Smiuvegen 11

Tomt

30910m²

Beskrivelse av tomt

Borettslagets felles tomt er opparbeidet med grøntarealer, gressplener, trær og variert beplantning, samt gangveier, lekeplasser og hyggelige oppholdsarealer. Tomten har et parkmessig preg med gode muligheter for lek og rekreasjon.

Boligen disponerer hyggelige uteområder på både for- og baksiden, med terrasseplattinger, hagearealer og beplantning. Eiendommen ligger i skrånende terreng med varierende nivåer rundt bebyggelsen.

Beliggenhet

Velkommen til Smiuvegen 11, med en hyggelig og familievennlig beliggenhet på Nedre Stovner! Her bor du i et etablert boligområde med rekkehus, grønne fellesarealer og gode muligheter for både lek og aktivitet. Området byr på en fin kombinasjon av rolige boligomgivelser, nærhet til naturen og enkel tilgang til hverdagens nødvendigheter.

For den aktive finnes flere aktivitetstilbud i nærområdet. Jorines vei ballbane ligger kun ca. 3 minutters gange unna, mens borettslagets egne aktivitetsområder med ballspill og sandvolleyball ligger ca. 4 minutter unna. Det er også kort vei til grøntområder, skog og turmuligheter, som gjør det enkelt å komme seg ut på tur gjennom hele året.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Prix i Stovnerveien, ca. 12 minutters gange fra boligen. Stovner Senter ligger ca. 15 minutters gange unna og byr på et bredere utvalg av butikker, servicetilbud, spisesteder og apotek. Her finner du det meste du trenger i hverdagen samlet på ett sted.

Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass ved Haugenstua skole kun ca. 3 minutters gange fra boligen. Høybråten stasjon ligger ca. 13 minutter unna til fots, med togforbindelse på linje L1. Stovner T-banestasjon, med linje 4 og 5, ligger ca. 15 minutters gange unna. Dette gir gode forbindelser til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Skoler

For barnefamilier er det flere skoler i gangavstand. Haugenstua skole (1.-10. trinn) ligger ca. 5 minutters gange unna, mens Stovner skole (1.-7. trinn) ligger ca. 8 minutter unna. Høybråten skole (1.-7. trinn) nås på ca. 13 minutter til fots. For ungdomstrinnet finnes også Stasjonsfjellet skole (8.-10. trinn), ca. 10 minutters gange unna, og Tokerud skole (8.-10. trinn), ca. 22 minutter unna. Stovner videregående skole ligger ca. 12 minutters gange fra boligen.

Barnehager

Det er også et godt utvalg av barnehager i nærområdet. Stovnerfaret barnehage (2-5 år) ligger ca. 6 minutters gange unna, Haugenstua Skoles barnehage (1-5 år) ca. 7 minutter unna og Smedstua Gård barnehage (1-5 år) ca. 8 minutter unna. De korte avstandene gjør hverdagslogistikken enkel for familier med små barn.

Adkomst

Se vedlagte kart i annonse. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger. For kollektivtilbud se www.ruter.no.

Bebyggelse

Området er et etablert boligområde på Nedre Stovner, hovedsakelig bestående av rekkehus og annen lav boligbebyggelse. Bebyggelsen er omgitt av opparbeidede grøntområder, hager, gangveier og felles lekeplasser. Nærområdet har også innslag av barnehager og annen offentlig og privat bebyggelse.

Byggemåte

Bygningen har saltak med taktekking av asfaltpapp.

Takkonstruksjonen er utført med takstoler i tre og kaldt loft, med undertak av rupanel. Takrenner, nedløp og beslag er utført i metall.

Pipehatt er inspisert fra bakkenivå.

Ytterveggene er oppført i bindingsverk av tre fra byggeåret.

Fasadene har en kombinasjon av liggende og stående trekledning.

Boligen har malte vinduer med 2-lags isolerglass, i hovedsak produsert i 2008, basert på datostempling i karm. Enkelte vinduer i underetasjen og 1. etasje mangler synlig datostempling, og produksjonsåret for disse er derfor ikke fastslått.

Boligen har malt hovedytterdør samt balkong- og terrassedører med glassfelt. Dørene mangler synlig datostempling, og produksjonsåret er derfor ikke fastslått.

Fra stuen i 1. etasje er det adkomst til balkong. Boligen har i tillegg terrasse med adkomst fra underetasjen og markterrasse på fremsiden. Balkongen og terrassene er utført i trekonstruksjoner.

Det foreligger byggesaksdokumentasjon fra 1990 vedrørende oppføring av terrasse på ca. 24 m².

Ifølge eier ble terrassebordene på balkongen og markterrassen på fremsiden skiftet ut i 2026. Samme år ble balkongrekkverket utført som et lukket rekkverk med trekledning.

Det er utvendig trapp ved inngangspartiet i 1. etasje, samt trapp fra terrassen på baksiden av boligen med adkomst til hagen.

For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 03.11.2026 av Mikkel Bugge Möller.

Sammendrag selgers egenerklæring

Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom?

