OSLO Trondheimsveien 197B

Tomt
6769.6m²

Beskrivelse av tomt
6 770 kvm eiet tomt. Tomten er pent opparbeidet med gressplen, beplantning og interne stikkveier. Sameiet har felles takterrasse og sykkelbod.

Beliggenhet
Velkommen til Sinsen Panorama. Leiligheten har en meget sentral og attraktiv beliggenhet øverst på Sinsen i det unike silobygget. Her har du tilgang til alt du trenger i hverdagen, som blant annet nærbutikker, kaféer, restauranter, grøntarealer og treningssentre. Det kort vei til fantastiske Torshovdalen, hvor kan du nyte mange fine vinter- og sommerdager. Torshovdalen byr på gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter, sammen med flott utsikt over byen. Dalen er som skapt for aking om vinteren, og i tillegg prepareres det rundløype for langrenn og skilek for barna her. Flere andre rekreasjonsområder som Torshovparken, Sofienbergparken og Botanisk Hage ligger kun en liten gåtur unna. Carl Berners Plass og Grünerløkka er bare en liten spasertur unna. Carl Berner byr på et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud, som blant annet vinmonopol, KIWI, apotek, blomsterbutikk, cafeer og serveringsteder. For den trenings glade finnes det både Sats, Fresh Fitness og Bare Trening i nærområdet. Det er også kort vei gangavstand til Storo Storsenter med en rekke butikker, dagligvare, vinmonopol, bank, apotek og friser. På Storo finner man også ODEON kino med Norges første IMAX kino. Grünerløkka og Torshov med sitt pulserende byliv er innen gangavstand. Her har du et meget godt utvalg cafeer, butikker, spisesteder og mye annet. Det er videre kort avstand til et bredt utvalg av dagligvarebutikker. Søndagsåpne Rosenhoff Dagligvare er kun et par minutters gange fra leiligheten. Det finnes også Bunnpris (1 min gangavstand), Rema 1000, Kiwi, Coop Mega og en døgnåpen Joker i nærheten. Kort vei til offentlig kommunikasjon som buss og trikk i Trondheimsveien og T-bane på Carl Berner og Sinsen som er tilknyttet den nye T-baneringen som gir kort reisevei til Oslo sentrum, Oslo Met, UiO og BI Nydalen. 31-bussen går for øvrig 24 timer i døgnet til / fra byen. Ta bussen opp til Årvoll - her ligger Grefsenkollen Alpinsenter og inngangsportalen til frilufts paradiset Lillomarka. Flybussen går også fra Trondheimsveien (Sinsen) to ganger i timen. Kort oppsummert - supergode offentlige kommunikasjonsmidler rett utenfor døra!

Adkomst
Det vil bli satt opp Aktiv visningsskilt under fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/ gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Det er mange flotte barnehager og skoler i området: - Espira Torshovdalen barnehage (1-5 år) 0.5 km - Sinsen barnehage (1-6 år) 0.5 km - Lørensvingen barnehage (1-5 år) 0.6 km - Sinsen skole (1-7 kl.) 0.4 km - Akademiet realfagsskole Oslo (7-10 kl.) 0.8 km - Nordpolen skole (1-10 kl.) 1.2 km - Frydenberg skole (8-10 kl.) 1.2 km - Wang Ung Oslo (8-10 kl.) 1.4 km - Foss videregående skole 2 km - Kuben videregående skole 5 min med bil

Skolekrets
Trondheimsveien 197B sokner til Sinsen skole

Offentlig kommunikasjon
Kort vei til offentlig kommunikasjon som buss og trikk i Trondheimsveien og T-bane på Carl Berner og Sinsen som gir kort reisevei til Oslo sentrum, Oslo Met, UiO og BI Nydalen. 31-bussen går for øvrig 24 timer i døgnet til / fra byen. Ta bussen opp til Årvoll - her ligger Grefsenkollen Alpinsenter og inngangsportalen til frilufts paradiset Lillomarka. Flybussen går også fra Trondheimsveien (Sinsen) to ganger i timen. Kort oppsummert - supergode offentlige kommunikasjonsmidler rett utenfor døra!

