OSLO Falsens gate 27B

Tomt
747.4m²

Beskrivelse av tomt
Felles eiertomt for eierseksjonssameiet. Fellesarealer er ryddig og pent opparbeidet med gressplen, diverse beplantning og asfalterte internveger og parkeringsarealer.

Beliggenhet
Kombinasjonen av grønne, pulserende og trendy omgivelser i et supersentralt men samtidig avslappet bomiljø, gjør dette til et meget attraktivt sted å bo. Grünerløkka har de siste årene etablert seg til å bli en av de mest populære bydelene i Oslo, og det er mange grunner til det. Her bor du midt i hjertet av Oslo, med alle fasiliteter rett utenfor døren og kort vei til alt det beste som hovedstaden har å by på! Ringes park nærsenter ligger kun få skritt fra inngangsdøren, og her finner du daglige fasiliteter, som kino, MENY, frisør, Jernia, blomsterbutikk, apotek og treningssenteret SATS. Her finner du dessuten også nærmeste bysykkelstativ, som gjør at du enkelt kan forflytte deg hvor som helst rundt i byen. Det er heller ikke mange skritt ned til "hjertet" av Grünerløkka hvor du finner et yrende folkeliv, hyggelige gate caféer, spennende spisesteder, trendy barer, og alt fra de små særegne nisjeforretningene til de store og kjente kjedebutikkene. Du har også gangavstand til Sagene og Torshov, Alexander Kiellands plass og St.Hanshaugen. Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene, og en tur i nærområdet bringer deg gjennom et mangfold av bydelens særpregede grønne lunger, som f.eks. Olaf Ryes Plass, Birkelunden (hvor det arrangeres loppemarked hver søndag), Sofienbergparken og Iladalen. Akerselva byr også på flotte tur- og rekreasjonsområder hvor man kommer seg til Maridalen i nord til Bjørvika i sør med turstier for både hygge og trening. Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, der tidligere industriområder er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen med sitt konsept som er noe unikt her til lands der spennende råvarer i toppklasse selges over disk på gammelmåten. Her finner du dessuten også BAR Vulkan, Champagneria, Dögnvill Bar & Burger, Danses hus, BLÅ samt Hendrix Ibsen som alle inviterer til sosiale hyggestunder. Noen få hundre meter unna finner du flere av Grünerløkkas mest populære spisesteder som Fru Hagen, uteserveringen på Parkteateret, Trattoria Popolare, Kolonihagen, himmelsk pizza på Villa Paradiso, spicy meksikansk på Tijuana, legendarisk tapas på Delicatessen, gourmetburger på Meat ST og Munchies eller sandwich på Joe and the Juice - bare for å nevne noe. Kveldslivet på Grünerløkka er også absolutt noe å anbefale! Gode drinker på Aku Aku og Chair, konserter på Parkteateret er bare noen av høydepunktene. Ryes, SüdØst, Bar Boca og Schous Bryggeri ligger også innen rask gangavstand. Det upåklagelige kollektivtilbudet i nærområdet gjør også at du enkelt kan forflytte deg rundt i byen. Like i nærheten finner du både trikk (linje 11, 12 og 13) og buss 21 og 23, samt nattbuss og flybussen.

Adkomst
Se vedlagte kart i annonse. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger. For kollektivtilbud se www.ruter.no.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Byggemåte
Generelt -Grunnmur: Grunnmur i støpt betong. -Yttervegger: Yttervegger i murkonstruksjon, utvendig pusset og malt. -Yttertak: Takkonstruksjon tekket med takstein eller takplater Vinduer Vinduer i stue og kjøkken. originale og koblede vinduer. Soverom: Vinduer fra 1992 med 2-lags isolerglass. Dører Eldre brannklassifisert entredør. For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 29.06.2026 av Rune Kristiansen.