Ja, noe overfladisk skader på mosaikken i dusjen

Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja, ufaglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

Beskrivelse av arbeidet: Badet har blitt pusset opp med nye fliser, sluk, gulvvarme, spotter i taket, dusj, badekar og ny inventar

Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert?

Ja

Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk:

Det har blitt lagt ny membran og sluk

Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter?

Ja, jeg har sett rotter på uteområder i borettslaget

Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

Ja, faglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2026

Firmanavn: Rentokil

Beskrivelse av arbeidet: Det finnes noen rottekasser rundt om i borettslaget.

Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg?

Ja, det var tilbakeslag fra avløpsvann i 2018 i min leilighet som var pga noe rør som var skadet i borettslaget

Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

Ja, faglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2018

Firmanavn: Rørleggersentralen

Beskrivelse av arbeidet: Feilen ble rettet opp av forsikringen til borettslaget

Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja, ufaglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført?: 2024

Beskrivelse av arbeidet: Nesten alt i huset har blitt fornyet gjennom årene 2020 bad 2022 sikringer fra skru sikring til automat 2 rom og stue 2022 Kjøkken 2024

Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

Ja

Er det bestilt Norgespris på strøm?

Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime

(prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med

Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold

Smiuvegen 11 er et innbydende og familievennlig rekkehus over to plan, med en god romløsning, lune fargevalg og flere flotte uteområder. Boligen ligger i skrånende terreng, noe som gjør at også underetasjen oppleves som lys og luftig, med direkte utgang til terrasse og hage. Her er det lagt til rette for en praktisk familiehverdag, med gode oppholdsrom, tre soverom og rikelig med plass til både avslapning og sosiale sammenkomster.

Første etasje

Første etasje består av en innbydende entré, romslig stue med egen spisestuesone og et separat kjøkken. Etasjen har en god og naturlig soneinndeling, hvor den store vindusrekken sørger for et herlig lysinnslipp.

Stue

Stuen har lune grønntoner på veggene, praktisk laminatgulv og en vedovn som sørger for ekstra varme og hygge på kjølige dager. Her er det god plass til en romslig sofagruppe, mens spisestuen har sin naturlige plass i motsatt ende av rommet. Her kan du dekke til langbord og invitere venner og familie til hyggelige middager, uten at det føles trangt.

Balkong

Fra stuen er det direkte utgang til en sydvestvendt balkong på hele 36 m². Balkongen blir en flott forlengelse av stuen i sommerhalvåret, med rikelig plass til ulike møbleringssoner. Her kan du nyte ettermiddagssolen, og skulle solen bli for sterk, kan du enkelt trekke ut markisen.

Kjøkken

Kjøkkenet ligger separat fra stuen og har en moderne innredning med sorte detaljer. Innredningen strekker seg langs to vegger og byr på svært god benke- og skapplass. Det er også mulighet for å etablere en mindre spisegruppe. I 2024 ble det utført elektriske arbeider på kjøkkenet.

Entré

Entréen ønsker deg velkommen med en moderne spilevegg og god plass til oppbevaring. Her kan du etablere en stor garderobeløsning eller innrede med sittebenk og knagger. Deler av den opprinnelige utvendige boden er innlemmet i entréen uten godkjenning. Fra ytterdøren har du adkomst til markterrassen på forsiden av boligen, hvor du også finner en praktisk utvendig bod.

Underetasje

En innvendig trapp fører deg ned til boligens underetasje. Ettersom boligen ligger i skrånende terreng, oppleves denne etasjen mer som en ordinær førsteetasje enn en tradisjonell kjeller.

Underetasjen inneholder en kjellerstue, tre gode soverom og et pent baderom. Herfra har du også direkte utgang til en herlig terrasse og den frodige hagen.

«Kjellerstue» uten godkjenning for varig opphold

«Kjellerstuen» er innredet som et ekstra oppholdsrom. Rommet var opprinnelig matbod og klesbod, og er ikke godkjent bruksendret til rom for varig opphold.

Tre gode soverom

Alle tre soverommene vender mot den rolige og frodige hagen. Rommene har gode størrelser og fleksible møbleringsmuligheter, enten du ønsker barnerom, hovedsoverom eller hjemmekontor. På samtlige soverom ble det lagt nye laminatgulv i 2020, og flere av rommene har romslige garderobeskap.

Fra det ene soverommet er det direkte utgang til en terrasse på 19 m². Den store glassdøren sørger samtidig for et flott lysinnslipp. Terrassen ligger i tilknytning til hagen, hvor barna kan leke på gressplenen, mens hekkene på sidene skjermer mot innsyn fra naboene.

Badet

Badet ble oppgradert i 2020 og fremstår som moderne og innbydende, med gjennomførte sorte detaljer. Her finner du blant annet badekar og praktisk opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. En benkeplate over hvitevarene gir ekstra plass til oppbevaring og et ryddig uttrykk. Tidligere WC og gangareal er innlemmet i badet, uten at det foreligger godkjente tegninger for endringen.

Ekstra fasiliteter

Boligen har flere uteområder som gir gode muligheter til å følge solen gjennom dagen. Med både balkong, to markterrasser og egen hage er det rikelig med plass til utemøbler, lek og hyggelige sammenkomster.