Byggemåte
BOLIGBYGG MED FLERE BOENHETER

Utvendig:

Bygning generelt: Boligblokk på syv etasjer samt to kjelleretasjer og loft. Bærende konstruksjon i mur og etasjeskille i trebjelkelag. Fasader er forblendet med pusset og malt mur. Klassisk saltak tekket med takplater. Takkonstruksjonen er kun inspisert visuelt fra bakkeplan. Det er ikke satt tilstandsgrad da dette er en del av sameiets felles bygningsmasse. Ved taksering i blokker er det primært leiligheten og de arealer som tilhører denne som er vurdert. Bygningen er oppført etter datidens byggeforskrift. Det innebærer blant annet at varme- og lydisolering samt ventilasjon og tetthet ikke er utført etter dagens byggeforskrifter. Rapporten begrenser seg til selve leiligheten, og det som normalt vil omfattes av eiers selvstendige vedlikeholdsansvar som seksjonseier. Normalt utgjør dette alt innenfor seksjonens vegger. Tilstandsrapporten tar derfor ikke for seg bygningens fellesdeler som for eksempel tak, yttervegger, grunnmur, drenering, og felles tekniske installasjoner med mindre de er i nær tilknytning til boligen. Verandaer og vinduer vurderes dersom takstmannen finner det relevant for leiligheten. Kjøper må for øvrig sette seg inn sameiers vedtekter/årsberetning for utført og planlagt vedlikehold. Det anbefales å innhente evt. vedlikeholdsplaner/rapporter som omhandler felles bygningsdeler på sameiets bygningsmasse.

Dører: Entrédør med kikkehull som er brann og- lydklassifisert type b30/35db. Balkongdør med malte trerammer to-lags glassfelt med produksjonsår 2012.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Adkomst fra stue til to syd/- vestvendte franske balkonger.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillerne er utført i armert betong og er punktvis kontrollert med laser for svanker og retningsavvik. Det er målt en høydeforskjell på ca. 0 mm på gulvet i stuen over en lengde på ca. 2 meter, med en total høydeforskjell på ca. 10 mm gjennom hele rommet. På kjøkkenet er det målt en høydeforskjell på ca. 0 mm over en lengde på ca. 2 meter, og en total høydeforskjell på ca. 0 mm gjennom hele rommet.

TG2
2. Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er påvist sprekker i fliser. Det registreres en sprukket flis på fløyte side av dør.
Konsekvens/tiltak: Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. Tilstandsgradennervsatt grunnet en sprukketbflis.

2. Etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er påvist sprekker i fliser. Sprukket flis registrert på høyre side av dør.
Konsekvens/tiltak: Skadet flis er i et område hvor den kun utgjør et estetisk avvik. Tilstandsgraden er satt grunnet en sprukket flis på høyre siden av dør.

2. Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Baderommet har smøremembran som tettesjikt under flisene. Membranen har passert 15 år, og i henhold til Sintef Byggforsk sine levetidstabeller er dermed mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt. Smøremembraner mister over tid sin elastisitet og kan bli sprø, noe som øker risikoen for riss og lekkasjer ved bevegelser i konstruksjonen. Selv om overflater fremstår tørre ved befaring, er restlevetiden statistisk sett usikker.
Konsekvens/tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Tilstandsgrad 2 er satt grunnet membran som har passert halvparten av forventet brukstid. Ved videre bruk anbefales det alltid en løsning med dusjing i ett lukket dusjkabinett med avløp ført direkte til sluk. Regelmessig rensing av sluk for og forhindre tilstopping bør utføres.

