OSLO Alvheimveien 2F

Tomt
597.3m²

Beliggenhet
Leiligheten har en attraktiv beliggenhet på Nedre Bekkelaget - en idyllisk perle med sørlandsfølelse, kun få minutter fra Oslo sentrum. Området kombinerer nærhet til byen med naturskjønne omgivelser og et aktivt, inkluderende lokalmiljø. Fra boligen er det kort vei til et mangfold av rekreasjonsmuligheter. Kun få minutters gange bringer deg til vakre Bekkelagsbadet og de karakteristiske badehusene langs sjøkanten. Herfra kan man spasere over Ormøybroa og videre til Malmøya, med sine flotte turstier, populære badeplasser og den sjarmerende landhandelen. Også Sydstranda på Ulvøya, kjent som en av Oslos beste badestrender, ligger i umiddelbar nærhet. Om sommeren er det populært å samles ved Bekkelagsbadet for å bade, slå av en prat med naboer og kjøpe is fra Fjordvogna. En annen lokal favoritt er Solvik på Malmøya, hvor man kan kombinere bading med et måltid på den skjulte perlen av en restaurant som ligger der. Beliggenheten gir også enkel tilgang til byens fasiliteter. Med sykkel er man i sentrum på omtrent 10 minutter, og det tar kun 7 minutter med buss til Bjørvika. Det er kort vei til Holtet - et hyggelig nærsentrum med blant annet Åpent Bakeri, Lofthus Samvirkelag, Kaffebrenneriet og diverse butikker. Sæter er et annet nærliggende knutepunkt med et variert butikktilbud, vinbar og serveringssteder. Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt med hyppige bussavganger kun tre minutters gange fra boligen. For barnefamilier er det verdt å merke seg den korte avstanden (ca. 5 minutter gang) til Nedre Bekkelaget skole - med store uteområder. I umiddelbar nærhet ligger også Nedre Bekkelaget barnehage. Brannfjell ungdomsskole på Holtet er dagens nærskole, i 2028 åpner ny ungdomsskole i Bjørvika. Området er preget av et aktivt og inkluderende lokalmiljø. Det arrangeres flere sosiale begivenheter gjennom året, som 17. mai-feiring på Villa Lilleborg, Øyfest med konserter, julegrantenning med roende nisse og St. Hans feiring på Sydstranda. Fjordtunet, det lokale samlingspunktet på gamle Ormsund leir, tilbyr aktiviteter for alle aldre - blant annet ungdomsklubb, kafé, kjøkkenhage, pianoundervisning og yoga. Rett ved skole og barnehage finner man også en fotballøkke, skøytebane om vinteren, samt beachvolleybane, ballbinge og parkourområde ved Bekkelagsbadet. For den som er glad i maritime aktiviteter, finnes både roklubb, seilforening og utmerkede forhold for båt og kajakkliv. Servicetilbud i nærområdet: -Kjøpesenter Oslo S Shopping (4,4 km) - Butikker og serveringssteder Sæter torg - Åpent Bakeri / Lofthus pizza og Kaffebrenneriet Holtet - Postkontor Ulvøya - Apotek 1 Holtetet - Vinmonopol Oslo S - Vinmonopol Bjørvika - Dagligvare Joker Ulvøya - Dagligvare Joker Holtet - Malmøya Landhandel - Fjordvogna kiosk Bekkelagsbadet - Kiosk, ladestasjon, drivstoff Uno X 7-Eleven

Adkomst
Se vedlagte kart i annonse. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger. For kollektivtilbud se www.ruter.no.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
- Nedre Bekkelaget barnehage (1-5 år), 7 min gange - Ulvøya barnehage (0-5 år), 18 min gange - Kongsveien barnehage (1-5 år), 22 min gange - Malmøya Barnehage 32 min gange

