OSLO Olaf Bulls vei 74 194

Tomt
52641.4m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på 52.641,4 m². Tomten skråner mot vest, og er opparbeidet med plen og beplantning. Asfalterte internveier og biloppstillingsplasser. Noe naturtomt.

Beliggenhet
Leiligheten ligger i et populært, naturskjønt og meget attraktivt boligområde på Voksen Skog, ved kanten av Nordmarka i Oslo. Voksen Skog ligger på Holmenkollens solside - høyt og fritt med marka som nærmeste nabo! Området har skoler, barnehager, god offentlig transport og vakre rekreasjonsområder. Dessuten er det et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Det er kort vei til fotballbane, idrettshall, hesteridning og treningssenter. Om vinteren kan man spenne på seg skiene så og si rett utenfor døra og velge forskjellige løypealternativ i Bærums- eller Nordmarka. Om sommeren bruker man turveier og stier i samme områder. Bogstadvannet ligger i gangavstand fra leiligheten, med mulighet for bading om sommeren og ski/skøyter om vinteren. Her ligger også Bogstad gård med kafé og kulturaktiviteter, kunstutstillinger og gårdsopplevelser. Bogstad golfklubb ligger i nydelige omgivelser, og tilbyr 18 hulls bane og driving range. Fra leiligheten er det dessuten kort vei til nasjonalanlegget i Holmenkollen, ærverdige Frognerseteren, samt populære Tryvann sommer- og vinterpark. Sistnevnte er et unikt helårsanlegg med skibakker og terrengpark på vinterstid, og sykkel-/klatreanlegg sommerstid. Servicetilbud Dagligvarehandelen kan gjøres hos nærbutikken Kiwi Bogstad som holder åpent 7 dager i uken og ligger ca. 1km fra boligen. Ønsker du ytterligere servicetilbud er det ca. 5 min med bil til Røa Senter som har et variert utvalg. Majorstuen og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil, med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og T-bane. Nærmeste holdeplasser er Åsly og Liabakken, som ligger hhv ca. 150m og 400m unna. Alternativt er det ca. 5 minutter på sykkelen til Voksenlia T-banestasjon. Med bil fra eiendommen tar det ca. 5 min til Røa, 13 min til Majorstuen, 20 min til Oslo S og 52 min til Oslo lufthavn Gardermoen. Det er ca. 10 min gange til Grindbakken barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det ca.16-17 min på sykkelen til Midtstuen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av private og kommunale barnehager. Nærmeste barnehage er Liabakken barnehage som ligger ca. 200 m fra boligen.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde med blokker og småhusbebyggelse. Denne leiligheten ligger i 1. etasje i en terrassert boligblokk over 2 etasjer pluss 4 underetasjer.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager: - Liabakken barnehage (1-5 år) ca. 200m fra boligen. - Grindbakken barnehage (1-5 år) ca. 900m fra boligen. - Fossekallen barnehage (1-5 år) ca. 2.5 km fra boligen. Barneskoler: - Grindbakken skole (1-7 kl.) ca. 1 km fra boligen. - Bogstad skole (1-7 kl.) ca. 1.6 km fra boligen. - Voksen skole (1-7 kl.) ca. 2.6 km fra boligen. Ungdomsskoler: - Hovseter skole (8-10 kl.) ca. 3.3 km fra boligen. - Midtstuen skole (8-10 kl.) ca. 4,2km fra boligen. VGS: - Persbråten videregående skole ca. 4,1km fra boligen. - Ullern videregående skole ca. 7,2km fra boligen.

Skolekrets
Grindbakken barneskole og Midtstuen ungdomsskole.

Offentlig kommunikasjon
Offentlig transport er lett tilgjengelig med Liabakken bussholdeplass kun 400 meter unna, hvor busslinjene 42, 42N og 45 har hyppige avganger. Fra bussholdeplassen kommer du enkelt til Røa T-banestasjon, som gir deg tilgang til sentrum på ca. 9 minutter med linje 2. For bilister er det garasjeplass tilknyttet leiligheten, og enkel adkomst til Ring 3 og sentrale veiforbindelser i Oslo.

