Teglverksgata 9G

Leilighet51m²kr 4 300 000

Påkostet fabrikkleilighet m/egen inngang | Fyring, v.vann & brebånd inkl. | FK v/innfrielse lån kr 4.416 | Takterrasse

Gi bud

Last ned salgsoppgave

Prisantydning: kr 4 300 000
Omkostninger: kr 1 390
Totalpris inkl. omkostninger: kr 4 984 085.25
Eierform: Andel
Byggeår: 1891
Soverom: -
Andel fellesgjeld: kr 682 695.25
Felleskostnader: kr 11 248.57
Tomt: 548 m²
Eierform tomt: Eiet
Energimerking

Velkommen til Teglverksgata 9G – en rålekker leilighet med industristil over to plan. Store fabrikkvinduer kombinert med generøs takhøyden bidrar til en svært lys og luftig romfølelse. Boligen ble betydelig oppgradert i 2020 og kombinerer moderne løsninger med autentisk og røff industristil. Her bor man sentralt og ettertraktet midt på Grünerøkka – I en skjermet og rolig blindvei. Kort fortalt:
Unik fabrikkleilighet over to plan
Gjennomgående høy standard
Lekker fiskebensparkett & eikespiler
Store vindusflater og generøs takhøyde
Stor, praktisk sovehems
Felles takterrasse med spektakulær utsikt
Fleksible møbleringsmuligheter
Varmtvann, fyring og bredbånd inkl.
Bod i samme etasje på 5 kvm. Vi sees på visning!

Tomt

548m²

Beliggenhet

Teglverksgata 9 G har en svært attraktiv og idyllisk beliggenhet på Rodeløkka, en av Grünerløkkas mest etterspurte områder. Leiligheten ligger fredelig til ved enden av en blindvei uten gjennomgangstrafikk, rett ved Sofienbergparken. Her bor du skjermet, samtidig som du har umiddelbar nærhet til alt bydelen har å by på.

Grünerløkka er kjent for sitt pulserende byliv med et rikt utvalg av kaféer, restauranter og nisjeforretninger. I nærområdet finner du populære steder som Villa Paradiso, Delicatessen, Trattoria Popolare og Südøst, samt Mathallen på Vulkan i gangavstand. Dagligvarehandel er enkelt med Kiwi i umiddelbar nærhet, samt flere alternativer som Joker, Bunnpris og Meny på Ringnes Park.

Området byr på rikelige rekreasjonsmuligheter med Sofienbergparken rett utenfor døren, samt kort vei til Birkelunden, Akerselva, Tøyenparken og Botanisk hage. Her er det gode muligheter for både trening, tur og avslapning året rundt. I tillegg ligger Dælenenga idrettsanlegg, Tøyenbadet og flere treningssentre innen kort gangavstand.

Beliggenheten har svært gode kollektivforbindelser med kort vei til trikk, buss og T-bane fra blant annet Carl Berner og Olaf Ryes plass. Herfra når du enkelt hele Oslo. Det er også gangavstand til sentrum, samt kort vei til utdanningsinstitusjoner som OsloMet, Kunsthøgskolen og Universitetet i Oslo.

Adkomst

Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid

Barnehager:

Konfektfabrikken barnehage – 2 min gange

Seilduken barnehage A/L – 4 min gange

Rodeløkka barnehage – 5 min gange

Skoler:

Grünerløkka skole (1-7 kl.) – 6 min gange

Lakkegata skole (1-7 kl.) – 9 min gange

Vahl skole (1-7 kl.) – 13 min gange

Sofienberg skole (8-10 kl.) – 7 min gange

Bentsebrua skole (8-10 kl.) – 23 min gange

Foss videregående skole (videregående skole) – 11 min gange

Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte

Bygningen er en blokk som ble renovert og ombygget til leiligheter i 2005. Ytterveggene er i en pusset konstruksjon. Yttertaket er en flat konstruksjon, antatt tekket med papp og beslag. Leilighetens etasjeskillere er i betong, og etasjeskillet mot grunn er i tre. Vinduene i boligen har 2-lags glass i trerammer. Entrédøren er i en laminert utforming med B-30/35db klassifisering.

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom > Plan 2 > Bad – Overflater vegger og himling

Avvik: Det er gitt TG.2 på veggflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid.

Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 – 30 år.

Våtrom > Plan 2 > Bad – Overflater Gulv

Avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Det er på badegulvet målt 15 mm. høydeforskjell fra døråpning til slukrist.

Fall på gulv tilfredsstiller ikke kravet fra teknisk forskrift på byggetidspunktet.

Lokalt fall i dusj vil føre dusjvann til sluk.

Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen men ikke testet med vann. Svanker kan forekomme.

Det er gitt TG.2 på gulvflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 – 30 år.

Våtrom > Plan 2 > Bad – Sluk, membran og tettesjikt

Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Smøremembran på vegger er over 15 år.

Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt = TG 2.

Membran i gulv er over 20 år.

Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt = TG 2.

Våtrom > Plan 2 > Bad – Ventilasjon

Avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Manglende tilluft fører til redusert funksjonalitet for ventilasjons anlegget.

Tekniske installasjoner – Varmesentral

Avvik: Det er avvik:

TG 2 settes ut i fra alder på varmekabel, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt.

Elektriske varmekabler har typisk en lang levetid på 30 til 50 år, men kan vare enda lenger ved korrekt installasjon og bruk.

Levetiden avhenger av kvaliteten på selve kabelen, installasjon(god komprimering/støp), og om det påføres mekaniske skader eller fukt.

TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

Utvendig – Bygning generelt
Innvendig – Andre innvendige forhold
Tekniske installasjoner – Varmtvannstank

Sammendrag selgers egenerklæring

Boligen ble kjøpt i 2021.

Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom?

Ja.

Beskrivelse: Dårlig fall mot sluket. To små fliser i dusjen med sprekker.

Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja.

Firmanavn: Ukjent, 2021.

Beskrivelse: Bad oppusset i 2021 med ny innredning, dusj, dusjvegger, servant/kran. Alt rørarbeid utført autorisert rørlegger gjennom dugnad.

Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller?

Ja.

Firmanavn: NorTekk, 2024

Beskrivelse: I 2023 ble det oppdaget vanninntrengning i et næringslokale/bodområde i bygget under bakgården. Dette gjaldt ikke min leilighet eller tilhørende bod.

Vet du om det er eller har vært skadedyr eller sjenerende insekter i egen enhet eller i sameiet/borettslagets fellesarealer eller i andres enheter?

Ja.

Firmanavn: Anticimex, 2024.

Beskrivelse: Det er blitt observert skjeggkre i enkelte leiligheter i borettslaget. Det har også blitt observert rotter i fellesområder.

Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja.

Firmanavn: Oslo Elektrikerene AS, 2020

Beskrivelse: Skiftet termostat gulvvarme på baderom.

Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter?

Ja.

Beskrivelse: På årsmøtet i mai 2026 ble det vedtatt rehabilitering av svalganger og balkongutvidelse i 5. etasje. Borettslaget bidrar med opptil kr 500 000 inkl. mva fra vedlikeholdsfondet.

Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

Ja.

Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen?

Ja.

Beskrivelse: Kombikjøleskapet som følger med leiligheten har en feil ved frysedelen. Fryseren holder ikke angitt temperatur på -16 grader, anslått faktisk temperatur er ca. -4.

Innhold

1.etg:

Entré

Allerede i det du trår inn døren, møtes du av en svært innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk. Store, stilige vinduer og et pent og eksklusivt parkettgulv fra 2020 binder sammen hele etasjen på en gjennomført måte.

Kjøkken/stue:

Spiseplass og kjøkken ligger i en sosial åpen løsning. Her kan man enkelt underholde gjestene mens man tilbereder maten. Svært store vinduer i industristil bidrar til en lys og luftig romfølelse i hele hovedetasjen. Fra kjøkkenområde har man adkomst fra stilig sort trapp opp i andre etasje. Kjøkkeninnredning fra Ikea fra 2020 med glatte fronter og Corian benkeplate med oppvaskkum og 1-greps blandebatteri. Kjøkkenet er utstyrt med lys over benkeplate og ventilator med mekanisk avtrekk. Komfyrvakt er montert i ventilator. Hvitevarer som komfyr, induksjon platetopp og oppvaskmaskin er integrert i innredningen. Vedr. hvitevarer se pkt. «løsøre og tilbehør» i salgsoppgaven.

2.etg:

Bad

Pent flislagt bad fra 2005 med gulvvarme. Ny innredning fra 2020. Takflaten er belagt med malte plater og innfelte lys. Badet er utstyrt med veggmonterte dusjdører, servant med underskap, speil med lys over, wc og opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen består av mekanisk avtrekk fra ventil.

Stue/soverom

Fra stilig trapp i forbindelse entré/kjøkken har man adkomst til boligens andre etasje. Her er det god plass til sittegruppe, tv-løsning og øvrig møblement i form av eksempelvis en kontorløsning. I andre etasje er det malt parkett på gulv og malte flater på vegg. Rommet kan også benyttes som soverom. I tillegg har man adkomst til romslig og luftig hems som idag brukes som sovealkove.

Innvendige overflater

Gulv: Parkett, malt parkett og fliser.

Vegger: Malte flater av plater og mur.

Himling: Malte flater i alle rom bestående av plater. Takhøyde i leiligheten er målt opp mot 3,5m.