Ventilasjon
Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Videre er det registrert begrenset ventilasjon i leiligheten som følge av manglende tilluftsventiler i yttervegg eller vinduer. Manglende tilluft medfører at inneluften blir stillestående. Dette gir dårlig luftutskifting, noe som øker risikoen for høy luftfuktighet, kondens og et dårligere inneklima. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft via spalteventiler i vinduer eller monterte veggventiler. Inntil dette er utbedret, anbefales det på generelt grunnlag å foreta daglig «sjokklufting» ved å åpne alle vinduer i noen minutter.
Konsekvens/tiltak: Tilstandsgraden er satt grunnet begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.

TGIU
2. Etasje - Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er ikke foretatt da dusjsone vender mot nabo/fellesareal. Øvrige deler av baderom er ikke regelmessig utsatt for fuktighet. Det er foretatt et fuktsøk med protimeter surveymaster på utsatte områder i dusjsone, og sammenlignet med tørr sone over dør. Utslag med normale verdier. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Dusjsone er plassert mot vegg til nabo/fellesareal. Det er derfor ikke foretatt hulltaking for fuktsøk, da tilgjengelig område for hulltaking ville gitt et misvisende grunnlag for vurdering av eventuell fuktproblematikk.
Konsekvens/tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

Varmtvannstank
Bygget har opplyst felles sentralanlegg for varmtvann. Utstyret er plassert i fellesareal og er derfor ikke kontrollert eller tilstandsvurdert av takstmannen. Tilstandsvurderingen gjelder kun synlige installasjoner inne i selve boenheten.

Standard
Overflater generelt: Vegg: Overflater er belagt med fliser på baderom ellers malte slette flater i øvrige rom. Tak: Overflater er belagt med malte slette flater i alle rom. Gulv: Overflater er belagt med fliser på baderom ellers malt parkettgulv i øvrige rom. Entré: Pen entré med porttelefon. Plass til henging av yttertøy samt oppbevaring i garderobeskap. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i skap i entre. Stue: Romslig stue med gode vindusflater som gir godt med lysinslipp. Kombinasjon av lysinnslipp og god takhøyde gir en lys og luftig romfølelse. I stuen har du god plass til både sofagruppe, spisebord og TV med tilhørende møblement. Det er utgang til 2 franske balkonger. Kjøkken: Pent og praktisk kjøkken med gode arbeidsflater og godt med skapplass. Kjøkkenet har en åpen løsning mot stuen og er innredet med glatte lakkerte skapfronter, laminert benkeplate med fliser på bakvegg, 1 1/2 oppvaskkum med benkebeslag, ventilator og frittstående hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin, kjøl/- fryseskap. Boligen har mekanisk ventilasjon med avtrekk fra bad og kjøkken. Avtrekk styres via ventilator på kjøkken. Alkove m/walk-in garderobe: Fra stuen er det en praktisk alkove, med plassbygget seng. Sengen har skuffeløsninger samt en luke som fører til mer lagringsplass under sengen. Videre fra alkoven er det et romselig walk-in garderobe. Med flere hyller, kommoder og oppheng. Bad: Pent flislagt bad med varme i gulv. Baderomsinnredningen består av servant med underskap, speil med overlys, veggskap, gulvmontert klosett, dusjhjørne med svingbare glassdører og opplegg for vaskemskin. I 2024 ble baderommet modernisert med nye dusjdører og dusjarmatur. i 2026

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
2026: Pvc-sluk med klemring i gulv. Synlig mansjett for smøremembran er ført ned under klemring i sluk. Membran i sluk er utbedret av Norsk Skadekontroll AS med dokumentasjon datert 01.06.2026. Vedlegg finnes i salgsoppgaven.

TV/Internett/bredbånd
TV/Fibernett gjennom Global Connect er inkludert i felleskostnadene.