Sammendrag selgers egenerklæring
17. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja, faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022 Firmanavn: Dalby Intalasjon Beskrivelse av arbeidet: I forbindelse med installasjon av nytt kjøkken. 24. Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten av deg eller tidligere eiere? Ja, Februar 2025

Innhold
Velkommen til Falsens gate 27B! Her får du en innbydende 3-roms leilighet med en attraktiv kombinasjon av god standard, gjennomtenkte løsninger og en svært sentral beliggenhet på Øvre Grünerløkka. Leiligheten passer perfekt for deg som ønsker et hjem med moderne kvaliteter, samtidig som du har muligheten til å sette ditt eget preg på detaljene. Med en gjennomgående planløsning, gode lysforhold og en lun atmosfære er dette en bolig som oppleves både praktisk og behagelig. Leiligheten Leiligheten ligger i en høy 1. etasje og byr på en lys og luftig romfølelse med store vindusflater og takhøyde på opptil 2,55 meter. Stuen har en hyggelig peisovn som skaper varme og stemning på kalde dager, mens den halvåpne kjøkkenløsningen gir en sosial og funksjonell planløsning. Kjøkkenet ble oppgradert i 2022 og fremstår med en moderne og praktisk utforming fra IKEA. Badet ble rehabilitert i regi av sameiet i 2020 og tilbyr moderne løsninger med god funksjonalitet. Boligen har to soverom vendt mot rolig bakgård, gode oppbevaringsmuligheter med tre boder på totalt 8 m², samt flere praktiske kvaliteter som gjør hverdagen enklere. Den gjennomgående planløsningen gir en fin balanse mellom romfølelse, lysinnslipp og gode bruksmuligheter. Nærområdet Falsens gate 27B ligger i et attraktivt og veletablert område på Øvre Grünerløkka. Her bor du tilbaketrukket i en rolig enveiskjørt gate, samtidig som du har kort vei til alt bydelen har å by på. Området byr på et rikt utvalg av populære kaféer, restauranter, butikker og servicetilbud, samtidig som parker og grønne lunger ligger like i nærheten. Med gode kollektivforbindelser i umiddelbar nærhet er det enkelt å komme seg rundt i byen, og du har både sentrum og Grünerløkkas urbane tilbud rett utenfor døren.