Tekniske installasjoner

Vannledninger: Vanntilkobling med Pex-rør fra 2005. Samleskap med rørkurser og stoppekran er plassert på bad. Det er montert Waterguard i benkeskap på kjøkken.
Avløpsrør: Avløpsrør i boligen er av plast, fra 2005.
Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler mot yttervegg, samt mekanisk avtrekk fra ventilator på kjøkken og ventil på bad.
Varmesentral: Oppvarming ved fjernvarme via radiatorer i leiligheten. Det er gulvvarme på badet.
Varmtvannstank: Varmtvannsbereder er plassert i fellesareal.

Standard

Plan 1:

BRA-i 26 kvm: Entré og spisestue/kjøkken

Plan 2:

BRA-i 25 kvm: Bad og stue som kan benyttes som soverom og hems

Kjeller:

BRA-e 5 kvm: Bod

For øvrig beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger

Arbeid utført i boligen:

2020:

Oppgradering av overflater, arbeidet er utført i regi av tidligere eier.
Montering av innredning, arbeidet er utført i regi av tidligere eier.

2012:

Montering av kjøkken med hvitevarer, arbeidet er utført i regi av tidligere eier.

Arbeid utført i regi av Borettslag:

2024:

Neteland: terrassedører, reparasjon av dører, malearbeider
Tak-og-beslag: tetting av flere taklekkasjer langs møne, rundt vinduer og tekniske oppstikk (ventilasjon)
Innkjørsel, kjeller: sluttføring av arbeider etter nytt innkjørsel, betongbæring, m.fl.
Teknikk: ventilasjon, varme, vann, elektronisk systemer m.fl.
Dekket og bærende kontruksjon i garasjeinnkjøringen ble totalrenovert denne styreperioden.
Det ble også, uavhengig av skaden ved garasjeinnkjøringen, oppdaget svikt i konstruksjon i gangen mellom de to delene med boder. Dette er også utbedret.
Etter at service av ventilasjonsanlegget ble gjennomført i forrige styreperiode, fulgte styret opp diverse punkter ifm. innregulering, fortløpende optimering og fjerning av feil som oppsto underveis. Herunder ventilasjon på taket (med 1 ny viftermotor og ny styring i heisteknikk-skapet i 5. et. etter service/kontroll til alle øvrige takviftere; Service av styring til de eldre viftere i teknisk rom, Service til vifter i kjeller-bodområde samt vifter i rømningstrapphuset m.fl.).
Enkelte nye problemer, bl.a. med skadet heisknapp, ble fulgt opp etter avsluttet større vedlikehold (som inkluderte bytte av heiswirene, drivskive, heisalarm), heisen er i god tilstand igjen etter utvidet service.
Etter en vurdering av skadeomfang og budsjettsituasjonen ble de balkong-/terrassedørene som hadde størst behov reparert og de som ikke lot seg reparere skiftet av Byggmester Neteland.
Det er i tillegg gjennomført sjekk og småreparasjon av inngangsdører og vinduer i alle etasjer der det har vært behov.
Oppdaget lekkasje i taket over leilighet 33 ble løst i samarbeid med Tak-og-beslag AS. Fagmessig blikkenslagerarbeid erstattet «løsningen» fra Villavent (som bare hadde montert treplater i sin tid) rundt takvifter, videre utettheter rundt takvinduene i det bratte partiet opp mot møne ble løst uten behov for stillas og uten å skifte ut hele taket som var en stor besparelse for felleskapet.
5-års-EL-kontroll ble utført i 2024.
Sameiet har gjennomført omfattende oppgradering av taket over lydstudioet i felles bakgård for å tette lekkasjene i områdene over Baandfabrikens næringslokaler i tilslutning til Lissefabrikkens boder.
Ventilasjon i Baandfabrikens boder ble forbedret etter KBS's service av vifteren ut mot passasje fra Teglverksgata inn mot bakgården. Vaktmester har ordnet viftehatter.
Årlig vindusvask ble bestilt felles til sameiet for de høye vinduene mot Teglverksgata via Anders Haneborg (som alltid før 17. mai), resultatet ble bra.
Dvergfuru som erstattet bambus i Baandfabrikens plantekasser er i god forfatning.

2021:

Sjenerende lyd fra vifter på taket ble dempet i 2020/21 med lydfelle, som ble akseptert så lenge lydnivået vedvarer over tid.

2020:

Styret har siden 2020 jobbet med avdekket vanninntrenging i hovedtrappehus – inkludert tiltettede regnrenner og nedløp på svalgangene, samt mindre utbedringer mot lekkasjene. Omfattende byggeteknisk nødvendig renovering ble utført.

Parkering

Oppvarmet parkeringshus i samme bygg. Tidvis mulighet for kjøp eller leie.

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid – på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Priser i 2026 for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3 850 kroner for ett år
Motorsykkel og moped: 1 925 kroner for ett år
El-bil: 1 300 kroner for ett år
El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Radonmåling

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Boligen ligger i ett område med moderate målinger, i følge oversiktskart for radonmåling fra DSA.