Parkering
Garasjeplasser kan leies i garasjeanlegg i gårdens underetasje. Dette driftes og eies av Garasjeanlegget Sinsen AS. Det er ledige plasser per. 21.05. Pris for leie er 1677 kr i måneden. I garasjeanlegget er det mulig å kjøpe garasjeplass. Det er lagt infrastruktur for lading på hver enkelt plass. Lader kan enten kjøpes eller leies av Eoway AS som drifter anlegget. Pris for enkelgarasjeplass er satt til 285 000 kr. Pris for dobbelgarasjeplass er satt til 425 000 kr. Plassen er tilpasset 2 biler som står i rekke Det er beboerparkering i området. Priser 2026: Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3.850 kroner for ett år Motorsykkel og moped: 1925 kroner for ett år El-bil: 1300 kroner for ett år El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år

Radonmåling
Det er ikke foretatt radonmåling av selger eller sameiet. I følge radonkart over området er forekomsten av radon vurdert som modertat til lav. (https://www.ngu.no/geologi-og-risiko/radon)

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
4 100 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 22 156 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 4 122 156 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 103 050 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 104 440 (Omkostninger totalt) 116 340 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 119 140 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 226 596 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 238 496 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 241 296 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Leiligheten har elektrisk oppvarming. Gulvvarme på bad.

Info strømforbruk
Sommerhalvår et snitt på 150 kW per måned Vinterhalvår et snitt på 450-600 kWh per måned. Man beregner normalt 1 kroner per kilowatt.

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnader

Info om eiendomsskatt
For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4,9 millioner kroner. Det vil ikke være eiendomsskatt på boligen etter gjeldende bestemmelser

Formuesverdi primær
1152812

Formuesverdi primær år
2025

Formuesverdi sekundær
4611246

Formuesverdi sekundær år
2025

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
374/116018

Felleskostnader pr. mnd
2159

Felleskostnader inkluderer
Felleskostnader på kr 2 159,- inkluderer varmtvann, bredbånd (Global Connect som inneholder høyhastighets bredbånd), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, vaktmester for sameiet, renhold av fellesarealer, felles forsikring av bygget, nedbetaling av fellesgjeld for sameiet, samt drift og vedlikehold. Ytterligere differansiering: Felleskostnader kr 1 980,- Bredbånd kr 179,- På grunn av prisstigning/inflasjon/økning i kommunaleavgifter og renteøkning er det påregnelig at felleskostnadene økes jevnt hvert år.

Andel fellesgjeld
22156

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-05-19T22:00:00Z

Andel fellesformue
3742

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameie: Sinsen Panorama Sameiet, Orgnr: 986535586 Sameiet er et kombinert sameie, som består av ett bygg med i alt 182 seksjoner; 181 boliger og en næringsseksjon. "Næringsseksjonen" består av et bodareal under den delen av bygget som ofte omtales som "silobygget". Denne seksjonen er i dag et fellesareal. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund 24.02.2004 med organisasjonsnummer 986535586, og ligger i bydel Grünerløkka i Oslo kommune. Gårds- og bruksnummer 83/59. Frem til 2024 år har sameiet bestått av 177 boligseksjoner og to næringsseksjoner. Den ene næringsseksjonen ble ombygget til fire boliger i 2024 slik at det i dag er 181 boligseksjoner. Sameiet er et ombygd kornlagerbygg og kornsilo, opprinnelig bygget i 1929 og 1931. Det ble bygget om og tatt i bruk som boliger i 2003. Sinsen Panorama sameie ble etablert i 2003 og seksjoneringen ble tinglyst 11. juli 2003. Seksjonseiere og beboere kan kommunisere med styret via "Oppslag" på OBOS-portalen VIBBO.no. eller sende e-post til styret på adressen: sinsenpanorama@styrerommet.no Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Vaktmestertjenesten er satt bort og vaktmester utføres i dag av Alt i Vaktmestertjenester AS. Renholdet utføres av Eurox Renhold AS. Sameiet har elektronisk adgangsbrikke til hovedinngang, boder, takterrasse og postrom. Nøkler og skilt til ringeklokke må bestilles av seksjonseier og via styret på adresse: sinsenpanorama@styrerommet.no Skilt til postkasse kan bestilles hos f.eks. posten.no eller via en jernvarehandler. Styret minner om at alle seksjonseiere som leier ut plikter å bestille skilt til leietagere. Det er ikke tillatt å skrive direkte på postkassene med tusj e.l. Mister man nøklene til postkassen, må den enkelte eier bestille låsbytte av låsesmed. Sameiet har avtale med låsfirmaet Romerike Låsservice AS om drift og vedlikehold av låssystemet. Sameiet har en 3-årig avtale med Global Connect om levering av TV- og bredbåndtjenester fra 1.7. 2024. Sameiet benytter OTIS til service av våre 4 heiser. Heisalarm er direkte tilkoblet OTIS alarmsentral. Sameiet har svært god vedlikeholdshistorikk: 2025: - Alle fire heiser ble bygget om - Ny LED belysning i kjellerboder 2024: - Bygget plankegjerdet mot jernbanen - Satt granittstein langs asfaltert område - Sådd ny plen - Etablert varm sone for glycoanlegg på loftet. Skiftet gulv på loftet etter vannskade sak - Etablert ny utebelysning - Asfaltert innkjørsel, parkeringsplass og gangareal - Service på sprinkleranlegg og ombygging av glycoanlegg på loft i Kornlager - Utskiftning av en rekke røykvarslere 2023: - Utbedret luftlekkasjeporblematikk/byggefeil for 9 leiligheter i "Kornlageret" - Skiftet ut tappevannsrør og div koblinger. Verdi ca kr 3 mill. - Reparasjoner av takluker for brannsikring. - Etablert avfuktingsanlegg i kjeller under «Silobygget». - Utskifting av Grundfos pumper. 2022: - Utført ventilasjonsrens - Utskiftning av belysning innvendig og utvendig (LED) - Ny sykkelgarasje etablert Varmvannsberedere ble skiftet i 2019.

