OSLO Sofies gate 84

Tomt
480.4m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet bakgård som ble oppgradert i 2015 med blant annet felles markterrasse, sittegrupper, prydbusker og trær. I tillegg er det sykkelparkering og biloppstillingsplass.

Beliggenhet
Attraktiv og sentral beliggenhet på Adamstuen / Bislett i et populært boligområde med grønne omgivelser. Godt offentlig kollektivtilbud - kort vei til det meste av byens fasiliteter. I umiddelbar nærhet ligger Bislett, som byr på blant annet hyggelige kafeer som Kaffebrenneriet, Godt brød og The Juicery, flere dagligvareforretninger som Coop Mega, Kiwi og Joker, apotek, frisør og bokhandel. I tillegg er det flere restauranter i området som blant annet Laundromat og St. Lars. På Adamstuen torg, som ble oppgradert i 2011, finnes blant annet hyggelige kafeer som Baker Hansen og Oslo Raw samt flere sushi-restauranter. Ved grøntområdet "Idioten" har Åpent Bakeri bakeriutsalg mandag - søndag med hyggelig uteservering. Det er gangavstand også til Hegdehaugsveien/Bogstadveien, med sitt store utvalg av butikker, hyggelige restauranter og barer, og til St.Hanshaugen med spesialbutikker og -restauranter som Gutta på Haugen, Kaffebrenneriet, Pascal, Smalhans, Espressohouse og Java. Gangavstand til sentrum med alt Oslo har å by på. Den treningsglade har et stort utvalg av treningsfasiliteter; Fresh Fitness rett ved, SATS på Bislett, Bislet bad, Bislet Stadion, FitnessXpress mfl. Ellers kan man benytte seg av Stensparken, "Idioten", parkområdene på Marienlyst og St.Hanshaugen med sine fine tur- og rekreasjonsmuligheter. For studenter ligger flere utdanningsinstitusjoner i gangavstand fra leiligheten, blant annet Veterinærhøgskolen på Adamstuen, Tannlegehøyskolen på Lindern, OsloMet på Bislett og universitetet (UiO) på Blindern. Ellers er det gode kollektivmuligheter til utdanningsinstitusjonene i sentrum og BI i Nydalen. God offentlig kommunikasjon med trikk i umiddelbar nærhet. Trikk 17- og 18 tar deg raskt til sentrum, Oslo S/Bussterminalen og Grünerløkka, eller Blindern og Rikshospitalet/Gaustad, som er et utmerket utgangspunkt for sykkel- eller skiturer i Nordmarka. Kort vei til 20- og 21-bussen, som enkelt og raskt tar deg til Majorstuen, Frognerparken og Skøyen, St. Hanshaugen, Solli plass og Aker Brygge, eller Sagene og Torshov. Med T-bane fra Majorstuen eller Forskningsparken kommer man raskt til Frognerseteren eller Sognsvann. Dette er en perfekt beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt og samtidig vil ha kort vei til flotte grøntarealer. Her vil du trives og bo godt!

Adkomst
Se vedlagte veikart for kjørebeskrivelse til eiendommen.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Byggemåte
Bygningen er en bygård oppført i en mur- og teglsteinskonstruksjon. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Leilighetens etasjeskille er en trekonstruksjon. Vinduene i boligen har 2-lags glass i trerammer. Entredøren er av en eldre modell med profilert utforming. Balkongdøren er en 2-fløyet dør i treramme med 2-lags glass. Balkongen har et gulv belagt med terrassebord og rekkverket er i stål.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:

- Utvendig - Dører
Avvik: TG settes ut i fra alder på dør, da mer enn halvparten av dørens levetid er oppbrukt.

- Utvendig - Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Høyde på rekkverk er målt til 1,01m. Høyde på rekkverk ved balkonger, skal være minimum 1,0 m. Der høydeforskjellen er mer enn 10,0 m over terreng, skal rekkverkshøyde være minimum 1,2 m. Ref. Veiledning om tekniske krav til byggverk § 12-17.