Skolekrets
- Nedre Bekkelaget skole (1-7 kl.), 4 min gange - Bekkelaget skole (1-7 kl.), 25 min gange - Kastellet skole (1-10 kl.), 6 min m/bil - Brannfjell skole (8-10 kl.), 7 min m/bil - Nordstrand ungdomsskole (8-10 kl.), 7 min m/bil - Kongshavn videregående skole, 5 min m/bil - Lambertseter videregående skole, 9 min m/bil

Offentlig kommunikasjon
- Nedre Bekkelaget, 4 min gange - Sportsplassen trikkholdeplass, 21 min gange - Nordstrand stasjon, 23 min gange - Karlsrud T-banestasjon, 8 min m/bil - Oslo S, 8 min m/bil

Byggemåte
Taktekking Tak tekket med takstein. Veggkonstruksjon Yttervegger i bindingsverk/reisverk. Utvendig kledd med trepanel. Ytterkledning ble byttet i 1987. Den ble beiset/malt i 2019, i følge selger. Takkonstruksjon/Loft Lagerloft med adkomst fra gang. Vinduer Vinduer fra 1987, med 2 lags isolerglass. Lyddempende glass i vinduer mot Mosseveien. Takvindu i bad fra 2018/2019. Dører Brann- og lydklassifisert entredør. B-30, 3 dB klassifisert dør. Etasjeskille Etasjeskiller i trebjelkelag. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt av Rune Kristiansen teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært Div. i oppgraderinger i 2019: - Ny varmtvannsbereder - Ny servant, dusjkabinett, toalett - Gips med maling på vegger - Montert elektrisk baderomsvifte over dusj - Skiftet ut eldre takvindu Arbeid utført av Rett & Slett AS (ansvarlig entreprenør, trakk inn rørlegger og elektro) 4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun av faglært Beskrivelse 2014: Ny stikkledning fra hus til kommunalt rør Arbeid utført av Stake & Graveservice AS 5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Har tidligere vært fukt i kjeller, dette er utbedret gjennom ventilering montert av eier av 1. etg og kjeller, og montering av nye taknedløp som leder vann vekk fra vegg. 6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Det var lekkasje fra yttertak som ble utbedret på forenklet måte av taktekkere i des. 2020 med toptape og tettebånd. Taktekkerne påpekte da samtidig at taket er modent for utskifting innen få år, slik at dette bør byttes ut innen kort tid. Sameiet er i gang med prosessen og har innhentet tilbud. 7. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Pipene er totalrehabilitert av fagpersoner (Skorsteinsrep AS). Montert stålrør og murt opp nye piper på taket. I 1. etg. og kjeller var det i 2021 fyringsnekt på vestliggende pipe, da det var brennbare materialer inntil pipeløp . Eier i 1. etg har utbedret dette. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Det er et 120 år gammelt hus, og skjevheter og sprekker vil forekomme. Skjevheter på kjøkkengulv ble rettet opp ifm. oppussing og legging av ny parkett. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? Ble konstatert svartsopp i kjeller (tilhørende leil i 1. etg) i 2018. Forholdet er utbedret gjennom nytt taknedløp som leder vann vekk fra vegg og montering av ventilasjon. Kjeller hadde også en episode med veggedyr for mange år siden. Skaden ble tatt hånd om av fagpersoner. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært Elektriske arbeider ved oppussing av leilighet 2019-2020. Følgende ble utført: - Skifte av innmat i sikringsskap. Kjøkken: - Montasje av stikkontakt til stekovn. Bad: - Montasje av vifte med tilhørende bryter. - Montasje av belysning med tilhørende bryter. - Montasje av stikkontakt til vaskemaskin. Gang: - skift av bryter - montasje av ny stikkontakt soverom ved inngangsdør - montasje av belysning og skift av bryter. - montasje av 3stk stikkontakter Soverom venstre bak sikringsskap: - montasje av lysskinne med tilhørende bryter - montasje av 2stk stikkontakter Soverom høyre bak sikringsskap: - montaje av 1 stikkontakt til vvb - montasje av 2 stikkontakter - Montasje av belysning med tilhørende bryter Gang bak sikringsskap: - Montasje av belysning med tilhørende bryter Arbeid utført av Vital Elektro AS 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Sluttkontroll utført av Vital Elektro AS. 