OSLO Bygdøy allé 28B

Tomt
774.5m²

Beskrivelse av tomt
Eiendommen disponerer en felles bakgård som er opparbeidet med steinbelagt uteareal og sittegrupper. Tomten er felles for bebyggelsen. Det er også en felles balkong i 2. etasje.

Beliggenhet
Boligen ligger i et attraktivt og sentralt område ved Gimle på Frogner. Området kjennetegnes av flotte byvillaer og elegante bygårder fra 1800-tallet, og huser i dag en rekke ambassader og representasjonsboliger. Fra leiligheten er det kort gangavstand til noen av Oslos mest populære handlegater, samt et rikt utvalg av kafeer, barer og restauranter. I nærområdet finner du også dagligvarebutikker, apotek og gode kollektivtilbud. Bydelen byr dessuten på flere vakre grøntområder, som Slottsparken, Uranienborgparken og ikke minst Frognerparken. Frognerparken rommer blant annet Vigelandsanlegget, Oslo Bymuseum, Frognerbadet og Frogner stadion. Parken tilbyr aktiviteter året rundt, med tennisbaner om sommeren og skøytebane om vinteren. I nærheten ligger også Vestkanttorvet, som fra mars til oktober fylles med livlige markeder hver lørdag. Det er enkelt å ta turen til Aker Brygge og Tjuvholmen, hvor du finner spennende gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery. På Tjuvholmen kan du nyte sjøbadet med strand, skulpturpark og gode solforhold. Fra Rådhuset går det båt til Bygdøy og Huk. En hyggelig spasertur langs Frognerkilen tar deg til Karenslyst allé, en pulserende handlegate i stadig utvikling, med blant annet showrooms og pop-up-konsepter. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Meny i Frogner Atrium, samt Coop Extra, Kiwi og Coop Prix i Bygdøy allé. I tillegg finnes en søndagsåpen Joker i nærheten. I Bygdøy allé ligger også delikatessebutikken Frogner Special, kjent for sitt brede utvalg av oster og kvalitetsvarer, samt den tradisjonsrike fisk- og viltbutikken O. Fjeldberg med sesongens beste råvarer. Området har et godt utvalg av restauranter med smaker fra hele verden. Karenslyst allé og Vika er vel verdt et besøk, og en spasertur på rundt 20 minutter tar deg til Aker Brygge og øvrige sentrale handlegater. Kollektivtilbudet er svært godt, med både buss, trikk og T-bane i nærheten. Nærmeste holdeplass er Frogner kirke, som ligger under 100 meter fra boligen, i tillegg til kort vei til Elisenberg trikkestopp. Med bil tar det omtrent 5 minutter til både Skøyen og Majorstuen, 7 minutter til Oslo S og rundt 35 minutter til Oslo lufthavn. Fra eiendommen er det cirka 1,3 km gangavstand til Ruseløkka skole. I tillegg finnes det flere videregående skoler i nærområdet, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Adkomst
Nærmeste bussholdeplass er Frogner kirke, som ligger 1 minutt unna, og betjenes av linje 30 og 31. Trikkelinje 12 og 15 er tilgjengelig ved Elisenberg, som ligger 4 minutter unna. Nationaltheatret stasjon, som tilbyr totalt 10 ulike linjer, ligger 1,5 km fra eiendommen. Oslo S ligger 5,9 km unna og tilbyr totalt 24 ulike linjer. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Tusindhuus barnehage - 3 min gange Frogner International Pre-School - 4 min gange Hydroparken barnehage - 6 min gange Skoler Uranienborg skole (1-10 kl.) - 12 min gange Ruseløkka skole (1-10 kl.) - 15 min gange Majorstuen skole (1-10 kl.) - 23 min gange Kristelig gymnasium (8-10 kl.) - 24 min gange Fagerborg skole (8-10 kl.) - 8 min kjøring Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte
Eiendommen er en klassisk bygård fra 1900-tallet. Bygningen er oppført med grunnmur i naturstein og tegl, med et støpt gulv i kjelleren. Ytterveggene er konstruert i mur og tegl. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med skifer. Boligen har vinduer med 2-lags glass og malte karmer, som er av type topp- og sidehengslet fra 90-tallet. Ett av vinduene er originalt fra byggeåret. Ytterdøren mot felles trappegang er en eldre, malt dør. Eiendommen har ingen balkonger eller verandaer. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer og ytterdører - 4.1 Vinduer og ytterdører - VVS - 6.3 Ventilasjon Avvik: Ventilator med kullfilter/omluft skal gis TG-2 i en godkjent tilstandsrapport. Optimal luftutveksling oppnås med avkast til det fri og omluft skal ikke slippes ut i rom der personer oppholder seg, da dette reduserer kvaliteten på inneluften Det er ikke etablert tilstrekkelig tilluftsventiler i oppholdsrom i boligen. Mangelfull lufttilførsel kan gi redusert luftutskifting, noe som igjen kan føre til dårligere inneklima, økt fuktbelastning og risiko for mugg- eller luktproblemer over tid.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2023. 1. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja Firmanavn: Arbeidet er i hovedsak utført som egeninnsats av eier, som er utdannet byggmester og takstmann. Autorisert rørlegger og elektriker er benyttet for arbeider som krever dette. Beskrivelse: På det minste baderommet i leiligheten var tidligere overflater og innredning eldre og i dårlig teknisk stand, og badet ble vurdert som modent for oppgradering. Badet ble derfor i 2026 revet helt ned til konstruksjonen og bygget opp på nytt. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Egeninnsats faglært, 2026 Beskrivelse: Eksisterende konstruksjoner og overflater ble revet ned til underlaget. Det er deretter etablert nytt underlag med avretting/flytsparkel, nytt rør-i-rør VVS-anlegg, samt nye veggplater egnet for våtrom. Det er montert membransystem og lagt nye fliser på gulv og vegger, samt ny malt gipshimling. Autorisert rørlegger har utført arbeider innen VVS. Elektro er delvis utført som egeninnsats, men kontollert og godkjent av autorisert elektriker. Øvrige arbeider er utført som egeninnsats av eier. 3. Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp? Ja 4. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja Firmanavn: Adamstuen, 2023 Beskrivelse: Det ble registrert enkelte mindre lekkasjer på loft knyttet til gjennomføringer i taket. 5. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert? Ja Beskrivelse: Ett vindu i leiligheten består av koblede glass og vurderes å være modent for utskifting. Vinduet er tidligere vedlikeholdt med maling, men har behov for utskifting. 6. Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende? Ja Beskrivelse: Bygget er oppført på slutten av 1800-tallet, og det forekommer noe mindre skjevheter i konstruksjoner og gulv som er normalt for bygningens alder. 7. Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller? Ja Beskrivelse: Det er ikke kjent at det har vært vanninntrengning eller fuktskader i kjeller. Det er observert noe saltutslag på enkelte murflater, noe som er vanlig i eldre kjellere. 9. Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter? Ja Beskrivelse: Det er ved noen få anledninger tidligere observert sølvkre på det gamle badet. Dette ble observert før badet ble rehabilitert i 2026. 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Løvås Rør AS, 2026 Beskrivelse: I forbindelse med rehabilitering av det lille badet i 2026 ble det etablert nytt røranlegg. Fra kjeller er det lagt ny vanntilførsel til et fordelerskap plassert i kjellerboden. Dette fordelerskapet forsyner vannrør til det lille badet. Videre er det etablert et fordelerskap i himlingen på det lille badet. Dette fordelerskapet fordeler vann videre til kjøkken og hovedbad. I 2026 ble det i tillegg montert innebygget veggtoalett på hovedbadet. I forbindelse med dette ble det etablert nytt avløp ført via bod i kjeller. 13. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Egeninnsats, 2026 Beskrivelse: Det er montert ny elektrisk avtrekksvifte i himlingen på lite bad. På hovedbad ble det i 2024 montert en rørvifte, plassert i himlingen bak inspeksjonsluke i himlingen på lite bad. 16. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget? Ja Beskrivelse: Ved kjøp av leiligheten var det et eldre elektrisk anlegg i boligen. Anlegget ble derfor i 2023 påbegynt oppgradert og i hovedsak skiftet ut. 17. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Skjeberg Elektro AS, 2026 Beskrivelse: Sikringsskapet i leiligheten er byttet ut og nytt elektrisk anlegg er koblet opp. Arbeidet med tilkobling til sikringsskap og ferdigstillelse av det elektriske anlegget er utført av autorisert elektroinstallatør i perioden 2023 til 2026 20. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Beskrivelse: Det er kjent at enkelte leiligheter i bygget over tid har blitt endret, blant annet ved innredning av deler av kjeller og oppdeling av leiligheter. 21. Vet du om det mangler midlertidige brukstillatelser eller ferdigattester fra kommunen? Ja Beskrivelse: Det er ikke funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygget i tilgjengelige byggesaksdokumenter. 26. Vet du om noe i nabolaget som kan være plagsomt eller ubehagelig for kjøperen? Ja Beskrivelse: Bygget er fra slutten av 1800-tallet og har konstruksjoner som er typiske for bygg fra perioden. Som i mange eldre bygårder kan det derfor forekomme noe lyd mellom boenheter. 28. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja Beskrivelse: Det foreligger planer om vedlikeholdsarbeider i sameiet. Resterende fasader mot Bygdøy Alle og Fredrikstangs gate er planlagt malt, med gjennomføring antatt våren 2026. 30. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja Firmanavn: Egeninsats faglært, 2026 Beskrivelse: I perioden 2023-2026 er det gjennomført flere oppgraderinger i leiligheten. Planløsningen er justert ved at tidligere kjøkkenareal delvis er delt av og etablert som et lite soverom. Alle vegger i leiligheten er helsparklet og malt, og himlinger er malt. 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026).

