ØRJE Gamleveien 29

Tomt
956.5m²

Beskrivelse av tomt
Eiendommen ligger på en solrik og opparbeidet tomt i et rolig og etablert boligområde. Tomten har en helning mot sør, noe som gir gode lys og solforhold gjennom store deler av dagen. Gårdsplassen er gruslagt og fremstår som funksjonell med god plass til parkering. På eiendommen står et eldre uthus/låvebygg som benyttes til oppbevaring.

Beliggenhet
Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde langs Gamleveien i Ørje, Marker kommune. Området består hovedsakelig av eneboliger og småhusbebyggelse, og har et trivelig og familievennlig preg. Beliggenheten gir kort vei til sentrum av Ørje, hvor man finner dagligvarebutikker, kaféer, spisesteder, servicetilbud og øvrig handel.Det er gangavstand til både skole, barnehage og idrettsanlegg, samt gode rekreasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet. Ørje er kjent for sitt vakre kulturlandskap med innsjøer, skogsterreng og Haldenkanalen som gir fine muligheter for friluftsliv, båtaktiviteter og turer i naturen året rundt. Området har gode adkomstforhold via lokale veier, og Gamleveien fremstår som en lite trafikkert og trygg gate. Det er kort avstand til E18, som gir rask forbindelse mot både Mysen, Askim og videre til Oslo.

Adkomst
Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate. Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
Bygget er fundamentert på betongsåle. Tilbygget fra 1991 har grunnmur i lettklinkerblokker, mens den eldre delen har grunnmur av betong med sparestein. Veggkonstruksjonen består av bindingsverk med utvendig stående trekledning. Etasjeskillere er utført som trebjelkelag. Takkonstruksjonen består av saltak og pulttak, tekket med stål -/aluminiumsplater. Det er lufting fra raftene, og undertaket består av rupanel, isolert med isolasjonsplater og blåseisolasjon. Tilkomst til loftet skjer via luke plassert i gavlveggen på tilbygget fra 1991. Vinduer er hovedsakelig eldre trevinduer med 2-lags glass av ukjent alder. I stuen er det montert en eldre balkongdør med 2-lags glass.

Innhold
1.etasje: Entré, stue, kjøkken, bod, 2 soverom, bad Kjeller: To uinnredede kjellerrom Uthus/låvebygning på ca. 50 kvm