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært Tømrerfirmaet Rett & Slett AS ble engasjert i 2019 for å utbedre tak og lufting, maling av huset samt samt skifte ut div. panel på yttervegg. Lufting og ny isolasjon ble etablert fra innsiden av 3. etg, men yttertaket ble vurdert som godt nok og unødvendig å bytte ut. Det viste seg gjennom senere undersøkelser av taktekkere som utbedret en lekkasje i 2020, at taket heller burde vært skiftet ut da arbeidene pågikk. Sameiet er enige om å bytte ut taket og i gang med prosessen og innhenting av tilbud. I forbindelse med etablering av nytt tak, bør det trolig også påses å forbedre lufting i takkonstruksjonen ytterligere, hvilket ifølge taktekkere gjøres enkelt og som en integrert del av takbytte. Arbeid utført av Rett & Slett AS 19 Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser? Ny reguleringsplan for hele området (Nedre Bekkelaget og øyene rundt) ble vedtatt mars 2025. 23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger? Rapporter ble innhentet i forkant av sameieprosjekt med utbedring av tak og lufting på tak (utført i 2019), og i etterkant av arbeidene ifm. klageprosess og senere rettssak mot ansvarlig utførende firma Rett & Slett. Kjernen i denne saken går på at sameiet mente at Rett& Slett ikke hadde gjort en god nok jobb. Sameiet vant frem i retten med at vi burde fått råd om å skifte yttertak da arbeidene pågikk i 2019. Sameiet mener også at luftejobben ikke ble godt nok utført, selv om tømrerfirmaet og deres takstvurdering fra Takstsenteret hevder det motsatte. Som nevnt andre steder i egenerklæringen, er å forbedre lufting noe som uansett kan gjøres enkelt samtidig som at yttertaket skiftes. 24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)? Takbytte: Sameiet er enige om å legge nytt yttertak. Totale felleskostnader til dette kan anslås til totalt rundt kr. 800 000-1000 000 (estimat basert på tidligere pristilbud sameiet har mottatt.) Seksjonens andel av sameiebrøk er 28 %. Mer bakgrunn og detaljer: I 2019 ble tømrerfirmaet Rett & Slett engasjert for å utbedre tak og lufting. Lufting og ny isolasjon ble etablert fra innsiden av 3. etg, men og yttertaket ble vurdert som godt nok og unødvendig å bytte ut. Det viste seg gjennom senere undersøkelser av taktekkere som utbedret en lekkasje i 2020 at taket heller burde vært skiftet ut da arbeidene pågikk, og sameiet gikk høsten 2024 til sak mot Rett & Slett og vant. I forbindelse med etablering av nytt tak, bør det som nevnt under punktet "Skader og rapporter" trolig også påses å forbedre lufting i takkonstruksjonen ytterligere, hvilket ifølge taktekkere gjøres enkelt og som en integrert del av takbytte. Sameiet har etter seier i retten inngått en avtale med Rett & Slett om betaling på kr. 450 000 til sameiet. Gjeldsbrev og nedbetalingsavtale er signert. Kr 100.000 er allerede innbetalt, og det følger 7 månedlige innbetalinger a kr. 50.000. El-bil-lading: Foreløpig ikke lading i sameiet, men kommunale ladere på parkeringsplass 50 m unna. Felles ansvar for vedlikehold: Det er et hus med 3 eierseksjoner. Vedlikehold er et felles ansvar. Avtale i sameiet om felles dugnader i hagen, beplantning, gjerder etc. 26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Som nevnt under "andre forhold" er sameiet enige om å legge nytt yttertak. Dette vil være et felles sameieprosjekt, og prosess med innhenting av tilbud er startet opp. Estimert felleskost på ca. kr 800 000-1000 000, hvorav seksjonens eierbrøk er 28%. Som også nevnt under "andre forhold" har imidlertid sameiet vunnet rettssak mot Rett & Slett som utførte arbeider i 2019, og har avtale om at firmaet skal betale sameiet kr 450 000 kr. Gitt at innbetalinger fortsetter å komme inn som avtalt fra firmaet, vil dermed ca. halvparten av forestående kost kunne dekkes gjennom det. 27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Ble konstatert svartsopp i kjeller (tilhørende leil i 1. etg) i 2018. Forholdet er utbedret gjennom nytt taknedløp som leder vann vekk fra vegg og montering av ventilasjon. Kjeller hadde også en episode med veggedyr for mange år siden. Skaden ble tatt hånd om av fagpersoner.