- Innvendig - Overflater
Avvik: Det er observert stedvis knirk på gulvflater. Knirk i underliggende trekonstruksjon bør påberegnes, alder på bygget tatt i betraktning.

- Innvendig - Pipe og ildsted
Avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

- Innvendig - Innvendige dører
Avvik: Dørblader på 2-fløyede dører glipper i lukket stilling.

- Kjøkken > Leilighet > Kjøkken - Avtrekk
Avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

- Tekniske installasjoner - Vannledninger
Avvik: TG settes ut i fra manglende Waterguard/ lekkasjestopper, i benkeskap på kjøkken, samt manglende tettemuffer på vannrør på kjøkken. Boliger som er bygget etter 2010 skal ha lekkasjestopper i rom som kjøkken, egne toalettrom og bod med varmtvannsbereder. Kravet gjelder for rom som har vanninnstallasjoner, men mangler sluk eller vanntett gulv. Kravet gjelder også ved rehabilitering av eldre boliger.

- Tekniske installasjoner - Varmtvannstank
Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Lenge har det vært vanlig å koble varmtvannsberedere i stikkontakt. I 2014 ble det pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Nye varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer, må kobles til egen koblingsboks. Det er ikke lenger lov å koble til vanlig stikkontakt. Ref. NEK.400. Det settes TG2, for å belyse at fare for varmegang i støpsel kan oppstå.

- Tekniske installasjoner - Elektrisk anlegg
Avvik: Kjøkken ble oppusset i 2019, det er ikke fremlagt dokumentasjon på utført arbeid. TG2 settes i følge forskrift på anlegg, uten full dokumentasjon og med samsvarserklæring på hele anlegget.

TG3 - Store eller alvorlige avvik:

- Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
Avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert 40 mm. høydeforskjell på gjennomgående mål i kjøkken. Høydeforskjell på dette nivået er svært vanskelig å registrere uten nivelleringslaser. det er registrert skjevheter i øvrige rom.

TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

- Utvendig - Bygning generelt

- Innvendig - Andre innvendige forhold

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2020.
Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

1. Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja
Beskrivelse: I 2023 oppdaget vi kjøkkenlukt på badet. Det viste seg at kjelleretasjen hadde koblet på en mekanisk vifte, noe som ikke er lov i sameiet. Det viste seg at kjelleretasjen hadde gjort dette, fordi felles avtrekk ikke var i stand og det gikk ut over deres baderomklima. Sameiet reparerte så felles avtrekk. Mekanisk vifte ble fjernet i kjeller. Vi har ikke merket noe lukt siden.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun av faglært
Firmanavn: Systemvent AS
Beskrivelse: Skifte ut en av viftene til felles avtrekk. Bytte begge dimmebrytere til panelbrytere.

12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja
Beskrivelse: Det ble gjennomført kontroll av Elvia August 2023. Avvik oppdaget ble utført av Isum Elektro AS. Dokumentasjon finnes.

24. Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja
Beskrivelse: Jeg (Magnus) har selv sittet i styret de siste årene og deltok i arbeidet med å skifte ut felles avtrekksvifter. I arbeidsprosessen fremkom det at selskapet som i 2015 totalrenoverte hele bygget har gått konkurs. Det hadde ingen betydning for prosessen annet enn at det tok litt lenger tid å finne ut hvilke vifter de hadde tatt i bruk, men tenkte det var greit å nevne, siden det er informasjon jeg sitter på.