Innhold
Leiligheten ligger i høy 1. etasje og inneholder entré, gang, 3 soverom, 2 bad, stue og kjøkken. I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjelleretasjen.

Standard
Kjøkken: Nytt Epoq kjøkken fra 2026 med eikefinerte fronter og benkeplate av stein (Nero Stein). Kjøkkenet er utstyrt med en sort firkantet vaskekum (Francke) som er underlimt benkeplaten, og det er montert komfyrvakt i tilknytning til steketoppen. Hvitevarer fra AEG/Siemens eller tilsvarende er integrert. Bad: Flislagt bad ferdigstilt i mars 2026. Badet har flislagt gulv med nedsenket mosaikkflis og sluk i dusjsonen. Det er utstyrt med dusjnisje, vegghengt toalett og servant med skuffer under. Ventilasjon består av mekanisk avtrekksventil i himling og tilluft via spalte under dør. Bad fra 2021/2022 med flislagte vegger og nedforet gråmalt gipshimling med innfelte spotter. Gulvet er flislagt med nedsenket rullestensflis og sluk i dusjnisjen. Badet er utstyrt med dusjnisje med rainshower, vegghengt toalett (nytt i 2026), servant med skuffer under og en nisje for vaskemaskin. Det er avtrekksventil på veggen ved dusjen, som er tilkoblet en avtrekksvifte plassert i himlingen på det lille badet. Tilluft skjer via spalte under døren. Innvendige overflater: Gulv: Hellimt fiskebeinsparkett lagt i 2025 på to soverom, stue og deler av gang. Flis med gulvvarme lagt i 2023 på ett soverom, i entré og på kjøkken. Kjøkkengulvet har sorte terrassofliser. Det er gulvvarme (varmefoliematte) under fiskebeinsparketten. Vegger: Nymalte vegger. Innslag av tapet i gang. Himling: Nymalte himlinger. Tekniske installasjoner: - Vannledninger: VVS-anlegget består av plast i rør-i-rør-system og forkrummede rør. Anlegget er delvis skjult. Røranlegget til det lille badet er nytt fra 2026. Hovedstoppekran er lokalisert i himlingen i boden i kjelleren. Det er montert automatisk lekkasjesikring og inspeksjonsluke til den innebygde sisternen på det ene badet. Det andre vegghengte toalettet har innebygget lekkasjesikring. - Avløpsrør: Nye avløpsrør fra etasjeskille og opp til 2. etasje, samt ned til kjeller, ble montert i 2026 i forbindelse med renovering av det lille badet. - Ventilasjon: Leiligheten har naturlig og mekanisk ventilasjon. Det er en mekanisk fuktstyrt vifte på det lille badet. Det store badet har en avtrekksventil på veggen som er tilkoblet en avtrekksvifte plassert i himlingen på det lille badet. - Varmtvannstank: 200 liters OSO varmtvannsbereder fra 2026, plassert i egen bod i kjelleren. Den er tilkoblet via stikkontakt og har trådløs lekkasjevarsler.

