Sinsenveien 4B

Lys og lekker 3-roms fabrikkleilighet med høy WOW-faktor - Solrik balkong - Heis - P-plass* - Vannbåren varme

• Innhold

  Nå kan du sikre deg en urban og industriell leilighet med New York-inspirert atmosfære!

  Leiligheten vi nå skal selge kan by på bøttevis av god stemning og særpreg. Den åpne og sosiale planløsningen gjør at stuen og kjøkkenet smelter sammen akkurat som i et ekte New York-studio. Den lekne fargepaletten gir rommene et spennende uttrykk, de tøffe betonggulvene og smijerns-skyvedøren skaper et industrielt særpreg. Balkongen blir en grønn oase på sommerstid, og med gode parkeringsmuligheter i garasjeanlegget ligger alt til rette for en lettvint hverdag. Oppvarmingen er gunstig via fjernvarme. Felles takterrasse med fantastisk utsikt har du også tilgang til kun en heistur unna.

  Kort oppsummert av selger:«Her vil du bo!»

• Om boligen

  Tomt

  4628.5m²

  Beskrivelse av tomt

  Felles tomt for sameiet. Tomten er pent opparbeidet.

  Beliggenhet

  Om man skal gi et stikkord for denne leilighetens beliggenhet så er det: Sentralt!

  Her kommer du tett på av alt av sentrumsnære fasiliteter. I tillegg har du store parkanlegg og grøntområder like i nærheten. Rammene for trivsel og hygge er dermed satt.

  Carl Berner – en by i byen og et sentralt knutepunkt:

  Nærområdet byr på mer enn et rikt kollektivtilbud. Det er gode service – og forretningstilbud som apotek, brillebutikk, tannlege og treningstilbud. Av nærbutikker finnes Coop Extra, Spar, Joker, Rema 1000, samt Kiwi og vinmonopol i Carl Berner passasjen. Narvesen, 7Eleven, sushi, Kaffelykke og Samson café finnes også i nærheten. Nabolagets nyeste tilskudd er resturanten «Hot Shop» med noen av Oslo`s mest erfarne mat-hoder bak grytene. Carls med kulturscene, kafe, restauranter og bar har også blitt en stor suksess. Sentrum av byen (Karl Johan) er tilgjengelig etter ca. en halvtimes gange. 5-7min gange til Birkelunden og Ringen Kino/Ringnes Park øverst på Grünerløkka, samt mindre enn 10 min gange til Carl Berner. Om sommeren er det bare å hive seg på en bysykkel og suse ned til sjøbadet på Sørenga.

  Sjarmerende Rodeløkka:

  Området rundt leiligheten grenser mot Rodeløkka som er et spennende og sjarmerende område med sin gamle trehusbebyggelse og nostalgiske atmosfære. Her er det også en populær velforening – som arrangerer aktiviteter for både barn og voksne.

  Grünerløkka:

  Om du liker du å leve det gode liv så er «Løkka» en bydel hvor alle finner en sin uteplass eller cafe. Her finnes bla. utestedene Aku Aku Tiki Bar, Ryes og Rebell for den som liker dans og moro, Grünerløkka Brygghus og Schouskjelleren Mikrobryggeri for en mer brun og intim stemning, mens klassikerne Godt Brød, Kaffebrenneriet, Waynes Coffee og verdenskjente Wendelboe for koffeinelskere. Her har du i tillegg populære Nighthawk diner, Delicatessen, Villa Paradiso etc. På Grünerløkka finner man også Birkelunden, som tilbyr loppemarked hver søndag.

  På Grünerløkka ligger også Vulkan som er Oslos nye og populære kultur- og kreative næringslivsenter. Vulkanområdet er en spennende møteplass med et mangfold av tilbud og opplevelser rett utenfor døren. her finner du Mathallen, Dansens Hus med bar og uteservering, BAR Vulkan, Smelteverket (som har Nord-Europas lengste bar), Pokalen (sportsbar), BLÅ (Konsert- og utested) og flere andre serveringssteder. I tillegg har man Westerdals School of Communications og treningssenter.