Diverse

Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger

4 300 000 (Prisantydning)

682 695 (Andel av fellesgjeld)

4 982 695 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

300 (Panteattest kjøper)

545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

1 390 (Omkostninger totalt)

10 290 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)

13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

4 984 085 (Totalpris. inkl. omkostninger)

4 992 985 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))

4 995 785 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming

Oppvarming ved fjernvarme. Boligen har radiatorer tilkoblet fjernvarmeanlegg og gulvvarme på badet.

Energiklasse

Info energiklasse

Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær

1395102

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

5580407

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).

Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Skatteetaten har revidert beregningsmodell for formuesverdi med virkning fra 2026. Innhentet og oppgitt formuesverdi kan derfor avvike betydelig etter ny beregning. https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/artikler/revidert-modell-for-beregning-av-formuesverdi-for-bolig.

Andre utgifter

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer

Part.obl.nr.

988237108

Felleskostnader pr. mnd.

11248.57

Andel fellesgjeld

682695.25

Andel fellesgjeld år

2026

Andel fellesgjeld per dato

2026-06-03T22:00:00Z

Andel fellesformue

7437

Andel fellesformue per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Innskudd

154900

Kommentar kommunale avgifter

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget

Baandfabrikken BRL

Borettslagets org.nr

988237108

Om borettslaget

Baandfabriken Brl er et borettslag i Oslo kommune med organisasjonsnummer 988237108. Borettslaget består av 40 andeler. Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, og selskapet har hjemmeside på vibbo.no. Det er registrert en skadesak over borettslagets næringsseksjon i bakgården. Baandfabrikken følger fortløpende opp tilstandsrapport og vedlikeholdsplan fra OPAK sammen med Lissefabrikken, Göteborggata og parkeringssameiet også i årene fremover.

Det er inngått en ny avtale for vaktmester- og renholdstjenester med Nova.

Pågående saker 2025:

Dekket og bærende kontruksjon i garasjeinnkjøringen ble totalrenovert denne styreperioden.
Resterende arbeider (skader i pusset fasade m.fl.) følges opp også i neste periode etter vurdering av borettslagets totaløkonomi. Dette gjelder særlig svalgang i 5. etasje som diskutert allerede i forrige årsmøte.
På sikt blir takviftemotorer byttet ut til nye datastyrte modeller ved behov når de skulle vise problemer de årene fremover.
Det vurderes også å etablere individuell måling av fjernvarme/varmtvann per leilighet, men det er ikke sikker at dette er teknisk mulig og det må følges opp med felles styremøte.
5-års-EL-kontroll ble utført i 2024. De avvik som ble avdekket og kontroll med termografering blir følgt opp.
Styret forbereder bytting av brannslukkere innen 2025.
Avtale med Riks-TV vurderes på nytt, uavhengig av internett som beholdes, i kommende styreperiode etter tilbakemeldinger fra beboere.
Det ble avtalt å starte med et overblikk for mulig revisjon av sameieavtale med alle parter.
På grunn av økt behov for sykkelparkering ser styret på mulighet for sykkelstativer i Teglverksgata og i søppelrommet (som lukket «sykkelhotell»). Det utredes også om det kan etableres underjordiske søppelcontainere i Teglverksgata.

Saker til behandling i generalforsamling 2026:

Rehabilitering av svalganger (særlig i 5. etasje):

Styrets innstilling: Vi utredet to prinsipielle alternativer.

Den første er vedlikehold av svalgangen med samme løsningen med fliser som i dag. (Dette har en forespeilet kostnad på mellom 1-1,5 millioner)
Den andre løsningen er å se på en mulighet å etablere større balkonger i 5/6 etg tilsvarende balkonger og treplatting som i de etasjene under.

Sistnevnte løsning vil medføre at berørte beboere i 5. etasje får utvidete balkonger, der disse tar mesteparten av kostnadene, slik at fellesskapet belastes kun for oppgradering av selve svalgangen med treplatting som utgjør langt mindre med dette alternativet, enn med førstnevnte.

AMI's tilbud virker mest relevant: Det ble fremmet et estimat av kr 1 711 660 kr + 179.200,- = 1.890.860 eks. MVA. som tar med seg delriving. Dette alternative krever i tillegg bruk av konsulenter som statiker, brannrådgiver og arkitekt og er avhengig av at påkrevd søknad om fasadeendring godkjennes av plan- og bygningsetaten. Styrets anbefaling er å godta forslagene under ved avstemning i årsmøte.

Forslag til vedtak:

Generalforsamlingen godkjenner prosjektet for utvidelse av balkonger og rehabilitering av svalgang i 5. etasje i samsvar med fremlagt plan til løsning og prosess. Borettslaget bidrar med opptil kr 500 000,- inkl. mva (budsjettert 380 000 inkl. mva som tilsvarer 16 % av opprinnelig tilbudt totalkostnad, nå 17,5 % etter oppdatert tilbud som tar med seg delriving) fra vedlikeholdsfondet. Resterende investeringskostnad (82,5 %) dekkes av de deltakendeseksjonseierne i 5. etasje. Ev utgifter ut over vedtatt budsjett fordeler borettslaget og beboergrupper i 5. et. ift. brøken som beskrevet over.