Standard
INNVENDIG Overflater: Boligens innvendige overflater består hovedsakelig av følgende materialvalg: -Gulv: Parkett, laminat og vinyl. -Vegger: Tapet og malte plater. -Himlinger: Himlingsplater. Kjeller har en åpen murkonstruksjon bestående av lettklinkerblokker på vegger og betongdekke mot grunn. Himlingen har ubehandlet furupanel. Overflater er delvis modernisert på 90 tallet. Vurdering av avvik, TG 2: Overflatene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk, med stedvis hakk og merker. Konsekvens/tiltak: Det vil være påregnelig med utskifting/oppussing av overflater ved eierskifte. Kjøkken: Kjøkkenet fremstår som eldre, men funksjonelt. Innredningen har profilerte, malte trefronter med overskap og åpne hyller. Benkeplaten er i laminat med nedfelt, rund vask i rustfritt stål med tilhørende blandebatteri. Hvitevarer inkluderer en komfyr med integrert ventilator over, kjøl/fryseskap og en oppvaskmaskin under benkeplaten. Mellom innredningen er det plassert et kjøkkenbord med vindu i enden som slipper inn naturlig lys, mens på gulvet er det lagt vinyl. - Det er ikke montert komfyrvakt eller lekkasjesikringssystem med vannstopper. Dette ble imidlertid ikke et krav før i 2010, ettermontering anbefales. Vurdering av avvik, TG 2: Overflater bærer preg av alder og slitasje. Konsekvens/tiltak: Eventuell fornyelse av innredningen anses som et subjektivt tiltak basert på brukers behov og preferanser. Avtrekk: Kjøkkenventilator er integrert i skap over komfyren og har avtrekk ut. Vurdering av avvik, TG 2: Ventilatoren er av eldre dato og har begrenset gjenværende levetid. Konsekvens/tiltak: Ventilatoren har sannsynligvis begrenset gjenværende levetid som følge av alder. Det bør påregnes utskifting ved svikt eller redusert funksjon. Funksjon og kapasitet bør kontrolleres nærmere for å unngå redusert luftkvalitet og risiko for utilstrekkelig avtrekk fra kjøkkenet. Bad 1.etasje: Badet er gammelt og ligger i direkte tilknytning til kjøkken og soverom. Rommet har vinylbelegg på gulvet uten varmekabler, malte plater på veggene, samt himlingsplater i taket. Innredningen består av servantskap med dører og tilhørende blandebatteri, høyskap, sideskap med speil og belysning i samme stil. Videre er det montert et gulvstående toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Varmekilden er en panelovn på vegg. Rommet ventileres gjennom en elektrisk baderomsvifte. Vurdering av avvik, TG 3: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Konsekvens/tiltak: - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Da vannrør ikke føres i veggkonstruksjonene, og dusjsonen grenser mot yttervegg og kjøkkeninnredning, er det ikke utført hulltaking. Det er imidlertid utført søk etter fukt på tilgjengelige overflater med protimeter MMS2, uten å registrere unormale verdier. - Søk etter fukt: Instrumentet registrerer forskjeller i elektrisk ledningsevne og kan indikere fukt bak fliser og belegg uten å skade overflatene. Resultatet gir ikke eksakte målerverdier, men viser høyere utslag i områder med mulig fukt sammenlignet med tørre referansepunkter. Målingene kan påvirkes av metall og andre ledende materialer, samt fukt i flisim og fuger dersom det nylig er dusjet. Søke vil derfor ikke kunne erstatte hulltaking som godkjent metode. Etasjeskille/gulv mot grunn: Boligen har et støpt betonggulv på grunn, uten isolasjon og diffusjonsperre i henhold til byggeskikken på oppføringstidspunktet. Etasjeskiller er utført med trebjelkelag. 1.etasje: Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i stue på ca 2 m, 25 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 15 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Kjeller: Det er ikke målt høydeforskjeller i kjeller med bakgrunn i at dette er en grovkjeller med store høydeforskjeller. Vurdering av avvik, TG 2: På grunn av konstruksjonenes alder kan det ikke utelukkes at det forekommer skadedyr i trevirket. Bjelkelaget i kjelleren er for øvrig skjult og kan ikke kontrolleres uten destruktive inngrep. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å overvåke gulvets tilstand og vurdere utbedring av høydeforskjellene dersom det oppstår ytterligere setninger eller skjevheter, for å unngå forverring. Slike skjevheter som nevnes her kan være innenfor det normale og skyldes ofte naturlige bevegelser og setninger i bygningen etter oppføring. Vurderingen i rapporten er basert på en stikkprøvekontroll og omfatter ikke en presis måling av gulvenes planhet. For en nøyaktig vurdering anbefales en planhetsmåling av alle gulv, noe som ikke inngår i denne tilstandsvurderingen. Pipe og ildsted: Eiendommen er tilknyttet en teglsteinspipe av ukjent alder og tilstand. Det er montert en eldre (ikke rentbrennende) vedovn i stuen og sotluke på soverommet. Det er lagt et felt med fliser på vegg til venstre for ovnen, men resterende overflater på pipeløpet er malt. Vurdering av avvik, TG 2: Det observeres sprekker i pipens overflatebehandling. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak: Sprekker i overflatebehandlingen bør utbedres for å hindre videre forringelse og potensiell brannfare. Videre bør det vurderes rehabilitering av pipen, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer, svekket konstruksjon og brannsikkerhetsproblemer. Pipehatt bør monteres for å beskytte pipeløpet for vær og vind. Rom Under Terreng: Kjelleren har adkomst via en trappestige i tre, gjennom en luke i gulvet i entréen. Kjelleren er utført som en åpen murkonstruksjon, bestående av et dekke i betong og vegger i lettklinkerblokker i påbygget del og betongvegger med sparestein i den gamle delen. Kjelleren er delt inn i to store rom og inneholder en varmtvannsbereder med sluk i gulvet. På deler av himlingen i rommet hvor man går ned til kjelleren er det lagt isopor som fungerer som isolasjon. Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering?. Vurdering av avvik, TG 2: Kjelleren fremstår for det meste tørr på befaringsdagen, men det er registrert noe kapillært oppsug fra grunnen. Det er observert museaktivitet, og en mus har gått i fellen. Bruk av isopor som isolasjon uten tildekking av gips er ikke anbefalt, da isopor kan avgi farlige gasser ved antennelse og er svært lett antennelig. Det anbefales å benytte godkjente løsninger for isolasjon i slike områder. Konsekvens/tiltak: Vegger bør ikke kles inn, men ha en åpen murkonstruksjon slik at veggene får naturlig uttørking, for å redusere risikoen for skjulte fukt- og råteskader. Tiltak mot museaktivitet bør gjennomføres for å unngå skader på bygningsdeler og redusere risikoen for helsemessige problemer. Isopor brukt som isolasjon bør tildekkes med godkjent materiale, for eksempel gipsplater, for å redusere brannrisiko og unngå avgassing av helseskadelige stoffer ved eventuell brann. Krypkjeller: Det foreligger ingen opplysninger om at boligen har krypkjeller. Innvendige dører: Boligen har innvendige profilerte dører i trefiner og finer av varierende alder og tilstand. Vurdering av avvik, TG 2: Dørene fremstår med normal alders- og bruksslitasje, herunder merker i overflate og slitasje på beslag. Nedre del av baderomsdøren viser tegn til svelling. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utbedring eller utskifting av dører med betydelig slitasje eller svelling, spesielt baderomsdøren, for å sikre funksjon og forhindre ytterligere skade. Dører med normal slitasje kan overvåkes, men svelling i baderomsdør kan føre til redusert funksjon og økt risiko for fuktskader dersom tiltak ikke iverksettes. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger: Boligen har vannrør i kobber med varierende alder og tilstand. Stoppekran og vannmåler er plassert kjeller. - Takstmannen besitter ikke spesial kompetanse på VVS anlegg, og skal kun kommentere det man ser av åpenbare avvik og vurdere materialvalg. Det anbefales derfor at nærmere undersøkelser gjøres av fagkyndig/med VVS kompetanse for å vurdere eksakt faktisk tilstand og hva som eventuelt kan forventes å måtte oppgradere i årene fremover. Vurdering av avvik, TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør. Irring oppstår når kobber korroderer, sees som et grønt belegg på rørene. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en vurdering av vannledningene av fagkyndig for å avklare behov for utskifting eller utbedring, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert og det er observert irr på rør. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være lekkasjer eller vannskader som følge av svekket rørtilstand. Avløpsrør: Boligen har avløpsrør av plast med ukjent alder og tilstand. Stakeluken er plassert i kjeller. Lufting av kloakk er avsluttet på loft ved bruk av en durgoventil. Vurdering av avvik, TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige avløpsledningene. Luftingen er ikke ført ut over tak, men er avsluttet på loftet med en durgoventil. Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Luftingen bør føres ut over tak for å sikre korrekt ventilasjon av avløpssystemet og redusere risiko for lukt og fuktproblemer på loftet. Ventilasjon: Boligen har periodisk avtrekk fra kjøkken og bad hvor tilluften tilføres gjennom spalteåpninger i vinduene og ventiler i vegg. Varmesentral: Boligen varmes opp av vedovn og en luft-til-luft varmepumpe i stue. For øvrig benyttes elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende. Varmepumpen er datert med produksjonsår 2007. Vurdering av avvik, TG 2: Det har ikke vært avholdt service på varmepumpen på flere år. Konsekvens/tiltak: En luft-til-luft-varmepumpe bør ha service hvert 2.?3. år, avhengig av bruksmønster og produsentens anbefalinger. Dersom varmepumpen brukes intensivt eller er plassert i et område