Byggemåte
Eierseksjonen er fra 1983 og har bærende konstruksjoner i betong med utfyllende bindingsverk. Utvendig oppussing ble utført i perioden 2017-2019, som inkluderte etterisolering og nye fasader. Bygningen er fundamentert med støpt såle på fast grunn, med en grunnmur i betong. Veggkonstruksjonene består av bærende betong og utfyllende bindingsverk, med fasader som er forblendet med teglstein og noe malt eller beiset panel. Takkonstruksjonen er et flatt tak, tekket med takpapp eller membran. Etasjeskillerne er utført i betong. Vinduer er utført med 3-lags isolerglass i trekarmer, og balkongdøren har isolerglass. Entrédøren er en finért dør som er brann- og lydklassifisert. Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse med et betongdekke belagt med balkongteppe. Leiligheten disponerer også en biloppstillingsplass med elbillader i fellesgarasje, samt en bod i 2. etasje og en bod med adkomst fra terrassen. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Vinduer: Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid for vinduene er oppbrukt. - Dører: Avvik: Noe bruksslitasje/bruksmerker. - 1. ETASJE > BAD/WC - Overflater vegger og himling: Avvik: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - 1. ETASJE > BAD/WC - Overflater Gulv: Avvik: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - 1. ETASJE > BAD/WC - Sluk, membran og tettesjikt: Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Vannledninger: Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Automatisk vannstopp-system er ikke observert i kjøkken. - Avløpsrør: Avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2018. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 1. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja Firmanavn: Tore Orvei AS, 2026 Beskrivelse: Svak drypping i en overgang mellom kaldtvannsrør under vasken som rant inn mot sluket. En av gulvflisene på badet foran speilet virker å ha løsnet mot limet i det ene hjørnet, slik at man kan høre en lav klikkelyd når man tråkker på den. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Rørleggermester Kjell Svane Hansen, 2016; Powertech Elektroservices, 2016; Ufaglært, 2016 Beskrivelse: Rørlegger monterte vegghengt toalett, tilkobling ny servant og dusj. Elektriker la inn flere stikkontakter og monterte speilskap. Sparklet og malt tak. Lagt flis på flis på vegger og gulv. 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Andenæs VVS AS, 2013; Tore Orvei AS, 2026 Beskrivelse: VVS-prosjekt i regi av sameiet med nye rør (varmt/kaldtvann) i hele blokken. Byttet ut del i overgangen mellom kaldtvannsrørene. 17. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Firmanavn: Hoel Elektro AS, 2012; Powertech Elektroservices, 2016; Eltel Networks AS, 2017; Kåre Hagen & Co AS, 2026 Beskrivelse: Sikringsskap oppgradert. Skrusikringer byttet ut med vippebrytere. Lagt inn ekstra kurs til platetopp på kjøkkenet slik at stekeovn og platetopp har hver sin kurs. I tillegg lagt inn flere strømuttak på badet. Installasjon av AMS-måler (automatisk strømavlesning). Byttet ut stikkontakt over platetopp på kjøkkenet. Byttet ut stikkontakter og ledninger over kjøkkenbenk og bak kjøleskap. Monterte nytt overspenningsvern i sikringboks. 29. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden.

Innhold
2. Etasje: BRA-e 2 kvm: Bod 1. Etasje: BRA-i 45 kvm: Entré, bod, bad/wc, soverom, kjøkken og stue BRA-e 2 kvm: Bod (adkomst fra terrassen) TBA 12 kvm: Terrasse og balkongareal

Standard
Entré: Nøkkelfri adkomst til boligen med smart kodelås fra Yale og kodelås med brikke på til oppgangen. Kjøkken: Kjøkkenet er i en delvis åpen løsning mot stuen. Innredningen har hvite glatte fronter, laminat benkeplate, og en 1 1/2 oppvaskkum i kompositt med avrenningsfelt. Det er fliser over benken. Benkeplate og to skap er fra 2018. Øvrige innredninger har varierende alder, og ett underskap er noe større enn de øvrige. Hvitevarer som induksjon platetopp og stekeovn er integrert, og det er opplegg for oppvaskmaskin. Vedr. hvitevarer se pkt. "løsøre og tilbehør" i salgsoppgaven. Bad: Badet er ifølge tidligere prospekt pusset opp i 2016. Det har fliser på gulv og vegger, og malt himling. Gulvet har elektriske varmekabler og fall mot sluk, med en nivåforskjell på ca. 4,5 cm fra dør til slukrist. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, en 100 cm servant med skuffer, og et dusjhjørne med innfellbare glassvegger. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen består av mekanisk avtrekk med tilluft via spalte under døren. Badet har et plastsluk og ukjent membran. Innvendige overflater: Gulv: Parkett og fliser. Vegger: Malte flater og fliser. Vegger i stue og entré ble malt i 2025. Himling: Malte himlinger. Tekniske installasjoner: - Vannledninger: Røropplegg i kobber og plast. Hovedstoppekraner er plassert i himlingen rett utenfor leiligheten. - Ventilasjon: Boligen har mekanisk ventilasjon med avtrekk fra bad og kjøkken. Tilluft skjer via veggventiler/vindusventiler. - Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i fellesgang rett utenfor leiligheten. Anlegget har en 40 A hovedsikring. Det foreligger samsvarserklæring for arbeider utført i 2026 og for utskifting av sikringer i 2012. Det finnes en kursfortegnelse som er i samsvar med antall sikringer. En bolig og brannforebyggende kontrollrapport ble utarbeidet 16.04.2026.