Vedtak: Vedtatt. Man gikk til avstemning hvor det ble 11 stemmer for, 5 mot og resten blanke.

Presisering av husordensregler:

Forslag til vedtak: Det vedtas å tilføye presiseringen i husordensreglene.

Vedtak: Vedtatt. Styrets endringsforslag til husordensreglene ble vedtatt, med unntak av punktet om at gassgrill skal forbys.

Sikkerhet for kjellerboder:

Forslag til vedtak: Borettslaget inngår avtale med Avarn Security om leveranse av kameraovervåking og alarmsystem slik det fremgår av styrets utredning. Kostnaden for prosjektet, estimert til kr 64 800,- inkl. mva. over en 3-årsperiode (1800,- per måned), dekkes over driften. Dette medfører en kostnad på ca. kr 45,- per enhet per måned. Styret gis fullmakt til å ferdigstille avtalen og sørge for at nødvendig skilting og personvernerklæring (ref. kameraovervåking) blir ivaretatt i henhold til lovverket, samt nytt punkt 11 i vedtektene iht. saksfremstillingen.

Vedtak: Ikke vedtatt. Man gikk til avstemning som ga 5 stemmer for, 8 stemmer mot, resten blanke. Ikke vedtatt.

Sykkelparkering:

Forslag til vedtak: Styret får i oppgave å utrede løsninger for undergrunns søppelhåndtering med mål om å frigjøre dagens søppelrom til sykkelparkering. Styret skal fremme forslaget overfor styrene i Gøteborggata og Lissefabrikken for å undersøke muligheten for et felles prosjekt. En endelig prosjektplan og økonomisk ramme må legges frem for senere vedtak før igangsettelse.

Vedtak: Vedtatt.

Styrets arbeid 2025/2026:

Svalganger: styret har jobbet med ulike alternativer for å finne en løsning som både svarer ut problemer + ønsker til beboere i 5. etasje, begrensning av kostnader for alle leilighetseiere og en både teknisk god, varig og estetisk løsning, som må til for å få godkjenning til «fasadeendringen» fra PBE – i samarbeid med beboere, eksterne konsulenter, mulige utførende firmaer og egen faglig kompetanse. Det henvises til eget punkt i årsmøtet m/ avstemning og krav om 2/3-dels flertall.
Bygningsforsikring: sammenligne tilbud og bytte avtale (dette hadde stort utslag for å kunne senke denne posten: Tryg refunderte 518k kr).
Kostnadsforhandlinger med leverandører: bl.a. til å senke internettkostnader fra kr 229 til kr 149/måned. Unloc og Obos doorbell (pågående forhandlinger)
Fakturering og forretningsføring: løpende fakturabehandling/viderefakturering og avstemning med de andre borettslag, samt å jobbe for felles regnskapsføring av alle boselskaper og parkeringssameiet for forenklet flyt og forbedret samarbeid fremover
Budsjettarbeid: flere budsjettmøter om nøyere kostnadskontroll med et nøkternt budsjett. Målet er å begrense felleskostnader til det ytterst mulige uten å forårsake senskader pga. uforsvarlig utsettelse av teknisk nødvendig vedlikehold.
Bakgård: skadesak over Baandfabrikens næringsseksjon og juridisk tvist avsluttet. Oppgraderinger i bakgården og videre planlegging med blomsterkasser, grøntanlegg og utredning til etablering av mulig plantekassegruppe som «eget prosjekt»
Teknikk: vedlikehold av ventilasjon, varmesentral og fordeling, ny varmepumpe, vann / ledningssystem, sprinkleranlegg, heis, elektroniske systemer m.fl.
Skadesaker og innbrudd: sprinkleranlegg skadet av bil i p-kjeller (oppf. m/brannvesen, firmaer m.fl.), lekkasjer, innbrudd/politianmeldelse.
Interna: Vaktmester, renhold, vindusvask, kommunikasjon med beboere og bidrag til problemløsning ifm. hasj/røyk/støy/musikk m.fl.; organisere dugnad og samarbeid med de andre styrene rundt bakgården
Borettslagets husordensregler: Styret har mottatt flere klager om sjenerende musikk og støy også i år. Det har også kommet inn klager om sjenerende lukt av røyk/hasjrøyk både utenfra balkonger/svalgang og via ventilasjonsanlegget. Det kan virke som om dette har bedret seg etter varsler og informasjon.
Bæresystem og konstruksjoner: Fortløpende oppfølging (bl.a. vurdering av bærende bjelker med statiker i kjelleren) og mulige konsekvenser ifm. oppkommende utfordringer ifm. sprinkleranlegg og lekkasjer.
Ventilasjon: Organisering av service av ventilasjonsanlegget med firmaet KBS er gjennomført i denne styreperioden. Det var nå imidlertid ikke nødvendig å skifte ut viftermotor eller styring i heisteknikk-skapet i 5. et. etter service/kontroll av alle øvrige takviftere. Dette utsettes til kommende år etter behov.
Heis: Enkelte nye problemer og slitasjeskader ble fulgt opp, med kun i middels-omfang vedlikehold som var nødvendig.
Terrassedører: Det er gjennomført sjekk og småreparasjon av inngangsdører og vinduer i alle etasjer der det har vært behov. Videre komplett bytte av balkongdører/vinduer må utsettes så langt forsvarlig m/hensyn til trangt budsjett.
Skadedyr: Kartlegging av skjeggkre ble gjennomført i tidligere styreperioder (behandling med åte i fellesarealer og berørte leiligheter fra Anticimex). Styret følger med utviklingen også de årene fremover og planlegger nye kartlegginger og nye runder etter behov.