  Parkanlegg:

  Det er mange flotte grøntområder i nærheten. Det er veldig kort vei også til Torshovsdalen og Akerselva med fine tur- og rekreasjonsmuligheter, sommer som vinter. Populære Ola Narr / Tøyenparken er også i gangavstand. Botanisk Hage er Oslos desidert mest eksotiske og kanskje fineste park. Videre er Sofienbergparken mye besøkt om sommeren. I tillegg ligger Sørenga en sykkeltur unna som har fått sitt gjennombrudd som Oslos kanskje beste steder å ta seg et bad og nyte en pils i solen rett ved fjorden.

  Treningstilbud:

  For den aktive finnes flere treningssentre i nærheten som Sats, Bare trening og Fresh Fitness på Carl Berner. Rett i nærheten finner man XT Løren. Utomhus byr nærområdet på fotballbaner, skøytehall, minigolf, sandvolleyballbane og tennisbaner.

  Kollektivknutepunktet Carl Berner:

  Flott dekning av offentlig kommunikasjon. Cirka 10 minutters gange til Carl Berner T-bane stasjon med direktelinjer til blant annet Nydalen, Blindern, Forskningsparken, Ullevål sykehus, sentrum m.m. I tillegg er det bussforbindelse i Christian Michelsensgate, samt ytterligere trikk og bussforbindelser i Trondheimsveien og Carl Berner-krysset, som bl.a. 20, 21, 28, 31 og 33 bussen, samt 17-trikken. Flybussens rute 1 og 5 går også herfra. Ellers finner du bysykkelstativ i kort avstand fra boligen. Bysykkelen er en kjapp og enkel måte å komme seg rundt i Oslo, og som er et flott supplement til de andre kollektivtilbudene.

  Et område i full oppsving og utvikling:

  Carl Berner området opplever fortiden en oppsving i utvikling og det satses mye på det potensialet som området har. Carl Berner nyter godt av den jevne tilveksten av unge førstegangskjøpere og småbarnsfamilier som ser det flotte potensiale som Oslo Øst har. For å nevne noen av planene som området har så planlegges det å videreutvikle Tøyenbadet til et større badeland og at Øya festivalen ble flyttet til Tøyen parken er et godt eksempel på dette. Med andre ord så er ikke et kjøp av leilighet i dette området bare et hjem, men også en investering både økonomisk og kulturelt.

  Adkomst

  Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

  Bebyggelse

  Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

  Byggemåte

  Utvendig:

  Vinduer og dører: Vinduer og balkongdører med isolerglass fra 2009. Brannklassifisert (EI 30) entredør.

  Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong på ca. 3 kvm med adkomst fra stue/kjøkken. Balkongen er orientert mot nordvest/vest.

  Innvendig:

  Etasjeskille/gulv mot grunn: Armerte betongdekke i elementer. Etasjeskiller er kontrollert med krysslaser.

  TG2

  Vinduer og dører

  Entrédøren vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand, men den har bruksslitasje og enkelte hakk i overflaten, samt innvendig beslag som sitter løst.

  Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og generelt vedlikeholdsarbeid anses som påregnelig.

  Overflater

  Det er generelt registrert enkelte konstruksjonsskjevheter i bygningsmassen, samt riss- og sprekkdannelser på enkelte overflater. Noe som ikke er uvanlig for eldre bygninger.

  Konsekvens/tiltak: Til tross for registrerte avvik anses overflatene å være funksjonelle, uten vesentlig konstruksjonsmessig betydning eller innvirkning på boligens praktiske bruk. Noe overflatebehandling må alltid kunne påregnes ved kjøp av brukt bolig/leilighet. Skjønnhetsfeil, overflatefeil og vanlig bruksslitasje blir nødvendigvis ikke kommentert og det anbefales derfor interessenter som vektlegger dette å selv foreta en vurdering av overflatene. Både når det gjelder type, kvalitet og slitasjegrad. Gulv har pigmenter i seg og vil kunne få fargeforskjell i farge hvor det har ligget teppe, plassert møbler etc som ikke får tilgang til normalt dagslys/sol.