Innbo og løsøre
Medfølger ved salg: - Hvitevarer kjøkken (kombinert kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, etc.) - Infrarød varmelampe på terrasse - Lykter og dekor i blomsterkasse - Terrasseteppe - Innredning i soveromsskap Medfølger ikke ved salg: - Hylle i entré - Hylle over spisebord - Lampe over spisebord - Speil på dør til bod Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2026: - Elektriker har utført arbeider i 2026. - Rørlegger har utført arbeider i badet i 2026. 2025: - Vegger i stue og entré er malt i 2025. - Det ble i januar 2025 gjennomført vedlikeholdsspyling av avløpsrørene i leilighetene. 2019: - Avtrekksvifte/ventilator med omluft (kullfilter). 2018: - Ny benkeplate og to skap i 2018. 2016: - Badet er pusset opp med nye overflater og innredninger i 2016. 2012: - utskifting av sikringer i 2012. Arbeid utført i regi av Sameie: 2026: - Større vedlikeholdsprosjekter i 2026 omfatter oppgradering av garasjeanlegget og utskifting av dører i oppgangene. - Rehabilitering av garasjeanlegget er for tiden sameiets største og viktigste vedlikeholdsprosjekt. - Dørene inn til leilighetene er imidlertid slitt og trekker ned helhetsinntrykket. Av hensyn til trivsel og verdivurdering ved salg av leilighetene ønsker vi å starte utskifting av dørene. - I 2026 må vi også male nytt balkongrekkverk som ble montert på øvre D-felt i 2025. - Kameraovervåking i garasjeanlegget 2025: - Resten av feilrettingen ble utført i første kvartal 2025. - En del av utelykter og ? lamper måtte skiftes ut i 2025 fordi de var defekte. - Søppelhusene på øvre D-felt ble skiftet ut høsten 2025. - Treverket på balkongene på bakkeplan på øvre D-felt (nr. 56 til 72) ble byttet ut sommeren 2025. - Én takvifte ble skiftet ut i 2025. 2024: - Termofotografering av strømtavlene ble gjennomført i november 2024. - Varmekabelen på platået mellom nr. 56 og 58 ble skiftet ut høsten 2024. - Batteri skiftet høst 2024 - Endring av låskoder - Slamsuging av alle sandfang og sluk 2022: - Rengjøring av ventilasjonssjakter 2019: - Utvendig oppussing er utført i 2017-2019 i sameiets regi med etterisolering og nye teglsteinsfasader. - fasaderehabilitering fra 2015?2019

TV/Internett/bredbånd
Telia er sameiets leverandør av tv og internett.

Parkering
Medfølger 1 garasjeplass med elbillader i felles lukket anlegg.

Radonmåling
Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmåling er ikke relevant