med mye støv eller pollen, kan hyppigere service være nødvendig, for eksempel hvert år. I tillegg bør du som bruker vedlikeholde varmepumpen regelmessig ved å: - Rengjøre filtrene hver måned eller etter behov. - Sjekke utedelen for løv, støv eller is som kan blokkere luftstrømmen. - Sikre frie luftveier rundt både inne- og utedelen. Profesjonell service vil typisk omfatte sjekk av kjølemedium, rengjøring av komponenter, og kontroll av systemets ytelse. Varmtvannstank: I kjeller det det plassert en ca. 200 liters varmtvannsbereder fra 2006. Varmtvannsberederen er tilkoblet via stikkontakt i stedet for fast tilkobling, noe som kan medføre risiko for varmgang. Vurdering av avvik, TG 2: Det er påvist at varmtvannstank er 19 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er krav til godkjent tettesjikt på gulv. Rom med vanninstallasjoner skal ha vanntett gulv og tilfredsstillende avløp eller annen sikker avledning av vann. Bygningsdeler og konstruksjoner skal utformes og utføres slik at de ikke utsettes for fukt i et omfang som kan føre til skader. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risiko for varmgang og brann. Videre anbefales det å etablere tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring, da berederen står i et rom uten tilfredsstillende tettesjikt på gulv. Manglende tiltak kan medføre økt fare for vannskader ved eventuell lekkasje. Alder på berederen tilsier også økt risiko for plutselige skader og lekkasjer, noe som kan føre til kostbare følgeskader. Elektrisk anlegg: TG 3, boligen har et sikringsskap med automatsikringer er plassert i entréen - Hovedsikring 63 amp - Kurser 8 UTVENDIG Taktekking: Taket er tekket med stål/aluminiumsplater av ukjent alder. Besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekking er ikke besiktiget fra taket på grunn av glatte takplater, noe som gjør det uforsvarlig å bevege seg på tekkingen. Takvinkelen i overgang til overbygd inngangsparti er for liten for denne typen tekking. Konsekvens/tiltak: - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Det anbefales at taket inspiseres nærmere av fagperson under sikre forhold for å avdekke eventuelle skjulte skader, da dagens vurdering er begrenset til observasjon fra bakkenivå. Taktekkingens vinkel bør vurderes og eventuelt utbedres for å sikre at tekkingen fungerer som forutsatt, da for liten takvinkel øker risikoen for vanninntrengning og fuktskader i konstruksjonen. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål av varierende alder og tilstand. Det er montert stigetrinn til pipen og en delvis overtrukket pipehatt. Nedløp er ført ned i rør i grunnen med ukjent videre rørsystem. Vurdering av avvik, TG 2: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er ikke montert snøfangere på boligen. Krav ved oppføringstidspunktet tilsier at beskyttelse mot snø og isdannelser på bygningen, som kan medføre fare for ras mot beferdet område, skal hindres eller sikres. Videre skal snø, is og smeltevann ikke kunne skade bygningen eller dens konstruksjoner. Takrenner har punktvise lekkasjer. Konsekvens/tiltak: Snøfangere bør monteres for å hindre fare for snø- og isras mot beferdede områder, samt for å beskytte bygningen og dens konstruksjoner mot skader fra snø, is og smeltevann. Manglende snøfangere øker risikoen for personskade og bygningsskader. Punktvise lekkasjer i takrenner bør utbedres, og det bør vurderes utskifting av renner, nedløp og beslag ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for vannskader på fasade og grunnmur, samt redusert levetid på bygningsdeler. Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmuren er lette bindingsverksvegger i tre, komplementert med liggende trekledning fra byggeår. Nyere kledning på påbygg fra 1991. Vurdering av avvik, TG 3: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende lufting i konstruksjonen og i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å hindre opphopning av fukt og redusere risikoen for råteskader. Råteskadet bordkledning må skiftes ut for å forhindre videre forringelse av veggkonstruksjonen og tilhørende bygningsdeler. Det bør monteres musesperre i nedre kant av konstruksjonen for å hindre at skadedyr får tilgang til veggkonstruksjonen. Manglende utbedring kan føre til ytterligere råteskader, redusert levetid på kledningen og økt fare for fuktskader i veggkonstruksjonen, samt økt risiko for inntrenging av skadedyr. Takkonstruksjon/Loft: Boligen har saltak, og takkonstruksjonen er oppført med W-takstoler i tre. Det er lufting fra raftene, og undertaket består av rupanel, isolert med isolasjonsplater og blåseisolasjon. Tilkomst til loftet skjer via luke plassert i gavlveggen på tilbygget fra 1991. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Vurdering av avvik, TG 2: Isolasjonsmatter presses enkelte steder opp mot undertaket, noe som reduserer luftingen, men dette er i begrenset omfang. Fra loft/kryploft er det påvist indikasjoner på punktering av dampsperre, noe som kan medføre redusert funksjon av dampsperren. Dampsperrens funksjon er å hindre fuktighet fra inneluften i å trenge inn i takkonstruksjonen, og punktering kan derfor øke risikoen for fuktskader. På grunn av begrenset tilkomst kan det forekomme avvik som ikke lot seg avdekke under kontrollen, det tas derfor et spesifikt forbehold om skjulte skader, feil og mangler. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre isolasjonen slik at den ikke presser mot undertaket, for å sikre tilstrekkelig lufting og redusere risiko for kondens og fuktskader. Videre bør dampsperren kontrolleres og eventuelt utbedres der det er indikasjoner på punktering, for å hindre at fuktighet trenger inn i takkonstruksjonen og forårsaker skader. På grunn av begrenset tilkomst bør det vurderes ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader, feil eller mangler. Vinduer: Boligen har malte gamle trevinduer med 2-lags glass av ukjent alder. Vurdering av avvik, TG 3: Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte glassruter. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes. Nyere vinduer har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak: Vinduer som er punkterte bør skiftes ut for å hindre varmetap og redusert inneklima. Vinduer med fukt- og råteskader må utbedres eller erstattes for å unngå videre forringelse av konstruksjonen og risiko for sopp- og muggdannelse. Slitte karmer og sprekker i treverket bør utbedres for å forhindre ytterligere skade og redusert levetid på vinduene. Kondensering på glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. Dører: Boligen har en malt ytterdør med glassfelt, samt en balkongdør i tre med 2-lags glass i stuen med utgang til terrasse. Alder på dørene er ukjent, men begge fremstår som gamle. Vurdering av avvik, TG 3: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Balkongdør har påvist punktert glassrute. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når døren bør byttes. Nyere dører har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utskifting eller reparasjon av balkongdør med punktert glassrute og værslitte karmer for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak for å utbedre sprekker i treverket og forbedre tetting bør gjennomføres for å unngå varmetap, trekk og ytterligere skade på dørkonstruksjonene. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Ved inngangspartiet er det oppført en sydvendt overbygd terrasse på 9 m² med trapp til terreng, mens fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse på 13 m². Begge terrassene er oppført i en trekonstruksjon med trykkimpregnerte terrassebord på dekke og rekkverk i malt trevirke. Terrassekonstruksjonen på vestsiden er fundamentert på påler av gamle lyktestolper med bjelkelag, mens konstruksjonen ved inngangspartiet har pålefundamenter i betong. Under denne konstruksjonen er den gamle trappen, som opprinnelig var oppført i betong synlig. Alder på konstruksjonene er ukjent. Vurdering av avvik, TG 3: Det er krav til rekkverk ved høydeforskjell på 50 cm eller mer fra dekke til terreng eller underliggende plan. Rekkverk skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt, samt utformes slik at klatring forhindres. Høyden på rekkverket skal være minimum 1,0 m. I dette tilfellet er rekkverket målt til 74 m og tilfredsstiller ikke minimumskravet til høyde på rekkverk. Det påvises værslitt og oppsprukket dekke og rekkverk. Lokale råteskader er påvist i konstruksjoner og rekkverk. Konsekvens/tiltak: Rekkverkshøyden bør økes til minimum 1,0 m, og rekkverket bør utformes slik at det forhindrer klatring, for å redusere risikoen for fallulykker, men dette var ikke er krav på oppføringstidspunktet. Værslitt og oppsprukket dekke og rekkverk, samt råteskader i konstruksjoner og rekkverk bør utbedres for å sikre konstruksjonens styrke og forhindre ytterligere forringelse, som kan medføre økt risiko for personskade og kostbare reparasjoner. Utvendige trapper: Eiendommen har utvendige trapper i betong som ikke lenger er i bruk. Trappene er ikke tilstandsvurdert, da de ikke lenger benyttes, men det vil være en fordel å få dem fjernet. Trapper fra terrasser er oppført i trekonstruksjon. Vurdering av avvik, TG 2: Det påvises værslitt og oppsprukket trevirke, samt lokale råteskader i fundamenter og konstruksjoner. Konsekvens/tiltak: Værslitt og oppsprukket trevirke, samt lokale råteskader, bør utbedres ved utskifting eller reparasjon av skadet materiale. Konsekvensen av å ikke utbedre dette er økt risiko for ytterligere forringelse, redusert bæreevne og potensiell fare for personskade ved bruk av trappene. TOMTEFORHOLD Byggegrunn: Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke beskrevet. Fuktsikring og drenering. Fuktsikring og drenering av ukjent alder og tilstand. Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng?. Vurdering av avvik, TG 2: Det observeres grunnmursplast på deler av grunnmuren, som for øvrig stedvis ligger under terreng. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert og manglende fuktsikring av grunnmur. Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes å etterse og eventuelt utbedre grunnmursplast, slik at denne ligger over terreng og er korrekt montert. Konsekvensen av mangelfull eller feilmontert grunnmursplast er økt risiko for fuktinntrengning i grunnmuren, noe som kan føre til skader på konstruksjonen og redusert levetid. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser av drenering og utvendig fuktsikring. Ved manglende fuktsikring må denne etableres. Forholdet må sees i sammenheng med rom under terreng. Grunnmur og fundamenter: Boligen er fundamentert på en betongsåle med grunnmur i lettklinkerblokker ved påbygg og betong med sparestein på gammel del. Vurdering av avvik, TG 2: - Grunnmuren har sprekkdannelser. Konsekvens/tiltak: Sprekkdannelser i grunnmuren bør utbedres for å hindre vanninntrenging og videre forringelse av konstruksjonen. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til økte skader og redusert bæreevne over tid. Terrengforhold: Eiendommen ligger i et skrånende terreng Vurdering av avvik, TG 2: Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 4 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Konsekvens/tiltak: Risikoscore 4 indikerer at det foreligger en høy risiko for skader som følge av overvannsproblematikk i området. Dette kan medføre fare for vanninnsig mot bygninger, samt økt belastning på avløps- og dreneringssystemer ved kraftig nedbør. Det viktig å sørge for at terrengfall og overflatevann ledes bort fra bygningen, samt kontrollere kapasitet og funksjon på eksisterende drenering og overvannssystemer. Dersom terrenget ikke heller tilstrekkelig bort fra bygningen, kan overflatevann renne inn mot grunnmuren. Dette kan øke fuktbelastningen på konstruksjonen, redusere dreneringens effekt og i verste fall føre til vanninntrengning i kjeller eller sokkeletasje. Over tid kan dette også bidra til skader som fuktige kjellervegger, muggvekst og svekket bærekonstruksjon. Terrenget rundt bygningen bør justeres slik at det har en helning på minst 1:50 (2 cm per meter) over en avstand på minst 3 meter ut fra grunnmuren. Dette sikrer at overflatevann ledes bort fra bygget. Eventuelt kan det etableres drenerende tiltak som drensgrøfter, sandfang eller fordrøyningsløsninger for å håndtere overvann effektivt. Ved store vannmengder eller utfordrende grunnforhold kan ytterligere tiltak som kantdrenering eller avledning med drensrør vurderes. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige vann og avløpsrør er av ukjent type og alder. Offentlig avløp og vann via private stikkledninger. I Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Oljetank: Det observeres rør for påfylling av oljetank, men ingen opplysninger om tanken. Det foreligger manglende opplysninger om oljetanken, noe som medfører usikkerhet knyttet til tilstand, plassering og eventuell risiko for forurensning. Konsekvens/tiltak: Det bør innhentes dokumentasjon og opplysninger om oljetanken, herunder alder, type, tilstand og om den er i bruk eller sanert. Manglende informasjon medfører usikkerhet om tankens tilstand og risiko for lekkasje, forurensning av grunn og eventuelle pålegg fra myndighetene. Uthus/låve: På eiendommen er det oppført et eldre uthus/låvebygg med hems, med et samlet areal på ca. 50 m². Bygget er inndelt i fire rom ? oppholdsrom, garasje, bod/vedskjul og en utedo. Innvendig har oppholdsrommet laminatgulv, vegger med malt panel og himling med plater. Konstruksjonen er oppført med ringmur i betong, trebjelkelag med stubbegulv, samt partier med betongdekke og grus. Yttervegger består av grovt bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående bordkledning. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med stål- og aluminiumsplater. På kortsiden av bygget er det vinduer med koblet glass. Bygget har flere porter i tre samt en ytterdør som gir adkomst til oppholdsrommet. Det er installert strøm i bygget, med eget sikringsskap utstyrt med skrusikringer. Bygget er ikke tilstandsvurdert da det faller utenfor minimumskravet for hva en tilstandsrapport skal omfatte. Takstmannen har gjennomført en forenklet visuell inspeksjon, hvor det er registrert manglende vedlikehold. Bygget fremstår som gammelt og modent for oppgradering, med forekomst av råteskader, sprekker i trevirke og øvrige tegn på slitasje som tilsier behov for vedlikeholdsarbeider. Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Dette er kun en enkel beskrivelse.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
I garasje eller egen gårdsplass.