  Etasjeskille/gulv mot grunn

  Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 – 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert skjevheter/plan- og helningsavvik på gulvflatene. I slike bygninger av denne alderen må man påregne skjevheter på gulvflatene. Det presiseres at det var store møbler som seng og sofa samt annet løsøre på befaringstidspunktet som opptar store deler av gulvarealet i boligen, som gjorde det vanskelig å få målt over større flater.

  Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Til tross for registrerte avvik anses gulvflatene å være funksjonelle, uten vesentlig konstruksjonsmessig betydning eller innvirkning på boligens praktiske bruk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak å utbedre dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

  4. etasje – Bad – Overflater vegger og himling

  Veggfliser med bruksslitasje. Det ble registrert enkelte dype og utette fuger.

  Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 – 30 år.

  Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 – 20 år.

  Konsekvens/tiltak: Lokal utskifting av fuger må påregnes.

  4. etasje – Bad – Overflater Gulv

  Gulvfliser med bruksslitasje, bom (hulrom under flisene) og sprekkdannelser på enkelte av gulvflisene. Det ble registrert enkelte dype og utette fuger.

  Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 – 30 år.

  Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20 – 40 år.

  Konsekvens/tiltak: Utbedring av bom og utskiftning av enkeltfliser vurderes som lite økonomisk rasjonelle tiltak når de utføres isolert, da de ofte medfører omfattende inngrep i konstruksjonen. Slike arbeider anses derfor som vedlikehold ved behov, fremfor anbefalte helhetlige utbedringer. Lokal utskifting av fuger må påregnes.

  4. etasje – Bad – Sluk, membran og tettesjikt

  Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

  Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

  4. etasje – Bad – Sanitærutstyr og innredning

  Innredning med svelling.

  Konsekvens/tiltak: Eier opplyser at ny innredning er kjøpt, og at denne vil bli montert i løpet av nærmeste fremtid.

  4. etasje – Stue/kjøkken – Overflater og innredning

  Kjøkkeninnredning uten automatisk lekkasjestopper. Dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Innredning med svelling. Fryseskuff med sprekker. Oppvaskmaskin og kjøl/frys ble ikke trukket frem ved befaring, og det er derfor ikke foretatt inspeksjon av tilstanden bak eller under disse enhetene. Ved bruk av fuktindikator ble det ikke påvist unormale verdier i utsatte soner på befaringsdagen.

  Konsekvens/tiltak: Kjøkkenet fungerer med disse avvikene, og har normalt ingen konstruksjonsmessig betydning, eller i den praktiske bruken av kjøkkenet. Montering av automatisk lekkasjestopper anbefales.

  Vannledninger

  Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.

  Konsekvens/tiltak: Rørkurser i rør-i-rør-systemet bør merkes tydelig for å sikre sporbarhet og forenkle fremtidig vedlikehold. Anbefales kontrollert av autorisert rørlegger.

  Ventilasjon

  Soverom med adkomst fra stue mangler tilluft og har kun vindu som ventilasjonsmulighet.

  Konsekvens/tiltak: Det er vanskelig å etablere andre løsninger som er både fornuftige, rasjonelle og økonomisk hensiktsmessige.

  Tgiu

  4. etasje – Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Badet har baderomskabin i betong eller stål og det er ikke praktisk mulig å gjennomføre boring av hull for fuktsøk. En baderomskabin er en forhåndsprodusert del som settes inn i bygget i stedet for at badet bygges på stedet, ofte som et totalt og ferdig bad.

