OSLO Ryghs vei 7A

Tomt
6798m²

Beskrivelse av tomt
Felles eiet tomt.

Beliggenhet
Ryghs vei 7A har en attraktiv og ettertraktet beliggenhet i et veletablert og rolig boligområde, hvor du bor skjermet og tilbaketrukket, samtidig som du har enkel tilgang til både byliv og grønne rekreasjonsområder. Dette gir en sjelden og ettertraktet balanse mellom ro og tilgjengelighet. I nærområdet finner du flere dagligvarebutikker i gangavstand, som gjør hverdagsinnkjøpene enkle og effektive, blant annet Rema 1000 og Joker. For den som ønsker større naturopplevelser, er det kun en kort kjøretur til Holmenkollen, et velkjent og attraktivt område med et bredt spekter av rekreasjons- og fritidsmuligheter. Like i nærheten finner man også Bogstadvannet og Bogstad gård med kafe. Både fra Bogstad og Holmenkollen finnes et variert løypenett for både tur og trening, gode forhold for langrenn vinterstid og flotte tur- og sykkelmuligheter i naturskjønne omgivelser sommerstid. Området byr også på hyggelige serveringssteder, møteplasser og populære utfartssteder med vidstrakt utsikt over byen og fjorden. Gode kollektivforbindelser gjør det enkelt å ta seg ned til Røa, som fungerer som et naturlig nærsentrum for området. Røa byr på et bredt og variert tilbud av butikker, kaféer og restauranter, i tillegg til treningssentre og øvrige servicetilbud. Her finner du både hverdagslige tjenester og mer urbane kvaliteter samlet på ett sted, med raske forbindelser videre til Oslo sentrum og resten av byen. Beliggenheten kombinerer på en svært god måte det rolige boliglivet med nærhet til byens mange muligheter.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
Det er flere barnehager i området med gangavstand fra boligen. Nærmeste barnehage ligger med direkte adkomst fra felles hage.

Skolekrets
Boligen tilhører skolekretsen til Voksen skole (1-7 kl.) Det er også flere barne-, ungdoms-, og videregående skoler med kort avstand fra boligen.

Offentlig kommunikasjon
Buss: Ryghs vei, ca. 0.4 km unna: Linje 46 T-bane: Holmekollen, ca. 0.7 km unna: Linje 1 Trikk: Gaustadalléen, ca. 3.9 km unna: Linje 17, 18 Skøyen stasjon ligger ca 5 km unna og tilbyr svært gode kollektivforbindelser med buss og tog.

Byggemåte
BOLIGBYGG MED FLERE BOENHETER

Utvendig:

Vinduer: Vinduer i to- og trelags isolerglass, fra byggeår.

Dører: Skyvedør til takterrasse med trelags isolerglass fra byggeår.

Dører - 2: Entredør i brannklasse B30 med elektronisk dørlås.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Takterrasse med adkomst fra stue/kjøkken, ca 27 kvm. Fliser på dekket og rekkverk i metall med glassfelt.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller i betong. Horisontalmåling er utført i stue/kjøkken, entre/gang og soverom.

Pipe og ildsted: Pusset og malt elementpipe med utvendig feieluke. Takvifte er montert til pipeløpet med styringsbryter på vegg. Peisovn med glassdør på ildfast plate i stue/kjøkken, ny fra 2021.

TG2
Vinduer
Det er påvist andre avvik:. Vinduer er av eldre dato. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.
Konsekvens/tiltak: Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne.

Dører
Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. Det er antydninger til punktering i glasset til skyvedøren.
Konsekvens/tiltak: Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene. Døren er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er registrert bom (hulrom) under flisene ut mot rekkverket, samt. noe ufagmessig legging av flis rundt sluk. En flis med en sprekk er registrert under befaring. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flis og fuger.
Konsekvens/tiltak: Svak limdekning til underlaget øker risikoen for sprekker i fliser og fuger. Flisene må ev. tas opp og relimes/fuges til underlaget.

Etasje - Stue/kjøkken - Avtrekk
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Boligen ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken og bad. I dette tilfellet er kjøkken flyttet. Ved å flytte kjøkken uten å endre ventilasjonen forandres prinsipper for avtrekk fra kjøkken og bad, og friskluft inn i oppholdsrom.
Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i boligen.

Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Maksimal tillatt effekt på varmtvannsberedere uten fast tilkobling montert etter 2014 er 1500 W.
Konsekvens/tiltak: Avviket kan medføre overbelastning på strømkursen, som kan gi varmegang i stikkontakten til berederen. Stikkontakten bør erstattes med fast strømtilkobling.