26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Ja
Beskrivelse: Forslag/vedtak: Sameiet har generalforsamling hver vår. Her legges det frem saker for eventuell forbedring eller oppgradering av sameiet. Det fremkom ingen saker eller forslag i årets generalforsamling og som styreleder i skrivende stund, har jeg ingen informasjon som tilsier at dette vil endre seg seg ut denne perioden. Felleskostnader: Under generalforsamlingen vurderer også styret forventede faste kostnader sameiet vil betale den kommende perioden og setter opp et budsjett for å ivareta en sunn økonomi. De siste årene har kostnader knyttet til strøm/vask/søppel/etc økt i takt med inflasjonen og felleskostnadene pr enhet har dermed økt gradvis. Man kan derfor anta at felleskostnadene i fremtiden vil øke i takt med inflasjonen.

Innhold
Leiligheten ligger i byggets 3. etasje og inneholder entré, bad/vaskerom, kjøkken med utgang til balkong, stue, omkledningsrom og 2 soverom. I tillegg disponerer leiligheten bod i trapperom og kjellerbod.

Standard
ENTRÉ Boligen har adkomst via trappeoppgang med originale smijernstrapper med flislagte repos, rekkverk i smijern og malte slette vegg- og takflater. Entreen har gjennomgående enstavs parkettgulv, malte vegger og innfelte downlights i himling. Plass til oppbevaring av sko og yttertøy. STUE Luftig hjørnestue med karnapp og meget gode lysforhold uten sjenerende innsyn. Sammen med god takhøyde (målt opp til 3,25 m), moderne materialvalg og de klassiske detaljene får man en herlig romfølelse og god atmosfære. Stuen er utstyrt med moderne innsatspeis fra 2016 som både gir effektiv oppvarming og kos på høst- og vinterstid. Peisen har glassdører som er synlig fra 2 sider og er innredet med praktisk nisje for oppbevaring av ved. For øvrig har stuen god plass til sittegruppe, møblement og tv-seksjon. KJØKKEN Stilren kjøkkeninnredning fra 2019 med hvite glatte fronter og benkeplate av tre med underlimt oppvaskkum i komposittmaterialer og ett-greps armatur. Integrert stekeovn, koketopp og mikrobølgeovn fra electrolux. Ventilator tilkoblet avtrekkskanal fra Røroshetta. Integrert oppvaskmaskin fra Electrolux. Integrert to-soners vinskap. God plass til romslig spisegruppe i forbindelse med kjøkkenet. BALKONG Fra kjøkkenet er det utgang til nordvestvendt balkong mot grønn og rolig bakgård. Balkongen ble oppført i 2015 og har plass til både grill og utemøblement for å nyte lange soltimer. BAD Flislagt baderom fra 2014 med gulvvarme og innfelte lys i himling. Badet er utstyrt med veggmontert wc, servant med underskap, speilskap med lys og en veggmontert dusjdør. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon via ventil med mekanisk avtrekk. SOVEROM Leiligheten har idag 2 gode soverom. Hovedsoverommet er spesielt luftig og legger til rette for en god start og avslutning på dagen. Tilkomst fra stuen via originale doble fløydører eller gangen med egen dør. God plass til stor dobbeltseng, nattbord og garderobeinnredning. Soverommet kan også benyttes som ekstra stue (for 2 stuer på rad). Soverommet nærmest stuen er byggemeldt som stue/spisestue.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. Medfølger ikke: Lamper og vegghengte panelovner i hele leiligheten Gang: Vegghengt skoskap. Soverom med walk-in closet: Stringhyller montert på veggen og skap som står under stringhyllene. Soverom uten walk-in closet: Vegghengte nattbord. Stue: Vegghengt TV-benk og snekret hjørnebenk.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2019:
? Montering av Ikea kjøkken med hvitevarer, arbeidet ble utført i regi av tidligere eier.

2015:
? Oppføring av balkonger, arbeidet ble utført av Balkongteam AS. Det foreligger ferdigattest datert 24.06.2015, for utført arbeid.

2014:
? Oppgradering av overflater, arbeidet ble utført i regi av tidligere eier.
? Oppføring av bad med tilhørende rørsystem og membran. Arbeidet er utført via Maxrør AS. Det foreligger ferdigattest datert 07.11.2014, for utført arbeid.