Diverse
Intervju med selger: Vi har veldig god erfaring med å presentere et intervju med selgere i våre salgsoppgaver. Besvarelsen trenger ikke å være overdrevet selgende, men heller personlig og ekte. Vi håper du tar deg tid til å svare på disse. Strømforbruk? Vi har svært lave strømutgifter til oppvarming av leiligheten siden vi kun har yttervegg på én side. Varmtvann er allerede inkludert i lave felleskostnader, så her kan man ta seg en lang dusj både med og uten Norgespris uten å bli ruinert. Hvordan er parkeringsmulighetene? Med egen parkeringsplass med ladeboks innerst i parkeringsanlegget, er det enkelt å parkere uten stress med å slippe forbi biler som vil passere. Har man behov for en ekstra parkeringsplass kan man sette seg på venteliste i sameiet for å leie en. Om man ikke trenger parkeringsplassen sin, så kan den leies ut. Det er også rikelig med gjesteparkeringsplasser i samme garasjeanlegg. Når kjøpte dere eiendommen? Jeg kjøpte eiendommen i 2018 som min første selveide bolig. De siste par årene flyttet min nåværende samboer inn i leiligheten, og med gode lagringsmuligheter og mye skapplass for å være en relativt liten leilighet, så har jeg klart å finne plass til masse klær og sko til dama også. Forrige eier bodde her også i åtte år, med samboer de siste årene. Hva var avgjørende for valget deres? Som ivrig skiløper, generelt glad i skog og mark og glad i en dukkert, var det lukrativt med skiløyper, stier og badeplass rett nedenfor blokka. I tillegg så er det ingen trapper for å komme seg inn i leiligheten, slik at man slipper å bære treningsutstyr og handleposer opp og ned lange trappeganger. Samtidig er det bare fem minutters gange til 42 og 45-bussen som går inn til sentrum for jobb og sosiale sammenkomster, og 42-bussen er i tillegg nattbuss så man ikke trenger å ta taxi om det blir sent. Hvorfor skal dere flytte? Vi har kommet i etableringsfasen der man fort får behov for flere soverom, så vi har kjøpt et rekkehus noen steinkast unna på Røa. Hva har dere likt spesielt godt med boligen og kommer til å savne mest? Det er eksepsjonelt gode solforhold på terrassen fra tidlig ettermiddag til langt ut på kveldene, og med varmelampe har vi kunnet sitte ute til lenge etter at solen har gått ned bak åsen i sommerhalvåret. Her har vi spist mye god grillmat uten innsyn, og gjester komplimenterer utsikten nesten plagsomt ofte. Det har også vært en veldig praktisk bolig for både en og to personer som det er lett å holde ryddig og ren, og det er lite lyd fra naboer både inni selve leiligheten og ute på terrassen. I blokka er det en god miks av yngre og eldre, både med og uten barn, som det er lett å slå av en prat med. Hva har dere likt best med området? Umiddelbar nærhet til fine trenings og turområder. Vi har hatt mange spaserturer langs Bogstadvannet og i parken rundt Bogstad gård, hvor det er mulig å hilse på forskjellige dyr og ta seg en tur inn på kafeen. I tillegg er sameiet flinke til å vedlikeholde og pynte opp fellesarealene, og området føles veldig trygt både på dagtid og på kveldstid. Er det noe dere ikke er fornøyd med? De siste årene har det vært en del støy på ukedager og noe styr rundt parkeringsplasser i forbindelse med rehabilitering av garasjeanlegget, som nå er i sluttfasen. Vinter - vår - sommer og høst. Hvordan er de ulike årstidene i boligen og området? Vinter: Lunt og godt i TV-kroken. Skiturer fra døra, og av og til skøyteis på Bogstadvannet. Vår: Behagelig fuglekvitter inn soverommet på morgenen. På vannet begynner Christiania Roklubb å ro så fort isen har smeltet og uteområdene blir grønne og frodige. Sommer: Sene kvelder på terrassen i sola. Siden det er mykt teppe, ingen innsyn og tak over hele terrassen, er det fint å ta med seg madrassen på senga og sove ute. Siden leiligheten ligger så høyt over skogen nedenfor, er det knapt insekter å se. Høst: Tørr terrasse man kan sette seg med et pledd i sofaen under varmelampen og se på høstregnet, før man trekker inn i varmen. Sykkel, rulleski og gåturer i opplyste gater i Sørkedalen eller i Holmenkollen. Til slutt - beskriv boligen med tre ord: Solfylt, rolig og trygt. Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
4 850 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 121 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 122 640 (Omkostninger totalt) 134 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 137 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 972 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 984 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 987 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming. Boligen benytter direkte elektrisk oppvarming med punktoppvarming som varmefordelingssystem. Badet har elektriske varmekabler i gulvet.

Info strømforbruk
Selger opplyser at de har brukt ca. 5.572 kWh for hele 2025 som tilsvarer snitt på ca. 464,3 kWh i mnd. Varmtvann er inkludert i de lave felleskostnadene.

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Det er ikke eiendomsskatt på denne seksjonen iht. Oslo Kommune sin eiendomsskatteliste for utskrevet eiendomsskatt 2026.