Standard
Innvendige overflater Tak: Malte flater. Vegger: Malt tapet. Malte flater. Gulv: Parkett. Laminatgulv. Etasjeskille/gulv mot grunn Det blir kontrollert for skjevhet i etasjeskiller: Hvis det måles mellom 1,5 - 3 cm. skjevhet totalt inne i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-2 i rapporten. Pipe og ildsted Selve pipen og pipeløpet vil normalt falle inn under sameiets/borettslagets vedlikeholdsansvar. Den vil da ikke være en del av vurderingen i denne rapporten. Ildsted: Peis i stuen. MERK: Ildstedet er ikke funksjonstestet av takstmannen. Innvendige dører Originale innerdører til soverom. Våtrom generelt Badet ble i følge eier oppusset i ca. 2019-2020. Det er opplyst at alle arbeider er utført av fagpersoner, men at det ikke foreligger dokumentasjon på utførelsen. Rapporten blir da utført med en visuell vurdering. Overflater, vegger og himling bad Himling: Malte flater med innfelte downlights. Veggoverflater: Fliser. Er vindu/dør plassert i dusjsone: Nei. Overflater gulv på bad Fliser. Er det fall mot sluk i dusj: Ja. Er det fall på gulv for øvrig: Ja. Vil lekkasjevann renne til sluk: Ja. Høyde fra overkant slukrist og til membran/fliser ved dør er målt til: 35 mm. Sluk, membran og tettesjikt bad Sluk: Slukløsning med klemring. Er det synlig klemring i sluket: Ja. Er sluket lett tilgjengelig for inspeksjon: Ja. Type gulvmembran: Sveiset banemembran. Denne er synlig nede i sluket. Alder: Fra 2019/2020, i følge selger. Type veggmembraner: Membranplater. Disse er synlig ved fordelerskap. Alder: Fra 2019/2020, i følge selger. Sanitærutstyr og innredning Dusj med innfellbare dusjdører, veggmontert klosett, servant, baderomsinnredning, og opplegg for vaskemaskin. Tilleggende konstruksjoner våtrom Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Dusjsone/område hvor det erfaringsmessig er mest utsatt for skade, ligger på vegg mot naboleilighet og mot entre. Omsluttende vegger er i murkonstruksjon. Hulltaking er derfor ikke mulig å utføre, og er unntatt fra forskriftens krav til dette. Som en ekstra kontroll, blir det benyttet elektromagnetisk fuktindikator på vegger i dusjsonen på befaringsdagen. Det ble på befaringsdagen ikke registrert unormale utslag på indikatoren. Overflater og innredning kjøkken Kjøkkeninnredning med malte fronter. Benkeplate med oppvaskkum. Integrerte hvitevarer: Oppvaskmaskin. Stekeovn/koketopp. IKEA kjøkkeninnredning fra 2022. Komfyrvakt Er det montert komfyrvakt: Ja. Avtrekk kjøkken Er det montert ventilator over kokesone: Ja, kullfilterventilator. Vannledninger Innvendig rør-opplegg beskrivelse: Rør i rør opplegg. Dette er ført til fordelerskap. Hvor er fordelerskap plassert: Over klosett i bad. Hvor er hoved-stoppekran plassert: Inne i fordelerskap. Avløpsrør Hovedavløp: Det er felles avløps-rør for hovedavløp i bygget. Dette vil da fall inn under selskapets vedlikeholdsansvar. Ventilasjon Naturlig oppdriftsventilasjon. Til-luft til leiligheten: Spalteventiler i vinduer i soverom. Ingen ventiler for tilluft til stue og kjøkken. Er det avtrekksventil fra kjøkken: Denne er malt igjen, og er vanskelig å åpne. Er det avtrekksventil fra bad: Ja. Måling av effekt på ventilasjon, er ikke en del av denne rapporten. Det er begrenset effekt på ventilasjon i disse leilighetene. Elektrisk anlegg Sikringsskap plassert i trappeoppgang. Sikringer: Automatsikringer, jordfeilbryter/jordfeilvarsler. -------------------------------------------------- Oppgraderinger: Det ble gjort el-arbeider til bad i 2019-2020. Det er ikke fremvist samsvarserklæring for disse arbeidene. Sikringsskap er tidligere oppgradert. Det er ikke fremvist samsvarserklæring for disse arbeidene. Når det øvrige el-an legget er fra, er ikke kjent For mer informasjon om elektrisk anlegg, se spørsmål til eier i tilstandsrapporten vedlagt salgsoppgaven. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2 (10 stk.): Vinduer Vurdering av avvik: Det er avvik: Vinduer i stue og kjøkken: Disse vinduene er fra byggeåret, og har en del brukslitasje. Skruer for de koblede vinduene er malt igjen, så det er vanskelig å komme til mellom glassene. Det er skjolder på disse vinduene. Dette er ikke punkterte vinduer, men det er vanskelig å komme til mellom glassene for vasking. Konsekvens: Disse vinduene har oppnådd en alder, og med registrert slitasje, som tilsier at de bør vurderes byttet. ------------------------------------------------------------------------------------------- Vinduer i soverom er fra 1992, og er nå ca. 34 år. Forventet brukstid på vinduer er fra 40-60 år, avhengig av bruk og værforhold m.m. Vinduene fungerer med dagens bruk, og vurderes til TG-2 ut i fra alder. Konsekvens: Det er foreløpig ingen vesentlig konsekvens. Man må være klar over vinduenes alder. Man må også være klar over at vinduer fra denne tiden, ikke har samme isolasjonsevne/tetthet, som dagens vinduer. Dører Vurdering av avvik: Det er avvik: Entredøren er av eldre type, og har brukslitasje. Den vurderes til TG-2 ut i fra de registrerte avvik. Konsekvens: Det er foreløpig ingen vesentlig konsekvens, da døren fungerer. Man må være klar over at nyere dører har bedre tetthet og lydisolering. Overflater innvendig Vurdering av avvik: Det er avvik: Vegger og gulv har en del brukslitasje. Konsekvens: Innvendige overflater fremstår med moderniseringsbehov. Avvikene er i hovedsak av kosmetisk betydning. Omfanget av oppussingsarbeider må vurderes av ny eier. Etasjeskille/gulv mot grunn Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er en mindre høydeforskjell på gulv mellom stue og kjøkken. Det blir kontrollert for skjevhet i etasjeskiller: Hvis det måles mellom 1,5 - 3 cm. skjevhet totalt inne i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-2 i rapporten. I stue og hovedsoverom er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. 