  Helse, miljø og sikkerhet

  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Ved salg av eiendommen bør kjøper gjøres oppmerksom på at eldre bygninger er oppført i en tid med andre byggetekniske standarder og regelverk enn de som gjelder i dag. Dagens krav er som regel strengere enn de som var gjeldende på byggetidspunktet.

  TEK17 § 12-15. Utforming av rekkverk

  (3) Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde a) minimum 1,2 m der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m b) minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m. Boligen er oppført før 2010, og det er derfor sannsynlig at den ikke oppfyller dagens krav til branncelleinndeling og brannskiller slik de fremgår av gjeldende forskrifter. Etter innføringen av TEK10 ble det stilt strengere krav til brannsikkerhet, herunder tydelig definert branncelleinndeling, brannmotstand i skillekonstruksjoner og sikring av gjennomføringer. For bygg oppført før dette regelverket er det vanlig at vegger, etasjeskillere og dører ikke har dokumentert brannmotstand i tråd med dagens krav. Forskriften kan i enkelte tilfeller få tilbakevirkende kraft.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  • Boligen ble kjøpt 2021
  • Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene
  • Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring

  25. Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen? Ja har tidligere salgsoppgave som inneholder en tilstandsrapport.

  Innhold

  Gang, bad, stue/kjøkken, soverom, soverom 2

  Standard

  Utvendig

  Rosenhoff Fabrikker er et gammel fabrikkbygg ombygget til leiligheter i 2009. Betongsåle på ukjent grunn for takstmannen. Det presiseres at undertegnede ikke har foretatt noen geotekniske undersøkelser og derved har begrenset kunnskap til byggets byggegrunn og stabilitet. Grunnmur i betong. Støpte betongdekker.

  Bærende konstruksjon i betong/stål, utvendig med store glasspartier, pusset og malt fasade. Yttertak i betongkonstruksjon tekket med papp. Oppgangstrapp og svalgang i betong. Heis med kommunikasjon til vaktselskap fra heiskupe. Vinduer og balkongdører med isolerglass. Brannklassifisert (EI 30) entredør. Balkong på ca. 3 kvm med adkomst fra stue/kjøkken som er orientert mot nordvest/vest.

  Innvendig

  Gulvflatene består av betonggulv. Vegg- og takflatene består av malte overflater. Malte glatte innvendige dører. Smijernsdør med glassfelt mellom soverom og stue.

  Våtrom

  Bad: Gulv- og veggflatene består av fliser. Takflatene består av malte takflater. Veggmonterte dusjvegger, dusj direkte på gulv med termostat batteri, veggmontert klosett, servant med skuffer, innmurte speil og opplegg for vaskemaskin. Sluk i plastkonstruksjon.

  Kjøkken

  Kjøkkeninnredning type Epoq med sorte matte fronter, benkeplater i avonite, underlimt oppvaskkum, ventilator og integrerte hvitevarer.

  Innbo og løsøre

  Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  2026:

  • Malingsarbeider på kjøkkenet
  • Malingsarbeider i soverom
  • Nye gulv på balkong
  • Gulvlister ble malt
  • Ny vaskemaskin på bad
  • Servant med skuffer ble skiftet ut

  2025:

  • Rørleggerarbeid på vask/sluk
  • Nye lamper på kjøkken
  • Ny lås på ytterdøren

  2024:

  • Ny lampe i taket over spisebord

  2017:

  • Montering av kjøkken

  Parkering

  Fra leiligheten er det enkel tilgang via heis til sameiet garasjeanlegg. Her er det stadig vekk p-plasser til leie og til salgs.

  Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid – på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:

  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3 850 kroner for ett år

  El-bil: 1 300 kroner for ett år

  Motorsykkel og moped: 1 925 kroner for ett år

  El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Diverse

  Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

  Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

  • Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring
  • Banker i Eika-alliansen
  • Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

  Prisantydning inkl. omkostninger

  6 300 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  157 500 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  158 890 (Omkostninger totalt)

  170 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  173 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  6 458 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  6 470 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  6 473 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Boligen er oppvarmet med gulvvarme.