2011:
? Rehabilitering av piper, opplysninger er hentet fra tidligere salg.

TV/Internett/bredbånd
Bredbånd er inkludert i felleskostnadene.

Parkering
Beboerparkering med 8 kommunale el-bilplasser med ladestasjon rett utenfor. For øvrig har sameiet 3 parkeringsplasser (etter hverandre) i bakgården. Disse plassene brukes i tilfeller hvor det er vanskelig å finne gateparkering og parkeringstid meldes ifra på sameiets facebookgruppe. I tillegg er det mulighet for garasjeleie 250 meter unna på Adamstuen garasjer ved idioten. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: -Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6 200 kroner for ett år -Motorsykkel og moped: 3 100 kroner for ett år -El-bil : 2 090 kroner for ett år -El-motorsykkel og el-moped: 1 045 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Radonmåling
Boligen ligger minimum 3 etasjer over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant. Det er ikke opplyst om radonmålinger av boligen. Boligen ligger i ett område med moderate målinger, i følge oversiktskart for radonmåling fra DSA.

Diverse
INTERVJU MED SELGER Hvordan er parkeringsmulighetene? Det er beboerparkering i gaten, og det er som regel lett å finne plass. I tillegg kan man parkere tre biler etter hverandre langs bygårdens venstreside. Sameiets plasser benyttes til korttidsparkering for gjester og beboere, og man melder ifra om parkering i sameiets Facebook-gruppe. Når kjøpte dere leiligheten? April 2020. Hva var avgjørende for valget deres? Vi ønsket en leilighet i god teknisk stand, der de kostbare og lite synlige oppgraderingene nylig var gjort, dvs. tak, vinduer, soilrør og yttervegger. Beliggenheten var også viktig: leiligheten ligger litt opp i terrenget, noe som gir minimal risiko for oversvømmelse ved kraftig regn. Vi la også vekt på lave felleskostnader og et veldrevet sameie. En ekstra bonus var den tørre kjelleren med god bodplass og nytt ventilasjonsanlegg, her kan man oppbevare alt mulig fra klær til ski og sykler. Ifølge takstmannen var det en av de beste kjellerne han hadde sett. I tillegg falt vi umiddelbart for takhøyden på 3,25 meter og den sjarmerende balkongen. Hva har dere likt spesielt godt med boligen og kommer til å savne mest? Leiligheten har et helt spesielt lys som er beroligende og jevnt gjennom dagen, med solinnfall fra begge sider. Takhøyden på 3,25 meter gir en sjelden romfølelse og fleksibilitet. Rundt juletider er det ekstra hyggelig, her får man plass til et stort juletre (pro-tip: XXL-juletrefot!) Favorittplassen er hjørnet i stua der morgensola treffer, perfekt for å nyte morgenkaffe og en croissant fra Åpent Bakeri i helgene. Vi har også verdsatt stillheten. Selv om boligen ligger midt i byen, er gaten enveiskjørt og rolig. Det er lite innsyn, leiligheten er omkranset av grønt og har god avstand til naboer, noe som gir følelse av privatliv. Planløsningen er svært fleksibel. I dag har vi to soverom, men det er enkelt å lage tre og naboen med identisk leilighet gjorde dette for 70 000 kroner i oktober 2025. Balkongen vender vestover mot en frodig bakgård og har veldig gode solforhold. De ulike sameiene i bakgården sørger for trebeskjæring ved behov (ca. hvert femte år) for å opprettholde gode solforhold. Hva har dere likt best med området? Alt er i nærheten ? det er 150 meter til matbutikk, nyåpnet treningssenter, nyåpnet yogastudio og Åpent Bakeri. Det er 100meter til Idioten (park), 250 meter til Stensparken der man kan få vaffel med rømme og løyrom mens man nyter utsikten over byen og 700 meter til St. Haugen-parken. Bare 300 meter unna ligger gamle veterinærhøyskolen som sommeren 2021 kjøpte Oslo kommune. Kommunen har store ambisjoner for området og tomten skal bidra til en grønnere, varmere og mer skapende bydel. På tomten finner du allerede kontorer, uteservering, kunstgallerie og Adamstuen samdyrkelag. Når trikken til Rikshospitalet er ferdig oppgradert (Q1 2026), tar det drøye 20 minutter fra døren til Sognsvann ? marka er overraskende nær. Hvordan er de ulike årstidene i boligen og området? Høsten er perfekt til å nyte høstfargene i parkene, spise en bedre middag på St. Lars eller invitere hjem på lammelår i leiligheten. Våren er perfekt for å nyte vårsola på balkongen under et pledd, overvære Bislet games eller ta seg en smoothiebowl på Oslo Raw. Vinteren er perfekt for å ta seg en kanelbolle på Åpent Bakeri på hjørnet, bruke for lang tid inne på den uavhengige og fantastisk hyggelige bokhandelen, Bislet Bok. Sommeren er perfekt til å grille på balkongen, spise en is hos Gutta på Haugen eller ta seg en utepils på en av barene i Theresesgate. Til slutt ? beskriv boligen med tre ord. Lys, luftig og klassisk. Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

