifting av vinduer må påregnes der skadene er omfattende.

Skorstein over tak
Det er påvist andre avvik:. Riss/sprekk i skorstein over tak/pipeløp tilknyttet stue hoveddel. registrert misfarging i pusset pipe/mur innvendig. Tegn til at pipe trekke fukt. Riss/sprekk og stedvis avskalling i skorstein/pipeløp tilknyttet hagestue. (tidligere utettheter, ref. beskrivelse.).
Konsekvens/tiltak: Sprekkdannelser kan medføre vanninntrengning, videre nedbrytning av murverk, frostsprengning og pussavskalling. Pågående fuktinntrengning stue kan føre til ytterligere nedbrytning av murverk, redusert funksjon og behov for utbedring.

1. Etasje - Bad - Generell
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Bad er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Belegg på gulv og panel på vegg og tak. Utstyr: Dusjkabinett, servant, bereder, toalett og stoppekran. Mekanisk avtrekk. Ca 13 mm fall fra topp sluk til topp gulv ved dørterskel. Ca 75 mm oppbrett av belegg langs vegg. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Vegger er utført med panel, som ikke tilfredsstiller dagens krav til fuktsikker utførelse i våtrom. I dusjsonen er funksjonen delvis ivaretatt ved bruk av dusjkabinett, som begrenser direkte vannpåvirkning på vegger og gulv. Ved servant er det panel i våtsone uten dokumentert eller synlig tilfredsstillende tettesjikt. Funksjonen anses her ikke ivaretatt. Det er registrert lavt/manglende oppbrett av gulvbelegg rundt røroppstikk, noe som medfører økt risiko for fuktinntrengning ved lekkasje. Det er registrert lekkasje i overgang mellom slange og blandebatteri. Forholdet vurderes som et vedlikeholdsbehov (trolig pakningsskifte). Rommet har mekanisk avtrekk, men det er ikke etablert tilluftsspalte i dør, noe som kan redusere ventilasjonens funksjon.
Konsekvens/tiltak: Alder på membran og avvik i utførelse medfører økt risiko for skjulte fuktskader i konstruksjonen. Manglende tetting rundt røroppstikk og panel i våtsone kan over tid føre til oppfukting av underliggende konstruksjon. Utilstrekkelig tilluft kan gi redusert ventilasjonseffekt, med økt fuktbelastning og kondensfare. Registrert lekkasje ved blandebatteri kan medføre lokal vannpåvirkning dersom den ikke utbedres.

Helse, miljø og sikkerhet
Kontrollpunktene under helse, miljø og sikkerhet (HMS) er ment å avdekke åpenbare og synlige forhold som kan innebære risiko for personskade eller redusert sikkerhet, basert på en visuell vurdering på befaringstidspunktet.
Det er avvik i rømningsveier.
Det er mangler/skader på brannslukningsutstyr ihht byggteknisk forskrift på søknadstidspunktet. Dersom søknadstidspunktet er før 15.november 1984 må uansett reglene som da ble innført følges.
Brannslukningsapparat er eldre en 10 år. Ukjent alder på røykvarsler. Lukkevindu tilfredsstiller ikke krav til rømning. Vindu må ha minimum bredde på 50 cm, minimum høyde 60 cm. Summen av innvendig bredde + høyde må være minimum 150 cm til sammen ved full åpning. Avstand fra gulv til underkant av vindu må maks være 1 meter. Dagens krav til dagslysforhold: Vindusglass minst 10% av gulvflate. Dagens krav til takhøyde: mimimum: 2,20 m. Ved endring fra tilleggsdel til hoveddel for bygg oppført før 1.juli 2011 (TEK10) kan takhøyde ned til 2 m godkjennes. Deler av rom og etasjer kan ha lavere takhøyde jfr. skråtak.
Konsekvens/tiltak:
Innhent nytt brannslukningsutstyr.

Innhold
BRA-i 46 kvm: Entre/stue/kjøkken, gang, 2 soverom og bad. BRA-e 25 kvm: Anneks (pumpehus) og hagestue. TBA 43 kvm: Terrasse og balkongareal. Garasje: BRA-e 19 kvm: Garasje

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Parkering på egen tomt.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 490 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 87 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 88 640 (Omkostninger totalt) 105 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 108 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 578 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 595 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 598 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming og vedovn. Det er gulvvarme på baderomsgulv.

Energiklasse
E

Kommunale avgifter
8151

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Det er vannmåler og vil derfor variere etter bruk. Gebyr for hytterenovasjon kommer i tillegg.

Formuesverdi primær
209568

Formuesverdi primær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet kommunale avgifter påløper kostnader til strøm, fyring, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold, abonnement til tv og internett og eventuelt vellag kontigent.

Velforening
Hytten er tilknyttet Refsnes hytteforening. Det er per i dag ingen vårlig avgift og vellaget har ca. kr. 180.000,- på bok. Årlig velavgift/eventuelt innbetalinger etter behov må forventes. Velforeningen har felles søppelbod hvor kommunen tømmer. Kostnader for renvovasjon faktureres direkte til hver hytteeier.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1119/6/12: 11.12.2003 - Dokumentnr: 10432 - Best. om vann/kloakkledn. Med flere bestemmelser
27.04.1962 - Dokumentnr: 902269 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1119 Gnr:6 Bnr:6
13.01.2004 - Dokumentnr: 286 - Grensejustering Gjelder denne registerenheten med flere
13.01.2004 - Dokumentnr: 286 - Målebrev 29.05.1962 - Dokumentnr: 2520 - Bestemmelse om veg Rettighet hefter i: Knr:1119 Gnr:6 Bnr:6


Ferdigattest/brukstillatelse
Eiendommen er oppført før plan- og bygningsloven av 1965. Kommunen opplyser at det i deres arkiv ikke finnes tegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen. Det foreligger ikke tegninger fra kommunen, og megler har derfor ikke kunnet vurdere lovligheten av eiendommens bygningsdeler/bruk. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det foreligger tegninger av garasje datert 22.08.1974. Det foreligger tegninger av overbygg terrasse datert 01.09.1980.

Vei, vann og avløp
Eiendommer er tilknyttet offentlig vann og av avløp. Det er pumpe for avløp fra hytten. Nordsjøvegen er offentlig vei med avstikk til privat vei over gnr. 6 bnr. 30 for tilkomst til eiendommen.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til fritidsbebyggelse. Gjeldende reguleringsplan: 1119-1132C Refsnesskogen (20.10.2016). Kommuneplan: Hå Kommuneplan 2024-2036 (20.6.2024). Hensynsone for landskap og ras- og skredfare. Eiendommen ligger i et kulturminneområde. Liten del av hytten mot naturområde går over byggegrensen. Eiendommen mot vest er i reguleringsplankartet avsatt til boligbebyggelse og området med sør er naturområde med hensynsone landskap.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 490 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 87 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 88 640 (Omkostninger totalt) 105 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 108 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 3 578 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 595 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 598 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
88640

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,60% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 700 Kommunale opplysninger 24 900 Markedspakke 6 900 Oppgjørsvederlag 1 250 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 19 900 Tilretteleggingsgebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 260 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter (avg. fritt) pr stk   Totalt kr: 112 490   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr Mangler data for utført arbeid.