Innhold
Leiligheten befinner seg i villaens 3.etasje, og inneholder: I 3. etasje finner vi en lys og sjarmerende toppleilighet med gjennomgående god romfølelse og flott utsikt mot Oslofjorden og båthavnen. Leiligheten har inngang fra en romslig og innbydende entré med god plass til oppbevaring av sko og yttertøy. En praktisk skyvedørsgarderobe med speilfronter bidrar til et ryddig og luftig førsteinntrykk. Fra entréen er det adkomst til begge soverommene samt oppholdsrommet. Oppholdsrommet består av en åpen og innbydende stue og en tilstøtende spisestue med lysinnslipp fra tre kanter - noe som gir en luftig og behagelig atmosfære. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord, og planløsningen legger til rette for både hverdag og sosiale sammenkomster. Fra oppholdsrommet er det direkte tilgang til boligens sjarmerende vinterhage - et lyst og fredelig rom med plassbygget sittekrok og nydelig utsikt. Her er det også etablert en praktisk kontorkrok, perfekt som hjemmekontor eller lesesone. Kjøkkenet ligger i naturlig forlengelse av spiseområdet og har heltre benkeplate i eik, godt med skapplass og plass til spisebord. Løsningen gir god arbeidsflate og en hyggelig ramme for matlaging og måltider. Leiligheten har to romslige soverom med adkomst via entréen. Begge rommene har plass til dobbeltseng og oppbevaringsmøbler, og hovedsoverommet har i tillegg en stor garderobeløsning. I tillegg er det et mindre rom. Badet er flislagt og utstyrt med dusjkabinett, gulvvarme, servant med underskap og opplegg for vaskemaskin. Uteområdet: Uteområdet byr på en vakker, opparbeidet hage som deles mellom beboerne i huset. Hagen er frodig og innbydende, med store grøntområder, blomstrende busker og trær som rammer inn eiendommen og skaper en skjermet og fredelig atmosfære. Midt i hagen finner du flere hyggelige sittegrupper som innbyr til late sommerdager og sosiale sammenkomster. En stor, solrik treterrasse ligger i tilknytning til huset og gir god plass til både spisegruppe og grill - perfekt for utemåltider og avslapning i grønne omgivelser. Her kan man virkelig nyte lange sommerkvelder i rolige omgivelser. Boligens særpreg: Boligen utmerker seg med en sjelden kombinasjon av historisk sjarm og moderne komfort. Her bor du i toppetasjen av en vakker sveitservilla med nydelig fjordutsikt, synlige takvinkler og sjarmerende detaljer som gir leiligheten et unikt uttrykk. Skråtak og originale bygningsformer gir både karakter og romfølelse, samtidig som store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og rammer inn den flotte utsikten mot Oslofjorden og nærliggende grøntområder. Vinterhagen med innebygd sittekrok og utsyn mot fjorden - gir boligen et ekstra løft. Materialbruken og fargevalgene understreker den personlige stilen, og gir en gjennomført og hjemmekjær opplevelse. Dette er en bolig for deg som ønsker noe mer enn det standardiserte - et hjem med karakter, historie og sjel.