Det medfølger garasjeplass med opplegg for elbillading, noe som gjør hverdagen ekstra praktisk for deg med elbil. Det er også mulighet for gjesteparkering, som krever registrering i egen parkeringsapp.

Boligen har i tillegg en praktisk bod med adkomst fra markterrassen på forsiden.

Standard

Boligen er et rekkehus fra 1971, fordelt over 1. etasje og underetasje. Boligen har en kombinasjon av eldre og oppgraderte overflater og installasjoner. Planløsningen består av entré, kjøkken, stue og spisestue i 1. etasje, samt kjellerstue, tre soverom og bad i underetasjen.

Gulv

Boligen har gulvoverflater av laminat. Ifølge selger ble det lagt nytt laminatgulv i 1. etasje i 2023. I underetasjen ble det lagt laminatgulv i 2020, med unntak av enkelte rom hvor gulvet ble lagt i 2023. Det er installert elektrisk varmefolie i gulvene i 1. etasje og i kjellerstue/gang i underetasjen.

Vegger

Innvendige veggoverflater består av tapet og malte, glatte flater. Baderommet har flislagte vegger.

Himlinger

Himlingene består av en kombinasjon av platekledning og malte, glatte overflater. Badet har malt, glatt himling med innfelte downlights.

Kjøkken

Kjøkkenet ligger i 1. etasje og har innredning med profilerte fronter og benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn. Det er montert kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ført ut til det fri.

Bad

Badet ligger i underetasjen og ble ifølge selger renovert i 2020. Rommet har flislagte vegger og gulv, elektriske varmekabler og malt himling med innfelte downlights.

Innredningen består av servant med underskap, speil med integrert belysning, vegghengt toalett med innebygd sisterne, dusjhjørne med glassvegger og sort dusjarmatur med takdusj og hånddusj. Badet har i tillegg badekar og opplegg for vaskemaskin.

Ved renoveringen i 2020 ble det ifølge selger etablert nye fliser, membran, sluk, gulvvarme, belysning og sanitærutstyr. Tidligere separat toalettrom ble innlemmet i baderommet. Det er montert elektrisk avtrekksvifte.

Stue og spisestue

Stue og spisestue ligger i 1. etasje og har laminatgulv, vegger med tapet og malte overflater samt himling med platekledning og malte flater. Stuen har vedovn tilkoblet skorstein og utgang til balkong.

Kjellerstue

Kjellerstuen ligger i underetasjen og har laminatgulv, vegger med tapet og malte overflater samt himling med platekledning og malte flater. Det er etablert elektrisk varmefolie i gulvet.

Soverom

Boligen har tre soverom i underetasjen. Rommene har laminatgulv og innvendige overflater bestående av tapet og malte flater. Himlingene består av platekledning og malte overflater.

Innvendig trapp

Etasjene forbindes med en innvendig, malt trapp i treverk.

Innvendige dører

Boligen har formpressede innerdører. Døren til kjøkkenet har glassfelt.

Etasjeskiller

Etasjeskilleren er utført som trebjelkelag og antas å være fra bygningens opprinnelige byggeår.

Pipe og ildsted

Boligen har vedovn i stuen i 1. etasje. Vedovnen er tilkoblet skorstein via synlig røykrør av metall. Det er montert brannbeskyttende plater på veggen bak ildstedet samt gulvplate under og foran vedovnen.

Vannledninger

Boligen har innvendige vannledninger utført som rør-i-rør-system. Ifølge selger ble vannledningene til badet skiftet i forbindelse med renoveringen i 2020.

Avløpsrør

Boligen har innvendige avløpsrør av PP-plast.

Ventilasjon

Boligen har naturlig ventilasjon med tilluft via ventiler i yttervegger og vinduer. Badet har mekanisk avtrekk via elektrisk vifte, mens kjøkkenet har ventilator med avtrekk ført ut til det fri.

Varmtvannsbereder

Boligen har en varmtvannsbereder på ca. 200 liter, plassert i en innkassing på badet i underetasjen.

Elektrisk anlegg

Ifølge selger er det utført elektriske arbeider i perioden 2020-2024. Arbeidene omfatter blant annet elektriske installasjoner på badet i 2020, utskifting fra skrusikringer til automatsikringer i 2022, elektriske arbeider i stue og to øvrige rom i 2022 samt arbeider på kjøkkenet i 2024.

Brannsikkerhet

Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsapparat.

Balkong

Fra stuen i 1. etasje er det utgang til balkong på ca. 24 m². Balkongen er utført i trekonstruksjoner. Ifølge selger ble terrassebordene skiftet i 2026, og balkongrekkverket ble samme år utført som et lukket rekkverk med trekledning.

Terrasser og uteplasser

Boligen har terrasse på baksiden med adkomst fra underetasjen og trapp videre ned til hagen. På fremsiden er det en markterrasse på ca. 12 m². Terrassene er utført i trekonstruksjoner. Terrassebordene på markterrassen foran boligen ble ifølge selger skiftet i 2026.