Vedlikeholdsarbeider:

Styret har siden 2020 jobbet med avdekket vanninntrenging i hovedtrappehus – inkludert tiltettede regnrenner og nedløp på svalgangene, samt mindre utbedringer mot lekkasjene. Omfattende byggeteknisk nødvendig renovering ble utført. Resterende arbeider (skader i pusset fasade m.fl.) følges opp også i neste periode etter vurdering av borettslagets totaløkonomi. Dette gjelder særlig svalgang i 5. etasje som ble diskutert allerede på forrige årsmøte (Styret har bedt 4 aktører å levere et tilbud med mål om å få dette utført rundt sommeren 2026 inkl. fungerende varmekabler med smart sensorstyring (temperatur- og fuktsensor) for å minimere skyhøye strømkostnader om vinteren – og sikre mer pålitelig drift og sikker ferdsel der oppe.
Oppdaget lekkasje i taket over leilighet 33 ble løst i samarbeid med Tak-og-beslag AS.
Maling av vinduer og dører, spesielt mot fasaden i Teglverksgata er ønskelig og vil bli nødvendig for å ta vare på treprofilene, men prioriteres foreløpig ikke pga. anstrengt budsjett.
Vedlikehold og investeringer tas alltid først etter en grundig vurdering av fordeler og ulemper med å utsette tiltak, generell budsjettutviklingen og stigende drifts-og vedlikeholdskostnader. Det vurderes også å etablere individuell måling av fjernvarme/varmtvann per leilighet, men det er ikke sikker at dette er teknisk mulig og det må følges opp med felles styremøte sammen med GBG+LF.
5-års-EL-kontroll ble utført i 2024. De avvik som ble avdekket og kontroll med termografering blir følgt opp sammen med Elektrofagmannen AS – kostnadene for kontroll av felles system fordeles etter fordelingsnøkkel med boselskapene i LF og GBG. Dette følges opp etter vanlig rutine også de årene fremover.
Problemer med våtrom og varme (spesielt ikke-fungerende radiatorer) ble fulgt opp med beboere, Styret koordinerte felles gjennomgang av Andersen & Larsen i berørte leilighetene, selv om det ikke er grunnet fellesanlegg og dermed er eierens ansvar.
Baandfabrikken følger fortløpende opp tilstandsrapport og vedlikeholdsplan fra OPAK sammen med Lissefabrikken, Göteborggata og parkeringssameiet også i årene fremover. Sameiet har gjennomført omfattende oppgradering av taket over lydstudioet i felles bakgård for å tette lekkasjene i områdene over Baandfabrikens næringslokaler i tilslutning til Lissefabrikkens boder. Sameiet har kommet til enighet inkludert næringslokalenes eiere om løsningen uten videre behov for oppfølging med lydstudioets advokat og fare for tvist som tidligere ble meldt inn i fjorårets årsberetning ble avverget.
Elektrisk og elektroniske installasjoner og adgangskontroll: Våre 3 parallelle systemer med brikkelesere (til elektroniske transpondernøkler), Unloc (nøkler på mobilen som back-up til de fleste felles dørene) og Tidomat (calling-anlegg) fungerer stort sett bra og støtter hverandre. Styret følger opp problemer med abonnement (Tidomat) og er i forhandlinger med utvidet Unloc+doorbell (som kan erstatte problematiske porttelefoner, på lik linje som Lissefabrikken allerede har).
Spyling av rør: Årlig vedlikeholds-spyling foretas på dugnadsbasis (spyling med 2 flasker Mudin eller lignende etter bruksanvisning med varmt vann per leilighet. Spyling gjennomføres samme dag etasjevis i tett tidsfølge: først 1. så 2. 3., 4. og til slutt 5. etasje). Dette er lagt inn i vedlikeholdsplanen. Ny vaktmester kan følge opp med egnet spylingsvæske til neste spyling i løpet av 2026. Beboere oppfordres til å rense sluk inkludert innsats(!) minst to ganger i året.
TV og internett til leiligheter som er med i kollektivavtalen: Pågående avtale med Globalconnect fungerer overordnet bra etter mange år med problemer, Styret har jobber for at alle leiligheter får en redusert pris og tilgang til en moderne Wifi6-ruter (NB! Beboere må SELV be om å få den tilsendt fra Globalconnect, dette er VIKTIG til å sikre både mulighet for feilsøk, teknisk samspill med lite forstyrrelse for naboer) => vi må jobbe for at alle får samme modell de neste månedene. Styret vil sende ut tilsvarende påminnelser. Kun de nye rutere tilbyr mulighet for at GC kan fjernstyre og feilsøke helt inntil rutere. Det skal verifiseres at modem til de 2 kontaktene i p-kjelleren også ble byttet til ny hjemmesentral. Det ble ikke nødvendig med andre arbeider innenfor leilighetene eller trapphus.
Det kan forventes en økning i fellesgjeld/felleskostnader hvis det må gjennomføres arbeider på sikt.