2 cm. Det er mindre høydeforskjell mellom gulv i stue og i kjøkken. Konsekvens: Det er ingen vesentlig konsekvens av dette avviket, men det skal bemerkes i følge gjeldende forskrift. De fleste vil ikke merke skjevhetene, og de vurderes til i hovedsak å være av kosmetisk betydning. Tilstandsgraden settes ut i fra standardens strenge vurdering av dette punktet. Pipe og ildsted Vurdering av avvik: Det er avvik: Eldre ildsted uten gnistplate på gulv. Peisen er en del år gammel. Den vurderes til TG-2 ut i fra alder. Konsekvens: Det anbefales å montere moderne og rentbrennende ildsted. Innvendige dører Vurdering av avvik: Det er avvik: Innerdørene er fra byggeåret, og har en del brukslitasje på dører/karmer/hengsler. Dører subber mot dørkarm ved åpning/lukking. Det er registrert gyng i dørterskler. De vurderes derfor til TG-2. Konsekvens: Avvikene er i hovedsak av kosmetisk betydning Sanitørutstyr og innredning på bad Vurdering av avvik: Det er avvik: Det skal gjøres kontroll av innbygget klosett-sisterne og mulighet for synliggjøring av evnt. lekkasjevann. Prinsippet er at lekkasjevann fra vann-installasjoner, i dette tilfellet klosett-sisternen, skal synliggjøres ved en evnt. lekkasje. Dette gjøres normalt med en avrenningsspalte i overgang gulv/vegg under klosett-skålen. Gulvet inne i innkassingen skal være i samme høyde som gulvet utenfor. I dette badet er det etablert en sluk avrenningsspalte. Men den er delvis tettet med silikon, og er ikke helt utskåret i membranplater. Denne åpning bør utbedres. I tillegg ligger gulvet inne i innkassingen noe lavere enn i gulvet utenfor. Konsekvens: Hvis det skulle bli en lekkasje, er det ikke sikkert at denne vil bli oppdaget. Avtrekk kjøkken Vurdering av avvik: Det er avvik: I følge NS3600, skal bruk av kullfilterventilator alltid bemerkes med TG-2, sammen med naturlig oppdriftsventilasjon. Konsekvens: Det er ingen praktisk konsekvens av dette avviket. I blokker av denne type er det ikke mulig/lovlig med andre løsninger en kullfilterventilator. Forhold vedr. Ventilasjon generelt, se eget punkt i rapporten. Vannledninger Vurdering av avvik: Det er avvik: Det skal gjøres kontroll av mulighet for synliggjøring av evnt. lekkasjevann fra fordelerskapet. Prinsippet er at lekkasjevann fra vann-installasjoner, i dette tilfellet fordelerskapet, skal synliggjøres ved en evnt. lekkasje. I dette badet er dette prosjektert med av lekkasjevann føres ned i innkassing for klosett. Gulvet inne i innkassingen skal være i samme høyde som gulvet utenfor. I dette badet er det etablert en avrenningsspalte. Men den er delvis tettet med silikon, og er ikke helt utskåret i membranplater. Denne åpning bør utbedres. I tillegg ligger gulvet inne i innkassingen noe lavere enn i gulvet utenfor. Konsekvens: Hvis det skulle bli en lekkasje fra rør-opplegg, er det ikke sikkert at denne vil bli oppdaget. Ventilasjon Vurdering av avvik: Det er avvik: På oppføringstidspunktet ble det benyttet naturlig oppdriftsventilasjon. Med naturlig oppdriftsventilasjon vil til-luft til boligen tilføres med spalteventiler i vinduer eller ventiler i yttervegger. Avtrekk fra boligen gjøres med avtrekksventiler i kjøkken og bad, ført ut over yttertak via luftekanaler. Naturlig oppdriftsventilasjon blir i rapporten alltid vurdert til TG-2. Konsekvens: Man må være klar over at denne type ventilasjon ikke har samme effekt som dagens ventilasjon med balansert eller mekanisk avtrekk. --------------------------------------------------------------------------------- Det er ikke tilluftsventiler i vinduer eller yttervegger i stue og kjøkken. Konsekvens: Uten tilluftsventiler vil det bli begrenset luftutskiftning. Lufting her gjøres via vinduer. Når vinder en gang skal byttes, bør det monteres vinduer med integrerte lufteventiler. ------------------------------------------------------------------------------------ Kjøkken skal i denne type blokker, normalt ha permanent avtrekk ført via luftesjakt/kanal, ut over yttertak. I denne leiligheten er ventilen til avtrekkskanalen fra kjøkken malt igjen. Konsekvens: Uten permanent avtrekk fra kjøkkenet, kan dette påvirke leilighetens luftutskiftning/ventilasjon. avtrekksventilen i kjøkken bør holdes åpen. Forhold som har fått TG3: Ingen forhold har fått TG3. Forhold uten tilstandsgrad, men som kan være til fare for helse, miljø og sikkerhet: Pipe/ildsted Avvik: Det er satt opp tapet på pipeløp i hovedsoverom. Konsekvens: Evnt. sprekker i pipe kan være vanskelig å oppdage. Avvik: Det er ikke gnistplate på gulv foran peisen. Konsekvens: Evnt. gnister fra ildsted kan være en brannrisiko.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Internett fra GlobalConnect inkludert i felleskostnadene.