Boder og oppbevaring

Boligen har en utvendig bod med egen inngang, integrert i bygningskroppen. Boden er målt til ca. 0,7 m² og inngår i boligens eksterne bruksareal (BRA-e).

I tillegg er det en frittliggende utvendig bod på 5 m², oppført i 2025 ifølge selger. Boden benyttes til oppbevaring.

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.

Forhold som har fått TG2 (8 stk.):

Yttervegger/veggkonstruksjon

Avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur. Det er også påvist manglende gnagesikring (musetetting), samt forhold ved detaljer, materialvalg, innfestning, overganger, vedlikehold og faglig utførelse som kan gi forkortet levetid.

Konsekvens/tiltak: Mangelfull lufting kan hindre uttørking av fukt bak kledningen og gi økt risiko for råte- og muggvekst. Det anbefales å bedre luftingen, etablere gnagesikring og utbedre overganger mot vannbrett. Mangelfull utførelse kan føre til redusert levetid, konstruksjonsskader og kostbare reparasjoner.

På grunn av omfattende møblering på balkongen var tilkomsten til ytterveggen begrenset, og det var ikke mulig å gjennomføre fullstendig visuell kontroll.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

Avvik: Vinduer er vurdert å ha usikker fremtidig funksjon som følge av isolerglassruter eldre enn 35 år.

Konsekvens/tiltak: Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, noe som kan medføre varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet.

Ytterdører

Avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer på ytterdører.

Konsekvens/tiltak: Avvikene kan føre til utettheter med risiko for fuktinntrenging, trekk og varmetap. Det anbefales å kontrollere og utbedre innsettingsdetaljene for å sikre tett og korrekt utførelse.

Innvendige dører

Avvik: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte innvendige dører.

Konsekvens/tiltak: Enkelte dører må justeres.

Innvendige vannledninger

Avvik: Plastrør (rør-i-rør) er vurdert å være eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Ifølge eier ble vannledningene til badet skiftet i 2020, mens alder på øvrige vannledninger ikke er dokumentert.

Konsekvens/tiltak: Eldre plastrør har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader. Det anbefales å planlegge utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risikoen for skader.

Fuktsikring og drenering

Avvik: Fuktsikring og drenering har nådd en alder som gjør at fremtidig funksjon er usikker. Type og alder er ikke dokumentert, og bygningens opprinnelige byggeår er lagt til grunn.

Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan medføre fuktinntrenging, konstruksjonsskader og dårlig inneklima over tid. Tilstanden bør overvåkes jevnlig. Utskifting er nødvendig for å oppnå en bedre tilstandsgrad, men tidspunktet for når dette vil være nødvendig er vanskelig å fastslå. Bruken av underetasjen vil også ha betydning.

Bad – Dokumentasjon for våtrom

Avvik: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av vanntett sjikt. Badet ble ifølge eier renovert i 2020, og arbeidene er oppgitt som ufaglært utført.

Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon er det usikkert om membranen er korrekt utført, og om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Dette medfører økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn til slike skader i dag. Eventuelle skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

Bad – Overflater gulv

Avvik: Det er påvist sprekker i gulvfliser på badet.

Konsekvens/tiltak: Sprekker i fliser kan gi åpninger for fuktinntrenging bak flislaget, med risiko for skjulte fuktskader, muggvekst og redusert levetid på konstruksjonen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det fare for videre skadeutvikling.

Forhold som har fått TG3 (1 stk.)

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

Avvik: Det er påvist fukt- og råteskader i rekkverket på balkongen i 1. etasje. Verandaen i underetasjen har nedbøyning eller tegn til svak konstruksjon og svaier ved tung belastning. Balkongens vanntette sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Rekkverket på balkongen i 1. etasje er i tillegg lavere enn dagens krav.

Konsekvens/tiltak: Fukt- og råteskader kan svekke rekkverkets styrke og sikkerhet. Råteskadet rekkverk må skiftes. Nedbøyning og svak konstruksjon kan indikere redusert bæreevne, med risiko for ytterligere deformasjon eller svikt.

Eldre tettesjikt har økt risiko for lekkasjer og fuktskader. Det anbefales kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet. Balkongrekkverkets høyde må endres for å tilfredsstille dagens sikkerhetskrav og redusere risikoen for fallulykker.

Kostnadsestimat i tilstandsrapporten: Under kr 20 000.

TGIU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt (1 stk.)

Rom under terreng (kjeller/underetasje/sokkeletasje)

Underetasjen har laminatgulv og veggoverflater med tapet og malte, glatte flater. Deler av underetasjen ligger under terreng, og ytterveggene mot terreng er utført i betong uten innvendig påforing.

Hulltaking er ikke utført, ettersom konstruksjonen ikke har innvendige påforede vegger hvor en slik undersøkelse er relevant. Tilstanden til skjulte konstruksjoner er derfor ikke undersøkt ved hulltaking.

Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet (2 stk.)

Balkongrekkverk

Avvik: Rekkverket på balkongen i 1. etasje er lavere enn dagens krav.

Konsekvens/tiltak: Rekkverket gir ikke tilstrekkelig fallsikring etter dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker. Rekkverkshøyden må endres for å tilfredsstille dagens sikkerhetskrav.