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS Lånenr.: 98208418106 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 6,55% pr 15.06.2026 Restsaldo 6 652 600,00 Innfrielsesdato: 30.10.2044 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 Administrasjonsavtale: Nei

Styregodkjennelse
Det foreligger krav om styregodkjennelse av ny erverver i sameiets vedtekter.   Risikoen for å bli godkjent som ny erverver påhviler kjøper og kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om slik godkjennelse foreligger på overtakelsestidspunktet.   Kjøper kan gå til søksmål mot sameiet dersom kjøper mener manglende styregodkjennelse ikke er saklig begrunnet, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Sameiet hadde regnskapsåret 2024 inntekter på kr. 7 466 150, utgifter på kr. 10 794 414, og et årsresultat på kr. -3 486 032. Underskuddet i regnskapet skyldes økninger i vedlikehold/renovasjon.

Sameiets forsikringsselskap
Gjensidige Forsikring Asa

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret. Styret kan kreve at søkeren undertegner en dyreholdserklæring. Ved dyrehold gjelder følgende bestemmelser: 1. Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. Hunder skal føres i bånd innenfor sameiets område. 2. Eier av dyret skal straks fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate på eiendommen. 3. Eier av dyret er ansvarlig og erstatningspliktig for en hver skade som dyret måtte påføre person eller eiendom, f. eks. oppskraping av dører og karmer, skade på blomster, planter,grøntanlegg m.v. 4. Kommer det inn skriftlige berettigede klager over at et dyrehold sjenerer naboer gjennom lukt, bråk etc. eller på annen måte er til ulempe, f. eks. gir allergiske reaksjoner eller skaper redsel eller angst, kan styret kreve dyret fjernet hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. I tvilstilfeller avgir styret etter forhandling med partene hvorvidt en klage er berettiget.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
En servitutt er en rettighet/forpliktelse eller bestemmelse. Denne kan være både positiv og negativ. Bestemmelsen innskrenker en eiers rett til å fritt bestemme over egen eiendom. F.eks en nabo som gir en annen nabo rett til å kjøre over sin eiendom. En servitutt etableres i all hovedsak ved inngåelse av en avtale, enten skriftlig eller muntlig, mellom de berørte partene, men den kan også være etablert på andre måter. På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/83/59/23: 30.12.1936 - Dokumentnr: 15051 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 06.03.1940 - Dokumentnr: 2184 - Best. om vann/kloakkledn. Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 17.10.1942 - Dokumentnr: 9707 - Best. om vann/kloakkledn. Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 09.11.1942 - Dokumentnr: 10304 - Best. om vann/kloakkledn. Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 07.03.1959 - Dokumentnr: 2611 - Skjønn Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 13.06.1962 - Dokumentnr: 7008 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 07.10.1970 - Dokumentnr: 16753 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 07.12.1970 - Dokumentnr: 20959 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 04.10.2001 - Dokumentnr: 60158 - Erklæring/avtale Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 20.11.2001 - Dokumentnr: 72202 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:367 Rettighetshaver: Jernbaneverket Gjelder spuntvegg og flettverksgjerde mot sportrase. Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 07.07.2003 - Dokumentnr: 41368 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:383 Bnr:1 Bestemmelse om vannledning Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten Overført fra: Knr:0301 Gnr:83 Bnr:59 Gjelder denne registerenheten med flere 11.08.2003 - Dokumentnr: 49312 - Erklæring/avtale Vederlagsfri og eksklusiv rett til å disponere over et begrenset takareal over trappeareal og heishus. Utbyggingsrett Med flere bestemmelser Rettighetshaver: Indahl & Kristoffersen ANS eller den de måtte utpeke. Gjelder denne registerenheten med flere 11.07.2003 - Dokumentnr: 42699 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 23 Formål: Bolig Sameiebrøk: 374/116018 Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter. Gjelder seksjon nr.3-12,172-179. 08.11.2023 - Dokumentnr: 1248844 - Reseksjonering Snr: 23 Formål: Bolig Sameiebrøk: 374/116018 Deling av seksjon Endring av formål Endring av tilleggsdel Seksjon opprettet fra fellesareal 07.07.2003 - Dokumentnr: 41368 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:383 Bnr:1 Snr:1 -134 Bestemmelse om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten

Ferdigattest/brukstillatelse
Boligblokken er et ombygd kornlagerbygg og kornsilo, opprinnelig bygget i 1929 og 1931. Det ble gitt brukstillatelse for tilbygg og bruksendring av siloanlegget i Trondheimsveien 197, datert 04.07.2003. Det foreligger tegninger som samsvarer med dagens bruk. Saken ble i 2014 henlagt da det ikke var søkt om ferdigattest innen tre år.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til boligbebyggelse iht. reguleringskart fra Oslo kommune datert 08.04.2026 med tilhørende bestemmelser i reguleringsplan S-5239, vedtatt 20.11.2024. Området omfattes også av kommunedelplan KDP-17 for indre Oslo. Pågående byggesaker: Saksnummer 202504622: Trondheimsveien 199B - mulig ulovlig bruksendring - Siste dok. datert 09.09.2025 Saksnummer 202601266: Lørenveien 3 E - bruksendring, fasadeendring og ny utvendig bod - Siste dok. datert 04.03.2026 Pågående plansaker: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen). Se saksnummer: 202102096. RV 4 Årvoll skole til Sinsen. Gang- og sykkelvei. Se saksnummer: 201904064. Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - bolig og næring. Se saksnummer: 202451391. Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Adgang til utleie
Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt i henhold til vedtekter. Utleie skal godkjennes av styret.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 100 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 22 156 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 4 122 156 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 103 050 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 104 440 (Omkostninger totalt) 116 340 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 119 140 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 226 596 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 238 496 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 241 296 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
104440

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,9% av kjøpesummen for gjennomføring av salgsoppdraget. Det er også avtalt at oppdragsgiver skal dekke betalingsutsettelse 3 000, digital annonsering 2 000. Markedspakken er satt til 19 900. Oppgjørshonorar 7 000, Opplysninger fra forretningsfører+eierskiftegebyr+regkart+ferdigattest 13 500, Søk eiendomsregister og elektronisk signering 5 000, Tilretteleggingsgebyr 19 390, Visninger/overtakelse (ubegrenset antall) 6 000