TGIU
Etasje - Bad I - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt grunnet tilstøtende vegger mot bad og fast kjøkkeninstallasjon.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt 2020. Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene. Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring. 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja, faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2020 Firmanavn: Nordstrand RØR Beskrivelse av arbeidet: Vaskerom og bad ombygget til to oppusset bad. Bad - ifm . gang: Flislagt bad. Vannrør i PEX rør i rør system og avløpsrør i plast. Gulvfliser og veggfliser. Nedsenket malt himling med downlights og avtrekksventiler. Nedsenket gulv i dusjsone med mosaikkfliser. Dusjhjørne med innsvingbare dører i glass. Veggmontert regn- og hånddusj. Helservant med glatte fronter på skuffer og ett greps blandebatteri. Speil med lys. Vegghengt toalett. 120L varmtvannsbereder. Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Membran. Varme i gulv. Bad - ifm. soverom: Tiltak utført i år 2020. Flislagt bad. Vannrør i PEX rør i rør system og avløpsrør i plast. Fordelerskap er plassert på vegg. Gulvfliser og veggfliser. Nedsenket malt himling med downlights og avtrekksventil. Nedsenket gulv i dusjsone med mosaikkfliser. Dushhjørnet med innsvingbar dør i glass. Veggmontert regn- og hånddusj. Helservant med glatte fronter på skuffer og ett greps blandebatteri. Speil med lys. Vegghengttoalett. Membran. Varme i gulv. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk Leiligheten fikk to hele nye bad, der membran og sluk ble fornyet. 3. Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp? Ja 8. Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget? Ja Nederste etasjen sliter med vannlekkasje fra balkongen. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja, faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2025 Firmanavn: Con-rehab Beskrivelse av arbeidet: To terrasser ble byttet og rehabilitering av vannskadene ble gjennomført, arbeidet ble avsluttet sommeren 2025. 11. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja, faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2020 Firmanavn: Fix interior Beskrivelse av arbeidet: Flyttet kjøkken til åpen løsning mot stue. Vannrør i PEX rør i rør system og avløpsrør i plast. 15. Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere? Ja, ufaglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021 Beskrivelse av arbeidet: Byttet peis. 17. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2021 Firmanavn: Kampen installasjon Beskrivelse av arbeidet: Lagt varmefolie i stue og kjøk. Lagt varmefolie i entré. Lagt ny kurs til varmefolie i stue og kjøk. Montert ny sikring. Montert opp termostater til varme i stue, kjøk og entré. Montert spottskinne i stue/kjøk. Lagt kabel fra stikkontakt i stue. Montert hue spotpære. 20. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Kjøkkenet ble flyttet fra eget rom til stua av tidligere eier, slik at det ble et åpent kjøkken / stua løsning. Bad og vaskerom ble bygget om til to bad av forrige eier. Er tiltaket godkjent av kommunen? Nei, ikke som jeg kjenner til 25. Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen? Ja Takstrapport ifm tidligere salg av leiligheten. 29. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja 30. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2025 Firmanavn: Blikkenslagermestrene Henry Hansen & Sønn AS Beskrivelse av arbeidet: Rehabilitering av taket med tilhørende anlegg 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold
Boligen ligger i et boligbygg med flere boenheter oppført i 1983. Leiligheten ligger i 2. etasje og har et internt bruksareal (BRA-i) på 94 m². Planløsningen består av entré/gang, stue med åpen kjøkkenløsning, tre soverom og to bad. I tillegg disponerer boligen ekstern bod i kjeller. Stue og kjøkken danner et romslig og sosialt oppholdsrom med gode lysforhold og flott utsyn. Herfra er det direkte utgang til terrassen, noe som gir en naturlig forlengelse av oppholdsarealet i sommerhalvåret. Rommet har enstavs parkett på gulv, malte overflater og en peisovn fra 2021 som gir både varme og en hyggelig atmosfære. Himlingshøyden i stue/kjøkken er målt til ca. 2,44 meter, noe som bidrar til en god romfølelse. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter, fliser over benkeskap og benkeplate i steinkompositt med underlimt kum. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøl/frys, samt kjøkkenøy i tilsvarende utførelse. Boligen har to flislagte bad som ble pusset opp i 2020. Badene er innredet med dusjløsninger med herdet glass, servantinnredning og veggfestet toalett med innebygget sisterne. Det ene badet har også opplegg for vaskemaskin. Leiligheten har tre soverom med gode bruksmuligheter. Innvendige overflater består av parkettgulv og malte vegger, samt profilerte innvendige dører. Fra stue/kjøkken er det utgang til en romslig terrasse på ca. 27 m² med fliser på dekket og rekkverk med glassfelt. Herfra kan man nyte gode solforhold og fantastisk utsikt. Boligen disponerer i tillegg to parkeringsplasser i felles garasjeanlegg med opplegg for elbillading, samt ekstern bod i kjeller og skapbod i felles kjølerom. Vi har tatt ett raskt intervju med selger: Strømforbruk? I 2025 brukte vi 8600 kWh. Hvordan er parkeringsmulighetene? Leiligheten kommer med 2 parkeringsplasser i felles garasje anlegg. I tillegg er det flere gjesteparkeringsplasser. Når kjøpte dere eiendommen? Vi kjøpte leiligheten in oktober 2020. Hva var avgjørende for valget deres? Vi ble helt forelsket i utsikten, syns det var fint at det var nylig oppusset, og at det var kortreist til byen. Hvorfor skal dere flytte? Vi skal flytte til hus med egen hage. Hva har dere likt spesielt godt med boligen og kommer til å savne mest? Det er mange ting vi kommer til å savne. Mest kommer vi til å savne panorama utsikten, der vi nyttet mange soloppganger og nedganger. Ellers kommer vi til å savne hyggelige naboer, nærhet til marka og nærhet til byen. Hva har dere likt best med området? Vi har satt stor pris på at området er rolig og grønt og at vi bor marka nært. Er det noe dere ikke er fornøyd med? Nei. Vinter - vår - sommer og høst. Hvordan er de ulike årstidene i boligen og området? I vintermånedene har du enkel tilgang til skisporene og alpinbakken på Holmenkollen. Når våren kommer, kan du nyte de første solstrålene fra balkongen mens naturen blomstrer til liv. Sommerens varme dager inviterer til å tilbringe tid på den solrike balkongen, hvor du kan slappe av med en god bok eller grille med venner. Høsten gir en vakker forandring av landskapet, med fine høstfarger som fyller Oslo og skaper en stemningsfull atmosfære. Til slutt - beskriv boligen med tre ord Lys, komfortabelt, panorama utsikt.