Formuesverdi primær
1109041

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
4436162

Formuesverdi sekundær år
2024

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
1/920

Felleskostnader pr. mnd
3467.02

Felleskostnader inkluderer
Totale felleskostnader pr. d.d. kr. 3.467,- pr. md. inkl. Varmtvann, tv og internett, vaktmestertjenester, renhold fellesarealer, snørydding, forretningsførsel, kommunale avgifter, forsikring av bygget, daglig drift og vedlikehold.

Andel fellesformue
25819

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Liabakken Boligsameie er et sameie i Oslo kommune som består av 329 seksjoner. Sameiet har organisasjonsnummer 971277289 og forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS. Sameiets hjemmeside er https://vibbo.no/1268. Sameiet disponerer totalt 100 boder, hvorav 93 er inneboder i kjellerne og syv er uteboder i garasjeanlegget. Ingen kan eie mer enn to seksjoner i sameiet. Korttidsutleie er begrenset til 60 døgn i året, definert som utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 døgn sammenhengende. Pågående saker - Rehabilitering av garasjeanlegget er for tiden sameiets største og viktigste vedlikeholdsprosjekt. Kostnadsoverslag for 2026: 21 000 000 kr. Selger opplyser at han allerede har innbetalt sin andel av prosjektet på kr. 34.066,-. - Det er noe slitasje enkelte steder på malte overflater, først og fremst merker. Dørene inn til leilighetene er imidlertid slitt og trekker ned helhetsinntrykket. Av hensyn til trivsel og verdivurdering ved salg av leilighetene ønsker vi å starte utskifting av dørene. Kostnadsoverslag for 2026: 2 000 000 kr. - Det oppstår hvert år vedlikeholdsbehov som er vanskelige å forutse, f.eks. takvifter som må skiftes ut, råtne levegger på terrasser, rørarbeid, lysarmaturer i garasjen, defekte utelamper og varmekabler. I 2026 må vi også male nytt balkongrekkverk som ble montert på øvre D-felt i 2025. Kostnadsoverslag for 2026: 2 000 000 kr. - Styret foreslår overfor årsmøtet å montere overvåkning av garasjene. Kostnadsoverslag for 2026: 200 000 kr. - Årsmøtet 2024 vedtok at sameiet skulle utarbeide en rapport om etablering av solcelle-anlegg. Det arbeides i øyeblikket ikke med saken. Vedtatte saker: - Det innhentes tilbud og inngås avtale med nytt anleggsgartnerfirma, hvor det i avtalen tydelig kommer frem hva som skal gjøres og når. Referanser må sjekkes. - Planen er en rettesnor for styrets arbeid med vedlikehold og utvikling av sameiet. - Det rengjøres for årsaken til at differansen på kr 185 991 ikke ble oppdaget, og begrunnelsen for at det enda ikke er gitt svar på hva som er årsaken til denne differansen. Sameiet består av 329 seksjoner i henhold til oppdelingsbegjæring tinglyst den 26.01.83. Alle seksjoner er med i sameiet, og ingen seksjon kan fritas for deltakelse.

Lånebetingelser fellesgjeld
Selskapet har ingen lån.

Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Styregodkjennelse
Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2026: -4 422 230 Årsresultat for 2025: -2 699 567 Vedtatte kostnadsøkninger: Felleskostnadene øker med 3 % fra 01.01.2026. Det er vedtatt å innhente tilbud og inngå avtale med nytt anleggsgartnerfirma. Større vedlikeholdsprosjekter i 2026 omfatter oppgradering av garasjeanlegget (18 millioner kroner) og utskifting av dører i oppgangene (1,5 millioner kroner). Saker som kan medføre kostnadsøkninger: Sak 8: Forslag om kameraovervåking i garasjen med en kostnad på 200 000,- NOK eks. mva. og årlige driftskostnader på ca. 3 000,- NOK. Sak 9: Forslag om tiltak for vanntilførsel og tilbakeslagsventiler, med en estimert kostnad på 1,5 millioner kroner for hele sameiet. Sak 10: Forslag til utviklings- og vedlikeholdsplan for 2026 med kostnadsoverslag for Garasjeanlegg (21 mill.), Inngangspartier og oppganger (2 mill.), Diverse nødvendig vedlikehold (2 mill.), og Kameraovervåking (0,2 mill.). Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for. Årsresultat for 2023 var kr 12 332 184,- Budsjett for 2024 er kr 4 900 106,- Arbeidskapital pr 31.12.2023 var kr 8 654 588,- Det er flere vedlikeholdsprosjekter som allerede er satt i gang. Se årsberetningen som ligger vedlagt.