Radonmåling
Eiendommen ligger i et område med usikre forekomster av radon. Det var ikke krav til radonsperre da bygget ble oppført og heller ikke utført radonmåling, det er dog ikke krav om radonmåling med mindre en skal leie ut boligen." Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Konsekvens/tiltak: - Statens Strålevern anbefaler at man måler radon i alle boliger og på alle arbeidsplasser som befinner seg lavere enn tredje etasje over bakkenivå. I boliger hvor boligeieren selv bor er dette en anbefaling, men dersom man leier ut, eller har lokaler der det drives næringsvirksomhet, er det krav om at eieren skal foreta målinger

Diverse
Indre Østfold brann og redning har utført tilsyn 25.07.2024 og feiing 22.04.2025. Anmerkning: Anbefaler å montere røykvarsler på soverom. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
1 950 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 48 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 50 100 (Omkostninger totalt) 66 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 68 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 000 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 016 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 018 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen varmes opp av vedovn og en luft-til-luft varmepumpe i stue. For øvrig benyttes elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
36030

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år. Fakturert beløp i 2024: Avløp 18 468,00 kr Renovasjon 5 500,00 kr Feiing 522,75 kr Vann 11 539,08 kr Sum 36 029,83 kr

Formuesverdi primær
474980

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
1899921

Formuesverdi sekundær år
2023

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3122/91/46: 03.07.1944 - Dokumentnr: 400676 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3122 Gnr:91 Bnr:2
01.01.2020 - Dokumentnr: 331322 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0119 Gnr:91 Bnr:46
01.01.2024 - Dokumentnr: 834667 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3013 Gnr:91 Bnr:46


Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstilatlese på opprinnelig bygg. Tilbygg til bolig er byggemeldt i 1991 og 2012.

Vei, vann og avløp
Offentlig

Regulerings- og arealplanner
Reguleringsplan: Id 19920001, Gang- og sykkelsti langs RV.21 - Plantype Eldre reguleringsplan - Ikrafttredelse 01.12.1992 Kommuneplan: Id 200501, Marker kommune 2005-2017 -Plantype Kommuneplanens arealdel - Status Endelig vedtatt arealplan - Ikrafttredelse 22.11.2005 Kommunedelplan: Id 2007001, Ørje 2007-2019 - Ikrafttredelse 18.12.2007

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
1 950 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 48 750 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 50 100 (Omkostninger totalt) 66 000 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 68 800 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 2 000 100 (Totalpris. inkl. omkostninger) 2 016 000 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 2 018 800 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
50100

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,3% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke markedspakke kr 19 500,- tilretteleggingsgebyr kr  4 900,- oppgjørshonorar kr  5 900,- og visninger per stk kr  2 500, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  45 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr  2 500,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr  50 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.