Innbo og løsøre
Medfølger: -Stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin Medfølger ikke: -Knaggrekke i entré -Stringhyller på bad, kjøkken og soverom Kan kjøpes om ønskelig: -Frittstående kjøleskap -Lamper Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2026: * Gjestebad renovert i 2026. * Nytt kjøkken i 2025/26. * Nytt elektrisk anlegg 2023 til 2026. * Ny varmtvannsbereder 2026. 2025: * Stue og kjøkken malt igjen i 2025. * Ny fiskebeinsparkett lagt i 2025. 2023: * Alle himlinger og vegger malt i 2023. * Nye fliser (med gulvvarme) i gang og soverom i 2023. 2022: * Hovedbad renovert av tidligere eier i 2022. Arbeid utført i regi av Sameie: 2025: * Installasjon av heis fra Cibus Lift i henhold til tilsendt brosjyre (på e-mail og vedlagt her) og som beskrevet på befaringer og informasjonsmøte gjennom siste 2-4 uker. * Kritisk og nødvendig oppgradering av elektrisk anlegg i kjeller og fellesarealer * Maling og mindre reparasjoner av hele fasaden mot gate * Service på brannanlegg * Farge Tinholt hvit ble valgt.

TV/Internett/bredbånd
TV/Bredbånd er inkludert i fellesutgiftene. Internett / Fiber er levert av Global Connect.

Parkering
Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: -Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6 200 kroner for ett år -Motorsykkel og moped: 3 100 kroner for ett år -El-bil : 2 090 kroner for ett år -El-motorsykkel og el-moped: 1 045 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Diverse
Strømforbruk Strømforbruket har vært helt normalt for en leilighet av denne størrelsen. Hvordan er parkeringsmulighetene? Det er beboerparkering gjennom Oslo kommune i området. I tillegg er det som regel gode parkeringsmuligheter i de nærmeste gatene, og det finnes også korttidsparkering rett utenfor døren. Det er flere kommunale ladestasjoner i nærheten, så det er også gode muligheter for lading av elbil. Når kjøpte dere eiendommen? Vi kjøpte leiligheten i 2023. Hva var avgjørende for valget deres? Vi ønsket oss en klassisk Frognerleilighet med fine kvaliteter og mulighet til å utvikle og oppgradere leiligheten videre. Beliggenheten var også viktig. Selv om adressen er på Bygdøy Allé, ligger leiligheten vendt mot Fredrik Stangs gate og bakgården, noe som gjør at den oppleves overraskende rolig. Samtidig får man den flotte inngangen og beliggenheten ut mot en av Frogner sine mest ærverdige gater. Hvorfor skal dere flytte? Vi skal videre til en enebolig, og det er egentlig den eneste grunnen til at vi selger. Hva har dere likt spesielt godt med boligen og kommer til å savne mest? Vi kommer nok til å savne den klassiske Frognerfølelsen i leiligheten, med de fine rommene og atmosfæren i gården. I tillegg er det veldig hyggelig å ha den rolige bakgården som en del av hverdagen. Hva har dere likt best med området? Området har alt man trenger i umiddelbar nærhet. Det er et stort utvalg av hyggelige butikker, kafeer og restauranter på Frogner, samtidig som man har helt vanlige dagligvarebutikker og servicetilbud rett i nærheten. Det er også kort vei til både parker og sjøen. Er det noe dere ikke er fornøyd med? Det er egentlig lite å trekke frem. Som i mange eldre bygårder kan det forekomme noe lyd mellom etasjene, noe som er ganske typisk for bygg fra denne perioden. Vinter ? vår ? sommer og høst. Hvordan er de ulike årstidene i boligen og området? Leiligheten har et fint lysinnslipp i stuen gjennom dagen. På sommeren er bakgården grønn og veldig rolig. Den brukes lite av beboerne, og siden det bare er noen få leiligheter som har direkte tilgang slik vi har, oppleves den nesten som en liten privat hage for oss. Om vinteren er det også veldig hyggelig i området med kort vei til både sentrum, parker og turmuligheter. Til slutt ? beskriv boligen med tre ord Klassisk ? rolig ? sjarmerende.