Utvendige trapper

Avvik: Det er registrert skader rundt innfesting og løst rekkverk på utvendig trapp.

Konsekvens/tiltak: Skader ved innfesting og løst rekkverk kan medføre redusert stabilitet og økt risiko for fall og personskader. Det anbefales å utbedre innfestingene og sikre rekkverket for å oppnå tilstrekkelig styrke og trygg bruk.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Medfølger ikke:

• Støvsuger på veggen
• Mc stativ på veggen i entreen
• Skotørker på veggen
• 2 stk skap og komode på barnerom
• Tv på veggen

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger

2024

• Elektriske arbeider på kjøkkenet.

2023

• Lagt nytt laminatgulv i 1. etasje.
• Lagt laminatgulv i enkelte rom i underetasjen.

2022

• Skiftet fra skrusikringer til automatsikringer.
• Utført elektriske arbeider i stue og to øvrige rom.

2020

• Renovert bad med nye fliser, membran, sluk, elektriske varmekabler, belysning og sanitærutstyr.
• Tidligere separat toalettrom innlemmet i baderommet.
• Skiftet vannledninger tilhørende badet.
• Installert mekanisk avtrekksvifte på badet.
• Lagt laminatgulv i deler av underetasjen.
• Utført elektriske arbeider på badet.

TV/Internett/bredbånd

Borettslaget har en felles avtale med Telia om levering av TV- og bredbåndstjenester. Kostnadene inngår i borettslagets fellesutgifter. Nærmere informasjon om kanalutvalg, internetthastighet og eventuelle tilleggstjenester fås ved henvendelse til styret eller leverandøren.

Parkering

Borettslaget har garasjer, felles parkeringsplasser og gjesteparkering. Det kan tildeles inntil to parkeringsoblater per husstand, forutsatt at ett kjøretøy parkeres i egen garasje. Gjesteparkering krever registrering i egen parkeringsapp.

Det er tilrettelagt for elbillading i garasjene, og ladeboks må bestilles gjennom borettslagets ordning. Garasjene skal benyttes til parkering av registrerte kjøretøy, kan kun leies ut internt i borettslaget og skal følge andelen ved salg. For øvrig gjelder borettslagets parkeringsbestemmelser.

Diverse

Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
• Fremtind leverer boligselgerforsikring, samt tilbyr andre forsikringer
• Help Forsikring leverer boligkjøperforsikring
• Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
• Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
• Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
• Vitec Megler leverer salgsstøttesystemet, herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger

Kr 5 250 000 (Prisantydning)

Kr 194 500 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 444 500 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 454 296 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 463 196 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 465 996 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Formuesverdi primær

995367

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

3981467

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer

145

Part.obl.nr.

948516810

Felleskostnader pr. mnd.

5189

Andel fellesgjeld

194500

Andel fellesgjeld per dato

2026-11-03T23:00:00Z

Kommentar fellesgjeld

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av hele eller deler av fellesgjelden.

Andel fellesformue

14860

Andel fellesformue per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget

Nedre Stovner Borettslag

Borettslagets org.nr

948516810

Om borettslaget

Nedre Stovner borettslag (org.nr. 948 516 810) består av 146 andeler og har OBOS som forretningsfører. Borettslaget er tilknyttet OBOS og har et etablert bomiljø med rekkehus, grøntområder og tilhørende fellesarealer.

Borettslaget forvaltes av et styre som arbeider med løpende drift, vedlikehold og utvikling av eiendommen. Styret har blant annet arbeidet med kostnadsbesparende tiltak, reforhandling av avtaler og planlegging av fremtidig vedlikehold.

Borettslaget har egne områdekomiteer som bidrar til oppfølging av fellesområder og grøntanlegg. Informasjon til beboerne formidles blant annet gjennom Vibbo.

Grøntområder og fellesarealer

Borettslaget har flere felles grøntområder med plenarealer og beplantning. Gressklipping på fellesområdene utføres av innleide aktører, mens øvrig vedlikehold og beplantning organiseres gjennom dugnader i samarbeid med områdekomiteene.

Lekeplasser

Borettslaget har flere felles lekeplasser. Styret arbeider med oppgradering og vedlikehold av disse, og har prioritert en større oppgradering av lekeplassen på D-feltet i 2026.

Parkering og garasje

Borettslaget har felles parkeringsplasser og gjesteparkering. Det kan tildeles inntil to parkeringsoblater per husstand, forutsatt at ett kjøretøy parkeres i egen garasje. Gjester må registreres i egen parkeringsapp. Garasjene skal benyttes til parkering av registrerte kjøretøy og kan kun leies ut internt i borettslaget.

Elbillading

Det er tilrettelagt for elbillading i garasjene. Installasjon av ladeboks må skje gjennom borettslagets etablerte ordning. Lading fra ordinære stikkontakter er ikke tillatt.

Avfallshåndtering

Borettslaget har felles avfallsanlegg for husholdningsavfall og papir/papp. Øvrig avfall må leveres til godkjent mottak.