Standard
UTVENDIG: Vinduer i tolags isolerglass, fra byggeår. Skyvedør til takterrasse med trelags isolerglass fra byggeår. Entredør i brannklasse B30 med elektronisk dørlås. Takterrasse med adkomst fra stue/kjøkken, ca. 27 m², fliser på dekket og rekkverk i metall med glassfelt. INNVENDIG: Enstavs parkett på gulv. Sparklet og malte overflater på plater/murpuss på vegger og himlinger. Himlingshøyde er målt til ca. 2,44 m i stue/kjøkken. Etasjeskiller i betong. Pusset og malt elementpipe med utvendig feieluke. Takvifte er montert til pipeløpet med styringsbryter på vegg. Peisovn med glassdør på ildfast plate i stue/kjøkken, ny fra 2021. Dør med glassfelt og profilerte innvendige dører. BAD 1: Badet er ifølge eier pusset opp i 2020. Flislagte vegger og sparklet og malte plater i himling. Fliser på betong. Sluk i plast. Dusj med innfellbare dører i herdet glass, servant, veggfestet klosett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Luftespalte under dør. BAD 2: Badet er i følge eier pusset opp i 2020. Flislagte vegger og sparklet og malte plater i himling. Flislagt gulv. Sluk i plast. Dusj med innfellbar dør i herdet glass, servant og veggfestet klosett med innebygget sisterne. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Luftespalte under dør. KJØKKEN: Kjøkkeninredning med glatte fronter. Fliser på vegg over benkeskap. Benkeplate i steinkompositt med underlimt kum i rustfritt stål. Kjøkkenøy i tilsvarende utførelse. Induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøl/frys er integrert i innredningen. Automatisk vannstopper og komfyrvakt montert. Kullfilterventilator. TEKNISKE INSTALLASJONER: Ledningsnett for vann i rør-i-rør system. Fordelerskap i bad med dreneringsrør til badet. Avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekksanlegg til begge ventiler i bad. Friskluft via spalteventiler i vinduer. Varmtvannsbereder på 116 liter, produsert i 2015. Montert i bad. Koblet i stikkontakt. Boligen har elektrisk oppvarming med panelovner og peis. Varmekabler i begge bad, varmefolie stue/kjøkken og entre/gang.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2025: - Malt vinduer utvendig og fasaden på balkongen. Arbeid utført av eier. - Nytt undertak på balkongen. Arbeid utført av Blikkenslagermestrene Hnery Hansen & Sønn AS. - Malt panelerte fasader og vinduer ved fasaden utvendig. Arbeid utført av Blikkenslagermestrene Henry Hansen & Sønn AS. - Rehabilitering av taket i hele sameiet. Arbeid utført av Blikkenslagermestrene Henry Hansen & Sønn AS. - To nye solskjermer. Arbeid utført av Norsol. 2021: - Flyttet vegg mellom soverommene. Arbeid utført av Fix Interiør AS / Aral Montering AS. - Ny peis. Arbeid utført av Fix Interiør AS / Aral Montering AS. - Malt overflater i gangen og soverommene. Arbeid utført av eier. - Malt overflater på kjøkken/stue. Arbeid utført av Fix Interiør AS - Nye dører innvendig i leiligheten. Arbeid utført av Fix Interiør AS / Aral Montering AS. - Installert gulvvarme i stue og i gangen, ny kurs og sikring i skapet. Arbeid utført av Kampen Installasjon AS. - Nye rullegardiner (automatisk) og plissegardiner. Arbeid utført av Kjells markiser. - Installert spottskinner i stua. Arbeid utført av Kampen Installasjon AS. 2020: - Nytt tettesjikt og fliser i takterrassee og bytting av rekkverk, utført i regi av sameiet. - Pusset opp begge bad med tilhørende røropplegg.