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Sameiet/økonomi

  Info kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

  Info om eiendomsskatt

  Oslo kommune har eiendomsskatt, og noen leiligheter er påvirket av dette. Det må derfor påregnes at eiendomsskatt kan påløpe. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

  Formuesverdi primær

  1489318

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  5957272

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Sameiebrøk

  63/15012

  Felleskostnader pr. mnd

  3350

  Felleskostnader inkluderer

  Felleskostnader er på kr 3 350,- pr. måned og er fordelt slik:

  • Felleskostnader kr 2.010,-
  • Energi kr 918,-
  • Avsetning vedlikehold kr 153,-
  • Internett kr 269,-

  Felleskostnader som ikke er spesifisert dekker leilighetens andel av sameiet/borettslagets driftskostnader. Det gjøres oppmerksom på at felleskostandene vil kunne endres i samsvar med de til enhver tid gjelde kostnader og vedtak.

  Sameiet har i høst, etter reforhandling med Telenor, kuttet TV-kostnaden som betales via felleskostnadene, og beholder kun 1000/1000 Mbps internett. Alle får 200 poeng som fritt kan omdisponeres for å tilpasse den enkeltes TV/Internettbehov. T-We pakke kan byttes mot internetthastighet, eller kjøpes som tilleggstjeneste. Slike endringer må avtales med Telenor individuelt og vil faktureres fra Telenor til den enkelte beboer utenom felleskostnadene.

  Om sameiet

  Sameiet Trondheimsveien 139 ligger i Oslo kommune og har organisasjonsnummer 993 629 642. Sameiet består av 144 eierseksjoner, hvorav 9 er næringsseksjoner. Forretningsfører for selskapet er Solibo AS. Sameiets hjemmeside er https://home.solibo.no/beta/companies/trondheimsveien139/contact.

  Styreleder: Harald Andre Pedersen.

  Det er inngått en serviceavtale med Oslo Bygg, drift og vedlikehold (OBDV) for vedlikehold og reparasjon av balkongdører, vinduer og inngangsdører.

  Vedlikehold/service og teknisk drift i sameiet

  • Forsikringssaker: Flere mindre skader hvor forsikring ikke har blitt brukt. 4 forsikringsskader.
  • Heiser: Oppgradering til 4G er gjennomført i alle heiser grunnet nedstenging av 2G. I tillegg har det vært årskontroll og jevnlig vedlikehold/service.
  • Garasjeport: Flere utfordringer med portene. Alle deler byttet ut.
  • HC port og dør i KH10: Betydelig service på dører.
  • Svalgang KH8 og KH10: Det er identifisert behov for utbedringer grunnet manglende fall og drenering. Utbedring foretas vår/sommer 2026. Lagt inn i årets budsjett.
  • Vindusvask: Styret avviklet vindusvask i 2025 da vi ikke var fornøyd med løsningen. Det viser seg også at seksjoner i Trondheimsveien 139 ikke får vindusvask da kommunen ikke har gitt tillatelse til å bruke lift etc på denne siden. Vindusvask for sameiet vil derfor ikke bli innført grunnet likebehandlingsprinsippet. Styret er per dags dato i dialog med kommunen.
  • Renhold: Det har vært gjentatte klager på kvalitet. Nytt firma har startet opp 01.01.2026, flere befaringer med andre leverandører for å sikre bedre avtale og kvalitet jobbes med kontinuerlig.
  • MC-parkering: Leieordning for 3 plasser er økt til 4 og formalisert. Inntekter går til sameiet og blir disponert mtp oppgraderinger, vedlikehold etc i garasjen. Egen post blir opprettet for MC-parkering i økonomiske rapporter.
  • Skadedyr: Rotteproblematikk i området er fulgt opp i samarbeid med Rentokil.
  • Innhenting av tilbud: Styret har innhentet tilbud på utbedring av takhager og utvidelse av sykkelparkering. Utbedring av takhager er lagt inn i budsjett for 2026, utvidelse av sykkelparkering er opprettet som sak på årsmøtet 2026.