Dugnad

Det gjennomføres dugnadsarbeid knyttet til felles grøntområder og utvendig vedlikehold. Styret kan pålegge andelseierne å utføre bestemte vedlikeholdsoppgaver, eksempelvis beising, eller bekoste at arbeidet utføres av andre.

Større vedlikehold og rehabilitering

2025

• Reasfaltering av bakken på B-feltet.
• Rehabilitering og oppføring av nye trapper.
• Beskjæring og fjerning av trær, grener og busker.
• Utbedringer knyttet til avløp, overvann og kloakklukt.
• Tiltak for å hindre inntrenging av rotter og mus.
• Utskifting av rør mellom borettslagets kum og kommunalt tilkoblingspunkt etter pålegg fra Vann- og avløpsetaten.
• Rehabilitering av deler av rekkehusbebyggelsen, herunder utskifting av panel og vinduer.

2019 – 2020

• Etablert nytt avfallssystem.
• Etablering av ladesystem for el-biler i garasjen. Bestilling på dette kan gjøres til styret@nsbl.no, og vi formidler dette videre til elektriker. Pris for lader og montering må betales av hver enkelt.
• Skifte av 27 vinduer.
• Reparasjon av fundament på to rekkehus.

2018 – 2019

• Skiftet yttertak, vinduer, reparasjon av fundament på to rekkehus.

2017 – 2018

• Det er skiftet tak på alle husene bortsett fra noen få hus på D-feltet. Disse ferdigstilles vår 2018. Det er samtidig skiftet takrenner med ned-løp, pipehatter og tak-stiger i henhold til krav fra Oslo Brann og rednings-etat. Det er skiftet alle gamle stoppekraner i alle hus. Det er reparert fruktskade i S-15 med ny drenering og reparasjon av avløpskum ved S-15.

2016 – 2017

• Asfaltering og trefelling

2015 – 2016

• Alle husene har nå ny panel og alle er malt med SINK (lik garasjene). Alle verandaer har liggende panel iht. våre vedtekter.
• Garasjene – etterkontroll er foretatt.

2014 – 2015

• Nytt kabelanlegg med fiber fra Get
• Alle pipene er feid av Feie & tilsynstjenester AS
• Byttet rørledning Smiuv. 153-155
• Rep. av fuktskader Smiuv. 17, 21- 23 og 163-165
• Luftekanalene er feid av Norsk Muggsoppsanering AS

2012 – 2013

• Gift i alle kummene v/Rentokil AS.
• Nye postkasser.
• Nytt brannslukningsapparat m/2 røykvarslere.
• Tømming av alle sandfangkummer.
• Nye garasjer ferdigstilt.

2011 – 2012

• Alt dårlig ytterpanel er skiftet, samt overbygg i hht. vedlikeholds-rapporten fra Wito AS.

2010 – 2011

• Helt/delvis ombygging av tak på 7 boliger.
• Diverse reparasjoner av takrenner/nedløp.
• Innkassing av vannrør under hus.

2009

• Utskifting av alle opprinnelige vinduer
• Utbedring av påbygg med råte.

Planer for fremtidig vedlikehold

Styret har inngått avtale med OBOS Prosjekt AS om utarbeidelse av en overordnet vedlikeholdsplan, med planlagt oppstart i april 2026. Planen skal baseres på en tilstandsanalyse av borettslagets felles bygningsdeler og tekniske anlegg, herunder VVS, elektriske installasjoner og bygningsmessige forhold.

Formålet er å kartlegge fremtidige vedlikeholdsbehov, prioritere nødvendige tiltak og planlegge finansieringen over tid. Styret ønsker gjennom dette å redusere risikoen for større, uforutsette kostnadsøkninger.

Styret har videre prioritert en fullstendig oppgradering av lekeplassen på D-feltet i 2026. Borettslaget har fått innvilget kr 300 000 i miljømidler fra OBOS til prosjektet. Det er også planlagt utbedringer av øvrige lekeplasser etter hvert som økonomien tillater det.

Det er ikke opplyst om konkrete kostnadsrammer eller vedtatte økninger i felleskostnadene knyttet til den overordnede vedlikeholdsplanen. Fremtidige tiltak og finansieringsbehov vil avhenge av resultatene fra tilstandsanalysen og styrets videre prioriteringer.

Gebyr forkjøpsrett

7769

Forkjøpsrett

Medlemmer av borettslaget/boligbyggelaget har forkjøpsrett. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte fristen. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende.

Styregodkjennelse

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

Borettslaget hadde i 2025 et positivt årsresultat på kr 646 504, mot kr 226 140 i 2024. Disponible midler per 31.12.2025 utgjorde kr 1 756 624. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 848 220.

Forsikringspremien økte med 70 % i 2025, i tillegg til indeksregulering, som følge av flere forsikringssaker. Styret har vært i dialog med forsikringsselskapet for å begrense ytterligere økninger.

Styret har gjennomført kostnadsbesparende tiltak knyttet til fellesstrøm, blant annet ved å redusere antall målepunkter og reforhandle strømavtaler. Tiltakene forventes å gi varige besparelser.

Borettslaget har engasjert OBOS Prosjekt AS til å utarbeide en langsiktig vedlikeholdsplan med oppstart i april 2026. Planen skal kartlegge fremtidige vedlikeholdsbehov og finansiering. Eventuelle kostnadskonsekvenser er foreløpig ikke opplyst.

Det fremgår ikke av mottatt dokumentasjon at det er vedtatt konkrete fremtidige økninger i felleskostnadene.

Lånebetingelser fellesgjeld

Bank: OBOS Boligkreditt AS

Lånenr.: 98207820423

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,69%

Restsaldo 2 061 449,00

Innfrielsesdato: 30.09.2034

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS

Lånenr.: 98207900818

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,69%

Restsaldo 26 621 260,00

Innfrielsesdato: 30.08.2049

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

IN-avtale: Nei

Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr 04.11.2026.

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks – 6 – måneder regnet fra oppsigelsesdato

Borettslagets forsikringsselskap

Tryg Forsikring

Polisenummer felles forsikring

6659636

Vedtekter/husordensregler

Elbillading:

Borettslaget har tilrettelagt for elbillading i garasjene. Ladeboks må bestilles gjennom borettslagets ordning. Lading via ordinære stikkontakter eller andre ikke-godkjente ladeløsninger er ikke tillatt.

Verdt å merke seg fra vedtektene og husordensreglene:

Uteområder og beplantning:

Andelseier har ansvar for vedlikehold av eget uteområde. Trær og busker skal beskjæres slik at de ikke er til sjenanse for naboer. Det er ikke tillatt å innlemme fellesarealer i eget uteområde uten styrets skriftlige tillatelse. Oppsetting av trampoline eller badebasseng krever styrets samtykke.

Bygningsmessige endringer:

Innvendige bygningsmessige endringer, oppføring av pipe og installasjon av ildsted skal forelegges styret for godkjenning før arbeidene igangsettes. Tilbygg, fasadeendringer og oppføring av frittstående bod krever også styrets godkjenning, og kan være søknadspliktige overfor kommunen.

Vedlikeholdsansvar:

Andelseier har et omfattende vedlikeholdsansvar, blant annet for innvendige installasjoner, sluk, rør, elektriske anlegg, inngangsparti, gjerder, plattinger, balkonger og terrasser. Andelseier har også ansvar for rensing av takrenner og nedløp.

Ro og orden:

Det skal være ro ved boligene mellom kl. 23.00 og 06.00. Beboerne plikter å vise hensyn til naboer ved støyende aktiviteter, oppussing og bruk av uteområder.

For øvrig vises det til borettslagets vedtekter og husordensregler, som følger vedlagt salgsoppgaven.

Beboernes forpliktelser og dugnader

Dugnad:

Borettslaget har dugnadsarbeid knyttet til vedlikehold og beplantning av felles grøntområder. Styret kan også pålegge dugnad i forbindelse med utvendig vedlikehold, eksempelvis beising. Andelseier kan velge å utføre arbeidet selv eller bekoste at andre utfører det. Manglende gjennomføring innen fastsatt frist kan medføre at arbeidet utføres for andelseiers regning.

Vedlikeholdsplikt:

Andelseier har et omfattende vedlikeholdsansvar som blant annet omfatter terrasser, balkonger, gjerder og enkelte utvendige bygningsdeler. Styret kan pålegge utvendig vedlikehold, herunder beising, som dugnadsarbeid. Utvendige endringer og tiltak på fellesarealer krever styrets godkjenning.

Dyrehold

Dyrehold (hund/katt) er tillatt etter søknad og godkjenning fra styret. Det tillates én hund og én katt per bolig, med mulighet for dispensasjon ved særlige grunner. Det må undertegnes en egen erklæring om dyrehold. For katter gis det kun tillatelse til innekatt eller katt som holdes innenfor eget uteområde. For øvrig gjelder borettslagets husordensregler.

Eierskiftegebyr

6725

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/102/687:

08.09.1970 – Dokumentnr: 15023 – Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

29.10.1970 – Dokumentnr: 18343 – Best. om vann/kloakkledn.

Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:102 Bnr:722

Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:102 Bnr:723

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

02.11.1970 – Dokumentnr: 18529 – Erklæring/avtale

Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Gjelder denne registerenheten med flere

10.09.1974 – Dokumentnr: 17278 – Erklæring/avtale

Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. lekestue

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

10.12.1986 – Dokumentnr: 81037 – Best. om vann/kloakkledn.