Standard
Kjøkken Kjøkken: IKEA kjøkkeninnredning. Fronter: Hvite/glatte fronter. Benkeplate: Eik benkeplate. Oppvaskkum: Nedfelt oppvaskkum. Opplegg for vaskemaskin. Integrerte hvitevarer: Stekeovn/koketopp. Ventilator til yttervegg. Bad Badet ble oppusset i regi av tidligere eier. Det er ikke kjent når dette ble utført. Det er eksisterer ikke dokumentasjon på utførelse av membranarbeider m.m. Himling: Malte flater. Veggoverflater: Malte flater. Er vindu/dør plassert i dusjsone: Nei. Gulv-overflate: Fliser. Gulvoverflater Parkett. Tepper. Veggoverflater Malte flater. Malt panel. Malt glassfiberstrie. Takoverflater Malt panel. Malte flater Innvendige dører Hvitmalte fyllingsdører. Hvit/formpresset dør til to soverom. Garderobe Garderobeskap med skyvedører i ett soverom. Skyvedørsgarderobe i entre. Vannledninger Innvendig rør-opplegg beskrivelse: Rør-opplegg bad: Skjult rør-opplegg, lagt inne i vegg. Ser ut som løsning med kobber-rør inn i vegger. Rør-opplegg kjøkken: Eldre kobber-rør. Hvor er hoved-stoppekran plassert: Plassert i kjeller. Stopp i bod for vann til kjøkken. Det er ikke stoppekran for badet. Ventilasjon Naturlig oppdriftsventilasjon. Til-luft til leiligheten: Ingen ventiler i yttervegger eller vinduer. Er det avtrekksventil fra kjøkken: Nei. Er det avtrekksventil fra bad: Ja, avtrekk i tak elektrisk. Er det luftespalte i dør til bad: Nei. Varmtvannstank Boligen har to stk. beredere. For kjøkken er det montert en liten bereder fra 2011, på 28 liter. Ved denne berederen er det montert automatisk vannstopper. For varmtvann til bad er det montert en bereder på 180 liter, fra 2019. Denne berederen er plassert i rom med sluk. Elektrisk anlegg Sikringsskap plassert i entre. 40 amp. overbelastningsvern Sikringer: Jordfeilautomter. 10 amp: 3 kurser. 15 amp: 5 kurser. 20 amp: 1 kurs Oppgraderinger: Sikringskap oppgradert i 2019. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: Taktekking Vurdering av avvik: Det er avvik: Selger opplyser i egenerklæringen: Det var lekkasje fra yttertak som ble utbedret på forenklet måte av taktekkere i des. 2020 med toptape og tettebånd. Taktekkerne påpekte da samtidig at taket er modent for utskifting innen få år, slik at dette bør byttes ut innen kort tid. Se selgers egenerklæring for utfyllende opplysninger om dette prosjektet, og estimerte kostnader. Konsekvens: Sameiet er i gang med prosessen og har innhentet tilbud. Veggkonstruksjon Vurdering av avvik: Det er avvik: Ytterkledning er i hovedsak i god stand. Avviket gjelder enkelte panelbord, som har brukslitasje/mindre råteskader. Det er stedvis lit avstand fra vannbrett og til panel. Konsekvens: Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av sameiet. Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik: Det er avvik: Avvikene gjelder: Det er stedvis noe steder med ujevn utførelse på isolasjon mot underliggende rom. Forholdet bør utbedres. Det er ført elektriker-rør opp på loftet. Dette kan i noen tilfeller føre til kondensering og fare for lekkasjer ned i konstruksjonen. Forholdet bør utbedres. Det er opplyst at det tidligere har vært lekkasjer på loftet. Dette er midlertidig tettet. På befaringsdagen ble det ikke registrert unormale fuktverdier på de stedene jeg kom til. Deler av loftet er ikke tilgjengelig da det ikke er gangbart gulv. Forholdet må sees i