Samarbeid med sameiet:

Dugnader: Det ble gjennomført dugnadsarbeider sammen m/LF og GBG med innsats fra beboere i Baandfabriken.
Innregulering av varmeanlegg: Inva følger fortløpende opp med serviceavtale på felles varmeanlegg. Forebyggende tiltak mot legionella ble diskutert og beboere minnes om årlig spylerutiner med rennende varmt vann etter sommeren med potensielt fare for legioneller etter lengre ferietider hvor vannet har blitt stående.
Elektronisk låssystem Unloc/nøkler/doorbell: Systemet er satt i full drift på felles dører (untatt doorbell-utvidelses som er under forhandling, se punkt over).
Ladestasjoner i parkeringskjeller / teknisk anlegg: Oppfølging av vedlikehold ifm. felles teknisk rom som har sammenheng med el-bil-ladeanlegget etter behov (5-årskontroll m.fl.).
Sprinkleranlegg: Nødvendige felles tiltak, reparasjon av skade, nye skillekraner og varslingstilkobling er gjennomført. Rodeløkka parkeringssameie og Baandfabrikken er nå separert med egne stengemuligheter, kostnadene ble fordelt.
Kostnadsfordeling for felles-utlegg til Lissefabrikken: Styret har fått enighet om de forskjellige fordelingsnøkler med Lissefabrikken, Gøteborggata, Kiwi, meglere, parkeringssameie og næringsseksjon innenfor Baandfabriken. Det var flere diskusjoner i borettslagene om kostnadsfordeling, ikke på forhånd avtalte bestillinger og hvilken fordelingsnøkkel som skal brukes.
Nabobygg – herunder studenthybler/leiligheter i 3-5 et. i kontorlokaler til Freia mot våre fellesarealer. Sjenerende lyd fra vifter på taket ble dempet i 2020/21 med lydfelle, som ble akseptert så lenge lydnivået vedvarer over tid. Resultatet er ikke optimalt og blir litt verre hvert år pga. vanlig slitasje. Punktet med lyd+lys er fortsatt varierende og forblir dermed fortsatt stående også i fremtiden til oppfølging av Styrene.
Revidert sameieavtale: Det ble avtalt å starte med et overblikk for mulig revisjon av sameieavtale med alle parter – dette er potensielt en tung juridisk vanskelig sak, bl.a. er næringslokalene og parkeringssameiet også tilkoblet vårt fellesanlegg som ikke er del i nåværende avtale. Teknisk rom og fellesarealer i tilknytning til dette skal i tillegg være utseksjonert som en egen seksjon etter at avtalen er inngått.
Elektroanlegg: Styret fulgte opp service med Elektrofagmannen – inkludert sjekk av felles anlegg og lukking av avvik, egen elektriker til byggearbeidene følges videre opp. Se 5-års-kontroll.
Renovasjon/søppelhåndtering: Vi avventer nye kommunale krav ifm. søppelhåndtering som vil komme (og mulighet for søppelcontainere under bakken, f.eks. i Teglverksgata nær Kiwi. Dette krever imidlertid både enighet i berørte borettslag og økonomiske midler, som vi trolig ikke har til rådighet de aller-nærmeste år, slik at dette må settes på vent for tiden).
Felles bakgård og felles takterrasse: Dvergfuru som erstattet bambus i Baandfabrikens plantekasser er i god forfatning. LF følger opp ansvar for deres plantekasser m/barlind, de døde i stor grad, noe som Grøntmiljø ikke tok ansvar for. BF og GBG var ikke villige å betale en tredje gang for det. I Baandfabrikens plantekasser har vi plantet dvergfuru som viste seg å ha en høyere herdighetsklasse.
Søppelhåndtering og sykkelparkering: På grunn av økt behov for sykkelparkering slik at ikke fellesområder inne og på svalgang tas i bruk, så vi på mulighet for sykkelstativer i Teglverksgata og i søppelrommet (som lukket «sykkelhotell») i samarbeid med GBG og LF, søppelrommet kunne eventuelt frigjøres om det etableres underjordiske søppelcontainere i Teglverksgata (konsekvenser ifm. påvisning av infrastruktur, kostnader og søknadsbehov utredes i samarbeid med felles styremøtene m/LF+GBG). Dette grepet ville også løse støybelastning ifm. søppeltømming og eventuelt senke renovasjonskostnadene. Men foreløpig konklusjon i felles styremøte er at dette «koster mer enn det smaker» for tiden og at det avventes nye kommunale krav før dette utredes videre.