Sikringsordning fellesgjeld
Det er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Forpliktelser Vedlikeholdsplikt 1. Innvendige vannledninger t.o.m. stoppekran og avløpsledninger frem til forgreningspunktet på eiendommens hovedledning inn til seksjonene. 2. Elektriske ledninger til og med seksjonens hovedsikringspunkt. Seksjonseieren er forpliktet til å utføre forsvarlig vedlikehold av levegg, gjerder, boder og lignende som er bygget på fellesareal som seksjonseieren disponerer. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Skader på fellesområder, for eksempel uteområder, trappeoppganger og ytterdører, som er forårsaket av flytting eller oppussing, skal utbedres av den som forårsaker skaden. Seksjonseiere/beboere som har biloppstillingsplass hvor det er installert separate skyveporter, plikter å holde disse låst til en hver tid, samt sørge for nødvendig vedlikehold av portene. Beboere med ansvar for dyr plikter å fjerne deres ekskrementer fra sameiets eiendom. Beboerne plikter å holde trapper og ganger rene, samt holde avløpsrenner fra terrassene åpne. Kontroll av brannvernutstyr i den enkelte leilighet er beboerens eget ansvar. Det er den enkeltes ansvar å sørge for vedlikehold i egen boenhet - herunder utskifting av defekte armaturer. Dugnad Det avholdes årlig dugnad på våren. Det avholdes årlig ryddeaksjon i fellesboder og garasjer.

Dyrehold
Dyr som er til sjenanse for andre beboere må ikke holdes i leilighetene. For hundehold gjelder politivedtektene. Beboere med ansvar for dyr plikter å fjerne deres ekskrementer fra sameiets eiendom. Beboere bes spesielt påse at dyr holdes borte fra sandkasser og lekeplasser. Det er båndtvang året rundt på hele sameiets område.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen til borettslaget er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Heftelser i eiendomsrett: 25.11.1981 - Dokumentnr: 1981/30714-1/105 - Erklæring/avtale Med flere bestemmelser Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Overført fra: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:2168 Gjelder denne registerenheten med flere 26.01.1983 - Dokumentnr: 1983/2558-3/105 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 15,000 MED PRIORITET ETTER FØRSTE KJØPESUM Gjelder denne registerenheten med flere På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/33/2168/194: 25.11.1981 - Dokumentnr: 30714 - Erklæring/avtale Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:2168 Gjelder denne registerenheten med flere 26.01.1983 - Dokumentnr: 2558 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 15,000 MED PRIORITET ETTER FØRSTE KJØPESUM Gjelder denne registerenheten med flere 26.01.1983 - Dokumentnr: 2558 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 194 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/920 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 329 SEKSJONER Teller er rettet på snr 11 m/fl. iht tgl.l. 18. 10,11,03. 17.03.1994 - Dokumentnr: 15001 - Målebrev Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for "fasadeendringer" i Olaf Bulls vei 74, datert 11.04.2019. Det foreligger ferdigattest for "nytt røropplegg" i Olaf Bulls vei 74, datert 10.07.2023. Det foreligger ferdigattest for "nybygg (terrasseblokk)" i Olaf Bulls vei 74, datert 07.12.1983. Det foreligger ferdigattest for "ventilasjonsanlegg" i Olaf Bulls vei 74, datert 18.07.1984. Det foreligger ferdigattest for terrasseblokk datert 07.12.1983. Det foreligger bygningsanmeldelse for "oppføring av terrasseblokk" i Olaf Bulls vei 74, datert 19.06.1981.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløp via private stikkledninger.

Regulerings- og arealplanner
Regulert til: Byggeområde for boliger. Følger endret reguleringsplan for felt D (plan-ID S-2401), som regulerer området til byggeområde for boliger. 09.04.1981

Adgang til utleie
Utleie er tillatt iht. vedtekter og etter godkjenning fra styret. Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Kortidsutleie er begrenset til 60 døgn i året iht. vedtektene §2.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 850 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 121 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 122 640 (Omkostninger totalt) 134 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 137 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 972 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 984 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 987 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
122640

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,90% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 000 Garantipremie/inneståelse -2 000 Gratis Interiørveiledning 3 990 Kommunale opplysninger 19 990 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 22 900 Tilretteleggingsgebyr 2 900 Visninger per stk. 6 725 Eierskiftegebyr 4 500 Foto 9 500 Takst/tilstandsrapport inkl. plantegning 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 3 990 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig   Totalt kr: 104 910   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34.900,- for utført arbeid.