Prisantydning inkl. omkostninger
11 700 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 292 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 293 850 (Omkostninger totalt) 304 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 307 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 11 993 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 12 004 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 12 007 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Oppvarming i leiligheten ved panelovner, vedovn i stue, samt gulvvarme på badet.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter inngår i felleskostnader.

Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner. https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Formuesverdi primær
2195974

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
8783895

Formuesverdi sekundær år
2023

Info formuesverdi
Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
98/869

Felleskostnader pr. mnd
4377

Felleskostnader inkluderer
Felleskostnader utgjør kr. 4 377,- pr. mnd. I felleskostnadene inngår internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, trappevask, forretningsførsel og styrehonorar. Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Felleskostnader ventes å øke i takt med inflasjonen i årene som kommer og det er ikke planlagt noen større investeringer i sameiet som vil øke felleskostnadene.

Andel fellesgjeld per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Andel fellesformue
11676

Forkjøpsfrist
2024-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Eierseksjonen er en del av Sameiet Sofies gate 84 (org.nr. 914 339 154), bestående av 7 boligseksjoner og 1 næringsseksjon på loftet. Næringsseksjonen er under utvikling og skal kun benyttes til boligformål, og skal reseksjoneres til en eller flere boligseksjoner når leilighetene er ferdigstilt. Alle rettigheter til loftsetasjen tilhører Sofiesgate 84 AS, som skal ha rett til reseksjonere eiendommen for opprettelse av en eller flere seksjoner på loftet. Ingen seksjonseiere kan motsette seg slik reseksjonering, som det samtykkes til ved kjøp av seksjon i sameiet. Sameiet hadde et årsresultat i 2024 på kr 8 034,-. Vedlikeholdsarbeid: Felles avtrekk. På forrige årsmøte ble det bestemt at styret skulle undersøke tilstanden til sameiets felles avtrekkssystem, etter at flere beboere hadde meldt om redusert effekt i enkelte etasjer. Etter styrets tiltredelse tok vi umiddelbart tak i saken og bestilte en fagkyndig befaring. Befaringen avdekket at avtrekket på venstre side av bygget var skrudd helt av. Rapporten var tydelig på at dette avtrekket skulle være i kontinuerlig drift. Videre undersøkelser viste at viften hadde blitt slått av i 2018 etter klager fra én beboer om støy. Daværende styre valgte å skru av viften som en midlertidig løsning, men det ble aldri gjennomført noen teknisk utbedring eller oppfølging i etterkant av dette. Viften hadde dermed stått avslått i flere år, uten at dette ble dokumentert eller videreformidlet. Det hadde heller ikke blitt gjennomført rens av avtrekket siden før 2018, noe som etter faglig anbefaling bør gjennomføres hvert femte år. Da dette ble avdekket, sørget styret umiddelbart for at avtrekket ble satt på igjen. Kort tid etterpå kom det en ny klage fra samme beboer om støy. Styret la derfor ut anbud på rensing av hele avtrekket og ny vurdering av viften. Rens ble gjennomført, og leverandøren konkluderte med at viften var slitt og måtte byttes ut, enkelte skruer måtte skiftes og strammes, og det var behov for bedre