Parkering
Leiligheten disponerer to parkeringsplasser i felles garasjeanlegg, med kjøreadkomst via garasjeport og gangadkomst fra felles gang. Opplegg for elbil lading.

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. 

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
10 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 262 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 263 890 (Omkostninger totalt) 275 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 278 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 10 763 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 10 775 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 10 778 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen har elektrisk oppvarming med panelovner og peis. Varmekabler i begge bad, varmefolie stue/kjøkken og entre/gang.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
E

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det vil bli innført eiendomsskatt i kommune. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

Formuesverdi primær
1909979

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
7639914

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for primærbolig fra skatteåret 2026. Den nye beregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere. Modellen gir vesentlig høyere formuesverdier for boliger over 10 millioner kroner, noe som kan medføre betydelig skatteøkning. Det tas forbehold om at formuesverdien kan endres ved endelig fastsettelse.    Regel for primærbolig:  25 % av markedsverdi opptil 10 millioner 70 % av overskytende beløp.    Regel for sekundærbolig: 100% av markedsverdi.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
117/3658

Felleskostnader pr. mnd
6896

Felleskostnader inkluderer
Kommunale avgifter, styrehonorar, forretningsfører, drift og vedlikehold, vaktmester, renhold, felles forsikring. Felleskostnader kr 6 896,-

Andel fellesgjeld
63869

Andel fellesgjeld per dato
2026-02-08T23:00:00Z

Om sameiet
Ryghsvei 5-7, Oslo gnr. 33, bnr. 2219 er et sameie med 35 boligseksjoner med tilhørende garasje, boder, fellesrom og andre tilknyttede rettigheter. Sameiet ble opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 22.11.1982. Styrets arbeid i 2024 Hentet fra styrets årsrapport: I løpet av året har vi hatt flere vedlikeholdsprosjekter og nødvendige rehabiliteringer. Vi har også jobbet for å sikre økonomisk stabilitet, og har fokusert på å minimere kostnader uten å gå på bekostning av nødvendige tiltak for felleskapet. Økonomi Styret har aktivt arbeidet for å holde utgiftene nede. Likevel har vi hatt økte kostnader som følge av flere vannlekkasjer. Egenkapitalen som opprinnelig var tiltenkt takprosjektet, måtte benyttes for å dekke utgiftene knyttet til lekkasjene. Vi har jobbet målrettet for å unngå ekstra innbetalinger fra beboerne eller økning av fellesutgiftene. Vedlikehold og Rehabilitering Vannskader / Lekkasjer Fra årsmøtet 2024 og frem til høsten 2024 har det oppstått totalt fire vannskader i leilighetene. Alvorlighetsgraden har variert, og noen av skadene har blitt dekket av forsikringen vår. Forsikringen dekker imidlertid ikke skader på bygg der årsaken er utett bygningskonstruksjon som er eldre enn 40 år. Dette har ført til at sameiet selv har måtte bekoste reparasjon av terrassene samt innvendig rehabilitering i to leiligheter. I forbindelse med vannlekkasjene ble to takterrasser byttet, hvorav én skal legges om i løpet av mars/april. Vi håper at rehabilitering av vannskadene avsluttes før sommeren 2025. Takomlegging - Ryghs Vei 5 og 7 (Følgende arbeid er gjennomført per 07.03.2026) Tiden har nå endelig kommet for at taket skal legges om. Stillaset vil bli satt opp i uke 13, og omleggingen av taket i Ryghs Vei 5 starter 31. mars. Når takarbeidene i Ryghs Vei 5 er ferdige, vil stillaset bli satt opp i Ryghs Vei 7. Som nevnt på det ekstraordinære årsmøtet, er prosjektet estimert til 60 arbeidsdager. Stillasarbeidet er ikke inkludert i dette estimatet. Loftsleilighetene og leilighetene under takene som rehabiliteres, vil være berørt av prosjektet. Vi minner om at berørte leiligheter bør ta bilder av terrassen før stillaset settes opp. Dette er for å kunne dokumentere eventuelle skader som måtte oppstå under arbeidene. Styret vil også gjøre oppmerksom på vedtektenes punkt 7, som lyder: ?Seksjonseier har fullt ansvar for alle installasjoner han selv har anbragt på terrassen, herunder markiser, varmekabler i terrassegulv m.v. Dersom slike installasjoner må fjernes for å gjennomføre felles vedlikehold, kan seksjonseier ikke kreve kompensasjon fra sameiet for dette.? HMS-gjennomgang Det ble gjennomført en HMS-gjennomgang i 2024. Den nåværende brannvarslingsløsningen er ikke tilstrekkelig. Vi har hatt brannteknikere på besøk, og styret har fått beskjed om at det må settes opp flere brannvarslere og pulverapparater. Styret arbeider med å finne en midlertidig løsning for å oppfylle de minste kravene, men har som mål å etablere et bedre brannvarslingsanlegg som møter dagens krav på sikt. Vi minner om at det ikke skal settes møbler eller annet som kan hindre evakuering ved brann i oppganger og mellomganger til boder. Brannfarlige væsker (som bensin og lignende) eller ved skal heller ikke oppbevares i garasjen. Dugnad Det har vært avholdt to dugnader i løpet av vår- og høstsesongen 2024.

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS Lånenr.: 98208725319 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 6,80% Restsaldo 2 000 000,00 Innfrielsesdato: 30.12.2035 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 Administrasjonsavtale: Nei Avdragsfrihet til og med desember 2026.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Regnskap Hentet fra årsregnskapet for 2024: Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet er satt opp under denne forutsetning. Vesentlig avvik Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak flere vannskader som ikke er dekket av sameiets forsikring. Resultat Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Arbeidskapital Selskapets arbeidskapital (omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld) viser selskapets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12 var kr 939 618. Budsjett 2025 Posten drift og vedlikehold er budsjettert med ordinær drift. Budsjettet er basert på estimerte tall, det er tatt høyde for prisøkninger på drift & vedlikehold i den grad det foreligger estimater. Felleskostnader Budsjettet danner grunnlaget for fastsettelsen av felleskostnader. Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/33/2219/26: 22.11.1982 - Dokumentnr: 32107 - Erklæring/avtale PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 15,000 MED PRIORITET ETTER FØRSTE TGL. ERVERVSSUM SENERE PRIORITET ETTER 90% AV VERDITAKST Gjelder denne registerenheten med flere 18.10.2000 - Dokumentnr: 60893 - Rettsbok Dom av 19. februar 1999 i ankesak nr.98-00673 A/01 vedr. krav om veiopparbeidelse Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten Gjelder denne registerenheten med flere 22.11.1982 - Dokumentnr: 32107 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 26 Formål: Bolig Sameiebrøk: 117/3658 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 35 SEKSJONER

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest som omfatter "Boligblokk", datert 22.08.1984

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål. Eiendommen følger kommuneplan med formål "Byggeområde for boliger. U maks. 0,40". Etter reguleringsbestemmelser S-2467, vedtaksdato 30.05.1980. Se reg. best. Beb. plan., vedtaksdato 24.04.1981.

Adgang til utleie
Utleie er tillatt iht. vedtekter og etter godkjenning fra styret. Hentet fra sameiets husordensregler: Ved utleie har eieren av leiligheten det fulle ansvar overfor sameiet for enhver skade elle ulempe som måtte oppstå pga. leietakeren. Ved utleie skal det meldes fra til Styret. (se vedtektene). Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
10 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 262 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 263 890 (Omkostninger totalt) 275 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 278 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 10 763 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 10 775 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 10 778 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
263890

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,80% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 3 500 Garantipremie/inneståelse 3 990 Kommunale opplysninger 19 990 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 19 900 Tilretteleggingsgebyr Visninger 3 490,- per stk. 6 725 Eierskiftegebyr (maksimalt) 4 000 Opplysninger forretningsfører (ca.) 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.