Prisantydning inkl. omkostninger
13 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 337 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 338 890 (Omkostninger totalt) 350 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 353 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 13 838 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 13 850 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 13 853 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Gulvvarme på gulv med unntak av mellomgang foran gjestetoalett. Peisovn i stue.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter inngår i felleskostnader.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4,9 millioner kroner. https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Formuesverdi primær
3827150

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
11895928

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger). Skatteetaten har revidert beregningsmodell for formuesverdi med virkning fra 2026. Innhentet og oppgitt formuesverdi kan derfor avvike betydelig etter ny beregning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
125/2381

Felleskostnader pr. mnd
4907

Felleskostnader inkluderer
Felleskostnader utgjør kr. 4 907,- pr. mnd. Herav: - Felleskostnader: 4 628,- - TV/Bredbånd: 279,- I felleskostnadene inngår kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, TV/bredbånd, forretningsførsel og styrehonorar. Endring av akontobeløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds varsel. Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader og eventuelt fellesgjeld kan variere over tid som følge av for eksempel generelle kostnadsendringer, endringer i tjenestetilbud, utlånsrente og beslutninger foretatt i borettslagets styre og/eller årsmøte. Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesformue
38070

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Boligsameiet Bygdøy Alle 28 B ligger i Oslo kommune. Sameiet består av 17 enheter, fordelt på 12 boliger og 5 næringslokaler. Selskapets organisasjonsnummer er 979 817 061. Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Sameiet består av 17 seksjoner, 12 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner. -Styret skal godkjenne en ny seksjonseier eller leier av en seksjon. -Kun fysiske personer kan kjøpe seksjoner i sameiet. Styret kan i spesielle tilfeller dispensere fra dette. -TV/Bredbånd er inkludert i fellesutgiftene. Internett / Fiber er levert av Global Connect. -Dyrehold er tillatt. Søknad om dyrehold skal godkjennes av styret. -Sameiet har avtale med renholdsfirma for vask av fellesområder Informasjon fra styret om fremtidig vedlikehold: Styret opplyser at de vurderer løpende behov for vedlikehold. Felleskostnadene økte nylig. Det opplyses at det vurderes oppgradering av fasade og balkonger mot bakgård om ikke altfor lenge. I 2024 ble det vedtatt at kapitalinnkreving på ca. 1 500 000,-. Det ble i 2025 innhentet en del denne kapitalinnkrevingen til nødvendig vedlikehold. For å redusere kapitalbehovet i 2025 besluttet styret å forskyve enkelte planlagte vedlikeholdsarbeider til 2026 og 2027. Det gjenstår ca. kr 600 000-900 000 igjen av der varlede behovet. Dette resterende beløpet vil hentes inn i løpet av 2026 og 2027 da konkret vedlikeholdsplan ikke er ferdig utarbeidet. Dette beløpet fordeles etter sameiebrøk. et inngår litt vedlikeholdsmidler i fellesutgiftene men dette er kun nok til å dekke mindre utbedringer gjennom året. Bygget vil bli malt utvendig ut mot gaten før sommeren i år. Informasjon fra styret om tidligere vedlikehold: For 3-4 år siden ble det gjennomført en kontroll hvor det ble avdekket tegn til lekkasje rundt pipeløpet. Som et forebyggende tiltak ble det derfor montert nye beslag rundt pipeløpet. Dette gjelder alle 13 pipeløp. I fjor ble det installert heis i bygget (det foreligger ferdigattest for dette tiltaket). Ny porttelefon Oppgradering av en del strømledninger Det er nylig gjennomført rehabilitering av soilrør med strømpeforing. Strømping av rør ut til kommunale rør i gaten.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2025 og årsregnskap for år 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2025: overskudd (973,-) Årsresultat for 2024: overskudd (949 526,-) Vedtatte kostnadsøkninger: Installasjon av heis og innbetaling. Vedtatt med 13 stemmer for, 1 mot. Nødvendig vedlikehold og innbetaling på 450 000 NOK. Forslaget ble enstemmig vedtatt. Saker som kan medføre kostnadsøkninger: Seksjon 3 og 5: Omregulering fra næringsseksjoner til boligseksjoner med etterfølgende sammenslåing Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Sikringsordning fellesgjeld
Det er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Forpliktelser Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som a) inventar b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat d) skap, benker, innvendige dører med karmer e) listverk, skillevegger, tapet f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk g) vegg-, gulv- og himlingsplater h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring i) vinduer og ytterdører. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk. Seksjonseier er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand. Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning, etter denne bestemmelsen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt. Søknad om dyrehold skal godkjennes av styret.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/212/28/1: 09.10.1953 - Dokumentnr: 307323 - Best. om vann/kloakkledn. Overført fra: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:28 Gjelder denne registerenheten med flere 14.02.1986 - Dokumentnr: 10922 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 1 Formål: Bolig Sameiebrøk: 125/2292 25.11.1987 - Dokumentnr: 78552 - Resek/tilleggssek Nye seksjoner: Snr: 15 Formål: Bolig Sameiebrøk: 40/2292 Snr: 16 Formål: Bolig Sameiebrøk: 40/2292 Formål/ sameiebrøk for denne seksjon: Snr: 1 Formål: Bolig Sameiebrøk: 40/2292 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 16 SEKSJONER 07.12.1994 - Dokumentnr: 69973 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endret seksjon: Snr: 1 Formål: Bolig Sameiebrøk: 125/2311 26.10.2016 - Dokumentnr: 986291 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endret seksjon: Snr: 1 Formål: Bolig Sameiebrøk: 125/2381

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ekspedisjonsdokument for "vaaningshus", attestert 1900. Et ekspedisjonsdokument er å anse som datidens ferdigattest. Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10, femte ledd. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Originale byggetegninger vanskelig å tyde og det er ikke mulig å se rombenevnelsen/hva de enkelte rommene er byggemeldt som, opprinnelig. Leiligheten har siden byggeår blitt oppdelt (Trolig før 1980), og det er ikke kjennskap til om det er byggesøkt eller ikke.

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate. Tilknytning vann: OFFENTLIG Tilknytning avløp: OFFENTLIG

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg iht. reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn). Deler av eiendommen ut mot veien er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn etter reguleringsplan S-161GO, datert 17.10.1940. Videre er eiendommen oppført på Gul Liste av Byantikvaren i Oslo, kommunalt listeført. Pågående plansaker i området: Midlertidig forbud mot tiltak - Frognerveien 50 A: Plan- og bygningsetaten vedtar midlertidig forbud mot tiltak i påvente av regulering/omregulering, jf. plan- og bygningsloven § 13-1. Forbudet omfatter oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter pbl. § 1-6, slik det framgår av pbl. § 13-1. Vedtaket er utløst som følge av søknaden om ombygging, bruksendring av loft til bolig og fasadeendring i Frognerveien 50 A (sak 202105347), som vi mottok 26.03.2021. Plan- og bygningsetaten mener at både eiendommen og området som helhet har høye kulturhistoriske verdier, og at gjeldende plangrunnlag ikke ivaretar disse verdiene i stor nok grad. Vi mener derfor det er nødvendig med en ny reguleringsplan som sikrer bevaringsverdiene for hver enkelt eiendom, og for det helhetlige områdets kulturhistoriske kvaliteter. Dette midlertidige forbudet mot tiltaket ble forlenget 08.10.2025. Se saksnr. 202108843 for mer informasjon. For mer informasjon se http://www.plan-ogbygningsetaten. oslo.kommune.no/ (under saksinnsyn) eller ta direkte kontakt med kundesenteret, plan- og bygningsetaten. I forbindelse med plansak/byggesak må det påregnes støy, støv, redusert fremkommelighet og tap av utsikt. Vi anbefaler et søk på Plan- og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/ for mer informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder.

Adgang til utleie
Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar bo- og driveplikt
Ikke aktuelt.

Kommentar konsesjon
Ikke aktuelt.

Kommentar odelsrett
Ikke aktuelt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
13 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 337 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 338 890 (Omkostninger totalt) 350 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 353 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 13 838 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 13 850 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 13 853 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
338890

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt en fastpris på kr. 60 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget på denne eiendommen. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: Tilretteleggingsgebyr: kr. 22 900,- Visninger: kr. 3 990,- pr. stk. Oppgjørshonorar: kr. 7 990,- Markedspakke: kr. 19 990,- Garantipremie/inneståelse: kr. 3 500,- Søk eiendomsregister og elektronisk signering: kr. 2 490,- Eierskiftegebyr: kr. 6 725,- Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet: kr. 545,- Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig fra: kr. 4 200,- Dersom handel ikke kommer i stand har oppdragstaker krav på dekning påløpte utlegg, samt vederlag for utført arbeid med kr. 3 490,- pr. time inkl. mva begrenset oppad til kr. 34 900,-.Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.