Parkering
Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Radonmåling
Det er tidligere foretatt radonmåling.

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
5 600 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 244 205 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 5 844 205 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 146 100 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 147 490 (Omkostninger totalt) 159 390 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 162 190 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 991 695 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 003 595 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 006 395 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming. Varmtvann avregnes etter forbruk mot innbetalt akonto gjennom året av ISTA. Måler avleses en gang i året og avregning effektueres etterskuddsvis over felleskostnadene.

Info strømforbruk
Det er ikke bestilt Norgespris på strøm for denne boligen.

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det er innført eiendomsskatt i kommunen. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
1438280

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
5753118

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Det påløper innflyttingsgebyr på kr 1000,-, samt fakturakostnad på kr 94,-. Faktura blir sendt direkte til kjøper. Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
34/1000

Felleskostnader pr. mnd
5420

Felleskostnader inkluderer
Akonto varmtvann: 300,- Internett GlobalConnect: 326,- Vedlikeholdsfond: 560,- Lån leiligheter: 1 712,- Felleskostnader: 2 521,26,- For ikke-spesifiserte felleskostnader dekker disse blant annet felles byggforsikring, kommunale avgifter, regnskapsførerhonorar, drift og vedlikehold. Varmtvann avregnes etter forbruk mot innbetalt akonto gjennom året av ISTA. Måler avleses en gang i året og avregning effektueres etterskuddsvis over felleskostnadene.