  Sosialt:

  • Sosialkomiteen har gjennomført mini loppemarked i april, sommerfest i juni, utekino i oktober, konseptet «Strikk & Skravl» startet i oktober og arrangeres en gang i måneden og fortsetter med dette fremover. Neste arrangement er i april 2026, vi avsluttet året med julegrantenning i desember. Komiteen oppfordrer til at sameiere engasjerer seg i arbeidet til komiteen og deltar på kommende aktiviteter. Minner om Sosialfabrikkens bloggside for informasjon: https://rosenhoffsosialfabrikk.blogspot.com/
  • Det ble kjøpt inn ny grill til bakgården. Denne er gassdrevet, beboere må besørge gass selv. Husk å alltid rengjøre griller etter bruk.
  • Det ble bevilget kr 29.551 til fellesarrangement i 2025 (dugnad, sosialkomite etc.).
  • Gjennomført to dugnader, vår og høst med godt oppmøte og hyggelig samvær.

  Disponible midler per 31.12.2025 er kr 4.480.702, en økning fra kr 3.500.641 året før. Dette tilsvarer en styrking av likviditeten på om lag kr 980.000. Bankinnskudd utgjør kr 4.576.566 ved årsslutt.

  Dagens fasade tåler ikke ordinær vask, og det vil være nødvendig med en samlet vurdering og plan for oppgradering. Oppbygging av økonomisk buffer er derfor fortsatt en prioritet.

  Lånebetingelser fellesgjeld

  Ingen lån registrert hos selskapet.

  Forkjøpsrett

  Nei.

  Styregodkjennelse

  Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

  Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

  Kan oversendes ved forespørsel til megler.

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket.

  Sikringsordning fellesgjeld

  Det er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

  Sameiets forsikringsselskap

  KLP Skadeforsikring

  Vedtekter/husordensregler

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Beboernes forpliktelser og dugnader

  Vedlikehold og påkostninger

  • Det påligger den enkelte seksjonseier å besørge og bekoste innvendig vedlikehold av bruksenheten og andre arealer som seksjonseieren har enerett til å bruke, herunder innvendige flater på balkongen.
  • Seksjonseieren har også vedlikeholdsansvaret for vann- og avløpsledninger for forgreiningspunktet på stamledningsnettet inn til bruksenheten og for sikringsskapet og elektriske ledninger og opplegg i bruksenheten.
  • Seksjonseierne har plikt til å gjennomføre forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade på fellesarealene eller andre bruksenheter, eller ulemper for andre seksjonseiere.

  Dugnad må på generelt grunnlag påregnes.

  Dyrehold

  Dyrehold er tillatt såfremt det ikke er til sjenanse eller ulempe for de andre beboerne. Søknad om dyrehold skal derfor godkjennes av styret og egen erklæring om dyrehold må signeres av seksjonseieren. Det er ikke tillatt å lufte hunder i bakgården eller på takterrassene. Seksjonseier er for øvrig ansvarlig for skadene som dyret påfører fellesarealer eller den enkelte beboer.

  Eierskiftegebyr

  6725

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  301/83/160/105:

  26.04.1938 – Dokumentnr: 912124 – Best. om vann/kloakkledn.