sammenheng med sameiets vedtak om å legge om taket, inkl. forbedre lufting av konstruksjonen m.m. --------------------------------------------------------------------- Hvordan diffusjons-sperre/plastfolie mot kald sone på loft er utført, er ikke mulig å kontrollere. På gamle bygg er dette et punkt som er vanskelig å utføre tilfredsstillende. Vinduer Vurdering av avvik: Det er avvik: Forventet brukstid på vinduer er fra 40-60 år, avhengig av bruk og værforhold m.m. Disse vinduene er nå ca. 38 år. Vinduene fungerer med dagens bruk, og vurderes til TG-2 ut ifra alder. Konsekvens: Det er foreløpig ingen vesentlig konsekvens. Man må være klar over vinduenes alder. ------------------------------------------------------ Avviket gjelder utførelse på utvendig vindus-omraming. Det er på flere steder glippe mellom vann-brett og vegg under vindu. Det er noe råteskader på vindusbelistning, i hovedsak på vinduer i liten del av stue. Konsekvens: Det kan være fare for at det kommer fukt/vann inn i konstruksjonen, grunnet utett beslag/vannbrettløsning. forholdet bør kontrolleres nærmere, og utbedring kan påregnes. Komfyrvakt Vurdering av avvik: Det er avvik: Konsekvens: Forhold som kan påvirke sikkerhet, skal bemerkes i rapporten. Manglende komfyrvakt blir da bemerket med TG-2. Det anbefales alltid at dette ettermonteres. Ventilasjon Vurdering av avvik: Det er avvik: På oppføringstidspunktet ble det benyttet naturlig oppdriftsventilasjon. Med naturlig oppdriftsventilasjon vil til-luft til boligen tilføres med spalteventiler i vinduer eller ventiler i yttervegger. Avtrekk fra boligen gjøres med avtrekksventiler i kjøkken og bad, ført ut over yttertak via luftekanaler. Naturlig oppdriftsventilasjon blir i rapporten alltid vurdert til TG-2. Konsekvens: Man må være klar over at denne type ventilasjon ikke har samme effekt som dagens ventilasjon med balansert eller mekanisk avtrekk. --------------------------------------------------------------------- På byggetidspunktet ble det ikke montert ventiler i yttervegger. Dette forholdet blir vurdert med TG-2. Konsekvens: Manglende lufteventiler vil påvirke leilighetens luftsirkulasjon/ventilasjon. Når vinduer en gang skal bytte, bør det settes inn vinduer med spalteventiler. --------------------------------------------------------------------- Kjøkken skal i denne type blokker, normalt ha permanent avtrekk. I denne leiligheten er det montert en ventilator med avtrekk ført via yttervegg. Denne ventilatoren må være i konstant drift, for å ivareta luftsirkulasjon/ventilering. Vurdering i NS 3600: Ingen ventilasjon bortsett fra åpningsbart vindu. TG-2. Ikke tilfredsstillende forsert avtrekk. TG-2. Konsekvens: Uten permanent avtrekk fra kjøkkenet, kan dette påvirke leilighetens luftutskiftning/ventilasjon. ---------------------------------------------------------------------- Er det etablert luftespalte i dør til bad: Nei. Det skal være en luftespalte i døren for å sørge for luftsirkulasjon/avtrekk fra leiligheten. Konsekvens: Manglende luftespalte kan redusere effekten på ventilasjonen. Elektrisk anlegg Det blir satt TG-2 for el-anlegget. Dette er ikke å anse som en tilstandsvurdering av el-anlegget, men settes for å synliggjøre at jeg anbefaler en utvidet elkontroll. Dette anbefales selv om det har vært utført el-kontroll i 208. For å få en fullstendig kontroll av el-anlegget anbefales det å innhente en utvidet el-kontroll/tilstandsvurdering av el-anlegget etter NEK 405-2-3:2023. Konsekvens: Hvis en tilstandsvurdering avdekker avvik, må det gjøres oppgradering/utbedring.   Forhold som har fått TG3: Etasjeskille/gulv mot grunn Vurdering av avvik: Det er avvik: Det skal gjøres kontroll av skjevheter i etasjeskillere/dekker. Hvis det måles over 1,5 cm. skjevhet totalt inne i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-2 i rapporten. Hvis det måles over 3 cm. skjevhet totalt inne i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-3 i rapporten. Det skal gjøres målinger i 2 rom pr. etasje. I stue er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. under 1,5 cm. I hovedsoverom er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. 4 cm. TG-3. I soverom 2 er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. 2-3 cm. TG-2. Det er bl.a. i tv-stue registret betydelige skjevheter i tak. I tillegg er det målt høydeforskjell mellom rom. Det er målt ca. 6 cm. fra gulv i stue og til gulv i kjøkken. Det er målt ca. 10 cm. fra gulv i stue og ned til gulv i entre. Konsekvens/tiltak Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Da dette er forhold som ikke må utbedres, blir det satt: Ingen umiddelbar kostnad. Det betyr ikke at det ikke koster noe å utbedre avvikene. men hva som skal gjøres, og evnt. omfang, må vurderes av ny eier. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad Bad generelt: Vurdering av avvik: Det er avvik: Badets oppbygning og alder er ukjent. Utførelse på membran er ukjent. Gammelt sluk uten klemring-løsning for overgang til membran. Det er registrert at gulvet er i hovedsak flatt, uten fall mot sluk. Deler av gulv ved dør, har fall som heller marginalt mot døren. Dette er et forhold som utløser TG-3. Konsekvens/tiltak Tiltak: Badet fremstår med behov for tidsmessig modernisering. Hvis det blir en lekkasje inne i badet, kan dette føre til bygningsskade da det ikke er fall mot sluk. Kostnadsestimat: Over 300 000 Vannledninger Vurdering av avvik: Det er avvik: Vurdering er basert på alder. Forventet brukstid på rør-opplegg er ca. 50 år. Hvis mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, blir dette vurdert med TG-2 i rapporten. Dette rør-opplegget er år, og vurderes derfor til TG-2. Konsekvens: Det er foreløpig ingen byggeteknisk konsekvens for dette forholdet. Det er ikke opplyst eller registrert lekkasjer, men man må være klar over rørenes alder. ------------------------------------------------------------- Ett sjekkpunkt er om det er tilgjengelig stoppekran. I denne leiligheten er det en stoppekekran for kjøkkenet. For badet er det ikke stoppekran. Manglende stoppekran skal bemerkes med TG-3 i rapporten. For å komme til hovedstoppekranen i kjeller, må man komme inn i leiligheten som disponerer kjeller. Konsekvens/tiltak Tiltak: Det bør monteres stoppekran for badet. Ved oppussing/modernisering av badet vil det være naturlig å oppgradere både rør-opplegg og montere stoppekran. Kostnadsestimatet gjelder kun montering av stoppekran . Kostnader til øvrig arbeider på rør-opplegg, er ikke tatt med her. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
En biloppstillingsplass på tomten. Foreløpig ikke lading i sameiet, men kommunale ladere på parkeringsplass 50 m unna.

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette.

Prisantydning inkl. omkostninger
8 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 200 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 201 350 (Omkostninger totalt) 212 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 215 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 8 201 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 8 212 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 8 215 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det er innført eiendomsskatt i kommune. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

Formuesverdi primær
1855051

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
7420202

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
28/100

Felleskostnader pr. mnd
3080

Felleskostnader inkluderer
Gjensidige forsikring Felles brannvarsling: Sikkerhetsgruppen AS Huseiernes Landsforbund kontingent Kommunale avgifter Nettbank Sparebank 1 bedrift

Andel fellesformue
29918

Andel fellesformue per dato
2025-05-13T22:00:00Z

Om sameiet
Sameiets navn er Sameiet Alvheimveien 2F, og har gårdsnummer 197 og bruksnummer 162 i Oslo kommune. Sameiet består av 3 boligseksjoner. Takbytte: Sameiet er enige om å legge nytt yttertak. Totale felleskostnader til dette kan anslås til totalt rundt kr. 800 000-1000 000 (estimat basert på tidligere pristilbud sameiet har mottatt.) Seksjonens andel av sameiebrøk er 28 %. Mer bakgrunn og detaljer: I 2019 ble tømrerfirmaet Rett & Slett engasjert for å utbedre tak og lufting. Lufting og ny isolasjon ble etablert fra innsiden av 3. etg, men og yttertaket ble vurdert som godt nok og unødvendig å bytte ut. Det viste seg gjennom senere undersøkelser av taktekkere som utbedret en lekkasje i 2020 at taket heller burde vært skiftet ut da arbeidene pågikk, og sameiet gikk høsten 2024 til sak mot Rett & Slett og vant. I forbindelse med etablering av nytt tak, bør det trolig også påses å forbedre lufting i takkonstruksjonen ytterligere, hvilket ifølge taktekkere gjøres enkelt og som en integrert del av takbytte. Sameiet har etter seier i retten inngått en avtale med Rett & Slett om betaling på kr. 450 000 til sameiet. Gjeldsbrev og nedbetalingsavtale er signert. Kr 100.000 er allerede innbetalt, og det følger 7 månedlige innbetalinger a kr. 50.000. Det er et lite sameie hvor vi møtes ved behov og blir enige om oppgaver og tar beslutninger. Har ikke hatt generalforsamling de senere årene. Har heller ikke regnskapsfører.

Styregodkjennelse
Styret skal underrettes om alle overdragelser.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/197/162/3: 20.11.1903 - Dokumentnr: 900447 - Bestemmelse om vannledn. Overført fra: Knr:0301 Gnr:197 Bnr:162 Gjelder denne registerenheten med flere 16.05.2023 - Dokumentnr: 508432 - Bestemmelse om vann/kloakk Rettighetshaver: Oslo Kommune Org.nr: 958 935 420 Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler Gjelder denne registerenheten med flere 06.05.2025 - Dokumentnr: 496461 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver Rettighetshaver: Gabrielsen & Partners AS Org.nr: 987 883 944 Elektronisk innsendt 28.12.1983 - Dokumentnr: 41624 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 3 Formål: Bolig Sameiebrøk: 28/100 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 3 SEKSJONER

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gjort undersøkelser hos kommunen, men det er ikke mulig å oppdrive original byggesak på selve huset når det ble bygd. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette. Det er utstedt ekspedisjonsdokument etter brann datert 13.08.1925. Det er utstedt ekspedisjonsdokument på innredning av bad samt forandring av kjøkken datert 10.02.1933. Det er utstedt ferdigattest på fasadeforandring datert 30.09.1992. Det er utstedt ferdigattest på eiendommen støttemur og støyskjerm 22.11.1993. Det er utstedt ferdigattest på endring av påkoblingspunkt for spillvann datert 23.01.2015. Det er utstedt ferdigattest på endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 03.06.2019. Takstmannens kommentar: I kommunens arkiv, kunne jeg ikke finne de originale tegningene. Det er sannsynlig at del av stue opprinnelig var en balkong. I en tegning fra tidlig 1900-tallet, er denne delen beskrevet som veranda. Det er ingen opplysninger om at denne innbyggingen ble byggemeldt.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til bolig. Følger kommuneplan med formål "Boligbebyggelse etter reguleringsbestemmelser S-5247, vedtaktsdato 26.2.25", reguleringsplan for Ulvøya, Malmøya, Ormøya og Nedre Bekkelaget.

Adgang til utleie
Styret skal underrettes om leieforhold.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
8 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 200 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 201 350 (Omkostninger totalt) 212 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 215 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 8 201 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 8 212 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 8 215 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
201350

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,90% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 7 990 Digital annonsering 3 000 Garantipremie/inneståelse 2 490 Kommunale opplysninger 19 990 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 24 900 Tilretteleggingsgebyr 3 890 Visninger og overtaklese per stk. 0 Eierskiftegebyr - kun om det er aktuelt 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 0 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig - kun om det er aktuelt   Totalt kr: 144 740   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.