Ny eier er nødt å regne med økonomiske forpliktelser i forbindelse med ovennevnte vedlikeholdsbehov, som låneopptak og økte månedlige fellesutgifter.

Styreleder opplyser pr. 15.06.26:

I forbindelse med prøvetakning av fasade (i forbindelse med utbedring av svalganger) ble det oppdaget noe råte i fasaden. Dette er ikke undersøkt yttligere av styret og vil i følge styreleder følges opp videre.

Forkjøpsrett

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Styregodkjennelse

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

Megler har kopi av budsjett for år 2025 og årsregnskap for år 2024. Dette kan interessenter få oversendt.

Borettslagets budsjetterte regnskap for 2025: overskudd (1 068 000,-)

Årsresultat for 2024: overskudd (3 555 656,-)

Vedtatte kostnadsøkninger:

Innkreving av felleskostnader øker med 3,5% fra 1.1.2026.

Innkreving av internett øker med 50 kr fra 1.1.2026.

Saker som kan medføre kostnadsøkninger:

Renovering av svalgang i 5. etasje, inkludert installasjon av varmekabler med smart sensorstyring.

Bytting av brannslukkere innen 2025.

Maling av vinduer og dører.

Etablering av individuell måling av fjernvarme/varmtvann per leilighet.

Vurdering av ny avtale med Riks-TV.

Etablering av sykkelstativer i Teglverksgata og i søppelrommet.

Utredning om etablering av underjordiske søppelcontainere i Teglverksgata.

Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld

Selskapets totale lån og vilkår:

Lånenummer: 11495396-10, Husbanken

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 04-06-2026: 4.03% pa.

Antall terminer til innfrielse: 109

Saldo per 04-06-2026: kr 4710318.49

Andel av saldo: kr 297843.23

( siste termin 30-07-2035 )

Flytende rente rente

IN-Ordning: Ja

Lånenummer: 11495396-1, Husbanken

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 04-06-2026: 4.03% pa.

Antall terminer til innfrielse: 109

Saldo per 04-06-2026: kr 6341201.26

Andel av saldo: kr 327262.34

( siste termin 30-07-2035 )

Flytende rente rente

IN-Ordning: Ja

Lånenummer: 98208392719, OBOS-banken AS

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 04-06-2026: 5.49% pa.

Antall terminer til innfrielse: 278

Saldo per 04-06-2026: kr 2823787.00

Andel av saldo: kr 57589.68

( siste termin 30-08-2049 )

Flytende rente rente

IN-Ordning: Nei

Det tas forbehold om at borettslaget kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato og dermed ikke opplyst til megler. Det tas forbehold om endringer i felleskostnader som resultat av endring i renten.

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget bekreftes tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Avtalen er løpende, såfremt premie med forfall 1. februar er betalt. Borettslag som har tegnet seg forsikring kan si opp innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte.

Borettslagets forsikringsselskap

Tryg Forsikring

Polisenummer felles forsikring

94485521

Vedtekter/husordensregler

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Beboernes forpliktelser og dugnader

Forpliktelser

Andelseiernes vedlikeholdsplikt

1. Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, vmmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må bmkes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

2. Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett} varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmen

3. Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.

5. Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

6. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påbrt ved innbrudd og uvær.

8. Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle ha vært utført av den forrige andelseieren.

Dugnad

Alle beboere plikter å delta på minimum en av borettslagets årlige dugnad i tillegg til fellesdugnad.

Dyrehold

Dyrehold er tillatt. Dyret kan forlanges fjernet dersom det er til vesentlig sjenanse for beboerne. Hunder skal alltid være i bånd. Det er ikke tillatt å lufte hunden i sameiets bakgård. Eventuelle ekskrementer som husdyr legger igjen på sameiets fellesarealer, skal umiddelbart fjernes. Det er ikke tillatt å ha med hunder eller katter på takterrassen.

Eierskiftegebyr

6725

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen til borettslaget er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Heftelser i eiendomsrett:

23.03.2005 – Dokumentnr: 2005/19006-2/105 – Best. om adkomstrett