Andel fellesgjeld
244205

Andel fellesgjeld per dato
2026-06-09T22:00:00Z

Andel fellesformue
28200

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameiet Falsensgate 27 er et veletablert eierseksjonssameie beliggende på Grünerløkka i Oslo. Sameiet består av 29 boligseksjoner og benytter OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører. Bygningen er forsikret i IF. Per 31.12.2025 hadde sameiet en arbeidskapital på kr 870 425, hvorav kr 662 548 var avsatt til vedlikehold. Sameiet har fellesgjeld på kr 7 230 241. Felles fasiliteter Sameiet har blant annet: - Felles varmtvannsanlegg med individuelle varmtvannsmålere. - Brannvarslingsanlegg og manuelle brannslukkere i fellesarealene. - Felles uteareal/bakgård. - Redskapsbod i bakgården. - Hovedport med adgang til gården. - Vaktmestertjenester som omfatter løpende tilsyn, renhold av trapper, snørydding, strøing og enklere gartnerarbeid. Utført vedlikehold Sameiet har gjennomført løpende vedlikehold og service av bygningen. I 2025 ble blant annet: - tagging på gatefasaden fjernet - trær i bakgården beskåret - Exodraft-viftene på pipetoppene kontrollert og vedlikeholdt - årlig kontroll av brannvarslingsanlegg og brannslukkere gjennomført - service på det felles varmtvannsanlegget utført, taket kontrollert, takrenner renset og enkelte takstein samt gavelbeslag utbedre - ny hovedport bestilt med planlagt montering i januar 2026. Styret opplyser at jevnlig vedlikehold av taket forventes å utsette behovet for full omlegging av taket med flere år. Fremtidig vedlikehold Sameiet legger opp til fortsatt løpende vedlikehold av bygningen og tekniske installasjoner. Budsjettet for 2026 omfatter blant annet serviceavtaler for brannanlegg, varmtvannsanlegg og ventilasjonsvifter, elkontroll med nødvendige utbedringer, samt ordinært drift- og vedlikeholdsarbeid. Rutinemessig oppfølging av taket vil videreføres for å forlenge levetiden. Planlagte tiltak og mulige kostnadsøkninger Det er ikke vedtatt større rehabiliteringsprosjekter i tilgjengelig dokumentasjon. Årsmøtet vedtok imidlertid en økning av de ordinære felleskostnadene på 3,5 % fra 1. juli 2026. Økningen er blant annet begrunnet med økte kommunale avgifter, særlig knyttet til vann og avløp, samt ordinær drift og vedlikehold. Vedtak på årsmøtet 2026 Årsmøtet godkjente årsrapport og årsregnskap for 2025, vedtok budsjettet for 2026 med 3,5 % økning i felleskostnadene fra 1. juli 2026, godkjente styrehonorarene, gjenvalgte BDO som revisor og valgte nye styremedlemmer. Det ble ikke vedtatt større vedlikeholdsprosjekter eller ekstraordinære investeringer utover det som følger av det ordinære budsjettet.

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS Lånenr.: 98207948152 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 6,90% Restsaldo 7 182 722,00 Innfrielsesdato: 30.05.2051 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 Administrasjonsavtale: Nei Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Styregodkjennelse
Det foreligger krav om styregodkjennelse av ny erverver i sameiets vedtekter.   Risikoen for å bli godkjent som ny erverver påhviler kjøper og kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om slik godkjennelse foreligger på overtakelsestidspunktet.   Kjøper kan gå til søksmål mot sameiet dersom kjøper mener manglende styregodkjennelse ikke er saklig begrunnet, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Nektelse av overdragelse til juridiske personer anses som saklig grunn.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Det er ikke vedtatt større rehabiliteringsprosjekter i tilgjengelig dokumentasjon. Årsmøtet vedtok imidlertid en økning av de ordinære felleskostnadene på 3,5 % fra 1. juli 2026. Økningen er blant annet begrunnet med økte kommunale avgifter, særlig knyttet til vann og avløp, samt ordinær drift og vedlikehold.

Sikringsordning fellesgjeld
Sameiet er ikke tilknyttet sikringsordning mot tap av felleskostnader.

Sameiets forsikringsselskap
If Skadeforsikring Nuf

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Beboernes forpliktelser og dugnader
Dugnad må påberegnes.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen. Hunder skal holdes i bånd på fellesområdet.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/227/132/3: 30.12.1983 - Dokumentnr: 515753 - Urådighet Rettighetshaver: Sameiet Falsensgate 27 Org.nr: 979 708 173 PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 30,000 PRIORITET ETTER: 90 % AV LÅNETAKST. OVERDRAGELSE SKAL GODKJENNES AV STYRET Gjelder denne registerenheten med flere 26.11.2013 - Dokumentnr: 1026452 - Urådighet Rettighetshaver: Lamini Invest AS Org.nr: 912 160 106 Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver 30.12.1983 - Dokumentnr: 515753 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 3 Formål: Bolig Sameiebrøk: 34/1000 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 29 SEKSJONER

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt ekspedisjontdokument for våningshus datert 08.03.1949. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er minimalt avvik da bad er utvidet noe. Dette er ikke et søknadspliktig tiltak.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Bygningen ligger i et område regulert til boligformål. Boligen følger reguleringsplan "Byggeområde for boliger, U 1.0-1.5 (Grunerløkka)", etter vedtektsbestemmelsene i S-2255, med vedtektsdato 28.7.77. Se endret reguleringsbestemmelse i S-2937, med vedtektsdato 11.3.81. Disp. plan. Bystyrets vedt. 11.3.81 (Grunerløkka). Pågående byggesaker i området: - Romsdalsgata 9 A-B - bruksendring av loft til to boliger, etablere bad og kjøkken i eksisterende leiligheter, oppføring av balkonger, fire takarker og to takvinduer, med saksnummer 202511284 - Christies gate 26 B - bruksendring og fasadeendring - Byggesaken er satt i bero, med saksnummer 202508526 - Sannergata 11 - bruksendring av et mindre areal ved trappesjakt mot nord fra fellesareal til boligareal, etablering av vinduer i fasade mot indre gård, med saksnummer 202509816 - Sannergata 7 A-B - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer, med saksnummer Pågående plansak ? Detaljregulering Saksnummer: 202315257 Planområde: Vogts gate ? Toftes gate Sakstype: Detaljregulering Saken gjelder: Fremkommelighetstiltak for trikk. Planarbeidet omfatter tiltak i Vogts gate og Toftes gate med formål å forbedre fremkommeligheten for trikken. Reguleringsarbeidet kan medføre endringer i gateutforming, trafikkavvikling, kollektivløsninger og tilhørende byrom innenfor planområdet. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i plansaken og tilhørende dokumentasjon.202512308 -Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Se saksnummmer 201901778. -Detaljregulering, Uelands gate fra Stavangergata til Evald Ryghs gate. Se saksnummer 202554777. -Detaljregulering, Vulkan 13 med flere. Se saksnummer 202111711. -Detaljregulering, Markveien - Gateopprustning. Se saksnummer 202209792. -Detaljregulering, Toftes gate - Tilrettelegging for sykkel. Se saksnummer 202308348. -Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - bolig og næring. Se saksnummer 202451391. -RV 4 Årvoll skole til Sinsen. Gang- og sykkelvei. Se saksnummer 201904064. -Voldsløkka idrettspark. Se saksnummer 201814722.

Adgang til utleie
Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie. Les mer om utleie i vedtektene punkt 2.3.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 600 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 244 205 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 5 844 205 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 146 100 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 147 490 (Omkostninger totalt) 159 390 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 162 190 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 991 695 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 003 595 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 006 395 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
147490

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har ikke kunnet tegne boligselgerforsikring på boligen i henhold til vilkår. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,30% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 500 Garantipremie/inneståelse 3 990 Kommunale opplysninger 27 980 Markedspakke stor 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 24 900 Tilretteleggingsgebyr 4 490 Visninger/ overtagelse per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 5 000 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig   Totalt kr: 149 440   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.