Bestemmelse om adkomstrett

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn

Med flere bestemmelser

Gjelder denne registerenheten med flere

16.01.1997 – Dokumentnr: 2917 – Best. om adkomstrett

Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:102 Bnr:431

Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:102 Bnr:1088

Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygn.etaten

01.04.1970 – Dokumentnr: 5364 – Registrering av grunn

Denne matrikkelenhet opprettet fra:

Knr:0301 Gnr:102 Bnr:1

29.04.1970 – Dokumentnr: 928076 – Sammenslått med denne matrikkelenhet:

Gnr 102 bnr 688

28.08.1970 – Dokumentnr: 14364 – Registrering av grunn

Utskilt fra denne matrikkelenhet:

Knr:0301 Gnr:102 Bnr:722

28.08.1970 – Dokumentnr: 14365 – Registrering av grunn

Utskilt fra denne matrikkelenhet:

Knr:0301 Gnr:102 Bnr:723

17.03.1981 – Dokumentnr: 924280 – Sammenslåing

Sammenslått med denne matrikkelenhet:

Knr:0301 Gnr:102 Bnr:911

Sammenslått med denne matrikkelenhet:

Knr:0301 Gnr:102 Bnr:912

14.01.1983 – Dokumentnr: 1410 – Sammenslått med denne matrikkelenhet:

Gnr 102 bnr 824

14.01.1983 – Dokumentnr: 1411 – Sammenslått med denne matrikkelenhet:

Gnr 102 bnr 825

21.05.1984 – Dokumentnr: 990717 – Sammenslåing

Sammenslått med denne matrikkelenhet:

Knr:0301 Gnr:102 Bnr:831

Ferdigattest/brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest for nybygg datert 15.02.1972.

Byggetegninger

Det er fremlagt eldre byggetegninger for rekkehusbebyggelsen. Ved sammenligning med dagens planløsning er det registrert endringer i den innvendige rominndelingen.

Tidligere separat toalettrom er innlemmet i baderommet i forbindelse med renoveringen i 2020. Dagens rominndeling avviker dermed fra de opprinnelige byggetegningene. Tidligere bod er innlemmet i entreen, samt tidligere matbod og klesbod i underetasjen er fjernet og det er etablert en «kjellerstue». Det presiseres at kjellerstuen ikke er godkjent for varig opphold.

Vei, vann og avløp

Offentlig vei, vann og avløp.

Regulerings- og arealplanner

Eiendommen er regulert til boligformål (bolig med tilhørende anlegg). Området består i hovedsak av etablert boligbebyggelse med tilhørende grøntområder, felles lekearealer og gang- og sykkelveier. I nærområdet finnes også arealer regulert til blant annet friområde/park, barnehage og kirke/religiøs virksomhet.

I kommuneplanen for Oslo 2015-2030 er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg – eksisterende. Tilstøtende områder er i hovedsak avsatt til eksisterende bebyggelse og grønnstruktur.

Det gjøres oppmerksom på at kommuneplanen kan ha bestemmelser som går foran eldre reguleringsplaner ved motstrid. For nærmere informasjon vises det til vedlagte reguleringskart og kommuneplankart samt Oslo kommunes Planinnsyn.

Pågående byggesaker:

• Smiuvegen 219 – tilbygg, innvendige endringer, fasadeendringer og terrasse over tilbygget med saksnummer 202611664
• Stovnerfaret 17 – nytt skolebygg som erstatter tidligere skolepavilonger – Stovner skole med saksnummer 202512297
• Jorines vei 3 – tilbygg med saksnummer 202517674

Pågående plansak – Saksnr. 202102096

Plansaken gjelder revisjon av reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by, også kalt Småhusplanen. Formålet er å sikre eksisterende småhusbebyggelse, bevare områdenes grønne preg og begrense fortetting. Planen omfatter blant annet bestemmelser om utnyttelsesgrad, byggehøyder, plassering av bebyggelse og bevaring av trær og vegetasjon. Endringene kan få betydning for fremtidige bygge- og utbyggingsmuligheter på eiendommer som omfattes av planen.

Det er ikke avklart ut fra opplysningene her om Smiuvegen 11 omfattes direkte av planforslaget.

Dette er bare plansaker og byggesaker i nærmeste omkrets. For flere saker og innsyn, se Oslo plan og bygg.

Adgang til utleie

Utleie av hele boligen krever styrets godkjenning. Andelseier som har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan med styrets godkjenning leie ut hele boligen i inntil tre år. Utleie kan også tillates ved midlertidig fravær som følge av arbeid, utdanning, sykdom eller andre tungtveiende grunner, samt i enkelte familieforhold. Andelseier som selv bor i boligen, kan leie ut deler av den uten styrets godkjenning, men må informere styret om hvem som bor i boligen. Borettslaget kan kreve dekning av kostnader knyttet til behandling av utleiesøknader. For øvrig vises det til borettslagets vedtekter punkt 4-2 og borettslagsloven.

Legalpant

Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse

Kr 5 250 000 (Prisantydning)

Kr 194 500 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 444 500 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 454 296 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 463 196 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 465 996 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp

9796

Betalingsbetingelser

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

Hvitvaskingsreglene

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag

Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,70% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

3 500 Garantipremie/inneståelse

3 990 Kommunale opplysninger

19 990 Markedspakke

7 990 Oppgjørshonorar

2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

12 500 Tilretteleggingsgebyr

0 Visninger/overtakelse 3500,- per stk.

6 725 Eierskiftegebyr

545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

4 000 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig

14 000 Utlegg takst/tilstandsrapport

290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

Totalt kr: 90 460

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.

Kr 5 250 000 (Prisantydning)

Kr 194 500 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 444 500 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 454 296 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 463 196 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 465 996 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.