isolasjon rundt enheten for å redusere støy. Dette arbeidet ble igangsatt. Under vifteutskiftingen oppdaget elektriker at den elektriske koblingen ikke var tilfredsstillende, og denne måtte skiftes ut umiddelbart. Dette medførte en uventet, men nødvendig, ekstrakostnad. Til tross for utbedring og installasjon av ny vifte, meldte beboer fortsatt om støy. En ny faglig gjennomgang viste da at begge viftene var montert med dimmebrytere, noe som i dag anses som uhensiktsmessig for denne typen installasjon. Det ble derfor anbefalt å erstatte disse med faste panelbrytere, som gir jevnere tilførsel av strøm og reduserer støy. Dette ble gjennomført, og sameiet fikk både deler til kostpris og rabattert elektrikerarbeid fra samme leverandør. Som resultat av dette arbeidet, har flere boenheter rapportert om vesentlig lavere opplevd støy fra avtrekket, dette inkluderer også beboer som klagde på støy. Styret anser derfor saken som løst. Det opprinnelige budsjettet for prosjektet var på kr 30 000. Totalt endte prosjektet omtrent kr 10 000 over budsjett. Styret besluttet likevel å gjennomføre hele tiltaket, da det ble vurdert som nødvendig og innenfor styrets ansvar for vedlikehold og teknisk drift. Det er viktig for oss å presisere at styret ikke var kjent med at avtrekket hadde vært avslått da vi tiltrådte. Vi har gjennom hele prosessen gjort vårt ytterste for å sikre trygg og god ventilasjon i sameiet, og alle tiltak er gjennomført i henhold til faglige råd og med hensyn til både funksjonalitet, støyreduksjon og ivaretakelse av beboerne i sameiet. Framtidsplaner Styret har per i dag ingen planer om større investeringer i den kommende perioden. Det er likevel ett tiltak som må gjennomføres: Brannsenderen må byttes ut før 2G-nettet stenges permanent i 2027. Eksisterende alarmoverføring vil ikke fungere etter dette. Kostnaden er anslått til ca. 15.000 kr og vil inngå som en del av det ordinære vedlikeholdsbudsjettet. Utover dette planlegger styret å videreføre den løpende driften, med fokus på forebyggende vedlikehold og effektiv bruk av OBOS sine digitale tjenester. Ved behov vil vi også oppdatere og tydeliggjøre manualen for styrearbeid slik at fremtidige styrer enklere kan sette seg inn i verktøy og rutiner. Informasjon gitt av styreleder pr. 13.10.25: Er det planlagt noen prosjekter i fremtiden som kommer til å utgjøre noen forskjell på felleskostnad? Svar: Sameiet har generalforsamling hver vår. Her legges det frem saker for eventuell forbedring eller oppgradering av sameiet. Det fremkom ingen saker eller forslag i årets generalforsamling og som styreleder i skrivende stund, har jeg ingen informasjon som tilsier at dette vil endre seg seg ut denne perioden. Er det planlagt økning i felleskostnader eller fellesgjeld? Under generalforsamlingen vurderer også styret forventede faste kostnader sameiet vil betale den kommende perioden og setter opp et budsjett for å ivareta en sunn økonomi. De siste årene har kostnader knyttet til strøm/vask/søppel/etc økt i takt med inflasjonen og felleskostnadene pr enhet har dermed økt gradvis. Man kan derfor anta at felleskostnadene i fremtiden vil øke i takt med inflasjonen. Hvordan er parkeringsmulighetene i sameiet? Sameiet disponerer tre parkeringsplasser i bakgården. Sameiet bruker sin facebook-side som kommunikasjonskanal for booking av disse plassene. Man kan booke langt frem i tid eller informere i det man parkerer. Det er ingen regler for hvor ofte man kan parkere inn/ut, men sameiet har som tydelig regel at plassene ikke skal disponeres som faste plasser av enkelte sameiere.

Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Sameiet har i perioden hatt en sunn og stabil økonomi. Som nevnt under punktet om vedlikeholdsarbeid, har det oppstått en uforventet kostnad knyttet til utbedring av avtrekkssystemet. I tillegg har fjorårets budsjett underestimert kostnader til kommunale avgifter og energi/fyring. Til tross for disse avvikene viser regnskapet fortsatt et positivt resultat, og sameiet står økonomisk trygt. Styret har per i dag ikke planlagt noen økning i felleskostnadene. Likevel gjør vi oppmerksom på at styret har mandat til å justere felleskostnadene dersom uforutsette utgifter oppstår og det vurderes som nødvendig for å ivareta sameiets økonomi og vedlikeholdsansvar.

Sikringsordning fellesgjeld
Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning mot tap av felleskostnader. 

Sameiets forsikringsselskap
If Skadeforsikring Nuf

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
Det er tillatt med normale husdyr.

Eierskiftegebyr
6570

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/217/338/7: 06.02.1896 - Dokumentnr: 900677 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Overført fra: Knr:0301 Gnr:217 Bnr:338 Gjelder denne registerenheten med flere 06.02.1896 - Dokumentnr: 900031 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:217 Bnr:282 Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:217 Bnr:338 30.09.2014 - Dokumentnr: 830519 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 7 Formål: Bolig Sameiebrøk: 98/869 ---------- Reseksjonering Del av seksjon 8 avgis til fellesareal

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ekspedisjonsdokument for vaaningshus (forgjengeren til ferdigattest)- Sofies Gate 84, datert 1898. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av baderom - Sofies gate 84, datert 2014. Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger - Sofies gate 84, datert 2015. Det foreligger ekspedisjonsdokument for innvendig forandring - Sofies Gate 84, datert 1933. Det foreligger ekspedisjonsdokument for innredning bad og wc - Sofies Gate 84, datert 1937. Det er mottatt byggetegninger fra kommunen, leilighet viker fra originale tegninger. Soverom ved stuen er byggemeldt som stue/spisestue. Se vedlagt tegninger i salgsoppgaven. Det er ikke kjent med at det er søkt om bruksendring for nevnte areal/rom. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til boligformål og er oppført på Byantikvarens "gule liste" som bevaringsverdig. Dette innebærer at byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringeer av fasade og tak. Pågående plansak i området: Saksnr - 202207037 Saken gjelder - Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé Sakstype - Detaljregulering

Adgang til utleie
Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

Verneklasse/sefrak
Det gjøres oppmerksom på at boligbygget er SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Bygget kan ha vernestatus, men i mange tilfeller er de kun ført i registeret på grunn av alder. Kommunen har ikke opplyst om at bygget har noen vernestatus, men det kan likevel foreligge spesielle restriksjoner i forhold til om-/påbygging og generell utnyttelse av eiendommen.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Ikke aktuelt.

Kommentar konsesjon
Ikke aktuelt.

Kommentar odelsrett
Ikke aktuelt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
11 700 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 292 500 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 293 850 (Omkostninger totalt) 304 750 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 307 550 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 11 993 850 (Totalpris. inkl. omkostninger) 12 004 750 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 12 007 550 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
293850

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.