  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:160

  Gjelder denne registerenheten med flere

  31.08.1938 – Dokumentnr: 10046 – Bestemmelse om veg

  Bestemmelse om kloakkledning

  Bestemmelse om gjerde

  Med flere bestemmelser

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:160

  Gjelder denne registerenheten med flere

  12.08.1941 – Dokumentnr: 8036 – Erklæring/avtale

  Vedr. brannvegg

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:160

  Gjelder denne registerenheten med flere

  19.01.1951 – Dokumentnr: 782 – Bestemmelse iflg. skjøte

  Bestemmelser om innkjørsel for naboeiendom

  Bestemmelser om vedlikehold

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:160

  Gjelder denne registerenheten med flere

  22.04.1958 – Dokumentnr: 4338 – Skjønn

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:160

  Gjelder denne registerenheten med flere

  01.03.1972 – Dokumentnr: 3593 – Skjønn

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:160

  Gjelder denne registerenheten med flere

  10.05.2022 – Dokumentnr: 503656 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

  Rettighetshaver: Herlofson Karen

  F.nr: 200962 46642

  ---

  Prioritetsbestemmelse

  Veket for: Pantedokument 2023/1352733-1/200

  29.09.2008 – Dokumentnr: 790323 – Seksjonering

  Opprettet seksjoner:

  Snr: 105

  Formål: Bolig

  Sameiebrøk: 63/14209

  15.02.2018 – Dokumentnr: 441043 – Reseksjonering

  Snr: 105

  Formål: Bolig

  Sameiebrøk: 63/15012

  Seksjon opprettet fra fellesareal

  Endring av tilleggsdel

  Endring av sameiebrøk

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det er utstedt ferdigattest for om- og påbygging til boliger fra 2014.

  Bygningstegninger:

  Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Opprinnelig 2-roms leilighet som er ombygget og nå fremstår som en 3-roms. Det er etablert en ny vegg i stue/kjøkken for å etablere et ekstra soverom. Rommene i boligen er benevnt i henhold til dagens bruk, og ikke nødvendigvis i tråd med hva som er godkjent eller byggemeldt. Det er kun rominndeling og rombetegnelser som er kontrollert mot tilgjengelige tegninger. Målangivelser samt plassering av innvendige vegger, dører og vinduer er ikke verifisert. Tegningene som er benyttet i denne rapporten er lastet ned fra nettsiden Saksinnsyn hos Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune. Dette er et offentlig tilgjengelig arkiv hvor byggesaksdokumenter, inkludert tegninger, kan hentes ut for eiendommer registrert i Oslo. Tegningene gir et historisk og teknisk innblikk i eiendommens utforming og er brukt som grunnlag for vurderinger i rapporten. I forbindelse med salg av eiendommen oppfordres interessenter til og sette seg inn i de godkjente tegningene.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vei, vann og avløp.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen ligger i et område regulert til byggeområde for boliger, forretning, kontor, industri (lager) og bevertning etter reguleringsplan med reguleringsbestemmeler S-4249, datert 21.06.06.

  Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler. Det anbefales å sette seg inn i pågående plan- og byggesaker under planinnsyn på Oslo kommunes nettsider. Søk med adresse og se alle plan- og byggesaker i nærområdet: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

  På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.). Oslos områder er stadig under endring/ utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, regulering, byggesaker, plansaker mv.

  Adgang til utleie

  Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

  Legalpant

  De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  6 300 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  157 500 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  158 890 (Omkostninger totalt)

  170 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  173 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  6 458 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  6 470 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  6 473 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  158890

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på boligen. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,90% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  2 000 Digitalt prospekt

  6 500 Fotograf

  5 000 Innhenting av off. info

  19 900 Markedspakke Premium

  6 900 Oppgjørshonorar

  5 250 Opplysninger fra forretningsfører

  1 910 Sikkerhetsstillelse

  16 390 Tilretteleggingsgebyr

  3 500 Utleggsgebyr

  3 000 Visninger pr. stk – Privatvinsinger er gratis.

  6 725 Eierskiftegebyr

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  11 000 Utlegg takst/tilstandsrapport

  Totalt kr: 70 350

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på et rimelig vederlag for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  6 300 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  157 500 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  158 890 (Omkostninger totalt)

  170 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  173 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  6 458 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  6 470 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  6 473 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Boligsalgsrapport
  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave